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項目實施管理方法范文1
【關鍵詞】施工管理；現代化；方法
隨著項目的增多，項目的施工管理工作變的越來越重要，而應用現代化管理方法就行施工管理至關重要，下面就簡單進行一下論述。
1堅持科學的項目施工管理體制
1.1 堅持科學的項目組織結構，建設一流的項目施工管理團隊。項目組織結構應按照項目的所在地域、規模、結構、技術復雜程度組建，項目經理應有彈性的、可變的、動態的，其人員隨項目管理的需要而有序流動，根據工程項目的規模、特點、工期的長短、企業應對該工程的期望目標成立項目組織機構，項目經理作為項目整個實施過程的管理核心，一定要懂技術、善管理、敢創新、精算帳、會經營。其他各生產組、材料動力組、技術質量組、安裝組、財務勞資組、經營預算組、行政后勤組的人員從年齡、知識結構、施工經驗、數量上配備合理。實現項目管理人力資源的優化。
1.2 堅持優化和動態地組建項目團隊 。項目團隊應本著“目標統一、管理跨度和層次簡單、精干高效、具有彈性”的原則組建。項目團隊應堅持三個“一次性”的科學定位，即：項目團隊是一次性的施工生產臨時組織機構；項目是一次性的成本中心；項目經理是一次性的授權管理者，項目完工后項目團隊解體。項目團隊成員在接受項目經理領導的同時還應接受項目管理公司職能部門的指導、檢查、監督和考核，項目團隊內部不提倡搞項目股份合作制，以免造成公司管理失控，資產流失等經濟損失；目前在推進項目管理體制改革中個別工程項目把項目管理搞成個人承包，使項目團隊嚴重錯位，出現了項目團隊留利，購置生產資料，造成項目經理部固化，嚴重弱化了項目管理公司法人層次的宏觀調控和項目管理公司的總體經濟實力。
1.3 堅持項目經理責任制。項目經理要以領導項目全體成員實現項目目標為已任，保證項目在預算范圍內按時、優質、高效地完成任務，從而實現項目管理的目標，項目經理有權決定項目內部具體的分配方案和分配形式，制定合理的激勵措施，但工程主要材料采購、資金回收與使用等權力應集中于項目管理公司。
1.4 建立和健全項目部各項規章制度和運行管理，根據管理體系對所確定的目標進行量化分解到每一個班組、明確每一個人的職責和安全生產責任制。讓每一個員工都知道自己是干什么、怎樣干、干到什么程度。使整個項目施工團隊做到人人目標明確、思想統一、步調一致。
1.5 堅持生產要素的優化配置。在項目管理過程中要加大科技投入，提高技術裝備水平，加強公司經營管理人員技術培訓，推廣應用新技術、新工藝、新材料、新設備，提高工程建設的科技含量。這是項目管理公司的能量和競爭實力的體現，也是我國建筑改革的出發點、立足點和著眼點。
1.6 收入分配要與每個人的績效考核掛鉤，制訂目標責任約束措施和激勵機制，充分調動每一員工的積極性。因此，在項目實施前由項目經理牽頭，對工程項目各主要階段要實現的目標制訂分階段崗位目標責任的獎懲措施，并落實到具體人員和班組，在項目實施過程中根據每一員工或班組崗位責任目標，逐周進行一次檢查，逐月分階段進行一次考核，考核其完成工作目標情況、質量達標情況、與其他班組配合情況、為實現項目管理目標和創新建言獻策情況、為實現成本控制所做的貢獻情況、業主單位和監理公司的反映情況，兌現崗位目標責任績效獎懲條例，真正實現按勞分配獎優罰懶。
2現代化施工管理技術
在施工質量控制方面，要求狠抓細部，創建過程精品，在施工質量管理方面要始終注重“過程”、“細節”和“抓落實”。要建立健全項目質量保證體系，確定質量目標，進行目標量化分解，形成全員質量管理體系，要讓全體員工牢固樹立“百年大計、質量第一”的意識，明確質量終身責任制的義務，使干好工程質量責任落實到人，并制定詳細的質量管理過程獎罰措施，還要加強技術指導工作，做到策劃先行，使每道工序都要做到有方案、有措施、有交底，明確標準，明確要求，項目部技術質量組還要根據工程總的質量目標和項目管理策劃紀要，編制切實可行的施工組織設計和分項工程施工方案，施工工長要對工人進行詳細的操作技術交底，對一線施工班組工人要進行施工前培訓。在現代化施工管理中還要把好原材料和半成品的質量關，材料組應加強對材料質量的把關和材料分供方的調查評價，所有大宗材料都必須招標采購，材料供應商必須是本企業合格材料分供方，技術質量組對所采購的材料，要檢查其外觀、品質，檢查廠家企業資質、出廠合格證、檢驗報告，按規定做好材料的檢驗和試驗工作，并對進場材料做好標識，防止不合格的材料混入工程實體施工中。要把質量管理和技術進步結合起來，依靠新技術、新材料、新工藝來提高工程質量，加快工程施工進度，降低工程成本。同時針對施工中存在的施工難點、技術難題、質量控制難題等成立QC小組進行攻關，創建優秀QC成果。
在施工成本進度控制方面，現代化施工管理要求堅持“項目管理公司是利潤中心，項目是成本中心”的原則，正確處理項目管理公司與項目的經濟利益關系，項目成本控制就是在項目成本的形成過程中，對生產經營所消耗的人力資源、物質資源和費用開支進行指導、監督、調節和限制，把各項生產費用控制在計劃成本范圍之內，保證成本目標的實現。項目經理是項目成本控制第一責任人，應及時掌握和分析盈虧狀況，并迅速采取有效措施。
控制項目施工成本的措施歸納起來有三大方面：組織措施、技術措施和經濟措施。首先，項目經理應全面組織項目部的成本管理工作，項目經理部的各部門和班組都應精心組織，為增收節支盡職盡責，其次，應制訂先進的、經濟合理的施工方案，以達到縮短工期、提高質量、降低成本的目的，最后還要加強和改善施工現場人員組織、節約并合理使用材料、正確調配機械設備、精減管理機構。
在安全管理控制方面，要求安全管理，要堅持“安全第一、預防為主” 的方針。樹立“以人為本、關愛生命”的思想。安全管理要從組織上加強安全生產的科學管理，建立企業的安全責任制度；建立健全各級、各部門、各系統的安全生產責任制，做到安全生產，人人有責；采取各種安全技術措施，改善勞動條件，消除施工中的不安全因素；采取積極有效的預防措施，做好各類事故的調查和分析處理。另外，施工項目的安全控制，必須根據具體項目的性質、施工的條件來制定安全控制措施，可采取政策規范的控制、安全生產權力的控制、團體壓力作用等。項目部必須制定適合于本項目的安全計劃，依法加強對項目安全的管理，執行安全生產責任制，采取有效措施，杜絕安全生產事故的發生。
結語
綜上所述，隨著社會的不斷進步，將現代化管理辦法應用到工程施工管理是非常有必要的，這樣可以通過工程項目的實踐和創新，不斷豐富和提高現代化管理水平，促進工程進度和工程質量的提高，本文只是簡單談論了一些這方面知識，要想做好做精，我們還需在工作中不斷的學習，不斷的探究。
參考文獻：
項目實施管理方法范文2
關鍵詞：進度控制 成本管理
1園林施工項目進度控制
1.1園林施工項目進度控制方法、措施和主要任務
1.2.1園林施工項目進度控制方法
園林施工項目進度控制方法主要是規劃、控制和協調。規劃是指確定施工項目總進度控制目標和分進度控制目標，并編制其進度計劃?？刂剖侵冈谑┕ろ椖繉嵤┑娜^程中，進行施工實際進度與施工計劃進度的比較，出現偏差及時采取措施調整。協調是指疏通、優化與施工進度有關的單位、部門和工作隊組之間的進度關系。
1.2.2園林施工項目進度控制的措施
①組織措施：a.接到中標通知書后，在業主、監理工程師規定的時間內將人員、設備按計劃全部到位；b.認真熟悉施工規范和合同條款，明確承包人義務和責任，全面完成組織準備工作，認真進行施工技術準備。搭建各類必須的臨時生產輔助設施，保證在投標文件規定的開工日期前完成所有準備工作；c.承擔該工程的項目經理駐施工現場，如有特殊情況須臨時離開現場時，事先應征得業主及現場監理的同意后并妥善安排好現場工作才可以離開。
②技術措施：a.優化施工組織設計，按照工序、工藝合理劃分施工段，根據互不干擾的原則組織施工作業；b.采用動態施工計劃網絡管理，明確進度管理目標，優化網絡設計，并在施工過程中實行跟蹤落實，并根據實際施工狀況不斷修正完善；c.充分利用現場有利地段堆放材料，加快材料周轉；d.提高施工機械化程度，充分發揮專業施工企業自身的優勢；e.嚴肅施工紀律，嚴格執行施工組織設計的各分部分項施工方法及進度計劃，確保各分項工程，尤其是關鍵工序做到切實地按施工進度計劃的工期要求逐步逐項實施。
2園林施工項目成本管理
2.1施工項目成本控制要貫穿園林工程建設的全過程工程項目的成本分為直接成本和間接成本：直接成本主要是工料機三項費用和其他直接費；間接成本是現場經營管理費，這些成本可以在施工預算中并在會計預算時反映記錄，我們稱之為顯性成本，這是較為明顯并容易控制的。
2.1.1體制成本體制成本是項目管理體制落后、不符合項目法施工原則，不順應項目管理規律，不適應市場競爭需要的傳統管理體制，造成機構重疊，層次過多，隊伍龐大，人浮于事引起的效益低下，費用增加。
2.1.2機制成本機制成本為用人、分配激勵、監督約束等方面的方針政策、規章制度和配套措施不健全、不完善、不合格、不落實，導致管理混亂，決策失誤，質量優劣等所造成經濟損失而增加的成本。
2.1.3素質成本素質成本是項目管理人員素質較差，造成決策失誤、管理失控、效率低下并造成項目增量成本或發生很大的機會成本。
2.2降低園林施工項目成本的途徑和措施
降低園林施工項目成本的途徑，應該是既開源又節流，或者說既增收又節支。只開源不節流，或者只節流不開源，都不可能達到降低成本的目的，至少是不會有理想的降低成本效果。
2.2.1認真會審圖紙，積極提出修改意見在園林項目實施過程中，施工單位必須按圖施工。但是，圖紙是由設計單位按照用戶要求和項目所在地的自然地理條件（如水文地質情況等）設計的，其中起決定作用的是設計人員的主觀意圖，很少考慮為施工單位提供方便，有時還
可能給施工單位出些難題。因此，施工單位應該在滿足用戶要求和保證工程質量的前提下，聯系項目施工的主客觀條件，對設計圖紙進行認真的會審，并提出積極修改意見，在取得用戶和設計單位的同意后，修改設計圖紙，同時辦理增減賬。
2.2.2加強合同預算管理，增創工程預算收入①深入研究招標文件、合同內容，正確編制施工圖預算：在編制施工圖預算的時候，要充分考慮可能發生的基本成本費用，包括合同規定的屬于包干（閉口）性質的各項定額外補貼，并將其全部列入施工圖預算，然后通過工程款結算向建設單位取得補償。也就是：凡是政策允許的，要做到該收的點滴不漏，以保證項目的預算收入。我們稱這種方法為“以支定收”。②把合同規定的“開口”項目，作為增加預算收入的重要方面：一般來說，按照施工圖和預算定額編制的施工圖預算，必須受預定額的制約，很少有靈活伸縮的余地："開口"項目的費則有比較大的潛力，是項目創收的關鍵。③根據工程變更資料，及時辦理增減賬。
2.2.3制訂先進的、經濟合理的施工方案施工方案主要包括四項內容：施工方法的確定、施工機具和選擇、施工順序的安排和流水施工的組織。施工方案的不同，工期就會不同，所需機具也不同，因而發生的費用也會不同。因此，正確選擇施工方案是降低成本的關鍵所在。
2.2.4落實技術組織措施落實技術組織措施，走技術與經濟相結合的道路，以技術優勢來取得經濟效益，是降低項目成本的又一個關鍵。
一般情況下，項目應在開工以前根據工程情況制訂技術組織措計劃，作為降低成本計劃的內容之一列入施工組織設計，在編制月度施工作業計劃的同時，也可能按照作業計劃的內容編制月度技術組織措施計劃。為了保證技術組織措施計劃的落實，并取得預期的效果，應在項目經理的領導下明確分工：由工程技術人中訂措施，材料人員供材料，現場管理人員和班組負責執行，財務成本員結算節約效果，最后由項目經理根據措施執行情況節約效果對有關人員進行獎勵，形成落實技術組織措施的一條龍。
2.2.5加強質量管理，控制返工率在施工過程中，要嚴把工程質量關，始終貫徹“百年大計，質量第一”的質量方針，各級質量自檢人員定點、定崗、定責加強施工工序的質量自檢和管理工作，真正把質量管理貫徹到整個過程中。采取一切可能的防范措施，消除質量隱患，做到工程一次成型，一次合格，杜絕返工現象的發生，避免因不必要的人力、物力、財力的投入而加大工程成本。
2.2.6組織均衡施工，加快施工進度凡是按時間計算的成本費用，如項目管理人中的工資和辦公費，現場臨時設施費和水電費，以及施工機械和周轉設備的租賃費等，在加快施工進度、縮短施工周期的情況下，都會有明顯的節約。除此之外，還可從用戶那里得到一筆相當可觀的提前竣工獎。因此，加快施工也是降低項目成本的有效途徑之一。
為了加快施工進度，將會增加一定的成本支出。
2.2.7降低材料成本材料成本在整個項目成本中的比重最大，一般可達70%左右，而且有較大的節約潛力，往往在其他成本項目（如人工費、機械費等）出現虧損時，要靠材料成本的節約來彌補。因此，材料成本的節約，也是降低項目成本的關鍵。節約材料費用和途徑十分廣闊，大體有：①節約采購成本-選擇運費少、質量好、價格低的供應單位；②認真計量驗收-如遇數量不足、質量差的情況，要進行索
賠；③減少資金占用-根據施工需要合理儲備；④加強現場管理-合理堆放、減少搬運、減少過夜苗和苗木損耗；⑤改進施工技術-推廣新技術、新工藝、新材料。
2.2.8提高機械利用率機械使用費占項目預算成本的比重并不大，一般在5%左右。但是，預算成本中的機械使用費，是按機械購建時的歷史成本計算的，而且折舊率也偏低，以致實際支出超過預算收的虧損現象相當普遍。對項目管理來說，則應聯系實際，從合理組織機械施工、提高機械利用率著手，努力節約機械使用費。
項目實施管理方法范文3
【關鍵詞】項目管理；建筑工程；問題；方法
作為建筑企業在競爭激烈的建筑市場上進行發展的窗口，工程項目管理使其生產和經營活動開展的前沿陣地和基本單位。另一方面，作為企業管理的基礎，工程項目在施工管理中的質量和水平是對企業信譽和形象的直接反映，對企業的經營效果經營成效具有直接影響。因此，在實際施工過程中，對自身項目管理的問題進行分析，并制定出有效的解決對策十分必要。
一、項目管理常見問題
通過調查研究發現，建筑工程企業在施工中常見的項目管理問題主要包括以下幾方面：
（一）資源管理問題
在建筑施工中，建設單位在資源管理方面相對較為薄弱。一些單位對專業的資源管理人才較為缺乏；一些單位對應有的各種方法、措施及制度等較少制定。在工作中，項目經理對管理項目應具備的安全意識、質量意識、技術意識、法制意識及系統知識等較為缺乏，一些項目經理其自身的團隊意識比較薄弱，有時甚至會有著較嚴重的個人英雄主義，因而使員工的創造性、積極性和主動性受到挫傷。另一方面，在管理材料和機械設備等方面，相關單位也具有較大問題，一些建設單位在內部對租賃站、租賃公司等進行了建立，使周轉材料、機械設備等內部資源得以實現市場運作，然而，在安全管理和安全意識較為淡薄，機械設備的超負荷使用現象嚴重，因而使安全隱患較多。
（二）管理模式問題
在管理模式方面，我國的大部分工程項目對計劃經濟體制常用的管理模式進行了繼承。利用硬性指令和行政手段對科學的管理方法進行代替，因而使建筑施工企業難以結合工程項目進行的具體情況對生產要素進行優化配置，從而使企業利用資產的效率不斷下降，成本快速上升。
（三）責任人分配問題
近年來，我國落實項目法人制的進程仍然存在著較大的死角。部分項目在運行主體和建設投資方面體現出多樣化現象，具體表現為項目籌資、管理、建設、還貸和運營一體化。還有一部分項目則是運營、還貸由一個單位進行，而籌資建設則是由另一單位進行。
（四）安全管理問題
建筑工程項目在規范化安全管理方面存在著較大問題，因而使安全隱患諸多出現。通過對建筑工程事故進行統計分析，超出一半的事故是由違反勞動紀律、違章操作、違章指揮等“三違”原因造成的，特別是違章作業。目前，盡管在長期的施工建設中，部分職工已經具有了較為豐富的安全經驗，企業在各崗位上也逐漸具有完善化的安全操作規范。然而，在對新設備、新攻擊、新技術和新材料進行應用的過程中，原有的安全操作規范難以對現代施工需要進行滿足，因而使安全與生產存在脫節現象。
二、解決方法分析
根據項目管理常見的問題，可以運用以下方法進行解決和處理：
（一）安全管理的強化
1、要對安全管理體系的科學性、安全管理機構的健全性和安全管理制度的完善性進行保證，從而使安全生產的最關鍵、最基本因素得以確保。作為高效運行項目安全管理的基本保障，安全管理機構的健全性和安全管理體系的科學性能夠對高效性、成效性的安全管理工作進行保障，能夠對安全管理目標的實現提供保障。因此，要鼓勵各單位、各部門相關人員對自身的安全責任進行認真切實履行，在盡職盡責的工作中使生產安全得以保證；要強化建設和落實制度的力度，使相關部門制定的安全防護措施和安全技術措施得以切實實施，從而使生產安全得以最終保證，使職工的健康和安全得以保障。
2、要對安全施工專項方案和安全技術措施進行制定。在進行施工組織設計時，要對相關安全技術措施進行制定，制定的安全施工專項方案和安全技術措施需要根據相關規定進行，并向承包單位進行報審，經通過后還要提交總監，獲批后才能進行實施。對于危險性較大的分項分部工程，如模板、腳手架、降水與基坑支護、土方開挖工程等，要對其安全施工專項方案進行編制。同時，對于高大模板工程、地下暗挖工程和深基坑等工程，指定的安全施工專項方案需要由專家進行審查和論證，獲批后才能進行實施。
3、要對安全教育進行強化。要對“三級安全入場教育”制度進行嚴格執行。新進工程需要經過班組、項目部和公司三級安全教育，獲得考試合格證后才能進行上崗操作；對于變換工種、轉崗的部分作業人員，要對其進行安全操作知識和操作技能的教育，獲得考試合格證后才能進行上崗作業；管理人員則要根據相關規定定期進行安全培訓學習。另一方面，要對職工的專業性、經常性，特別是階段性、季節性安全教育進行強化；要對新材料、新工藝、新技術、新結構、新設備等進行安全知識的教育培訓；要對特殊技術措施、重要設施設備、生產重難點等相關安全技術措施進行安全教育培訓。
4、要對應急救援預案進行加強，對傷亡事故進行解決處理。建設單位項目部要對安全事故的相關應急救援預案進行制定，對應急救援組織進行建立，對應急救援人員進行配備；要對應急救援設備、器材等進行配備；要對應急救援演示定期舉行；要對職工傷亡事故的結案制度管理、調查、處理和報告管理進行強化。其中，在對應急救援預案進行制定時，要將項目、單位的實際情況作為參考依據。
（二）管理組織結構的創新
在機構設置方面，為使工作得以順利開展，在施工項目實施中進行決策的項目經理部可以對施工管理部、工程技術部、市場合同部等進行設立。其中，施工管理部的主要職能作用為：根據合同約束，對現場成本控制、資源配置、施工安全、施工質量、施工技術及施工進度等進行全方位的協調管理與組織實施。工程技術部的主要職能作用為：對計劃統計、勞動力配制、施工組織設計、技術管理及生產調度等工作進行負責。市場合同部的主要職能作用為：對結算管理、成本管理、財物管理、計劃管理和合同管理等工作進行負責。
（三）項目管理責任制的推進落實
首先，項目經理要在自身授權范圍內對甲乙雙方，當地政府部門，設計方、監理方、分包方與總包方等關系進行協調和處理，從而使工程項目的有序、協調實施得以保證。其次，要對系統的項目管理規章制度和責任體系進行建立健全；對各施工生產單位、承包建設企業及項目管理責任人的相關管理責任進行明確；對項目管理行為進行規范；對項目管理獎懲辦法和核算方法等進行制定。同時，還要對各級項目經理的培訓進行加強，可以運用在職培訓、模擬工作、課堂指導等方式對其進行培訓，從而使其業務能力和綜合素質得以全面提高。再次，對于在工程實踐中具有出色表現的中青年技術人員，要進行特別關注；最后，要對監督約束進行加強，對完善健全的項目管理制度進行建立和嚴格實施。
（四）資源配置的優化
根據施工項目的具體實際，要對機械設備、材料等資源進行優化配制，從而使其利用效率得以全面提高，使生產成本得以有效降低。
三、結束語
總之，在不斷發展和進步的市場經濟中，建筑施工企業要想在競爭中取勝，就需要對自身項目管理中的各種問題進行全面分析，在對其有效的解決和處理中，使自身的競爭力得以不斷增強，使社會和經濟效益得以迅速提升！
參考文獻：
[1]喻杏榮. 工程監理與工程項目管理關系的思考[J].廣東科技，2009，3（10）：15-19
項目實施管理方法范文4
3、建立和健全項目部各項規章制度和運行管理《質量、環境、職業健康安全管理》體系，根據管理體系對所確定的目標進行量化分解到每一個班組、明確每一個人的職責和安全生產責任制。讓每一個員工都知道自己是干什么、怎樣干、干到什么程度。使整個項目施工團隊做到人人目標明確、思想統一、步調一致。 4、收入分配要與每個人的績效考核掛鉤，制訂目標責任約束措施和激勵機制，充分調動每一員工的積極性。因此，在項目實施前由項目經理牽頭，對工程項目各主要階段要實現的目標制訂分階段崗位目標責任的獎懲措施，并落實到具體人員和班組。如工程按期出±0.00M標高、按期封頂、按期竣工、實現文明工地目標、結構示范工程目標、新技術應用示范工程目標、公司流動紅旗獲得目標、優秀QC成果發表目標、市優質工程目標、省優質工程目標、國家優質工程“魯班獎”目標、成本控制目標等等，只有責任和目標明確才能最大限度的調動每一個員工的積極性和創造性。其次，在項目實施過程中根據每一員工或班組崗位責任目標，逐周進行一次檢查，逐月分階段進行一次考核，考核其完成工作目標情況、質量達標情況、與其他班組配合情況、為實現項目管理目標和創新建言獻策情況、為實現成本控制所做的貢獻情況、業主單位和監理公司的反映情況，兌現崗位目標責任績效獎懲條例，真正實現按勞分配獎優罰懶。
5、建設學習型團隊。 項目部要求全體管理人員不斷加強專業知識和管理知識學習，在實踐中學習，在學習中實踐。在熟悉圖紙、勘察設計文件、施工合同、招投標文件的基礎上，要學習國家強制性條文、施工驗收規范、推廣的新技術、新材料、新工藝和企業《質量、環境、職業健康安全》三合一管理體系文件，不斷提高全體管理人員的專業技術水平和管理水平，更好的為工程服務。要結合項目部不同階段的實際情況，按計劃的開展集中學習。同時，要組織項目部的員工參觀正在施工的同類工程和獲獎工程，吸取經驗，取長補短，使所建工程保質按時完成施工，一次成優。鼓勵項目部的職工參加各種如建造師、監理工程師、造價工程師考試，達到干一項工程育一批人才的目的。只有勤奮學習，善于總結，善于創新，才能不斷提高團隊的整體水平，在項目部形成比學趕邦的良好氛圍。
二、質量管理加強過程控制， 狠抓細部，創建過程精品 質量管理方面要始終注重“過程”、“細節”和“抓落實”。一個工程項目在實施過程中工序繁雜、材料眾多，要確保工程質量達標只有從源頭上控制材料質量、從工序上創建過程精品，狠抓細部，按照“策劃先行、樣板引路、過程跟蹤、達標驗收、獎優罰劣”的管理思路進行全過程質量管理，才能實現一流的工程質量的目標，最終建成精品名牌工程。 1、根據企業《質量、環境、職業健康安全》管理體系，建立健全項目質量保證體系，確定質量目標，進行目標量化分解，形成全員質量管理體系。 學習《建筑法》和《建筑工程質量管理條例》，要讓全體員工牢固樹立“百年大計、質量第一”的意識，明確質量終身責任制的義務，使干好工程質量責任落實到人，并制定詳細的質量管理過程獎罰措施。
2、加強技術指導工作，策劃先行，使每道工序都要做到有方案、有措施、有交底，明確標準，明確要求。 項目部技術質量組要根據工程總的質量目標和項目管理策劃紀要，編制切實可行的施工組織設計和分項工程施工方案，施工工長要對工人進行詳細的操作技術交底，對一線施工班組工人要進行施工前培訓。對后期裝飾階段的分部、分項工程更要進行詳細的策劃，有的還要進行二次設計，使工程觀感不但要達到設計和規范要求，力求美觀大方，體現建筑藝術、塑造時代豐碑。 轉自項目管理者聯盟 3、把好原材料和半成品的質量關。 材料組要加強對材料質量的把關和材料分供方的調查評價，所有大宗材料都必須招標采購，材料供應商必須是本企業合格材料分供方，技術質量組對所采購的材料，要檢查其外觀、品質，檢查廠家企業資質、出廠合格證、檢驗報告，按規定做好材料的檢驗和試驗工作，并對進場材料做好標識，防止不合格的材料混入工程實體施工中。 4、加強施工過程控制，實行樣板引路制度，施工樣板在達到要求情況下，再大面積展開施工。 項目管理培訓嚴格執行班組自檢、專職質量員檢、監理工程師檢的“三檢”制度和工序交接檢查制度，隱蔽驗收制度，上道工序不合格，堅決不允許下道工序的施工。技術資料、保證資料等一定要按照規范要求同步形成，需強調的是檢驗批的劃分一定要滿足設計和規范要求，資料上各責任人的簽字一定要本人署名，要牢固樹立“過程精品”的理念，只有做到每道工序精品，才能實現整體工程的精品。
5、加強新技術和新工藝的推廣和應用。
創新為了生存，發展依靠科技。要抓好工程質量，必須依靠先進的科學技術，把質量管理和技術進步結合起來，依靠新技術、新材料、新工藝來提高工程質量，加快工程施工進度，降低工程成本。同時針對施工中存在的施工難點、技術難題、質量控制難題等成立QC小組進行攻關，創建優秀QC成果。
三、科學組織、統籌安排， 確保工程進度
科學組織和統籌安排工程進度是落實履行合同的一項重要內容，根據合同要求，科學組織和統籌安排施工計劃，對落實工程工期、施工質量、施工安全、施工形象、施工成本控制都會產生直接的影響，如何做好科學組織、統籌安排，確保工程施工進度，需做好以下方面工作：
1、充分做好施工前期準備工作。
根據施工合同要求，在熟悉工程特點、工程規模和施工條件的情況下，要做好施工技術、資金、材料、勞動力和機械設備準備工作。選用的技術施工方案一定要切實可行，有利于工程質量的控制和施工進度的提高。資金安排一定要滿足工程進度的需求。材料組要根據工程物資采購供應計劃和施工實際情況，及時準確的提供物資確保工程各階段物資材料的供應，杜絕因材料供應不及時而導致工程進度備耽誤情況的發生。做好工程各階段的勞動力需求計劃，及時搞好勞務招標或招聘工作，充分考慮農忙（目前建筑業用工，農民工占絕大多數）和冬（北方地區）雨季的影響。選用先進的機械設備，即能提高工作效率促進工程進度，又能提高施工安全性。
2、科學編制工程施工進度計劃，加強計劃的落實。
項目部要根據工程特點和工期要求，經過科學計算和論證等方式確定施工進度計劃，根據施工進度計劃要求繪制各工序工種平行施工、依次施工、分段流水施工方案，編制工程施工進度計化網絡圖，確定影響施工進度的關鍵因素，找準關鍵線路。在總進度計劃的基礎上編制分階段和節點進度計劃（如出±0.00M標高、主體封頂、全面裝飾階段的進度計劃），在分階段和節點基礎上編制月進度計劃，周進度計劃和每一天進度計劃。施工期間每天要召開進度落實碰頭會，在每周業主和監理協調例會上檢查上周進度計劃完成情況，發現問題分析原因及時協調各方解決，若造成進度滯后及時采取補救措施解決。做好工程質量管理和控制工作，質量問題造成返工也是進度滯后的主要原因之一。進度計劃“落實”是關鍵。
3、加強溝通和協調工作，認真履行總包職能。 一項工程要保質、按期完成，除總包單位自身努力外還需要加強與建設單位、設計單位、監理單位、監督單位和協作（分包）單位等溝通和協調，盡量減少工程施工過程中的變更，如確需變更的，變更圖紙要及時提供。對檢驗批的分項、分部工程首先做好自檢工作，自檢合格后及時申請進行驗收，避免因驗收而耽誤工程進度。特別是建設單位在資金上要能按照合同要求和形象進度付款，一些工程除按照形象進度付款外，還要獲得建設單位特別支持。對由建設單位直接分包的分項施工隊伍，要加強施工進度、施工質量、施工安全和文明施工管理充分履行總包職能，使分包分項工程質量和進度滿足總體要求。 4、制訂工程進度和質量是否達標獎罰條例，將現場管理人員和施工班組與施工質量和施工進度是否達標掛鉤。對工程進度和質量達標作出貢獻的管理人員和班組進行獎勵，對現場管控施工質量和進度不力的管理人員，以及不能按期完成施工任務和出現施工質量問題的施工班組進行處罰。 四、以安全管理為龍頭，規范現場管理 安全管理方面，項目部要牢固樹立“安全責任，重于泰山”責任觀念，確立 “以安全管理為主線，規范現場安全施工管理”的管理思路，把安全工作放在各項管理工作的重中之重，落實安全工作責任制，切實做到安全第一，預防為主。
1、根據《質量、環境、職業健康安全》管理體系，建立健全項目部安全生產保證體系，明確每個人的安全生產責任制，建立健全各安全生產管理制度、教育制度、檢查制度、獎懲制度，狠抓安全責任制的落實，從項目負責人到一名普通職工人人有安全責任，個個有指標，要形成安全工作齊抓共管的局面。 2、根據工程的特點，編制詳細的職業健康安全管理方案，結合項目實際進行重大危險源辯識，列出危險源項目清單，并制訂相應的安全生產保證措施，對重大危險源要進行公示，編制安全生產事故應急救援預案，防患于未然。對深基坑支護、整體式提升架、高大模板及支撐架、臨時用電等要編制專項安全施工方案，做到安全管理有的方矢。
3、安全文明施工費做到?？顚Ｓ?，在安全投入方面毫不吝惜，在重點部位重點區域加強防范，安全防護設施要進行統一的設計，達到標準化、工具化，從源頭上杜絕安全隱患和安全事故的發生。 4、要根據工程規模和特點，配備足夠有豐富安全管理工作經驗的專職安全管理人員，加強對全體員工的安全教育和培訓工作，從重要崗位人員的安全學習到全體職工的三級安全教育，班前安全技術交底都要按部就搬的進行。安全管理和安全措施貴在落實，因此，由項目經理牽頭定期和不定期相結合方式組織安全專職人員進行施工現場安全大檢查，對檢查發現的問題要立即整改，安全員更是要時時處處講安全、時時處處盯安全、時時處處落實安全。在施工現場要張掛各種安全警示牌、安全操作規程和安全標語，要形成人人知安全、個個講安全的良好氛圍。 五、樹立企業窗口形象，建一流的文明工地文明施工現場是展示企業形象的窗口，發揚企業文化的陣地，項目部要通過文明工地建設，不斷提高項目部的全面管理水平。
1、文明工地建設要堅持科學發展觀。 堅持以人為本，遵循“適當投入、效果好、面貌新”的文明工地創建原則，把創新作為文明工地建設的靈魂，做到人無我有，人有我新，構建和諧的施工新環境。如現在推行的綠色環保型文明工地、小橋流水園林式文明工地、資源節約型文明工地等等。 2、文明工地建設要進行詳細的文明工地策劃。 編寫文明工地創建計劃書，圍繞文明工地創建主題，狠抓全方位、全過程、全員參與的文明工地創建工作。項目部要結合工程總體平面布置科學設計 “施工現場平面布置圖”,嚴格將現場劃分為辦公生活區、生產區、加工區，機械、材料、構件、臨時設施、道路等布局要合理緊湊，避免材料構件二次倒運和設施二次重建，布置要體現安全、適用、高效、井然有序。圍墻、大門必須按本企業統一標準建設，場地全部硬化，并進行綠化點綴，設置排水溝。所有人員要掛牌上崗，統一安全帽、統一服裝，義務安全員佩帶袖章，門衛嚴格來客登記，現場設置吸煙室?，F場材料堆放整齊，倉庫整潔有序，易燃易爆物品嚴格分開存放。各類管理制度、操作規程、警示標識要齊全有效，醒目美觀。 3、加強企業文化的宣傳，營造良好的文明氛圍。 在施工現場要大力宣傳本企業的企業精神、企業戰略、企業管理方針、企業業績等，要讓社會各界得到認可。建設農民工夜校，編制切實可行的教材，不斷提高農民工的技術水平和文明素質。要布置宏揚社會主義榮辱觀知識的文化墻和施工現場“六牌一圖”，展示獨特的企業文化，營造濃濃的文明氛圍。
4、文明工地建設同時要制定現場環境管理方案。
結合工程所在地“創衛”要求，在施工過程中采取有效措施控制和減少在施工過程產生的固體廢物、廢氣、粉塵、噪音、廢水等污染物，為保護環境、城市創衛做出貢獻。
項目實施管理方法范文5
【關鍵詞】建筑裝飾工程；項目管理；措施
一、項目管理團隊的組建
項目的成功離不開好的團隊，團隊管理在項目的實施過程中起著重要的作用。為圓滿完成項目目標，就必須組建強有力的項目管理團隊。
首先要把選準項目經理，作為工程項目管理的首要任務來抓，項目經理是決定項目管理成敗的關鍵人物，是項目實施的最高決策者、管理者、組織者、指揮者、協調者和責任者。因此項目經理按照德才兼備的原則公開選拔，競聘上崗，做到不拘一格，唯才是舉，量德而用。同時制定項目經理聘用和管理制度，簽訂項目承包管理協議和責任狀，明確項目經理的責、權、利、險，遏制不良現象。
項目經理牽頭建立高效項目管理團隊，要堅持精干高效，結構合理、“一崗多責、一專多能”的原則，實行派遣與聘用相結合的機制，根據項目大小和管理人員性格、特長、管理技能等因素合理組合，保證項目部管理層整體合力的有效發揮。
二、開工前的總體部署
在進場施工前做好施工總體部署是為確保工期、工程質量，并如期交付使用。部署原則是合理調度人力資源，精心安排材料供應，科學進行施工管理。
部署內容是根據工程的特點及合同文件的要求來確定，具體如下：
貫徹執行各項建設方針、政策、法規和規程，遵循合理的施工順序，做好充分的施工準備，包括圖紙會審、深化設計、施工技術方案的編制、材料的選樣加工訂貨等要盡量提前準備。在現場不僅要盡早做好臨建設施的布置，而且要盡快做好現場的交接、軸線標高及相關建筑尺寸的復核工作，為現場的放線定位提供條件。
嚴格按正常的施工程序、合理劃分施工段，有條不紊地組織施工，做到忙而不亂，確保施工人員、材料等按照施工程序和計劃正常有序地進場，避免人員窩工、材料供應缺乏計劃或盲目進場造成積壓浪費等不良現象。
材料的采購與儲存應按不同施工段分別組織，材料計劃并按各施工段的進度計劃分別組織進場，堆放儲存也應做好標識，避免亂堆亂放和材料混用。
保證施工資料的完整性，在施工過程中要做到工程資料與施工進度同步，嚴格按照國家和地方標準填寫、收集和整理，保證工程資料一次合格。
三、施工隊伍的選擇和管理
從一定意義上來說，施工隊伍是決定工程成敗的關鍵。只有擁有一支工藝精湛、紀律嚴明的施工隊伍才能完成一項質量優良的工程項目。
無論是公司自身培養組建或專業勞務公司提供的施工隊伍，都必須對其資格和能力進行嚴格的評選和審查：應通過對施工隊伍營業執照、資質證書以及從事特殊工作人員持證上崗的認可，確定施工隊伍的資格；對施工隊伍已竣工工程業績和在建工程狀況的實地考察，確定施工隊伍的能力。對通過上述評審確定符合要求的隊伍，通過幾個項目的運作來進一步了解，確定是否可以與其簽訂長期合作協議，這對企業的長遠發展是十分必要的。
施工隊伍確定后，根據工程的特點和施工進度計劃的要求，確定各施工階段的勞動力需用量計劃。工人進場前，對工人進行必要的技術、安全教育，教育工人樹立“安全第一、預防為主”的正確思想，遵守有關施工和安全的技術法規，遵守地方治安法規。同時必須做好后勤工作的安排，以便充分調動工人的生產積極性。營造出一種氛圍，職責分明，讓所有的工人都感到自己是這個項目中的一員。需要對工人獎罰分明，多舉辦生產生活競賽活動，精神物質雙管齊下，培養凝聚力，一支紀律嚴明的施工隊伍，面對工期緊逼，技術復雜的工程，只有堅決服從指揮，才能按期保質完成施工任務。
四、材料的采購和保管
加強對各種材料、構配件進行采購控制和保管，是保證工程質量、投資的重要基礎。
采購材料堅持貨比三家的原則，合理調配材料資源，從而保證項目建設質量和進度。可以大批量集中采購形成批量優勢，采取直達供應方式，減少流通環節，降低成本，這樣有助于加強材料管理，節約使用材料，推進材料管理的專業化、科學化、技術化。
為更好把住質量和數量關，材料進場時必須有進料計劃、送料憑證、質量保證書或產品合格證，材料的數量和質量驗收工作按質量驗收規范和計量檢測規定進行，驗收內容包括品種、規格、型號、質量、等，驗收要做好記錄，對不符合計劃要求或不合格的材料應拒絕驗收。
進庫的材料應驗收入庫，建立臺帳?，F場的材料必須防火、防盜、防變質、防損壞，按施工平面圖進行材料堆放，做到位置正確、保管處置得當、符合保管制度、并定期盤點。
現場材料管理責任人應對現場材料的使用進行監督，其監督的內容包括：是否按材料做法合理用料；是否嚴格執行配合比；是否認真執行領發料手續；是否做到誰用誰清、隨清隨用、工完料退場地清；是否按規定進行用料交底和工序交接；是否做到按平面圖堆放；是否按要求保護材料等。
五、施工機械的配置管理
工程質量的好壞、進度的保證很大程度與施工機械的配置管理有關。
機械設備供應計劃是機械配置管理的重要環節，結合實際情況和各工種、工序的需要，合理地配備機械設備是工程質量、裝飾效果和施工順利進行的保障。開工前必須測算出施工項目所需使用的機具、設備的種類、數量計劃，并繪制機械設備供應計劃表，統一調配到施工現場，在時間、數量、性能方面滿足施工生產的需要。
合理安排各種機械設備在各施工隊間和各施工階段在時間空間上的搭配，保證施工生產的連續性，以提高機械設備的使用及工作效率。提高機械設備的利用率和經濟效益。
建立現場機械管理制度，安排專職機械操作手和管理人員，嚴禁無證操作機械作業。建立各種機械的安全操作規程，管理人員向機械操作手進行安全技術交底。加強機械設備的維修和保養，提高機械設備的完好率，滿足施工要求。發現故障由專職維修人員修理，機械操作手要定期保養和保護機械。每天班前檢查機械狀況并做好記錄。
六、保證實現質量目標
質量是企業的信譽，直接影響到企業在市場上的競爭能力。確保工程質量目標實現是項目管理中最重要的一環，也是創造優良工程的關鍵所在。
在施工全過程中，以目標管理統攬全局，以經濟承包為杠桿，以全面推廣應用ISO9001國標質量標準為手段，開展質量管理控制工作，將單位工程質量總目標分成各分部工程、分項工程的分目標，各質量分目標落實到具體人頭上。
嚴把材料質量關，做好材料質量檢驗。裝飾材料是裝飾工程的物質基礎，正確地選擇，合理地使用材料是保證工程質量的重要條件之一。裝飾材料既要內在質量，又要外觀質量；必須符合現行有關材料標準規定，嚴防以次充好，以假代真。
控制好每道工序，把好工序驗收關。工序操作是質量形成的必要階段，裝飾工程施工工序較多，縱橫交錯、內外交叉、干濕混合，工程質量受人、材料、機具和環境等因素的影響大，因此必須合理安排工序，做好工序銜接，嚴格按質量規范控制每道工序。加強工序檢查驗收制度，堅持自檢、互檢和專檢的“三檢制”制度。上道工序的工程質量必須得到下道工序操作人員的驗收認可，確實做到誰施工誰負責。每道工序完成后必須驗收合格后，方可進入下道工序的施工。
建立原始資料和質量記錄的保存歸檔制度。工程的每一單項工程都要準備一套完整的質量保證文件和記錄，工程質量文件和記錄由專人填寫整理和歸檔管理，工程結束后裝訂匯編成冊，竣工時隨竣工文件移交業主。同時按規定保留一份完整的存檔。
建立質量保證獎罰制度，把工程質量列入重要考核指標，將質量好壞與責任者的工資、資金掛鉤，定期檢查，嚴格考核，嚴明獎懲，使質量管理具有較強的經濟動力和群眾基礎。
七、合理調控工程進度，
進行進度控制管理的目的，是要按照承包合同規定的進度和時間要求完成工程任務，當出現偏差時，要進行合理調控。
制定完善合理的施工進度計劃,嚴格按照制定好的進度計劃安排，全方位展開施工。把進度計劃細化，編制出月（旬）作業計劃和施工任務書，安排落實到班組，布置到位，調配好人力、物資和資金。同時在施工過程中及時檢查、記錄和發現影響進度的問題，掌握施工現場的實際情況，并采取適當的技術和組織措施，做好協調工作，排除施工中出現的矛盾，實現動態平衡，保證工程項目的施工工作嚴格按照進度。
定期召開由工程施工總負責人主持、各專業工程施工負責人參加的工程施工協調會，聽取關于工程施工進度問題的匯報，協調工程施工內部矛盾，當工地出現工期延誤，要及時檢查，分析原因，迅速采取補救措施和提出明確的計劃調整方案。
八、加強項目成本控制
施工成本控制是整個建設工程項目管理的重要環節，是企業生存和發展的基礎和核心。
建立“責、權、利”相結合的成本控制體系，實行成本責任制。對項目成本目標進行分解，并量化、細化到每個部門、施工班組甚至于每個責任人，從制度上明確其成本控制的對象、范圍。形成全員、全方位、全過程的項目成本管理格局，并把個人利益與成本指標密切掛鉤，嚴格考核，獎罰兌現。依據細化和分解的責任成本，與各責任人簽訂責任狀，明確各自的責、權、利。
施工過程要特別加強對材料費和人工費的控制。材料費的控制包括價格控制和用量控制。應在保質保量前提下采購?？紤]資金的時間價值,為盡量減少資金占用,實行限額領料制度,按定額確定材料消耗量,對超額領用應及時分析原因并加以解決,要合理堆放材料,減少搬運,降低損耗,加強現場材料管理,減少材料成本。要強化人工費成本,根據工程實際情況,盡量配備高效精干的人員,充分調動人員工作積極性,調整工資分配制度,真正做到按勞分配。合理利用人工定額,有計劃性地進行工序用工包干,最終達到壓縮人工成本、減少費用之目的。
及時進行完工清算。項目經理部對已完成的分部分項工程，無論是內部還是外包隊伍的工程，都要完工一項清算一項。預算人員應辦好有關資料的交接，以防丟項漏項。當整個項目完工后，按合同要求及時組織有關人員做好竣工決算，核實項目發生的實際成本，分析目標責任成本的完成情況。
建立健全施工成本核算監督機制, 嚴格控制工程成本，杜絕項目利潤流失，從而在保證工程質量的前提下實現企業的最佳效益。應嚴格要求項目經理部人員認真學習和嚴格貫徹執行企業制定的施工成本控制與核算管理制度,并嚴格保持自律,不得利用職權或工作之便干擾成本核算管理工作,使施工成本管理真正落到實處。
九、確保工程施工安全
安全管理是工程建設的核心，是決定工程建設成敗的關鍵。施工必須安全，安全為了施工，只有確保了安全，工程施工才能順利進行。
成立項目安全生產領導小組，全面負責施工過程的安全檢查、安全布置、安全監督和安全獎懲，以確保工程施工的順利進行。落實安全責任制，每個人都有明確的職責，項目經理是項目安全生產的總責任人，每位施工員是其所負責的分項工程施工安全第一責任人，專職安全員負責檢查監督安全工作，形成了人人注意安全、人人管安全的齊抓共管的局面。
堅持安全技術交底制度，技術人員在編制施工方案，技術措施時，必須編制詳細的、有針對性的安全措施，并向操作人員進行書面交底，雙方簽字認可。專職安全員負責監督檢查，嚴格按照安全技術交底的規定進行作業。
項目實施管理方法范文6
關鍵詞:房地產 項目管理 優化組合
1.前言
房地產開發企業必須重視項目的前期市場定位和產品研究,使整個房地產市場呈現以產品和價格為主導的市場競爭格局。要做好項目的市場定位,就要做到:
首先,深入研究國家及地方的有關政策、法規,了解政府對該行業的政策取向。如果政府扶植該行業的發展,它必將在稅費、金融、法規等方面給予支持,使該行業的投資風險減少。因此必須清楚公司擬開發的項目是否屬于國家政策支持的產業,不能逆政策而行。其次,要根據項目地點、環境及規劃要求等自身特點,廣泛了解市場的需求情況,確定本項目主要的消費群體。通過廣泛調研掌握這些消費群體的購買力水平、對居住空間、環境及配套設施的要求等。最后了解附近樓盤的設計、售價、銷售面積、銷售情況及其開發商的實力等,權衡本公司競爭力是否能擊敗對手,務求知己知彼。目前,作為房地產開發企業,應結合企業自身的現狀,通過對市場的深入分析和準確判斷,選擇合適的細分市場進入,形成特色經營,即為某一特定客層的消費者提供具有某些特質的產品,以更大程度地滿足他們的消費需求,這樣,才能保證產品的銷售速度及項目的成功,在激烈競爭的房地產市場中占據一席之地。
2.我國房地產開發項目管理存在的問題
2.1 業主方項目管理自身存在的問題
(1)由于項目實施的一次性,房地產開發企業大部分屬于項目公司,使得業主方自行進行項目管理往往存在很大的局限性,項目管理缺乏系統的管理模式與經驗。
(2)資金短缺,融資能力不足,建設資金難以保障,工程款拖欠嚴重。由于房地產開發投資額巨大,建設用地大多為競拍所得,地價款必須在三個月內支付,且建設周期長,故多數房地產開發企業資金短缺。房地產開發企業融資基本上是土地抵押及在建工程抵押貸款,貸款額度為60%～70%,融資能力較差。因此工程承包多為墊款建設,工程款拖欠嚴重。
(3)技術、管理人才素質較差。根據《房地產企業資質管理規定》 ,房地產企業應配備有相應職稱的建筑、結構、房地產及有關經濟類的專業管理人員,工程技術負責人應具有相應專業中級以上職稱。我國對房地產開發企業技術、管理人員卻未實施執業資格管理制度。而房地產開發企業對技術、管理人員素質的要求很高,需要具有設計、施工、管理等各方面齊全的經驗,但目前具備如此高素質的人才并不多。
(4)工程發包多為邀請招標,未實行真正意義上的公開招標。因此選擇的施工隊伍,多數由包工頭組成,掛靠有資質的施工企業,施工管理人員也是臨時聘請的。施工單位缺乏建設經驗,沒有完整有效的管理制度,建筑水平較差。
2.2 委托監理存在的問題
目前建設監理制與業主方項目管理并行時,存在以下一些問題。
(1)權責不明,責任不清。房地產開發采取委托監理與業主方項目管理并行的管理模式,僅將施工階段委托監理。且為了確保其利益、便于造價控制,不將設計變更與投資控制的權力授予監理,以致監理單位與建設單位和承建單位關系錯綜復雜,管理混亂。
(2) 建設項目監理缺乏獨立性、公正性。因建設單位配備有齊全的管理隊伍,包括設計部、造價部及工程部等,各專業管理人員配備齊全,各司其責,且掌握了投資控制權。因此,建設單位常直接向施工單位指令,或干涉監理工作,造成多頭指揮,在很大程度上影響了監理的積極性和責任心。
(3)甲供材料的質量難以控制。房地產開發企業出于節約造價考慮,對于某些大宗材料,采取低價招標競買等方式采購。由于房地產企業是投資建設者,對于材質有最終決定權,且監理是受房地產開發企業委托的,因此對于甲供材料,常疏于管理,或是勉強放行。由于材料是低價購進,故材質往往有偏差,質量難以控制。
3.房地產項目管理的措施
3.1 房地產項目管理中的成本控制
成本控制直接決定企業是否能夠獲利,獲利多少的問題。在整個房地產開發過程中,從前期的土地開發一直到最后的房屋銷售以及管理費等都可以通過采取合理措施降低成本。例如在規劃設計環節,降低成本一方面體現在好的設計、較低的價格;另一方面也體現在找好的設計單位,避免所設計的產品一旦得不到市場認可而出現滯銷等情況。但是,建筑安裝成本依然是房地產開發項日中的重要部分,占整個房地產項目開發成本的30%～40%,建筑安裝成本能不能得到有效控制,是房地產項目成本控制的重點。其中尤應注意降低材料成本。
3.2 房地產項目管理中的進度控制
房地產開發項目涉及進度控制的活動有:投資機會選擇與策劃、可行性研究、前期工作(包括土地開發、項目融資、規劃設計、招投標、合同的簽署等等)、建設階段、租售階段( 還可能包括物業管理階段) 。做好房地產項目的進度管理,就應在這些環節上做好時問上的安排。 (1)應對參與各方進行范圍管理,某一參與方何時介入、何時退出及其責任范圍;(2)研究項目各個工作的相關程度,有的是互不影響的并行工作,有的是完全相關的,有的是不完全相關的;(3)針對項目的情況,制定出房地產開發項目各個工作的先后次序及預計持續時間,并對項目的進展情況及時監控;(4)建筑工程的進度控制是在房地產項目施工工期要求的前提下進行的,它服務于整個房地產開發流程的進度控制。房地產項目的工作流程并不是唯一的,所以開發周期的活動性較大,不同的開發企業其項目開發持續時間也不一樣。我國某知名房地產企業所采用的“快速開工快速銷售”模式,強凋操作流程的創新與優化,產品研發、開發手續、工程建設三者之間的交叉與搭接,準確地進行市場定位和推廣定位,擁有強大的銷售網絡和銷售能力。傳統的房地產公司操作項目“一環套一環”的串聯方式,該企業改為并聯的方式,從而從拿地到項目開工到開盤的時間大大縮短。
在項目前期準備階段,市場調研、項目策劃、產品設計等同步進行,強調各部門充分介入與相互之間搭接,所有的項目都是從研發到工程,到運營、物業管理的全程跟進。所以在全國各地的眾多項目,從土地中標到開始銷售,全部控制在半年以內,而大多房地產企業常常需要 1 ～2 年。
3.3 房地產項目管理中的溝通管理
對于房地產企業而言,首先應做好組織內部的溝通交流。由于大部分的房地產公司都采用矩陣式的組織模式,企業應注重職能部門之間的溝通和職能部門與項目部之間的交流。
(1)職能部門之間的溝通。例如:營銷策劃部通過其獲得的市場信息為投資發展部提供決策支持;財務部依據投資預算進行融資,做好資金流的保障工作,同時控制工程、營銷等等費用;人力資源部則根據需要為整個組織提供人力保障等。
(2)應做好開發項目參與各方的溝通工作。例如,在工程施工中,承包商、監理
單位、規劃設計單位、供應商之間的溝通對于工程項目的順利實施至關重要。
(3)界面溝通管理。當然在房地產企業中,信息管理、合同管理、風險管理也是至關重要的。
3.4房地產開發項目是一項復雜的系統工程,產業鏈很長,而其中房地產項目開發商作為管理主體,是整個建設項目決策到工程竣工驗收交付使用的組織者,對工程建設項目要負總責。同時房地產開發也是一個綜合性的資源整合過程, 牽涉到規劃、 設計、 建筑施工、 基礎設施建設等多個關鍵環節以及規劃設計機構、 施工單位、 基礎設施建設單位和政府管理部門等諸多單位, 開發商則是這個過程的主導者。因此要求開發商在實際工作中要與各個單位之間相互學習、相互交流。
