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合同管理是建設項目管理中會涉及到的問題，建筑市場中的各方主體都要依靠合同來確立相互之間的關系，如何在長期的且可變性多的工程建設過程中，把控好合同管理這一關十分關鍵。
一、合同簽訂前的準備工作
1.合同簽訂前必須要做好分析篩選工作
在建筑業處于買方市場的競爭環境下，如何解決發包人與承包人之間一方希望降低投資額度而另一方想獲取利潤的矛盾就成為施工企業首先要面對的風險因素，因此必須通過建立企業的市場營銷情報系統，來對這些信息進行收集、整理和分析，及時向決策人員提供外部環境變化及發包人基本狀況?？茖W地收集、整理及運用市場信息，是企業經營決策成功的前提。
2.合同簽訂應該準確測算投標報價
（1）組織招標文件交底，明確投標分工，責任到人。（2）做好編制投標書的基礎資料準備工作。（3）測算項目成本，科學決策報價。（4）合同的洽商簽訂。
3.仔細核查合同內容，雙方進行商定
在合同簽訂過程中，應加強合同審查力度，并依照建設工程的項目任務特點，合理選定所適宜的工程任務承包與發包方式，同時綜合考慮工程建設過程中可能出現的問題等多方面因素，詳細規定工程進度撥款和竣工結算等程序，明確界定工期、質量、造價等易造成爭議的項目條款。經雙方商定內容，且確認合同表達清晰準確，條款無歧義、無遺漏后，方可簽訂合同，避免后續過程中出現合同爭議。
二、合同簽訂前應取得的證件
1.法定憑證之一：《建設用地規劃許可證》
《建設用地規劃許可證》是確認建設項目位置和范圍符合城鄉規劃的法定憑證，是建設單位用地的法律憑證。沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產商的售房行為也屬非法，不能領取房地產權屬證件。
2.法定憑證之二：《國有土地使用證》
《國有土地使用證》是證明土地使用者（單位或個人）使用國有土地的法律憑證，受法律保護。
3.法定憑證之三：《建設工程規劃許可證》
《建設工程規劃許可證》是城市規劃行政主管部門依法核發的，確認有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證；是有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證；是建設單位建設工程的法律憑證；是建設活動中接受監督檢查時的法定依據。沒有此證的建設單位，其工程建筑是違章建筑，不能領取房地產權屬證件。
4.法定憑證之四：《建筑工程施工許可證》
《建筑工程施工許可證》是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的建設工程施工許可證；是建設單位進行工程施工的法律憑證；是房屋權屬登記的主要依據之一。
三、合同簽訂過程中的注意要點
1.嚴格審查發包人資質等級及履約信用
項目經理在項目跟蹤階段和資格預審階段，就應該對發包人主體資格及履約信用進行調查，將不合格的主體排斥在合同的大門之外，避免企業為該項目進行不必要的投入，給企業帶來不必要的損失。
2.了解通用條款和專用條款的相互關系
目前簽訂的國內建設工程施工合同，普遍采用《建設工程施工合同》示范文本。簽訂合同前仔細閱讀和準確理解“通用條款”十分重要，因為這一部分內容不僅注明合同用語的確切含義，引導合同雙方如何簽訂“專用條款”，更重要的是當“專用條款”中某一條款未作特別約定時，“通用條款”中的對應條款自動成為合同雙方一致同意的合同約定。項目經理還應注意當專用條款與通用條款約定不一致時，專用條款的解釋順序優先。
3.重點關注合同中關于工期，質量、造價的約定
實踐中關于工期的爭議多因開工、竣工日期未明確界定而產生。合同中應明確開工日期、竣工日期，最好明確約定絕對工期，并約定開工、竣工應辦理的手續、簽署何種文件，對中間交工的工程也應按上述方法作出約定。建設工程施工合同最常見的糾紛是對工程造價的爭議。由于任何工程在施工過程中都不可避免會發生設計變更、現場簽證和材料差價的情況，所以均難以“一次性包死，不作調整”。合同中必須對價款調整的范圍、程序、計算依據和設計變更、現場簽證、材料價格的簽發、確認作出明確規定。
4.對工程進度撥款和竣工結算程序作出詳細規定
一般情況下，工程進度款按月付款或按工程進度撥付，但如何申請撥款、需報何種文件、如何審核確認撥款數額以及雙方對進度款額認識不一致時如何處理，往往缺少詳細的合同規定，易引起爭議，影響工程施工。一般合同中對竣工結算程序的規定也較粗糙，不利于操作。因此，合同中應特別注重撥款和結算的程序約定。
5.總包合同是否明確發包方、總包方和分包方的責任和關系
盡管發包方與總包方、總包方與分包方之間訂有總包合同和分包合同，但實踐中仍常發生業主直接分包的工程分包方不接受總包方監督或發包方直接向總承包的分包方撥款造成總包方難以管理的現象，因此，在總包合同中應當將各方責任和關系具體化，便于操作，避免糾紛。
6.明確規定監理工程師及雙方管理人員的職責和權限
施工過程中，常因發包方、承包方、監理方參與生產管理的工程技術人員和管理人員較多職責和權限不明確或不為對方所知，造成合同雙方不必要的糾紛和損失。合同中應明確列出各方派出的管理人員名單，明確其各自的職責和權限，避免職責和權限的重疊，避免合同履約過程中多頭管理和互相推諉的情況發生，特別應將具有變更、簽證、價格確認等簽認權的人員、簽認范圍、程序、生效條件等規定清楚，防止其他人員隨意簽字，給各方造成損失。
7.運用擔保條件，降低風險系數
在簽訂《建設工程施工合同》時，可以運用法律資源中的擔保制度來防范或減少合同條款所帶來的風險。如施工企業向業主提供履約擔保的同時，業主也應該向施工企業提供工程款支付擔保。
四、合同履行時的注意要點
工程開工前，應與建設方、業主方等相關方約定，并且必須要經雙方簽收，且無正當理由不得拒絕簽收以下幾種事項應取書面形式：1.如具備開工條件，應要求業主方或監理方及時下達開工令，我方以開工令的日期為正式開工日期。2.合同約定事項需順延工期時，項目部必須按規定及時向監理單位提出報告且必須以書面形式，并經其簽收。3.如遇設計變更，需業主方或監理單位下達書面變更通知，且若不是原件，施工方可拒絕設計變更施工。4.如遇合同主要條款變更的，應提前向對方提出書面變更報告，經協商一致后雙方再進行變更內容項下的實施。此外，合同履行過程中，還應注意以下要點：1.應建立與合同組織結構相適應的完善、合理、可操作性強的制度以及工作流程，如合同交底制度、合同檢查、獎懲制度、合同履行跟蹤制度等。2.應及時組織項目人員了解合同的條款，并分清承包人與發包人的工作范圍。3.應建立標準化、規范化的文檔管理流程，以避免在合同履行中發生合同糾紛。4.分析合同漏洞，解釋爭議內容。工程施工的情況是千變萬化的，再標準的合同也難免會有漏洞，找出漏洞并加以補充，此可減少合同雙方的爭執。另外，合同雙方爭執的起因往往是對合同條款理解的不一致，分析條文的意思，就條文的理解達成一致，為索賠工作打開通道。5.分析合同風險，制定風險對策。界定和確認工程項目所承擔的風險是什么，風險影響程度大小，才能找到對策和措施去控制風險，規避風險。6.分解合同并落實合同責任。（1）建立崗位責任制，明確合同人員在工作中的權、責、利，并開展相關培訓活動，以提高企業相關的合同管理人員的法律素養與簽約技巧。（2）建立健全合同的管理體系，如協商會議制度、必要的工作程序等，以使得日常合同管理工作程序化、規范化，從而保證合同管理有條不紊。（3）項目部應做好合同交底工作，要求項目部及相關成員悉知合同的主要條款，并對對合同的工期進行周密安排和部署，做出工期計劃和施工進度表。（4）加強合同監督與協調，及時對實際施工中工期、質量、造價等合同條款的履行情況進行監督檢查。（5）嚴控合同變更。若需合同變更時，施工方應在業主方或監理單位下達書面變更通知后方可進行變更內容的具體實施，但若合同主要條款需進行合同變更時，除提出書面變更報告外，還需經雙方協商一致后方可進行變更內容的具體實施。
五、合同效力的注意要點
由于施工合同受到不同部門的法律、行政法規和規章的調整，特別是法律、法規、規章中的強制性規范較多，如果違反這些規范都以違反法律強制性規定為由認定合同無效，因此盡量維護合同的效力是重中之重。實際工程中，除《民法通則》、《合同法》等基本法律規定的合同無效情形外，以下5種情況也會被認定為合同無效：（1）承包人未取得建筑施工企業資質或者超越資質等級的。（2）沒有資質等級的實際施工人借用有資質的建筑施工企業名義的。（3）建設工程必須進行招標而未招標或中標無效的。（4）承包人非法轉包建設工程的。（5）承包人違法分包建設工程的。此外，由于建設工程質量既關系到公共安全，也直接關系到工程價款的支付和修復費用的承擔，若建設工程質量不符合約定，建設工程質量缺陷或建設工程未經竣工驗收發包人擅自使用，應注意以下責任劃分：（1）因承包人的過錯造成建設工程質量不符合約定，且承包人拒絕修理、返工或改建，發包人可請求減少支付工程價款。（2）若造成建設工程質量缺陷，不僅承包人有過錯的應當承擔相應的過錯責任，發包人有過錯的也應當承擔過錯責任。（3）建設工程未經竣工驗收，且發包人擅自使用，承包人可僅在合理使用壽命內對地基基礎工程和主體結構質量承擔責任。（4）無論建設工程合同無效還是有效，若建設工程經修復最終被確認質量不合格，承包人不可請求支付工程款。
六、合同解除的注意要點
合同的解除，一般包括約定解除和法定解除兩種形式。法定解除主要適用于雙方有一方不履行合同的主要義務，致使合同目的無法實現的情形，有如下兩方面：1.承包人具有下列情形之一，發包人可申請解除合同。（1）明確表示或者以行為表明不履行合同主要義務的。（2）合同約定的期限內沒有完工，且在發包人催告的合理期限內仍未完工的。（3）已經完成的建設工程質量不合格的，并拒絕修復的。（4）將承包的建設工程非法轉包、違法分包的。2.發包人有下列情形之一，致使承包人無法施工，且在催告的合理期限內仍未履行相應義務的，承包人可申請解除建設工程合同。（1）未按約定支付工程價款的；（2）提供的主要建筑材料、建筑構配件和設備不符合強制性標準的；（3）不履行合同約定的協助義務的。此外，合同解除后，已經完成的建設工程質量合格的，發包人應當按照約定支付相應的工程價款。
作者:梁晉