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住房公積金貸款范文1
關鍵詞：公積金貸款 貸款風險 防范措施
為保障中低收入階層住房需求，我國于1991年建立了住房公積金制度。住房公積金制度歷經20年發展，其制度逐步完善，程序日益規范，為解決城鎮居民住房問題起到了非常重要的作用。但隨著我國房地產市場的不斷發展，住房公積金規模的不斷擴大，其貸款風險日益凸顯。因此，有必要通過建立住房公積金貸款風險防范機制，保障住房公積金制度長期健康穩定發展，充分發揮住房公積金制度在保障中低收入階層住房需求中的積極作用。
一、住房公積金貸款風險的類型
住房公積金貸款風險指與住房公積金專項儲蓄資金相關的風險總和，主要是其借貸過程中發生的風險。與商業貸款相比，住房公積金貸款主要采取抵押貸款方式，因而具有安全性高、利率低等優點。因此，住房公積金貸款成為購房貸款的優先選擇。但由于我國現行住房公積金體制不健全，相關法律法規不完善，貸款程序不規范，導致其貸款風險日益凸顯。
（一）制度風險
制度風險指由制度因素所引起住房公積金貸款風險，這一風險主要源于住房公積金委托運作模式及其風險承擔機制?！蹲》抗e金管理條例》明確要求住房公積金管理中心只能委托商業銀行辦理住房公積金業務。由于住房公積金管理中心與商業銀行本身存在不同的利益目標，由此導致的利益沖突會加大住房公積金的貸款風險。以利潤最大化為導向的商業銀行在辦理住房貸款業務時，會在自營業務和委托業務之間進行衡量，自身保留違約風險小、收益率高的業務，而將違約風險較大的業務通過住房公積金委托業務進行發放。其次，貸款風險有住房公積金管理中心承擔，商業銀行不承擔相應風險，導致商業銀行在回收貸款時可能會不夠盡職。
（二）信用風險
住房公積金信用風險是指借款人因主客觀原因無法按合同規定按期還本付息所引起的風險。這部分風險主要源于借款人的履約能力及借款人與住房公積金管理中心之間的信息不對稱。我國尚未建立個人信用制度，現行住房公積金貸款制度對借款人的信用評估依賴于借款人所在單位，導致住房公積金管理中心或商業銀行難以評估和控制其違約風險。其次，住房公積金貸款主要用于保障中低收入階層住房需求，因而其服務對象主要為中低收入階層。相較于高收入人群，中低收入階層的工作穩定性低及抗風險能力差，會加大違約風險。最后，住房公積金管理中心與借款人之間存在信用信息不對稱，使得住房公積金管理中心沒法準確評估借款人所提供的資料和擔保物。
（三）抵押風險
抵押風險是指在財產抵押擔保操作過程中可能存在的風險。這部分風險主要源于重復抵押及抵押變現風險。重復抵押涉及房屋、開發項目重復抵押兩個方面。由于目前住房公積金管理中心與商業銀行之間沒有實現房屋、開發項目等信息資源共享機制，并且抵押管理部門工作程序不規范，導致住房公積金管理中心和商業銀行在發放住房公積金貸款時，可能會存在房屋重復抵押或開發項目重復抵押的情況，造成住房公積金貸款抵押權益的虛化，進而增大住房公積金貸款的抵押風險。其次，房地產市場價格受宏觀政策、市場需求等多種因素影響，在房產抵押期間，房產市場價格會大幅波動，并且自然災害、人為損害等原因同樣也會造成房產的毀壞和貶值，使得房產市場價值低于未償還貸款余額，造成資不抵債，從而導致違約風險。
二、住房公積金貸款風險防范措施
為充分發揮住房公積金貸款在解決中低收入階層住房需求中的積極作用，推動房地產市場健康發展，有必要建立住房公積金貸款風險防范體制，保障住房公積金長期健康、順利發展?；诖?，本文結合我國住房公積金貸款機制存在的問題，以及由此引發的貸款風險，并借鑒國外先進經驗提出以下幾點建議。
（一）完善貸款管理機制
由于住房公積金管理中心與商業銀行本身存在不同的利益目標，由此導致的利益沖突會加大住房公積金的貸款風險。因而，如何消除住房公積金管理中心與商業銀行之間的利益沖突，是降低住房公積金貸款的制度風險的根本途徑。因此，在委托運營方式下，尋求解決住房公積金管理中心與商業銀行的利益沖突可以有效降低其貸款風險。由于我國住房公積金貸款制度發展較晚，法律法規及相關程序不規范，因而，可以借鑒國外經驗用于完善我國住房公積金貸款的運作機制。國外住房公積金貸款運作機制重在強化住房公積金管理中心，即委托方的主體地位，其規定住房公積金管理中心可以自主選擇商業銀行。在這種體制下，商業銀行為爭奪客戶資源，必將提高服務質量，從而可以有效避免由于委托問題導致的貸款風險。我國現行住房公積金貸款制度規定，有資格從事住房公積金貸款業務的商業銀行由住房公積金管理委員會指定，而住房公積金管理中心沒有能力選擇與商業銀行合作的權力，使得住房公積金管理中心無法通過取消商業銀行貸款發放資格的方式來對其實行制約。因此，現行住房公積金貸款制度應當賦予住房公積金管理中心更大的自，讓其有權選擇承辦住房公積金貸款業務的商業銀行，并加強對其的監督，真正實現權責利的統一，進而降低由于委托問題引發的貸款風險。其次，待條件成熟，可設立承辦住房公積金貸款業務的專業銀行，由其對住房公積金存、貸款進行統一管理，進而從根本上消除住房公積金管理中心與商業銀行之間的利益沖突。
（二）建立個人信用制度
建立個人信用制度，有利于降低住房公積金貸款的違約風險。住房公積金貸款的發放以及后期的償還，關鍵取決于貸款人的個人信用。由于住房公積金貸款期限長，不確定性因素較多，因而無法對借款人未來的收入及履約能力進行準確評估和控制。在這種情況下，通過建立個人信用制度，有助于住房公積金管理中心對借款人個人信用情況進行判別，進而決定是否對其發放貸款，及加強貸款管理，有利于降低住房公積金貸款的違約風險。其次，根據住房公積金貸款的特點，設計包含個人風險、職業風險、家庭經濟環境、抵押房產風險和保證人風險等因素的個人信用指標體系，并將個人信用作為審批住房公積金貸款申請的重要依據。在此基礎上，可通過計算機網絡技術建立個人信用信息系統，實現個人信用信息資源共享，提高住房公積金審批效率。再次，在住房公積金貸款發放后，可根據指標體系對借款人個人信用情況進行動態管理，依據借款人個人信用情況，對其貸款進行分類管理，并分別采取有針對性的收款措施，提高收款效率。
（三）加強住房抵押管理
住房公積金貸款抵押風險主要源于重復抵押及抵押變現風險。在審批住房公積金貸款前，貸款審查部門應當對抵押物進行嚴格審查，并結合市場價格及評估公司的意見對抵押物進行準確估值，以防止抵押物估值風險。其次，針對可能出現的房屋重復抵押情況，貸款審查部門可與當地房地產管理部門合作，利用相關部門提供的信息及數據，認真審查抵押房屋的合法性，及時掌握抵押房產是否符合銷售條件，以及是否存在重復抵押的情況，對產權不清晰或重復抵押的房屋不予以貸款。在必要時對抵押物情況進行實地調查，避免住房公積金貸款抵押權益的虛化，降低抵押權不能實現的風險。
（四）建立貸款擔保制度
由于房地產市場市價受宏觀經濟政策、微觀市場需求等多方面因素影響，其市場價格存在較大的不確定性。在房地產市場繁榮時期，住房價格持續上漲，由此帶來的溢價收益不會對住房公積金貸款產生沖擊。而當房地產市場不景氣，房產價格持續下跌，由于房價下跌可能會造成大面積的違約風險。為房地產市場價格波動對住房公積金貸款的沖擊，應當加強貸款擔保制度建設。通過建立貸款擔保制度，分散系統風險導致的住房公積金貸款違約風險?？梢圆扇鹘y抵押和購房保險擔保相結合的方式，在貸款期限內將抵押房產可能遭受的各種風險造成的毀壞或貶值損失轉移給保險公司。其次，待條件成熟，由政府出資設立住房公積金貸款擔保機構，實現風險管理的專業化分工，提高風險管理水平。
參考文獻：
[1]蘇秋，梁浩然.淺談住房公積金貸款風險的防范[J].中國高新技術企業，2008（17）
住房公積金貸款范文2
關鍵詞：住房公積金貸款;市場供需;風險;靈活性;公平性
中圖分類號：F83 文獻標識碼：A
收錄日期：2015年2月5日
近幾年來，我國的房地產市場熱度一直居高不下，隨著住房公積金政策的出臺，個人住房公積金貸款應運而生，不僅拓寬了住房金融業的業務渠道，也憑借它特有的低利息而靈活的貸款方式，在一定程度上有效解決了中低收入者的住房問題。不過，住房公積金貸款作為新興金融工具，在具體使用過程中出現了一些問題。從2008年末至2009年金融危機及危機后的一系列救市政策使得住房公積金貸款資金一度緊張，到2012年實施限購政策后的又一輪市場井噴，致使住房公積金貸款資金再度緊張。在2013年“國五條”出臺前后，市場的又一次井噴導致一些住房公積金管理中心積壓很多貸款業務受理量而無法放貸，最嚴重的時候，不僅引發了流動性不足的問題，而且還出現貸款輪候的現象。
住房公積金貸款不管是作為一種融通資本的金融工具，還是實現政策需要的“購房救濟糧”，在當下具有很強的理論和實踐意義。從理論方面來說，公積金貸款是近年來銀行推出的一種創新性貸款品種。通過研究公積金貸款的資金來源、發放對象、利率等，可以分析公積金貸款對貸款市場資金流動的影響，為進一步發展房地產金融和實施相關調控政策提供理論支撐;從實踐方面來說，在我國，自房地產市場蓬勃發展以來，伴隨著“炒房熱”的高溫，有大部分中薪階層因此淪為“房奴”。研究公積金貸款現狀及探究“福利陷阱”背后的原因，有利于認識和解決我國中低收入者“貸款難”的問題，并進一步改善住房公積金貸款市場的不均衡，實現效率和公平的平衡。
一、我國住房公積金貸款
根據國家的政策和市場定位，住房公積金貸款是為滿足大部分中低階層買房的需求，不過實際操作中，由于經濟、社會發展的差異性以及公積金貸款機制的疏漏，使得公積金貸款在具體發放和使用中受限，并沒有達到良好的政策效果。具體分析如下：
（一）公積金貸款的地區差異性很大。一方面在東西部和南北部經濟發展的差距下，各地區的工薪水平也有很大的差異;另一方面由于各地環境、社會文化的不同，也影響了各地的公積金中心政策的執行標準。在這樣的情況下，現行的住房公積金貸款機制具有很大的不適用性，大大降低了住房公積金的使用效率。
（二）住房公積金的相關規定模糊。住房公積金作為一種長期住房儲金，相關條例中規定應當用于職工購買、建造和大修自住住房，然而，“自住住房”的定義卻很模糊。地區、文化、收入不同的人們對這種模棱兩可的概念的理解也不盡相同。像這樣的制度缺陷，很容易造成一些投機的人“免費占用”公積金貸款的情況。
（三）住房公積金“兩性”失衡。在一定程度上是“共有基金”，即所有繳存人共同出資建立的，故在考慮差別性的基礎上，還應顧及到互的要求。這也是住房公積金貸款相關制度不斷完善和規模不斷擴大下的必然要求?，F階段，二者的失衡也從一定意義上阻礙了一部分中低薪階層利用公積金貸款的渠道。
二、住房公積金貸款存在現狀根源分析
（一）市場均衡。由上述住房公積金貸款市場的供求情況可知，現階段，該市場處于供不應求的狀態。由于短期內公積金貸款的資金來源不會大幅度增加（供給方），而中低薪階層對住房以及公積金貸款的需求會大規模地增加，故從定性上來說，住房公積金貸款的供給彈性要小于需求彈性。如圖1所示，目前市場狀況如點O1，公積金貸款需求和供給之間存在一個差額，要達到市場的供求均衡（O2點），理論上來說，應不斷增加公積金貸款資金來源或是調整貸款方式使得整體需求下降。在實際情況中，造成市場不均衡的原因很復雜，且各個因素相互影響，現具體分析如圖1所示。（圖1）
1、在需求方面，目前人們對住房的需求是剛性需求，即需求收入彈性較大而價格彈性較小。短時間內，中低薪階層的收入不可能快速提高，因而僅依靠自己的力量無法完全滿足自身的住房需求。然而，在進行公積金貸款時，由于公積金的繳存與工資掛鉤，這樣收入較低的中低薪階層無法享受公積金低利率貸款的好處。這種“低存低貸”在一定程度上促使一些人過度借貸，“奪取”了真正需要住房貸款的低收入者的貸款資金，反過來又影響收入分配，引發社會不公平等問題的發生。
2、在供給方面，應盡可能地擴大住房公積金貸款的資金來源。然而，由于管理公積金的公積金中心的融資渠道很窄，利用金融工具進行保值增值的方式受限;另外，公積金貸款的市場化程度不高，其流動性較差，不能及時將貸款資金變現，資金利用率低。
3、在其他方面，如政策性因素也是影響公積金貸款市場均衡的原因之一。根據有關條例規定，目前公積金貸款的最高限額必須為職工本人申請，金額是50萬，職工及其配偶申請貸款的金額是70萬，這個數字遠低于現在按市價算出的購房資金差額，在這種情況下，很多職工只能辦理住房公積金（組合）貸款或按鞔款，從而減少了住房公積金貸款的市場份額。
（二）住房公積金貸款存在的風險。據調查，近年來全國平均住房公積金使用率穩步上升，已經達到并超過了商業銀行存貸比為75%的臨界點，這意味著資金流向開始出現入不敷出的情況。此外，住房公積金貸款也有可能面臨著較大的支付風險。因而，控制和防范住房公積金貸款過程中的風險是很有其現實性和必要性的。目前，我國在住房公積金貸款過程中的主要風險分為：信用風險、操作風險、制度風險和稽核風險、抵押物風險等。
1、信用風險。據有關研究，貸款支出占家庭收入的比重對違約風險有著一定的影響。即在還款期內，貸款額占家庭收入的比例越高，購房者的還款壓力越大，違約概率也隨之提高;若所貸款項期限長、額度大，則當借款人的收入或其家庭狀況包括離婚、重大疾病等發生變化時，貸款償還壓力增大，相應地，其違約的幾率也會增大;借款人采取各種手段故意欺詐，偽造個人信用資料騙取貸款等。
2、操作風險。在辦理公積金貸款時，由于貸款管理員的風險防范意識不強，不認真審核保證人的資格及借款人的收入、信用和貸款用途，也忽略了對借款人、保證人身份證明的仔細核對;貸款后期管理的跟進，對借款人歸還貸款情況的掌握以及對逾期貸款的及時催收與否，都會影響貸款風險。
3、制度風險和稽核風險。造成制度風險和稽核風險的因素主要包括銀行和公積金中心內部管理制度不健全、崗位設置不合理、內部銜接監控不到位、人情貸款的發放以及與房地產開發商勾結。
4、抵押物風險。抵押風險主要是由抵押物的市場價格變化所帶來的風險。貸款房價比是衡量抵押風險的一個比率。當社會經濟不景氣、房地產市場蕭條，抵押房屋的市場價格就會下跌，故此時貸款市場價值大于房屋抵押市場價值，貸款房價比大于1，在這種情況下，若忽略交易成本和其他因素，借款人傾向于違約的可能性增大。
（三）住房公積金貸款的福利陷阱問題。通過上述分析，不難發現這樣一個怪像：一方面大量資金處于閑置狀態，而另一方面真正有購房需求的中低薪階層卻申請不到公積金貸款，無法享受低利率貸款的政策優惠。這便是住房公積金貸款中的“福利陷阱”。
對于中低收入家庭來說，住房公積金的難提取導致它有一個很流行的別名――養老金。這是“低存低貸”的作用效果。由于上述現行公積金條例規定的限制，很難取得公積金貸款，使其在很長一段時間內成為閑置資金，只能等退休后領取成為養老金。而另一方面，盡管不能獲取公積金貸款買房，卻還要強制性地每月繳納一些款項，造成大多數中低收入者變相為少數中高收入者購房提供補貼的局面。此外，這些存在公積金賬戶里的款項遠比同期存在銀行里的資金要大大縮水。這無疑對中低收入者是雪上加霜的打擊。
三、相關政策與建議
（一）在政策和制度方面
1、切實注重社會公平。從這一角度出發修改相關條例;改革住房公積金貸款制度，取消單方面與工資掛鉤的貸款條件，解決“福利陷阱”的問題，并簡化和完善貸款程序，增強住房公積金貸款的保障性。
2、靈活利用住房公積金?？蓪嵭凶》抗e金貸款資金信托和住房公積金貸款證券化，也可向專業的SPV公司轉讓住房公積金貸款債權，增強貸款資金的流動性，也從一定程度化解了由非專業的公積金管理中心投資所帶來的風險;將地方的住房公積金統一納到國家的金融監管體系上來，在有關監管的同時，防止住房公積金的過度貶值。
（二）在住房公積金貸款市場方面
1、完善住房公積金貸款機制，加強政策調整力度。住房公積金管理中心應建立健全控制市場風險的評估機制，根據市場風險及時調整公積金貸款政策，從宏觀調控方面保證住房公積金貸款市場平穩運行，并使其效用最大化。當市場出現資金流動性緊張時，應迅速調整公積金貸款政策，增加資金來源渠道，緩解資金緊張;當市場出現資金流動冗余時，可以從宏觀上適當調度部分資金用于投資，并請專業人員進行操作，實現資金的保值增值。
2、完善住房公積金信貸程序。（1）實現“存貸掛鉤”制度個人化。近年來，業內推行將住房公積金“存貸掛鉤”、“以存定貸”，即根據住房公積金的繳存總量來決定發放的貸款總量。在此基礎上，應該將“存貸掛鉤”等方針具體到個人賬戶上，根據個人繳存的住房公積金額度和年限來決定其貸款額度，這種微觀化的預算管理方式使得每個人會根據自身情況獲得貸款，減少了公積金貸款的浪費，促進了社會公平;（2）將消費貸款壓縮，部分轉型為發債定向支持建設的貸款或增加其他的資金使用和增值渠道，形成渠道多樣化、余度可調節化的局面，在一定程度上解決資金隨市場“時緊時松”的流動性現狀。
3、挖掘住房公積金貸款需求。從制度上增強住房公積金的互助，允許以一個家庭作為貸款單位，家庭成員可以共享公積金貸款，這樣以組合的形式從一定程度上“降低”了整體的需求，有效整合公積金資源，促進公積金貸款市場的均衡。在設定貸款限額上，應充分考慮人們的需求，即除了買房貸款的需要，還要顧及到人們的支付能力。支付能力由很多因素綜合影響，其中房屋的市場價格和人們的收入占主導地位。因此，貸款限額應與市價和收入相適應。
（三）在控制公積金信貸風險方面。應切實建立有效的內部控制制度，實現貸款工作的規范化、流程化和制度化。做好“加強貸前調查，防范源頭風險;加強貸中審查，嚴格控制風險;加強貸后管理，有效化解風險”的工作。其中，提高住房公積金的安全性是住房公積金管理工作中的首要任務。
1、加強控制信用風險。（1）提高借款人信息的收集和分析能力。增加對借款人及配偶個人信息的收集量，提升信息收集的質量，提高信息分析結果的準確度，嚴格把好個人貸款審核審批關，及時預防和控制貸款中可能出現的信用風險。（2）完善對借款人資格和償債能力的審查機制。①在了解和掌握借款人收支狀況、學歷水平和專業技能等方面的基礎上，結合借款人家庭的實際狀況如家庭成員構成、從事的職業類型，來綜合評估借款人的貸款償還能力和信用;②可以采取將月工資收入與住房公積金繳存額相結合的辦法，強制性地將借款人月還本息額控制在家庭月收入的50%以內，這樣可以為借款人劃定合理的貸款額度和年限;③加強對所了解的借款人信息核實的能力，對借款人提供的工資收入證明的真實性向工作單位或人力資源部門進行核實，同時要注意審查借款人及配偶是否有其他未還清的貸款或債務。（3）建立健全借款人資信管理動態系統。根據借款人住房公積金的繳存變化情況來判斷其個人工資收入情況并進行實時評估，及時預測借款人由于還款能力下降可能出現的信用風險。
2、防范操作風險。根據貸款的流程，分別從貸前、貸中和貸后等環節入手防范，檢查和控制相關風險點，并制定具體的管理職責和實施細則，實行貸款審核、發放、管理、回收等各個環節業務操作流程的規范化;建立健全貸款首接責任制、貸款內部管理規定、貸款業務操作規程和貸款檔案，實現科學化、規范化和制度化管理;建立健全審貸程序分離和風險監管分離機制，保證貸款審核審批和風險控制的獨立性;建立健全風險預警制度和逾期貸款催收辦法，實現動態管理，使貸款風險降到最低。
3、注意控制制度風險和稽核風險。一方面住房公積金管理中心應完善內部管理機制，實現制度的規范性和約束性;另一方面也要加強激勵機制的完善，調動職工的積極性，使其嚴守崗位，互相監督。另外，要注意加強業務人員尤其是稽核人員業務素養和專業技能，實行競爭上崗，明確業務人員的權利和義務，從根本上控制風險源。
主要參考文獻：
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[7]耿杰中.破解住房公積金發展之困[B].北京觀察報，2014.1.
住房公積金貸款范文3
2、申請人擁有完全民事行為能力。
3、濟南城鎮常住戶口、有效居留身份。
4、擁有穩定收入，信用良好。
5、擁有償還本息的能力。
6、所購房屋為濟南范圍內合法房產。
7、購房首付款比例不能低于20%-30%。
8、購買二套房首付比例不能低于60%。
9、購房同意住房公積金管理中心所認可的擔保方式。
10、申請人無住房公積金貸款余額。
住房公積金貸款范文4
2、借款人夫婦雙方單位情況證明一式兩份。
3、夫婦雙方身份證和戶口本簿復印件一式兩份。
4、借款人自籌30%以上的購房資金證明或預付款收據復印件一式兩份。
5、夫婦雙方結婚證/離婚證/法院判決書復印件2份，未婚的由單位出具未婚證明1份，結婚證丟失的，且年齡較大的由單位出具證明。
6、購房合同。
7、抵押或質押物清單、權屬證明以及有處分權人同意抵押或質押和證明；房產評估機構出具的抵押房屋估價證明，有關資產評估機構出具的其他抵押物估價證明；保證人同意提供擔保的書面文件和保證人資信證明。
住房公積金貸款范文5
[關鍵詞]住房公積金 貸款風險 風險防范
[中圖分類號] F830.572 [文獻碼] B [文章編號] 1000-405X（2013）-9-285-1
1住房公積金貸款風險產生的原因
住房金融包括商業性和政策性兩種，其中以住房公積金制度為基礎的政策性住房金融以政府為主導，強制要求單位和個人繳存住房儲金，并以委托貸款的形式支持職工的住房消費，在一定程度上提高了城鎮居民的居住水平，但伴隨產生的貸款風險隱患，影響住房公積金的安全運營。
（1）房地產“泡沫”。房地產“泡沫”指的是房地產連續急劇上漲，吸引大量的買賣資產牟利的投機者，但由于投機者的行為脫離市場基礎條件，形成可能逆轉和價格暴跌的真空區，屬于一種不健康的房地產經濟狀態。譬如海南市房地產的平均價格，從1988年的1350元/平方米，持續上漲到1993年的7500元/平方米，直到1995年，價格直接跌落到3150元/平方米，很多房地產企業和購房置業者沒有辦法通過房產買賣來償還貸款的本息，使得住房公積金管理機構無法正常收回大量貸款，即便以房產抵押的貸款，也沒有貸款收回本金。
（2）房屋風險。影響住房公積金貸款的房屋風險因素，涉及內容包括：房屋權屬不清晰；房屋被重復抵押；抵押房屋沒有依法登記；期房買賣；房屋毀損等。以上皆屬房屋的風險，而這些風險將直接或者間接影響住房公積金的貸款，譬如作為抵押物的房屋在地震、火災之后，喪失或者減少了抵押的價值，抵押權人不能夠完全實現抵押權，相關權利也自然得不到保障。
（3）人的風險。在購置房屋并產生貸款行為的過程中，程序上要求監管房屋的整個銷售過程，譬如很多城市的預售登記備案和網上公示。但這種監管方法，給開發商留下騙取個人住房貸款的可乘之機，市場上經常存在開發商虛假銷售房屋，通過一房多賣的方法套取某套房子的多筆貸款，由于貸款發放初期，開發商還款正常，因此相關房貸機構在管理方面疏于監管，一旦開發商出現經營危機，所有的不良貸款將會在同一時間集中釋放。除此之外，個人的信用缺失問題，也是導致貸款風險的常見原因，其中包括借款人婚姻變化、借款人面臨刑事處罰、借款人失業、借款人喪失勞動力等。
2住房公積金貸款風險的防范措施
鑒于上文提到的住房公積金貸款風險的產生原因，我們對貸款風險隱患形成一定的認識，為確保住房公積金的安全運營，并保障繳存住房公積金廣大職工的權益，我們有必要提高住房公積金貸款風險管理的水平，為住房公積金制度的改革，提供有利的條件。
2.1貸款管理主體地位的強化
住房公積金管理中心是貸款管理的主體，其地位的強化，是為了通過改變貸款管理模式，統一風險控制和承擔的主體，實現住房公積金管理中心自行審核貸款。具體的作為包括：
（1）住房公積金管理委員會。由于管理委員會的成員囊括政府相關部門人員、房地產專家、法律金融專家等，在資源方面具有很多優勢，能夠通過政策、市場、金融和法律等多維度分析，全面掌握市場發展的情況，了解是否存在房地產泡沫和產生貸款風險的不確定因素，這一點可借鑒德國“以存定貸、存貸掛鉤”的配貸機制，在繳存和可貸額度之間，建立一定比例約束關系。
（2）參考借鑒人民銀行的信用評價體系，在貸款審核的時候，共享管理中心與銀行之間的相關資源。譬如通過人行的信用評價體系，掌握住房公積金繳存者是否存在貸款或者信用卡使用的不良記錄，以便在審核繳存者公積金貸款時，決定采取哪一種貸款方式，從而將貸款信用風險降到最低狀態。
（3）管理中心在審核貸款過程中，需要提高相關工作的專業水平，在人才引進、內部管理、分工協助、業務流程制作等方面，都要采取措施避免操作風險的產生。
2.2貸款申請期間的風險防控措施
住房公積金貸款申請，存續期間各個環節要實行專業化分工，以規避各個環節存在的風險，具體分為四個步驟：
（1）貸前調查。為避免房屋權屬不清、交易不真實、房屋被重復抵押、抵押房屋沒有依法登記等人為貸款風險，在住房公積金貸款之前，需要通過專業的房地產和信用評估機構，對借款者和房屋進行全面評估，以了解借款者和房屋的真實情況，然后進一步采取措施做好風險預防工作。
（2）貸款存續期間的風險預警和風險發現。以委托的方式，由專業分析機構分析存量貸款的數據，嚴格監督篩選出來的數據，并持續性跟蹤借款人的情況，一旦發現借款人出現婚變、死亡、傷殘等情況，并降低了還款的能力，需要將情況及時反饋給管理中心，以便對貸款進行合理調整，以免貸款風險的加劇。
（3）貸款資產管理。鑒于資產管理機構在團隊、風險防控、風險處置等方面都具有較大的優勢，可委托這些機構管理住房公積金貸款資產，填補資產管理風險處置的空白。通常情況下，資產管理機構會建立風險預警機制，參考銀行的分類標準，對貸款的數據進行分析，以及跟蹤貸款的償還情況，并將分析好的貸款數據反饋到管理中心，為管理中心處置貸款風險，提供科學的依據。
（4）抵押住房的登記管理。由于銀行沒有積極開展委托貸款的房屋抵押登記工作，使得抵押登記率較低，為此住房公積金管理中心需要在制定具體市場準入、工作、收費、監督、獎懲標準的基礎上，將這方面的業務開放給房產中介，提高房屋抵押登記工作的效率水平，形成貸款風險防控的長效機制。
2.3貸款擔保的強化
一方面是針對抵押貸款的房產面臨自然災害和意外事故的損失，采用抵押加購房綜合保險擔保的方式，將損失轉移到保險公司。另一方面是發展專業的房地產擔保機構，類似于加拿大政府CMHC公司、美國聯邦住宅管理局等，由政府出資構建，憑借高公信水平和專業化分工，強化貸款擔保，提高貸款風險管理水平。
3結束語
綜上所述，住房公積金貸款產生的貸款風險隱患，影響住房公積金的安全運營，為此我們需要統一風險控制和承擔的主體，實現住房公積金管理中心自行審核貸款，并存續期間各個環節要實行專業化分工，規避各個環節存在的風險，保障繳存住房公積金廣大職工的權益，為住房公積金制度的改革，提供有利的條件。
參考文獻
[1]黃東紅.住房公積金貸款風險及防控[J].財經界，2013，（19）：104-105.
住房公積金貸款范文6
關鍵詞：住房公積金；貸款風險特點；應對措施
隨著經濟快速發展和廣大居民的住房需求，房地產市場近年發展迅猛，不僅帶動相關產業的迅猛發展，而且增加住房信貸融資業務。隨著個人住房貸款快速擴張和國家房地產政策調整，理應高度關注、有效識別和控制個人住房貸款風險。
一、住房公積金貸款特點
住房公積金貸款是指由各地住房公積金管理中心運用職工以其所在單位所繳納的住房公積金，委托商業銀行向繳存住房公積金的在職職工和在職期間繳存住房公積金職工發放的房屋抵押貸款。
住房公積金貸款有如下特點：一是利率低。目前執行的利率五年及五年內的為4.0%，五年以上為4.5%；二是房屋保險自愿；三是貸款期間每年可支取一次住房公積金余額用于償還貸款本息；四是手續簡便，一般為10個工作日左右辦完；五是辦理方便，通過所在地市公積金中心申請，委托當地授權金融機構辦理。
同時住房公積金貸款存在以下局限性：一是管理中心不是國家的金融機構，不能直接發放貸款，貸款手續由受委托銀行辦理，但由管理中心承擔相關風險。二是住房公積金政策具有特殊性，其針對對象是城鎮中低收入人群，償還能力較低，并且收入也相對較少。即便通過住房公積金申請辦理貸款，可能存在無法正常還款的潛在風險。三是貸款人自身因素造成無法在規定時間內償還貸款本金以及利息所產生風險。因為個人信貸尚處于發展階段，相關制度尚未達到系統科學化，從而缺乏全面評判個人信息考評制度，存在較大風險。
二、貸款風險分析
由以上住房公積金貸款特點及局限性分析可見，住房公積金貸款風險問題，是擺在住房公積金管理者面前的主要問題。如何有效防控個人住房貸款所面臨風險，已成為影響住房公積金制度推行與深化改革發展重要問題。
一、業務市場風險。為抑制房地產市場過快增長，國家出臺一系列調控政策，房地產市場形勢充滿相關不確定因素，公積金管理中心及商業銀行難以正確評估房產價值，銀行住房貸款業務市場風險逐漸暴露。違約風險的產生是由于房價人為大幅抬高與信貸利率調高并存，而借款人收入水平不同步增長，致使借款人到期為自身經濟利益著想而放棄還款責任的行為產生。欺詐風險的產生是由于我國信用制度不夠完善，借款人提供虛假資料來騙取銀行貸款，其實際還款能力不足，致使貸款違約。
二、業務操作風險。近幾年樓市較為繁榮，住房貸款業務也相對增加，但由于工作人員在實際操作個人住房貸款過程中存在失誤和管理制度缺陷，容易導致銀行貸款產生損失的可能性。業務審查人員忽視信貸政策，放松審批條件，導致貸中審查不嚴；由于貸款數量的不斷增多，信貸人員疲于檢查和管理，使其流于形式，導致貸后檢查不及時，無法正確化解風險。
三、業務法律風險。個人貸款中主要的法律風險是合同簽訂和履行中的問題，以及抵押物涉及居民安置和社會穩定時執行難的風險。為保證貸款合同的順利履行，公積金管理中心及委托商業銀行必須逐步完善貸款合同內容及相關的法規制度，并在簽訂合同時將涉及合同雙方主要權利義務的條款向客戶提示，以免引起合同糾紛。
三、貸款風險應對措施
在目前房地產十分活躍前提下，國內房地產開發商百舸爭流的局面還將維持較長時間。但作為住房公積金管理部門，應當對國家信貸等政策收緊有足夠的敏感。未來在與房地產相關的信貸政策方面，仍存在諸多不確定性，而信貸政策的不確定性，可能會影響到整個房地產市場，從而存在一定貸款風險。如何采取針對性措施，有效防范化解資金風險，我們將拭目以待。
一是建立落實貸款審批責任制。根據個人住房公積金貸款法律、法規和政策規定，結合所在地市實際情況，建立貸款風險防范體系，完善貸款內控制度，健全貸款三級審批責任制。嚴格執行個貸法規政策，把好貸款審批關。加強貸后管理，建立貸款審批責任終身制，由貸款審批人負責逾期貸款催收工作，確保責任到位和貸款資金安全回收。建立逾期催收跟蹤記錄檔案，定期開展逾期貸款催收追查工作。
二是強化業務培訓，提升風險防控能力。組織有關部門、崗位人員認真學習有關資產貸款業務專業培訓。重點是國家宏觀經濟金融政策變化對住房公積金影響、有關法律法規在資產管理和維護中的具體操作以及在信貸資產擔保、抵押、客戶信貸資金使用中應重點注意的事項。通過研討交流會等形式重點剖析信貸資產風險成因、量變到質變、造成的危害和后果，從而提高從業人員甄別風險、防控信貸風險能力。
三是堅持完善立法，從法律規章上尋求制度保障。自住房公積金制度建立以來，國務院從1999年4月頒布《住房公積金管理條例》之后修訂數次，從制度層面完善和規范公積金管理制度。一方面要嚴格遵守條例，積極借鑒全國各地同行的先進經驗，另一方面加快住房公積金立法步伐。因而建議國家盡快出臺《住房公積金管理法》、修訂完善《住房公積金管理條例》，使條例具有剛性和可操作性。
