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住房公積金貸款管理辦法范文1
第一條（目的）
為了便于《上海市住房公積金個人購房貸款管理辦法》（以下簡稱《貸款管理辦法》）的順利實施，制訂本實施細則。
第二條（受托銀行）
經市住房委員會同意，下列銀行受上海市公積金管理中心（以下簡稱市公積金中心）委托承辦個人住房公積金購房貸款（以下簡稱公積金貸款）金融業務：
（一）中國建設銀行上海市分行；
（二）中國工商銀行上海市分行；
（三）上海銀行；
（四）上海浦東發展銀行；
（五）中國農業銀行上海市分行；
（六）交通銀行上海分行；
（七）中國銀行上海市分行。
第三條(商業銀行貸款額度確定)
受市公積金中心委托的商業銀行(以下簡稱受托貸款銀行)應當于每年10月底之前向市公積金中心申請下一年度的公積金貸款資金的計劃額度。市公積金中心根據各受托貸款銀行當年度實際發放的公積金貸款金額及全市住房公積金的年可使用資金確定各受托貸款銀行下一年度公積金貸款最高計劃額度。
市公積金中心根據實際情況調整前款規定的各受托貸款銀行的公積金貸款額度計劃。
市公積金中心確定及調整的公積金貸款額度計劃應報市住房委員會批準。
第四條(簽訂委托合同)
市公積金中心與承辦公積金貸款的各受托貸款銀行簽訂的委托合同應當包括以下內容：
(一)委托雙方當事人的名稱；
(二)委托的事項；
(三)貸款資金計劃額度的確定及調整原則、方式；
(四)貸款資金的劃撥時間、方式；
(五)貸款資金使用情況的監管責任；
(六)公積金貸款統計報表的編制；
(七)公積金貸款的風險責任承擔；
（八）委托的費用及支付的條件、時間、方式；
（九）委托的期限；
（十）違約責任；
（十一）當事人認為需要約定的其它事項。
第五條（擔保權第一受益人）
《貸款管理辦法》規定的市公積金中心為組合貸款擔保權的第一受益人是指當組合貸款的借款人違反合同約定未履行償還本息義務而由擔保人承擔擔保責任時，公積金的貸款本息先于商業性貸款本息獲得擔保，公積金貸款本息未獲得擔保前，擔保人不得對商業性的住房貸款本息履行擔保責任。
第二章貸款對象和條件
第六條（配偶雙方貸款的限制）
配偶一方申請了公積金貸款，在其未還清貸款本息之前，配偶的另一方不能申請公積金貸款。
第七條（一次性補繳住房公積金）
由于貸款申請人所在單位的原因拖欠住房公積金繳存而后又一次性地補繳申請人住房公積金的，不屬于按月連續繳存住房公積金的情形。貸款申請人必須自補繳之月起按月連續繳存住房公積金達六個月的，才能申請公積金貸款。但單位一次性全額補繳所有欠繳職工住房公積金的，視同按月連續繳存住房公積金。
第八條（共同貸款對象的條件）
貸款申請人的配偶、同戶成員作為住房公積金共同借款人的，可以參與公積金貸款額度計算，但應同時符合以下條件：
（一）無公積金還貸債務并且無尚未還清、可能影響公積金貸款償還的其他債務；
（二）貸款額度計算前連續繳存住房公積金的時間不少于六個月，且累計繳存住房公積金的時間不少于兩年；
前款規定的同戶成員是指在申請公積金貸款時與貸款申請人屬同一戶籍且時間在一年以上（含一年）的直系血親。雖實際居住但不屬同一戶籍的，或者雖屬同一戶籍但同一戶籍時間在一年以下的，不屬于同戶成員。
第九條（其他債務）
《貸款管理辦法》及本細則規定的尚未還清的數額較大、可能影響公積金貸款償還能力的債務是指已經進入訴訟或仲裁程序或其他法律程序的債務，或者雖未進入上述程序但已有明確的證據表明進入訴訟或仲裁程序或其他法律程序為不可避免的債務。
前款規定的已有明確的證據表明進入訴訟或仲裁程序或其他法律程序為不可避免的情形包括：
（一）債務人有違約的事實；
（二）債務人已明確表示或者以自己的行為表明不履行債務，促成債權人提訟或仲裁或其他法律程序可能性的；
（三）債務人投資失敗或有其他法律糾紛影響到該債務的履行能力而造成違約的可能性；
（四）債務人經濟狀況發生重大變化，失去穩定的經濟收入致使違約的可能性增加；
（五）其它能證明債務人違約可能性的事實。
第三章貸款申請
第十條（貸款申請受理人）
上海市住房擔保機構（以下簡稱擔保機構）受市公積金中心委托具體受理公積金貸款申請，擔保機構應當在受理貸款申請之日起十五個工作日內作出準予貸款或者不予貸款的決定。
貸款申請人對不予貸款決定不服的，可以向市公積金中心提出申訴，市公積金中心應當在受理申訴之日起五個工作日內作出答復。
第十一條（委托受理合同）
市公積金中心委托擔保機構受理公積金貸款申請，應當與擔保機構簽訂委托合同。委托合同應當包括以下內容：
（一）委托雙方當事人名稱；
（二）委托的事項；
（三）公積金繳存信息、貸款信息的使用；
（四）受理質量的考核；
（五）委托的費用及支付的條件、時間、方式；
（六）委托的期限；
（七）違約責任；
（八）當事人雙方認為需要約定的其它事項。
第十二條（準予貸款決定書內容）
準予貸款決定書應當載明貸款申請人可以貸款的金額及貸款的期限。
第十三條（登記輪候）
市公積金中心應對準予貸款決定書進行編號登記，登記在先的貸款申請人原則上比登記在后的貸款申請人先獲得公積金貸款資金。
第十四條（輪候時間）
住房公積金貸款申請人從辦理貸款登記申請手續至獲得公積金貸款資金的間隔時間最長不超過三個月。但由于貸款申請人原因或者由于辦理借款擔保手續導致時間超過三個月除外。
前款規定的貸款申請登記日期是指擔保機構受理貸款申請經審查后簽發準予貸款決定書的日期。
第十五條（簽訂貸款合同的有效期限）
貸款申請人應在準予貸款決定書之日起十五個工作日內辦理貸款手續。由于貸款申請人原因，超過十五個工作日未簽訂公積金貸款合同的，準予貸款決定書失效。貸款申請人應重新辦理貸款申請手續。
準予貸款決定書失效時，市公積金中心委托受理查詢的機構對己登記的編號予以及時注銷。
第四章貸款額度確定
貸款資金支付與償還
第十六條（儲存余額的確定）
貸款申請人或者共同貸款申請人的住房公積金儲存余額以擔保機構受理貸款申請前一月的各自住房公積金帳戶中的實際數額為依據。
第十七條（首期付款）
貸款申請人或者共同貸款申請人不能用其住房公積金帳戶中的儲存余額部分或全部支付購房首期款。
貸款申請人或者共同貸款申請人的住房公積金帳戶中儲存余額為零的，不能獲得公積金貸款。
第十八條（貸款資金支付的時間與方式）
受托貸款銀行應當根據公積金貸款合同約定的時間、條件將所貸的住房公積金以貸款申請人購房款名義劃轉給房屋出售人在銀行開設的售房款專戶內。
第十九條（按月等額本息還款方式）
《貸款管理辦法》規定的按月等額本息還款法是指借款人每月償還的貸款本金和利息總額不變，但每月還款額中貸款本金逐月增加，貸款利息逐月減少的還款方式。其公式為：
月還款額=貸款本金×月利率×(1+月利率)還款月數(1+月利率)還款月數-1
第二十條（按月等額本金還款方式）
《貸款管理辦法》規定的每月等額本金還款法是指借款人每月償還的本金固定不變，貸款利息逐月遞減的還款方式。其公式為：
第n個月還款額=貸款本金還款月數×［1+(還款月數-n+1)×月利率］
第二十一條（貸款資金的歸還）
借款人應當在前兩條規定的還款方式中選擇一種還款方式，并在合同履行期限內不作變動。
第二十二條（用住房公積金歸還貸款本息）
借款人以自己或者以其配偶、同戶成員、非同戶直系血親繳存的住房公積金儲存余額歸還公積金貸款本息的，應根據《貸款管理辦法》第十八條的規定辦理有關手續。
受托貸款銀行在代為辦理上述人員住房公積金儲存余額提取手續時，應將上述人員的住房公積金儲存余額直接沖抵借款人的公積金的還款余額。用住房公積金沖抵還款余額的，不受本細則第23、24條規定的限制。
借款人在貸款申請時提出用第一款規定人員的住房公積金儲存余額償還公積金貸款本息的，應在公積金貸款合同中約定，并由受托貸款銀行于每年第一季度根據前款規定要求辦理；借款人在還款期間提出用第一款規定人員的住房公積金儲存余額償還公積金貸款本息的，應于每年第一季度提出申請，由受托貸款銀行根據前款規定要求辦理。
第二十三條（貸款本息的部分提前償還）
借款人第一次提出提前償還部分公積金貸款的，應在原貸款合同履行一年以后。借款人提前償還部分貸款的，提前償還的金額不得少于原貸款合同約定的6個月的還款額。
第二十四條（部分提前還款的利率和期限）
借款人部分提前還清未到期公積金貸款余額的，應與受托貸款銀行商定部分提前還清后剩余的貸款余額的還款期限，此還款期限應短于原貸款合同約定期限的剩余期限。貸款利率按借款人已履行的還貸期限加上確定的剩余期限所對應的期限檔次的公積金貸款利率確定。
部分提前還清后的剩余貸款本金余額仍采取與原貸款合同約定的相同的償還方式償還，受托貸款銀行應重新為借款人計算每月還款額。
部分提前還清后的剩余貸款本金余額按月償還本息的計算公式為：
R=Pr×I×(1+I)n(1+I)n-1
（公式中Pr為提前還貸后的貸款本金余額；n為商定后的剩余貸款的還貸期限；I為重新計算還貸時原貸款已還月數加上n后所對應的期限檔次的住房公積金個人貸款的月利率）
部分提前還清后的剩余貸款本金余額按月償還本金的計算公式為：
第n個月還款額=本金金額還款月數×［1+(還款月數-n+1)×月利率］
第二十五條（告知義務）
借款人部分提前還清未到期公積金貸款余額的，受托貸款銀行應當與借款人、擔保機構簽訂補充條款，并將有關情況書面告知市公積金中心。
第五章貸款擔保
第二十六條（貸款擔保）
公積金貸款申請人應當提供擔保機構作為償還貸款的連帶責任保證人，并將貸款購買的有所有權的住房抵押給擔保機構作為反擔保。
第二十六條（擔保原則）
公積金貸款擔保應遵循誠實信用、平等有償的原則。
第二十七條（保證責任）
公積金貸款的保證責任范圍包括公積金貸款本金及利息、違約金、損害賠償金和實現債權的費用。
第二十九條（保證合同）
擔保機構提供公積金貸款連帶責任保證的，應當與住房公積金的委托貸款人、受托貸款人訂立書面保證合同或書面保證條款。
保證合同或保證條款應當包括以下內容：
（一）被保證的公積金貸款金額；
（二）借款人履行公積金貸款的還款期限；
（三）保證擔保的范圍；
（四）保證擔保的期間；
（五）雙方認為需要約定的其他事項。
第三十條（保證期間）
擔保機構承擔公積金貸款的保證期間從借款人將所購買的自住住房抵押給擔保機構之日起至公積金貸款債務全部清償時止。
第三十一條（履行保證責任）
借款人未按公積金貸款合同約定履行還款義務達六個月時，由受托貸款銀行向擔保機構送達《履行連帶保證責任通知書》，擔保機構接到《履行連帶保證責任通知書》后七日內承擔償還貸款本息的責任。
第三十二條（行使反擔保權的時間）
擔保機構在承擔保證責任后六個月內根據借款人的不同情況決定是否行使反擔保權及行使反擔保權的方式。
第三十三條（反擔保權實現的方式）
擔保機構因借款人喪失勞動能力、缺乏經濟來源或者喪失生活自理能力需要依賴社會救助等不可抗拒的因素致使貸款逾期而承擔保證責任的，在承擔保證責任后六個月內作出對借款人債務延期、債務重組、免除罰息等安排。
擔保機構因借款人無前款規定原因致使貸款逾期而承擔保證責任的，在承擔保證責任后六個月內，采取拍賣、變賣、協議作價抵押物等方式行使反擔保權。
第三十四條（費用確定的原則）
擔保機構根據所保證的責任范圍按年或一次性分別向市公積金中心和借款人收取擔保費用。
擔保費標準根據所擔保的貸款本金的數額、期限、預計逾期率等因素綜合確定，并報有關部門批準后執行。
第三十五條（風險防范）
擔保機構應當建立嚴格的擔保評審制度和科學的決策程序，建立風險防范、分散和化解機制，加強對擔保項目的風險評估審查。
第六章附則
第三十六條（解釋權）
本細則由市公積金管理中心負責解釋。
住房公積金貸款管理辦法范文2
第一條 為深化我市的住房制度改革,促進房地產業的發展,鼓勵職工買房,規范個人住房信貸行為,保障貸款資金的安全,根據國務院住房制度改革的有關規定和中國人民銀行《貸款通則》、《個人住房貸款管理辦法》,結合我市實際情況,特制定本辦法。
第二條 個人住房組合貸款是指個人購買自住普通商品房向我市住房公積金管理中心申請住房公積金貸款不足時,其不足部分申請住房商業性貸款的兩種貸款之總稱。
第三條 本辦法適用于我市參加住房公積金,并按時繳交住房公積金的職工。
第四條 中國建設銀行廈門市分行、中國工商銀行廈門市分行受市房委會委托承辦房改金融業務,在與廈門市住房公積金管理中心簽訂委托協議后,承辦個人住房組合貸款業務。
第二章 貸款的對象和條件
第五條 貸款的對象
申請個人住房組合貸款的對象是我市按時足額繳交住房公積金購買自住普通商品房的職工。
第六條 貸款條件借款申請人須同時具備以下條件:
1.在我市工作的職工,具有有效居留身份,持有效身份證件,具有完全民事行為能力;
2.購買住房,并已簽訂購房合同;
3.已交納30%以上的首期購房款;
4.有穩定的職業和經濟收入,信用良好,有歸還貸款本息的能力;
5.售房單位或有足夠代償能力的單位同意作為償還貸款本息的保證人,售房單位負責將借款申請人所購房產的合同原件或土地房屋權屬證書,送交銀行抵押保管;
6.貸款銀行規定的其他條件。
第七條 借款人應向銀行提供以下材料:
1.借款人具有法律效力的身份證明;
2.有關借款人經濟收入的證明;
3.符合規定的購房合同;
4.住房公積金專柜提供的借款人住房公積金繳交情況的對帳單;
5.貸款銀行要求提供的其他證明文件和材料。
第三章 貸款額度、期限和利率
第八條 貸款額度
個人住房組合貸款總額最高不超過購房款的70%,其中住房公積金貸款額度由市住房公積金管理中心每年公布一次。住房公積金貸款不足部分由住房商業性貸款補足。
第九條 貸款期限個人住房組合貸款期限根據個人貸款情況確定,最長不超過20年。組合貸款中住房公積金貸款期限和住房商業性貸款期限一致。
住房公積金貸款管理辦法范文3
根據《中華人民共和國住房公積金管理條例》（中華人民共和國國務院第350號令）、《四川省住房公積金貸款管理辦法》（川建發[2007]108號）、《阿壩藏族羌族自治州住房公積金貸款管理辦法》（阿府發[2007]28號）文件精神，結合我州經濟發展現狀及由于特殊的地理環境、氣候因素影響，大量職工將在內地購買自住住房的實際，為進一步提高住房公積金的使用效率，讓廣大職工充分享受公積金貸款政策的優越性，滿足州內職工異地購房貸款的需要，結合我州的實際，特制定《***住房公積金異地購房直貸實施方案》。
一、總體目標
切實解決廣大繳存職工異地購買自住住房申請住房公積金貸款中的困難，讓廣大職工充分享受公積金貸款政策的優越性，實現其退休后住有所居、住所宜居的目標。
二、基本原則
（一）堅持自愿原則。在自愿申請的基礎上，嚴格執行“個人申請、資格審查、嚴格擔保、即報即審、按期歸還”，依規審批，嚴格管理的原則。
（二）堅持便民原則。充分考慮繳存職工異地購房的實際情況，簡化辦事程序、提高辦事效率、公開貸款程序，確保貸款辦理快捷高效，為繳存職工異地購房提供良好的服務環境。
（三）堅持嚴把擔保公司準入關原則。嚴格參照委托銀行對擔保公司的準入條件進行依法審核，確保繳存職工異地購房后階段性擔保落到實處。
（四）堅持資金安全的原則。嚴格按照政策規定，嚴格操作流程，加強風險防控，確保資金流動性、效益性和安全性。
三、主要內容
（一）貸款對象。具有完全民事權利能力的職工個人，且不超過國家規定的法定退休年齡；具有***城鎮常住戶口或有效居留身份證明的職工；申請時已連續一年以上正常繳存住房公積金，并沒有支取公積金用于支付購房首付款，同時無公積金貸款余額；具有合法有效的購買自住住房的備案合同，且首期付款不低于所購住房價值的規定比例；借款人有穩定的經濟收入，信用良好，具備相應的貸款償還能力。
（二）貸款購房范圍。經***住房公積金管理中心認可，能夠在成都市市轄行政區域范圍內的房產管理部門辦理房屋銷售備案、分戶產權辦理及抵押的房屋且與中心認可的擔保公司簽訂協議的項目樓盤。
（三）貸款擔保方式。異地購房個人住房公積金貸款采用的擔保方式為：1、抵押擔保，抵押物為所購房屋本身。2、階段性擔保。在異地購買自住住房期房房屋所有權證未辦理之前，由與中心合作的融資擔保公司提供階段性連帶責任保證擔保，保證時間為自每筆借款合同簽訂之日起至正式抵押辦理完畢并由中心委托銀行及中心復核止，保證期間內借款人以其所購房屋權益向中心合作擔保公司提供抵押反擔保；擔保公司可根據貸款金額的一定比例向借款人收取擔保服務費，收取擔保服務費的執行標準為：（1）擔保服務費為貸款金額的3‰；（2）擔保手續費為每戶100元。
（四）經辦金融機構。異地購房個人住房公積金貸款業務經辦金融機構為***住房公積金管理中心合作委托銀行：中國農業銀行股份有限公司阿壩分行、中國建設銀行股份有限公司阿壩分行、中國工商銀行阿壩直屬支行。
（五）貸款額度、期限。對符合異地購房個人住房公積金貸款的繳存職工單筆住房公積金貸款最高額度為40萬元，貸款期限最長不超過30年，且不能超過借款申請人在法定退休年齡前剩余的工作年限（法定退休年齡男職工 60周歲，女職工55周歲）。
可貸額度和期限的確定還必須同時具備以下條件：
1、單筆住房公積金貸款最高額度為40萬元。
2、貸款成數最高不超過8成。
3、月還款額不能超過家庭月平均收入的50%。
4、公積金貸款期限最長不超過30年，且不能超過借款申請人在法定退休年齡前剩余的工作年限。
（六）貸款利率。異地購房個人住房公積金貸款利率統一按照中國人民銀行規定執行?，F行利率為1---5（含5年）年4.0%，5年以上4.50%。還款期間如遇利率調整，于次年1月1日起按相應利率檔次執行新的利率規定。
四、貸款流程
（一）咨詢
對于向管理中心（管理部）提出異地購房個人公積金意向貸款的借款人，咨詢人員須完成以下工作內容：
1、向借款申請人告知異地購房個人公積金貸款的購房范圍和所需材料，發放《異地購房個人公積金貸款申請所需材料清單》。
2、咨詢人員通過系統調取借款申請人的公積金信息，審核其公積金繳存情況是否符合有關政策規定的要求及審核借款申請人夫妻雙方有無尚未還清的住房公積金貸款。
3、借款人根據貸款需要到委托銀行查詢申請人及配偶的個人信用情況，申請人（配偶）累計逾期次數不能超過6次，最高連續逾期次數不能超過3次。
4、咨詢人員根據借款申請人提供的信息及個人信用情況測算借款申請人的最高貸款額度和最長貸款年限，并出具《異地購房公積金貸款證明》。
5、告知借款申請人***住房公積金管理中心認可的項目樓盤明細。
（二）選房
有選房意向的借款人本著自愿的原則到公積金中心認可且與中心合作的擔保公司簽訂協議的購房范圍內選定所購房屋，并需完成以下事項：
1、給開發商說明將申請***異地公積金貸款。并說明備案信息第5條的房屋按揭信息約定為：公積金貸款由中心認可的擔保公司提供階段性連帶責任保證擔保。
2、按照公積金貸款規定比例交首付款。
（1）購買首套自住房且建筑面積在90平方米以下（含90平方米）的，住房公積金貸款首付款比列不得低于20%；對購買首套自住房且建筑面積在90平方米以上的，住房公積金貸款首付款比例不得低于30%。
（2）對申請住房公積金貸款購買第二套自住房的，首付款比例不得低于50%。
對“第二套住房”的認定按照國家相關部門規定執行。
3、簽訂正式購房合同并備案。
4、借款人將持個人基本資料（身份證、戶口簿、婚姻證明原件及復印件2份）、購房合同、備案表原件2份到中心合作擔保公司辦理擔保相關手續。
（三）辦理擔保
根據***住房公積金管理中心與擔保公司的合作協議，借款人可提前到擔保公司簽訂《擔保合同》及抵押相關文件。簽訂上述合同的同時，擔保公司將收取擔保費，并代房產登記管理機關向借款人收取所購房屋的預購商品房預告登記費、預購商品房抵押預告登記及抵押登記相關費用。代收費用標準以辦理上述登記時房產登記管理機關的規定為準。
（四）中心審核
公積金管理中心（管理部）收到由中心合作擔保公司出具的加蓋公司或授權分支機構蓋有公章或業務專用章的《擔保承諾書》及抵押相關資料后，將對借款申請人的相關資料進行審核。
審核人員對借款申請人的貸款申請進行審核。主要包括貸款材料的合規性、合法性、材料填寫的完整性，以及借款申請人的貸款條件是否滿足中心的有關要求。
1、申請人再次提供有效身份證明、材料，由審核人員按照中心規定復核有關材料。
2、審核人員審查借款申請人所提交的貸款材料是否齊備、完整，材料規格、份數是否符合有關規定，所提交的材料復印件需與原件一致，并在復印件上加蓋“與原件核對無誤”及審核人員印章。
3、審核人員對借款申請人個人信息進行復核：
（1）對借款人提供的原件進行審核并核對各個原件上所載有關信息是否一致，借款申請人的所有證件是否在有效期內。
（2）核對借款申請人的姓名、身份證號碼是否與住房公積金系統中的一致。
（3）查詢住房公積金繳存明細及繳存狀態，審核借款申請人住房公積金的繳存情況是否符合有關政策規定。
（4）查詢住房公積金貸款信息，審核借款申請人夫妻雙方有無尚未還清的住房公積金貸款。
（5）審核借款人申請人個人信用調查報告。
4、審核人員對借款申請人的購房行為進行審核：
（1）審核借款申請人所購房屋是否在中心規定的異地購房范圍內。
（2）審核購房合同原件，是否已正式備案并對購房合同原件上的姓名、身份證件號碼與身份證件進行核對，確認借款申請人為貸款所購房屋的買受人之一。
（3）審核合同原件上的主要標的是否有涂改，如有涂改，須買賣雙方在涂改處簽字、蓋章。
（4）購房合同原件及相關補充文件上不得有所購住房項目土地或在建工程原抵押權人拒絕解除抵押等內容的條款。
（5）審核購房首付款收據（發票）與購房合同原件中的售房人名稱及簽章上使用的名稱是否一致；首付款是否達到中心規定比例。
（6）對由擔保公司出具的《擔保承諾書》的真實性進行審核。
5、審核人員指導借款申請人填寫《***住房公積金個人住房貸款申請書》。
6、審核人員再次確定借款申請人的貸款金額、貸款期限，并指導借款申請人、配偶在《***住房公積金個人住房貸款申請書》相關內容上簽名并加蓋手印。
7、審核人員按要求整理客戶資料并簽發委托貸款通知書。
8、由中心領導審批，符合條件的，予以放貸；對不符合條件的，告知理由，并將相關材料退還客戶。
（五）放貸
1、委托行根據《個人住房公積金委托貸款通知書》與借款申請人面談、面簽《借款合同》等資料并完成復審簽章工作。
2、委托行及時將借款合同及抵押相關資料返回中心，合作擔保公司以便及時辦理預告登記和商品房預抵押登記相關手續。
3、委托行擬定貸款發放日后，委托行向管理中心信貸科（管理部）辦理貸款劃撥手續，并遞送《***住房公積金管理中心住房公積金貸款撥款明細單》，管理部通過書面形式向管理中心信貸科申請劃撥資金、并附《撥款明細單》，由業務科辦理撥款。
4、委托行在貸款發放后5個工作日內，將貸款檔案資料返回前臺受理人員（管理部前臺受理人員）進行歸檔。
（六）還款、結清
1、借款人從發放貸款的次月起，按借款合同的約定每月應按時償還貸款本息。
2、貸款滿一年以后借款人可以提前還款，應提前5個工作日內向公積金管理中心（管理部）提出特殊業務申請，經管理中心（管理部）和委托銀行同意后，可采用以下方式提前還款。
（1）提前一次性償還全部本息。
（2）提前歸還部分本金。（歸還額度以萬元為單位、限三次）
3、在擔保公司承擔保證責任期間內，如借款人發生主合同所規定違約情形導致***住房公積金管理中心提前終止借款合同的，公積金中心將書面通知委托銀行，由委托銀行根據公積金中心書面通知向借款人發出《 銀行個人住房公積金貸款終止合同通知書》，在委托銀行向借款人發出《 銀行個人住房公積金貸款終止合同通知書》后，借款人未在通知書規定的還款期限內還款的，委托銀行向中心合作擔保公司發出《 銀行個人住房公積金貸款履行保證責任通知書》，由中心合作擔保公司一次性代為清償借款人所欠公積金中心全部款項。
4、結清最后一次貸款時，借款人應親自前往貸款銀行并在柜面辦理還貸結清手續。
（七）注銷抵押
借款人結清全部貸款本息后，憑委托貸款銀行出具的貸款結清證明和撤銷房屋抵押證明等相關材料，到原房屋抵押登記部門辦理抵押注銷手續。
五、工作要求
（一）提高認識，加強領導。州中心及全州各縣管理部要高度重視異地購房個人公積金貸款工作，要將此項工作作為有效解決我州繳存職工退休后住有所居，老有所養的堅強資金保障，充分認識用足用好用活公積金貸款政策的重要意義，來推動我州異地購房公積金貸款的全面開展，實現“圓職工安居夢、住房公積金在行動”的工作目標。
（二）加強宣傳，營造氛圍。通過媒體宣傳、發放資料、辦培訓班等形式，加大對異地購房公積金貸款對象、購房范圍、擔保方式、貸款額度、期限、利率和操作流程等政策的宣傳力度，提高政策的知曉率。
（三）密切配合，規范運作。公積金中心要全面負責異地公積金貸款相關工作，主動加強各部門的協調，認真做好政策宣傳、貸款流程培訓及審批工作；委托銀行積極配合公積金中心做好貸款發放、貸款回收及正式抵押相關資料的交接保存工作；中心合作擔保公司按相關規定做好預告登記和商品房預抵押登記及正式抵押登記手續并將正式抵押相關手續交予委托銀行。
住房公積金貸款管理辦法范文4
關鍵詞:公積金;增值收益;使用
住房公積金制度是我國城鎮住房制度改革的重要內容之一,是我國政策性住房金融的核心。眾所周知,住房公積金在發放個人住房貸款等業務活動的同時,也帶來了增值收益。然而,對住房公積金增值收益的使用存在著一些問題,對其使用問題進行研究具有重要意義。
一、住房公積金增值收益的相關政策
根據《住房公積金財務管理辦法》,住房公積金增值收益專指住房公積金管理運作過程中所形成的業務收入與業務支出的差額,除國家另有規定外,住房公積金增值收益應按下列順序進行分配:①住房公積金貸款風險準備金;②上交財政的公積金中心管理費用;③城市廉租住房建設補充資金。2009年6月2日建設部公布的《2009-2011年廉租住房保障規劃》明確規定:住房公積金增值凈收益要全部用于廉租住房建設,即住房公積金增值收益扣除計提貸款風險準備金和管理費用后的全部余額,將由財政支配。
二、住房公積金增值收益使用存在的問題
(一)住房公積金貸款風險準備金提取的問題。根據《住房公積金財務管理補充規定》,建立住房公積金貸款風險準備金的比例,按不低于住房公積金增值收益60%核定,或按不低于年度住房公積金貸款余額的1%核定,從住房公積金增值收益中分配。作為貸款風險準備金主要是為了防范風險,保證住房公積金的保值增值,維護住房公積金所有者的合法權益,因此提取貸款風險準備金是合理的。然而,按照兩種方法計算的結果有較大的差異。根據《2008年全國住房公積金管理情況通報》公布的數據,按照第一種算法,2008年全國住房公積金增值收益170.1億元,應計提風險準備金102.06億元;按照第二種算法,2008年全國住房公積金貸款余額6094.16億元,應計提風險準備金60.9億元,兩種算法差異很大。貸款風險準備金提取數量的多少,直接影響了住房公積金資金使用效率的高低。
(二)公積金中心管理費用的問題。根據《住房公積金管理條例》規定,住房公積金管理中心的管理費用,由住房公積金管理中心按照規定的標準編制全年預算支出總額,報本級人民政府財政部門批準后,從住房公積金增值收益中上交本級財政,由本級財政撥付。管理費用標準可按照略高于國家規定的事業單位費用標準制定。作為住房公積金管理中心的管理費用是合理的,因為中心作為住房公積金所有者的雇員,在為住房公積金所有者管理住房公積金的過程中,肯定發生一些必要的費用,為“打工者”發薪也是合情合理的。然而在具體的操作過程中,缺乏嚴格的標準,違規現象層出不窮。
(三)城市廉租住房建設補充資金的問題。建設廉租住房是國家住房保障的重要舉措之一,也是國家的義務,國家理應投資廉租住房,但住房保障資金應該由財政或政府其他的資金來承擔,而不是政府之外其他人的責任。從住房公積金增值收益中拿出一部分作為廉租住房的補充資金,這樣住房公積金所有權人就失去了應當享有的資金增值收益權力,體現不了住房公積金所有權的權益,勢必侵犯職工的合法權益。另外,許多地方政府不顧連續多年財政收入大幅度增長的客觀事實,宣稱財政困難無力安排廉租住房建設資金,以《住房公積金管理條例》中規定的“住房公積金的增值收益用于建立住房公積金的貸款風險準備金、住房公積金的管理費用和建設城市廉租住房的補充資金”為借口,推卸公共財政責任、無償占有“私產”。
三、政策建議
(一)因地制宜,選用合適的貸款風險準備金提取方法。住房公積金貸款風險準備金的兩種計提方法存在著較大差額,為避免人為的增加或減少風險準備金計提數額,應根據各地住房公積金使用效率,選用合適的貸款風險準備金提取方法。對于住房公積金使用效率較低的地區,為提高其使用效率,可采取從低計提的方法,減少貸款風險準備金計提數額,使其有更多的增值收益用于運營。對于住房公積金使用效率較高的地區,為防范運營風險,可采取從高計提的方法,增加貸款風險準備金計提數額,以確保住房公積金使用的安全。
(二)嚴格控制公積金中心管理費用。住房公積金管理中心作為不以盈利為目的的獨立事業單位,應嚴格控制公積金中心管理費用,其基本支出部分應按事業單位標準執行。違規增加管理費用,就意味著減少公積金的增值收益,侵占公積金繳納者的合法權益,與成立住房公積金管理中心的初衷相違背。財政部門應加強對公積金中心管理費用的審查、監督力度,同時建立激勵約束機制,進行分配制度改革,提高管理水平,提升服務質量,促進公積金事業更好更快發展。
(三)建設住房公積金住宅小區。住房公積金的所有權歸住房公積金的繳存人,而廉租房的享有者不一定是公積金的繳存者,因此在住房公積金增值收益中提取城市廉租住房的補充資金是不合理的,既損害了公積金繳存者的收益權,又違背了憲法規定的“公民的合法的私有財產不受侵犯”的規定,應重新修改住房公積金增值收益的分配原則。除提取住房公積金貸款的風險準備金,管理中心的管理費用,剩余的收益用于建設住房公積金住宅小區的補充資金。住房公積金住宅小區不同于城市廉租住房,住房公積金住宅小區是住房公積金管理中心利用住房公積金建設的供參加住房公積金的中低收入家庭購買的低價位住宅,而廉租住房是城市政府利用財政資金建設的供低收入家庭租用的住宅。建設住房公積金住宅小區有利于擴大住房公積金的影響力,引導廣大勞動者積極主動的參加住房公積金,有利于解決參加公積金的廣大中低收入家庭的住房困難,有利于中心自己運作資金,保證資金安全,有利于降低建房成本,惠及參加住房公積金的中低收入者。
參考文獻:
[1]葉圣榮.住房公積金增值收益使用范圍探討[J].現代商貿工業,2007,(5).
住房公積金貸款管理辦法范文5
關鍵詞：住房公積金；項目貸款；風險；應對措施
中圖分類號：F840文獻標志碼：A文章編號：1673-291X（2011）09-0079-02
2009年10月，住房和城鄉建設部、財政部等七部委聯合下發了《關于印發利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點工作實施意見的通知》（建金［2009］160號，以下簡稱“實施意見”），決定在部分城市開展利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點工作?！霸圏c城市在優先保證繳存職工提取和個人住房貸款、留足備付準備金的前提下，可將50%以內的住房公積金結余資金用于發放保障性住房建設貸款。其中，用于政府投資的公共租賃住房建設貸款規模要適度控制，每年應還款額不得高于上年度住房公積金增值凈受益?！薄袄米》抗e金發放的保障性住房建設貸款，定向用于經濟適用住房、列入保障性住房規劃的城市棚戶區改造項目安置用房、政府投資的公共租賃住房建設，嚴禁用于商品住房開發和城市基礎設施建設。”《實施意見》的下發，標志著住房公積金貸款支持保障性住房建設正式進入了實施階段。試點工作的開展，有利于解決地方政府保障性住房建設資金不足問題；有利于住房公積金拓展投資渠道、分散資金風險；有利于擴展住房公積金保障性內涵、提升在住房保障制度中的地位。
截至2010年底，試點工作已全面推開，部分條件成熟的試點城市已發放了住房公積金貸款用于支持當地的保障性住房建設，接下來的工作重點即是貸后管理和風險防控方面。雖然國家有關部門在此次試點工作中的管理非常嚴格，包括制定了《利用住房公積金支持保障性住房建設試點項目貸款管理辦法》和《住房公積金支持保障性住房建設項目貸款業務規范》；試行了住房公積金督察員制度；建立了全國統一的項目貸款業務運行平臺和項目貸款運行監管系統，各試點城市通過運行監管系統規范操作，住房和城鄉建設部統一監管等措施。但在實際操作中，仍然存在一些如開發單位自有資金不足、貸款資金被挪用、建設項目房屋滯銷、滯租等不確定因素引發的風險。為保證貸款資金的安全性，亟須建立健全相關監管機構，形成一整套風險防控機制，增加項目貸款透明度。筆者試對住房公積金支持保障性住房建設貸款風險及應對措施作以簡單論述。
一、住房公積金支持保障性住房建設貸款存在的風險
1.政策風險。住房公積金用于保障性住房建設的合理性一直是各方爭議的焦點。根據國務院1999年頒布的《住房公積金管理條例》，第一章總則的第5條規定，“住房公積金應當用于職工購買、建造、翻建、大修自住住房，任何單位和個人不得挪作他用?！币罁?002年重新修訂后的《住房公積金管理條例》，住房公積金只能用作廉租房建設補充資金。《住房公積金管理條例》受到它的上位法《住房保障法》的約束，一直也沒能進行修改。當前所進行的住房公積金支持保障性住房建設的試點，實際上是繞過《住房公積金管理條例》來實施城市試點。相關法規欠缺、規章制度未理順，如果出了問題，蒙受損失的必將是繳納住房公積金的老百姓。
2.貸款資金安全風險。房地產金融市場存在嚴重的信息不對稱，開發企業可以在不同銀行申請貸款，樓盤銷售回籠資金很可能會分流到各家銀行，加之有的開發企業資金往來渠道復雜，公積金管理中心對其資金很難實施有效的控制和全面監控。一旦開發企業故意采取欺瞞手段，轉移資金逃避還款責任，公積金管理中心將面臨較大的資金損失風險。
3.住房公積金保值增值風險。從保障性住房的本質可以看出，用于保障性住房建設的這一部分資金是不可能獲取高額利潤的。按照目前的利率水平，項目貸款的利率為4.73%，但按照經濟適用房的相關規定，其利潤率不超過3%，這樣的話，利潤總額都不夠支付貸款利率的，公共租賃住房就更不用說了。有些地方還會出現保障性住房建成后滯銷、滯租的情況，這樣就使住房公積金存在無法保值增值的風險。
4.繳存職工利益受損風險。按試點要求，公積金貸款所建保障住房的分配原則是，“同等條件下，住房公積金繳存職工優先購買或租賃”。上述“優先”原則當然可以理解，但就保障性住房的公共本性而言，這種“優先”顯然又并不合理。因為在現實中，那些最需要保障性住房的低收入者，可能未必是公積金的繳存者。
5.開發企業帶來的風險。在試點工作中，由于開發企業自身的特質決定，貸款資金會存在以下安全風險，一是自有資金不足的風險，貸前需嚴格審查；二是資金被挪用的風險，由于開發企業往往同時開發幾個項目，或者一個集團公司下屬多個公司，所以借款人容易出現不按合同約定使用資金挪作他用的問題；三是不按時還款的風險，因項目建設進度和銷售進度不同，開發企業的資金流不順可能會影響到開發企業按時還款。
二、應對措施
1.建立健全相關法律法規。盡快修訂出臺《住房公積金管理條例》。用公積金貸款建保障房已是不爭的事實。雖然是試點，不管今后如何發展，是全面鋪開還是僅僅試點，都不能改變目前的事實，箭在弦上，不得不發?！蹲》抗e金管理條例》頒布已十多年，雖然短暫，但也到了該修訂的時候。建議對公積金貸款的用途中增加一條，即“在優先保證職工提取和個人貸款、留足備付金的前提下，可將其50％以內的住房公積金結余資金用于貸款支持保障性住房建設。”這樣做可以為使用住房公積金貸款建保障性住房提供法律依據。
2.加大人才隊伍建設力度，提高管理中心管理運作水平。與個貸相比，項目貸款無論是從業務復雜程度、還是風險控制等方面都對管理中心提出了更高的要求。多年來，住房公積金管理中心以發放個人貸款為主要業務，項目貸款管理人才缺乏。想要做好試點工作，建議試點城市各住房公積金管理中心按照住房和城鄉建設部的要求成立專門的部門負責項目貸款管理及操作，組織項目貸款管理人員的培訓，統一項目評審標準，嚴格規范操作程序，做到嚴把貸前調查關、做好貸時審查、落實貸后檢查，建立健全資金管理制度、提高管理人員素質，在資金計劃、財務管理等方面提高工作效率和專業水平，提高項目貸款管理水平。
3.搭建住房公積金省內乃至全國融資平臺，統籌安排住房公積金使用。由于各地經濟發展速度及房地產市場發展情況差距很大，有的發達地區住房公積金個貸資金來源不足，而發展緩慢地區住房公積金嚴重閑置過剩。又因該行業沒有金融職能，不能跨區跨市調劑資金余缺，導致各地住房公積金利用率不均衡。最高的城市利用率95%以上，最低的只有15%。因此，為提高住房公積金的使用效率，更好地支持保障性住房建設，應賦予住房公積金行業金融職能，搭建一個省內乃至全國的住房公積金融資平臺，統籌安排使用住房公積金。
4.加強組織領導，分工負責實施。要加強組織領導，成立領導小組，分工負責。由當地政府牽頭，住房公積金中心、財政、國土房屋、監察、建委、審計、規劃、土地儲備、人民銀行、銀監局等部門任成員單位，負責項目的審查、貸款全程監督檢查等事項。
5.試點城市政府承擔落實償還貸款的責任。試點城市政府應擔待其更多原本屬于自己的公共責任。一方面，不要將保障性住房建設自己都“押寶”在公積金貸款上；另一方面，即使必須使用公積金貸款，政府也要拿出一定的財政公共資金，如項目貸款的利息由地方政府直接進行支付或貼息，這樣一來，不但每年的利息支付能夠得以確保，解決了住房公積金貸款的安全性，同時，公積金貸款所需支付的貸款利息也不會轉嫁到保障性住房的購房者或承租者身上。
6.優先保證職工提取和貸款使用，切實防止資金流動性風險?！秾嵤┮庖姟分袕娬{，在優先保證繳存職工提取和個人住房貸款、留足備付準備金的前提下，可將50%以內的住房公積金結余資金用于發放保障性住房建設貸款。試點城市公積金管理中心要嚴格按照規定的貸款條件執行，優先保證職工提取和個人貸款需要，切實防范可能出現的流動性風險。嚴禁公積金管理中心為了結余資金發放項目貸款，而發生通過限定最高月繳存額、調整最高貸款額度等手段影響職工住房公積金提取和貸款使用情況。
7.規范審批程序，實行封閉管理。試點城市公積金管理中心應成立審貸領導小組，負責貸款項目的調查評審，對房地產開發企業和貸款項目進行調查分析，形成建設項目評審報告和項目貸款抵押評審報告；設立資金監管專項賬戶，對貸款資金流動實行全程封閉管理，嚴格審核借款人支用資金申請，對建設項目全部流入、流出資金進行全程封閉管理；落實貸款抵押，借款人必須以在建項目、房產或土地使用權足額抵押，不得重復抵押。
8.建立貸款擔保機制。保障性住房盈利性差，公共租賃住房還面臨投資回收周期長、利率與市場風險都較大的問題，而且保障性住房建設受政策影響大，地方政府的意志往往還會破壞本應有的貸款項目運作規律，所以必須建立有效的風險控制與風險轉移機制。可以結合本地的實際情況，選擇適合的擔保方式，作為保障性住房建設貸款的有力后盾，為試點工作的順利開展保駕護航。
參考文獻：
[1]陳杰.住房公積金對保障性住房貸款需要有擔保機制[J].住房公積金決策參考，2010，(8):11-14.
住房公積金貸款管理辦法范文6
本文主要從房地產信貸、住房公積金制度兩個方面來分析房地產金融市場中存在的問題。
一、房地產金融的發展現狀及問題
（一）房地產信貸的發展現狀及存在問題
自1998年全面住房改革以來，銀行信貸是房地產金融支持的主要方式，銀行房地產信貸業務得到快速發展，這對商業銀行調整信貸結構、支持城鎮居民購房、拉動住房投資、擴大國內需求、推動國民經濟發展起到了積極的作用。但是，在其發展過程中，仍存在許多亟待解決的問題。
1.房地產信貸風險加大。前幾年，房地產市場非?；馃?，房價水漲船高，各大銀行“房貸之爭”此起彼伏，特別是在個人住房貸款市場，更是“精彩有加”。從目前來看，這塊銀行質量最優的貸款也隱含了不少問題：一些銀行暗中突破央行的規定，對個人購房發放零首付貸款，甚至還提供一定比例的無息貸款，或者高層房屋投資沒有達到2/3時，就開展個人住房按揭貸款，這使得銀行貸款的風險不斷加大。2010年4月15日，國務院通知指出，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%?？梢?，中國房地產政策已由之前的支持轉向抑制投機。2010年出臺的多項抑制投機的政策已經對房產交易量產生了較為明顯的影響，房地產開發企業資金鏈也開始出現問題，貸款的風險加大。
2.房地產開發企業融資渠道單一。在中國兩萬多家房地產開發公司中，絕大部分企業的資金來源50%以上依靠銀行貸款，其中部分企業的銀行貸款達到80%以上，除了銀行貸款，房地產開發企業幾乎沒有別的融資渠道。在某些地區，存在一些民間融資，即地下錢莊，能夠為企業提供部分資金，但是，探究地下錢莊資金的來源，其很大一部分是銀行貸款。房地產企業單純的依靠銀行進行融資，勢必導致銀行金融體系的風險過度集中，引發金融危機。
3.貸款銀行缺乏完善的風險控制系統。目前，各貸款銀行針對房地產企業申請貸款采取的是保守、穩健的方針，加強了對抵押標的物或信用的核實。但是，仍沒有解決貸款后期所面臨的風險問題，致使銀行不良資產的比率始終居高不下，其主要原因是，現在銀行貸款的評估方式是靜態和被動的，缺少一套監控風險的動態系統。
（二）住房公積金制度的現狀和存在問題
1994年國務院發文全面推廣住房公積金制度以后，全國縣級以上城鎮機關、事業單位和國有企業的職工幾乎都進入到住房公積金制度的覆蓋范圍。截至2007年底，全國累計有近5000萬職工共提取住房公積金6625億元，其中80%用于購建住房；累計有830萬戶職工家庭獲得住房公積金貸款，貸款總額達8565億元。此外，住房公積金增值收益作為建設城鎮廉租住房的補充資金，截至2007年底累計提供79億元廉租住房資金，有力推動了廉租住房制度的建立。
1.使用效率較低，并且使用不規范。截至2004年底，全國住房公積金繳存余額為4893.5億元，除去個人住房貸款和購買國債外，全國仍有沉淀資金2086.3億元，占繳存余額的比例為42.6%。此外，挪用、擠占住房公積金的現象嚴重，一些地方住房公積金成為當地政府的“小金庫”，相當數量的住房公積金被運用到非住房建設項目，甚至有擠占、挪用公積金去炒股票、購車或違規放貸，做高風險投資。這些違規現象不但直接影響到中國住房公積金制度的推行和房改的進一步深化，而且增大了住房公積金的運用風險。
2.歸集工作有待加強。住房公積金的覆蓋率不足，同時相當一部分已經建立住房公積金的縣、市財政和單位補貼不到位，職工的合法權益沒有得到充分保障。此外，部分企業住房公積金的繳存情況與企業自身經濟效益相掛鉤，企業經濟效益不善，使緩繳、欠繳造成住房公積金的隨意性較大，與住房公積金制度的強制性和穩定性相背離。
3.住房公積金的增值渠道少，運用手段差。根據1999年出臺的《住房公積金財務管理辦法》規定，我國住房公積金取得收益有四個渠道，一是委托存款利息收入；二是委托貸款利息收入；三是國債利息收入；四是其他收入。同時管理辦法又規定，住房公積金的增值收益只能用于建立住房公積金貸款的風險準備金、住房公積金管理中心的管理費用和建設城市廉租住房的補充資金。而按我國目前的銀行利率和住房公積金的存貸利率，住房公積金管理中心存貸利差收入最多可以應付其管理費用。目前，全國約有一半的住房公積金管理中心處于坐吃利差的狀況；而購買國債也僅僅是作為住房公積金的一種保值手段，長此以往，將無法建立住房公積金貸款的風險準備金和城市“廉”租住房的補充資金。因而，現行的住房公積金運轉模式不具備應付風險和補充住房資金的功能。
4.個人貸款業務不完善。2008 年末，全國個人貸款率（個人貸款余額／繳存余額）為50.30%。有學者計算，個貸率最優范圍在43.85%—80%，這樣既保證住房公積金的提取、管理中心的正常運作和風險準備金的提取，又能獲得增值收益，在范圍內貸款率越高收益越好。其次，一些地區住房公積金個人住房貸款率很高，甚至無法滿足所有的住房公積金貸款需求，還有一些地區住房公積金個人住房貸款率較低，大量住房公積金沉淀在銀行，不僅沒有很好發揮住房公積金在改善城鎮職工住房水平中的作用，還帶來了存款利率倒掛的損失。
二、促進房地產金融發展的對策與建議
