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住房公積金買房政策范文1
住房公積金對于廣大市民來說，是一個既熟悉又陌生的概念。說熟悉，是因為每年有數以萬計的家庭在它的幫助下圓了住房夢，說陌生，是因為還有更多的市民對它不了解。
住房公積金是職工個人及所在單位按照職工個人工資收入一定比例逐月各繳存部分資金，記入職工個人賬號，在職工辦理住房貸款時享受住房公積金政策的低利率，在規定情況下也可以提取現金。公積金是一種具有長期性、保障性和互的職工個人住房儲金。
實行住房公積金制度，可以逐步形成國家、集體和個人三者相結合的籌資購建房運行機制，轉變舊的住房分配體制，增強職工購建住房的能力，提高職工的自我保障意識，加快住房的商品化、社會化，因此建立完善的住房公積金制度具有深遠而積極的意義。
隨著中國進入消費升級階段，越來越多的普通人開始有能力消費住房這樣的大宗消費品。“取之于民，用之于民”的公積金制度無疑是啟動住房消費的一大重要助力，隨著住房改革的逐步到位和城鎮居民對住房消費的新需求，公積金制度也在積極求變，更好地造福于市民。
亟待創升的公積金利用率
為了更好地管理和運作住房公積金，濟南市成立了住房公積金管理委員會，組建了濟南市住房公積金管理中心(gjj.省略)。從濟南市住房公積金管理中心獲悉，截至目前，濟南行政區域內實行住房公積金制度的繳存職工已達80.4萬人，按濟南市統計局2005年在崗職工90.8萬人計算，覆蓋率達到88.6％。濟南市共有6120家單位建立起住房公積金制度，排除開戶單位中緩繳、封存和余額為零的單位，實繳率達到了97％。
從山東省建設廳獲悉，山東省住房公積金使用率從2004年的20％左右上升到2005年的30％，但仍低于全國平均水平，如何將仍在“沉睡”的七成公積金喚醒運轉起來，成為山東房地產金融市場亟待解決的問題。
據了解，全國住房公積金平均使用率已超過40％，其中浙江達到70％，許多城市使用率甚至達到80％－90％，山東省公積金使用率顯然偏低，這對職工購房和房地產業的順利發展造成負面影響。
造成山東省公積金使用率不高的原因主要有以下幾個方面：一是部分城市住房公積金管理機構沒有調整到位。二是在各市住房管理中心成立前發放的項目貸款回收難度大。山東省過去部分公積金被擠占和挪用，有些市的項目貸款達到甚至超過了歸集余額，這在一定程度上限制了個人使用公積金貸款購房。三是很多地方對個人住房貸款限制較多，貸款門檻太高。如對連續繳存期限和貸款額、貸款時間的限制較大，導致資金大量沉淀。另外，個別銀行機構對個人住房公積金貸款表現得并不是很積極，個人購房時刻意隱瞞消費者可以使用公積金貸款的事實，而向消費者提供利率較高的商業貸款。
目前公積金制度實際上只留下了貸款買房這一條路，不買房的只能等退休時再領取。這就逼得大部分市民不得不貸款買房做“房奴”。由于濟南市公積金租房業務基本沒有展開，這邊是百億資金呼呼沉睡，那邊卻是眾多租房人望眼欲穿。很多人抱怨：在無力買房只能租房的情況下，雖然繳納了公積金，但因為有關部門沒有放開公積金租房業務，在租房的時候公積金一點忙都幫不上！
要解決這些長期累積的問題，同樣需要一個長期有效的過程?？偨Y和學習其他城市的先進經驗，結合濟南市的實際特點，實施有效的公積金改革措施是提高公積金使用率，施惠于民的關鍵。
優勢凸顯迎來購房黃金期
2006年8月18日建設部中國人民銀行《中國人民銀行關于調整金融機構人民幣存貸款基準利率的通知》，調整個人住房公積金存款利率。從2006年8月19日起，上年結轉的個人住房公積金存款利率由現行的1.71％調整為1.80％。當年歸集的個人住房公積金存款利率不變。個人住房公積金貸款利率保持不變。
金融機構存貸款基準利率上調，住房公積金的貸款利率保持不變，這使得住房公積金的優勢變得更加顯著，住房公積金貸款成為住房公積金繳存者房貸的首選。
在今年的7月份，為適應濟南房價的現狀，使更多的購建房職工充分享受到低利率住房公積金貸款的政策優惠，濟南行政區域內住房公積金貸款調整了政策，貸款的最高限額由20萬元調整為30萬元，最長貸款年限由15年調整為20年。貸款銀行擴大到16家，駐濟南地區有貸款辦理個人住房貸款業務的商業銀行均可承辦住房公積金貸款業務。一系列有利于住房公積金貸款人的政策出臺，使得住房公積金貸款明顯增長。
除了節省利息之外，公積金貸款比商業貸款還有兩個很大的優勢就是在公積金貸款滿一年以后，可以在貸款期間，每年支取一次住房公積金賬戶上的余額，用以償還個人住房公積金貸款本息，減輕還貸壓力，房屋保險采取自愿的原則，減少了開支。住房公積金貸款越來越受到市民的歡迎，用公積金購房迎來了黃金時期。
加息加出的財富
房地產消費與住房公積金可謂有著不可割斷的關聯。雖然用公積金買房的只是少數人，但是依然對房地產消費具有鼓勵作用。
住房公積金貸款存款利息的增加，對于房地產市場具有積極的影響。
住房公積金買房政策范文2
【關鍵詞】住房公積金制度 就業 房價 關系
今年，我國大學畢業生人數達到699萬，受宏觀經濟的影響，招聘崗位比去年減少15%，專業對口率不到30%。期望月薪由2011年的5537.5元降至今年的3，683.6元，為近五年來最低，被稱為“最難就業年”。在月薪持續走低的情況下，房價卻在震蕩中前行。在出現截然相反的兩種結果的情況下，為防止就業與房價之間的矛盾加劇，本文建議采用住房公積金就二者關系進行調節。
一、住房公積金的概念
2002年，新的《住房公積金管理條例》[中華人民共和國國務院令第350號]將住房公積金定義為：“住房公積金是指國家機關、國有企業、城鎮集體企業、外商投資企業、城鎮私營企業及其他城鎮企業、事業單位、民辦非企業單位、社會團體及其在職職工繳存的長期住房儲金?！毙伦》抗e金管理條例明確指出了需要繳存公積金的群體，將公積金釋義的外延逐步擴大。
二、住房公積金制度與就業的關系
從資金的屬性來看，住房公積金屬于社會消費資金并且數額巨大，它的周轉與運行可能影響社會的總需求。因而，住房公積金對就業與房價的調控作用越加明顯，是經濟的穩定器。
為何將住房公積金與就業進行綜合考慮呢？這是因為，企業招聘一名員工，除繳納所得稅、流轉稅等相關稅收外，還要承擔員工的各項保險費用和住房公積金。即養老保險（工資的20%）、醫療保險（6%）、工傷保險（1%）、失業保險（2%）、生育保險（0.6%），以上五項相加就達到員工工資的29.6%。①因各地的情況不同，所制定的繳納標準也不同。在這里以云南省昆明市的住房公積金的繳納標準為例。
例1 根據《關于調整2012年昆明市住房公積金繳存工資基數上、下限的通知》（昆公積金[2012]65號），將昆明市住房公積金的繳存工資上限定為10，410元，下限分別為：一類區950元；二類區845元。繳存的最高比例為12%，在排除其他工資等級和繳存比例的情況下，以公積金的上下限作為計算標準。
職工住房公積金的月繳存額=職工的繳存基數×繳存比例+單位給予的同等金額補助。
則：單位給予的同等金額補助=職工的繳存基數×繳存比例
上限：單位給予的同等金額補助=10，410×12%=1，249.2元
下限：單位給予的同等金額補助=950×12%=114元
單位給予的同等金額補助=845×12%=101.4元
綜上分析，企業如果依照規定為員工購買住房公積金。那么，每月就要為每位員工繳存少則101.4元，多則1，249.2元的住房公積金。員工人數越多，繳存金額越大。所以，企業在盡量壓縮用工成本的同時，也會采取裁員或者減少工作崗位的措施。住房公積金制度的建立，增加了企業的成本，在勞動力市場供過于求的情況下，就業率逐漸降低，大學生的月薪期望值兩年降兩千的現象也就可以解釋了。
三、住房公積金與房價的關系
民以食為天，以住為本。隨著市場化改革及城市化進程，我國的住房問題日益嚴峻，為能否實現社會和諧的重大問題。為實現居者有其屋，我國推行了以住房公積金制度為核心的住房保障制度。但是，就公積金制度的實行效果來看，它的影響力有限。
（一）住房公積金對住房支出的影響
在工資水平提高的同時，住房公積金的繳存率也逐漸提高。這就是人們常說的“經濟基礎決定上層建筑”的最好體現。但是，在一切都高漲的情況下，房價又企會甘于落寞。
從圖中可看出，近五年來，職工的月平均工資介于兩千至四千之間，總體呈平緩上升趨勢。由于受宏觀經濟的影響，在2012年出現下滑趨勢。但商品房的成交均價卻介于六千至八千之間，二者有四千的差價。如此嚴峻的形勢，靠個人能力解決房子問題已成個例。在多方壓力的擠壓下，住房公積金貸款被越來越多的人認識到它的重要性。
住房公積金制度是一項強制儲蓄制度，定向用于住房支出，必然對房地產業產生重大的影響。職工對公積金賬戶的繳存分兩種情況，一是有住房者；另一種是無住房者，是潛在購房者。對有房者而言，其住房支出短期內為零，住房公積金賬戶的建立為其增加了一筆資金。就長期來講，可能會產生一筆住房支出，如翻新住房、購買新房等，住房公積金貸款為其提供資金來源。而對于無住房的職工，他們是住房的潛在購買者。潛在需求變為現實的購買行為，取決于職工家庭的財富存量。當財富存量不能夠負擔購房款時，住房公積金賬戶和住房公積金貸款為其提供資金來源。就目前的形勢來講，高房價在一定程度上抑制人們的需求。對于利用公積金買房的高收入家庭，成為真正的受益者。對于低收入家庭，住房消費仍將維持在一個低水平，所繳納的住房公積金只能成為一種強制儲蓄?？梢?，住房公積金政策的實施使購房因素大大提高，但因為很多情況的出現，使這一因素轉化為強制儲蓄。雖然住房公積金制度對房地產業有一定的推動作用，但住房儲蓄能否成為住房投資，關鍵在于房價能否回落在職工收入可承受的范圍之內，這就需要不斷完善公積金制度。
（二）實例分析
要解決住房問題，本質因素就是資金來源。在這里我們主要分析的方法是銀行借貸。銀行個人住房貸款分為委托貸款、自營貸款和組合貸款三種，委托貸款就是我們俗稱的住房公積金貸款，自營貸款是商業貸款，我們以前兩種作為分析對象。
例2 秦先生準備購買一套價值90萬的自住房。由于資金緊缺，打算向銀行委托借款20萬，借款期限為20年。以等額本息的還款方式，計算還款總額等相關數據，并與自營貸款進行比較。
以上表來看，自營借款的利率比委托借款高出近兩個百分點。盡管銀行會推出相應的優惠政策，例如中國工商銀行、中國建設銀行等推出的住房借款打八五折的信貸產品，即自營借款利率降至5.5675%，但還是高于委托借款一個百分點。20年后，自營借款的還款總額比委托借款高出55617.6元。高出的這部分金額，也就是支付利息款高出的金額。由此可見，委托借款比自營借款更能成為人們買房的首選。
四、現行的住房公積金制度存在的問題
我市住房公積金制度自2004年誕生以來，其功能經歷了初始階段以籌集資金支持住房建設到后來發放購房貸款支持住房消費的轉變。隨著市場經濟的發展，住房公積金制度的缺陷也日益顯現。
（一）公積金覆蓋面存在較大缺失
《住房公積金管理條例》將住房公積金定義為：“住房公積金是指國家機關、國有企業、城鎮集體企業、外商投資企業、城鎮私營企業及其他城鎮企業、事業單位、民辦非企業單位、社會團體及其在職職工繳存的長期住房儲金。”新的住房公積金管理條例明確指出了需要繳存公積金的群體，是為在職職工謀求的福利。然而，在職職工只是就業人員的冰山一角，目前大量的下崗職工、個體工商戶和越來越多的長期生活在社會底層的農民工兄弟等，由于就業狀況而不能參與住房公積金的繳存，他們的工資構成中也缺少了應有的住房公積金部分，同時也失去了申請住房公積金貸款的基本條件。住房公積金是一種長期儲蓄，具有互，但是把最需要幫助的這部分人排除在外，顯然沒有起到它應起的作用。
（二）法律制度和相關制度的設立不科學
2002年公布的《住房公積金管理條例》對公積金的繳存對象、提取條件等作了相關的規定，但所謂“政高一尺商高一丈”。再完善的規定，商家也能找出空子。首先，我國的住房公積金制度目前仍停留在行政法規的層面上，還沒有一部關于這方面的基本法，也沒有在《條例》之外出臺對應繳不繳或少繳住房公積金的單位領導實施問責的相關制度。對各方面的約束明顯缺乏剛性。因此，導致了人們對與養老保險和醫療保險一樣同屬于社會保障范圍的住房公積金出現認識上的偏差。同時，隨著《條例》的出臺，臨時工、合同工應運而生，使同工不同酬的現象更加嚴重。雖然有處罰條例，但誰來監督條例的實施？誰來指出企業的違規現象？這個監督者不可能是職工本人，就業難的現實問題已經迫使職工的底線一降再降。不要求“五險”，更不奢望“一金”，只要有收入能糊口就已足矣。
（三）住房公積金的繳存及使用模式欠公平
《住房公積金管理條例》規定，住房公積金是一種長期住房儲蓄，職工個人繳存的住房公積金和職工所在單位為職工繳存的住房公積金，屬于職工個人所有。也就是說，住房公積金由職工個人和單位兩部分組成。繳存基數越大，公積金賬戶的數額越大。從數額上看，多者更多，少者更少，具有明顯的“馬太效應”。②從使用環節上看，使用住房公積金貸款買房的多為中高收入者。在進行借款申請時，有質的抵押，根據借款人家庭的還款能力確定合理的借款額度。換一種說法，也就是“經濟基礎決定上層建筑”，借款人原有的資產額度決定將借到的額度。實際上，貸款買房的也多為中高收入者，而真正需要靠公積金貸款買房的低收入者卻被拒之門外，這顯然有悖于住房公積金建立的初衷。
五、完善住房公積金制度的建議和舉措
雖然住房公積金制度的設立尚未完善，但只要我們積極改進，定能為社會的發展貢獻一份力量。下面是筆者針對住房公積金制度存在的問題，所提出的幾點建議。
（一）提高公積金的覆蓋面
住房公積金的繳存應打破范圍限定，即打破“在職職工”這一規制，遵循自愿原則來繳存住房公積金。凡是想交且有能力繳存的居民，都應納入繳存的行列。我們應該借鑒新農合的模式來推行住房公積金制度，首先，組織領導或者代表學習對住房公積金制度進行學習，以“傳輸帶”的方式向下設部門灌輸相關的知識，尤其是廣大的農村市場，以提高人們的自我保障意識。然后，設立兩種公積金制度，一是在職職工模式；另一種是非在職職工的模式。在職職工的公積金由個人和單位繳存的公積金組成，而非在職職工不能享受單位繳存的住房福利。但是，非在職職工可以將公積金賬戶作為自己的長期儲蓄賬戶，一則可以養老；二則為買房儲蓄資金；三則作為住房公積金貸款的先決條件。雖然采用儲蓄賬戶與住房公積金賬戶相結合的方式是否科學還未得到驗證，但筆者認為，只要遵循惠民的理念，所提出的設想成為現實的可能性才會提高。
（二）建立健全住房公積金制度的法律法規
每一部法律的頒布是在不斷的修改中完成的，同時社會問題的出現，也為法律的完善提供了資料。要規范公積金市場，就要做到有法可依，執法必嚴。據昆明住房公積金管理中心網站獲悉，深圳市住建局和深圳市總工會3月13日下發《關于做好維護職工住房公積金合法權益工作的通知》，要求工會把住房公積金繳交的內容列入集體合同中。這是勞動者的福音，應當在全國盡快全面實施。另外，筆者認為，應當建立一部專門的《住房公積金法》，如果立法的條件還不成熟，應當在《住房公積金管理條例》的基礎上加強約束力。再者，在立法的同時，要加強監督管理，對不繳或者少繳的企業將嚴懲不貸。
（三）平衡住房公積金的繳存和使用情況
應當在全國建立統一的住房公積金繳存基數和比例，最大限度的減少政策帶來的地區之間的不公平。其次應建立住房公積金繳存職工低收入群體購房補貼（可從增值收益中拿出一部分作為貼息）和放寬條件限制，降低準入門檻的相關政策，真正讓低收入職工買得起房。對于無需購房的繳存職工，可通過若干人自愿、無償或有償擔保的方式，幫助低收入職工家庭解決住房個貸首付款問題。也就是說由擔保人利用本人賬戶上的住房公積金余額承擔首付款償還義務。這樣更能體現住房公積金的互助原則。
六、結束語
住房公積金制度是一種社會性、互、政策性的住房社會保障制度，有利于籌集、融通住房資金，提高職工的商品房購買能力。住房公積金制度的建立，打破了幾十年來在計劃體制下職工完全依賴單位“等靠要”解決住房問題的福利分房體制，建立起個人、集體和國家三者合理負擔住房的新機制，在法律上保證了每個職工都享有以繳交住房公積金為形式的住房分配，較福利分房體制在住房公平性方面有了很大的進步，住房公積金制度所建立的住房公積金這種住房貨幣化分配新機制，為國家最終出臺切斷實物福利分房、建立貨幣分房并逐步將住房理人工資創造了有利條件。可以毫不夸張地說，住房公積金制度的建立，有效促進了“住房體制從福利走向市場”這一房改歷史使命的順利完成。
雖然住房公積金制度尚存在一些不足，但只要我們同心協力，定能使這一制度成為一項真正的惠民制度。
注釋
①肖文海：《完善住房公積金制度的理論與實踐》，北京，中國財政經濟出版社，2008.8。
②焦建國、郎大鵬：《住房社會保障制度：由來、問題、借鑒與改進建議》，載《經濟研究參考》，2005（76）。
參考文獻
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住房公積金買房政策范文3
摘 要 住房公積金制度是我國住房保障體系的重要組成部分，自建立以來為改善城鎮職工住房條件發揮了重要作用。但隨著經濟體制的改革和房地產業的快速發展，住房公積金制度在執行過程中也面臨著資金效率和風險管理等挑戰，存在著公平缺失和制度違背的現象，因此應該從公積金使用上進行相應的調整。本文分析了目前住房公積金制度執行過程中所遇到的問題，并提出了一些解決調整措施。
關鍵詞 住房公積金制度 公平缺失 調整措施
一、現行住房公積金制度管理狀況分析
1、住房公積金制度區域性覆蓋不平衡
目前我國住房公積金制度在發展和執行過程中呈現出明顯的地區性不平衡現象，主要表現在資金整體運用和融資效率狀況存在比較明顯的差異。在東部沿海經濟發達的地區，住房公積金個人購房貸款發放率一直較高，如北京、天津等地的資金運用率平均達到85%以上。而在經濟發展相對落后的中西部地區，住房公積金的資金運用率只有50%左右，究其根本，就是因為各地區社會經濟發展水平不平衡，導致住房公積金制度的發展水平不同。
2、住房公積金制度覆蓋人群范圍小
由于原先國家住房分配主要解決的是城鎮在職職工住房問題，因此該制度主要覆蓋對象為城鎮企事業單位內成員及其家屬，這就導致住房公積金制度實際執行中沒有實現全面覆蓋，從而導致很大一部分人被排除在了公積金制度之外。這部分人主要包括：沒有參加公積金制度的集體企業和個體企業的職工；相對困難企業的職工；沒有單位的城市居民（包括個體從業者）；在城市工作的農民工。而我國目前的弱勢社會群體正是由后三部分人構成，目前的住房公積金制度無法幫助這類人解決最現實的住房問題。以天津為例，從公積金資金借款人職業分析來看，“三資”企業職工占39.8%，中高級管理人員占36.5%，科研人員和專業技術人員占9.3%，其他人員占14.4%，其中，高收入者占25%，中等偏上收入者占62%，低收入者占13%。
3、住房公積金制度在執行過程中存在利益的不公平性
（1）公積金繳納職工和未繳納職工實際收入存在不平衡
《住房公積金管理條例》中對公積金的繳納有明文規定，但很多企業特別是非公有制企業對公積金的繳納存在排斥的態度，導致很多職工沒有享受到住房公積金政策的惠好。這樣，未繳納公積金的職工在實際的經濟利益上和已繳納公積金的職工存在很大的差別，從而造成利益的不公平性。
（2）公積金實際繳存比例存在不平衡
由于近年來不同行業和不同企業的收入差距拉大，各地執行的住房公積金占職工工資收入的比例由5%到20%不等，差距比較大。繳存基數高的單位，其繳存比例也普遍偏高，最高達到30%，而繳存基數低的單位其繳存比例僅為5%，相差達到6倍。以天津市為例，住房公積金管理中心規定，繳存比例最高為單位和職工各15%，繳存比例最低為單位和職工各5%，相差也達到了3倍之多。
（3）公積金實際繳存基數存在不平衡
由于《住房公積金管理條例》未規定繳存基數的上限，要求繳存基數原則上不超過所在城市平均工資的2-3倍，但無強制性。這就造成了由于不同行業和不同單位之間的工資收入差距懸殊，造成繳存基數差距大。
4、住房公積金資金使用上存在的不平衡
現行的住房公積金主要可用于支付購買商品房房款，通過商業銀行進行個人住房公積金貸款和支付還貸。由于房價高，職工收入水平和住房需求狀況之間存在差距，公積金存款人和實際使用人不能很好的匹配，造成相當一部分人沒有能力買房，不能充分享受這個制度的益處，而部分高收入人則通過這個制度反復低成本買房，推高房價從而加劇社會的不公平和貧富差距。
二、現行住房公積金制度調整措施分析
1、擴大住房公積金制度的覆蓋范圍
首先應該改變目前我國的用工制度，所有企業用工必須經過勞動部門的批準和登記，強制性實行職工住房公積金繳納制度；二是住房公積金管理部門要對登記過的工作人員進行跟蹤，對下崗再就業人員和外來務工人員均建立起住房公積金制度；三是對無業人員和自由職業者拓展住房公積金融資渠道，探索這類人員參加公積金繳納制度的可能性?？傊M最大努力擴大住房公積金制度的覆蓋范圍。
2、建立梯度住房公積金制度
由于市場經濟的改革和發展，不同地區不同單位和行業收入存在差別是不可避免的。對于公積金繳存基數和繳存比例上的差異，應該從政策上加以引導和改變。繳存政策方面可以參考個稅累進遞增的繳交機制，在公積金制度中反向操作，建立住房公積金政策與房價、職工工資年收入水平的聯動機制，采取梯度遞減的繳交基數和繳存比例，合理確定每個梯度的繳存比例和繳存基數，充分發揮住房公積金的保障機制。
3、建立更加合理的住房公積金資金使用制度
在住房公積金貸款的使用上，必須要求限量使用，每筆貸款上限不應定得太高，以保持住房公積金貸款在使用上的公平性。合同儲蓄模式體現多存多貸的原則，適于在中低收入居民中開展。此外，要擴大住房公積金使用對象，個人賬戶的住房公積金不僅可以用于購房、還購房貸款，而且可以用于支付房租，特別可以用于廉租房和經濟適用房等加強對特別困難和低收入人群補助。
4、完善住房公積金制度監管體系
要充分發揮住房公積金管理委員會的作用，利用全國住房公積金信息網監控住房公積金的歸集和使用情況，并利用大眾媒體提高住房公積金信息的透明度，讓全社會共同監督其使用情況。推進住房公積金從現行的“行政化”管理向政策性住房金融的轉變。建立以同級監管為主、上級監督為輔的監管機制，建立除個人住房公積金貸款以外的其他支出項目財政專戶和資金共管制度。
三、總結
目前我國的住房公積金制度還不太完善，存在很多公平缺失的地方。住房公積金制度制定者和管理人員應該結合目前公積金制度中存在的問題和具體的實際情況，制定出更加合理的公積金管理制度，首先應該擴大覆蓋范圍，讓更多人能夠享受到公積金制度帶來的惠好；其次應該努力消除公積金制度中存在的不公平性和制度缺失的地方，只要這樣才能讓我國的住房公積金制度的優越性發揮的更好。
參考文獻：
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住房公積金買房政策范文4
關鍵詞：住房公積金；現狀分析；應對措施
中圖分類號：F832.45 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）06-0-01
住房公積金是我國政府為了緩解人們的住房壓力而推出的一項惠民政策，具有保障性、強制性和長期性等特點，是推動我國住房制度改革的重要形式之一。其中，住房公積金個人貸款體現了住房公積金制度改善職工居住條件的最主要形式。但是，住房公積金個人貸款在實際操作中還存在一定的風險，例如：制度風險、政策與法律風險、信用風險等。本文針對目前住房公積金個人貸款存在的風險進行分析，并提出相應的應對措施，為有關人員提供一些參考性建議。
一、住房公積金個人貸款存在的風險
(一)制度風險
住房公積金管理中心不是金融機構，不能直接發放貸款，貸款手續必須由受委托銀行辦理。由住房公積金管理中心來承擔這部分的風險。但是公積金管理部門和銀行之間存在著利益區分，尤其是銀行，本身就是以利益最大化為目標的經濟體，盡管，簽訂了委托合同，可一旦在運行過程中出現利益沖突，貸款人的經濟利益也有可能受到損害。
(二)政策風險
這類風險是因住房公積金政策的變動而帶來的住房公積金貸款風險。住房公積金政策本身具有一定的特殊性，其針對的對象就是城市中的低收入者，這些人的償還能力較低，并且收入也相對較少。即使通過住房公積金進行貸款，也是很難承擔每月的還款額。另外，住房公積金貸款，往往還款年限較長，相同的貸款數額，如果還款年限增加一倍，其風險也將增加一倍以上。
(三)信用風險
這類風險主要是因為貸款人自身的諸多因素造成了無法在規定時間內償還貸款本金以及利息所產生的風險。其風險的高低是由貸款人的資信度所決定的。當貸款人的信譽度高的時候，其中的風險相對較低，否則，風險會很大。在我國，個人信貸還只是處于摸索階段，相關的制度尚沒有達到系統科學化。從而缺乏全面評判個人信息的考評制度，從而過分的依賴貸款人的單位給出的資信分析報告。然而，相對于企業來說，企業與職工的關系更為親密，往往會因為一些原因造成資信證明的可信度降低。有時為幫助職工順利獲取貸款還有意多填報職工收入，使中心很難評估和控制住房公積金貸款的違約風險。且職工單位出具的資信證明考察的也只是某一時期的靜態收入水平。個人收入常有起伏，某一時期的收入狀況也并不能完全反映一個人的信用狀況，以此作為信用依據，隱含的風險極大。
二、個人住房公積金貸款風險的應對措施
(一)建立風險預警機制
按人民銀行“五級分類”標準，即根據借款人的還款能力，將個貸劃分為正常、關注、次級、可疑、損失五類，前二類為正常貸款，后三類為不良貸款，以此確定貸款可能遭受損失的風險程度。這種方法是建立在動態監督基礎上的，中心可依此對貸款項目、借款人還款、抵押物落實、借款人家庭及外部環境變化等信息進行跟蹤管理，變被動為主動，變事后管理為事前監督。
(二)建立風險管理系統
1.建立個人信用制度。借款人的信用度和還款能力是貸款風險產生與否的主要因素，因此，借款人在申請貸款時，中心一定要加強對借款入資信和還款能力的審查，以有效防范信用風險。
2.嚴格控制貸款對象、額度和期限。一是要加強對借款人的資格審查。借款申請人必須是連續繳存住房公積金達到一定期限的職工，借款人有穩定的職業和收入來源，貸款用于購買、建造、翻建大修職工自住住房。二是嚴格控制貸款額度。對按規定正常足額繳存住房公積金的借款人，可貸額度一般不超過其退休年齡內繳存住房公積金數額的2倍。貸款額度期房一般控制在總房價的70%以內，二手房控制在總房價的50%以內，不突破住房公積金管委會確定的最高貸款額度的上限。實行等額還款的，月還款額度一般不超過借款人家庭總收入的50%。三是從嚴把握貸款期限。貸款期限越長，不可預測因素越多，風險就越大，因此，貸款期限應以中短期為主，最長期限控制在30年為宜。
3.規范貸款辦理程序。一是建立審核責任制度。要加強對借款人身份證、購房合同、準建證等證件的認真審核，不合規定和要求的不予辦理。二是規范貸款程序。申請、審批、抵押(質押、保證)、簽約、公證、保險、貸款等各個環節要按程序辦理。做到政策規范、合同規范、程序規范、責任落實。三是強化貸款的調查、審查、檢查三崗管理。
三、小結
隨著我國經濟建設的高速發展，房地產業也得到了極大的促進，很多大中城市的房價飆升，對百姓產生了嚴重的經濟壓力。為了緩解這一壓力，提高人民的生活質量，國家推出住房公積金制度。這一制度能夠提高城鎮居民的買房壓力，并能夠積累一定的資金，統一建設一批廉租房，解決人們的住房壓力。但是，這一政策在實際的應用過程中，還存在著一定的風險，并且，導致目前很多低收入者并不能真正得到這一政策所帶來的福利。本文針對目前存在的風險進行探索，并提出一些參考性建議。
參考文獻：
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住房公積金買房政策范文5
對于政策的放寬，有人歡呼：住房公積金制度對于促進住房保障的作用更加彰顯；也有人表示擔憂：個人繳存限制的放開加劇了原本就已緊張的資金供給。那么，放開個人繳存住房公積金的利弊在哪里？作為管理者，我們又將如何面對？
一、普惠性的政策特點是放開個人繳存的理論依據
《住房公積金管理條例》第三條規定：住房公積金是“國家機關、國有企業、城鎮集體企業、外商投資企業、城鎮私營企業及其他城鎮企業、事業單位、民辦非企業單位、社會團體（以下統稱單位）及其在職職工繳存的長期住房儲金”，對于個人是否可以繳存住房公積金，并沒有明確規定。那么，個人繳存是否合理合規呢？要弄清楚這一點，我們可以從住房公積金制度的發展歷史、運作機制兩方面進行梳理。
住房公積金制度雖然借鑒了新加坡中央公積金制度，但因該項制度的誕生是伴隨著中國住房改革而產生的，因此最貼近我國住房改革的發展實際。雖然在制度的實施中還存在些許瑕疵，但其在加快住房改革步伐、促進我國住房保障方面所發揮的作用卻為廣大職工群眾所公認。作為一項接地氣的制度，其最大的生命力就在于職工群眾的認同，需要有更多人納入其中。當前，經濟發展速度加快，快速推進的城市化進程對住房保障提出了更高要求。以江蘇省為例，2000年全省城鎮化率僅為42.3%，到2014年末這一比例已達到65.2%，而且根據《江蘇省城鎮體系規劃（2015-2030年）》，至2030年全省城鎮化率將達80%左右。在涌入城市發展的人員中，除了有正式工作的在職職工外，還有大量個體工商戶和自由職業者，他們的住房問題也需要得到正視和解決。因此，無論是面對歷史的發展基礎，還是現實的緊迫需求，住房公積金制度在幫助非在職職工解決住房問題上，都需要發揮作用。
從運作機制方面來看，住房公積金制度作用的發揮首先需要繳納職工發揮自助功能，通過個人和所在單位按照一定比例，共同繳存住房公積金，建立一定體量的資金池；通過發揮制度的互助功能，向需要購買住房的職工發放低息貸款。作為權利和義務的對等，繳存職工享受存款利息收入，貸款職工則應繳納貸款利息。如果將自由職業者、個體工商戶等納入住房公積金制度，履行資金繳納義務，并享受相應權利，不僅不違反住房公積金促進住房保障的本意，而且也擴大了住房公積金資金池的體量，為幫助更多需要幫助的職工提供了資金支持。
二、放開個人繳存有利于推進住房公積金制度發展
2005年，建設部、財政部和人民銀行聯合下發《關于住房公積金管理若干具體問題的指導意見》，明確“城鎮個體工商戶、自由職業人員可申請繳存住房公積金”，并且“進城務工人員、城鎮個體工商戶和自由職業人員購買自住住房時，可按規定申請住房公積金貸款”，使得個人繳存者與在職職工享受同等權利和義務。經過10年的發展，放開個人繳存對于推進住房公積金制度發展所發揮的作用，不斷凸顯，體現在以下幾個方面。
一是擴大了住房公積金資金池。以常州市住房公積金為例。自2006年10月推出個人繳存住房公積金政策以來，隨著政策宣傳的不斷深入，個人繳存戶呈現快速發展趨勢。據統計，2011年當年新增個人繳存戶僅為309人，到2014年底這一數字飆升至2730人，基本是每年翻番增長，到2015年10月底，全市已有2.02萬人開設了個人繳存戶，累計繳存住房公積金2.22億元，年均繳存資金近2500萬元。特別是在2015年6月份，常州市全面放開個人繳存后，全年個人繳存住房公積金超過1億元，占當年總繳存額的1.28%。我們有理由相信，隨著個人繳存住房公積金政策的深入推進，個人繳存資金對于擴大全市住房公積金資金池的貢獻將更加明顯。
二是彰顯了住房保障的制度特點。一般來說，開設個人繳存戶的職工主要由兩類人構成：一類是個體工商戶、自由自由職業者等新開戶職工，另一類是失業下崗職工，由正常的在職職工繳存轉為個人繳存。他們中要么收入不穩定，要么處于中低收入水平，申請商業貸款存在難題。住房公積金低息貸款則是他們融資購房的主要選擇。我們看兩組數據：首先是申請住房公積金貸款的次數。在實施個人繳存住房公積金政策的9年中，常州市先后有3878戶家庭申請了住房公積金貸款，其中有3842戶為首次申請。其次是申請貸款購房的面積。這3878戶家庭購房的平均面積為99.9平方米，而同期住房公積金貸款購房的平均面積在110平方米左右。由此我們可以很清楚地看到，在申請住房公積金貸款的個人繳存戶中，絕大部分為剛需性購房者，而這也符合個人繳存戶的構成結構。
三是提高了政策宣傳的影響力。在所有宣傳中，口耳相傳是最直接，也是最有效的宣傳方式。住房公積金政策宣傳也不例外。一方面，通過實施個人繳存住房公積金政策，以個人繳存者的切身得到的實惠展示，倒逼企業繳存，從而擴大制度覆蓋面。另一方面，向個人繳存者發放住房公積金貸款，也在一定程度上擴大了住房公積金在個人住房貸款市場的份額。截至2015年9月底，常州市通過住房公積金貸款購房的面積已超過全市住房備案面積的30%，實現“三分天下有其一”，住房公積金個貸余額也已超過各大商業銀行。
三、放開個人繳存存在傷害正常繳存者利益的可能
誠然，放開個人繳存住房公積金對于發揮制度優勢、促進住房保障有著重要意義，但在實際操作中，放開個人繳存存在傷害正常繳存者利益的可能，主要表現在兩個方面。
一是過高的存貸比會擠占資金池，增加貸款輪候期。存貸比是銀行貸款余額與存款余額的比率，反映的是銀行盈利水平。這里借用這一概念，旨在反映住房公積金的資金利用情況：比例越高則資金利用率就越高，反之亦然。以行業內資金流動性最為緊張的2014年為例，當年常州市共發放住房公積金個人住房貸款48.91億元，繳存資金70.55億元，存貸比為69%；同期個人繳存戶申請貸款3.05億元，繳存資金僅為0.57億元，存貸比高達535%，并且，在當年申請貸款的個人繳存戶中，有23戶在貸款發放后就停止繳存住房公積金，占比達2.42%，而這一比例在申請貸款的正常繳存職工中僅為0.92%。很顯然，個人繳存者在享受政策權利和履行繳存義務上發生了偏差，也就是說，在一定程度上傷害了正常繳存者的權益。
二是助長企業不繳住房公積金之風，增加擴面難度。增人擴面是住房公積金開展工作的基礎，只有不斷擴大制度覆蓋面，才能確保穩定的資金來源。近年來，隨著住房公積金工作的深入推進，增人擴面已觸及各鄉鎮等基層，民營企業成為擴面的重點。這些民營企業大多由原來鄉鎮企業轉制而來，規模小，企業職工以本地職工和外來務工人員為主。在實際擴面工作，這些企業往往法律意識淡薄，經常借口職工不需要買房，不愿意為職工繳納住房公積金，或者說已經為職工發放了住房補貼，不需要再繳納住房公積金。如今，個人繳存放開后，這些企業更加不愿意為職工繳納住房公積金，認為職工如需買房完全可以自己繳存、自己申請貸款，企業沒有為職工解決住房問題的義務和責任。這讓本來就已困難的擴面工作雪上加霜，增加了制度推進的難度。
四、從嚴管理、區分對待才是解決之道
這里之所以將放開個人繳存對于正常繳存職工的傷害稱作“可能”，是因為筆者認為，這些傷害完全可以通過加強制度管理、增強執行力度來解決。
一是明晰職責，確保個人繳存者權利義務的對等。對于放開個人繳存帶來的問題和擔憂，最主要的問題還是在于個人繳存者以較少的繳存資金獲得較多的貸款額，在享受政策優惠的同時卻履行極少的義務。要解決這一問題的關鍵還是在于管理，必須以明確規定強制要求個人繳存者履行相應義務后，才能享受有關權利。例如，此次常州市新頒布實施的個人繳存管理辦法中，不僅增加了個人繳存戶協議，將個人繳存者的權利和義務以協議形式明確，而且還新增了罰則部分，對個人繳存者貸后不繳的行為明確了懲罰方式。
住房公積金買房政策范文6
關鍵詞：住房公積金制度；改革方案；對策
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）04-0-01
住房公積金是指國家機關、國有企業、外商投資企業、城鎮集體企業、城鎮私營企業以及其他事業單位、城鎮企業、社會團體、民辦非企業單位及其在職職工繳存的長期住房儲金。但是，我國現有的住房公積金政策與經濟發展的形式脫節，地區繳存不均衡、不同單位繳存比例差額懸殊，因而急需改革完善。
一、住房公積金制度存在的問題
(一)公積金發展不平衡
1.繳存比例差距較大，導致分配不公。不同繳存單位的繳存比例、繳存額、計繳工資的基數差距較大：壟斷行業的個人繳存比例要比地方機關、企事業單位高30%左右；壟斷行業將津貼、補貼打入計繳工資基數，企事業單位一般僅以基本工資作為計繳基數，企業的更少，低收入者很難享受這一住房保障制度帶來的好處，高收入者公積金比較高，通過換房使房價更是居高不下。
2.公積金覆蓋范圍比較小，受惠人較少。按照我國《住房公積金管理條例》規定，國家機關、國有企業、外商投資企業、城鎮集體企業、城鎮私營企業以及其他事業單位、城鎮企業、社會團體、民辦非企業單位都應該建立住房公積金制度。但在目前，只有具有單位正式在職職工身份的員工，才有住房公積金個人賬戶，因此，城鎮個體職業者等非單位從業人員、農民工等都被排除在外。
3.高收入群體使用住房公積金避稅。我國《住房公積金管理條例》規定，職工個人繳存的住房公積金，不計入個人所得稅納稅所得，職工個人應按照規定提取的住房公積金本息是免繳個人所得稅的。一些高收入群體利用這些政策缺陷變相提高福利，壟斷性行業利用這一政策大量的逃稅。
(二)公積金風險防范機制和內控制度不健全
1.公積金風險防范機制不健全，公積金的運行隱含很大風險。住房公積金管理中心沒有有效的監督機制，住房公積金被挪用的現象時有發生，尤其是我國西北地區，在住房公積金管理中心尚未建立有效的內部審計制度和崗位責任制度，資金管理分散，有些住房公積金管理中心把住房公積金用于城市建設或其他與住房無關的項目上。
2.內控制度不健全。有些地方公積金管理中心管理分散，過分追求自身的經濟利益，缺乏嚴格的內控制度，違規使用住房公積金的情況屢見不鮮。
(三)公積金使用率較低，資金沉淀率較高
1.部分地區房價絕對水平比較低，消費者不習慣負債消費，在購買房產時自籌資金一次性付款，造成該地區公積金只存不用，使用效率較低。
2.住房公積金政策性住房金融優勢不明顯，受到貸款額度的限制，同商業銀行的貸款利率差距較小。
3.公積金貸款手續復雜繁瑣，限制較多，資金的安全性比較高，使用渠道較為單一，支取條件又比較嚴格，同時對公積金使用人的要求比較高。
4.住房公積金管理中心的市場競爭意識不夠，市場推廣力度不大，房地產開發企業更愿意與商業貸款合作，同時，很多銀行要求開發企業從本行發放個人貸款，擠占了一部分公積金貸款市場份額。
(四)公積金管理水平較低
1.住房公積金辦理手續繁瑣，限制條件比較多。申請貸款手續復雜，審批時間較長，限制條件比較多，一些房產管理部門在辦理房產評估、抵押等業務時設置障礙比較多，貸款的規模和金額受到較大的限制。
2.住房公積金制度的管理手段落后，工作效率比較低。我國有些住房公積金管理中心工作人員業務素質和政治素質都不高，住房公積金業務管理軟件、硬件有很大差距，嚴重影響了工作效率。
二、住房公積金制度改革建議
1.保障低收入居民的住房需求，擴大住房公積金的保障范圍。①住房公積金是政策性住房金融項目的一種，可以按照不同收入水平調整不同的貸款利率，貸款對象收入高低直接與當地房價相掛鉤，以保障廣大低收入人群的基本住房需求。②適當調高單位對住房公積金的繳存比例。③加快擴大保障范圍，加大強制力度，要保證為在職職工繳納公積金。同時，加大對農民工、城鎮自由職業者等特殊工作者的保障力度，以法律法規的形式強制實施，加大執行力度，使需要購房的低收入群體能享受到優惠的政策，促進社會的和諧。
2.加大沉積住房公積金的使用力度。要加大對沉積住房公積金的利用，提高住房公積金的利用率。因為住房公積金的利用率較低、利用范圍有限，造成大量資金沉積。①簡化住房公積金的辦理程序，規范審貸制度和業務流程，減少住房公積金的審批環節，為貸款申請人提供更為便捷的服務。②將沉積住房公積金投入到保障性住房建設項目上，進一步優化信貸機構，滿足人們多樣化的住房貸款需求，提高公積金的使用率，使金融機構得到發展，達到保值增值的目的。
3.加強住房公積金的歸集、管理。①加強對住房公積金的宣傳工作，通過大量宣傳住房公積金制度的意義和作用，盡可能的使更多的人了解住房公積金制度，為深入推廣住房公積金制度創造良好的群眾基礎和輿論環境。②嚴格執行國家對于高收入者公積金的繳存額實行封頂限高的政策，要防止不同階層的公積金繳存差距過大，建立和諧的公積金制度。③住房公積金管理中心應該切實履行職責，按照國家有關政策要求，規范繳存基數，避免公積金管理中心成為繳存單位工資外發放補貼或者企業逃稅的渠道。應該加強對資金的管理，按照規定開設公積金的繳存、增值收益及貸款賬戶。
三、結語
住房公積金的發展是國家經濟發展、國民生活質量、金融的發展等國民經濟發展指標的具體體現，是推動我國國家經濟健康發展的動力。同時，住房公積金的發展也會進一步推動我國住房建設和國民經濟持續快速穩定的發展。因此，應當針對住房公積金出現的各種問題，采取適當的措施，完善我國的住房公積金制度，最終促進我國國民經濟的發展。
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