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住房公積金利率政策范文1
一、構建國家住房公積金銀行的意義
住房公積金銀行的成立首先解決了當前資金監督不到位的問題，保障了資金的安全。我國現有的銀行業監管體系已然成熟，住房公積金銀行作為國有商業銀行必然處于該體系的金融監管之下，這比原來在屬地原則下的住房公積金管委會監管要有效的多。它不僅在業務的操作流程上更透明公開，還接受中國人民銀行及銀監會的監督和管理，而資金被個人挪占他用的現象將不會發生。其次在現有的公積金制度中，一些不發達地區有大量的住房公積金都被閑置著，在風險控制下，這些沉淀的資金只能存在銀行收益甚微。而建立住房公積金銀行后，住房公積金的保值增值將操作的更合理，資金的流動性會更強，投資也會更有專業性，從而使沉淀資金帶來更多的效益。這部分閑置資金的合理利用不僅有利于住房公積金制度的良性發展，更有利于盤活房地產市場，促進市場經濟的發展。最后，隨著各地區住房公積金銀行的成立，將替換掉原有的住房公積金管理中心，住房公積金中心原來的人員劃歸住房公積金銀行，住房公積金銀行的運營成本主要通過開展的金融業務所得利潤來補充，這在一定程度上節約了大量的人財物資源。
二、從國際經驗來看，成立住房公積金銀行是公積金制度發展的方向
住房公積金主要是通過資金的方式運行，引入銀行業的經營管理方式符合資金管理行業的客觀規律和要求。實際國際上很多國家都設立了政策性住房金融機構，以解決國民的住房保障問題。例如挪威1946年成立國家住房銀行，屬于國有，其貸款只用于住房，其貸款總額占全國住房貸款總額的一半，同時還是政府住房政策管理中心，負責實施全國的住房政策。再如泰國從1952年起就成立了住房銀行，隸屬于國家財政部，是政策性金融機構，不以營利為目的。該銀行以高于商業銀行存款利率的方式吸收存款，以低于商業銀行貸款利率的方式發放住房貸款，為促進住宅事業的業發展、特別是解決中低收入家庭的住房問題發揮了重要作用。住房金融機構的資金的要做到安全高效，住房公積金運營規范，從國際經驗上看，必須向獨立法人性質的金融機構轉變，同時政策性的金融機構完全可以通過市場手段來動員國內居民的儲蓄籌措資金，開展政策性住房金融業務。另外低收入者可以從政策性住房金融中獲得低利率的貸款，改善居住條件。
三、住房公積金銀行模式設計
通過對我國住房公積金制度階段性的改革，可以將目前我國住房公積金銀行設為全國范圍內的常設機構，設立一個住房公積金銀行總行，在省級設立分行，市級設立支行。該銀行可以申領金融行業經營許可牌照，作為獨立的金融企業法人，根據存貸相結合，政府扶持的原則，建立以居民自愿儲蓄為主，政府獎勵扶持為輔的機制，主要以針對居民住房貸款為主的運營機制，對住房公積金歸集、使用、貸款、投資等一系列的運作，實現自主經營、獨立核算、自負盈虧、資金平衡的運作模式。
（一）住房公積金的歸集———建立”市場化”融資機制
我國人口眾多，地域遼闊，各地居民收入有所差異，對住房的需求也不同，而強制性住房公積金儲蓄不符合處于經濟轉型期的我國多樣化的住房需求結構，因此不能強制性要求，可以采用自愿原則，取消繳存對象和繳存額的限制，把真正需要扶持的中低收入者納入住房保障體系中，并為擴大住房公積金覆蓋面提供資金支持。住房公積金銀行可以根據不同的人群和購房情況，可以設計靈活多樣的不同檔次的固定存款利率儲蓄品種，調動居民參加住房儲蓄的積極性。如對有剛需求購房的低收入群體設計“低存款利率低貸款利率，存貸掛鉤”的儲蓄品種，以降低購房者的借貸成本和利率風險，以體現住房公積金向中低收入者傾斜的原則；對高收入購房者實行“限額低貸”，體現住房公積金的政策性；對于暫時不需要貸款的儲戶實行“市場化利率”政策，將住房存款利率與公積金存儲年限相連接，保證可以不低于其他儲蓄的利息收入，改變現在住房公積金利息收入低的現狀，調動居民的儲蓄積極性。同時政府應采取一些優惠鼓勵政策，以解決融資不足的問題。例如：一是可以實行住房儲蓄獎勵制度，對于中低收入群體，當他們的住房公積金儲蓄達到一定金額時，政府應該給予一定的獎勵，對于退休時沒有享受住房公積金貸款政策的居民，也應該給予一定的獎勵，獎勵可以從住房公積金增值收益中列支；二是政府應該運用稅收等優惠措施，吸引大量閑置資金流向住房政策性銀行；三是發行住房債券和抵押貸款債券，擴大資金來源，融通長期資金；四是發行政策性債券，引入其他戰略投資者，壯大資金實力。
（二）住房公積金的貸款———堅持以住房公積金貸款為第一使用方向
為了保障住房資金在使用上的安全性和公平性，我們應借鑒德國的經驗，實行“以存定貸，存貸掛鉤”的貸款機制，即住房公積金貸款必須是繳存到一定年限和金額時才能發放，遵循多存多貸，少存少貸的原則。在貸款發放過程中，應建立平等獲得貸款權利的機制，每月對儲蓄者的資金狀況和對住房儲蓄的貢獻進行合理的評估，并以評估值的高低來確定發放住房貸款的金額和住房貸款的順序。同2016年第2期下旬刊（總第616期）時代金融TimesFinanceNO.2，2016（CumulativetyNO.616）時，對中低收入的群體發生家庭變故時，應設立相應的免責條款，充分發揮其社會保障作用。住房公積金發放貸款，首付款、貸款額度、貸款還款期限與家庭收入的高低有聯系。對于收入中等或偏低的家庭，發放住房公積金貸款，可以設計較低的首付款比例，貸款額度可以相應的增加，貸款的還款期限可以適當的延長。對于高收入群體或二次購房者，可以實行較高比例的首付款，貸款按較低比例發放，貸款應在短期內償還。同時設定最高公積金貸款額度，以防未來出現資金缺口，充分體現政策性銀行的業務導向功能。具體做法是各城市根據本地區的情況，因地制宜，制定適合本地區的政策，這樣有利于滿足不同收入群體對購房的需求，具有很大的靈活性，有利于調動居民儲蓄的積極性，增強居民購房的能力。在住房公積金貸款中實行動態管理機制，即實行浮動利率政策和動態利率政策。浮動利率政策是在公積金貸款中根據不同的收入群體、購買不同面積的住房，實行不同的利率標準，貸款利率通常與家庭收入成正比，對于有剛性需求的，收入越低，貸款利率越低。動態利率政策就是視中低收入群體的家庭困難情況可以分別向他們提供無息、貼息、減息貸款，并且隨家庭收入的狀況而隨時改變利率，當他們的家庭收入好轉時，由原來的無息、貼息、減息貸款轉為有息貸款直至執行正常貸款利率政策。
（三）住房公積金保值增值———創新住房公積金運作機制
1.建立全國住房公積金一體化運作模式。住房公積金銀行作為全國范圍銀行機構，通過統一管理全國各地歸集資金，發揮統一調撥的導向功能、配置功能，實現公積金保值功能。以住房公積金銀行為載體，構建資金的融通網絡，在保障資金安全性的情況下，可以集中和統一管理各地的住房公積金，調劑各地區的資金余缺，使大量的資金能夠實現在全國范圍內的流通，讓資金從沉淀率高的地區流向資金短缺的地方，合理配置各地資金，緩解區域發展不平衡問題，提高資金使用效率。一方面是資金需求旺盛的地區有可活動款項，應付緊急需求；另一方面，使公積金沉淀較高的地區通過資金調撥異地而獲得利息收入。各地市設立的住房公積金分行，在留足本地區儲蓄居民住房公積金貸款需求、支取提款和風險準備金后，其結余后的閑置資金應由國家住房公積金銀行的統一調度，通過有效的多樣的投資組合來獲得較高的投資收益率，增加增值收益，這就要求政策上允許擴大公積金資金的使用范圍，使住房公積金可以進入投資性的金融市場，與資金運營相結合，發揮效益。通過借鑒各國的投資組合和結合我國的實際情況，可以考慮的的投資工具以下幾種：一投資基金，其最大的優勢在于專家理財，組合投資，回避風險，流通性強，效益高而且穩定。我國現階段的證券投資基金主要為股票型基金和債券型基金。我國在選擇證券投資基金時，應以債券基金為主，適當的選擇股票型基金。二國債，我國現階段住房公積金唯一認可的投資品種。國債是一種投資風險小，收益較高的投資品種，一方面降低了投資風險，保障了住房公積金繳存人的利益；另一方面也便于政府用于集中發展公共事業等方式保證資金的保值增值，成為穩定金融體系，抑制通貨膨脹的手段。三投資國家基礎設施項目。國家基礎設施項目風險小，有穩定的未來收入現金流，一般情況下回報率較高，但是項目運行時間長，需要考慮能否滿足住房公積金的流動性?？傊魏瓮顿Y工具都有投資風險，而投資工具的多元化是降低住房公積金投資風險的有效途徑。在進行投資組合時，應盡量選擇投資相關系數小的品種，并考慮使所選擇的各種投資的風險可以相互沖抵。根據住房公積金儲蓄的期限長短，注意投資期限搭配，做到長、中、短期投資的合理搭配，從而保證資金良好的流動性。2.住房公積金增值收益用途。住房公積金銀行不僅要提供一般性的保障，而且增加對低收入家庭及困難家庭的福利補助，使成為一項全社會都參與的和支持的制度，兼具福利性、增值性和安全性。新住房政策性銀行在增加投資功能后，預期的增值收益將大幅提高，在優先保證公積金支取、貸款需求和建立貸款風險準備金前提下，可以用于以下幾個方面：第一投入廉租房建設，加大租房市場的供應量，滿足困難家庭的需求；第二設立專項互助資金，幫助困難人群解決住房問題，可以為困難家庭提供提供無息、貼息、減息貸款；第三適當發放廉租房、經濟適用房建設項目貸款，保證開發商動力；第四補貼住房公積金儲戶，抵制通貨膨脹帶來的貶值風險。
（四）住房公積金銀行新監管模式
在住房公積金銀行的日常運作中，首先應確保安全性。對住房公積金貸款風險的控制，一方面可以采用商業銀行的信貸管理方式，按商業銀行的規則從貸前、貸中、貸后各個方面進行嚴格的內部管理和風險控制；另一方面可以借鑒美國、加拿大等國家的經驗，在發放住房公積金貸款的同時引入住房抵押機構或保險機構來分擔借款人無能力按期償還貸款本息的風險，消除其產生不良貸款，保證資金的安全性。現行的住房公積金中心屬于地方政府，接受住房公積金管委會的監督，監管大多流于形式。設立住房公積金銀行后可采取外部監督，外部監督機構主要包括財政部（出資人）、銀監會、審計署和接受外部委托的中介機構。監督方式多樣包括對高級管理人員的任免與考核、對經營守則和操作規程的鑒定與評分等；審計部門的監督方式包括對國有資本金的安全與經營效益的考核、對異常資金流動和績效異常變化的監控、對高級管理人員進行離任審計等；銀監會主要從風險控制與隔離和資產安全的角度進行考核與監督；接受外部委托的中介機構就委托事項進行客觀、真實的審計并出具具有公信力的審計報告或結論。同時依法向公眾進行充分信息披露，應規定統一的信息報告和報表格式，定期向監管機構和廣大儲戶披露，并將其置備于各營業場所為公眾備查。
四、結論
根據以上分析，我國現行的公積金管理制度與現行公積金中心的運作模式存在固有矛盾，影響了該制度的運行和政策社會效益的實現，在深入理會、準確把握十八屆三中全會《決定》的實質，堅持市場的導向作用，堅持市場在資源配置中起決定作用的目標，繼續采取漸進式分步走的改革路徑，突破現行制度框架，擴大公積金繳存、提取、貸款的范圍，依托現行的住房公積金管理機構，以此為基礎組建市場化、專業化、政策化的住房公積金銀行。全國成立住房公積金銀行總行，負責政策指導和資金在各個城市之間相互調劑，制定統一的規章制度，統一的管理模式，將公積金的業務標準化，各地市住房公積金管理中心改革成為總行二級分支機構，各縣市的公積金中心成為二級分行下轄的營業機構，具體辦理各項業務?？傊闪⒆》抗e金銀行后，住房公積金能更好的保值增值，防范風險的能力也能得到加強，公積金的繳存貸款業務范圍也會擴大，惠及跟多的人群，更好的發揮政策的社會效益，是當前住房公積金改革的必然選擇。
作者:賀傳順 單位:煙臺市住房公積金管理中心棲霞分中心
參考文獻
住房公積金利率政策范文2
關鍵詞：住房公積金 福利效應 改進 繳交比率 利率
我國住房公積金制度是一項強制性的長期住房儲金制度，其設立初衷是解決城鎮職工的住房問題，為廣大中低收入階層提供購房融資渠道。雖然住房公積金制度在提高居民住房消費能力、推動住房市場貨幣化改革等方面起到了積極的促進作用，但仍不完善。首先，在繳存制度方面，存在覆蓋面窄、繳交比率不合理等問題。其次，住房公積金的利率基本與商業銀行存貸利率掛鉤，低存低貸導致住房公積金對繳存者沒有投資吸引力。另外，住房公積金使用效率不高，表現為使用途徑少，沉淀資金多。這些不足之處導致效率不足并且公平缺失，進一步影響了其社會保障功能，未能有效地解決中低收入階層的購房融資問題。
現有對住房公積金的評價多僅限于簡單地判斷是否給繳存者帶來了福利，而對于如何測度福利效應的正負與大小、福利效應的影響因素以及福利效應的改進路徑等方面仍鮮有研究。本文基于福利效應視角，對已有文獻進行梳理和總結，在此基礎上全面深入地評析我國住房公積金運行現狀，并提出有待解決的問題和新的研究思路。
住房公積金的福利效應測算
福利經濟學廣泛應用于各領域以衡量福利損失及改進，如稅收福利效應方面（汪昊，2009；歐陽華生等，2010；向洪金，賴明勇，2010；嚴成樑，龔六堂，2010；常曉素，何輝，2012）；近年來房地產領域的研究逐漸引入福利經濟學的分析方法（Case， K. E. Shiller， Quigler，2001；Bajari， Benkard， Krainer，2005）；而測算技術進步的福利效應方法則運用于農業生產效率的研究（Akino M， Hayami.Y.，1975）。雖然諸多研究表明福利經濟學是衡量政策效果的有效工具，但住房政策性金融尤其是住房公積金的福利效應研究較少。一些學者做出了前瞻性的研究。
運用福利模型研究住房公積金制度的文獻較為少見。叢誠（2008）認為我國住房公積金制度的福利效應未得到充分發揮，其主要原因在于效率與公平的缺失，并據此提出住房公積金權益轉讓模型。李曉紅（2010）基于福利經濟學原理從住房公積金的繳交率和住房公積金政策支持率的角度構建福利函數，將住房公積金參與者分為已解決住房問題的高收入人群（第一組）和急需解決住房問題的人群（第二組）兩類，社會總福利函數等于兩組人群的福利加總。每組人群的福利都包括兩部分，分別是工作期間和退休后消費水平的效用，并且都是住房公積金繳交率、收入、自愿儲蓄額、住房公積金強制儲蓄的利率和居民自愿儲蓄的利率的函數。通過邊際分析法得出公積金繳交率和住房公積金支持率的趨勢。
此外，一些學者從不同的角度構建模型來分析我國住房公積金的公平與效率。郭曉霞（2010）基于住房公積金的性質構建了住房公積金模型來分析制度運作不合理對儲戶造成的公平性損失。徐峰等（2007）通過構建住房公積金的住房消費貢獻度模型，使用貸款貢獻度、還款貢獻度、家庭月收入還貸率等指標對公積金的住房保障功能進行測度；陳瑾（2008）通過分析公積金歸集額、貸款額、提取金額、沉淀資金等指標，基于對小戶型住宅的政策傾向構建了公積金運行效率模型；董紅亮（2010）使用住房公積金供給和需求兩方面的影響因素構建了基于公平視角下的住房公積金供需關系監測模型，認為應通過調整住房公積金制度的供需求實現機制以保障住房公積金制度的公平性。
以上研究都可為住房公積金福利效應的研究提供思路，如影響福利效應的變量及模型構建的方法等等。但不足之處是，對福利效應及其相關因素的研究尚未錨定住房公積金繳交率及利率的設定區間。另外，將住房公積金福利模型應用于具體案例的分析較少。
住房公積金福利損失
造成住房公積金福利損失的原因主要是職工繳存額的機會成本（存款利息、投資收益等）；繳存職工非貸款者相比于繳存職工貸款者所未享受到的好處；住房公積金覆蓋范圍之外的職工無法得到的單位代繳額等。福利增進則包括住房公積金的利息收入；繳存職工通過住房公積金貸款而獲得的利差節省額；通過住房公積金進行其他融資帶來的便利等。
目前，住房公積金繳存覆蓋范圍不寬，不能全面覆蓋中低收入階層（汪利娜，2003；韓喬娜，2008）；同時繳交率也不合理（陳立新，2007；苑澤明，石敏，2007）。繳存覆蓋面的限定就產生了范圍內外職工的福利效應差異，而繳交率不合理又是造成繳存范圍內職工福利損失的重要原因。
在住房公積金利率方面，住房公積金貸款利率與商業貸款利率利差小，存在低存低貸現象（劉清華，2003；閆立本、韓彥冬，2003；薛建剛，2009；井深，2010）。因此，住房公積金的利率機制從兩個方面造成了繳存者的福利損失，首先，住房公積金繳存者存款收益較低，不具備投資吸引力。其次，住房公積金的貸款利率略低于同期金融機構貸款基準利率，對繳存住房公積金的貸款者，尤其是急需購房的中低收入階層的優惠力度不大。
住房公積金福利效應改進路徑
在繳存范圍方面，針對覆蓋面窄的問題，學者們普遍認為應擴大覆蓋面（汪利娜，2003；韓喬娜，2008），但對改進的研究方法及建議不盡相同。苑澤明、石敏（2007）建議創新我國住房公積金財務運作模式；叢誠（2007）認為應將繳存額與地方房價和平均收入水平掛鉤；肖作平、尹林輝（2010）分析了影響繳存比例的因素并使用34個大中城市的數據進行實證研究?？傮w來說，對繳存制度的研究多限于理論分析，定量分析不多。
學者就住房公積金低存低貸的問題通過運用不同的研究方法提出了一些建議。劉清華（2003）提出采用“高存低貸”的運作模式；薛建剛（2009）建議應該從住房公積金利率定價機制著手，建立“三差聯動”利率體系；閆立本、韓彥冬（2003）從住房公積金沉淀資金利率和個人住房公積金貸款利率兩個方面探討住房公積金利率改革的政策建議；井深（2010）通過盈虧平衡法分析了住房公積金的存貸利差，得出了一個合理的利率共同區間。此外，薛建剛（2009）等建議住房公積金的利率政策要更多地體現保障性。雖然住房公積金利率制度尚不合理已成為普遍共識，但對于如何以福利經濟學方法對其進行量化分析并探討改進路徑的研究并不多見。
在如何提高住房公積金的使用效率方面，王西枘，汪夢（2010）通過德爾菲法對成都市的住房公積金進行研究，建議通過降低成本、提高收益并減少風險來提高住房公積金的績效；汪利娜（2010）認為政府應借鑒日本住房金融公庫的經驗，為住房保障提供政策支持和充足的資金支持、拓寬住房公積金的使用途徑；韓喬娜（2008）建議通過金融工具創新來改善住房公積金資金的流動性進而提高公積金的資金使用效率；胡星（2006）提出了更為具體的優化住房公積金使用結構的方案；張昊等（2010）通過構建基于久期的多目標規劃模型來分析最優住房公積金投資組合；黃修民（2010）對比分析了中韓住房金融制度，認為應通過拓寬資金使用渠道來提高住房公積金的使用效率，如還貸、房租及住房管理費用等。
雖然已有的研究已探討了住房公積金利率存在的問題并提出了政策建議，但沒有形成普遍公認的住房公積金效率指標體系。一些研究通過使用和構建不同的指標對住房公積金效率進行了評估，所用指標主要有四類，一是收入類指標，如住房公積金歸集額度、繳存人數、繳存范圍、職工平均工資；二是支出類指標，如住房公積金提取額、住房公積金貸款額、公積金貸款的購房規模；三是合成指標，如利息節省率、沉淀資金率；四是其他指標，如住宅市場銷售價格、還款貢獻度、家庭月收入還貸率等。以上指標雖較為全面地評估了住房公積金的運行效率，但沒有定量地分析各指標與住房公積金效率的相關關系。
結論
綜上所述，本文通過總結住房公積金相關研究可知，改進住房公積金福利效應的路徑主要有兩個方面，一是制度修正，如改進住房公積金的繳存制度，擴大住房公積金的繳存范圍、推行更為靈活的繳交比率；改革現行的住房公積金利率制度，實施固定利率體制；增加住房公積金的使用途徑，提高使用效率等等。二是加大政府支持力度，保證充分的政府資金支持及政策支持才能保證住房保障的可行性與可持續性。
現有研究仍有較大的改進空間。第一，建議公積金體制改革首先要解決的問題是如何評估現有體制的福利效應，但對公積金運行福利效應的評估及研究較少。第二，已有一些學者提出了住房公積金的一些改進措施，如改靜態繳納為動態繳納，改浮動利率為固定利率與浮動利率相結合，但鮮有更為具體的、以某一地區為例的實證研究，比如怎樣確定動態繳納比例的合理區間，浮動利率與其他利率的優劣比較等等。所以，從福利經濟學的角度研究住房公積金政策效果的改進既是理論上的突破，同時也極具現實意義。
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住房公積金利率政策范文3
那么，改善型購房人如何爭取到優惠的利率，以降低貸款成本？公積金貸款是降低成本的一種途徑，但需要滿足一定的條件。
【典型案例】
從寶寶出生后，小鄭就發現家中的空間越發局促了。小鄭的房產購置于2006年，出于便利的考慮，小鄭夫婦選擇了一套離單位較近的小戶型。不過，寶寶降臨后，小鄭覺得必須考慮改善住房條件了。
經過多次看房，小鄭夫婦選擇了一套地理位置較遠的三房二廳，由于原來的小戶型離市中心較近，售價也比較高，因此賣出再買入，中間需要補足100萬元的差價。
為了降低貸款的利率成本，小鄭最終確定了“純公積金貸款+向父母借貸”的方式。在原有房產售出后，按照公積金貸款的相關申請政策和“認房不認貸”的判定標準，小鄭的新購房計劃可按照首次購房來看待，加上丈夫的單位為他繳納了補充公積金，因此夫婦倆共同申請公積金住房貸款的話，可以獲得70萬元的貸款額度。在6月份的貸款利率下調后，公積金貸款5年期以上的利率為4.7%。
而剩余的30萬元，小鄭向父母申請了“友情貸款”，約定5年后開始分批償還。通過這種方式，小鄭把貸款成本控制在較低的范圍內，成功地改善了居住條件。
【操作指南】
我們不難發現，在商業住房貸款利率政策趨于一致的情況下，個人希望改善住房條件，求助于公積金貸款是可取的途徑。
公積金貸款只“認房”
記者了解到，在目前的公積金貸款政策中，主要采用的認定方式是通過與房地產中心的信息進行聯網，了解到貸款申請人名下的房產狀況。在改善型需求中，如果貸款人先將原有的房產出售，借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）名下無成套住房登記為依據，那么新的購房也可視為“首套房”，在操作的過程中，按照“首套房”的相關貸款政策來進行貸款。
對于“首套房”的可貸額度，上海市公積金管理中心的政策是一人參與貸款，公積金貸款額度最高為30萬元，補充公積金貸款額度為10萬元；兩人或以上共同參與貸款，公積金貸款額度最高為60萬元，補充公積金貸款額度最高可達20萬元，合計80萬元。
如小鄭夫婦的貸款方案中，兩人共同貸款，公積金貸款額度最高達60萬元，小鄭的先生擁有補充公積金，另外可獲得10萬元的貸款額度，合計最高可貸額度為70萬元。
此外，在公積金貸款額度的確認上，還需滿足幾個條件：
一是公積金賬戶余額需滿足一定條件，最高貸款額度的確定上，住房公積金可貸部分為賬戶余額的40倍，補充住房公積金可貸部分為賬戶余額的20倍。
二是不高于按房屋總價比例確定的貸款限額。在首套房的貸款比例上，購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米（含90平方米）以下的家庭，住房公積金貸款首付款比例不低于20%；購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，住房公積金貸款首付款比例不低于30%。
第三，還需要結合貸款人的收入與每月還款額來確定，每月還款額不得超過公積金月繳存額工資基數的50%。
“純公積金貸款”在先
不過，需要指出的是，商業銀行對于首套房的標準所使用的是“認房又認貸”的方法，也就是說，不僅要考慮到貸款人及家庭名下的房產狀況，也要考慮到申請住房貸款的歷史記錄。如果曾經使用過住房貸款，即使名下房產狀況符合要求，也不得視為“首套房”。
所以，在這種情況下，小鄭夫婦如果不使用“純公積金貸款”而是申請“公積金貸款+商業住房貸款”的組合方案，就不能按照“首套房”的標準進行貸款申請，除首付比例要上升外，包括商業住房貸款利率和公積金貸款利率均需要上浮至1.1倍，即7.48%和5.17%。
住房公積金利率政策范文4
關鍵詞：經濟金融；住房公積金；體制改革
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1003-9031（2012）09-0033-04 DOI：10.3969/j.issn.1003-9031.2012.09.08
由于住房資金需求量很大，構建住房公積金制度以積累住房資金，從而提高職工購買住房的能力。國外住房公積金模式可分為強制儲蓄型和合同儲蓄型。強制儲蓄型是通過國家法律和行政規定等強制性手段，要求雇主和雇員將雇員工資收入的一定比例定期存入指定機構，該機構以優惠貸款方式支持雇員住房消費，比如新加坡的中央公積金制度。合同儲蓄為借貸雙方通過契約籌措住房資金，日本的郵政儲蓄模式和德國的契約模式都屬于合同儲蓄模式。中國1991年啟動住房公積金制度，1999年4月頒布實施的《住房公積金管理條例》，在2002年曾修訂過一次，最近中華人民共和國住房和城鄉建設部（以下簡稱住建部）已啟動第二次修訂工作。除對住房公積金的用途進行調整和強化監管外，還應當積極推進管理體制的改革。由于上海市對住房公積金管理比較規范，公積金數據的信息披露比較全面，以上海市為例能較好地分析我國當前公積金管理狀況。
一、住房公積金運行基本情況分析
從1991年上海市在我國率先啟動住房公積金制度，至2011年已經運行21年，上海市當年歸集住房公積金499億元，累計歸集公積金3150億元，2011年末公積金繳存人數達到450.2萬人，累計為156.4萬購房戶發放公積金貸款，公積金制度為支持城鎮職工購房取得一定的效果。
（一）公積金對解決職工住房問題貢獻較小
住房公積金制度的初衷，是為職工積累購房資金來源。我國經濟呈長期穩定高速增長，職工收入逐年穩定增長，住房購買力不斷提高。但從住房公積金歸集購買力，即公積金歸集與商品住房銷售額比重看，在1997年達到最高的27.64%，而在2004年下降到7.71%，依靠公積金歸集資金難以積累住房購買能力；從住房公積金使用購買力，即公積金提取額加上貸款與商品住房銷售額比重看，在2000年達到最高的33.8%，而在2004年甚至下降到9.78%，住房公積金的使用沒有成為購買住房主要資金來源。住房公積金存款低利率政策，導致公積金對住房購買力嚴重貶值，職工收入的倍增都沒有趕上房價上漲。在現行住房公積金體制和政策下，公積金對解決職工住房難有較大貢獻。
（二）職工公積金購房能力下降
住房公積金歸集21年，對于個人累計繳存將逐年增加，對住房購買能力必然是呈上升趨勢，應當成為職工購房的主要資金來源。但職工對于住房公積金的繳存購買力，即人均累計繳存公積金與90平米普通住房售價比，不僅增加非常緩慢，而且在2004年、2007年、2009年和2010年反而下降，住房公積金累計繳存額很難趕上房價的上漲，繳存購買力到2011年僅5.78%。對于僅能夠惠及部分繳存人的公積金貸款，按照當年戶均貸款購買90平米普通商品住房，在1999年達到30.17%以后，呈逐年下降的趨勢，到2004年僅為17.04%。近年來有所增加但也一般都在三成以下，職工依靠住房公積金繳存離買房距離偏遠，而依靠公積金貸款也難圓買房夢。
（三）當前住房公積金貸款是少數人受益
即使不考慮公積金繳存的退出人數，公積金貸款受益人數占繳存人數的比重也很低。從公積金貸款受益率，即當年公積金貸款人數與繳存人數比重看，2002年達到3.96%高點以后，出現拐點逐年下降到3%以下徘徊，在2007年和2009年，由于房價大漲出現兩個公積金貸款購房高點，最高為5.05%。從貸款累計受益率，即公積金貸款累計人數與繳存人數比重看，在2009年最高達到37.47%后，出現拐點并呈逐年下降的趨勢。由于公積金貸款存在同一人多次貸款，以及存在公積金繳存人退出群體，因此貸款受益率尤其累計受益率將更低。從住房公積金體制運行21年以來，公積金繳存人大多數沒有獲得公積金貸款，多數職工僅僅是住房公積金廉價資金的提供者。
二、對住房公積金管理體制的分析
我國住房公積金制類似于強制儲蓄型，是政府用強制手段籌集住房建設和職工購房資金。住房公積金管理中心是“不以營利為目的的獨立的事業單位”，具體從事住房公積金的行政管理、存貸款審批和管理、風險管控、資產保值增值、保障性住房的投資和管理等業務[1]。公積金管理中心與繳存職工存在債權債務法律關系，歸集資金除了發放房貸，資金的主體留存在住房公積金管理機構，主要投放在國債、銀行存款等安全資產，資金流動性僅是以城市為管理單位，采取自我循環的封閉管理模式。住房公積金為了低貸而實行低存，增值收益用于建立貸款風險準備金、管理費用和建設廉租房的補充資金。
（一）公積金沒有強化惠民的定位
公積金對職工住房貢獻較小，是因為對公積金性質沒有強化惠民的定位，留下了對繳存人不公平性的制度隱患，阻礙繳存人參與公積金的積極性，因而制約了公積金規模的擴大，導致公積金對住房保障效果較小。由于制度安排沒有從繳存人利益出發，因而對存款利率定得非常低，嚴重低于資產價格上漲幅度，甚至低于通貨膨脹率，處于不斷貶值的狀態，而且對提取公積金設置了很高的門檻，廣大職工看著自己的公積金在不斷貶值無能為力。由于住房公積金規模沒有迅速做大，而且公積金管理中心的風險管理水平也不高，導致住房公積金大量閑置在銀行。據2008年末全國數據，公積金存款余額12116億元，貸款余額僅6194億元，存貸比僅51.12%。由于住房公積金在客觀上沒有惠及大多數繳存人，如果說合理避稅對高收入群體參加公積金還有一點吸引力，而廣大中低收入群體甚至把公積金看成政府的收費，住房公積金在不斷貶值下成為繳存人的捐款和奉獻。
（二）公積金所有人的權益分離
公積金積累資金購房能力難以提高。這是因為公積金所有人權益沒有得到重視和保護，所有人的公積金繳存人與管理人的公積金管理中心存在權利倒置，管理人對公積金實質上行使了金融企業法人的權力，而所有人對公積金歸集、運用、收益的制度和管理中沒有任何話語權，管理人不可能會對繳存人盡責的動機。一是公積金所有人對管理人缺乏約束。公積金怎么用、貶值怎么辦、風險怎么防等，成為與公積金所有人不相干的事。比如，管理人擬大量利用公積金貸款支持保障性住房建設，據住建部2010年在28個城市啟動試點，申請貸款額度共約493億元①。公積金貸款支持保障性住房建設本無可厚非，但未見管理人對支持保障房的公積金保值增值的論證，也未見管理人在貸款風險防范任何的制度安排，反映了管理人對公積金只能是從自身需要來考慮，不會顧及到公積金繳存人的意愿和利益。二是公積金管理中心成為利益主體。住房公積金管理中心是住房行政部門的人，與住房行政部門存在上下級和利益共同體的關系，住房公積金由住房行政部門制定政策（立法規），而公積金中心既是監管人又是經營支配人，實際上形成了立法、監管、經營一體化，公積金管理中心成為公積金的利益主體，公積金成了管理人低成本集資的小金庫。如果說我國基本制度難以分離立法與監管，那么就必須分離對住房公積金的監管與經營，否則，對于住房公積金出臺的任何制度，都將會有利于公積金管理中心而有損于公積金繳存人。如果對住房公積金管理沒有新的制度安排，就不會改變公積金繳存人資金不斷貶值的狀態。
（三）公積金保值增值與風險防范
現行住房公積金體制下，公積金面臨不斷貶值的風險，基本不存在增值的可能，防范公積金的案件風險，控制公積金的投資風險，是當務之急。公積金不能增值就難以做大規模，而風險原則也將減少對中低收入群體的貸款，從而制約了公積金發揮對廣大繳存人住房保障的作用。一是對公積金管理人缺乏必要的制約。近年來，發生了北京住房公積金管理中心朝陽分中心原主任劉毅腐敗案、云南省麗江市住房公積金管理中心原主任王瓊英腐敗案、河北保定3億元住房公積金被挪用等事件。因此，迫切需要加強對公積金的統一監管，強化對公積金中心負責人的制約，積極消除屬地化監管的弊端。二是公積金利率機制偏向高收入群體。實行低成本吸收存款和低利率發放貸款，按照貸款風險管理對償還能力的要求，住房公積金貸款發放應當優先高收入家庭，而當前高房價又使低收入家庭買不起住房，公積金貸款成為了高收入家庭的特權。廣大低收入家庭公積金存款在不斷相對貶值，而少數高收入家庭享受公積金貸款優惠利率，形成低收入家庭補貼高收入家庭的“逆向”機制。三是對公積金防范風險應當是重中之重。由于對公積金的管理不夠嚴密，出現了個人利用公積金貸款炒房的現象，給公積金帶來較大的風險。有人提議對閑置的住房公積金，是否可以進入資本市場實現增值。筆者認為必須禁止公積金進入資本市場，不僅因為資本市場還缺乏良好的市場環境，而且公積金管理中心也不具備合格人主體性質，并且公積金存在委托人和受托人職責不清的雙缺位，進入資本市場必然會遭受重大損失。
三、對住房公積金管理體制改革的建議
對住房公積金管理體制改革的建議，離不開對公積金管理中心的性質定位。可以歸納為三種主要觀點：一是住房公積金管理中心要承擔好監管職能，并拓展信貸管理和資金營運等金融職能；二是將住房公積金管理中心定位于政策性金融機構，改變目前住房公積金中心的“事業單位”性質，將其發展成為吸收公積金存款、直接發放公積金貸款的金融機構；三是剝離公積金管理中心目前所具有的經營職能，使之從金融機構轉變為一個純粹的不受部門利益牽制的監管者，將運作交由有信譽的專業公司承擔[2]。第一種觀點將強化公積金管理中心的監管與經營職能，目前住房公積金管理體制的弊端將進一步放大。第二種觀點是棄本求末，既要再組一個建新的公積金監管機構，又要強人所難把公積金管理中心轉為金融機構。第三種觀點比較符合我國住房公積金管理的實際，筆者建議對公積金專業管理可以交由承辦銀行，這樣既體現住房公積金管理體制的延續，又利用銀行資金經營和風險管理的專業能力，實現住房公積金的保值增值和風險控制。
（一）強化住房公積金惠民的定位，努力擴大公積金規模
對于住房公積金管理體制改革，要進一步強化住房公積金?？顚Ｓ?，用于職工自住住房的購買、建造、翻建、大修等方面，逐步實現住房公積金由“制度全覆蓋”向“人群全覆蓋”的轉變。但改革的出發點是要強化住房公積金惠民的政策定位，保證公積金繳存人資金的合理回報，以促進住房公積金規模不斷擴大，成為職工住房籌資渠道的主要來源。一是公積金存款利率應當高于資金的市場利率。由于公積金具有個人強制儲蓄屬性，而且公積金存款具有明顯的長期存款性質，從住房公積金政策的惠民出發，就應當給予公積金存款較高的優惠利率。建議公積金存款利率必須高于銀行同期存款利率，可以適當高于同期長期債券利率，并對公積金存款利率設置保值的最低保障線，這樣可以促進居民參與公積金的積極性。二是由政府對公積金貸款提供補貼。公積金貸款優惠利率的資金補貼，不應該來自公積金繳存人，公積金不應當定位一些人補貼另一些人的“互助基金”，更不是低收入者補貼高收入者，而應該是由政府財政貼息的“普惠基金”，以及政府規定承辦銀行對公積金貸款的合理讓利。建議政府建立住房保障的專項基金，對公積金貸款利息進行補貼，優先資助符合享受保障性住房條件的家庭。
（二）分離公積金的監管與經營，保護公積金所有人權益
住房公積金參與者及利益關系中，存在公積金管理中心、承辦銀行、繳存人三方，公積金管理中心代表政府的政策監管，承辦銀行提供公積金的金融服務，繳存人是公積金的所有者和受益者。因此公積金體制改革的關鍵點是，公積金管理中心不是成為政策性金融機構，而是分離對公積金經營管理的職能，這有利于履行對公積金的政策監管，更好地保護繳存人的所有者權益。一是要分離住房公積金的監管與經營職能。應當創新住房公積金運作體制，公積金管理中心專門承擔公積金的政策監管職能，將公積金的經營職能分離出來交給承辦銀行，與承辦銀行不再是資金的委托管理關系，轉為公積金繳存人與承辦銀行的委托管理關系。二是明確對公積金繳存人服務的定位。公積金管理中心承擔公積金的政策服務，負責對公積金的歸集管理和資金運用審核，對承辦銀行的公積金經營進行監管；承辦銀行承擔公積金的金融服務，負責對公積金賬戶設計、記息和結算，為繳存人提供公積金貸款等金融服務。在對公積金繳存人提供服務的制度設計上，公積金管理中心與承辦銀行應當是相互制約關系。比如，公積金貸款優惠利率來自財政貼息和銀行讓利，就可以設計成公積金中心與承辦銀行的相互制約和博弈。
（三）轉移分散公積金管理風險，保障公積金保值增值
住房公積金體制改革的難點和重點目標，應當著力于公積金的保值增值，以及轉移和分散公積金管理風險。一是促進公積金保值增值。要保障公積金的保值增值和繳存人的高回報，也決定了公積金應當交由承辦銀行經營。因為繳存人的高回報意味著公積金的高風險，如果由公積金管理中心經營公積金，或者是對公積金進行高風險投資，很可能造成公積金的重大損失；或者是由于受到資金經營和風險管理能力的限制，將公積金存入銀行成為資金的二手中介，難以為公積金繳存人提供較高的利率。而銀行具有較高的資金專業能力和風險管理水平，能夠支付繳存人較高的利率和承擔較高的經營風險，比如銀行理財產品就向客戶支付了較高的回報。二是轉移公積金管理風險。市場原則是利率高存就應當與高貸、高風險匹配，建議分離公積金存款與貸款的資金聯系[3]，將公積金風險轉移到承辦銀行，實現公積金運行風險的可控，保障公積金繳存人的利益不受損害。三是分散公積金管理風險。對公積金由各承辦銀行管理也有利于分散風險，公積金繳存人與承辦銀行是特殊委托關系，公積金存款屬于承辦銀行的負債，進入繳存人個人的專用銀行賬戶，政府委托銀行承辦公積金貸款，按照商業房屋貸款的風險管理程序辦理，公積金貸款額度控制應當與繳存期和繳存余額掛鉤，承辦銀行給予適當和合理利率折扣。對于中低收入群體或者初次辦理公積金貸款的繳存人，貸款利率可以分檔次享受政府的財政補貼。
參考文獻：
[1]中國房地產研究會住房公積金分會.住房公積金制度定位和管理體制研究[J].中國房地產，2010（10）：115-118.
住房公積金利率政策范文5
而自2014年以來，央行、證監會等中央部委也陸續出臺一系列政策，鼓勵住房金融機構通過發行住房抵押貸款支持證券積極拓寬融資渠道，努力增強住房金融機構對個人住房貸款的投放能力。2014年9月，央行、銀監會又聯合印發了《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》，“鼓勵銀行業金融機構通過發行住房抵押貸款支持證券、發行期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金，專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放”。 同年10月，住建部、財政部及央行也聯合印發了《關于發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》，提出“有條件的城市，要積極探索發展住房公積金個人住房貸款資產證券化業務”?？梢哉f，這一系列文件的出臺，給住房公積金管理機構發展資產證券化業務帶來了政策春風和前所未有的機遇。
一、住房公積金發展資產證券化的可行性
伴隨著我國房地產市場的迅猛發展以及城鎮職工住房金融需求的日益增長，住房公積金作為我國政策性住房金融的主體作用日益凸顯。但由于我國住房公積金仍實行屬地化管理的模式，導致區域之間的資金不能流動融通，限制了其住房金融功能的充分發揮。一些城市中心受限于資金規模，其個貸比率長期處于警戒高位，貸款發放排隊輪候的現象時有發生，流動性不足和融資手段匱乏已成為制約住房公積金制度發展的重要瓶頸。通過傳統的同業拆借等手段實現資金融通雖然可行，但存在著較大的局限性（如區域隔離、拆解利率定價及風險承擔問題等）；然而通過發展資產證券化業務，則能夠有效地拓寬籌集渠道和化解流動性風險。從理論上講，住房公積金發展資產證券化的基礎資產選擇也有多種，如住房抵押貸款資產、歸集資產、廉租房投資建設項目貸款資產等。但從住房公積金管理實踐來看，住房抵押貸款證券化是住房公積金發展資產證券化的首選。通過住房抵押貸款證券化，住房公積金管理機構可以將缺乏流動性的長期住房抵押貸款所形成的信貸資產從資產負債表中剝離出來，形成貸款組合，售給從事抵押貸款證券化業務機構的特殊目標公司（以下簡稱“SPV”），特殊目標公司再以這些資產作為抵押發行資產抵押證券，通過二級市場的中介機構（承銷商）將這些證券化的抵押貸款銷售給投資者（養老保險資金、企業年金等債券投資偏好者）。通過上述金融手段，住房公積金管理機構將低流動性的個人住房貸款資產轉化為高流動性的證券，在提高資產流動性的同時，還可以將集中在內部的信貸風險轉移和分散給不同偏好的投資者，從而達到拓寬籌集渠道、化解流動性風險以及實現信貸資產風險社會化等多重目的。而從國際經驗來看，住房抵押貸款資產證券化既是資產證券化最為典型的形式之一，也是發行最廣泛的證券化產品。我國首批資產支持證券產品“建元2005-1MBS”就是個人住房抵押貸款證券化產品?？梢哉f，住房公積金管理機構借助資產證券化技術改善住房信貸融資和風險管理既有可行性，也是大勢所趨。
二、住房公積金發展資產證券化的難點和障礙
1.住房公積金實現資產證券化的關鍵要素還不具備
從理論上和技術上講，住房公積金管理機構發展資產證券化業務是可行的，但從現有條件來看，實現這一目標還有較長的路要走。我們知道，完成一次資產證券化的流程主要有：首先，發起人將一塊具有良好現金流的信貸資產隔離出來作為證券化的標的；其次，中介機構將標的進行審計、評級和估價；再次，證券向合格投資者發行并在相應市場上交易，發起人以標的未來收益權作為對價獲取一次性折現的現金；最后，標的資產產生的現金回流至投資者處還本付息。而實現上述流程的關鍵要素是：一是建立標的資產的法律結構；二是適當的資信評級及內部分級；三是實現較為準確的風險定價。就目前來看，住房公積金實現資產證券化的上述關鍵要素還均不具備，除在法律制度、組織體系方面還有待健全和完善外，還面臨著諸如怎樣實現成本收益平衡以及科學合理的風險定價等一些不容回避的技術問題。
2.運作成本較高，產品收益率低，難以適應市場需求
從近年來我國資產證券化產品發行情況來看，即使住房公積金在法律框架、組織體系成熟的條件下發展資產證券化業務，可能也將面臨可接受發行成本與投資者的預期回報無法撮合的尷尬。我們知道，由于市場認為我國信貸資產支持證券的風險一般要高于同期限同級別的可比證券（如國債），因此，其到期收益率一般要高于可比證券的收益率。我們從2010年以來發行AAA級資產支持證券與同期限國債利差的波動趨勢情況分析來看（見圖1），各期限AAA級資產支持證券與同期限國債均保持1.50%以上的價差。如順德農商行于2014年8月發行的信貸資產證券化產品“14順元CLO”，其優先A級資產支持證券（平均加權期限0.96年）的發行利率為5.45%，而2014年5月份發行的憑證式（一期）國債1年期年利率為3.60%（五年期為5.41%）。
可以想象，住房公積金要順利發行資產證券化產品，其AAA級產品要以不低于同期限國債產品的利率水平才可能被市場投資者認可。但由于目前住房公積金實行的是“低存低貸”的利率政策，其利率水平與市場相對脫鉤。目前，住房公積金五年期貸款年利率僅為4.00%，與五年期國債5.00%左右利率水平就有100 （Basis Point）的息差水平。可以說，住房公積金發行資產證券化產品還很難達到成本和收益平衡。此外，發行證券還存在各種傭金、稅費及各項管理費用，其綜合成本通常也很高。因此，住房公積金發展資產證券化面臨的另一突出問題就是如何實現成本和收益的平衡。
3.住房公積金貸款提前償付率較高，不利于證券發行
即使解決成本和收益平衡問題，住房公積金發展資產證券化也將面臨其他技術問題。以發展住房抵押貸款證券化業務為例，其定價方法主要涉及兩個部分，一是確定提前清償假設，二是選取定價模型。提前清償假設是前提，也是產品定價的基礎。實踐表明，貸款提前償付存在一定的不確定性，提前償付率越高，越不利于產品定價。這是因為在MBS的交易過程中，在沒有提前償付的情形下，資產池的現金流相對穩定；但由于部分借款人提前還貸，資產池的貸款本金回收要快于預定的攤還速度，同時也造成利息收入的減少，從而直接影響資產池的穩定性。我們從“建元2005-1”和“建元2007-1”的歷史數據分析可知，兩只MBS產品的平均提前償付率分別達到18.07%和17.18%，而根據美國證券行業和金融市場協會（SIFMA）的統計，美國同類產品的提前償付率要遠低于我國，約為2.5%-8%之間。
我們再看住房公積金貸款的實際提前償付情況，由于住房公積金管理中心是不以盈利為目的的公共服務機構，其住房公積金貸款具有更加便民、寬松的沖還貸政策，職工的住房公積金繳存余額可以選擇逐月批扣或按年（半年）批扣等多種方式沖還個人住房公積金貸款；同時為緩解流動性不足，絕大部分管理中心一貫鼓勵職工提前還款。因此，住房公積金住房抵押貸款的提前償付率要遠高于商業銀行。筆者以江蘇省揚州市為例，通過整理和篩選 2009年至2012年委托建設銀行江蘇省揚州市國慶分理處發放的4組5年期以上個人住房公積金貸款數據（見表1），可以看出，這4組貸款提前償付率還是相當高的，2009年和2010年的兩組貸款提前償還率甚至超過了30.0%，而如此高的提前償還率是難以構建穩定的證券資產池的。而從另一角度講，較高的提前償還率使得資產證券化產品加權平均期限相對較短，具有較低的期限溢價。我們根據2014年中國郵儲銀行發行的MBS產品“郵元2014”的測試情況可以估算，如果提前償付率高4個百分點，將使產品的加權平均到期期限縮短1年，而根據中國債券信息網資產證券化產品收益率曲線，1年的期限利差約為10bp-15bp?？梢韵胂?，高達30.0%以上的提前償還率將面臨怎樣低的期限溢價?？梢哉f，較高的提前償還率是住房公積金發展住房抵押貸款證券化面臨的一個較大難點。
4.各地住房公積金貸款業務差異較大，缺乏統一標準
此外，住房公積金實現住房抵押貸款證券化，需要將其持有的個人住房抵押貸款按照不同期限、不同利率、不同種類進行分解，然后對其重新組合、重新定價，并以此為依據發行具有不同風險和收益特征的信貸證券。但目前，由于住房公積金的屬地化管理，各地住房公積金個人抵押貸款在具體操作中尚未形成相對統一的、標準化的抵押貸款發放程序和貸款合同，一些城市的分中心和管理部之間所執行的貸款流程和標準也不盡相同，甚至有些分中心和管理部的標準化貸款業務近年來才剛剛起步。因此，就目前來說，大部分城市中心還缺乏相當規模的標準化的住房抵押貸款積累，難以形成具有相似條件、相似違約率及提前清償率的抵押貸款集合。此外，住房公積金還未實現省級統一管理，省內各城市中心采用的住房公積金管理信息系統也不盡相同。而且直至2014年，住建部才建立全國統一的住房公積金數據標準，各城市中心貫徹全國統一的數據標準還需要很長的過程。可以說，各地住房公積金貸款業務缺乏統一標準也是住房公積金發展住房抵押貸款證券化所面臨的又一難點。
三、對策和建議
1.建立健全相關的法律法規，明確各種制度安排
住房公積金發展資產證券化是一項極其復雜的系統工程， 在將信貸資產轉化為投資者有價證券持有權的過程中， 涉及原始債權人、貸款申請人、證券特設機構、信用評級機構、貸款服務商、證券投資者等方方面面的利益。由于目前我國現行《住房公積金管理條例》尚未釋放住房公積金管理機構相關融資功能，因此住房公積金發展資產證券化還缺乏最主要的政策依據。因此，我們應積極研究發展住房公積金資產證券化所涉及的各種法律支持和政策依據，如《證券法》、《會計法》、《擔保法》、《住房公積金管理條例》以及人民銀行頒布的《貸款通則》、《個人住房貸款管理辦法》等。一是要對現行法律法規與住房公積金發展資產證券化相沖突的條款給予特殊的豁免或政策補充。二是逐步明確推行住房公積金資產證券化的諸多制度安排，如資產證券化產品的許可制度和審批程序、資產證券發行人發行條件、SPV構建、信用增級制度和信用保障制度、信息披露制度、市場交易制度、稅收制度、財務會計制度與監管制度等。
2.爭取國家重點支持，降低證券發行成本，提升市場競爭力
實行住房公積金資產證券化，離不開國家的重視和支持。一是要發揮應有的作用，完善相關的制度安排，積極推動和促進我國資產證券化市場的規范和發展。二是要設立較高公信度的國有SPV（可以由國開行獨資成立，也可以由財政部或人民銀行牽頭、各金融機構合資成立），專責購買住房公積金住房抵押貸款資產，通過實現資產證券化，達到真實出售住房公積金住房貸款資產和風險隔離的目的。三是要建立專門的政府擔保機構，為符合規定條件的住房公積金信貸資產提供必要的擔?；虮ｋU保證以提高發行評級，通過高評級增加住房公積金資產證券化產品市場競爭力。四是要盡量降低或減免住房公積金資產證券化的各種稅費、手續費和增級費用，以降低住房公積金資產證券化產品的發行成本。此外，住房公積金管理機構在證券發行過程中，也可以爭取兼當貸款服務商角色，負責貸款資產池的管理，從而進一步降低成本。
3.開展住房公積金貸款提前償付模型建模研究，增強提前償付測控能力
前文所述，在MBS定價過程中，提前清償假設是前提，也是產品定價的基礎。因此，開展提前償付風險研究，探索構建符合住房公積金行業特點的提前償付模型是十分必要的。我們可以將影響提前償付的因素歸納在一起，引入計量經濟學的分析方法對提前償付率進行全面的預測。住房公積金提前償付影響因素主要有部分償還、再融資和重置等幾類。部分償還考慮的是貸款人的還款能力變化（住房公積金月繳存額增長或新增家庭成員共同還貸）、還貸政策及借貸習慣等因素；再融資主要考慮的是利率變動或貸款政策的變化；重置考慮的是戶籍遷移、房產價格波動及房產交易等因素。實踐證明，在近年來我國一些商業銀行發展資產證券化業務的過程中，提前清償模型的完善和運用的確對防范提前償付風險起到了一定的積極作用。因此，住房公積金管理機構也應根據住房公積金貸款業務的特征，建立起具有行業特點的提前償付模型。在發展資產證券化之前，通過模型的積極試用，積累經驗，并不斷對模型加以完善和改進。
此外，通過建設高效的信息數據庫，篩選符合證券資產池準入條件、有著較低提前償付率的貸款集合也是另一條途徑。有數據表明，住房公積金提前償付率與住房公積金借款人的月收入（具體反映為住房公積金月繳存額）成正比。但如何篩選符合條件的貸款集合離不開資料詳實、功能強大的數據庫，只有建立一個龐大的貸款信息數據庫，形成對貸款提前償付行為的數據積累，并以此展開貸款提前償付建模研究和貸款數據篩選、集聚研究。因此，住房公積金管理機構應該進一步加快對貸款數據庫的建設，致力打造一個完整、開放、高效的，能夠關聯住房公積金業務、網銀收付平臺、不動產登記查詢、人民銀行征信等系統的貸款信息數據庫，為未來發展住房貸款證券化奠定堅實的基礎。
4.積極推進住房公積金貸款業務和基礎數據標準化
證券化資產的首要特征便是證券化資產的同質性及合同的標準化， 因此， 實現住房公積金貸款業務和基礎數據標準化是發展住房抵押支持證券發行的必要條件。而推進住房公積金貸款業務標準化就是要實現住房公積金貸款流程、貸款要件、貸款服務和信息管理的標準化。貸款流程標準化包括按照標準化的借款審核、統一標準的資料收集和信息錄入、統一標準的審批、質押擔保和放款流程等。貸款要件標準化則包括貸款申請表、所附材料、征信報告、借款合同、抵押或擔保合同等要件的標準化。貸款服務標準化主要針對還款的收集、催欠、資產保全等制度的標準化。信息管理標準化即是要推行住房公積金基礎數據的標準化，重點是盡快貫徹實施2014年住建部出臺的《住房公積金基礎數據標準》。總之，住房公積金管理中心要以超前的思維，加快住房公積金貸款業務和基礎數據標準化進程，為未來開展資產證券化打下基礎。
參考文獻：
住房公積金利率政策范文6
國土的廣闊、民族的眾多、地理位置的差異使我國不同地區之間的經濟發展、政治制度、人文文化等差異突出，也正是這些差異因素導致了不同地區之間房地產經濟發展水平、群眾住房消費取向的不同，從而也影響了住房公積金制度在不同地區建立與發展的進程。例如東部沿海等經濟發達地區，投資市場廣闊，平均消費水平高自然促進了房地產市場的繁榮，用住房公積金貸款購房明顯較為普遍，甚至出現了貸款資金不足的現象。而某些中西部地區的狀況與其正好形成鮮明的對比。另外，住房公積金實行屬地化封閉管理，地區間的資金不能相互調用，這就導致了地區間資金矛盾的產生。但仔細考慮，地區之間的資金矛盾僅僅是表面現象，最終還是要歸結到公民權利的實現這一問題上來。住房公積金制度在不同地區之間存在的這種矛盾問題，必然會對公民平等地行使其購房權利產生影響，對公民權利的實現產生阻礙的作用。
2、該制度在不同收入人群之間存在的矛盾問題及其原因
住房公積金制度是我國的一項社會保障制度，其制定的出發點就是要保障公民權利的實現。住房公積金制度通過強制繳費、優惠的稅收政策和利率政策來保證受益對象的普遍性。但從實現的情況來看，該制度并未能完成其預定目標。根據國務院頒布的《住房公積金管理條例》可知：住房公積金是指國家機關、國有企業、城鎮集體企業、外商投資企業、城鎮私營企業及其他城鎮企業、事業單位、民辦非企業單位、社會團體及其在職職工繳存的長期住房儲備金?！蛾P于住房公積金管理若干具體問題的指導意見》中又進一步明確了城鎮單位聘用的進城務工人員、城鎮個體工商戶、自由職業人員可申請繳存住房公積金。從上述條例及意見中可看出我國對住房公積金制度的適用范圍是較為明確，可是在現實中實施住房公積金制度的主要是國家機關、事業單位和效益較好的國有企業，而另外的一些企業往往對住房公積金制度視而不見或者是消極對待。這就使一部分公民無法享受其應當享有的權利，若不能很好地解決該問題，必然會使公民的平等權與住宅權受到侵害，對憲法上的公民權利產生極大的挑戰。另外，在可享受住房公積金福利的單位企業中也存在著不公平的問題。一是公積金繳費率采用單一費率，沒有考慮到不同階層對住房公積金貸款的不同需求，且費率較低。二是公積金貸款依繳款能力而定——存貸掛鉤，多存多貸，少存少貸，不存不貸。這兩方面就使本來存在的收入差距更大的拉開，使高收入者更容易購房，而使中低收入者對依靠每月存入住房公積金賬戶中“可憐”的金額來購房而“望而卻步”，使人們不禁產生對住房公積金制度保障性、公平性的懷疑。懷疑該制度的設立是否是在“劫貧濟富”？是否是在對自己的公民權利發起沖擊？
二、解決住房公積金制度發展過程中相關問題的方案及措施
面對上述現實問題我們必須要予以正視，現針對上文中提到的問題提出如下幾點解決方案。第一，針對住房公積金制度地區間不平衡的矛盾問題，我認為應建立全國范圍內統一的公積金管理制度并打破其資金的封閉運營體制，使相關資金得到充分的利用。住房公積金制度社會保障作用的特征之一為其互，而現行的地區封閉式的公積金管理體制則違反了該特征并且造成了一部分公民無法行使其基本的公民權利，因而對現行的封閉式管理體制應進行改革，建立全國范圍內統一的公積金管理體制使該制度的互得到充分的體現，并充分保證公民權利的實現。當然此處所稱應將其體制統一，不僅僅是其資金的運行問題，還應包括與之相關的人員編制、內部體制、監管制度等，因而，其管理體制之改革可謂是“任重而道遠”，但為了保障公民權利的實現，其亦可謂“勢在必行”。第二，在政策上要使住房公積金制度向中低收入者適當傾斜。
一是應提高我國目前過低的繳費率，使制度的受益者獲得更多的補貼，同時規定住房公積金繳存額上限，避免高收入者繳存基數過高而導致獲益差別過大。
