前言：尋找寫作靈感？中文期刊網用心挑選的租賃型保障性住房運營管理論文，希望能為您的閱讀和創作帶來靈感，歡迎大家閱讀并分享。
1.目前保障性住房后期運營管理范圍
對11個設區市保障性住房行業主管部門問卷調查結果顯示，15份問卷中有13份（87%）認為，保障性住房后期運營管理只包括物業管理，2份（13%）認為后期運營管理包括物業管理和醫療、文化等社區服務設施建設。可以看出，目前河北很多地區對保障性住房后期運營管理的理解非常狹隘，把目光只停留在物業管理上，這說明他們對保障性住房后期運營管理的理解還很淺，還沒有把住房保障工作放到經濟社會發展全局中去考慮，對保障性住房后期運營管理意義和重要性的認識尚需進一步深化和提升。
2.責任主體和直接管理者
對11個設區市保障性住房行業主管部門問卷調查結果顯示，11個設區市租賃型保障性住房的責任主體都是住房保障行業主管部門，其中有7個市（64%）是市級行業主管部門，有4個市（36%）為房屋所在區行業主管部門。有7個市（64%）后期運營的直接管理者是市級行業主管部門，有3個市（27%）成立了專門的管理機構來管理，1個市（9%）委托給專業房屋（物業）管理公司管理。調查結果顯示，目前河北保障性住房后期運營管理的責任主體都是政府部門，絕大多數市房屋的直接管理者也是政府部門，3個市成立的專門管理機構亦為保障性住房行業主管部門隸屬的事業單位。
3.房租標準和物業費標準
從調查結果來看，房租標準相對較低，甚至有5個市廉租房房租一個月才1元錢。半數以上地方對于廉租房沒有征收物業費，已征費地區的征收標準也較低。所以靠房租和物業費并不足以滿足后期運營管理的資金需要。
4.后期運營管理資金主要來源
調查顯示，目前各市租賃型保障性住房后期運營資金主要來源于財政資金、房租和配套設施經營收益。具體而言，6個市（55%）是財政資金，2個市（27%）為房租，3個市（18%）是配套設施經營收益。從訪談情況來看，各市目前后期運營管理資金壓力并不大，其原因在于：第一，管理人員基本是行政事業單位工作人員，人員經費不必負擔；第二，目前主要精力在建設，對后期管理還基本沒有涉入，連基本的物業管理都沒有啟動，也就沒有產生多少開支；第三，住房基本都是新建成房屋，不涉及維修養護。
5.后期運營管理的難點
從問卷調查情況來看，11個設區市中有9個（82%）認為租賃型保障性住房后期運營最大的難題在資金，1個市（9%）認為是時間與精力，1個市（9%）認為是住戶配合度。地方行業主管部門反映，為了建設保障性住房，財政已經投入了大量資金，還負擔了大量銀行貸款。保障性住房后期運營管理的開支不僅包括人員費用、行政費用、房屋維護費用等直接開支，還包括還本付息的開支。由于租賃型保障性住房的公益性的特點，租金水平低于市場租金，并且又基本不收取維修基金、物業管理費等費用，房屋的規模越大，時間越久，資金壓力也就越大。在訪談中，筆者專門就小區管理養護等工作是否吸納物業公司參與進行了提問，有3個市（27%）聘請了專門的物業公司介入，其余（73%）全部由部門組織力量管理養護。
6.住戶滿意度
對住戶的調查結果顯示，租賃型保障性住房小區住戶對小區的整體環境是滿意的。筆者認為，其原因包括：其一，當前大部分租賃型保障性住房小區居民剛剛入住，基本都是從臟亂差、低矮破的房屋搬入了寬敞明亮的新房，與之前處境相比，正處于幸福感最高的時期；其二，當前保障性住房都是新房，房屋破損、設施損壞等問題還沒有出現，正處于房屋條件優良時期?？梢钥闯觯斍昂颖倍鄶党鞘凶赓U型保障性住房后期運營管理采取政府主導模式。第一，責任主體和直接管理者都是保障性住房行業主管部門。政府部門不僅負責政策執行和籌集資金，并且直接參與到管理運營當中，負責配套商業設施經營、小區養護等具體工作。第二，運營管理資金主要靠政府財政投入，后期運營中的人力、材料等所需費用全部由政府買單。第三，管理范圍主要包括準入退出和小區的物業管理，但物業管理并不全面，僅停留在配置保安、對小區衛生進行清理等方面。
二、河北省租賃型保障性住房后期運營管理的問題
1.主管部門認為存在的問題
對11個設區市保障性住房行業主管部門問卷調查結果顯示，在小區鄰里關系方面，6個市（55%）反映租賃型保障性住房小區的鄰里關系比較和諧，5個市（45%）反映鄰里關系一般?？梢?，鄰里關系方面滿意度稍微偏低。入住保障性住房小區的住戶，由于從平房遷入樓房，開敞變封閉等原因，會產生各種不習慣，與鄰里公用各種空間，難免會產生種種摩擦，因此鄰里關系會受到一定影響。由此可見，要維護好當前的好局面，維護好小區的環境和設施是一個方面，逐漸提高住戶互相尊敬、團結友愛的意識也是一個重要的方面，政府部門在租賃型保障性住房后期運營管理中，任重而道遠。在住戶是否注意保護小區設施和環境方面，3個市（27%）表示非常注意，5個市（45%）表示還可以，3個市（28%）表示不注意；在保障性住房治安方面，4個市（36%）反映較好，5個市（45%）反映一般，2個市（19%）反映不好。特別是秦皇島市反饋，經常有群眾反映，自從他們周邊保障性住房小區建成入住后，經常發生暴力性事件，治安情況明顯不佳。
2.住戶調查顯示的問題
為了對目前管理者在租賃型保障性住房小區提供服務情況進行了解，筆者在問卷調查中，就兩個問題專門進行了調查。一個是“您所居住的小區是否有專人管理”，另一個是“如果有專人管理，都為你們提供了哪些服務”（開放式問題）。在266份有效問卷中，選擇有專人管理的有238份（89%），選擇沒有的為28份（11%）。對后一個問題的回答中，填寫清潔（打掃衛生）的有126份（53%），填寫設置門衛（門崗）和清潔（打掃衛生）的有89份（37%），沒有填寫的為23份（10%）。調查結果說明了兩個問題：第一，當前小區管理的范圍非常狹窄，基本停留在清潔和門衛兩個方面，對公共服務、社區建設等尚未觸及。第二，住戶對什么是專門人員管理還沒有一個清晰的認識。多數認為有保潔和保安就算有專人管理，少數認為這不算專人管理，或者不知道什么叫專人管理。廣大住戶對在小區應該得到什么樣的管理服務心里沒數，想法不多，還處于從居無定所到穩定安全，從臟亂擁擠到寬敞舒適，幸福感較強的階段。此外，針對租賃型保障性住房小區，特別是廉租住房小區住戶就業不充分的特點，筆者對小區住戶是否愿意參與小區管理進行了專項調查。調查表明，在266份有效問卷中，有192份（72%）問卷顯示，小區住戶愿意參與到小區的后期運營管理之中。在談話中，有些租戶甚至表示愿意義務參與，很多住戶表示不用太多報酬。這說明，住戶參與到小區管理中的意愿還是比較強的。在租賃型保障性住房后期運營管理中，可以考慮充分發揮住戶作用，吸納他們參與其中。
3.問題分析
可以看出，當前河北租賃型保障性住房后期運營管理主要存在以下幾方面的問題：
1.重視程度不夠。
行業主管部門的精力主要放在前期建設方面，對后期管理運行的關注點主要是準入環節，而對于整個后期運營管理缺乏統籌規劃，只是走一步算一步，對這項工作的實施范圍、資金來源等都沒有給予應有的關注。
2.制度和法規不健全。
大多數城市還沒有出臺租賃型保障性住房后期運營管理辦法，而已制定辦法地區的相關規定則很籠統。這致使對后期運營管理的范圍界定不清，對運營管理的責任主體要做什么、該怎么做、做不好怎么辦沒有明確的規定，管理運營中各方的權利得不到保護，義務不能充分履行。
3.社會和市場作用發揮不夠。
目前租賃型保障性住房管理基本上是以政府的行政管理為主，基本沒有引入市場，也沒有鼓勵或者是培養相應的非政府組織參與其中。然而，政府的精力和財力畢竟是有限的。從長遠來講，隨著租賃型保障性住房的不斷增加，后期運營管理的壓力必然不斷加大，運營管理的成本也會隨之越來越高，政府沒有足夠的能力獨自擔負此種重任。
4.小區勞動力資源沒有充分挖潛。
租賃型保障性住房住戶中存在大量失業或者無業人員，有一大部分人表示愿意參與到管理當中，然而管理者卻沒有把這部分人吸納并有效配置到合理的崗位，白白浪費了這部分資源。“以工代費”（以勞動沖抵物業等費用）的模式在吉林、天津等地已經開始推行，值得借鑒。
5.服務范圍小。
租賃型保障性住房后期運營管理范圍當前還僅限于打掃衛生等低層次服務。建設保障性住房不僅僅是要實現“有居”，而是要實現“安居”。提供便利的交通、醫療、休閑等服務，構建文明、和諧的社區等應納入到后期運營管理之中。
三、河北省租賃型保障性住房后期運營管理模式訪談分析
筆者于2013年對河北省和11個設區市保障性住房行業主管部門的12名負責人進行了訪談，主要征詢了他們對租賃型保障性住房后期運營管理政策目標的認定，以及在不同因素下對運行模式的不同選擇。基于正式訪談之前赴實地的預調研，筆者總結了三個主要的決策因素，包括：成本、居民滿意度和監管難度。正式訪談的主要內容為，在考慮成本、居民滿意度和監管難度三個決策因素的情況下，訪談對象對非盈利組織承擔模式、私營機構承擔模式和政府主導、市場輔助模式的政策選擇。訪談結果顯示，大家一致認為租賃型保障性住房后期運營管理的政策目標為實現可持續運行。在主要考慮成本的情況下，有4個人選擇了第1種模式，即由非營利性組織承擔后期運營管理；有6個人選擇了第2種模式，即由私營機構承擔后期運營管理；有2人選擇了第3種模式，即政府承擔主要業務，部分委托市場?？梢钥闯觯谥饕紤]成本因素的情況下，大部分訪談對象選擇了私營機構承擔的模式。這是因為以追求自身利潤最大化為目標的私營機構往往通過注重效率而努力降低運營成本。在主要考慮居民滿意度的情況下，有7個人選擇了第1種模式，即由非營利性組織承擔后期運營管理；有1個人選擇了第2種模式，即由私營機構承擔后期運營管理；有4人選擇了第3種模式，即政府承擔主要業務，部分委托市場。可以看出，在主要考慮居民滿意度因素的狀況下，大部分訪談對象選擇了由非營利組織承擔的方式。其原因在于，由非營利組織為主對租賃型保障性住房進行后期運營管理既可以在一定程度上降低居民費用，又可提供質量較高的管理服務。
如果采用私營機構承擔模式，很可能因為其追求自身利益而無法向居民提供充分的服務；如果實施政府主導、市場輔助的模式，很可能因為政府管理服務的低效而使得居民的滿意度較低。在主要考慮監管難度的情況下，有4個人選擇了第1種模式，即由非營利性組織承擔后期運營管理；有2個人選擇了第2種模式，即由私營機構承擔后期運營管理；有6人選擇了第3種模式，即政府承擔主要業務，部分委托市場。可以看出，在主要考慮監管難度的情況下，大部分訪談對象選擇了政府為主的模式。這是因為該模式由政府直接承擔了主要業務，而使得政府監管具有一定的便利性。在綜合考慮成本和居民滿意度兩個因素的情況下，有7個人選擇了第1種模式，即由非營利性組織承擔后期運營管理；有3個人選擇了第2種模式，即由私營機構承擔后期運營管理；有2人選擇了第3種模式，即政府承擔主要業務，部分委托市場。可以看出，在綜合考慮成本和居民滿意度兩個因素的情況下，大部分訪談對象選擇了非營利組織承擔模式。出現這一狀況的原因為，較之另外兩種模式，該模式可在為居民提供人性化管理服務的同時，在一定程度上保持較低的管理成本。在綜合考慮成本和監管難度兩個因素的情況下，有6個人選擇了第1種模式，即由非營利性組織承擔后期運營管理；有3個人選擇了第2種模式，即由私營機構承擔后期運營管理；有3人選擇了第3種模式，即政府承擔主要業務，部分委托市場?？梢钥闯觯诰C合考慮成本和監管難度兩個因素的情況下，大部分訪談對象選擇了非營利組織承擔模式。其原因為這一模式可在接受政府適當監管的同時，以較低的成本為公眾提供公益性較強的管理服務。在綜合考慮居民滿意度和監管難度兩個因素的情況下，有5個人選擇了第1種模式，即由非營利性組織承擔后期運營管理；有4個人選擇了第2種模式，即由私營機構承擔后期運營管理；有3人選擇了第3種模式，即政府承擔主要業務，部分委托市場。可以看出，在綜合考慮居民滿意度和監管難度兩個因素的情況下，大部分訪談對象選擇了非營利組織承擔模式。非營利組織承擔模式可在租賃型保障性住房后期運營管理中發揮平衡成本、居民滿意度和監管難度三個因素的效應，而成為大部分訪談對象的政策選擇，這為后文提出構建合理的河北省租賃型保障性住房后期運營管理制度的政策建議提供了有益借鑒。
四、基本結論與政策建議
研究表明，河北省租賃型保障性住房后期運營管理模式亟需優化。結合對河北省租賃型保障性住房后期運營管理現狀和問題與模式選擇訪談分析，筆者認為應該采取由非營利性組織負責租賃型保障性住房后期運營管理的模式，這一模式的推行應該借鑒福利多元主義。Hatch和Mocroft指出，福利多元化可以被理解為在社會照料中由政府、志愿者、商業部門和非正式部門提供服務。福利多元化也可以被定義為福利混合經濟，Vogel認為福利傳送系統的構成有市場、國家和家庭。上述研究結論可為國內其他省份的租賃型保障性住房后期運營管理的模式選擇提供借鑒。構建非營利性組織負責租賃型保障性住房后期運營管理模式的具體政策建議如下：
1.建立非營利性運營管理機構。
當前各地都成立了保障性住房投融資公司，建議以此公司為基礎成立一個非營利性機構（下簡稱“運營管理機構”），在公司現有職能基礎上增加租賃型保障性住房后期運營管理職能。將這個機構構建為一個集保障性住房建設資金籌集、發放，以及房屋建設、運營、管理為一體的機構。該機構具備較為寬泛的職能，可在資金籌集分配、房屋管理使用等方面具有很大的內部協調和運轉空間，可為做好租賃型保障性住房的后期運營管理提供堅實的機構保障。
2.實現運營管理資金來源的多元化。
筆者認為，管理運營資金應包括以下幾個方面：一是房租和物業費。費用可以按照普通小區相關費用的一定比率（低于100%）收取。二是配套商業設施經營收入。比如配套建設的商業門面經營或者租金的收入，小區建成后配套設施交由運營管理機構管理，收入納入后期運營管理基金。三是出售的商品房收入。在建設集中的租賃型保障性住房小區時，配套建設一部分商品房，商品房出售的盈利，部分用于補貼建設成本，部分納入后期運營管理基金。四是其他收入。如政府可以根據情況每年給予一定補貼，運營管理機構利用小區場地等取得的收入。
3.構建科學的運營管理方式。
運營管理機構根據業務類型分別設置部門，各部門各司其職，在每個集中建設的小區按需要設置分支機構，在房屋維修等方面可自己組織隊伍，也可根據需要聘請公司。在人員方面盡量壓縮固定工作人員數量，可以根據需要臨時聘用相關人員，避免機構和人員冗余，從而導致成本上升。要注重社區文化建設，提高大家維護社區環境的積極性，努力建設和諧社區。
4.有效控制成本。
鑒于運營管理機構帶有公益性的性質，建議從以下幾個方面入手減少運營成本：一是充分吸納小區閑散人員。低收入人群具有就業不充分的特點，因此，運營管理可以把小區內具有一定能力的失業或者無業人員吸納到管理隊伍當中，這樣能降低工資支出費用，也可通過給他們增加收入，為租金和物業費的收繳提供一定保障。二是吸納社會志愿者。一些不需要特別固定崗位的機構可以吸納社會志愿者或者大學實習生參與，這樣既可以保障工作質量，又可以節省開支，還可以給大學生一個穩定的實習渠道，給志愿者一個服務的舞臺。此外，亦可吸納有意愿、有精力的離退休老同志參與其中，這不僅有助于節省開支，而且有利于與有關政府部門協調工作的順利開展。三是政府給予支持。優先建設租賃型保障性住房小區配套設施，對運營管理機構經營的商業、公司等給予一定的稅費減免。
5.政府主要發揮支持、指導和監督等作用。
一是制定相關政策法規。根據需要，不斷補充完善相關法律法規，使運營管理機構和住戶的權益都能夠得到保障，并確保運營管理按照政府設定的軌道進行。二是監督指導運營管理機構。在資金使用、服務質量、運行效率等方面嚴格監督，避免破壞公正、公平、廉潔、透明等情況的發生，促使運營管理機構高效運轉。三是根據運營管理模式的運營情況，不斷調整完善運行模式，使租賃型保障性住房的后期運營管理不斷成熟。
作者：郭林 張學峰 單位：中國人民大學中國社會保障研究中心 清華大學公共管理學院