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對城中村改造的建議范文1
關鍵詞：臨汾；城中村；問題；對策
近年來，隨著城鎮化的快速推進，在城市建成區形成的一些已經被城市建設用地包圍，但在土地權屬、戶籍等管理體制上仍然保留著農村模式的“城中村”地區在人居環境、公共安全、社會治安等方面存在許多隱患，這些問題越來越受到國家的關注。
一、臨汾市“城中村”現狀
臨汾市中心城區規劃范圍內155平方公里內共有城中村90個。“城中村”空間分布上呈相對集中又相對分散無序狀態，其中北城鎮及向陽路以北片區，5個村莊；向陽路、五一路、濱河路、迎春街片區，3個村莊；現狀北環、同蒲線、東108國道片區，5個村莊；五一路、高速引線、同蒲鐵路片區，2個村莊，共計15個村莊位于開發區、建成區及東城區，空間分布上呈相對集中分布。這里村民基本依靠第二、第三產業生活， 不再耕地， 這些村莊已經完全被城市所包圍， 然而這里仍然是一派雞鳴犬吠相聞的農村景象， 村里房屋建筑雜亂， 違法違章用地十分普遍，住宅用地嚴重超標。道路狹窄，交通不暢，空中則布滿了密密麻麻的電線。留下了許多消防安全隱患。已成為制約臨汾實現跨越式發展、全面建設小康社會的瓶頸因素。
二、臨汾市城中村改造存在的主要問題
1.缺乏國家宏觀政策的支持
“城中村”改造是我國城市化進程中一個獨具中國特色的新問題、新的挑戰，具體實施操作因沒有參照和經驗，所以各地各行其是，尚無統一、規范的制度要求。到目前為止，住建部已組織五次高級研討會，召集相關部門專家學者對城中村改造實施模式、土地開發與投融資實務等問題進行探討與研究，國家沒有一部關于指導城中村改造的法規文件，除直轄市外也沒有省級政府出臺的法規。在國家出臺的現有法規文件里也很難找出指導城中村改造的條目。
2.缺乏具體的修建性詳細規劃與實施方案做指導
城中村規劃編制沒有真正納入城鄉一體化建設的工作之中，與城市其他地區沒有統籌規劃，不能協調發展，缺少《城中村修建性詳細規劃》與《城中村改造實施方案》做指導。大都是項目建成之后才有規劃，因而城中村村落建設比較凌亂。村民房屋橫難成線、橫豎成行，朝東朝西、座南座北的都有，有的房屋間距過小，通風采光差。村內道路彎曲狹窄小，給村民生產生活帶來諸多不便。
3.缺少土地產權轉變模式的具體辦法
按照臨汾市政府《關于推進城鄉一體化發展加快城中村城郊村改造的實施意見》確定的“統一規劃、合理布局、集約用地、綜合開發、配套建設”的原則，意見中將臨汾市“列入改造的城中村、城郊村，村民建設用地標準最高不能超過人均133平方米”并規定“城中（郊）村改造土地利用方案核定的土地利用指標，屬于集體土地的，依照法定程序轉為國有土地；屬于國有土地的，依法收回國有土地使用權”。但意見中沒有提出具體辦法與細則；“改造用地指村民宅基地、道路等公用設施用地和村集體經濟組織的商業及辦公用地，不包括耕地等農業用地”。其中集體土地轉變為國有土地的操作難度較大，在政策上尚未得到很好地解決，并且按照人均133平方米計算，改造用地很有可能要占用耕地?！俺侵写濉备脑旒葲]有改造進度、開發模式、安置地塊的規劃，也沒有將城中村改造納入區域性開發規劃，因而改造缺少計劃性和前瞻性。
三、城中村改造的對策及建議
1.加強組織領導，明確職責
建議堯都區政府、臨汾經濟技術開發區管理委員會作為轄區城中村、城郊村改造的第一責任人，要統一組織轄區的城中村、城郊村改造工作，結合本轄區實際情況制定城中村、城郊村改造實施細則，并依據《臨汾市城市總體規劃》編制科學合理、操作性強的修建性詳細規劃。對列入改造計劃的城中村、城郊村，加大督導協調力度，確保城中村、城郊村改造工作和諧、有序、快速推進。
2.嚴格依據規劃，相關部門密切配合
城中村、城郊村改造不僅是拆舊建新的過程，更是實現城鄉一體化的過程。對列入改造計劃、尚未完成村民轉市民、一產轉三產、平房轉樓房、村委會轉居委會、集體土地轉國有土地、村集體企業轉股份制企業等“六個轉變”的城中村、城郊村，建議市直各部門要按照部門職責，密切配合，積極做好相關工作。公安部門要做好村民轉市民工作；民政部門要做好村委會轉居委會工作；國土部門要做好集體土地轉國有土地工作；經信委要做好集體企業轉股份制企業工作；人社、農業等相關部門要根據職責分工，扎實做好配合工作。
3.強化指導
市城改辦要加強組織、協調和督導，抽調有關單位人員一條龍辦公，簡化審批程序，優化審批流程，提高辦事效率，為城中村、城郊村改造項目快速推進提供便利，及時解決在規劃、土地、拆遷安置過程中遇到各種問題。同時，國土、規劃、住建等部門要加大城中村、城郊村改造范圍內違法建設的查處力度，堅決遏制各類違法建設行為，確保城中村、城郊村改造工作規范、有序、和諧推進。
4.加強管理
凡列入城中村、城郊村名錄的城中村、城郊村，村集體建設項目未經批準不得擅自建設，嚴格控制城中村、城郊村宅基地建房。納入近期改造的，村民原則上不得在宅基地上新建、改建、擴建房屋；納入中期改造的，進行控制管理，村民住宅經房屋質量安全鑒定部門鑒定確系危房的，經市規劃局批準后可在原址上翻建；納入遠期改造的，按照有關法律、法規、政策規定程序，村民可申請新建、改建、擴建宅基地上的房屋，但層數不得超過2層，每戶建筑總面積不得超過200平方米。
參考文獻：
對城中村改造的建議范文2
關鍵詞：生態城市城中村指標體系
貴陽依山傍水，四季如春，森林覆蓋率位于全國省會城市首位，被譽為“林城”和“避暑之都”；但城中村阻礙了生態城市建設步伐，因此，如何把城中村環境通過有效途徑進行改造, 成為貴陽市生態城市建設重要內容。
1、生態城市
生態城市是按照生態學原理進行城市設計，建立高效、和諧、健康、可持續發展的人類聚居環境。其內涵包括三個方面：社會生態化、經濟的生態化、環境的生態化，最終實現經濟發達、社會穩定、人民安樂和生態良性循環。
(1)社會生態化，是指人們擁有自覺的生態意識和環境價值觀，人口素質、生活質量、健康水平與社會進步與經濟發展相適應，人人平等、自由、接受教育、人權和免受暴力的社會環境。
(2)經濟的生態化，是指采用可持續發展的生產、消費、交通和住居發展模式，實現清潔生產和文明消費，推廣生態產業和生態工程技術。
(3)環境的生態化，是指發展以保護自然與環境的承載能力相協調[1]。
2、貴陽市城中村生態環境現狀和問題
(1) 由于城中村存在大量廉價的出租屋，吸引著大量的外來務工人員及生產粗放的小型企業和加工業安家，平均每天產生數十噸垃圾,但80%的城中村沒有規范的垃圾堆放點，造成垃圾無序堆放，并且垃圾堆放點容量太小，如不及時清理，垃圾就會占據道路、甚至樓道，尤其在多雨的夏季，由于城中村無統一的排水系統，勢必造成城中村道路、居民區環境污染，甚至土地污染和地下水污染。
(2)清潔能源使用率低，煤和柴燃燒加劇空氣污染
經實地走訪調研發現，城中村原住民僅占5%，房屋大多租賃給外來務工人員，由于煤和柴相對廉價，他們都把其作為主要燃料，產生的灰塵、二氧化硫等惡化居住環境,加劇了城市的空氣污染。
(4)建筑布局紊亂，安全隱患多
由于缺乏整體規劃和管理，造成建筑布局紊亂，城中村大多棚戶密集,樓間距狹小，路徑狹窄，采光性差，通風設備及消防通道缺失，造成居住環境惡劣的同時，也帶來了區域治安案件、消防事故頻發。
(5) 植被覆蓋率低 , 配套設施缺乏
隨著城市化的推進，滋生了城中村種房現象，由于土地為村民各戶所有 , 所以村民竭力在有限土地上建大量違章建筑,使原本就擁擠的活動空間，變得更加擁堵；同時，公共娛樂場所缺乏，幼兒園、中小學在城中村覆蓋面小， 嚴重影響居住民身心發展。
3、貴陽市城中村改造指標體系建設
通過對生態城市建設的內涵及貴陽市城中村生態環境現狀和問題的剖析，基于城中村改造的艱難性，生態城市建設中城中村改造指標體系應具有可操性。通過設置具體指標，為貴陽市城中村改造提出可行性建議。這些指標主要包括：建筑密度、植被覆蓋率、集體供熱率、集體供氣率等。
建筑密度，指城中村改造項目建筑占地面積占總占地面積的比率。該項指標的參考數值為不大于20%[1]。
植被覆蓋率，指城中村改造項目中植被覆蓋面積占總占地面積比率。根據生態城市建設要求，該項指標的參考數值應大于40%。
集體供熱率，指城中村改造后項目房屋中實行集體供熱的比率。為促進節能減排，該項指標的參考數值為100%。
集體供氣率，指城中村改造后項目住房中實行集體供氣的比率。同樣出于節能減排的考慮，該項指標的參考數值為100%。
新能源使用率，指城中村改造中使用新能源的比率。參考數值為新能源、綠色能源使用量占城中村總能耗比例不小于10%。
噪音限定設計，指城中村改造項目中室內外噪音設計情況。室外白天不大于50分貝，夜間不大于45分貝；室內白天小于45分貝，夜間小于40分貝[2]。
采光設計指標，指城中村改造項目中采光方面的設計情況。參考數值為：自然采光房間率不小于80%，無光污染房間率100%，節能燈具使用率100%。
生活污水日處理達標率：是指在城中村生活污水每天處理量與生活污水中排放量的比值。參考數值為100%。
生活垃圾無害化處理率：是指標城中村在改造項目中對生活垃圾集中無害化處理的情況。垃圾堆放點的規范及覆蓋率的提高，不僅便于減少垃圾處理前期對道路、建筑、公共場所、水資源的污染，培養居民的環保意識，確保改造前的生態，而且又為改造奠定基礎，利于改造過程中的生態保護。據住房城鄉建設部印發的通知，2011年生活垃圾無害化處理率力爭達到74%，因此該項指標的參考數值為74%。
治安案件發生率：是指在城中村改造項目中，城中村治安案件占市區治安案件的比率，該項指標的參考數值設定在5%以下。其中，城中村道路的統籌規劃、治安亭崗的覆蓋率、普法宣傳的力度都與之有密切的關系，因此，設計該指標時，應充分考慮上述因素。
配套基礎設施覆蓋率：是指城中村在改造項目中，幼兒園、小學、中學、心理咨詢室、社區服務站、銀行、菜場、超市、醫院、娛樂休閑場所占城中村改造總面積的百分比。
納入社保率，指城中村改造過程中原住民納入城鎮社會保障的比例。是否將原住民納入城鎮社會保障體系，是城中村社會生態化重要標準之一。該項指標參考數值為100%[3]。
物業管理率，指城中村改造后實行物業管理的比例[5]。實現城中村的專業管理，保持其生態性，實行物業管理是一個趨勢。該項指標參考數值為100%。
經濟適用房和廉租房建設比率，是指城中村改造項目區內經濟適用房和廉租房占總住宅數量的比例[3]。按照國家要求面積90m2以下這類住房比例不應低于70%，從而減輕外來務工人員對城中村租賃房屋的需求，進而減輕城中村環境的承載壓力。
交通覆蓋面，是指在城中村改造后公交線路、輕軌線路、社區巴士服務輻射的范圍。交通的改善，尤其是待于發展的城中村，顯得尤其重要。
參考文獻：
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對城中村改造的建議范文3
關鍵詞：城中村；城中村改造；歷史文化保護；園林綠化
“城中村”是在城市建成區內，仍以農村建制的行政村，也稱“都市村莊”[1]。隨著城市化的發展，城中村已不能適應城市發展的需要，許多城市開始了“城中村改造”。在加快其改造步伐的近幾年，出現了許多尖銳的矛盾和糾紛，甚至影響到社會的發展和穩定。所以，對我國城中村改造的研究，具有非常重要的現實意義。以下以保定市為例，來探討一下。
1.保定市城中村改造的現狀
保定市是具有2300多年歷史的古城，是中國的歷史文化名城和對外開放城市，在環渤海經濟區域中占有重要地位。
近年來，保定市加快實施區域中心城市帶動戰略，積極落實全省“一線兩廂”區域經濟發展戰略要求，主動融入“京津冀”都市圈加快發展。按照“統一規劃、合理布局、集約用地、綜合開發、配套建設”和“市級主導、區級組織、村級實施、市場運作”的思路，確保三年內已列入改造范圍(建成區內)的75個城中村全部實施拆遷改造。城中村改造還是有了可喜進展，如北市區東魯崗村的城中村改造已在有條不紊的進展之中。而從這一改造過程中，市政當局及開發商逐步摸索出了較為合理的適合保定市的模式， 對于該市城中村改造進程的提速有著重要影響。但是從中出現的問題仍是不容忽視的。
2.城中村改造中存在的問題
2.1管理和運行機制存在問題
首先組織指導力度不夠。當前保定市主要由市根據實際情況開展，由于市一級政務繁忙，實際工作也下放到了各鄉鎮（街）和開發商具體負責，工作指導力度明顯不夠。參與此項工作的相關職能部門把工作重點放在制定宏觀政策上，對于如何開展各項工作指導較少，使一些地方工作出現脫節。
其次管理體制運行不順暢。由于政府的引導不到位，開發商投資過于注重利潤回報，與村民之間因拆遷補償問題易產生過多糾紛，對城中村改造的進程造成了拖延。
第三，集體資產處置難度大。實行征地農轉非的，村（組、社）的集體資產和債權、債務如何處理，有關法律、法規和政策沒有明確規定，從而影響了城中村改造的進程。
2.2 原村民利益和生活難以保障
2.2.1利益難以保障
主要表現在集體土地所有權變更補償低與改變用途后帶來巨額土地收益之間的矛盾。前后巨大的反差刺激了集體土地所有者。于是，一方面在企業補辦征用手續時，集體土地所有者抵觸強烈；另一方面，規劃區內集體土地新的私下流轉現象又頻頻發生，包括鄉鎮政府擅自改變土地用途、進行房地產開發，建造商業用房私下轉讓、出租等案件時有發生，嚴重損害了原村民的利益。
村民變為居民，失去了從業載體，重新就業更加困難，收入和生活水平顯著下降。
而新區建成后，社會保障和社會福利在政策執行上出現一些問題：一是城市低保。而實際情況是相當部分居民把土地補償款和安置補償費用于購買安置房和生活用品后，已所剩無幾，生活陷入困境。二是社會保障還未將原村民納入社會養老范圍；三是“醫?！睕]將原村民納入“醫?！狈懂牎?/p>
3.城中村改造的一些建議
城中村改造是一項民心工程，是改變城市面貌的必由之路，也是一項能讓原城中村村民最終能受益的舉措。針對當前保定市城中村改造工作存在的種種問題，提出以下建議和對策：
3.1建立合理改造機制，提供多方位保障
成立由市領導負責的專門機構，并有效運作起來，負責組織實施、指導和監督全市的城中村改造各項工作，確保領導組織體系完整到位；工作人員深入基層調研，出臺全市統一的可操作性強的城中村改造指導方案；加強各級工作人員的思想政治教育，從觀念上樹立“以人為本”的思想；開展工作人員的專項培訓教育，確保順利開展各項工作；加大城中村改造工作的宣傳力度。
3.1.2進一步完善城中村的社會保障工作
首先，建立統一的城中村醫療保險制度。城中村改造合作意向時間長，改造時間長，村民向市民過渡時間也較長，因此需要與之適應的醫療保險模式。其次，完善城中村基本養老保險制度。建議出臺相應城中村社區居民基本養老保險制度：對參保人員進行身份劃分；測算頒布不同時期被征地人員應繳交的不同標準；實行繳費方式應多樣化。
3.1.3多渠道解決就業問題
相關職能部門應積極做好就業宣傳教育工作，轉變居民就業觀念。讓他們認識到思想不能仍停留在原來的農村意識中，應該積極主動地參與到城市就業的競爭行列，努力提高自身素質，掌握一定的專業技術知識，為生存和就業打好基礎。
鼓勵和支持城中村所在辦事處和居委會通過招商引資，發展多元經濟，引導居民創業。特別是被征地的居民，手里有了一定的資金，需要的是如何進行投資的專題講座和相關信息?？筛鶕枰M織相應的知識講座和信息交流活動，建立一個適應投資創業的平臺。
完善勞動就業服務管理體系和培訓體系。城中村改造后社區應及時建立勞動服務站，建立勞動力就業信息庫；職能部門對居民開展免費的勞動技術再培訓，培養他們掌握在城市謀生的一技之長，實現自我獨立。
3.2改造資金及補償
設立專項改造資金。市政當局要從財政、規劃、土地、建設房產、產業發展、投融資、行政服務、司法等多方面扶持城中村改造的推進。財政方面，保定市在稅收、土地出讓金、行政性收費、事業性收費、經營性收費等方面都給予了扶持。建議通過區、鎮（街道）籌措資金，按土地出讓收入的分配比例設立城中村改造專項基金，作為城中村改造的征地拆遷補償安置資金，?？顚Ｓ?。
補償實行一村一策。為保障被拆遷人的利益，保定市拆遷補償標準在國家、省、市的有關房屋拆遷補償安置規定的前提下制定。建議根據上年度不同區位不同用途存量房屋市場交易的平均價，制定拆遷房屋最低補償價格，根據實際居住水平制定最低補償面積標準。
3.3打造綠色宜居新城區
]首先抓好公共綠地建設。公共綠地是城市園林綠化的精華，是打造藍天碧水綠城、實現環境治理和城市發展良性互動的關鍵所在。在建設工作中，加強歷史古跡的保護與再現，使之成為傳承文化與市民休憩的活動場所。同時構建綠化廣場和街旁綠地，使景觀更好，設施更齊，爭取更大的人均公共綠地面積。 其次抓好城中村居住區和道路綠化建設。在城市路網建設中，堅持道路建設與綠化“三同步”。在建設過程中，精心設計、精心施工，打造一路一景。從而為后續改造工程起到示范作用。
4結論
“城中村”改造實際上既是一個政府、房地產開發商、村民和城市等多方利益博弈的過程，也是涉及多種領域的巨大的系統工程。因此，城中村改造面臨的是多方面的挑戰，包含了經濟的，社會的，歷史的，文化的等多種元素的綜合。要真正解決問題，必須改善領導機制，加強社會保障，保護和尊重歷史，維護和改善環境，總之，要有一個綜合而辯證的對策。
參考文獻：
對城中村改造的建議范文4
關鍵詞：城中村城中村改造建設規劃
在城市化進程中，城市發展與城市內村鎮發展應是互為聯動的過程。近幾年來，隨著臨沂市主城區城市人口的不斷增長與區域面積的快速擴張，使許多社區仍然保留和實行農村集體所有制，并被城市建設用地所包圍，使主城區內形成城、鄉并存的二元結構，出現了“城中村”現象。“城中村”和城市在地域空間上呈現非融合的形態，這種非融合形態的相互交錯，導致城市形象受損，功能受到破壞。因此,如何較好地解決城市規劃區內“城中村”規劃建設的模式，是城市化進程中不可回避的問題。近幾年，臨沂市大力實施以“城中村”改造為重點的老城改造，加快推進現代居民小區建設和公用設施配套，從根本上完善城市功能、改善居民生活條件。結合開發區建設、濱河大道建設、市場改造提升、北城新區建設、涑河片區綜合治理等區塊改造重點工程，按照政府主導、統一規劃、區域統籌、配套建設、公開透明、依法辦事的原則，將“城中村”作為城市發展的重點和突破口，積極開展舊城舊村改造，改善了居住生活環境，促進了城市房地產業的發展，加快了城市現代化進程。
一、城中村改造過程中存在的問題
1、人口密度過高。目前，臨沂正處于快速城市化時期，大量農村剩余勞動力涌入城市。一方面，由于戶籍制度和城市住房制度的限制，外來人口只能將租賃房屋作為解決居住問題的主要方式；另一方面，城中村的房屋租賃價格遠遠低于城市商品房，更誘使外來人口向城中村高度集中。
2、建筑密度過大，布局混亂。受經濟利益的驅動，村民隨意搭建增建房屋，城中村建筑樓擠房密，高低參差不齊，空間布局混亂。有的城中村建筑密度達到70％以上，甚至達到90％，“握手樓”、“貼面樓”、“一線天”現象十分常見。
3、市政設施不足，公共服務設施欠缺。城中村大多道路不能滿足消防、急救、環衛等車輛通行。水、電管線混亂，公廁奇缺，在消防、抗震、抗臺風等方面存在隱患。此外，城中村的公共服務設施欠缺，文體醫衛設施和商業服務點不足。
4、環境衛生條件差。由于缺乏統一的規劃和管理，城中村排水排污、垃圾處理等市政設施不足，加之村民的生活方式并未根本改變，使得生活性和生產性污水就近排入河道或農田，固體廢棄物無序堆放。
5、社會治安混亂。城中村暫住人口過多、人口構成復雜、素質較低，加上出租屋分散、隱蔽、無人管理，使得城中村往往成為犯罪嫌疑人的隱匿處、邊緣人群的聚居點。綁架勒索、吸毒販毒、無證游醫等現象屢見不鮮，社會治安狀況堪憂。
二、城中村改造的主要模式
1．城中村整治
除少量市政公用設施外，基本不涉及建筑的新建，通過多種手段改善城中村的居住環境，包括：歷史文化遺存保護、建筑外觀改善、公共空間改善、市政公用設施改善、公共配套設施改善和道路交通設施改善。解決安全隱患和市政基礎設施不足問題是城中村整治的首要工作。
2．城中村改造
通過建筑物的拆除和新建等手段徹底改造城中村的建筑形態和居住環境，原則上改造必須滿足城市規劃和建設標準，改造后按照相關規定可以取得完全產權，且城中村空間形態基本上和城市一般社區相同。城中村改造通過改變物質空間形態的方式促進城中村社會組織形態等各方面的徹底改變，達到城中村與城市全面融合的目標。
三、城中村改造的規劃政策建議
臨沂市根據自身實際情況，對城中村改造做出了具體的規劃和部署。
1．充實城市總體規劃，調整近期建設規劃和完善控制性詳細規劃
(1)城市總體規劃要將城中村改造作為重要專題和內容之一。城市總體規劃應對建成區和城中村地區的建設做到統一規劃管理，統籌安排城鄉市政基礎設施和教育、文化等公共設施，解決外來人口的生活和居住空間需求。
(2)近期建設規劃避免只征用農用地而繞開農村居民點的城市拓展模式，妥善安排城中村改造項目的時序和規模。近期建設規劃要綜合考慮城市規劃區范圍內城中村的現狀、農用地和集體建設用地的土地產權屬性和范圍、整治或改造需求及可行性，統籌安排城中村地區未來的用地結構和空間布局。協調國民經濟社會發展規劃、土地利用總體規劃和城中村改造規劃及計劃等，統籌安排城中整治或改造項目布局、規模和時序，防止項目安排的任意性。在空間上合理安排待改造城中村的安置場所和回遷住房建設，解決村民的后顧之憂。
(3)控制性詳細規劃應覆蓋城中村，其規劃要求作為城中村土地利用和進入土地市場的前置條件?？蛇m當增加控規彈性，放寬利用條件，以便多元化地吸納資金，加快城中村改造的進程。
2．出臺城中村改造調查、規劃的技術規范
應出臺城中村調查的要求，明確調查的具體內容，包括：城中村現狀、問題及成因、村民改造的意愿、改造方式、資金籌集、運作模式、拆遷補償安置要求和配套政策建議等。制定城中村改造規劃及計劃的編制技術規范：城中村改造規劃包括城中村改造計劃和專項規劃；城中村改造計劃可分為市級和區級計劃，年度計劃和五年計劃，應包括：改造項目名稱、范圍、專項規劃編制情況、拆遷補償、改造后的用地結構、市政基礎設施和公共服務設施配套、參與改造的單位、資金籌集和優惠措施等；城中村改造專項規劃是對具體城中村改造項目進行規劃管理的依據，是改造項目審批的必備條件，應包括：城中村現狀、問題、改造的目標與功能定位、地塊劃分和規劃控制指標、建筑功能和空間結構、實施時序安排、運作模式、拆遷補償和配套政策等。
3．規范城中村改造計劃和專項規劃的編制與審批
市級城中村改造計劃由市政府有關主管部門與區級政府共同協商編制。區級城中村改造計劃由區級政府負責編制。城中村改造專項規劃原則上以原行政村為單位編制。城中村改造計劃和專項規劃由市政府有關領導小組和主管部門審批。
4．強化城中村改造項目的實施
城中村改造規劃和計劃的實施情況由編制單位定期向市有關領導小組和主管部門匯報；城市政府應對城中村項目的實施條件和參與城中村改造的開發機構的資質做出具體規定；城中村改造項目可逐步推行招投標方式確定開發機構；要加強城中村改造項目的合同管理，嚴格追究違約責任；監察部門對項目涉及公共利益的環節實施全程監督，確保國家、集體和村民的利益；加強規劃監督力度，對納入改造計劃和范圍內的城中村，按城鄉規劃建設統一管理的要求，實現城中村建設活動按“兩證一書”(《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設項目選址意見書》)審核管理、建設項目的有證跟蹤管理和違法項目的懲罰管理。
5．實施城中村地區的動態監測
對城中村改造的建議范文5
城中村是我國城市化進程中的一種特殊的地域現象，是在特定的歷史、經濟、社會、文化、政策背景下形成的非完全城市化的產物。目前我國的城市基本都有城中村現象，其中以珠三角、長三角、環渤海經濟區等經濟發達地區最為明顯。城中村改造是統籌城鄉戰略的重要組成部分，也是我國城市化進程的重要組成部分。因此，我國應加大力度進行城中村改建，以使其適應現有的經濟社會發展方式。
城中村與周邊城市地區相比，在建筑景觀、經濟特征、行政管理等方面有著明顯的差異，其特征表現為：
1、土地和建筑特征
城中村土地屬于集體所有制土地，基本以農村居民宅基地為主、其他建設用地為輔，農用土地較少。建筑物以村民家庭住宅樓為主，一般缺乏統一規劃，建筑密度和建筑容積率很高，違章建筑和私搭亂建多，城市基礎配套設施較為缺乏。
2、人口特征
本地居民職業結構與生存方式亦城亦鄉，人口構成復雜，外來人口居多，本地居民和外來人口形成相互隔離的二元社會，相互之間為房東和房客關系。
3、經濟特征
城中村村民主要的經濟來源是房屋出租收入、集體經濟分紅以及小規模的商業、餐飲業等服務業，外來人口以居住為主，部分在本村從事經營活動，房屋租賃及其衍生經濟成為城中村主要經濟模式。
二、現階段我國城中村發展中存在的主要問題
（一）城中村存在的主要問題
目前我國大部分地區都存在城中村現象，綜合其共有特點，可以看出城中村生活設施條件差，缺乏公共綠地空間，環境質量差，建筑物間距小，城市二元管理體制的存在和行政、管理體制的混淆和散亂，規劃滯后、管理落伍、建設混亂、市政建設和公共設施缺乏及其他問題，導致社會治安問題十分突出，經濟社會發展后勁不足，這些嚴重制約了城市整體服務功能的提高與生活質量的改善。
（二）城中村改建存在的問題
基于城中村存在的問題及其對我國城市化發展的消極影響，我國大部分地區開始提出并實施城中村改建的發展策略。然而，從近年來城中村改建效果并不明顯，而且存在著亟待解決的問題。具體表現在以下方面：
1、利益的非均衡分配問題
城中村建設的核心問題在于利益的非均衡分配，具體表現在以下幾個方面：
（1）社會資源分配的非均衡性。城中村以其廉價私房為外來人口提供居住場所，但城中村在基礎設施投入和城市建設管理方面存在嚴重不足，存在嚴重的消防、治安隱患，使城中村居民的生存條件極其惡劣。
（2）城市改造投資分配的非均衡性。區位條件好的舊村開發利潤較高，是城市房地產開發商的新寵，城市投資成本大量聚集。而區位條件相對較差的地區則面對著資金匱乏、投資不足、社會關注不足的困境，制約了其進一步的改造。
（3）補償分配的非均衡性。開發商和被拆遷人的利益分配沖突制約城中村的改造，兩種利益主體的相互博弈，延緩了城中村改造的快速發展，造成了大量社會資源的浪費，保障城中村改建過程中的各方利益。
2、城中村土地管理問題
效率與公平難以兼顧。在現行的土地制度下，由于有些地區實行以工補農政策，補貼按承包面積發放，導致有些村民不必要地承包土地，將承包土地作為領取補貼的手段不僅使城中村改造企業不堪重負，也造成社區間的收入水平難以趨同。而且，村民自發實行土地流轉，這在某種程度上更加深了城中村土地管理的難題，為城中村改建增加了難度。
3、有形改造與無形改造的非均衡問題
城中村改建過程中，過多的注意物質文明的發展，卻忽略了精神文明的提高。一些城中村村民沒有適應由村民向居民的角色轉變，在思想認識方面還存在著一些舊觀念、舊思想，導致有形的城中村外貌改造與無形的思想意識改造發展不平衡，制約了城中村的綜合發展。
基于城中村存在的問題及城市化改造過程中存在的主要問題，我們必須加大力度推進城中村改進的步伐，進一步完善城市規劃，實現城市發展的有序管理，逐步提高我國的城市化水平。
三、城中村改造的建議
城中村的改造，主要涉及政府、開發商、村集體、村民等行為主體，政府作用、改造形式、改造主體、籌資方式、拆遷補償方式、土地權屬變更、管理體制變更等諸多要素，這些要素的不同組合，在全國形成了一些比較典型的城中村改造模式，值得我們借鑒。但是基于城中村的不同情況、改造的特殊性和復雜性，各地區在進行改造時應與城市整體發展規劃相結合，并堅持"一村一策"的原則，本文將根據其共有特征針對不同的行為主體提出具體的建議。
（一）政府方面
政府作為城中村改造的規劃者、引導者、服務者、監督者，要充分發揮其組織、規劃、指導、服務和監督的職能作用，努力做到以下方面：
1、模式選擇
"城中村"改造中應采取"政府主導、市場化運作"的基本模式。政府牢牢把握改造方向，進行合理引導和適當調控；堅持"規劃先行"原則,在改造中對基礎設施、公共服務、城市風貌、開敞空間、綠地系統等進行全面調控；權力下放，主體下沉，讓各區政府成為"城中村"改造的組織者、協調者；綜合運用各項優惠政策，吸引投資者，調動村內居民的積極性和主動性。
2、法律保障
要根據城中村改造過程中出現的問題制定相應的法律、法規，做好法律宣傳，使人們更加懂法、知法、用法，依法保護自身的合法權益。在法律執行上，應加大力度，保證違法必究，保障各方利益及城中村改建各項事業的有序進行。
3、利益協調
政府要維護各方參與者的利益公平，特別是要維護廣大村民的根本利益。在城中村改造中，政府要照顧到村民的心理感受，考慮他們將來的生活保障等，做好拆遷安置工作。并保證開發商投資進行城中村改造中取得一定的經濟利益，只有這樣才能保障改造工作資金鏈的銜接，并保證城中村改造工作的順利進行。
（二）開發商方面
采用信托融資方式解決土地開發的問題。信托融資模式的構想是解決目前城中村改造融資結構單一的有效途徑，期待著新的融資模式能夠取得良性發展，形成傳統融資模式與新興融資模式相結合的格局，從而既能分散和降低銀行風險，又能使城中村改造走出目前的融資困境。銀行信貸長期內仍將是房地產融資的主要工具，其在城中村改造中也具有一定的現實意義。
（三）村集體和村民方面
城中村村名應積極轉變觀念，參與到城中村改建中來。發揮自身的主體性和能動性。"城中村"改造政策的執行關鍵在于村民的積極配合。村民參與到"城中村"改造執行計劃當中，及時準確地了解政策內容、政策目標、政策要求，這有利于政策執行資源的合理配置，減少政策執行過程中的資源浪費，將參與決策化為"城中村"改造政策執行的內在動力。
在城市化的發展進程中，應該堅持以人為中心推動城市化，創新城市化管理和城市治理模式。城中村問題的有效解決，必將推動我國城市化的發展。
參考文獻：
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對城中村改造的建議范文6
關鍵詞：城中村； 改造； 廣州； 發展策略； 政策研究
Abstract: Based on the background analyze of In-city village renovation in Zhujiang Delta, and discuss the emphases, difficulties, mode and route in Guangzhou In-city village renovation. On example of Tangxi-In-city village, analyze the society and economy development, prospect the renovation which it brings forward the assumption and conception.
Key words:in-city village； renovation；Guang-
zhou； developmental strategy;politic investigate
中圖分類號：TU984.17
文獻標識碼：A
文章編號：1008-0422（2008）09-0114-04
1概念理解
“城中村”已經演化為“為城市流動人口提供廉租房的低收入社區”，是有序的、自組織的“類單位制”的社會經濟運行系統，城中村不同于“貧民窟”。
2改造遇到的問題與難點
2.1 形成原因
① “城中村”保留了以家庭為單位、以宅基地為基礎的居住用地，失去了耕地的村民利用耕地補償金建造的高密度的、用于出租的“牽手樓”，適應了大量流動人口進城后對低租金住房的需求，同時亦增加了村民的經濟收入。政府“繞開村落”的空間拓展思路，使這里被城市建成區所包圍，呈“鑲嵌狀”散布在城市新建職能分區內(甚至在城市CBD周邊地區)的“城中村”恰恰提供了低收入住房，并使流動人口的居住地和工作地相重合。譬如天河區新CBD核心地帶“崗頂―天河城―中信廣場”周邊的石牌、林和、冼村等4個“城中村”聚居了10余萬流動人口。
② “城中村”是“有根的”，具有“空間固著性”。它是一個以血緣、親緣、宗緣、地緣、民間信仰、鄉規民約等深層社會關系網絡構架的村落鄉土社會生活共同體，具有血脈傳承和對村落舊址的歷史歸屬感。
③ “城中村”已形成了適應市場需求的、有效運作的“類單位制”的社會經濟系統。以村委會為管理層的村集體經濟實行“類國有企業的單位制式”的塊狀管理，全面負責社區生活，其管理是有序的。從廣州市“城中村”運作來看，政府并未從資金上對“城中村”的公共服務做出補貼。
④ “城中村”這種居住模式將是長期的。目前我國大城市流動人口聚居模式有三種：一是以地緣、業緣為紐帶的聚居。二是外來人口以集體戶的形式，在企業集體居住，形成當地人口與外來人口分開居住的“二元社區”，多分布于勞動密集型企業集中地；三是快速城市化地區的“城中村”，珠江三角洲大中城市最為明顯。實質上中國進城的“農民流動人口”處于“無限供給狀態”。
2.2政府改造遇到問題
① 要在“城中村”土地補償和村民安置方面支付巨額經濟成本和社會成本。②在信息溝通方面，存在著“信息不對稱”，政府、村委會、村民二者的切實交流成為關鍵。③在產權方面，“城中村”房屋產權既清晰，又不清晰，原則的清晰和數據的模糊并存，需要摸清家底。④在資金來源方面，應放棄“補償”這種運作模式。⑤從利益入手：改造城中村給什么人帶來利益？什么人會有損失？哪一部分人的利益重要？⑥“城中村”成為“問題村”，即在土地利用、建設景觀、規劃管理、社區文化等方面表現出強烈的城鄉差異及矛盾，影響城市的建設質量和發展秩序。物質空間雜亂無序、成為城市社會的藏污納垢之地、地下非法經濟屢禁不止、出租屋和流動人口難于管理，使其成為“社會―經濟塌陷帶”。
3廣州市“城中村”改造模式的再思考
3.1 改造思路分析
“城中村”的演變和形成歷史各不相同，非常復雜和多樣化，各地也出現了不同的改造思路和模式與之相適應。歸納來看，主要有：
①通過“拆遷―補償―重新安置”的途徑，從分散、混雜、設施不足、居住環境差的傳統農村聚落，轉變為有序、設施完善、環境宜人的現代化人居環境；（張建明(1998)、敬東(1999)等專家提出）
②自上而下的“撤村改制”模式，即用城市管理體制取代農村管理體制，期望通過“城中村”集體經濟的社區型股份合作制調和“城中村”的城鄉二元結構，建立城鄉統一規劃管理體制，改善人居環境，促進城鄉協調發展。（房慶方(1999)和鄭靜(2002) 等專家提出）
這些改造的觀點和模式被城市政府廣泛地接受，開展了如“社會主義新農村建設”、“村改居”等實踐工作，取得了一定效果，但從各大城市的城中村改造進程來看，大多數的城中村改造停留在策劃、規劃等初級階段，即使是“試點”的工作推進也十分艱難。
3.2 珠三角“城中村”改造實踐分析
①廣州市：改造策略：按照“先行試點、積極穩妥”的原則。
第一步是轉制。選擇位于中心城區的7個自然村作為改造試點，采取“一村一策”的辦法，取得經驗后，逐步在全市范圍內開展。分兩步走：第一步：把城市建成區內的城中村農民轉為居民，把村委會轉成居委會，同時把原來屬于農民所有的集體土地轉為國有土地，把原來由村委會管理的集體經濟轉為由集體法人股東和個人股東共同持股的股份公司，把城中村納入城市一體化管理，并逐步把市政、環衛、供電、供水、供氣以及治安等納入城市管理范疇，施行統一管理。第二步是有步驟地推進城中村物質環境的改造。結合各村的實際情況和周邊城市建設編制舊村改造規劃，改造主要形式是新的農民公寓建設和舊村改造相互結合。以村集體為主導，“三個一點”落實資金。以村集體和村民個人出資為主，市、區兩級財政視情況，對編制規劃設計方案及建設事業公共設施、基礎設施給予適當支持。市政府在資金問題上不允許房地產開發商插手。
②珠海：市場運作為主導政府給政策的策略，珠海市在城中村改造中政府沒有直接投入一分錢，而是巧用市場之手，通過定原則、定規劃、給政策，引入競爭機制吸引房地產商投資舊村改造。通過政策借力改造城中村，是珠海開展城中村改造的重要舉措和成功經驗。這種探索和實踐也為進一步推動公共設施與服務市場化改革提供了借鑒，是經營城市的一種有益探索。
③深圳：深圳市從1997年開始嘗試改造城中村，按每鎮一村的辦法試點，“以政府為主導、規劃全面、制度跟上”是深圳市城中村改造的經驗與特點。規劃中以土地系統控制為核心，以合理引導鄉村工業相對集中發展，村民住宅聯建統建為基點，逐步摸索出一條“經濟、建設、環境協調發展”的農村城市化之路。
3.3 “原位改造低收入廉租住房社區”的改造思路
廣州市“城中村”改造所堅持的“兩個原則”和“四項轉制”是正確的，不要異地新建農民公寓，應實行“原位改造”，尤其對位于中心城區的“城中村”，應通過改變其物質空間模式，最終構建保證“城中村”村民及集體物業收益來源的空間系統，其關鍵是繼續讓其發揮為低收入流動人口提供住房的功能。
“城中村”的“原位改造”在保持其出租屋經濟和集體物業獲利空間的基礎上著手物質空間改造，遇到的難題集中在信息溝通、產權界定和資金來源等方面。在信息溝通方面，存在著“信息不對稱”，村委會和村民掌握著詳細的基礎數據，而相關規劃及法律規章制度的絕大部分則掌握在政府手里（如圖2）。這種不對稱造成政府和村民互不信任，難以磋商。政府、村委會、村民兩者的切實交流成為關鍵。在產權方面，“城中村”房屋產權既清晰，又不清晰，原則的清晰和數據的模糊并存，需要摸清家底。在資金來源方面，應放棄“補償”這種運作模式，因為原位改造僅僅是物質空間的調整，不改變其出租屋和集體物業經濟，政府只是擔當管理者的角色，既不謀其區位，也不謀其利益，因而“補償”是不必要的。
4廣州城中村實例研究――以棠涌村改造社會經濟發展策略和政策研究為例
4.1社會經濟發展對策
①分析和評估村集體物業的發展變化情況，提出新背景下農村集體經濟今后發展的動力來源和發展方向問題，并提出村經濟發展轉型和提升村集體公司經營能力的具體建議；②評估現有村委及集體公司的職能，以及與市區兩級政府在基礎設施、社會服務設施和保障體系的投資分配情況，以保障村民收益不降低為基點制定合理的補償安置標準（包括人均合理占地指標、需確權用地量、貨幣及實物補償比例、安置面積等）；③對未來村級公共服務設施和基礎設施建設，教育、治安、民政、衛生、社會保障等方面的公共支出進行核算，提出集體經濟發展和社區建設與城市發展的銜接建議。
4.2配套政策設計
①在現狀調研、村民意向、政策條件和經驗參考基礎上，研究提出適合當地實際的可行的改造模式；②針對會涉及到的周轉安置用地、白云新城核心區內的集體留用地、原住民生活用地、集體建設用地、歷史用地以及違法用地等不同類型用地提出具體的調整和處理措施，包括開發措施以及相應政策（如土地置換）等；③研究城中村原住民在改造后的就業和社會保障問題，制定相應的就業扶持辦法以及就如何將原住民納入城市同一的社會福利保障體系方面的內容提出可操作性的方案。
4.3主要社會問題的解決
①就業問題：廣州失業率統計指標新增加的2%中，“城中村”的“村改居”居民占了很大的比重。其主要原因是：“城中村”居民長期游離于城市的就業體系之外、集體經濟分紅和個人出租屋收入可觀、35 歲以上的居民缺乏文化教育和勞動技能、20 多歲的年輕人存在著“眼高手低”的心理障礙等。
解決方法：針對上述情況，在改制中全面推行勞動預備制度，各區勞動就業培訓機構為“城中村”居民開設了專門培訓。政府還充分利用市、區、街道、社區居委會4 級勞動就業服務網絡，為“農轉非”居民提供推薦就業服務?！俺侵写濉本用窨梢院统鞘芯用褚粯?，享受政府的“一三一”服務，即“一次就業培訓，三次工作介紹，一次推薦就業”。改制使“城中村”居民就業納入社會再就業工程，為“城中村”居民改變以前的靠集體分紅和出租房屋的謀生方式提供了機遇。實現謀生方式的職業化，是“城中村”居民從農村居民轉型為現代意義的城市居民的最重要的標志。
②社會保障問題：由于各村的經濟發展水平差異較大，大多數村仍然沿用原來農村體制下的保障供應制度。目前實現全體“村改居”居民集體購買社會養老保險的只有海珠區的聯星村和白云區的三元里村等少數村?！俺侵写濉惫苍O施的發展也相對落后，公共設施配套水平與城市規劃的標準還存在較大差距。村民由于長期依賴于集體分紅和出租屋收入，在社區轉型期存在著患得患失的心理，不信任政府政策。
解決方法：在過渡時期，引導、鼓勵農民參加商業醫療保險，以降低村的醫療保障風險，減輕村集體經濟負擔，以利于加強醫療支出監管和減少醫藥資源浪費。其醫療保險費用來源，參照合作醫療的做法，實行集體、個人各出一點的辦法。
③環境生態問題：主要表現在：景觀和居住環境日益惡化；環境監督和管理工作滯后；河涌整治還任重道遠；海珠區萬畝果樹林的保護措施還需加強；“城中村”采石場整治和復墾工作還面臨著很多困難；公益林和綠化隔離帶的建設和維護不到位。
4.4 轉制后的集體經濟組織發展
改制前的集體經濟體制存在著限制資產的流動和優化組合的問題?！肮煞莺献髦啤睂嵭小耙蝗艘黄薄保迕窆蓶|一般沒有決策權，股份可以繼承，但不能轉讓、退股和抵債。這種產權的占有和收益具有集體的“封閉性”它不允許以外部資金的注入來改變產權結構和分享收益。這種單位利益的排他性和對內部福利的追求，增強了內部的凝聚力，卻限制了資源的流動和增加了公共物品管理的成本。
2002 年出臺的改制政策規定，農村集體經濟組織轉制為股份制企業(公司)。撤銷“城中村”村委會的同時，改變原村集體經濟組織政企不分的狀態，將其轉制成為由集體法人股東或個人股東持股的股份制企業(公司)。從整體意義上看，“城中村”企業作為維系村民的社區成員身份的紐帶功能不會改變，但是在局部意義上，經股東大會同意后，可以通過成立風險性的投資公司，按照現代企業的模式進行投資和經營，從而維護了社區資產和消除“封閉性”之間的平衡。
4.5改造方式
①物質空間改造方式
“新建農民公寓” 與“舊村改造”相結合，改造根據農民公寓建設進展情況安置村民后再逐步實施。
“新建農民公寓”，安置本村搬遷村民，為舊村改造創造條件，此用地為該村原有自留用地。而“舊村改造”，基礎設施建設和自來水供應問題，以及清理村內兩旁的違章建筑，各類飄蓬、招牌廣告、整治防盜網，清理“六亂”現象及屋頂陽臺雜物，外墻整治穿衣帶帽，逐步增加綠化、路燈和消防設施的設置，安排市政排污設施的建設。
所產生問題：“異地新建農民公寓”看似為村民提供了漂亮舒適的住宅，但村民失去了原來村落區位所具有的巨大經濟價值――出租屋、集體物業以及觸手可及的謀生機會。況且富裕的“城中村”村民已有足夠資金購買自己所中意的商品房，新建農民公寓對其并沒有吸引力?！俺侵写濉?，應通過改變其物質空間模式，最終構建保證“城中村”村民及集體物業收益來源的空間系統，其關鍵是繼續讓其發揮為低收入流動人口提供住房的功能。
②對社會形態的改造
改造兩部分人：村民――不僅是身份轉變，倉促的改造進一步邊緣化。低收入人群――廉價出租屋。
三個問題：就業問題（一次就業培訓、三次工作介紹、一次推薦就業），社會保障問題（養老保險醫療保險）、環境生態問題（公共服務――環衛、治安、市政維護）。只有這樣才能打破現有的地緣、血緣結構，最終在文化上、行為方式上、價值觀念上將村民塑造成為真正的城市居民，實現社會形態和村落經濟經營形態的變革。文化推進――把“城中村”人的思想和行為融入城市文明。
③中心村規劃：a. 在規劃村生活范圍內征地建設村民新村。b. 村民新村的籌資方式基本上按照1∶1∶1 的原則，由銀行貸款、村委會出資和村民戶集資3 部分組成。c. 拆除舊村的舊房由村委會按建筑成本價購回。被拆除的舊村用地在修建性詳細規劃尚未完成時，由村委會作為經濟發展用地使用。d. 村申請的政策優惠有，按村的申請批準征用建設村民新村的用地；由區政府負責完善市政基礎設施接入；免除市政配套費和有關稅費。e. 新建村民新村的建筑容積率控制在2.0 以內，要求安置村民依據的異地安置調節比為1∶1。建設村民新村的開發方式：主要由村委會組織實施，在適當的時候，要求允許村以土地入股，引進開發商資金。
5結論與展望
廣州城中村改造還在如火如荼地進行，離2010年158個改造完畢的目標還有很大的差距，廣州市實施“中調”戰略。要結合珠江新城、白云新城等新區建設、河涌整治等來進行城中村改造。而新社區及廣州新城建設的推進，也為“中調”留下了更多開發空間。
參考文獻：
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