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住房制度論文范文1
[論文摘要] 隨著歸集規模的擴大，住房公積金業務本身潛藏的風險日益彰顯。本文深入分析中國現行住房公積金制度逐漸顯露出一些問題，并提出相應的對策，以使住房公積金制度真正成為我國政策性住房金融體系最有效的組成部分。
一、引言
住房公積金是指國家機關、國有企業、城鎮集體企業、外商投資企業、城鎮私營企業及其他城鎮企業、事業單位、民辦非企業單位、社會團體及其在職職工繳存的長期住房儲金。它作為中國房地產金融政策的主體，開辟了除原有的國家、企業投資之外的一條長期、穩定地解決城鎮居民住房問題的資金來源渠道。然而，隨著歸集規模的擴大，住房公積金業務本身潛藏的風險日益彰顯。
二、中國現行住房公積金制度存在的問題
1.歸集層面上存在的問題
我國大部分城鎮地區和企事業單位已經基本上建立了住房公積金制度，特別是在東部沿海地區，住房公積金的覆蓋面已達到職工人數的90%以上，單位和職工公積金繳交率占職工工資基數的7%左右。但是，在占全國2/3面積的中西部地區，城鎮住房公積金的覆蓋面仍只有50%～70%，公積金繳交率也較低，有的還不足5%這一規定比例，造成這一狀況的主要原因是歸集手段軟弱。在實際執行過程中，鄉鎮企業和私營企業、外商投資企業大多沒有實行住房公積金制度。在中西部地區甚至連部分國有企業、事業單位和行政機關都沒有實行住房公積金制度。這些單位的領導在執行住房公積金方面采取消極的態度，如有些單位既不代扣職工應繳納的住房公積金，更不繳納單位應負擔的住房公積金，而且提出各種理由，推卸其社會責任；有些單位打著執行住房公積金制度的名義，從職工工資中住房公積金后卻不上繳，而是留在單位周轉使用，這些行為實際上嚴重侵犯了職工的財產權；還有一些單位遲延繳納住房公積金，直接影響了職工個人的住房公積金存款利息收入。
2.運作層面上存在的問題
住房公積金制度的建立本來是為了加快形成城市住房基金，加快解決城市居民尤其是中低收入居民的住房問題。但運作結果卻是不公平的。中低收入居民借不到、還不起住房公積金委托貸款，實際上得到貸款資助的以中高收入職工為主。許多中低收入居民，不僅沒有從公積金制度中獲得相應的支持，還由于公積金制度的強制性的低收益性，而無法獲得達到市場平均水平的資金回報率。
3.風險層面上存在的問題
按照我國現行《信房公積金管理條例》的規定，住房公積金管理中心“負責公積金的歸集、保值和增值，具體金融業務（貸款、結算、開立賬戶、繳存和歸還）委托銀行辦理”。但是，按照中國人民銀行頒布的《貸款通則》，銀行作為“受托人只收手續費，不承擔貸款風險”。由此可知，已歸集的住房公積金由住房公積金管理中心具體運作，既然住房公積金管理中心是公積金資金的經營運作主體，那么資金運作的風險理應由住房公積金管理中心來承擔。但按現行政策，住房公積金管理中心可能難擔其任。
信用風險是金融活動中最基本的風險，具有綜合性、傳遞性、擴散性和突發性。住房公積金貸款面向個人，涉及面廣，在尚無個人信用檔案可查的情況下，要逐個準確調查確定借款人信用等級幾乎是不可能的事情，通常的做法是以借款人單位收入證明作為其是否有能力履約的主要依據，考察是只是某一時期的靜態收入水平。市場是多變的，個人收入常有起伏，某一時期的收入狀況也并不能完全反映一個人的信用狀況，以此作為信用依據，隱含的風險極大。
三、完善住房公積金制度的對策
1.強化住房公積金歸集手段
發展住房公積金事業，不僅關系到職工合法權益，更關系到國家加快住房建設和擴大內需戰略決策的實施，因此要依照《住房公積金管理條例》加強依法征管。一是加大《住房公積金管理條例》的宣傳力度，大力宣傳建立住房公積金制度的優越性，在輿論上廣東省造聲勢，使國家這一房改政策深入千家萬戶，家喻戶曉，充分調動單位和廣大職工繳交住房公積金的自覺性和積極性；二是財政、審計部門要加強配合，加大監管檢查力度，重點解雇住房公積金覆蓋面小的問題，強化歸集手段，使各企業單位的領導充分認識繳交住房公積金和繳納職工養老保險金的同等重要性。三是依照《條例》規定，對拒不執行國家房改政策，擅自不實行住房公積金制度，拖欠、挪用公積金的單位，特別是只重個人政績不為職工履行義務的單位負責人，要追究其行政責任，并實施相應的經濟處罰，以維護職工應享有的合法權益。
2.促進中低收入居民住房保障
(1)建立立體式的住房金融體系。在住房公積金貸款的使用上，必須要求限量使用，每筆貸款上限不應定得太高，以保持住房公積金貸款在使用上的公平性。合同儲蓄模式體現多存多貸的原則，適于在中、低收入居民中開展。(2)完善專門針對低收入階層居民的住房供給制度。經濟適用房的推出，確實在客觀上起到了平抑房價，促進中低收入階層居民住房條件改善的作用。但由于相關制度在具體執行當中缺乏監督和管理，經濟適用房已經成為不少高收入居民購買第二、第三套住房的重要對象。為此，政府應完善居民收入的核查制度嚴格各類住房的購買條件，提高政府有限財力的作用成效。(3)實行經濟適用房的政府回購制度。
3.將住房公積金管理中心改制成真正的政策性金融機構
借鑒新加坡經驗，把住房公積金管理中心改制為真正的政策性住房金融機構。該制度的特點是：由政府的信譽擔保，為政府的住宅政策目標服務；是一種以資金有條件讓渡（本息加流）為特征的融資活動，從而與財政資金運作相區別；享有政府的政策優惠，如給予利息補貼或稅收減免等，從而不同于一般的商業性金融。這種定位清晰能承擔風險的獨立的金融實體主要負責公積金的保值、增值、公積金的賬戶管理、政策性的貨幣補貼和政策性的保險等工作，而且也是規范我國住房公積金的會計、審計、信息披露、內部風險管理和外部監督機制的基礎。
4.建立個人信用檔案
目前，各商業銀行和個人資信評級機構的評估標準自成體系，相互間可比性不強，不同的評估機構做出的評估結果有時大相徑庭，難以客觀地反映出個人信用的真實情況。建立個人信用檔案涉及兩方面工作：第一，完善相關法規；第二，建立科學、嚴謹、統一的評估指標體系。個人的信用資料散布在政府、公用事業、銀行、商家、保險等多家機構，如何真實、完整、連續、公開地取得相關數據，合法使用信用資料，同時又保護個人的隱私權，需要相關法律法規的保證，而評估指標體系是信用體系的核心，統一評估體系是信用社會化的需要。
5.建立和完善住房公積金兩級監督機制
現行機制下，對住房公積金的監督如前所述流于形式，要進一步有效解決對住房公積金的監督問題，在成立真正的政策性住房金融機構后，撤銷住房公積金管理委員會，同時成立獨立的住房政策性金融機構，徹底改變當前的住房公積金監管體制下的缺位現象。該監管機構可以直接隸屬于國務院的監管機構，對住房政策性金融機構進行垂直監督管理，不受地方政府的約束。政策性住房金融機構必須定期公布住房公積金及住房信貸等業務的運作情況，如每季度公布一次公積金經營運作的情況。同時，住房銀行監管機構每半年公面對住房銀行運作的監督報告。在此基礎上審計部門對住房政策性金融機構和監督機構的工作進行監督。審計部門每年也要公開對這兩個機構的審計報告。
四、結語
應該看到，我國住房公積金制度在過去十幾年的運作中，盡管存在許多問題，但其對解決城市居民的住房問題所起的作用，還是功不可沒。因此，要解決城市住房問題，建立有效的住房金融體系，就必須從住房公積金制度改革入手，真正實現住房公積金建立的目標。
參考文獻：
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[2]陳伯庚:城鎮住房制度改革的理論與實踐[m].上海:上海人民出版社,2003
[3]陳東:構建住房公積金專業銀行完善我國住房公積金制度[j].湖南行政學院學報,2004(3)
住房制度論文范文2
關鍵詞：房屋建筑；工程質量；監督管理
1 房屋建筑工程質量監督管理存在的問題
1.1招標、投標的監督管理存在的問題
我國建筑法明確指出，要想進行工程建設項目，就必須要先實行招標和投標工作。但是由于人們受到計劃經濟的長期影響，人們的思想觀念還比較傳統，根本趕不上時代的步伐，大部人房屋建筑工程人員只考慮自身的個人經濟利益，所以對建筑法所提出的制度大多都是上有政策下有對策的態度，這樣既擾亂了建筑工程的秩序，同時也給房屋的質量造成了很大的隱患。建筑法所規定的公開招標，大多房屋建筑工程人員根本不按規定，而是采取私下議標的方式。更有甚者，為了能把建筑工程項目承包給某個房屋建筑施工隊，物業主就利用他們便利的自身條件，他們就私下進行商談。這不僅給腐敗分子提供了可乘之機，而且還給監督管理工作帶來許多不必要的麻煩，相互之間的經濟糾紛也愈演愈烈。
1.2房屋建筑設計質量存在的問題
眾所周知，建筑設計的質量直接影響著建筑工程的質量。錯誤設計、漏洞設計、都是建筑設計上普遍存在的問題，這些嚴重的問題直接危及著建筑結構的安全。所以在遇到重大的建筑工程項目建設時，從建筑設計階段就應該開始加強監督管理工作，監督管理公司要從建筑方案設計到建筑施工圖設計進行全面的監督。但是對一般的建筑工程項目的建設，監理工程師也不容忽視，要重點加強建筑施工圖設計的上報工作，要詳細的查看各個環節的建筑工作，更要對建筑工程計算進行進一步的復核。對審核出的問題要及時上報給業主或有關的設計單位，由他們再做進一步的審核和研究。
1.3房屋建筑施工階段存在的問題
現在的房屋建筑施工隊伍絕大多數人員都來自農村，這些人根本沒有經過嚴格的建筑工程專業的培訓工作，技術方面的技能也相當有限，更嚴重的是談們大多都缺乏責任心，違規操作的現象更是屢次發生。很多建筑工程質量所出現的問題都是由于這些農村建筑施工人員的低下的素質造成的。究其根本原因這都是有的建筑施工單位僅僅只考慮自身的經濟利益，還有外部給他們的壓力造成的，這就造成了房屋建筑時的偷工減料，不顧施工質量的嚴重現象。還有的房屋建筑工程隊伍自身施工技術本來就比較低，而且還沒有什么技術裝備，質保體系也相對的很不完善，建筑隊伍組織措施也不行，最重要的技術質量監督管理人員和等級工數量根本也達不到要求，僅僅是依靠某個建筑公司承包建筑工程建設，建筑公司對他們的監督管理工作也不到位，建筑工程的質量根本也沒有保障。
1.4房屋建筑材料的監督管理存在的問題
房屋建筑材料是建筑工程施工的必要的物質保障，建筑材料的質量是建筑工程質量的基礎保障。房屋建筑材料這些質量方面的問題，往往是造成房屋建筑質量不達標的根本原因，所以有關部門必須加強這方面的監督和管理工作。
2 房屋建筑工程質量的監督管理對策
2.1完善房屋建筑工程質量監督管理檢驗部門
現在關于房屋建筑工程質量的監督管理政策和法律法規已基本健全。根據房屋建筑工程相應的法律法規的相應要求和制度，有關部門要建立起可行的監督管理體系，以確保房屋建筑工程全過程的合格要求質量。完善監督管理檢驗部門，認真加強和開展房屋建筑工程質量的監督管理檢測工作，在房屋建筑工程質量監督管理檢測工作中占有非常重要的地位。現在，我國很多建筑部門的監督管理檢測工作基礎還相對的很薄弱，檢測機構不健全，檢測人員整體技術和素質還達不到相應的工作要求，檢測儀器的精度也相當的低，有些小的建筑工程隊根本就沒有相應的檢測手段，根本就沒有辦法對建筑材料進行嚴格檢測，為了有效地加強工程質量檢測，最近幾年，很多地方都建立起了建筑工程材料檢測部門，也建立了房屋建筑工程質量監督站開始進行房屋建筑工程的檢測和監督管理相互配合，全面開展監督管理檢測工作。
2.2嚴格重視房屋建筑工程材料質量的監督管理
各種房屋建筑工程材料在施工前必須經過嚴格的監督管理檢測程序，確定建筑材料的質量性能完全符合國家規定的質量要求后才能投入建筑使用。由于建筑材料比較混亂，偽劣的建筑材料不斷地流入建筑材料市場，這就給建筑材料的監督管理檢測工作帶來了相應的檢測難度。所以有關部門必須連同建筑施工企業，加強對建筑材料質量的監督管理和檢測控制，打擊偽劣建筑材料流入市場，一經發現要及時通知建筑施工企業和有關部門，對達不到要求的偽劣建筑材料產品進行銷毀，保證建筑材料合格性，使建筑工程質量不受影響。
2.3加強房屋建筑工程施工的監督管理
在加強房屋建筑工程施工的監督和管理時，相應的部門一定要從建筑工程的實際出發，對建筑工程項目進行全面的分析和綜合考慮，因為建筑施工的質量控制與施工技術因素息息相關，因此有關部門要重視施工新技術、新工藝的先進性和適用性。在建筑施工的過程中要建立符合國家技術標準的建筑工藝流程、建筑質量標準和建筑操作規程，建立嚴格的監督管理工作，不斷地培訓和加強施工人員技術和工藝要求，確保建筑工程質量。
住房制度論文范文3
關鍵詞：廉租住房，融資體系，對策
1.廉租住房制度概況
1.1廉租住房定義
根據我國1999年頒布的《城鎮廉租住房管理辦法》第二條規定:城鎮廉租住房是指政府和單位在住房領域實施社會保障職能，向具有城鎮常住居民戶口(本市非農業常住戶口)的最低收入家庭提供租金相對低廉的普通住房。但是隨著我國廉租住房制度在全國范圍內的推廣實施，在實踐中配租方式及配租標準等逐漸產生了一些新的內容，結合我國廉租住房保障制度的發展現狀，廉租住房是指政府在住房領域實施社會保障職能，向符合城鎮居民最低生活保障標準且住房困難的家庭，提供租金補貼或者以低廉租金進行實物配租的具有社會保障性質的普通住宅。論文大全。
1.2廉租住房制度與傳統福利分房體制的主要區別
我國政府在進行住房體制改革之前，住房制度采用的是社會福利分房，社會福利分房是指由政府無償劃撥土地，并由政府或單位出資建設公房，在職工申請住房的基礎上，分配給職工居住，收取象征性房租的福利制度。我國政府現行所采用的廉租住房制度與傳統的福利分房體制具有較大的區別，主要體現在以下兩個方面:
1.2.1保障的主體不同
傳統的社會福利分房所保障的對象是全國企事業單位職工:現行的廉租住房制度所保障的對象是符合城鎮居民最低生活保障標準且住房困難的家庭，是一種真下意義上的社會保障制度，這樣可以使政府將有限的財力用于解決最需要提高住房條件的住房弱勢群體，從而提高住房保障的社會效益。
1.2.2 保障的時限不同
獲得廉租住房的保障對象對廉租住房的使用期限是暫時的，當保障對象家庭生活水平達到規定的標準時，就必須退出保障體系，因此廉租住房制度是一種動態的住房保障機制。
1.3廉租住房制度主要內容
廉租住房制度是一項系統的社會保障制度，根據現行廉租住房管理辦法，結合我國廉租住房政策在全國各城市開展的實踐，該項制度主要包括以下幾方面重點內容：
1.3.1租房的保障對象
我國廉租住房制度的保障對象是符合城鎮居民最低生活保障標準且住房困難的家庭，并且接受保障的對象必須具有非農業戶口的常住居民。同時保障對象標準界定的標準必須同當地經濟發展狀況相適應。根據己開展廉租住房建設城市的經驗，如北京、上海、廣州等城市目前一般將住房困難家庭的標準確定為人均住房面積低于7平方米并且享受低保6月以上的“雙困”家庭。
1.3.2租房的補貼標準
廉租住房補貼標準的制定必須結合我國各城市經濟發展狀況。幫助低收入家庭解決住房問題是中央和地方各級政府一項長期的重要任務，在以存量住房改革為切入點、全面啟動住宅市場的過程中，只有妥善處理好這一問題，才能保證房改的順利進行和社會穩定，一是要適當的確定低收入家庭的標準，標準太高會使下部分應該給予住房幫助的家庭被排斥在外，標準木低則會加大政府補貼金額，從而增加政府負擔;二是要合理確定補貼標準，標準太低將不會對低收入者帶來實質性幫助，標準過高會影響普通家庭參與房改的積極性。
1.3.3租房的保障方式
廉租住房保障方式目前主要包括租賃補貼、實物配租及租金核減，在具體的實施過程中本著租賃補貼為主實物配租及租金核減為輔的方式進行，其中實物配租方式主要面向孤、老、病、殘等特殊困難家庭及其它急需救助的家庭。
1.3.4租房建設的資金來源
根據我國現行相關規定:廉租住房資金的來源，實行財政預算安排為主,多種渠道籌措的原則，
1.3.5租房運作的保障機制
廉租住房制度是我國在住房保障領域的一項嘗試，它的有效運作依賴一系列制度機制，以維護社會保障的公正性。
2.我國廉租住房建設資金供需的特點
廉租住房是我國政府為城鎮住房弱勢群體提供的一種補居住用房，同政府其他基礎或公益性項目相比，其建設資金供需狀況具有其自身的特點，主要表現在以下幾個方面:
(1)廉租住房建設資金需求量大。雖然我國經濟在近十年來一直保持了健康、穩定、高速的增長，但是在我國城鎮中的低收入群體依然存在。
(2)廉租住房建設資金的使用不是以經濟效益為目標。論文大全。我國廉租住房制度的保障方式在具體的實施過程中本著租賃補貼為主，實物配租及租金核減為輔的方式進行。
(3)廉租住房融資模式單一。從已開展廉租住房試點的城市看，目前的資金來源渠道包括:住房公積金增值收益、財政預算、直管公房出售或出租收入、社會捐贈等。
3.征收住宅保障稅為廉租住房建設融資的政策建議
通過征收住宅保障稅為廉租住房建設融資是解決)廉租住房融資模式單一的有效方式。住房保障稅作為我國城鎮中廉租住房問題的一項新稅種，它的實施必將對我國社會經濟生活產生一定的影響，為了最大可能發揮該稅種的積極作用，盡量減少該稅種所帶來的消極影響，在具體實施時應注意以下問題:
3.1住房保障稅的實施要與地區經濟發展水平相適應
住房保障稅的實施要與地區經濟發展水平相適應包括兩方面的含義:一是住房保障稅在進行征稅額度的確定時要結合當地的經濟發展水平，結合當地人民生活水平，根據我國對廉租住房保障資金來源的規定，各地在進行廉租住房建設時，資金來源主要依靠各城市通過財政列支，因此各城市在確定住房保障稅額度時，要正確處理好公平與效率關系，制定出適合本地區的住房保障稅稅制，確保住房保障稅在實施時，政府作為組織者能良性運作稅款的征收及廉租住房制度的建設，廉租對象能真正從住房困難中解脫出來，同時盡最大可能減小因征稅對納稅人的消極影響，最終實現納稅人、政府、廉租對象三者心理上的總體均衡，達到社會福利的最大化;二是在確定本地區住房保障稅征收總量時，要較為準確的統計出需補助的家庭總戶數，對于廉租對象的保障標準要結合本地區的經濟發展水平，本著“雪中送炭”的原則確定補助標準，而不能采用“錦上添花”的方式。
3.2稅收資金的規范化管理，實現保障資金專款專用
住房保障稅是政府通過法規強制征收的，按照國家規定的范圍及標準收繳，并由政府進行運作，為了保障資金最終合理的運用，應該將所征收的稅金納入住房保障財政專戶，由政府規定的廉租住房管理部門運作，實行收支兩條線。
3.3加強稅收征管的工作，保障住房保障稅的順利實施
首先要加強執法，偷稅屬于一種違法行為，對違法行為予以強硬的法律約束，不僅可以有效制止違法犯罪，還可以使合法行為得到鼓勵和發展。因此在住房保障稅實施時，需加強稅收法制建設，提高稅務人員的政治素質和業務素質，切實做到以法治稅，有法必依，違法必究。其次要加重對偷稅行為的經濟處罰和刑事處罰。在這一方面，可以借鑒一些西方發達國家實行的輕稅重罰的做法。再次，降低稅收征管成本。論文大全。盡可能消除納稅人之間的稅負不公平;設計納稅人主動納稅的激勵相容機制，完善稅收制度，合理設計和安排企業行為的環境空間，使其既符合政府的稅收征管目標，又能使企業在不偷稅的情況下實現其經營目標，從而引導企業守法納稅。
參考文獻
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住房制度論文范文4
論文摘要：當前，農民住房獨立于公共政策體系，存在“自建自管自用自滅”局面。需要以支持農村住房建設為切入點，以農村住房確權為抓手，加強農村住房的規劃引導和政策支持。
一、引言
“十一五”以來，我國農村住宅投資額從2083.1億元增長至2009年的4743.3億元。4年間增長了127.7％，年均遞增22.8％；農戶住房面積從62292.4萬平方米增加至2009年的95570.5萬平方米；人均住房面積從2005年的0.83平方米增加至2009年的1.21平方米。整體上，農村住房情況有明顯改善。但長期以來，國家對農村住房的關注程度遠不及城鎮住房，對以往農村住房研究問題進行系統研究尚不多見。對此，梳理國內已有的研究成果，有利于研究人員從系統的角度來審視我國的農村住房問題。
二、國內農村住房問題的研究情況
（一）對農村住房消費行為的分析
1、整體上分析農村住房消費行為
國內對農村住房消費的研究主要集中在消費需求的現狀、變動趨勢、以及影響因素的分析。其中于靜波（1996）的研究表明傳統文化、收入水平、人口數量及其結構、政策制度四個方面是影響農村住房消費的主要因素。[論文之家:]并借助住房支出的彈性系數比較指出，當農民生活消費從維持型向溫飽型消費模式轉變時，住房開支的彈性系數最大，將是農民建房熱的易發期。姜長云（1999）利用分層隨機抽樣的方法，隨機抽取6個省各1個縣的住房調查資料，對不同收入等級農民的住房消費需求進行了比較。發現隨著收入等級的提高，農民的人均住房消費支出及其所含的各分項支出呈增加態勢。其次，農民的住房消費結構也會做出相應的變化。還指出在相當長的一段時間里，中國農民的住房消費需求，仍將以自建房為主，商品房的購買極為有限。
2、以區域為研究對象分析農村住房消費
另外，也有部分研究人員以一個一定區域為研究范圍，對農村居民消費行為進行研究。例如，王偉（2004）對湖北省黃梅縣分路鎮2個自然村1990-2003年農村住房發展情況進行調查，指出農民收入提高、農村消費觀念轉變、土地制度改革是推進農村住房發展的主要原因，并點出住房開發導致大量土地占用、農村住房消費后勁不足以及農村住房相關法律不健全等問題，提出規范農村住宅審批制度，完善法律措施；增加農民收入，促進農村住房消費；落實農村基本政策，完善農村民主制度的解決對策。也有學者就民族地區的牧戶與農戶居住支出水平，資金來源，人均居住面積，住房質量，探討牧戶與農戶住房消費差距的演變趨勢。
3、結合制度變遷研究住房消費行為
此外，還有研究者以消費行為與制度變遷對一個村莊住房消費行為進行結構化理論分析，發現傳統消費文化對農戶的消費行為具有引導作用，而現存制度對農戶的消費行為具有直接影響。消費者會對制度變遷做出積極的反應，而不僅僅是消極被動地遵從。
（二）對農村住房制度改革的探討
當前，城鎮化進程中現行的農村住房制度制約了村鎮住宅建設的健康持續發展，有待變革。有一批學者和研究人員從農村住房制度進行探討，指出農村住房制度改革的重要性，并著重于強調農村住房產權改革和宅基地制度改革。
1、對農村住房的產權與流轉探討
劉潤秋2005年的研究指出農村住房產權改革是統籌城鄉發展中的一個視角盲區，現有農村住房產權制度嚴重制約城鄉協調發展，亟待通過改革來推動城鄉要素市場統一，彌合城鄉經濟二元結構，并提出農村住房產權改革的大致思路。2006年他又對農村住房的產權問題進行了深入探討，指出受現行法律和政策限制，我國農村住房產權難以合法流轉，閑置的農村住房日益增多，導致市郊農村出現大量“空心村”。隨著城鄉經濟的發展，土地價值不斷攀升，農村房屋交易隱性市場規模日增，農村住房產權面臨著改革的壓力。然而，農村住房產權流轉必須突破錯綜復雜的產權、法律、政策和意識瓶頸，借鑒城市住房制度改革經驗，進行農村住房產權制度創新，在不改變現有農村土地基本制度的基礎上，通過多次博弈完成。
2、立足于農村宅基地制度的分析
在宅基地制度改革上，現有的研究指明農村宅基地常見糾紛包括：土地管理部門違法審批引起的宅基地糾紛；未經土地管理部門審批或者采取欺騙手段騙取建房手續用地建房，侵犯了集體或相鄰關系人利益引發的糾紛；爭占宅基地以外的集體空閑地引發的糾紛；建房戶私下調換宅基地引發的糾紛；用地建房影響相鄰關系人利益引發的糾紛等方面。宅基地產權是有關農民居住土地所有權利及其關系，是在農村土地集體所有制下以農民對居住土地使用權為核心的一系列權利，其實質是以土地的使用權為主要內容的農村土地產權。
可見，確定農村住房的產權制度，以宅基地流轉為突破點，實現宅基地和住房的經濟屬性和資產資本功能。才能有效保障農村農民的根本利益，才能為下一步實現農村住房以及農村土地的資產和資本功能奠定基礎。
（三）對農村住房規劃布局的研究
1、對農房與村莊布局問題的探討
長期以來，我國農村居民點用地實行的是“無償、無限期、無流動”的使用制度，長期缺乏村莊規劃，農戶建房的隨意性很大，導致農村居民點人均、戶均占地超標準，村內房屋錯落無致，朝向不一，亂搭亂建嚴重，道路堵塞，環境惡劣。由于村莊內部臟、亂、差，農民建房逐步搬離村中央而向村莊周邊擴展，導致村內閑置用地增多，閑置率高的“空心村”。不僅村莊內部問題較多，就村莊整體布局而言，也同樣存在較大的問題。對此，章大梁（2000）提出實行農村居民點全程跟蹤監管制度，主要內容包括：建房申請審批制度；現場勘測制度；核查制度；驗收制度；驗收結果公示制度。
2、對農村居民點整理的研究
同時，農村居民點遷并因其在增加建設用地、實現耕地占補平衡中的重要作用，成為各地土地整理工作的重點之一，學術界對其進行了探討。楊慶媛等（2004）以重慶渝北區為例研究了西南丘陵山地區農村居民點土地整理模式，提出兩種土地整理模式：一是農林綜合開發整理模式，即居民點閑置土地的復墾利用與山地區退耕還林等生態建設工程結合，進行退宅還林；二是新村建設整理模式，即由政府對新村統一規劃，供給道路等基礎設施，引導農民集中建房的農村居民點整理模式。
3、對國外經驗的借鑒方面
此外，在村莊規劃的經驗借鑒方面，國內學者參考美國的小城鎮規劃，提出盡可能滿足人的生活需要，使新村一般布局緊湊，將人們的居住、工作、購物、娛樂集中在一起，同時注意尊重當地的生活傳統，最大限度地綠化和美化環境，重視垃圾處理和污水處理，努力創造一個良好的生活環境。借鑒德國經驗，提出通過村莊更新和農村地區的土地整理，以及完善的法律體系、嚴謹的規劃方法和公民的積極參與，使村莊更新和規劃得以實施。借鑒英國的做法，從20世紀50年代開始大規模的中心村建設，加強基礎設施和公共設施的建設，促進鄉村人口的集中，以便發揮規模效益，提高鄉村的生活質量。
三、總結評述
長期以來，農民住房問題作為農戶個體投資與消費行為獨立于公共政策體系之外的，在管理上普遍存在著政府缺位的現象。處于“自建自管自用自滅”的境地，即農戶自籌資金建設，自己維護，自己使用，乃至廢棄重建。導致農村住房缺乏設計支持，建房存在建筑質量低、平均壽命短的現象；缺乏規劃引導，布局分散、占地浪費的情況，與公共設施的建設不銜接等；缺乏政策配套，財政、信貸、保險和用地制度缺乏有力支撐，影響了農村居住條件改善的進程，不利于擴大內需；缺乏完整法律制度安排，只有使用功能而無資產資本功能，農民住房權益缺失合法保障，難以取得長期建設資金支持。
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住房制度論文范文5
隨著我國經濟社會的不斷發展，國民健康狀況及醫療水平的提升，人均預期壽命已達到75歲。全國老齡工作委員會辦公室指出目前我國已進入老齡社會，并處于快速老齡化階段。據預測，至2013年年末，我國60歲以上的老年人將突破兩個億，占總人口數量的1/5;到2050年我國60歲及以上的老年人口數量將達到4.3億，占總人口數量的1/4。另外，社會環境發生變化，“四二一”家庭的增加使得傳統的家庭養老困難重重。目前，我國養老保障體系是以國家養老保險為基礎、企業養老保險和個人儲蓄養老保險為補充，但鑒于我國養老問題的緊迫性及我國養老保障體系中的一系列問題，為了更好的解決養老問題，國務院《關于加快發展養老服務業的若干意見》中提出，“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”。
發達國家比我國較早進入老齡化社會，社會服務保障體系相對完善，金融保險市場發達，相關養老經驗豐富?？v觀世界各國的反向抵押貸款業務，美國的相關業務開展相對深入、制度相對完善、影響相對廣泛，其制度模式、政策法規等對我國以房養老具有較好的借鑒意義。因此，本文主要分析美國的運行模式，同時因亞洲文化的特殊性，還分析了新加坡和日本的運行模式。借鑒別國經驗，依據我國實際現狀發展適合國民的金融養老產品，對緩解我國養老壓力，提高老年人晚年生活質量意義重大。
二、“以房養老”的概述
“以房養老”概念有廣義、狹義之分，在此主要討論其狹義概念，即“住房反向抵押貸款”(Housing Reverse Mortgage)。傳統的“住房抵押貸款”又稱按揭，是指銀行向貸款者提供大部分購房款項，購房者以穩定的收入分期向銀行還款付息，而在未還清本息之前，購房者不能擁有全部房產產權。而“反向”即指銀行或保險公司等金融機構同意借款人以擁有的獨立房產為抵押，其獨立評估機構受委托對借款人進行綜合評估，評估內容包括借款人年齡、預期壽命、房產未來估值及折損等。金融機構按其房屋的評估價值減去房屋折損及未來貸款利息及各項咨詢服務費用后，將房屋剩余價值分攤到預期壽命年限中去，即定期或一次性從金融機構領取一定數額的現金，以滿足“住房富有、現金貧窮”的老年人日常生活及醫療保障的需求。借款人去世或永久性搬離房屋時，貸款的金融機構才有權處置該房產，將房屋進行出租、銷售或拍賣，從而獲得貸款補償。但貸款人或其繼承人還清貸款及貸款利息時，可重新獲得房屋的所有權。
“住房反向抵押貸款”主要面向退休后儲蓄減少、退休金和基本養老金較少，而子女沒有贍養能力或沒有子女的，[專業提供論文寫作和寫作論文服務，歡迎您的光臨dylw.net]不足以保持退休前的生活水平及醫療衛生保障的老年人。這種狀況下，擁有獨立產權住房的老年人可以通過住房反向抵押貸款方式將固定資產轉化為現金流，以保障老年生活水平。
三、“以房養老”的國際模式
(一)“以房養老”的美國模式
目前，美國是住房反向抵押貸款發展最成熟、最完善的國家。美國住房反向抵押貸款于20世紀60年代萌芽，至20世紀80年代初期，對住房反向抵押貸款大都停留在理論研究，且業務數量甚少。真正意義上的發展是1987年聯邦政府頒布《1987年國家住房法案》，明確闡述了聯邦政府對于住房反向抵押貸款的政策。1989年美國聯邦住房管理局(FHA)推出住房價值可轉換抵押貸款(Home Equity Converse Mortgage， HECM)，同時美國住房按揭貸款聯合會(房利美 Fannie Mae)將資本證券化引入住房反抵押貸款的資本運作，加強了住房反向抵押貸款的流動性。2000年以后，由于國會和政府的支持及消費者的認同，美國住房反向抵押貸款迅速發展。目前，美國有125家金融機構提供住房反向抵押貸款，每年簽訂貸款合約13000～18000筆[1]。現階段，美國已形成了三類產品為主體的反向住房抵押貸款市場：美國聯邦抵押聯合會推行的房屋價值轉化抵押貸款(Home Equity Conversion Mortgage，簡稱HECM)、房利美公司推出的房屋保管者(Home Keeper)和私營機構財務自由老年人融資公司推出的財務自由計劃(Financial Freedom Plan)。
目前，HECM是美國反向抵押貸款市場中規模最大、最重要的貸款品種。在美國各州都能獲得，約占美國住房反向抵押貸款市場的95%，因此本文主要就HECM的各項規定進行解釋說明。
1.申請者條件要求
住房反向抵押貸款提供的對象是62歲及以上的、擁有獨立產權的老年人，且要求該抵押房屋為老年人的主要居住地。申請者要向相關機構提出貸款申請并簽署協議。
申請者在申請貸款之前要向相關機構咨詢，并出示證明。咨詢的目的是為了確保借款人充分了解住房反向抵押貸款的益處和弊端、除住房反向抵押貸款外的其他可能選擇，以及住房反向抵押貸款將對他們生活及財務狀況有何影響[2]。咨詢機構必須是經美國住房和城市發展部(the Department of Housing and Urban Development，簡稱HUD)批準的機構，這些機構要與反向抵押貸款的提供者保持獨立關系，并確保信息的真實性。咨詢機構多為專業咨詢公司或老年機構，以保證潛在申請者得到準確的信息。
2.貸款額度及貸款發放、償還方式
貸款的額度主要受借款人的年齡、當時市場利率的影響及房屋評估價值的限制。貸款額度要低于房產的評估價值或者房屋的出售價格。房屋價值越大，可貸金額越多。但貸款額度有所限制，最高額度為$417000，貸款最高額度因所在地不同而額度不同。
貸款的發放及償還也較為靈活。一次性全部領取、一段時間內分期分段領取或者取得一個信用額度，都是可以選擇的領取方式。在信用額度內，貸款人可以按需提取。所貸款項可以按借款者的意愿，選擇將來某一時期償還，也可以選擇借款者死亡或者永久性遷出后償還[3]。房屋出售后扣除貸款本利之后的剩余價值返回給貸款人或其繼承者。在貸款協議到期時，房屋將被放貸機構出售，房屋出售后扣除貸款本利和后的剩余價值返回給貸款人或其繼承者，若房屋出售所得金額不足償還貸款的，放貸機構對貸款人及其繼承人也無追索權。
3.借款機構的相關要求
房屋價值轉化抵押貸款(HECM)是由政府主導，貸款機構為聯邦住房管理局(FHA)授權的銀行、抵押貸款公司和其他私營金融機構[4]。當資產出售時，貸款額度超出凈資產的話，聯邦住房管理局(FHA)承保的保險可以保障貸款機構避免損失。
對房屋價值可轉換抵押貸款(HECM)產品來說，利率由政府規定，但貸款機構可以根據各自情況調整利率水平：利率根據一年期短期國庫債券利率調整;年度調整利率最高上浮2%，總共不得超過5%;月度調整利率總共上浮不得超過10%。
4.申請涉及的費用
(1)貸款申請費。即用于借款人準備借款合同及貸款程序中的費用。該貸款申請費的多少依據申請者的房屋評估價值[專業提供論文寫作和寫作論文服務，歡迎您的光臨dylw.net]。如果房屋評估價值低于12.5萬美元，則貸款人只需交付$2500的申請費;如果房屋評估價值超過100萬美元，則該費用計算公式為20萬美元的2%加上超出20萬美元之后的剩余房屋價值的1%，但該費用最多不超過6000美元。例如，一個房屋價值為25萬美元，則貸款申請費用為$4500(2%*$200000+1%*$50000=$4500)[5]。實際中，不同貸款機構的收取的實際費用不同。
(2)貸款保險費。申請者申請反向抵押貸款時必須購買聯邦政府的保險。HECM保險保證貸款機構破產后借款人仍繼續收到貸款;或貸款到期，貸款數額超出住房價值、房屋貶值，出售住房得到的資金不能彌補全部貸款，則聯邦保險可確保貸款人能全額收回貸款。貸款保險費按房屋評估價值的2%收取，最高不能超過HUD規定的房屋價值的2%，之后每年的年保險費為貸款額的50個基點。另外，HECM最新規定，允許消費者一次性付清保險費，以保證他們將來足額拿到貸款。
(3)房屋產權調查費用及產權保證保險費。不同的州域和貸款機構對房屋產權調查費用的收費標準不同。
(4)房屋評估費用。申請反向抵押貸款前要申請房屋評估。房屋評估費用受房屋評估價值和房屋所在州域不同而變動。該費用由房屋所有者在反向抵押貸款申請前用現金支付，且該費用不能用所貸款支付。
(5)服務費。服務費用由貸款機構向申請者收取，服務內容不僅包括初期借款服務，還包括之后發送賬目清單及合同執行的一系列服務。費用大概為每月30～60美元不等。該費用每月提前從貸款金額中扣除。每年的借款手續費也提前從貸款金額中扣除。
簽訂反向抵押貸款合同后，房屋所有者仍要求繳納房產稅、房屋責任保險，直至房屋所有權轉移到貸款機構。
5.風險分析
(1)借貸人的風險。首先，住房反向抵押貸款需要高額咨詢成本和手續費用，交易成本比較高，通常占到住房價值的1%～2%。對于房屋價值較低的申請者，是一筆較大的支出。住房反向抵押貸款協議簽訂后，借款人還可以居住在自有房屋內，所以，從美國來看，聯邦住房管理局(FHA)規定的可貸金額不少于住房評估價值的40%，不超過住房評估價值的60%。其次，當借款人不能持續繳納財產稅、保險和房屋修理費用時，則抵押貸款合同失效，貸款金額及利息需全部償還。另外，對于和配偶一起借款的老年人來說，當其中一方老人去世或永久性搬離(即需要醫療救助)時，對于另一方，若不全部償還貸款則無權繼續居住在該房屋中，即喪失抵押品贖回權，這對于其中另一方將來的生活造成了影響。
(2)貸款者的風險分析。一方面，對于住房反向抵押貸款的放貸人來說，所有欠債都依賴于未來住房銷售時的收入，對借款人住房以外的財富或收入沒有追索權。因此，房屋價值的波動是影響貸款機構風險的重要因素。另一方面，由于信息不對稱，借款人對自己的身體狀況認知相對貸款人有優勢，當借款人的壽命大于預期壽命時，導致貸款數額高于房屋價值的風險。
(二)“以房養老”的新加坡模式
新加坡實行“以房養老”模式已超過了10年，亞洲文化的特殊性使新加坡的“以房養老”模式有較強的借鑒性。本文主要介紹新加坡的住房反向抵押貸款的模式。
新加坡的住房反向抵押貸款是于1997年由職總英康保險合作社率先推出的，60歲以上擁有私人住房且產權在70年以上、并且是公司的壽險保戶的老年人可以申請將房子抵押給職總英康保險合作社，由其一次性或分期支付養老金。老年人在去世前可以居住在抵押的住房內，保險公司在老人去世后處理房屋產權，若有房屋價值高于貸款金額及其利息，則其繼承人有權獲取剩余資金。但此產品僅限于私人建造的商品房且該產品的設計是有追索權，一旦貸款本利和超過房屋價值，屋主或其繼承人就必須負擔超過部分的歸還。這使得房屋所有者擔心由于長壽問題導致本利和超過貸款而被迫出售房屋[6]。
新加坡政府組屋全稱為組合房屋，其主要提供給中低收入者、由建屋發展局統一建造和管理。2006年3月，新加坡八成居民人口的政府組屋也可以申請住房反向抵押貸款。擁有政府組屋的70～90歲的老年人，將房屋抵押給職總英康保險合作社，保險合作社負責發放生活費，直至貸款期滿或屋主去世。貸款機構獲得房屋所有權后，賣掉房屋，以收回貸款，或申請者的家人、繼承人還錢貸款收回房子。
(三)“以房養老”的日本模式
東京都的武藏野市于1981年將“以房養老”模式引入日本，現階段實行的“住房反向抵押貸款”有地方政府的福利部門為主體的政府“以房養老”模式，也有通過銀行等民間金融機構參與機構的“以房養老”的模式。
1.政府參與型
就政府福利部門推行的模式來說，各地具體實施模式不同，但總體上，申請門檻較高。以東京為例，要求申請人擁有獨立產權的65歲以上的老年人，且不能與子女同住;要求建筑為獨門獨戶且土地價值在1500萬日元以上。低于當地低收入標準的家庭無資格申請，且已享受“低保”的家庭不能申請，集體住宅不能申請。
每個月的融資上限是30萬日元(可以支持老年人夫婦兩人的生活)，但總額度不能超過抵押房屋土地價值的70%。貸款額度到達總額度上限，則貸款期滿。每三個月發放一次生活費，貸款利率比較低，約為年利率3%。貸款的償還期限是申請人去世后三個月內，由擔保人負責一次性償還[7]。
2.民間機構參與型
參與“以房養老”的民營機構大多為銀行、信托公司、信托銀行及房地產公司。而結合信托業務開展“以房養老”是日本的典型特點。1981年在武藏野市試點推廣時，信托業務就有所涉及。日本將結合信托業務的住房反向抵押貸款稱作“資產活用型銀行貸款”或“信托反向抵押”。民營機構參與的方式主要采用借貸人將[專業提供論文寫作和寫作論文服務，歡迎您的光臨dylw.net]房屋抵押，向經辦機構貸款。為進一步發展信托業務，日本已經嘗試提出新信托反向抵押的框架——信托銀行通過借款人的抵押房產生成金融資產年金，貸款人將為借款人提供醫療看護資金，同時將金融資產年金證券化，向流通市場上的投資人推出證券化產品[8]。該信托業務可以使多數信托機構持有的居住用不動產結合，形成更大的資產資源。
四、國外“以房養老”經驗的啟示
(一)完善法律法規
各國住房反向抵押貸款的發展，都是在政府制定了相關法律法規，保障機構及申請者的權益的基礎上而發展起來的。住房反向抵押貸款涉及產權、土地70年使用權限、金融保險及市場監管等問題，這些需要政府完善相關法律法規，明確市場參與主體，規范市場運作環境，增加市場透明度，增強借款方的市場信心。
(二)政府支持
國外經驗表明，住房反向抵押貸款的發展，都離不開政府的大力支持。包括市場培育、資金支持、風險保障、監督審查等。住房反向抵押貸款發展過程中還會面臨利率波動、壽命風險及房價波動等的可能性。同時，參與其中的借款人多為老年人，貸款機構多為銀行和保險公司，要求風險控制能力高。因此，沒有政府的支持培育，相關金融機構及貸款人將會面臨較大的風險，不利于我國住房反向抵押貸款的發展。
(三)加大思想宣傳
受中國傳統文化影響，我國國民對“以房養老”模式的接受度較低，住房反向抵押貸款的順利推行需要國民對住房反向抵押貸款的了解及認可。雖大部分機構民眾對住房反向抵押貸款有了初步認識，但了解程度不夠深入，要加大對其宣傳力度，使各層級政府、社會、相關機構及國民真正了解其發展模式及利弊。
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