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閑置土地管理范文1
今年6月7日，國土資源部了《閑置土地處置辦法》，再次明確了閑置土地的定義，并規定對未動工開發滿1年的閑置土地，由市、縣國土資源主管部門按照土地出讓或劃撥價款的20%征繳土地閑置費；未動工開發滿2年的，無償收回國有建設用地使用權。該辦法自2012年7月1日起施行。
一 城市土地閑置現狀
目前，由于我國房地產企業依靠土地升值已作為一種主要的盈利模式，因此捂地待建現象非常普遍，土地閑置現象非常嚴重。
根據《中國統計年鑒（2011）》統計數據顯示，全國32個省、自治區、直轄市，2010年度待開發土地面積達31458萬平方米。2010年8月，國土資源部《有關房地產開發企業土地閑置情況統計》名單向媒體披露。根據名單顯示，列入閑置土地面積約為9772萬平方米。據媒體報道，位于北京通州京杭大運河畔的“運河岸上的院子”別墅項目，由泰禾地產公司在10年前就已拿到該項目的土地，而10年后項目才開始天價銷售。由此可見，捂地待建、土地閑置現象的普遍性和嚴重性（見表1）。
造成土地閑置或待開發的原因很多：一是政府原因。由于城市規劃調整、基礎設施配套不完善等造成土地閑置或待開發；二是開發商自身原因。等土地升值以獲得更高的收益、資金緊張無法開工等導致土地閑置或待開發。大面積的土地閑置影響了宏觀調控的效果，又使土地資源未充分利用，因此，依法治理土地閑置勢在必行。
二 治理土地閑置的意義
在當前房地產市場調控的關鍵時期，治理土地閑置不僅是落實我國土地利用的基本國策和實現土地資源節約集約利用的有效措施，而且是政府依法行政的具體體現，能有效地調整房地產市場結構，平抑房地產市場價格，因此治理土地閑置具有十分重要的意義。
治理土地閑置能有效調控房地產市場供應結構。土地是房地產開發的載體，由于房地產開發企業掌控著大量的土地，因此可以輕松掌控市場定價權。治理土地閑置可以有效增加土地供應量，從而調整結構，平抑房地產價格；可以有效防止國有土地資產增值中應屬于國家所有收益的流失；。同時通過收回房地產企業大量囤積的土地，可以削弱開發企業掌控的定價權，讓市場調節機制充分發揮其調控機能，從而促進房地產市場理性回歸，最終達到房地產市場宏觀調控目的。
治理土地閑置在我國早就有法可依?！?a href="http://www.www-68455.com/haowen/214471.html" target="_blank">土地管理法》第37條明確規定：“禁止任何單位和個人閑置、荒蕪耕地……一年以上未動工建設的，應當按照省、自治區、直轄市的規定繳納閑置費；連續兩年未使用的，經原批準機構批準，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權……”1994年頒布的《城市房地產管理法》和1999年頒布的《閑置土地處置辦法》也同樣對閑置土地的處置作了明確的規定。但是，土地閑置問題卻一直未得到真正解決。究其原因，一是在于有關處理土地閑置的法規政策剛性不夠，尚未形成責任追究制度。比如，閑置土地未收回，有關部門和責任人應如何處罰，并沒有明確規定。因此，執行力度大大下降。二是由于開發企業和政府間緊密的利益關系，無償收回閑置土地難度相當大，而閑置稅費相對于開發企業取得土地的增值收益來說，又顯得微不足道。因此，治理土地閑置缺乏的不是法律、法規和政策，而是一種令行禁止的監督和管理。
三 治理土地閑置關鍵在于執行
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市長 謝玉堂
二OO二年九月三日
為加強對土地市場的管理，依法整治市區內長期圈而不用的閑置土地，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》的有關規定，現對有關事項通告如下：
一、本通告所稱長期圈而不用的閑置土地，是指土地使用者依法取得土地使用權后，未經原批準用地的人民政府同意，超過二年期限未動工開發建設的土地。
二、閑置土地的使用者應當自2002年9月6日至12日持有關資料到市國土資源管理部門登記有關情況，并按照市國土資源管理部門提出的土地整改意見限期整改。
三、閑置土地使用者自登記之日起一個月內能夠開發建設的，經市國土資源管理部門審查同意可以繼續組織建設。
四、對2002年12月31日前暫不能夠開發建設的閑置土地，由拆遷管理部門依法拆除地上建筑物，并由園林綠化管理部門負責組織綠化，所需費用由閑置土地使用者承擔。
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【關鍵詞】土地整治；施工現場；管理方法；項目工程
土地整治工程包括多方面的內容，諸如施工技術、資金、機械設備以及勞動力等等，有關部門在現場管理的過程中和組織活動務必建立在施工現場基礎之上。因此，在開展土地整治工程過程中，現場管理主要是指有關管理部門審批所占用或臨時占用的施工場地。
1廣西馬山縣大石山區土地整治面臨的問題和困難
（1）受到大石山區地質狀況和地勢條件影響，耕地散落，自然環境比較惡劣，雖然經歷過土地整治工作之后改善了當地的耕作條件，但是整合資源非常困難，沒有形成農業生產規模。（2）當地農民的思想相對滯后，這種傳統的、根深蒂固的小農經濟意識依然存在，在土地連片整理開發過程中不積極、不情愿，甚至更青睞于一家一戶小塊耕作的模式，這無疑增加了提高耕地使用效率和耕地質量的難度系數。（3）大石山區經濟發展相對落后，貧困縣居多，這樣在財力方面就存在較大的壓力，即便有心開展土地整治工程，往往也缺乏資金的投入。（4）從廣西馬山縣大石山區土地整治實施情況來看，在土地整治項目設計方面缺乏一定的科學性和合理性。項目設計的過程中受到自然條件和技術因素的限制，造成其與實際情況嚴重脫節，論證不夠充分。變更設計方案在現場施工過程中時有發生，這無疑會在一定程度上增加成本，影響施工進度。此外，個別項目缺乏資金投入，出于這方面的考慮降低了土地整治項目的設計標準，與當前現代化農業的發展要求背道而馳，無法讓農民滿意。
2土地整治工程項目施工現場管理法
先進的、科學的管理理念是施工現場管理的基本前提，在土地治理項目工程中，充分運用科學管理手段、管理方法、組織形式來優化管理施工現場中的生產要素，實現高效的生產系統狀態，同時也要兼顧文明施工和安全施工。值得注意的是，現場管理實際上就要做好協調環境與施工的相關工作。施工現場管理的主要內容包括：根據市場的需求提高生產物的數量和質量。各項任務要符合項目生產計劃中的相關規定和要求，尤其是在利潤、資金、質量、產量、安全、成本、產值等施工技術指標和經濟指標；實現生產要素優化管理和科學組織，確保施工質量和施工進度，在現場施工過程中，研發新技術和新工藝也非常重要，對其合理利用可以有效解決施工浪費問題，使工程效率和質量得到有效保障；優化配置人力資源勞動組織，突出班組建設和民主管理，使工作人員思想素質和技術水平得到提高和改善；建立健全現場管理制度，不斷強化物料限額領取、業務考核、施工任務量清單等制度，盡可能降低能源消耗和物料浪費的出現頻率，合理優化生產儲備與資金占用，在保證工程質量的前提下盡可能降低生產成本；優化專業管理，完成構建專業管理體系，尤其是在計劃調度、財務管理、施工工藝、安全管理、施工設備、施工技術等方面，發揮管理系統的協調作用，實現有效控制施工現場的相關工作；重視施工現場管理基礎工作，保證人力資源和物資有序流動，確保各部門及時性和準確性信息流通，及時解決施工異常情況；保持現場環境，兼顧文明施工與安全施工。此外，遵循土地整治流程同樣重要，如圖1。
2.1政府主導，群眾參與
土地整治工程根本目的就是改善民生，作為惠及百姓的民生工程必須堅持黨委政府的領導，實現各部門資源整合和資源配置優化，統籌規劃、資金和項目，確保工作組織協調機制的建立健全，實現資金使用的合理性、政策運用的靈活性。同時，如果沒有人民群眾的積極參與，那么土地整治工作將變得毫無意義，推進土地整治工作的順利進行離不開上下聯動機制的充分運用。
2.2堅持規劃先行的原則
制定詳實的土地整治規劃需要在土地利用總體規劃的范圍內，盡量做到未雨綢繆。專項土地整治規劃在編制的過程中，堅持統籌兼顧，按照“統一發展、統一設計、統一整治、統一規劃”的要求來進行，基本農田保護、生態環境保護、村鎮建設、產業發展等多方面的需求要進行綜合考慮，統籌把握生態用地、建設用地、生活用地和生產用地，使新農村建設和發展得以全面推進。
2.3必須維護群眾正當權益，尊重民意
土地整治工作并不是一個人的事情，涉及到千家萬戶，因此在開展土地整治工作之前，必須獲得群眾的支持和認可，即使是在土地整治前期規劃設計和后期現場施工管理中，尊重群眾的建議和意見，并根據實際情況有選擇性的采納，脫離實際情況盲目推進會嚴重影響土地整治工程的質量和進度，照顧群眾的愿望和要求，做到辦好事、辦實事。盡管廣西馬山縣大石山區開展土地整治的時間不長，但是依然取得了一定的成績：①耕地占補平衡充分落實到位。通過土地開墾整理，不斷增加耕地面積，耕地總量實現了動態平衡；②當地農民實現經濟增收，土地整治使耕地面積有所增加，耕地質量有所提高，生態環境有所改善，農民收入提高也是情理之中的事情；③建設用地指標“占補平衡”、“占優補優”、“占水田補水田”問題得到了有效的解決，保障了非農建設項目的用地需求。
2.4資金必須落實到位
土地整治工作對資金的要求比較高，因此，資金的投入并且落實到位是確保土地整治工作順利開展的前提條件，否則土地整治工作只能是無稽之談，特別是在廣西馬山縣大石山區的經濟發展情況影響比較大的時候，要通過創新工作思路，即建立土地整治投入機制要充分結合社會投入和財政投入來解決財力不足問題：①上級專項資金務必要爭??；②土地整治工作的主要財政資金來源應該是城鎮國有土地出讓收入；③當地政府在土地整治過程中，可以新增土地開墾費用和建設用地有償使用費用，與此同時，激勵機制的建立和完善也至關重要，以政府政策為導向，制定解決辦法和對策，在土地整治過程中鼓勵個人投資和單位投資。就廣西馬山縣大石山區為例，在資金落實方面主要做到以下幾點：①向上級申請土地整治專項撥款；②土地開墾整理機構在解決耕地開墾項目資金的過程中，采用自籌的方式，建設用地指標可以用驗收通過的開墾新增耕地來抵頂，在循環使用耕地開墾過程中堅持“占一補一”的原則；③荒地開墾的資金由農民自籌解決。
3結語
土地整治工作并不是一朝一夕就可以完成的，這是一項復雜的、周期較長的民生工程，需要政府、社會、個人多方面的努力，本文以廣西馬山縣大石山區為例分析土地整治存在的問題，并提出解決辦法，旨在拋磚引玉，希望能夠給與之相似的地區開展土地整治工作提供借鑒和參考。
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1 概念
黃土地貌：發育在第四紀黃土(或黃土狀土)地層中的各種地貌形態的總稱，具有一系列自己特有的特征。
黃土高原：黃土高原在中國北方地區與西北地區的交界處。它東起太行山，西至烏鞘嶺，南連秦嶺，北抵長城。面積40萬km2。占世界黃土分布70%，為世界最大的黃土堆積區。黃土厚50～80m。
2 黃土高原的現狀
2.1 黃土高原地貌現狀
中國黃土高原素有“千溝萬壑”之稱，多數地區的溝谷密度在3～5km/km2以上，最大達10km/km2。溝谷下切深度為 50～100m。溝谷面積一般占流域面積的30%～50%，有的地區達到60%以上，將地面切割為支離破碎景觀。
2.2 黃土高原的水土現狀
我國黃土高原地區本身自然環境脆弱，加上長期以來土地利用不合理，植被受破壞，水土流失嚴重。黃土高原植被從古代到今天的巨大變化，更主要是受人類活動影響，總的趨勢是面積越來越小，植被的結構也漸趨簡單化。
2.3 黃土高原自然地理特征
黃土高原是我國獨特的地理區域，它在地理上有如下顯著的特征。
2.3.1 溝多坡陡、地形起伏破碎。黃土高原黃土深厚，疏松多孔。受長期內外合力的作用，地表剝蝕切割嚴重，支離破碎，溝壑縱橫。
2.3.2 氣候差異比較大。黃土高原氣候受系統中巖石圈和大氣圈相互影響。大氣系統中降水量具有很明顯的地域和季節性,降水年際變率大,時間變化上降水呈減少趨勢。就氣溫來看，黃土高原具有冬寒夏熱、寒暑變化劇烈的大陸性氣候特點。
2.3.3 水資源缺乏，供需矛盾突出。在干旱半干旱的黃土高原地區，降水稀少，蒸發旺盛，水面蒸發是降水的2倍多，而且降水集中，水資源供求矛盾日益突出。
2.3.4 山地丘陵面積大。黃土高原地區土地以丘陵山地為主，約占整個地區的80%，而河谷平川只占土地總面積的20%。這種起伏的地貌構造不適合農耕。
2.3.5 植被覆蓋率低。在黃土高原上，30%～40%左右的地方都是荒山禿嶺，給人留下滿目瘡痍的景象。人工草地很少，有的地方由于過墾山坡，表土流失嚴重，顯露出基巖。
黃土高原獨特的地理特征和一些人為因素共同造成了黃土高原水土流失強度大，面積大，速度快的現狀；導致了土壤肥力降低、土地退化嚴重、農田破壞嚴重、氣候條件惡劣、生態系統遭到嚴重破壞、泥沙淤積河道，旱澇災害不斷等一系列問題的產生。由于該現象會破壞耕地，影響人類的生產、生活活動，所以有必要采取治理水土流失的措施，提高黃土高原土壤的生產能力。
3 黃土高原生態治理
3.1 綜合治理措施
從目前國內外防治水土流失的各項措施看，主要有工程措施、生物措施和耕作措施。它們在治理水土流失中所起的作用各不相同，但它們是一個統一體，缺一不可。工程措施主要包括修水平梯田，打壩淤地，引洪灌地。植樹種草可以有效的減輕水土流失。由于黃土高原氣候干旱，應以鄉土林種為主體，合理利用外來樹種。在林種布局完整的基礎上，要慎重選擇經濟林樹種。從黃土高原水土流失的人為因素來看，不合理的土地利用是引起水土流失的重要原因。目前根據旱坡地坡度大小，提出一套適合于坡度大小的耕作制度。
3.2 生態旅游開發
加強黃土高原的道路建設，建設成以黃土地貌景觀為特色，千溝萬壑的立體環境生態景觀體系。充分利用地形特征，開發陜北地區的民土風情，利用本地區紅色旅游資源，開發生態旅游。
3.2.1 制定生態旅游方案。生態旅游資源規劃是生態旅游資源開發的綱領和藍圖。黃土高原地區地域廣闊,經濟發展相對滯后 ,生態旅游資源的開發必須依照統一規劃、循序漸進的開發方式。 同時,黃土高原生態環境十分脆弱,要制定嚴格的生態旅游資源保護性開發法律、法規,并成立專門的機構來監督法規的執行,為生態旅游資源的開發提供法律保護,真正做到保護生態旅游資源和環境。
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穩步開展異地備份建設
截至2011年，我們全面完成異地備份系統架構，實現了系統和數據的異地鏡像同步和專業的備份軟件（每日自動進行增量備份，每周進行差異備份，定期進行全面備份）兩套備份系統同步運行，從根本上保證了系統和數據的安全。到目前為止，我市是安徽省第一個也是唯一一個建成異地備份系統的城市，這標志著我中心率先在省內開展了數據融災及安全管理工作。
大力推進檔案分形工程
檔案分形工作是一項復雜的系統性工作，工作量巨大，作業任務繁重，不可預見性問題較多。我中心敢為人先，從2008年開始，連續3年將其列入年度工作重點。2011年，已全面完成了歷史產籍檔案的整理、掃描、錄入、分形質量檢查等工作，檔案分形成果已由臨時服務器導入利用服務器，與房產登記權屬交易系統掛接進行利用。檔案分形成果在服務房屋登記、個人住房信息查詢、服務廉租房分配和住房補貼發放、服務大建設拆遷查檔、提高檔案利用效率過程中發揮著越來越顯著的作用，產籍檔案的服務能力與服務水平實現歷史性突破，我市的房地產產籍檔案管理水平也從此躍居全省先進行列。
全面推行房產登記“不能辦”事項登記報告制度
要求工作人員在受理登記申請時，不能說“不知道、不清楚、不能辦”，杜絕作出“不行”等簡單口頭答復或無理由拒辦。該制度的施行，有效限制了行政權力的濫用，壓縮前臺和窗口工作人員自由裁量權，避免了行政行為的隨意性和不作為、亂作為等現象，讓企業、群眾放心，對登記機關的服務態度感到滿意。為打造“陽光房產、效能房產、法治房產、和諧房產、創新型房產”的房產行政新形象，塑造和諧文明、親商近民的投資環境和發展環境起到了積極促進作用。
房地產登記實現“一站式服務”
按住建部房地產交易與權屬登記規范化管理考核標準，建成房地產登記服務大廳，稅務、銀行、公共維修資金、資金監管等相關職能窗口全部進駐大廳，實現集中辦公，房地產登記真正實現了“一站式服務”，讓群眾在辦理房產登記業務時 ，進一個門即可辦結所有登記事項，大幅提高了我單位的效能建設、政風行風建設，降低了行政成本，促進了房地產登記工作的規范開展和房地產交易與權屬登記規范化管理水平的提升。
進一步延伸了房地產登記服務范圍
利用現代技術手段，不斷創新服務舉措、豐富服務模式。通過與全市6個鄉鎮房管所（分局）之間建立互聯網VPN虛擬通道，設立數字拍照、錄入及信息數據上傳等終端設備，實現了房屋登記服務重心下移、登記受理窗口前移，全面形成了覆蓋全市鄉鎮的登記服務體系。鄉鎮居民申請辦理房屋登記和進行個人住房信息查詢等，不用再親自前往市房產局交易中心登記服務大廳，而只需至所屬鄉鎮房管所（分局）就可申請辦理房屋登記，不僅為鄉鎮居民辦理房屋登記提供了方便、減輕了群眾的經濟負擔，也大幅提高了鄉鎮房屋登記效率，受到鄉鎮居民的普遍好評與歡迎。
開展特色服務，打造登記服務閃光點
不斷優化辦證程序，精簡業務流程，堅持把麻煩留給自己、把便捷讓給群眾，數次對房地產登記發證進行提速，將房地產登記業務辦理時限縮短至法定時限一半以上，部分房屋登記的辦理時限僅為法定時限的1/6（如國有土地上房屋所有權轉移登記由法定登記時限30個工作日縮短為5個工作日；抵押權登記由法定時限10個工作日縮短為3個工作日）。不僅實現了房屋登記的再提速、切實方便了群眾辦事，也極大地節約了群眾的辦事成本，有效地提升了房地產登記服務的行業形象。
在堅持快捷做好日常登記服務工作的基礎上，持續開展延時服務、預約服務、短信平臺服務、上門服務、綠色通道服務、特事特辦、急事急辦等各種“特色”服務。只要辦事群眾需要，只要為了方便群眾辦事、解決企業困難，都會根據實際需要，積極開辟綠色通道，使便民服務真正落到實處。
全力做好歷史遺留安置房登記發證工作
巢湖市自20世紀90年代開始，拆遷回遷建設的安置房以及廠礦、企業等建造的房屋，因諸多歷史遺留問題，一直不能辦理房屋登記，廣大回遷戶和購房者多次集體上訪。在市委、市政府的高度重視下，多次召開了專題協調會，最終在我局意見與建議的基礎上，對近240萬平方米25000多套房屋實行集中登記發證。目前，屬于歷史遺留問題的登記發證工作正在有條不紊地進行中。
努力構建學習型單位，學習教育成效斐然
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你局《關于執行〈股份有限公司土地使用權管理暫行規定〉中幾個問題的請示》（閩土資〔1997〕008號）收悉。經研究，我們認為，在對已成立的、改建或新設的股份有限公司的土地使用權進行評估、確認和處置時，應本著有利于建立現代企業制度，服務于企業轉換經營機制；有利于加強土地管理，防止國有土地資產流失的原則，明晰土地產權，準確評估其價值量，依法處置，規范運作，嚴格按照有關法律、法規辦理手續，以將股份有限公司的土地使用權納入依法規范的管理軌道?，F就請示中提出的幾個具體問題，答復如下：
一、關于已成立的股份制企業的土地資產進行重新評估、確認和處置中的問題。一是重新評估的基準日期，應是股份制企業設立時確定的估價期日。這是因為土地資產同其他國有資產一起作為國家股，就應同其他國有資產一樣有統一可比的基準日期。二是當出現股份制企業成立時的評估價格和重新規范中的評估價格不一致時，應當確認依據《股份有限公司土地使用權管理暫行規定》（以下簡稱《暫行規定》）重新評估的價格。三是對重新評估確認后帶來的價格不一致問題，可通過以下幾種方式解決：1、減少土地使用年期；2、如有多余空地的，可收回多余空地（即減少面積）；3、按原入股作價總額與現單位面積地價比例進行宗地分割，使部分土地使用權作價入股（需重新辦理手續），其余部分可由現股份制企業補交出讓金，或以租賃方式使用；4、有條件增資擴股的，在企業增資擴股時，兩個評估價格的差額部分經土地管理部門依法批準后，也可作為國家股再進入。
二、關于土地資產分割入股的問題。有些企業認為土地資產全部入股后國家股所占比例太大，其他股東收益降低而影響其積極性，提出企業占用的土地分割后部分入股，其余沿用劃撥方式。我們認為，企業股份制改革中原劃撥土地使用權的處置應按《暫行規定》辦理，對某些企業土地資產全部作為國家股有困難的，可靈活運用《暫行規定》確定的其他方式綜合處理，但不得再沿用劃撥方式。宗地分割入股的，具體操作應當按照國務院第55號令第二十五條的規定辦理。
三、關于三種土地使用權處置方式同時使用的問題。有些企業將其使用的土地一部分通過出讓方式作為企業法人股，一部分直接作價入股作為國家股，一部分以租賃方式進行處置。無論企業采取哪一種方式處置，或者三種方式并用，只要符合企業實際需要，有利于企業轉換經營機制，都是可行的。但這三種土地使用權處置方式所享有的權利、義務一定要明確。
四、關于有的企業在取得劃撥土地使用權時，是以貸款支付征地費和基礎設施上的投入部分是否要剝離作為國有法人股的問題。應按照建立現代企業制度必須產權清晰、權責明確的原則，充分考慮企業的投資主體和投資風險責任承擔者等實際情況作出處理。