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閑置土地處理辦法范文1
國土資源部的經修訂通過的《閑置土地處置辦法》（以下簡稱《辦法》，將原《閑置土地處置辦法》稱為“原《辦法》”）于2012年7月1日實施，該辦法是1999年制訂以來第一次修訂。對促進集約節約利用土地，健全土地市場有重要作用。筆者在對《辦法》及之前與閑置土地有關的規定進行學習，并通過幾年的實踐，對《辦法》的問題進行了梳理。
一、關于“閑置土地”的定義
在《辦法》修訂之前，雖然不乏閑置土地有關的各種規定，但因相關規定對閑置土地的定義不一而足，極易引發爭議。而《辦法》則明確規定了閑置土地的概念和范圍，使上述問題得到解決。
根據《辦法》的規定，屬于以下情形之一的國有建設用地均可認定為“閑置土地”：①國有建設用地使用權人（以下簡稱“土地使用權人”）超過國有建設用地使用權有償使用合同或者劃撥決定書約定、規定的動工開發日期滿一年未動工開發的國有建設用地。②已動工開發但開發建設用地面積占應動工開發建設用地總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足百分之二十五，中止開發建設滿一年的國有建設用地。
同時，《辦法》對上述情形中的有關概念進行了明確，使認定閑置土地有了更明確的標準：
動工開發：指依法取得施工許可證后，需挖深基坑的項目，基坑開挖完畢：使用樁基的項目，打入所有基礎樁：其他項目，地基施工完成三分之一。
已投資額、總投資額：均不含國有建設用地使用權出讓價款、劃撥價款和向國家繳納的相關稅費。
最為值得一提的是，對于未約定、規定動工開發日期，或者約定、規定不明確的情形，原《辦法》規定的計算未動工開發建設期限的起算點為“國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設用地批準頒發之日”，而《辦法》則以“實際交付土地之日”作為起算點，且規定“實際交付土地日期以交地確認書確定的時間為準?！保^原《辦法》更公平、更具可操作性。
但實踐中仍會出現定義不明確而出現異議的情況。如在沒有取得土地使用權的情況下而認定為閑置土地。當事人簽定出讓合同后，長期未繳清出讓金，因此尚不能辦理土地登記，因為沒辦證，因此也不能認為其取得土地使用權。在此情況下，如果其符合“超過國有建設用地使用權有償使用合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的國有建設用地”，依據《辦法》關于閑置土地的定義，可以認定為閑置土地，而其因未繳清出讓金而沒有取得土地使用權，這樣就出現了“未取得土地使用權卻閑置土地”的現象。如以閑置為由進行處理，當事人會說，我連土地使用權都未取得，怎么會閑置土地？顯然僅以合同規定的動工開發日期來界定閑置還不夠嚴密。
二、關于能否無償收回被司法機關查封的閑置土地問題
盡管1998年國土資源部已有批復（國土資函（1998）403號），“司法機關因債權債務糾紛而查封國有土地使用權，應當依法進行，被查封的土地也必須是訴訟當事人擁有合法使用權的土地。對于司法機關依法進行的查封，在查封期限內，人民政府不能收回國有土地使用權：查封期限結束后，則可以依法收回國有土地使用權?！钡杏^點認為：司法機關查封土地，如因民事關系查封，因為公共利益高于私權利，處理閑置土地系為維護公共利益，應優先因私人利益而被查封的保全。另此批復系1998年作出，現在還是否有效，國土資源部在清理規范性文件中未明確。
三、關于無償收回閑置土地、征收土地閑置費的法律性質不明確
對閑置土地一年以上的，征收閑置費：閑置滿兩年的無償收回閑置土地的處理。閑置費相當于出讓金的20%，無償收回土地則更是對相對人利益重大，且具有明顯的處罰性質，符合行政處罰的特征。但這種對當事人嚴厲的處罰卻沒有明確是行政處罰行為，無論是《土地管理法》還是《城市房地產管理法》以及其他法律文件中都未規定這兩種措施為行政處罰性質（在法律責任一章中沒有規定），實踐中如按行政處罰進行處理，缺少法律依據。
行政征收是指行政主體憑借國家行政權，根據國家和社會公共利益的需要，依法向行政相對人強制地、無償地征集一定數額金錢或實物的行政行為。從文字上來看，好象收回閑置土地和征收閑置費符合行政征收的定義，且后果一樣，但從本質上來看，兩都還是有區別。法律性質不明確會導致救濟什么不清晰以及處理時效等問題。這不能不說是立法的重大遺憾。
四、時效未規定
閑置土地處理辦法范文2
在開展巡查、專項督察等日常工作同時，積極探索督察工作新機制，實行案件移交督辦的新方式，即初步調查認定存在土地違法違規的案件移交有關地方人民政府，由地方人民政府按照法律法規規定具體調查處理，沈陽督察局跟蹤督辦。
在群眾舉報和媒體披露后，沈陽督察局掌握到沈陽億隆房屋開發有限公司和沈陽綠島溫泉俱樂部有限公司違法違規用地問題的線索。結合全國正開展的閑置土地清查工作，督察局對兩家企業的土地利用狀況開展專項督察。
據調查，2004年沈陽億隆房屋開發有限公司領到《建設用地批準書》，載明用地性質為住宅，用地位置在沈陽市東陵區桃仙鎮荒山子村。同年8月到沈陽市東陵區辦理土地登記手續，領取國有土地使用證。
沈陽督察局先后三次到現場督察。當時企業在準備建設別墅，沒有正式動工。沈陽督察局向當地政府和開發企業提出停止別墅建設、提高容積率補交出讓金的督察建議。2008年6月跟蹤巡查時發現，沈陽億隆房屋開發有限公司違反國家禁止供地政策，以及《閑置土地處置辦法》規定，開工建設別墅群。
2004年2月，沈陽綠島旅游度假區管委會（佟溝鄉政府）與沈陽綠島馨源旅游開發公司董艷杰及韓國商人金哲洛簽訂《沈陽綠島旅游度假區溫泉旅游綜合開發建設合同》，沈陽綠島馨源旅游開發公司于當年4月領取土地使用證，用途為商業服務業。同年3月，作為沈陽綠島馨源旅游開發公司與金哲洛等人合資組建的沈陽綠島溫泉俱樂部有限公司成立，第二年與沈陽市規劃和國土資源局蘇家屯分局以協議方式簽訂土地出讓合同，獲得位于佟溝鄉李溝村原屬于沈陽綠島馨源旅游開發公司的258991平方米國有土地使用權，并辦理土地登記，在一宗土地上采取化整為零方式領5本國有土地使用證，地類由商服用地改為住宅用地。
經調查人員實地踏勘并走訪，發現沈陽綠島溫泉俱樂部有限公司一直沒有實際使用該地塊。調查中還發現，公司用所獲土地先后與三家公司進行所謂合作開發和股權轉讓，轉讓合同意在住宅用地后邊標注別墅字樣，合作中土地作價由取得之初的每畝幾萬元上漲到每畝幾十萬元，涉嫌炒賣土地。如不及時制止，將造成巨額國有土地資產流失。
閑置土地處理辦法范文3
第一條為加強土地管理,規范土地市場行為,依法處理和充分利用閑置土地,根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》等有關法律、法規規定,結合本市實際,制定本辦法。
第二條本辦法適用于本市行政區域內國有閑置土地(以下簡稱閑置土地)的認定和處置。
第三條閑置土地處置應當符合土地利用總體規劃和城市總體規劃,遵循盤活存量、以用為先、依法處置的原則。
第四條市、縣(市)、上街區人民政府負責閑置土地處置工作的領導,建立閑置土地處置協調機制,依法批準閑置土地處置方案。
第五條市、縣(市)、上街區土地行政主管部門負責閑置土地的認定和處置工作的組織實施。
發展改革、規劃、建設、房管、市政、文物、財政、監察等有關部門和鄭東新區、鄭州高新技術產業開發區、鄭州經濟技術開發區、鄭州航空港區的管理機構應當在各自職責范圍內,共同做好閑置土地的處置工作。
第六條市、縣(市)、上街區土地行政主管部門應當加強閑置土地的監督檢查工作,建立閑置土地宗地檔案,跟蹤監督閑置土地利用情況。
市、縣(市)、上街區土地行政主管部門應當建立與發展改革、規劃、建設、房管、文物等部門有關閑置土地信息的互通機制,實現信息共享。
第二章閑置土地認定
第七條認定閑置土地以宗地為單位。
符合下列情形之一的宗地,認定為閑置土地:
(一)未經原批準用地的人民政府同意,超過國有土地使用權出讓合同約定或建設用地批準書(國有土地劃撥決定書)規定的期限未動工開發建設的;
(二)國有土地使用權出讓合同未約定或建設用地批準書(國有土地劃撥決定書)未規定動工開發建設期限,自國有土地使用權出讓合同生效或建設用地批準書(國有土地劃撥決定書)頒發之日起滿1年未動工開發建設的;
(三)未經批準中止開發建設連續滿1年,且開發建設總面積不足三分之一或已投資額占總投資額不足25%,其中,房地產開發項目中六層以下(含六層)的商品房項目,未完成二層以上(含地下室)結構封頂工程;七至十二層(含十二層)小高層建筑,未完成三層以上(含地下室)結構封頂工程;十三層以上(含地下室)高層建筑,未完成五層以上結構封頂工程的;
(四)法律、法規規定的其他情形。
第八條國有土地使用權出讓合同約定或建設用地批準書(國有土地劃撥決定書)規定分期開發的,核定閑置土地面積時,按照分期開發的范圍核定。
第九條因不可抗力、政府及其有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作(不含用地單位或個人應承擔的工作)造成動工遲延的,不認定為閑置土地。
用地單位或個人應當在前款規定造成動工遲延情形結束后30日內,持相關證明材料向市或縣(市)、上街區土地行政主管部門提出申請,經審查屬實的,由土地行政主管部門重新確定動工、竣工期限。重新確定的動工時間不得遲于造成動工遲延情形結束后1年。
第十條本辦法第九條所稱政府及其有關部門造成動工遲延的行為包括:
(一)用地單位或個人申請報建,規劃行政管理部門因規劃調整暫停受理報建造成土地閑置的,但用地單位或個人報建時土地閑置已滿2年的除外;
(二)國有土地出讓合同約定政府修建基礎設施,但政府未按約定完成,致使項目不具備動工開發建設條件的;
(三)權屬登記重疊或權屬不清,致使用地單位或個人無法動工開發建設的;
(四)政府及其有關部門書面告知用地單位或個人停止施工的,但因用地單位或個人違法行為導致的除外;
(五)因國家政策重大調整造成動工開發建設遲延的;(六)因政府及其有關部門的行政不作為或其他違法行為造成動工遲延的。
有前款所列情形之一的,市或縣(市)、上街區人民政府及其有關部門應當向用地單位或個人出具書面證明文件。
第十一條土地使用權被法院依法查封或因訴訟、仲裁而無法按原來約定、規定的期限動工開發建設的,按本辦法第九條規定辦理。
第十二條土地行政主管部門認定閑置土地,按下列程序進行:
(一)立案;
(二)調查取證;
(三)書面告知用地單位或個人擬認定閑置土地的事實、理由、依據以及要求聽證的權利;
(四)聽取陳述和申辯;
(五)認定為閑置土地的,作出閑置土地認定書;
(六)閑置土地認定書自作出之日起7個工作日內送達用地單位或個人。閑置土地設有抵押權或查封的,同時抄送相關土地抵押權人和司法機關、行政機關。
第十三條市、縣(市)、上街區土地行政主管部門在認定閑置土地時,用地單位或個人應就該宗土地的利用情況作出說明,并按要求提供土地審批、土地利用現狀和土地他項權利等相關證據和材料。
第十四條閑置土地被認定后,土地行政主管部門應當書面告知有關部門。土地行政主管部門不得為閑置土地辦理土地使用權轉讓、抵押、出租手續,其他有關部門不得為閑置土地辦理相關批準手續。
第三章閑置土地處置
第十五條土地閑置滿1年不滿2年的,按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。土地閑置超過2年,用地單位或個人選擇在限期內開發建設的,除按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費外,還應按規定征繳增值地價。
增值地價為該宗土地現行評估地價與原出讓地價的差價。
土地閑置費和增值地價由土地行政主管部門負責征收,納入財政專戶管理。
第十六條土地閑置超過2年的,按下列方式處置:
(一)具備動工開發建設條件的,限期開發建設;
(二)不具備動工開發建設條件的,由政府協議收購;
(三)符合法定收回條件的,由政府依法無償收回;
(四)法律、法規規定的其他方式。
第十七條用地單位或個人選擇限期內開發建設的,應當符合下列條件:
(一)符合城市規劃和現行產業政策;
(二)具備相應的資金實力;
(三)已實施通水、通電、通道路及場地平整工程;
(四)已按時足額繳納土地閑置費和增值地價。
用地單位或個人選擇限期內開發建設的,應當自收到閑置土地認定書之日起20個工作日內,持有關證明材料向市或縣(市)、上街區土地行政主管部門提出申請。
第十八條市、縣(市)、上街區土地行政主管部門應當根據節約集約用地的要求,結合用地單位或個人提出的限期內開發建設申請,擬定該宗閑置土地處置方案,報經原批準用地的人民政府批準后組織實施。
限期動工的期限自處置方案批準之日起最長不超過1年。
第十九條閑置土地不具備動工開發建設條件的,用地單位或個人在全額繳納土地閑置費后,可以選擇政府協議收購,其取得土地使用權支付的土地價款全額退還。
選擇政府協議收購的,用地單位或個人應當自收到土地閑置認定書之日起20個工作日內與市或縣(市)、上街區土地儲備機構簽訂收購協議。收購協議應當報市或縣(市)、上街區土地行政主管部門備案。
市或縣(市)、上街區土地行政主管部門應當根據收購協議,擬定該宗閑置土地處置方案,報經原批準用地的人民政府批準后組織實施。
第二十條用地單位或個人滿2年未動工開發建設,且符合下列條件之一的,經原批準用地的人民政府批準,由政府無償收回閑置土地使用權:
(一)未繳清出讓或劃撥土地價款的;
(二)未按時足額繳納土地閑置費和增值地價的;
(三)接到閑置土地認定書后20個工作日內未選擇閑置土地處置方式的;
(四)選擇在限期內開發建設,限期期滿仍未動工建設或雖已動工建設,但仍符合第七條第二款第(三)項規定閑置土地條件的;
(五)法律、法規規定的其他情形。
第二十一條依法無償收回閑置土地使用權的,市和縣(市)、上街區土地行政主管部門應當按下列程序進行:
(一)立案,并向用地單位或個人發出書面調查通知;
(二)調查取證;
(三)書面告知用地單位或個人作出擬收回閑置土地決定的事實、理由、依據以及要求聽證的權利。閑置土地設有抵押權的,還應通知相關抵押權人;
(四)聽取陳述和申辯;
(五)報經原批準用地的人民政府批準后,作出收回國有土地使用權決定書;
(六)收回國有土地使用權決定書自作出之日起7個工作日內送達用地單位或個人。閑置土地設有抵押權的,同時抄送相關土地抵押權人;
(七)報請原批準用地的人民政府撤銷建設用地批準書(國有土地劃撥決定書)或者終止國有土地使用權出讓合同,并注銷土地登記和土地證書,同時書面通知發展改革、規劃、建設、房管等部門撤銷相關批準文件,并向社會公告。
第二十二條用地單位或個人拒不交出被依法收回的閑置土地的,由市或縣(市)、上街區人民政府土地行政主管部門責令其在20個工作日內交還土地,并處以每平方米10元以上30元以下罰款。
閑置土地處理辦法范文4
[關鍵詞] 換地權益書 特點 適用范圍
一、換地權益書產生的歷史背景
1998年底，當時任國務院總理的朱容基視察海南時提出要將處理積壓房地產作為一件大事來抓，要求海南省進行處理積壓房地產的試點。隨后，海南省、建設部、財政部、國土資源部、中國人民銀行組成了專門的工作小組，提出了解決海南省積壓房地產的一系列政策措施，形成了《處置海南省積壓房地產試點方案》，提出了處置海南省積壓房地產的基本原則、方法步驟和相關的政策措施。1999年7月以來，海南省根據國務院批準的《處置海南積壓房地產試點方案》，堅持以盤活金融資產、促進地方經濟發展為目的，研究制定了《海南經濟特區換地權益書管理辦法》等十多個政策法規，為促進閑置土地的流轉提供法律依據。根據1999年12月21日海南省人民政府制定的《海南省加快積壓房地產產權確認工作實施辦法》相關規定可以知道，該辦法所稱閑置土地是指:土地使用者依法取得土地使用權后，未經原批準用地機關同意，超過規定期限未動工開發建設的建設用地;國有土地有償使用合同沒有規定動工日期的，自國有土地有償使用、合同生效之日起滿1年未動工開發建設的土地;開發建設面積占應當開發建設總面積不足三分之一，或者已投資額占總投資額不足25％，未經批準中止開發建設連續滿1年的土地。對于閑置土地可以通過有償收回和無償收回，《海南經濟特區換地權益書管理辦法》第八條規定了閑置土地的無償收回，“依法應當無償收回土地使用權的土地，不得核發或者變相核發換地權益書”，《海南經濟特區換地權益書管理辦法》第三條了閑置土地的有償收回“以換地權益書收回本經濟特區內依法不能無償收回使用權的閑置土地，適用本辦法”。其中對于閑置土地的有償收回引起了人們的關注，這在我國關于土地制度的相關規定上還是第一例，所以說在海南房地產處置過程中，閑置土地的換地權益書處置方式受到廣泛關注，可以說是不動產使用制度的一大創新，其對于完善我國不動產制度具有特別重要的意義，同樣也是將接受歷史的考驗。如果能夠使得其健康發展，將有可能為我國其它地方這一問題產生積極影響，提供寶貴經驗。所以，《海南經濟特區換地權益書管理辦法》第一條明確規定“為處置積壓房地產，加強土地宏觀管理，保護土地使用者合法權益，根據國家有關規定，結合本經濟特區實際，制定本辦法”，由此不難發現換地權益書所承載的歷史重任。
二、換地權益書概述
《海南經濟特區換地權益書管理辦法》第二條規定，“換地權益書是政府收回土地使用權時，核發給土地權益人的法律憑證。依法核發后的換地權益書不與原批準的用地相聯系。換地權益書持有者可以憑該證從政府換回與換地權益書面值等價的土地權益?！庇纱丝梢?，換地權益書就其實質而言，是一種債權憑證，換地權益書持有人在一定條件下以換地權益書從政府換回等價土地權益的法定權利，為債權人，政府負有一定條件下按照換地權益書面值支付換地權益人土地權益的法定義務，為債務人。他使政府以負債的方式收回閑置土地的使用權。但他是以債權憑證換取土地使用人的物權憑證，因而他不同于一般的債權憑證，這種債權債務的產生具有法定的強制性，一般債權債務關系中的意思自治原則受到限制。表現在以下方面：一是換地權益書是在一定條件下產生的;二是土地權益的數量是法定機構（各級房地產估價鑒定委員會）按照法定條件、程序確定的，而非協議確定的。省級人民政府對土地權益人對土地使用權評估結果有異議有最終裁決權;三是換地權益書依法可以在海南流通轉讓，四是換地權益書的流轉價格受到政府行政行為的限制。產生于特殊社會背景，試圖發揮特殊功能，并將產生對未來土地制度產生特別意義的換地權益書除了具有一般債券的特征，比如換地權益書持有者可以與政府換回與換地權益書面值等價的土地權益，換地權益書更具有以下獨特的特點：
1.換地權益書是在特定歷史背景下的產物。《海南省閑置建設用地處置規定》以及《海南經濟特區換地權益書管理辦法》主要是為了解決海南20世紀90年代經濟過熱和房地產泡沫所遺留的歷史難題，而采取強有力的政府行為試圖恢復原有的土地狀況，通過這一做法為海南的經濟發展提供良好的環境。換地權益書主要適用于依法不能無償收回使用權的閑置土地。
2.政府主導的行政行為。換地權益書作為海南省“處置停緩建”的一個重要環節，從他的產生到具體實踐，海南省政府始終扮演著主要的角色，可以說，換地權益書完全是一項出于政府利益考慮的制度設計，兼有政府抽象行政行為和具體行政行為?！逗Ｄ辖洕貐^換地權益書管理辦法》第五條規定，“換地權益書經省人民政府核準后，由市、縣、自治縣人民政府簽發?！钡诹鶙l規定“市、縣、自治縣人民政府土地行政主管部門負責本行政區域內換地權益書簽發、流轉、收回等具體工作。省人民政府土地行政主管部門負責換地權益書核準的具體工作和換地權益書的簽發、流轉、收回、銷毀工作的監督檢查?！碑a生于海南這一特定環境的換地權益書，從一開始就與海南各級政府密切相互聯系，市、縣、自治縣人民政府土地行政主管部門主要負責本行政區域內換地權益書簽發、流轉、收回等具體工作，而省人民政府土地行政主管部門主要負責換地權益書核準的具體工作和換地權益書的簽發、流轉、收回、銷毀工作的監督檢查，堅持效率的前提下，充分保護國家、個人的合法利益。
3.換地權益書的強制性和自愿性相互結合的特點。根據《海南經濟特區換地權益書管理辦法》的規定，土地權益的數量是法定機構（各級房地產估價鑒定委員會）按照法定條件、程序確定的，而非協議確定的。省級人民政府對土地權益人對土地使用權評估結果有異議有最終裁決權。這區別于傳統債權債務的協商原則，強調政府的意志。換地權益書是政府收回土地使用權時核發給土地權益人的法律憑證?！逗Ｄ辖洕貐^換地權益書管理辦法》第九條關于換地權益書按照下列程序發放的規定，體現了自愿原則，“土地權益人依據本辦法，交回土地使用權，向土地所在地市、縣、自治縣人民政府書面申請核發換地權益書，并提交有關證明材料”?！逗Ｄ辖洕貐^換地權益書管理辦法》關于換地權益書流轉或者抵押的登記制度體現了其強制性特點，《海南經濟特區換地權益書管理辦法》第十七條規定，“換地權益書流轉或者抵押的，應當根據有關規定，在流轉或者抵押后15日內辦理變更登記，并在辦理變更登記后15日內報省土地行政主管部門備案。未按照規定辦理變更登記和備案的，其流轉或者抵押無效”。
4.換地權益書可流通性和其區域限制性，換地權益書依法僅限于在海南流通轉讓，不能超越地域限制。根據《海南省閑置建設用地處置規定》以及《海南經濟特區換地權益書管理辦法》的規定，依法核發后的換地權益書不與原來批準的用地相互聯系，換地權益書可以在海南經濟特區依法轉讓、贈與、繼承、償還債務等形式流轉，也可以分割流轉?！逗Ｄ辖洕貐^換地權益書管理辦法》第十七條規定，“換地權益書可以在本經濟特區內依法轉讓、贈與、繼承、償還債務等方式流轉，也可以依法抵押。換地權益書可以整體流轉，也可以分割流轉”。
5.換地權益書的流轉定價價格的行政性，換地權益書的流轉價格受到政府行政行為的限制，沒有政府的規定，任何人不得隨意定價。這樣做有利于政府統一控制土地市場，將分散的閑置土地重新規劃利用，同時還可使換地權益書的持有者重新擁有可流動又可升值的資產?！逗Ｄ辖洕貐^換地權益書管理辦法》第十六條規定，“核發換地權益書，必須對擬收回的土地價格進行評估。土地價格評估應當根據省人民政府批準公示的基準地價和評估宗地條件，依照土地估價規程和國家、本省有關規定進行。土地權益人對土地價格評估結果有異議，可以向市、縣、自治縣房地產估價鑒定委員會申請鑒定，對市、縣、自治縣房地產估價鑒定委員會鑒定結論仍有異議的，可以向省土地估價鑒定委員會申請核定，由省人民政府最終裁決。省土地行政主管部門在受理核準換地權益書工作中，認為市、縣、自治縣土地使用權評估結果顯失公平的，責成其糾正，必要時可以委托省土地估價鑒定委員會重新核定，報省人民政府批準。土地估價機構和估價人員應當依照國家和省有關規定進行評估，不得弄虛作假。土地評估辦法由省政府制定”。
6.換地權益書價值的有償性。根據《海南省閑置建設用地處置規定》以及《海南經濟特區換地權益書管理辦法》的規定，對于閑置土地可以通過煥發土地權益書的形式有償收回土地使用權。這是換地權益書在行政行為主導下的一大特色，也是其值得關注的意義所在。
三、換地權益書適用范圍
海南是房地產泡沫的重災區。在建省初期，由于炒買炒賣土地以及以地產抵押貸款、抵債等現象十分普遍，加上房地產轉讓手續不規范，導致有23788.5公頃土地產權不清、閑置棄用，嚴重制約了國民經濟的快速健康發展。根據《海南經濟特區換地權益書管理辦法》第三條規定，“以換地權益書收回本經濟特區內依法不能無償收回使用權的閑置土地”，海南省對因政府原因造成的閑置土地和抵債給銀行的閑置土地采取核發換地權益書的辦法收回使用權?！逗Ｄ辖洕貐^換地權益書管理辦法》第七條規定了可以通過采取核發換地權益書的辦法處置的閑置土地的范圍：“1998年12月31日前縣級以上人民政府批準出讓的以及與土地權益人簽訂用地協議、合同，收取定金、土地出讓金涉及的土地，符合下列情形之一的，按照本辦法核發換地權益書，收回土地使用權:依法批準出讓，但因政府或者政府部門原因造成閑置的;市、縣、自治縣人民政府批準出讓的閑置土地;土地權益人與市、縣、自治縣人民政府簽訂用地合同或者協議、交納定金或者土地出讓金、未依法辦理用地報批手續但已實質性占用的土地;土地權益人與市、縣、自治縣人民政府簽訂合同或者協議、交納定金或者土地出讓金但未實質性占用的土地;依法作價抵償國有金融機構和國有控股金融機構債務的土地。停建、緩建工程的土地使用權持有者，可以交回用地，申請核發換地權益書。”該管理辦法第八條規定“依法應當無償收回土地使用權的土地，不得核發或者變相核發換地權益書。”按照換地權益書管理辦法的規定，閑置建設用地為以出讓方式取得國有土地使用權進行開發建設，超過出讓合同約定的動工開發期限兩年而未動工開發的；已經辦理審批手續的非農業建設占用地，連續兩年未動工開發的；從開發區或者其他成片開發的土地中以有償方式取得單個建設項目國有土地使用權，自土地有償使用合同生效或者用地批準文件頒發之日起滿兩年投資額占投資總額不足25%的，或者動工建設面積未達到項目應當動工開發建設的土地總面積三分之一的;已取得國有土地使用證，但土地使用人違反合同約定，欠繳地價款。對這類閑置建設用地，縣級以上人民政府可以無償收回土地使用權或者占用的土地。因不可抗力、政府或者政府部門原因閑置滿兩年以及其他不屬于無償收回的閑置滿兩年的建設用地，由縣級以上人民政府依法以核換發地權益書方式或者其他合法方式有償收回土地使用權或者占用的土地。對已完成基礎設施開發屬于開發區或者其他成片開發的閑置建設用地，收回時由政府核定基礎設施投資額，感覺具體情況給予適當補償。對任何一宗閑置兩年以上的建設用地，只要符合城市規劃，均可以由所在地市、縣、自治縣人民政府作為綠化用地、公益場所（停車場、市民廣場）等用地處理。
《海南經濟特區換地權益書管理辦法》 第十四條規定，對于“停建、緩建工程的土地權益人交回的用地，區分不同情況，分別按照本辦法第十條、第十一條和第十二條的規定辦理報批手續后，核發換地權益書， 收回土地使用權”。可見，換地權益書具有廣泛的適用范圍，對于海南沉淀的閑置土地的重生將具有重要的意義。
四、換地權益書產生的社會意義
隨著現代市場經濟的高度發展，傳統不動產法的價值目標已由“歸屬”轉向“利用”，設定于不動產之上的權利也進入了流通領域。如《德國民法典》設定了土地債務制度、證券式抵押制度以及證券土地債務制度。通過這些制度，不動產物權的流通已非常靈活?！度鹗棵穹ǖ洹芬幎ǖ牟粍赢a抵押債務與定期債務也有類似特征。所以說，《海南省閑置建設用地處置規定》以及《海南經濟特區換地權益書管理辦法》對于閑置建設用地采用的換發換地權益書的做法，對于閑置土地可以通過換發土地權益書有償收回土地使用權是有重要的實踐意義，在全國范圍內也是比較有意義的嘗試。首先，投資者通過取得換地權益書，保護了其利益，降低投資的總體風險；換地權益書將大價值量的房地產權轉化為小價值量的可流通的債券，同時也將房地產投資的風險分散，轉移到眾多的投資者手中，從而降低了投資的總體風險。再次，換地權益書通過資本市場和金融衍生工具進行操作，較為規范，使投資和融資手段標準化。在所有權的形式及其流通性方面，采用受益憑證方式，可以上市流通，增強房地產的流動性和變現性。但是，在這樣美好景象的背后往往潛藏著一些沒有被大家所重視的風險，正確認識和防范這些不和諧的因素將對于海南房地產的未來產生重要意義。
閑置土地處理辦法范文5
一、統一思想，提高認識，深刻領會做好閑置土地清理處置工作的意義
隨著我市經濟社會的趕超發展，各地對土地的需求越來越強烈。今年，市委、市政府提出打好“三場硬仗”，即“決戰園區，跨越千億”的工業強攻戰、“一年一大步，三年大變樣”的城建大會戰、“產業招商、項目落地”的招商爭奪戰。這“三場硬仗”的勝利都依賴于一個重要的基礎條件，那就是土地資源供應保障?，F在我們面臨的形勢是，國家的土地政策越來越嚴格，土地資源越來越緊缺。今年以來，我市建設用地報批面積2.5萬畝，居全省第一，創歷史新高。8月30日，省政府獎勵我市新增建設用地計劃指標950畝，應該說用地報批成績喜人，但是不少地方仍存在無地可用、項目落不了地。
根據調查發現，一方面是項目建設用地緊張、計劃有限；另一方面是有些地方尤其是工業園區土地閑置問題比較突出，甚至部分縣市城區商住用地都存在閑置狀況，相當一部分土地批后未供。到底有多少土地閑置，在座的各位領導，心中要有一本帳。
今年2月，按照省里的統一部署，我市開展了土地領域突出問題專項治理工作，對國有建設用地使用出讓情況、閑置土地清理處置情況、土地出讓收支情況、房地產用地情況進行了全面清理。這些工作都取得了階段性成效，但一些地方對專項治理工作存在認識不夠高、工作不夠到位、指導不夠得力的問題，對閑置土地清理處置信心不足、工作畏難、措施不硬。清理處置閑置土地是確保項目落地、緩解用地供需矛盾的有效途徑，是加快工業化、城市化進程的重要手段。各地務必正確認識以土地供應政策和利用方式促進經濟發展方式轉變、推動全面協調可持續發展的重大意義，把思想和行動統一到省委、省政府和市委、市政府的決策部署上來，切實提高對清理處置閑置土地的認識。
二、精心安排，周密部署，盡力確保閑置土地清理處置暨專項治理工作取得實效
去年以來，我市閑置土地清理取得了一定成效，但仍然存在清理不徹底，收回不堅決等問題。市委書記謝亦森多次強調要實現進位趕超，一方面要積極向上爭取用地指標；另一方面一定要轉變傳統的用地理念和方式，精細算賬，惜地如金，最大限度地盤活和用好存量，最大限度地減少浪費和閑置土地的現象，最大限度地減少違規違法用地行為，為加快發展提供有力的用地保障。各地各部門要認真貫徹落實全省閑置建設用地清理處置暨專項治理工作現場會議精神，堅決貫徹執行國家最嚴格的土地管理制度和節約集約用地制度，堅決嚴肅查處土地領域違法違紀案件，堅決防止土地閑置浪費現象，堅決依法依規管好地、用好地、造好地，全力確保專項治理工作取得最大成效。具體要做好以下三方面工作：
一要做好自查清理。認真按照省檢查工作方案的步驟要求，對我市2003年以來全部新增國有建設用地、供應的全部國有建設用地以及查辦的國土資源領域違法違紀案件情況進行全面清理，逐宗核查、分門別類、建立臺帳。針對清理出的閑置土地要核查清楚，逐宗登記，并按照“以用為先、依法進行、分類處理、集約利用”的原則，結合實際情況，采取“一地一策、一企一議”方法，分類處置盤活。當前，閑置土地處置方法主要有以下五種：一是收繳土地閑置費；二是限期開發；三是等價置換；四是協議收回；五是無償收回。各地要區別不同情況，依據政策法規靈活運用，如工業用地與商住用地要有所區別；開發商長期囤地要堅決收回；對閑置土地的處置要體現集約利用的原則，嚴格執行建設項目投資強度、容積率等控制標準，不能重走粗放用地的老路。
二要依法依規處置。各地各部門要堅持實事求是的原則，從工作實際出發，參照歷史變遷和實際使用情況，嚴格依照土地、規劃、建設等方面的法律法規，按程序處置到位。一是定性質。根據每一宗地的外業核實情況，按照有關法律法規、逐宗地進行認真核對、分析、研究，對土地是否屬于閑置依法進行認定，切實做到認定有事實依據，收回有法律保障。二是定類別。根據有關法律和政策的規定，按照開發現狀、閑置原因，對每宗閑置土地進行分類登記，明確宗地的處置方式，確定是收回還是允許繼續開發或規劃控制等，做到分類指導，依法處理。三是定方案。嚴格按照“一地一策”的原則，根據實際情況，制定切實可行的處置方案，保證處置工作的合法性和可操作性。四是定標準。根據相關政策法規和實際情況，合理確定征收土地閑置費標準和有償收回閑置土地的補償標準，加強閑置土地的認定標準、程序、處置方式的公開力度，接受社會監督。
三要構建長效機制。對閑置土地集中人力物力進行清理處置，推進速度快、效果也明顯，但經常性的跟蹤監管不可或缺，構建長效機制才是做好這項工作的根本。只有從源頭上減少閑置土地的產生，才能使最嚴格的節約用地制度落到實處。要強化按規劃用地意識，合理控制出讓規模，嚴格按控制指標簽訂土地出讓合同。要落實凈地交易制度，縮短土地開發周期。要加強日常監管，做好規劃條件控制和執行情況的監管。要深入分析閑置土地形成的原因，著力在健全完善制度和探索構建新機制上下功夫，不斷促進土地的節約集約利用，推動閑置土地清理工作經?；?、制度化、規范化。
三、政府推動，部門聯動，努力形成齊抓共管、強勢推進的工作格局
清理處置閑置土地是土地領域突出問題專項治理的重要內容，是一項系統工程。各地各部門務必樹立大局觀念，形成齊抓共管、強勢推進的工作格局。
一要強化組織領導。市委、市政府歷來高度重視閑置土地清理工作。市委書記謝亦森、市長龔建華多次召開會議進行部署，多次在全市綜合性會議上強調閑置土地清理處置工作的重要性，并就閑置土地作出重要批示。同時，市閑置土地清理工作領導小組制定出臺了《市閑置土地處置辦法（試行）》等一系列文件。應該說，我市閑置土地清理工作具有良好的基礎。在這次全省閑置建設用地清理處置暨專項治理工作中，各地要盡快成立相關領導機構，從人員、經費、組織上給予全力支持。主要領導要親自參與，統一協調指導和督促檢查閑置土地處置工作。為此，市政府將建立責任考評機制。對行動不力、收地無果的，不僅追究主要領導的責任，而且市政府還將直接清收；對閑置土地處置率達不到80%的，一律給予通報批評，并追究相關人員責任。
二要強化配合聯動。閑置土地清理處置暨專項治理工作，涉及面廣，工作難度大，既要政府主導高位推動，更要各方配合協同作戰。國土資源部門要做好閑置土地處置的政策指導和監督把關；財政部門要做好各項資金的征收劃撥和跟蹤檢查工作；審計部門要對用地過程中補償資金的使用、土地出讓金收繳情況進行審核；城建規劃部門要核實宗地用途、規劃指標情況；監察部門要加強對貫徹落實土地管理法律法規情況的監督檢查，抓好違法違規用地案件的查處工作。各縣（市、區）政府和市“三區”管委會要對閑置土地處置的全過程負責，采取領導掛點、分片包干、全面排查的形式，通過全程監管，確保清理處置落到實處。
閑置土地處理辦法范文6
一、總體要求
通過集中清理2005年1月1日以來“以租代征”、違反土地利用總體規劃擴大工業用地規模、未批先用、閑置土地和增加容積率等土地違法違規行為，堅決查處違法違規案件，有效遏制土地違法違規現象有所上升的態勢，進一步落實最嚴格的土地管理制度，堅守18億畝耕地“紅線”，保證國家土地法律法規的貫徹執行，確保中央土地調控政策的有效實施。
二、主要任務和工作目標
（一）“以租代征”行為的整治。重點查處違反土地利用總體規劃和土地利用年度計劃，規避農用地轉用和土地征收審批，通過出租（承租）、承包等方式非法使用農民集體所有土地進行工商企業項目建設的“以租代征”行為。
（二）違反土地利用總體規劃擴大工業用地規模行為的整治。重點查處現有已審核公告的開發區擅自突破國土資源部門核定的四至范圍，違反土地利用總體規劃圈占土地的行為；查處以“工業集中區”等名義，違反土地利用總體規劃圈占土地進行工業用地開發的行為。到今年底，全面清理開發區或以“工業集中區”等名義違反土地利用總體規劃圈占土地的問題，對發現的問題分類進行處理，進一步規范開發區用地行為，鞏固開發區清理整頓成果。在新一輪土地利用總體規劃批準之前，各地一律不得在規劃范圍外以開發區、“工業集中區”、“產業集聚區”。
（三）“未批先用”行為的清理和整治。重點清查城市批次建設用地未依法辦理建設用地手續，先行征地，供地、施工建設的違法違規行為。至今年底，全面查清各地城市批次建設用地“未批先用”的建設項目，在查清事實的基礎上，予以處理。對單獨選址建設項目未依法辦理建設用地審批手續，擅自先行動工建設的行為，到今年底，要查清事實，分類提出處理意見。同時，要研究進一步改革和完善建設用地報批程序的辦法。
（四）加大閑置土地處置力度。各單位要結合實際，切實加強片區閑置土地的清理，并嚴格按照《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《閑置土地處置辦法》及《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》的有關規定，加大閑置土地的監督檢查和處置力度，各管理所、執法監察大隊要采取有效措施，組織力量，集中開展閑置土地專項清理處置。
（五）提高土地容積率。一是強化土地利用規劃管理，充分發揮規劃對土地供應總量、速度和結構的控制和引導作用；二是落實最嚴格的耕地保護制度，逐級建立耕地保護行政首長負責制，完善目標責任考核體系，嚴格實行獎懲；三是把握好調控的重點和方向，確保國家重點建設項目的用地需求；四是大力推進節約和集約用地，鼓勵提高土地利用率，嚴格控制容積率，加大增加容積率的工程的清理工作。
三、工作安排
（一）自查清理階段（9月15日至10月14日）。各單位要根據本次行動的要求，具體組織對轄區內的土地違法違規問題的清理工作。
（二）查處糾正階段（10月15日至11月24日）。各單位對發現的違法違規問題，要依照有關法律法規的規定，查處到位；對清理出的管理不規范問題，要采取措施，予以糾正。
（三）督察整改階段（11月25日至12月25日）。各要針對清查各類土地違法違規案件中暴露出的管理問題，舉一反三，制定以完善制度和程序，明確執法責任為重點的整改方案。
四、工作要求和措施
（一）加強領導，統一認識。局成立以局長李其穎為組長，分管執法監察的副局長鄧良春等領導為副組長，其他相關科室負責人為成員的土地執法百日行動領導小組。領導小組下設辦公室在局法規監察股，鄧良春兼任辦公室主任。（見附件）
各單位要從實踐“三個代表”重要思想和貫徹落實科學發展觀的高度，充分認識本次行動的重要性和緊迫性。要按照行動方案的要求，逐級認真動員部署，建立相關工作機制，確定具體的工作任務和目標，成立專門的工作班子，全面領導實施本行政內的專項行動。
（二）依法查處，督促整改。各單位要嚴格依法依紀處理土地違法違規問題，嚴肅處理以罰代法、處罰不到位的行為。對土地違法違規涉及到應當追究國家機關工作人員行政責任的，要移送司法機關。嚴格追究瞞案不報、壓案不查的責任。
（三）積極宣傳，營造氛圍。最近一個時期，局里的宣傳工作要以本次專項行動為重點，充分利用廣播、電視、報刊、網絡等媒體，大力宣傳本次專項行動各階段的整治成果和查處違法違規用地行為的進展情況，保持輿論的高壓態勢，通報本次專項行動的進展情況。同時要通過聲勢浩大、卓有成效的宣傳活動，大力宣傳中央關于嚴格土地管理，堅決打擊土地違法違規行為的堅定決心，牢固樹立依法管地、依法用地的觀念，營造良好的土地管理氛圍。