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摘要：現階段，房地產行業在飛速發展的同時也面臨著不少挑戰，其中，不動產權引發的經濟糾紛已經威脅到房地產經濟的發展。因此，不動產登記制度順勢得到推行。這一制度的規范化推進意義重大，人民的房屋產權等不動產權得到了有效保障，極大程度上明確了不動產的歸屬問題，有利于發生產權糾紛時法院依法做出判決，切實維護人民切身利益。唯此，才利于房地產經濟的發展。本文論述房地產經濟與不動產登記的關系，細數其影響房地產經濟的方方面面，分析存在的問題并為后續發展提出建議，以供參考。
關鍵詞：不動產登記；房地產經濟；影響；發展策略
一、前言
隨著社會經濟迅猛發展、城市化進程飛躍式推進，人民對美好生活的需求日益提高。房地產行業能夠為人民幸福生活提供基礎保障，已經領先諸多行業成為社會主義現代化建設的龍頭老大。這既是機遇，更是挑戰。房屋買賣工程中，不動產權導致的經濟糾紛屢見不鮮，讓人焦頭爛額，再加上難以做出公平公正的判決以同時保障雙方利益，更會嚴重打擊人民對房地產交易的積極性，不利于房地產經濟發展?！恫粍赢a登記暫行條例》在很大程度上保證了人民不動產權神圣不受侵犯，有利于促使人民信任房地產行業，將資產投入其中，推動房地產經濟邁向更高的臺階。
二、不動產登記與房地產經濟概述
（一）不動產登記制度
我國將符合自然性質或法律規定的，具有不可移動特性的財產稱為不動產。不動產包括實物以及依托于實物的合法權益。不動產登記特指將不動產得失、變更情況依法記錄的過程，記錄載體有著嚴格規范，并交由專職機關掌管，特定情況下予以公示。登記機關具有對合法申請進行審查記載的義務。不動產權登記由申請人和登記機關共同完成，且必須在現行法律法規約束下進行，產生的文件具備法律效力。圖1為不動產登記流程：圖1不動產登記流程《物權法》中，除特殊規定外的不動產需經依法登記，產權才具備法律效力。可以說，我國不動產登記制度的框架來自《物權法》?，F行的不動產登記制度只是暫行規章，利于人們明晰不動產登記的程序流程及其重要作用。但在實踐中，不動產登記程序冗雜，為監管審查帶來極大不便，可見其仍需不斷精簡完善。
（二）房地產經濟
房地產經濟是多種經濟活動的總稱，包括建筑生產、房屋買賣等過程及其產生的經濟效益。房地產經濟依賴于現行經濟運行機制及制度條件。目前我國堅持以市場經濟為基礎，輔以國家宏觀調控，以期實現共同富裕的道路。因此，房地產經濟呈現以公有制為基礎，其他多種所有制并存的現狀。房地產經濟同樣以公共制和集體所有制為基礎，具體包括[1]：全民所有制、集體所有制、個體所有制、合作所有制、混合所有制等。復雜的組成成分不利于監管，通過微觀運作、中觀區域統合和宏觀經濟調控協同機制，在一定程度上能夠保證監管質量。
（三）不動產登記與房地產經濟的關系
不動產登記制度的出臺不僅僅是為了確定不動產權的歸屬，更是為了房地產經濟能夠緊緊跟隨市場經濟的發展步伐。作為物權制度的一種，不動產登記能保障人民不動產相關權益，同時作為征收稅收的直接證據，而并非用于降低房價。不動產登記并不直接聯系到人民所擁有的不動產量化。就市場經濟而言，供求關系才是價格的直接影響因素，其余都是間接影響因素。事實上，不動產登記使用過保障權益來刺激消費，通過供求關系的變動影響房地產經濟。對于房地產經濟而言，不動產登記制度主要起到以下作用：首先是使權益合法化，保護個人財產安全。其次能促進房地產市場運行規范化和合法化。政府宏觀調控工作需要相應的數據支持。依法進行不動產登記，是規范開展稅收工作的基礎，有助于提高國家監管水平，維持良好的市場秩序。同時，不動產產權登記可以提高房地產資源利用效率，為房地產行業資金順利運轉提供有效保障。
三、不動產登記對房地產經濟的積極影響
（一）對房價的影響
實際上，不動產登記制度難以對房價起決定性影響。房價高低直接決定了人民的購房積極性。房價在一定程度上反映了房地產經濟的市場價值，也反映了不動產登記制度的完善程度。人口聚集、人民基本收入、人口聚居、氣候條件乃至地理文化等都是影響房地產行業供需關系的因素[2]，其中比較關鍵的因素是稅收水平。不動產登記能夠作為數據支撐，便于進行稅務征收，稅收科學合理能刺激人民的購買欲，同時能夠維護房地產市場秩序，繼而促進房價下壓。不動產登記制度能夠更好、更有效地協調市場秩序，規范市場，在較短的時間內實現全面征收。
（二）對二手房的影響
不動產登記最主要的功能是明晰產權，將產權數據納入國家可行宏觀調控范圍內。目前來說，不動產登記制度大幅度降低了申請和審批流程的煩瑣程度，信息統籌管理切實有序。多數購房者購房用于自居，不會進行大規模房地產投資，也無所謂于新房或二手房，出于經濟壓力的考量，會選擇購買二手房屋，從而增加了二對手房市場的需求。對少數投資者而言，不動產登記帶來的最直接影響就是資產公開透明化，所需繳納的稅收提高會引發大規模拋售現象，增加的市場供應量剛好能夠用來滿足普通購房者的需求，利于控制二手房市場價格在大眾能夠接受的合理范圍內[3]。
（三）利于規范市場管理
結合對市場的調研數據，其還具有規范產權管理的功能，能夠明晰產權，并落實產權監管政策于國家宏觀調控管理中。市場范圍內，完善的不動產信息登記能夠綜合展示房屋來源，減少虛假信息的出現，便于客戶迅速獲取想要的信息。監管層面上，人民個人不動產的登記與全面展示，有利于相關部門在實際工作中統一協調,提高信息的整體流通效率，幫助房地產各部門進行統一協調和系統全面的管理，也有助于打造房地產信息化和網絡化管理平臺。在具體工作流程方面，注冊系統的改進不僅可以使審批系統高效工作，而且可以使每個申請程序更加簡化。此外，遇到大批量房地產拋售情況時，房地產市場的穩定性必然會受影響。在此情形下，更凸顯出不動產登記制度規范市場管理的作用。
（四）對房屋買賣中介的影響
房地產行業屬于暴利行業，大量房地產經紀人在早期如潮水般涌入，導致房地產市場波動巨大[4]。部分房地產中介機構交易渠道不夠正規，且通常缺乏法律意識，無法合理合法地為客戶提供房地產信息并收取相應的交易和租賃服務費用，這對整個行業的規范化發展十分不利。我國通過推行不動產登記制度，以達到規范房地產行業的目的，有效保護人民合法權益。不動產登記制度可以改善房地產交易如無頭蒼蠅的現狀，能夠作為房地產中介銷售和租賃的責任追查參考。不動產登記制度能夠有效地規范不動產的銷售和租賃，將各機構和地區的不動產交易進行匯總，形成統一的信息管理和登記平臺。通過統一管理房地產交易、登記、審批等各種流程，免去傳統低效的申請、審批等環節，使房屋交易中介工作變得格外簡單快捷，實現信息化、網絡化發展。當然這在一定程度上會影響中介的經濟利益，但可以起到有效的引導作用，實現房屋買賣中介行業的持續健康規范發展。
（五）對整體房地產經濟的影響
總的來說，不動產登記制度出臺后不會引發整體房地產經濟明顯的模式變動，影響固然存在但是不大。短時間內，消費者的購房熱情可能會有稍許的降低，但這種影響只是暫時的，時長預計在全面實施后的三年時間內。三年后，房地產市場將進入明顯的效益恢復階段，并朝著良好的方向發展。對于國家而言，引入相關制度是為了房地產市場的長期發展。因此，不動產登記制度在監管房地產經濟狀況方面具有不可替代的作用。在信息全球化時代，不動產登記系統能夠有效地收集、整理和管理不動產登記信息，避免房地產交易中出現問題，有利于房地產相關企業實力的提升，并能有效地完成房地產稅的征收，從而為房地產業提供良好穩定的市場環境[5]。不動產登記系統是基于計算機技術的，它還可以發揮互聯網的作用，完善個人房地產信息系統，有利于購房信息的存儲和管理，這也為房地產市場研究提供了詳細的數據。它有利于房地產市場的長期規劃和房地產資源的分類，可以有效地解決我國的住房問題。隨著落實和完善不動產登記制度，房地產市場將迎來春天。
四、不動產登記對房地產經濟的消極影響及應對措施
基于我國實施現狀，不動產登記在實際工作中的作用尚未真正發揮出來，因此，不動產登記相關的制度建設和法律法規建設仍需改進和完善。盡管現行的不動產登記已經可以覆蓋房地產市場上絕大多數企業，但監管盲區依舊存在，且不動產登記在實行過程中難免存在不利因素。房地產市場交易規模龐大，我國作為一黨執政的社會主義國家，只有從政府角度出發，通過法律法規的行政制度構建全面監管網絡，才能全面消除這些因素給房地產經濟帶來的不利影響。具體措施有：深入探討和研究現行不動產制度，推進不動產登記全面覆蓋推廣。加強國家層面的宏觀調控，積極探尋有效解決產權糾紛問題的舉措，更好地保護人民權益，進而對房地產經濟整體起保護作用。
五、不動產登記影響下的房地產經濟發展策略
（一）完善不動產登記制度，充分發揮制度的價值
目前，我國實行的不動產登記制度，其核心是土地與建筑登記。政府部門應整合不動產登記的責任，完善不動產登記局和不動產登記中心的建設，從組織層面為房地產統一登記打下良好的基礎。各相關部門要加強協作配合，移交電子、紙質檔案，確保各部門產權不存在遺漏，清理各部門產權重復登記。不同產權邊界重疊的，根據自然資源部提供的地籍信息確定產權邊界，統一比例尺，防止誤差[6]。
（二）完善房地產經營的核心
房地產開發商需要通過獲取土地所有權來進行房地產建筑工程的設計與建造。在不動產登記制度的影響下，不動產權完全由所有人所有。在這種模式下，購買者不再購買簡單的生活空間，而是一個集舒適性、創造力與使用功能于一體的家園式建筑，以期提高生活品質和居住幸福感[7]。開發商需要格外關注消費者的整體理念和需求，引導客戶有效提升生活觀念，調整運營核心，對客戶未來的生活環境做出良好的改變，從而在市場上樹立具有競爭力的品牌形象。
（三）精簡市場交易行政管理，加強宏觀調控
我國以公有制為基礎，土地多為集體所有，這決定了土地交易過程必須受政府監管制約，一定程度上會影響土地市場活力，這就對相關政府部門提出了更高的要求。在推行不動產登記制度的過程中，應注意權力實質可行范圍，越界必須追責。同時需要政府做出一些改變，例如，可以通過公證處簽訂合同[8]，引入保險制度，從而實現權力與風險的分散。
（四）創建和完善網絡信息共享平臺
不動產登記制度可以很好地限制不動產交易。房地產交易過程中需要信息共享，以便雙方能夠有效判斷交易。通過不斷完善房地產信息查詢平臺，實現數據與數據的集成，利用信息技術建立安全穩定的不動產登記數據平臺，必要時可快速查詢，并通過大數據對房地產未來發展做出相應分析。與相關部門進行相應的交流與溝通，相互學習、合作，實現信息共享，及時發布和更新不動產登記信息，并對信息進行有效管理。隨著信息時代的飛速發展，為了實現信息的交流與共享，必須建立不動產登記管理平臺。當相關部門利用信息管理平臺進行相應的信息交流和溝通時，平臺的信息儲備將不斷完善，房地產資源也能達到共享的目的。
六、結語
經濟社會的快速發展給人民日常生活帶來了翻天覆地的變化。針對新時代獨具特色的生產活動，傳統體系制度下的管理模式已經不再適用。早期的不動產登記制度，常常出現功能重疊、重復登記、多頭管理等問題，給后續監管帶來極大不便。而房地產經濟受不動產登記制影響大，如會影響房價和二手房交易等。為了更好地發揮不動產登記制度的作用，需要創新不動產登記工作，合理調整不動產經營核心，不斷完善相應的登記制度，避免政府過多干預和影響房地產交易，從而促進房地產經濟更好地發展。
作者：李波 單位：山東省濱州市不動產交易登記中心
