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價值投資方法范文1
論文摘要：醫院在市場經濟發展中發展、生存，除了醫護人員精湛的醫療技術外，還需要先進的醫療設備，為疾病診斷提供科學依據。同時也要投資開展一些新的項目，因此，資金的投入在醫院發展中就越來越重要。選擇最好的設備及項目將資金投進去，讓它進入生產流通活動中，運用科學投資方法和方案，認真評估、考察論證，從中選出最佳方案。
在投資中首先要考慮貨幣資金在投資中價值。資金投資時間不同所反映的價值也不同，主要是利息的存在，利息在若干年后和不斷加息存在的價值不同，隨著我國經濟又好又快地發展，醫院的經濟發展也突飛猛進，經營模式也有改變，特別是外資聯營、股份辦院形式的出現，對公立醫院提出很大挑戰，所以我們在投資中應充分考慮到貨幣資金在醫院投資中的時間和價值。
貨幣的時間價值主要指貨幣因時間轉移而發生增值，增值的數量即為利息，所以理解貨幣時間價值時要注意以下要點：①貨幣時間價值是指增量，一般以增值率表示。②必須投入生產經營過程才會增值。③需要持續或多或少時間才會增值。④貨幣總量在循環和周轉中按幾何級數增長，即需按復利計算。在考慮貨幣時間價值中，還需注意到它的作用，不同時間單位貨幣的價值不相等，所以，不同時點上貨幣收支不可直接比較，必須將它轉換到相同的時點，才能進行大小的比較和有關計算。
在進行貨幣時間價值的處理中，由于貨幣隨時間增長過程與利息的增值過程在數學上差不多，因此，在換算時如用計算利息的方法，就按復利的方法進行折算。下面就把貨幣時間價值在投資中應用的幾種技術方法介紹一下：
1貨幣的時間價值衡量主要形式
1.1復利總值
復利總值指按一定時間扣一定利率，就本金所生利息加入本金累計利息，逐期滾算到預定期限的本利總和，稱為“利滾利”。
1.2現值
現值是指未來某一特定金額的現在價值，例如醫院對設備進行投資，通過資料可以計算設備在存續期內的收額，這個收入額是未來的金額，與初期額無法比。因此，需要計算現值才能相比。
1.3年金的復利總值
年金是指在相同的隔期收到（或支付）的一系列等額款項。年金根據支付時期不同，本金的劃分也不同。年金不論是什么支付時間，都是與復利有聯系。其年金的終值、現值都是以復利的終值、現值為基礎計算的，在投資決策中常用的是普通年金，除此以外的其他各種形式的年金都是普通年金的轉化形式，普通年金的終值則是復利終值的總計金額。
1.4年金現值
年金現值是指存在續期內，每一階段（一般為一年）等額上入（或支出）的現本價值。
醫院對貨幣的時間價值的應用，主要是采用年金現值和終值這兩種形式。
2在長期投資決策中，對長期投資評價的技術方法
長期投資主要是對固定資產購置，新建和改造而言，在醫院主要是新購和更新大型醫療設備。
因為這些設備投資額大，使用周期較長，其特點主要表現在一次投入，分次收回。并有一定的風險性，正確的投資決策會對醫院持續產生效益，一旦投資失誤，會對醫院帶來不應有的影響，對長期投資評價的技術方法很多，但都離不開貨幣的時間價值。
2.1現值凈額法
現值凈額法是在考慮貨幣的時間價值的基礎上用來評價長期投資的一種技術方法。這種方法要求對其中一種方案按一定的利率（即投資成本）來計算未來現金流入量現值與現金流出量現值的差額，在計算過程中，現值凈額將出現三種情況。一種是現值凈額為零，說明在未來回收的現值與投資成本相等，表現為盈虧平衡；第二種是現值凈額為正數，說明回收的現值大于成本，表現為盈余；第三種是現值凈額為負數，說明回收的現值小于投資成本，表現為虧損。方案應予舍棄。
2.2獲利指數法
獲利指數法是指投資項目的未來現金流入量現值與現金流出量現值的比，這種方法，與現值凈額法在計算上沒有什么區別，都是考慮貨幣的時間價值，通過計算得出現金流入量現值與現金流出量現值，只是一個計算差額，一個是計算比率罷了。獲利指數法的計算結果，也呈現三種情況，一是指數為1，表現為盈虧平衡；二是指數大于1，表現為盈余；三是指數小于1，表現為虧損。方案應予舍棄。 轉貼于
2.3內部回收報酬率法
內部回收報酬率法是指對投資方案未來的現金流入量進行貼現，使所得的現值正好與遠投資額相等，也就是使凈現值等于零的利率。這種技術方法，要求對每個投資方案實際可達到的投資報酬率分別計算。即使這樣計算者達到所得的現值，與投資額相等的內部回收報酬率也不是一件易事，需反復測試，要么調高貼現率，要么調低貼現率，確切的內部回收報酬率實際上就介于這兩個貼現率之間，一般采用插補法進行計算。因此，這種方法亦稱為調整后回收報酬法。
以上幾種技術方法，都是在考慮貨幣的時間價值的基礎上進行計算的，由于計算方法不同，所得的結果也不同，這些技術方法只提供決策信息，還必須綜合進行分析，同時，還要充分考慮醫院的實際情況，在綜合各種因素的基礎上對各種方案進行抉擇。
3長期投資決策中醫院對貨幣的時間價值的應用
貨幣的時間價值從概念來說，也就是隨著時間的推移，貨幣會增值，即增加利息，利息是在長期投資決策中不容忽視的機會成本。此成本雖然并未實際發生，但在投資決策中是一項不可忽視的重要內容。要根據本院實際情況去投資，從中分析出投資效益如何，使投資在醫院發展中真正起到作用。所以說貨幣的時間價值在投資中非常重要。
[參考文獻]
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價值投資方法范文2
【關鍵詞】 公允價值； 投資性房地產； 公允價值計量模式
投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產在企業實務操作中早已有所涉及，但我國企業很長時間內并沒有對投資性房地產進行單獨核算，而是與一般的固定資產和無形資產一樣進行確認、計量和披露。隨著市場經濟的不斷發展，投資性房地產的規模越來越大，財政部于2004年5月頒布了《關于執行企業會計制度和相關會計準則有關問題解答（四）》的通知，其中對房地產開發企業出租的開發產品進行了單獨的解釋。之后于2005年頒布了投資性房地產會計準則的征求意見稿。該征求意見稿是我國首次將公允價值引入到非金融資產，并于2006年正式頒布《會計準則第3號――投資性房地產》。準則規定，投資性房地產的后續計量在符合條件時可以采用公允價值模式進行計量。新準則于2007年1月1日率先在上市公司中開始實施。
自新會計準則頒布并開始實施后，截止到2010年末，我國滬深兩市上市公司中，有投資性房地產的公司為六百多家，這些公司絕大部分對投資性房地產采用成本模式計量，而采取公允價值模式計量的上市公司只有二十多家，所占比例非常之低。究其原因，除了考慮準則中規定的一旦采用公允價值計量模式，公允價值的變動會使企業的利潤產生波動，而且不能再轉為成本模式外，最重要的一點就是公允價值的確認存在一定的難度。
投資性房地產公允價值計量的核心問題是公允價值的確定。我國現在對于投資性房地產公允價值的確定方法主要有三種，一是專業評估；二是參考同類或類似房地產市場價格；三是對第三方調查報告的分析。每種確定方法有其自身的優點和不足。目前，從采用公允價值計量的上市公司披露的情況來看，大部分采用的是專業評估的方法，也有少數企業采用參考同類或類似房地產市場價格的方法或者第三方調查報告的方法。
一、投資性房地產公允價值確認方法案例分析
眾所周知，公允價值計量可以更客觀地反映企業的資產價值，公允價值計量的范圍已經從金融資產擴展到了非金融資產，公允價值計量能為會計報告的使用者提供更客觀的信息，但我國上市公司中采用公允價值模式計量投資性房地產的情況還不是很普遍，對于不多的采用公允價值模式計量投資性房地產的上市公司，本文選取有代表性的企業，來分析其投資性房地產公允價值的確認方法。
（一）專業評估方法確定公允價值
所謂專業評估方法就是指企業聘請獨立的評估機構確定投資性房地產的公允價值。采取專業評估的方法要點有兩個，其一，存在活躍的市場。其二，有獨立成熟的評估機構。由專業房地產估價機構進行評估，可以比較客觀地反映出投資性房地產的市場價值。但是也為企業進行人為操縱利潤提供了機會，如企業與評估機構相互勾結虛增資產等，比較容易發生惡意地會計職業判斷情況。所以采取專業評估的方法，對于資產評估師的要求很高，評估師應該做到恪守獨立、客觀、公正的原則，勤勉盡責，保持應有的職業謹慎，根據自身的工作經驗和能力，承擔相應的審計任務等等。采用專業評估方法確定公允價值的代表企業是中國銀行。
中國銀行始建于1912年，至今已有近百年的歷史，在這漫長的發展過程中，中國銀行已經成為一個中國國際化和多元化程度較高的銀行。自2007年新會計準則率先在上市公司使用后，中國銀行決定采取公允價值模式對投資性房地產進行后續計量，公允價值的變動計入當期損益，并且中國銀行采用專業評估方法確定公允價值，即由獨立的評估師根據公開市場價格定期進行評估。2007年12月31日，中國銀行投資性房地產的賬面價值為99.86億元，主要由中銀香港控股子公司持有，所占比例達到中國銀行集團所有投資性房地產的75.57%。2007年底是由第一太平戴維斯有限公司完成投資性房地產的公允價值確定。當年投資性房地產采取公允價值模式計量增加了20.7億元的利潤。截至2010年12月31日，中國銀行投資性房地產的賬面價值已達到138.39億元，仍主要由第一太平戴維斯估值及專業顧問有限公司和萊坊測計師行有限公司根據公開市值計算而確定。
中國銀行是最早使用公允價值模式計量的公司之一，它對于投資性房地產公允價值確定的方法為專業評估方法。中國銀行采取專業評估的方法，是因為其投資性房地產主要分布在香港地區，這里相應的市場比較活躍，評估機構較為發達，采取專業評估方法比較合適。
（二）參考同類房地產市場價格的方法確定公允價值
參考同類房地產市場價格的方法是指公司董事會參照活躍市場上同類或類似房地產的市場價格、活躍市場上同類或類似房地產的最近交易價格以及其他相關的信息，對公司投資性房地產的公允價值作出合理判斷。采用參考同類房地產市場價格的方法確定公允價值的代表企業是山東勝利股份有限公司。
山東勝利股份有限公司成立于1994年，并于1996在深圳證券交易所掛牌上市，公司涉及了生物、農化、塑膠、地產與投資等多方面領域，是山東政府重點扶持的骨干企業。新準則頒布后，山東股份有限公司對于投資性房地產采取了公允價值計量模式，2010年年報報出后，對投資性房地產進行的分析，2010年12月31日山東勝利股份有限公司擁有投資性房地產的賬面價值為63 584 528.1元，由于公允價值的變動增加當期利潤8 138 802.1元，并且勝利股份采用參考同類房地產市場價格的方法，進行公允價值的確定。因為山東勝利股份有限公司的投資性房地產所在地為青島海口，有活躍的房地產交易市場，所以勝利股份是在充分考慮當地活躍房地產交易市場的市場價格下確定投資性房地產的公允價值的。
雖然參考同類房地產市場價格的方法取得的公允價值相對來說更接近實際，而且容易取得，該方法要求所在地一定要存在活躍的房地產交易市場，但同時存在著弊端，例如同類或類似的房地產的公允價值又是如何確定的？所確定的公允價值，是否就直接可以使用？
（三）采取第三方調查報告的方法確定公允價值
所謂第三方調查報告是指以獨立的市場經紀公司定期向非特定對象以刊物的形式公開的各類房地產的市場調研價格或價格變動幅度作為確定公允價值的指導依據。這種方法比較客觀，市場經濟公司的數據不是特定面向一家公司，所以擁有投資性房地產的公司與確定公允價值的一方相互關聯較少，從而提高公允價值確定的客觀性。而這種確定依據的不足之處在于公允價值是完全由第三方調查得出的，使用者對于市場經紀公司是通過怎樣的調查方法獲取的公允價值并不清楚，所以難以確定公允價值是否準確。采取第三方調查報告的方法確定公允價值的代表企業是天津津濱發展有限公司。
天津津濱發展有限公司成立于1998年，是天津濱海地區首家以募集方式創立的股份公司，并于1999年4月在深圳證券交易所掛牌上市，目前注冊資本為1 617 272.22萬元。津濱公司確立了以工業房地產為基礎、以商業和民用房地產為重點的戰略發展方向。津濱發展集團截至2010年12月31日，擁有投資性房地產的賬面價值為757 129 292元，占非流動資產的67.5%。自2007年使用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量以來，津濱發展確定公允價值的主要依據為采用第三方的調查報告。天津津濱發展有限公司所處的天津市有著活躍的房地產交易市場，并有獨立成熟的市場經濟公司。
因為第三方調查報告不受利益方控制，具有相對獨立性，所以其提供的公允價值更客觀公正。采取第三方調查報告的方法確定公允價值更符合實際。但出具調查報告方需要高素質的專業人才，有時候其獨立性會受到利益方的影響。
二、投資性房地產公允價值確認方法的比較分析
從上面的案例可以看出，投資性房地產公允價值的確定方法有其優缺點及適用范圍，具體如表1。
通過對比分析不難看出，三種確定方法各有優勢和劣勢，但是有一個共同的特點都是需要有活躍的房地產交易市場，這與我國采取公允價值所持有的謹慎態度有關，只有符合這樣的條件才可以使用公允價值模式計量。所以在我國目前的情況下，企業可以依據公司所在地的優勢，采取不同的確定依據。例如，公司所在地有活躍的房地產交易市場，并在此基礎上有獨立完善的評估機構，評估獲取的公允價值比較有保證，這種情況下采取專業評估確定依據獲取的公允價值更加可靠。如果公司所在地有活躍的房地產交易市場，但沒有成熟的房地產評估機構或市場經濟機構，則采用參考同類或類似房地產市場價格確定公允價值比較合適。
三、投資性房地產公允價值確認方法的改進建議
通過對我國投資性房地產目前主要采取的三種公允價值確定方法的分析，投資性房地產公允價值的確認方法應該做如下改進。
首先，建立完善的房地產評估機構，提高資產評估師的職業能力。通過對我國投資性房地產使用公允價值模式進行后續計量的現狀分析可以看出，大部分的企業是通過聘請專業評估機構確定投資性房地產的公允價值。這樣做可以便捷地得到準確的公允價值。所以建立完善的資產評估機構，提高資產評估師的能力就至關重要。我國目前還比較缺乏具有權威性的房地產評估機構和專業的評估人才。因此，有關部門應當加大力度建設房地產評估機構，加強對相關專業人員的專業知識和職業道德方面的培訓，并制定相應的評估準則，使具體的評估行為有據可依，加強規范。
其次，加強市場化建設。這三種確定方法中，采取同類或類似房地產的市場價格是最公允的，也是以后要大力加強的發展方向。公允價值的獲取依賴公平、成熟的市場。所以，加強市場化建設有助于獲取準確的公允價值，同時可以降低企業利用公允價值操縱利潤的空間，使取得的公允價值更有保證。
最后，設立專門的房地產市場信息官方機構。國家設立專門的機構，收集并定期各地的房地產交易信息，讓房地產公允價值信息的獲取更容易、更直接、更公允。企業獲取信息相對容易，采用公允價值計量的企業會隨之增加，其提供的會計信息更為相關可靠。為會計信息的使用者作出正確的決策提供可靠的依據。
總之，如果能夠準確地確定投資性房地產的公允價值，投資性房地產公允價值計量模式就能客觀地反映企業投資房地產的價值，企業就能為投資者提供更客觀的會計信息。
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價值投資方法范文3
關鍵詞：工程造價；投資；控制管理
中圖分類號： TU723 文獻標識碼： A 文章編號：
1、工程造價投資控制管理的重要性
在石油化工建設管理中，工程造價投資控制管理是其中最為重要的組成部分之一，要使石油化工的造價投資控制在一個合理的范圍內，就必須加強對工程項目建設過程的技術管理以及經濟管理。石油化工造價投資控制管理工作的優劣直接影響到項目投資的經濟效益。由于石油化工項目的規模大，技術復雜，人、財、物消耗大，為了能夠合理的確定造價，必須合理確定不同階段的造價精度，以充分體現造價的合理性，進而保證造價投資的有效控制。
2、可行性研究投資決策階段的控制
石油化工項目決策的依據是可行性研究，投資估算是確定工程總投資的限額，所以它是決定建設工程投資控制的源頭。它的合理與否，直接影響著工程的投資成本和投資效益。而在該階段，節約潛力最大。投資決策階段包括預可行性研究，可行性研究內容。
3、設計階段的投資控制
設計階段是石油化工項目投資控制的關鍵，也是主要階段。是具體實現技術與經濟相匹配的過程。設計是從基礎設計到詳細設計進一步深化，進一步落實。建設工程的規模、技術、范圍、功能、標準等形式和內容隨著設計的開展在基礎設計到詳細中明確，質量目標、投資目標逐步具體化，設計質量直接影響建設費用，決定著人力、物力和財力投入的多少。要在設計階段的早期就開始對設計各個專業的設計進行控制，才能達到對投資進行控制的目的。而投資控制主要是用編制的投資估算，作為投資控制的限額。只要設計內容（工程量）控制在相應的范圍之內，設計概算才能控制在投資估算的范圍之內。
3.1 優選設計單位
設計單位的資質和實力反映在設計水平和服務方面，所以選擇優秀的設計單位是至關重要的。石油化工行業一般多采用邀請幾家有實力的設計單位進行競標，綜合考慮在技術、經濟、安全、質量等方面的因素，優選出性價比較好的設計咨詢單位。這樣，設計單位對可行性研究階段優化方案進行細化和落實，較好地將投資控制在可行性研究投資估算的限額內。對投資控制起到舉足輕重的作用。
3.2 實行限額設計
限額設計就是按批準的投資估算控制基礎設計，按批準的基礎設計概算控制詳細設計。即將審定后的估算額、概算額和工程量先行分解到各設計專業。各設計專業在確保常規功能的前提下，按分配的投資限額控制設計的思路和想法，杜絕錦上添花，避免設計缺陷。把技術和經濟有機地結合起來，在保證各個設計專業控制投資的同時，確?？偼顿Y限額不被突破。
3.3 推行以設計為主體的總承包制（EPC）
EPC是指設計單位（一般成立工程公司），即負責工程設計又負責采購、施工，三個階段融為一體，有利于各個環節的銜接，減少相互扯皮。使得設計文件，包括一些思路和理念能很好落實在采購設備材料和施工實施中，而后兩者可能出現的問題，提前反應在設計中加以避免。減少了采購中經常出現的材料代用，施工中經常出現的設計和工程變更簽證問題，最終達到節約投資的目的。這是目前的石油化工行業正在實行的行之有效的模式，并在全國大力推廣。
4、實施階段的投資控制
實施階段包括工程項目采購和施工階段，編制的預算和招投標是投資控制的主要工作。這個階段詳細設計文件已經完成，需要按照詳細設計文件編制設計預算，既可以作為招標的標底，又可以與施工分包商施工預算對比，找出差異，從而控制投資。工程招投標是指設備、材料采購招標和施工招標。通過招標投標優選材料、設備供應商和施工單位，確定材料、設備價款和工程價款。從各個反面達到控制投資的目的，具體要作好以下方面的內容：
4.1 編制設計預算
石油化工項目將設計預算作為招標工作的基礎或者標底，是從項目的分項工程、分部工程、單元逐級計算投資的，它既要反應詳細設計的所有工程內容，又要從施工的工序考慮，并且控制在基礎設計概算的限額內。滿足招投標和施工進度費用控制的要求，達到最終控制整個項目投資的目標。這一項工作也是相當重要的。
4.2 加強合同的管理
加強合同的管理，規范招標工作。招標包括工程采購和施工招標，招標工作首要任務是編制招標文件，這是投標人編制投標書的依據和評標的依據，在編制招標文件時，造價管理人員要給將投資控制的思想貫穿到整個招標工作中。
隨著經濟體制和管理模式的改革，大型石油化工項目已經開始并推行工程量清單計價招標，其優點就是固定好綜合單價，為投標者提供一個公開、公平、公正的價格依據，在同一個平臺上良性競爭。使用工程量清單，可以為施工過程中支付工程進度款、辦理竣工結算及工程索賠提供重要依據，避免“三超”現象，降低工程造價，達到控制投資的目的。
4.3 施工階段
施工階段是實現投資控制的主要階段，是資金投入量最大的階段，業主或承包商可以很好掌握資金流向，控制資金流量。以達到控制實際完成投資的目的。
(1)作好設計圖紙落實工作。要求各單位在收到圖紙后，由建設單位組織設計單位、采購人員、施工單位和監理單位進行圖紙會審工作，設計單位解決各實施人員和單位提出的問題，確保后續工作嚴格按照圖紙資料的要求進行。另外，建設單位還要多吸取各單位提出的合理化建議，將問題處理在采購和施工前，可以從很大程度上降低工程造價。
(2)按合同約定撥付工程款。核實、確認已完成，并且驗收合格工程的工程量，包括一些隱蔽工程的工程量需嚴格把關，依據合同約定的分部分項工程單價，扣除合同約定的扣除款項，向施工單位支付工程款。不能提前支付，但也不能拖后，影響施工單位的積極性，確保工程順利進行。
(3)控制工程變更。簽訂合同時，要對工程變更，包括設計變更和施工變更，含工程量變化、新增項目等，引起的綜合單價要做出明確的約定，對涉及造價調整的工程變更單要按統一的變更審核程序，各級人員層層把關，按合同規定及時核算，把這個變更額度減少到最小，控制增減的幅度在總概算的范圍之內。
(4)作好費用索賠。要作好費用索賠，需要熟悉合同條款。對于施工單位提出費用索賠的理由要進行分析和比對，是否造成了施工單位的直接經濟損失，又不是施工單位責任，施工單位是按照施工合同規定的期限和程序提出費用索賠，并附有索賠憑證材料，等等。這就要求建設單位造價管理人員必須熟悉施工合同中關于索賠部分的合同條款，預測和分析導致索賠原因和可能性，支付合理索賠部分，既要避免違約，又要有效減少索賠事件的發生，避免由于不合理的索賠增加投資。另外，對于各個分包單位責任違約給建設單位造成損失時，要按照合同有關規定向其提出反索賠。
(5)要處理好投資與質量和進度的關系問題。建設工程投資、進度、質量三大目標兩兩之間存在既對立又統一的關系。因此，必須將投資、進度和質量三大目標作為一個系統統籌考慮，反復協調和平衡，使三大目標形成統一，切不可為了降低工程造價而降低工程質量。在施工階段作好投資控制，可以避免撥款超支，也有利于竣工結算不超預算。
5、竣工驗收階段造價控制
該階段是造價控制的最后階段，仍然需要控制投資的工作，主要是依據合同、定額等審核報審的竣工結算，落實工程簽證費用，使審核后的結算真是可靠，真實體現工程實際造價。
結束語
綜上所述，石油化工企業的工程造價投資控制需要從多個方面進行控制，每一個環節的控制效果都將直接影響到工程造價投資是否合理。因此，為了合理地確定和有效地控制工程造價以達到控制投資的目標，單靠一個階段或者是一個部門是很難完成的，而是需要在各個環節中不斷地完善工程造價投資控制的措施，通過各部門的綜合協調、共同努力，最大限度地控制工程造價投資，從而實現較為理想的投資效益。
參考文獻
價值投資方法范文4
【關鍵詞】房地產開發；全程造價控制；投資決策；項目設計；實施階段；竣工結算
引言：
房地產是國民經濟發展的一個基本生產要素，是發展社會經濟和改善人民生活物質條件的基礎產業之一，在國民經濟體系中占有重要地位。房地產開發的造價控制，直接影響到工程的造價和進度、質量的好壞，是房地產項目成功與否的關鍵。由于房地產項目開發周期長，所以成本控制的周期也較長，這給目標成本的設定、信息的收集與分析、績效考核都帶來了不少的困難。此外由于開發周期長，成本的信息涉及面廣，影響地產項目成本控制的不確定因素多。例如，關于拆遷國家雖然有較詳細的政策，但最終的金額主要還是開發商與拆遷者談判的結果，其中的不確定性也較大，成本預算往往被突破。建筑安裝成本、基礎設施成本、配套設施成本主要受市場建筑材料價格波動的影響以及建筑市場供求關系的影響。因此，在整個開發過程中，無論是市場因素還是人為因素對成本都有較大的影響且不易預測，眾多的影響因素和不確定因素增加了開發項目成本控制的難度。
目前，大多數開發商對房地產開發工程造價的控制，局限在施工預算、結算而忽視全程的造價控制，其結果是事倍功半，控制效果不甚理想。本文認為，要想做好房地產開發造價的控制，必須從貫穿房地產開發的全過程入手，做好每一階段的造價控制。
1 房地產開發全過程造價階段劃分及其特點
目前，根據我國建設工程項目的建設程序，房地產項目從醞釀、規劃、建設到投入使用大致分為4個階段：項目投資決策階段(項目建議書、可行性研究、投資收益分析)，項目規劃設計階段(項目規劃設計、方案審批)，項目實施階段(施工階段)，項目竣工結算階段。
1.1 在項目投資決策階段，開發商依據建議書編制初步投資估算，做可行性研究報告時編制詳細投資估算，由于都是投資估算，一般誤差在＋30％到-20％之間，所以誤差較大。這一階段建設工程造價控制的難點是：第一，項目具體實施方案尚未確定，估算難以達到準確；第二，此階段開發商有時是為了爭取項目的開工，行政決策意識比較強，投資估算偏??；第三，投資估算所選用的數據資料信息有時難以真實的反應實際情況。
1.2 在項目規劃設計階段，從控制建設工程造價來說一般又分為4個小階段：第一，方案規劃階段，該期間開發商應根據方案圖紙和說明書，作出含有各專業的詳盡的建安造價估算書；第二，初步設計階段，開發商根據初步設計圖紙和說明書及概算定額(擴大預算定額或綜合預算定額)編制初步設計總概算；概算一經批準，即為控制擬建項目工程造價的最高限額；第三，技術設計階段(擴大初步設計階段，簡稱擴初)，開發商應根據技術設計的圖紙和說明書及概算定額(擴大預算定額或綜合預算定額)編制初步設計修正總概算；第四，施工圖設計階段，開發商應根據施工圖紙和說明書及預算定額編制施工圖預算，用以核實施工圖階段造價是否超過批準的初步設計慨算。施工圖預算是確定承包合同價，結算工程價款的主要依據。設計階段的造價控制是一個有機聯系的整體，各設計階段的造價(估算、概算、預算)相互制約、相互補充，前者控制后者，后者補充前者，共同組成設計階段的控制系統。
1.3 在項目實施期間，開發商主要按照施工圖紙，結合承包方實際完成的工程量，以合同價為基礎，撥付工程款。該階段造假控制的難點在：第一，因物價上漲所引起的造價提高；第二，由于設計中難以預計而在施工階段實際發生的工程和費用；第三，考慮到業主提高標準，指定材料、設備而引起的工程費用的上漲。
1.4 在竣工驗收階段，全面匯集在工程建設過程中實際花費的全部費用，開發商以合同和工程實體為基礎，如實體現建設工程的實際造價，編制竣工決算。
2 房地產開發四個階段的造價控制對策
2.1 項目投資決策階段，是影響項目成功與否和做好造價控制的關鍵階段。方案的選定和投資估算的定位是建設項目的核心，這一階段不僅關系到目標實現時間的長短、質量的優劣，也是全過程造價控制的源頭，對以后各階段的造價控制起指導作用。如何在這一階段把質量、造價和工期結合好。就需要進行充分的市場調研、詳細的資料收集和反復的方案比較，盡可能選出最佳組合，做出科學的決策。要成立投資策劃部門，根據公司現有的資金、土地儲備情況及融資能力，結合當前市場行情，進行必要的、專業的分析論證，確定項目的可行性。建立項目審查制，公司做出的投資分析報告還應聘請專業咨詢公司的有關專家進行審查，提出相應的改進措施，供決策層決定。其次，依靠公關工作，合理合法地降低項目造價，也是控制項目造價的有效途徑。
在另一個層面上，開拓金融業務，提高融資能力，增強項目活力，降低財務費用也是房地產項目開發成本控制的重要工作。在房地產開發中，金融資本同項目資本相互獨立而又緊密結合，房地產業離開金融業的支持和配合，將會寸步難行。目前，房地產行業普遍存在融資渠道單一，利率水平較高，貨幣供應過緊的狀況。真正完善的房地產融資體系必須是兩條腿走路：一是依靠銀行；二是依靠資本市場。因此，積極拓寬房地產項目融資渠道，降低房地產開發財務費用，增加企業信貸規模，對降低資金成本，分散和降低項目開發風險也具有重要作用。
2.2 項目設計階段，是除了項目決策之外影響項目投資最大的階段。該階段的成果，通常就是用圖紙表示的具體設計文件。在這個階段項目成果的功能、基本實施方案和主要投入就基本確定了。項目設計階段對總投資的影響較大，一般建設項目的經驗數據為20％-30％，項目使用功能影響在10％-20％。數據表明項目設計階段對項目投資具有重要影響，要想有效地控制工程造價，就要抓住設計階段這個重要環節。
具體來講，可從以下三個方面控制。
其一，實行設計方案招投標制度。通過設計招投標來選擇優秀的設計單位，從而保證設計的先進性、合理性、準確性。同時通過招投標還可以選擇到優秀的設計方案，避免因建筑產品設計落后影響銷售，造成資金長期得不到回收，經濟效益無法保證。
其二，實行項目限額設計。限額設計，就是按照批準的可行性研究報告的投資估算控制初步設計，按批準的初步設計總概算控制施工圖設計，同時各專業在保證達到使用功能的前提下按分配的限額整制設計，保證投資總限額不被突破。
其三，進行設計圖紙多方評審。加強圖紙會審，將工程變更的發生盡量控制在施工之前。在設計階段，克服設計方案的不足或缺陷，所花費的代價最小，可取得的效果最好。在工程施工前，對圖紙技術上的合理性、施工上的可行性、工程造價的經濟性進行審核，從各個不同角度對設計圖紙進行全面的審核管理工作，以求得提高設計質量，避免因設計考慮不周或失誤給施工帶來影響，達到造價控制要求。
價值投資方法范文5
【關鍵詞】長期股權投資； 追溯調整； 成本法； 權益法
因增資和減資導致控制關系發生變化，意味著長期股權投資的計量環境發生了變化，有必要用新的計量基礎去替代原有的計量基礎，并用新的計量基礎對原有的長期股權投資成本進行追溯調整和財務重述，以體現長期股權投資計量環境與計量基礎的一致性原則。
一、長期股權投資追溯調整對一致性原則的體現
（一）權益法變更為成本法
增資和減資都可能導致成本計量環境的變化，從而引起長期股權投資由權益法變更為成本法。為此，需要將原權益法下的長期股權投資的計量基礎調整為與當前成本法相一致的計量基礎。
1.通過增資，由權益法變更為成本法
由于我國合并會計準則將企業合并分為同一控制下的合并和非同一控制下的合并，并分別要求采用購買法和權益結合法合并財務報表，所以，對權益法下的長期股權投資成本的調整需要考慮企業合并類型。
（1）通過增資，由權益法變更為非同一控制下的成本法
對于通過增資由權益法變更為成本法，需要將原重大影響下的投資視為從一開始就采用成本法計量，從而對其投資成本按照成本法進行追溯調整。1）首先消除原權益法下長期股權投資的股權投資差額“貸差”（取得日投資成本小于享有的被投資方凈資產公允價值份額，下同）調整額，調減長期股權投資初始投資成本，并調減留存收益（未分配利潤，直接列入本期資產負債表，下同）；然后再按照非同一控制下成本法的要求，調整的長期股權投資的股權投資差額“貸差”，調增長期股權投資初始投資成本，并調增留存收益（未分配利潤）。由于兩種計量環境下股權投資差額調整分錄方向相反且金額一致，故可不對其進行調整。2）消除原投資日至合并日之間由于被投資方可辨認凈資產公允價值變動對長期股權投資的影響，即消除長期股權投資（損益調整）和長期股權投資（其他權益變動），同時消除與損益調整對應的留存收益（未分配利潤和盈余公積）、與其他權益變動對應的資本公積（其他資本公積）。3）因為涉及企業合并，還要用新增投資股權投資差額“貸差”調增長期股權投資，同時調增當期損益（營業外收入，直接列入本期利潤表，下同）。
（2）通過增資，由權益法變更為同一控制下的成本法
由于權益法下長期股權投資是以公允價值為計量基礎，而非同一控制下長期股權投資是以被投資方凈資產賬面價值為計量基礎，因此，需要將原重大影響下的長期股權投資成本調整為與同一控制下的長期股權投資相一致的計量基礎下的投資成本。1）消除權益法下的股權投資差額調整額。如果原權益法下的長期股權投資存在股權投資差額“貸差”，則調減長期股權投資成本，并調減留存收益。2）將權益法下的長期股權投資成本替換為同一控制成本法下的長期股權投資成本，即首先調減長期股權投資（支付對價的公允價值），調增長期股權投資（被投資方凈資產賬面價值份額），調整資本公積等權益項目（如果資本公積不夠沖減的，則依次沖減盈余公積和未分配利潤，下同）。如果原投資以非貨幣性資產作為對價，還要消除原權益法下非貨幣資產轉讓凈收益，并調整留存收益。3）消除原權益法下長期股權投資因被投資方凈資產公允價值變動的影響額，即調整長期股權投資（損益調整、其他資本公積），并同時調整資本公積、盈余公積和留存收益，從而把權益法下的長期股權投資成本調整為成本法下的投資成本。
2.通過減資，由權益法變更為成本法
投資方因減少投資等原因，對被投資方不再具有共同控制或重大影響的，并且在活躍市場中沒有報價、公允價值不能可靠計量的長期股權投資，應當改按成本法核算。為了保持長期股權投資成本計量基礎的一致性，需要把原權益法下的長期股權投資視為從一開始即采用成本法，將投資成本調整為非重大影響下的投資成本。為此，首先需要將原權益法下調整的股權投資差額“貸差”予以轉回，即調減長期股權投資成本，同時調減留存收益；其次，把原投資從投資日至減資日止由于被投資方凈資產公允價值變動對長期股權投資的影響額予以消除，即調整長期股權投資（損益調整、其他資本公積），并同時調整資本公積、盈余公積和留存收益。
（二）成本法變更為權益法
由于權益法是以享有被投資方凈資產公允價值的份額作為長期股權投資賬面價值核算的依據和標準，它要求保持長期股權投資成本與被投資方凈資產公允價值份額的一致性，所以必須采用追溯調整法將成本法下的投資成本調整為權益法下的投資成本。
1.通過減資，由成本法變更為權益法
因減少投資等原因對被投資方的財務和經營政策從控制轉為共同控制或重大影響的，應當改按權益法核算。如果屬于非同一控制下的成本法變更為權益法，則調整過程如下：
（1）剩余投資股權投資差額的追溯調整
將減資后剩余投資賬面價值與該剩余投資取得時所享有的被投資方可辨認凈資產公允價值的份額進行比較，如果該剩余投資成本額小于所享有的被投資方可辨認凈資產公允價值份額（股權投資差額），則調增長期股權投資賬面價值，并調增留存收益。
（2）被投資方凈資產公允價值變動對剩余投資成本的影響進行追溯調整
對于剩余投資取得后至轉換為權益法之日被投資方可辨認凈資產公允價值變動相對于剩余的原持股比例的部分，屬于被投資方凈利潤（扣除對投資者分配的部分）引起的公允價值變動，調增長期股權投資的賬面價值，同時調增留存收益；屬于其他原因引起的公允價值變動，調整長期股權投資賬面價值，同時調整資本公積（其他資本公積）。
如果是由同一控制下的成本法變更為權益法，除進行與非同一控制下的成本法類似的調整外，還需要將剩余的以被投資方凈資產賬面價值為基礎計量的長期股權投資調整為以公允價值計量的投資成本。
2.通過增資，由成本法變更為權益法
對被投資方不具有共同控制或重大影響的，并且在活躍市場中沒有報價、公允價值不能可靠計量的長期股權投資，因追加投資等原因能夠對被投資方實施共同控制或重大影響但不構成控制的，應當改按權益法核算。
（1）對原有投資股權投資差額的調整
將原成本法下的長期股權投資成本與取得該投資時被投資方凈資產公允價值的份額進行比較，如果剩余投資成本小于被投資方可辨認凈資產公允價值份額，則調增長期股權投資賬面價值，并調增留存收益。
（2）對被投資方凈資產公允價值變動對原投資的影響額進行追溯調整
對于原投資取得后至新投資日被投資方可辨認凈資產公允價值變動相對于原持股比例的部分，屬于被投資方實現的凈利潤引起的公允價值變動，調整長期股權投資的賬面價值，同時調整留存收益；屬于其他原因引起的公允價值變動，調整長期股權投資賬面價值的同時，調整資本公積（其他資本公積）。
（3）對新增投資股權投資差額的調整
將新增投資成本與按照該投資比例確定的應享有被投資方可辨認凈資產公允價值份額進行比較，如果剩余投資成本小于被投資方可辨認凈資產公允價值份額，則調增長期股權投資賬面價值，并調增當期損益。
二、計量方法不變的情況下對長期股權投資的追溯調整
控制下的成本法與非重大影響下的成本法所面臨的計量環境是不同的，當二者發生轉換時，有必要把原計量環境下的計量基礎調整為與新計量環境相一致的計量基礎，進而調整投資成本。
（一）通過減資，由控制下的成本法變更為非重大影響下的成本法
1.通過減資，由同一控制下的成本法變更為非重大影響下的成本法
同一控制下的長期股權投資是按照被投資方凈資產賬面價值計量的，而重大影響下的長期股權投資是按照支付對價的公允價值計量的，當長期股權投資的計量環境由控制變更為非重大影響后，應當將剩余投資的計量基礎由被投資方凈資產賬面價值調整為支付對價的公允價值。即調減長期股權投資（按投資方凈資產賬面價值為計量基礎），調增長期股權投資（以支付對價公允價值為計量基礎），如果二者出現差異，則調整資本公積。如果剩余長期股權投資的取得是以非貨幣性資產為對價時，還要確認非貨幣性資產轉讓收益并調整留存收益。
2.通過減資，由非同一控制下的成本法變更為非重大影響下的成本法
非同一控制下的長期股權投資與非重大影響下的長期股權投資均是按照支付對價的公允價值計量的，二者的計量基礎一致。但是減資之后，從原來的控制關系降格為非重大影響，說明長期股權投資的計量環境已經發生了變化，原來基于報表合并需要，對股權投資差額的調整已經失去存在的基礎，故應將剩余的股權投資差額轉回，即按照剩余股權比例調減長期股權投資成本和對應的留存收益。
（二）通過增資，由非重大影響下的成本法變更為控制下的成本法
1.通過增資，由非重大影響下的成本法變更為同一控制下的成本法
同一控制下的長期股權投資是按照享有的被投資方凈資產賬面價值份額計量的，而非重大影響下的長期股權投資是按照支付對價的公允價值計量的。因此，對于同一控制下的增資合并，應當把原非重大影響下的投資視為同一控制下的投資，將其投資成本（按支付對價公允價值計量）與取得日被投資方凈資產賬面價值份額進行比較，用其差額調整投資成本，并調整資本公積，從而使其投資成本與被投資方凈資產賬面價值保持一致。
2.通過增資，由非重大影響下的成本法變更為非同一控制下的成本法
非重大影響下的長期股權投資與非同一控制下的長期股權投資均是按照支付對價的公允價值計量的，但是由于增資引起了計量環境的變化，引發了報表合并問題，需要確認長期股權投資差額。為此，首先要把重大影響下的投資視為控制下的投資，對其股權投資差額“貸方”進行調整，即調增長期股權投資成本，同時調增留存收益；然后對新增投資的股權投資差額“貸方”進行調整，即調增長期股權投資成本，同時調增當期損益。
結 語
長期股權投資計量的核心是如何計量才能公允地反映投資關系的實質。計量基礎取決于投資環境而不是計量方法，因為在同樣的計量方法下，計量基礎是可以不同的。因此，是否對長期股權投資進行追溯調整，以及如何追溯調整，取決于計量環境的要求而不僅僅是計量方法。
【參考文獻】
價值投資方法范文6
關鍵詞：長期股權投資增加；成本法；權益法；會計核算
一、增加核算
核算長期股權投資增加時，若購買當日明確知道，已經有宣告尚未發放的現金股利，應當單列應收股利，不能計入長期股權投資成本。理論上講該部分股利，叫做已知股利，收到該部分股利時，應借記“銀行存款”，貸記“應收股利”。對于購買日以后的股利，都視為未知股利。未知股利要確認為投資收益，具體分為兩步：當被投資方宣告時，投資方借記“應收股利”，貸記“投資收益”；當被投資方發放時，投資方借記“銀行存款”，貸記“應收股利”。
二、成本法核算
長期股權投資用成本法核算要點：
收到已知股利做賬，借記“銀行存款”，貸記“應收股利”。
對未知股利分為兩步：當被投資方宣告時，投資方借記“應收股利”，貸記“投資收益”；當被投資方發放時，投資方借記“銀行存款”，貸記“應收股利”。
三、權益法核算
1.范圍：企業對被投資單位具有共同控制或重大影響
2.核算步驟6步
第一步：初始投資成本與投資方在被投資方公允的凈資產當中享有份額進行比較
在權益法核算下，最大特征是投資方認可的是被投資方公允的資產、負債、凈資產，而不認可被投資賬面的資產、負債、凈資產當被投資方賬面報表與公允報表一致時，仍然要進行上述比較。
第二步：當被投資方實現凈利潤時（若賬面價值等于公允價值，不改造利潤表，若賬面價值不等于公允價值要改造利潤表）。若賬面價值等于公允價值，用賬面凈利潤*持股比例；賬面價值不等于公允價值，用改造后的凈利潤*持股比例。投資方借記“長期股權投資—損益調整”，貸記“投資收益”。
第三步：（1）當被投資方發生虧損時（這是正常虧損的賬務處理）（若賬面價值等于公允價值，不改造利潤表，若賬面價值不等于公允價值改造利潤表），做相反賬務處理。（2）當被投資方發生超額虧損時，首先讓投資方的長期股權投資的賬面價值減記至“0”為限，若虧損額承擔不完，應繼續沖減沒有明確清收計劃的長期應收款，進一步確認投資方對被投資方有沒有承擔額外的義務，最后承擔不完的虧損額作備查登記，當以后被投資方實現凈利潤，按照相反的順序進行恢復，即：先恢復備查賬再恢復額外義務，再恢復沒有明確清收計劃的長期應收款，再恢復長期股權投資——損益調整。
權益法核算時，長期股權投資設置四個明細科目：“長期股權投資——成本”科目，“長期股權投資——損益調整”科目，“長期股權投資——其他權益變動”科目，“長期股權投資減值準備”科目。
例題：某公司有一長期股權投資賬面價值是780萬元，應收被投資方沒有明確清收計劃的長期應收款100萬元，若被投資方虧損4000萬元。若被投資方虧損，投資方承擔額外義務50萬，持股比例40%。
（1）賬面價值減至“0”，借記“投資收益 780”，貸記“長期股權投資—損益調整 780”
（2）沖減沒有明確清收計劃的長期應收款，借記“投資收益100”，貸記“長期應收款 100”
（3）有承擔額外的義務，借記“投資收益 50”，貸記“預計負債 50”
（4）備查登記270
下年實現凈利潤3000萬元，營利3000*30%=900萬元
（1）先恢復備查登記：270
（2）再恢復額外義務：借記“預計負債 50”，貸記“投資收益50”
（3）恢復沒有明確計劃的長期應收款：借記“長期應收款100”，貸記“投資收益 100”
（4）恢復長期股權投資的賬面價值： 借記“長期股權投資—損益調整 480”，貸記“投資收益 480”
第四步，當被投資方發放現金股利時
（1）當被投資方宣告時，借記“應收股利”，貸記“長期股權投資—損益調整”
（2）當被投資方發放時，借記“銀行存款”，貸記“應收股利”
股利在成本法與權益法下的比較：
第五步：當被投資方除凈利潤以外的其他權益發生增減變化時，投資方的賬務處理是：
（1）當增加時，借記“長期股權投資—其他權益變動”貸記“資本公積—其他”
（2）當減少時，借記“資本公積—其他”，貸記“長期股權投資—其他權益變動”
第六步：逆流交易和順流交易
舉例：A公司是投資方（簡稱A），B公司是被投資方（簡稱B），A公司的投資比例是30%。
（1）順流交易：A庫存商品的進貨成本是80元，賣給B100元，
若B對外售完，則A不處理
若B未對銷售，則A要處理， （100-80）*30%=6借記“投資收益 6”， 貸記“長期股權投資—損益調整 6 ”
（2）逆流交易：B庫存商品進貨成本80元，賣給A100元，
若A對外銷售，則A不作處理
若A未對外銷售，則A要做處理，賬務處理同上。
總結：不論是順流交易還是逆流交易，若毛利是零或者虧損時，投資方都不做賬務處理。不論是逆流交易還是順流交易，投資方要進行賬務處理具備的條件是：毛利為正，還未對外出售。計算方法是毛利額乘以持股比例。賬務處理為：借記“投資收益”，貸記“長期股權投資—損益調整”。
四、成本法與權益法的轉換
（1）權益法變成本法時，管后不管前，不用追溯調整。（2）成本法變權益法時，要運用追溯調整法進行處理。（思路是把成本法追溯調整為權益法，把損益類科目轉入未分配利潤，同時調整盈余公積）
