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不動產檔案管理方案范文1
不動產登記是指不動產登記機構依法將不動產權利歸屬和其他法定事項記載于不動產登記簿的行為，不動產包括土地、海域以及房屋、林木等定著物。不動產登記檔案是不動產登記部門在不動產權屬調查、登記、轉移、變更等工作中形成的真實記錄。不動產登記檔案、不動產登記簿及在不動產登記行為中產生的相關資料，構成了不動產登記檔案信息資源的基本組成部分。
完整、準確、安全的不動產登記檔案信息資源是審查和確定產權、保障所有權人合法權益的重要依據，是進行城市規劃和建設必不可少的基礎材料，是反映城市房屋和土地現狀的縮影，也是衡量一個城市管理和房地產管理水平的重要標志之一，在國土資源保護、地籍調查、住房保障、法院訴訟、國家稅收、戶籍管理、個人信用管理等領域發揮重要作用。
二、不動產登記檔案信息資源特點
（一）專業憑證性
不動產登記檔案記載了不動產產權的歸屬和沿革，反映了不動產的權利狀況，專業性要求高。如房屋面積的丈量、土地界限的認定、房地產平面圖的測繪等，都必須由具有專業資質的部門出具報告。不動產權屬狀況的記錄和管理都是唯一能夠合法證明權利人與房屋土地之間權利關系的原始憑證，為實施產權管理和產權保障提供可靠的法律依據。
（二）復雜多樣性
一是構成復雜多樣，由土地、房屋、草原、林地、海域等五大方面構成，涵蓋了不動產登記的所有形式。二是形式復雜多樣，傳統紙質檔案與現代電子檔案相結合，原始檔案資料以紙質為主，現代電子檔案以圖像文件為主。三是信息復雜多樣，空間地理信息與屬性綜合信息相融合，既含有與地理分布有關的數據，也包括權利屬性、自然狀況等基本信息。
（三）動態連續性
不動產登記中的房屋土地登記與老百姓日常生活息息相關，現代社會市場經濟的高度發展，也促進了房地產市場的交易劇增。從土地的劃撥、流轉，房屋的買賣、過戶、繼承，甚至是房屋的司法拍賣，一宗土地、一處房產的來龍去脈全部體現在不動產登記檔案中，自始至終反映房屋產權的真實情況。在房地產市場中，產權轉移在頻繁中更替，甚至存在一次買賣的過戶辦理尚未完成而下一次的買賣轉移已促成的現象。因此，具有動態常規性和連續必然性。
（四）流通增量性
不動產登記檔案信息，通過房地產市場交易的流通，不斷擴大不動產登記信息的使用范圍，促進區域間房地產市場的發展與壯大，促進經濟的發展。不動產交易的頻繁，決定了不動產登記業務量不斷增加，從而導致不動產登記檔案的不斷擴容。永久保存的不動產登記檔案，必然要求高質量的保存條件。
以上特點決定了不動產登記檔案信息資源管理模式要有利于保障不動產登記檔案的專業性，全面管理復雜多樣的不動產登記檔案，管理模式要適應于其動態連續性，保障不斷增長的不動產登記檔案的保存和管理。
三、不動產登記檔案信息資源管理模式
2015年3月1日《不動產登記暫行條例》正式實行，不動產統一登記工作在全國全面鋪開?！段餀喾ā芬幎ǎ粍赢a登記簿是物權歸屬和內容的根據?！恫粍赢a登記暫行條例》規定，不動產登記簿由不動產登記機構永久保存。不動產登記簿損毀、滅失的，不動產登記機構應當依據原有登記資料予以重建。由此可見，不動產登記檔案是不動產登記工作的原始依據，是不動產登記工作開展的基礎和基石，其重要性不言而喻。因此，不動產登記檔案信息資源管理模式的確定和建立至關重要。
不動產登記檔案基本由兩種介質構成，電子檔案和紙質檔案，因此，不動產登記檔案信息資源管理模式涵蓋虛擬管理與物理管理兩個方面。
（一）不動產檔案信息資源虛擬管理模式
虛擬管理是相對于物理管理模式而言的，是對不動產檔案信息資源中電子檔案信息資源的管理，必須符合“四統一”中對信息平臺建設的要求，即應建立不動產登記信息管理基礎平臺，實現不動產審批、交易和登記信息在有關部門間依法依規互通共享，消除“信息孤島”；推動建立不動產登記信息依法公開查詢系統，保證不動產交易安全，保護群眾合法權益。
不動產登記信息管理基礎平臺應當匯集管理行政區劃內的各類不動產檔案信息數據資源，成為不動產登記檔案數據中心，建立統一的不動產登記信息查詢系統，并按管理層次和登記類別設置查詢權限，統籌、協調對內、對外查詢服務，維護交易安全，保障個人隱私，確保信息數據準確、完整和安全。
（二）不動產檔案信息資源物理管理模式
即不動產登記檔案的實體管理，主要指紙質檔案、權籍圖冊的管理。筆者認為，就目前全國各省市不動產登記檔案管理的現狀而言，館藏檔案、管理水平、庫房條件、發展規模、人員管理狀況不一，面對不動產登記檔案管理問題，要因地制宜，采取不同的管理模式，符合檔案管理的基本原則：統一領導、分級管理，維護檔案的完整與安全，便于社會各方面利用。不動產登記檔案專業性程度較高，按照統一管理的程度不同，可劃分為高度集中式、相對集中式兩種模式。
1.高度集中式
即實行不動產登記檔案統一、集中管理，應建設不動產登記檔案館庫，統一存儲各類不動產登記實體檔案，確保檔案保管條件符合國家標準，對本行政區劃內土地、房屋等不動產登記結果和原始資料進行集中存放與保管。
高度集中式管理模式的優點是能夠集中保管不動產登記檔案，有利于不動產登記檔案的完整與安全，但其同時要求建設高標準的檔案庫房，以滿足不斷增長的不動產登記檔案的存放，而不同地區的不動產登記檔案的增速和增量不同，難以預計。以無錫為例，目前無錫房地產檔案館藏房產檔案約為240萬卷，庫房面積約為1500平方米，密集架總容量約為1600立方米，日益增長的房產檔案數量造成不小的庫房建設壓力。一方面是不斷地豐富館藏，另一方面要不斷地優化館藏。如果采用高度集中式管理模式，在不動產登記檔案庫房管理制度的基礎上，需要科學合理建設庫房甚至新建庫房，相關方案的制定、審批、動工建設等手續需要一定的周期性，相關資金、人員也要及時到位。
2.相對集中式
即按照不動產類型對不動產登記檔案進行相對集中保管，其中房屋等建筑物、構筑物和森林、林木等定著物應當與相應土地、海域登記檔案相關聯，可通過二維碼、物聯網等現代信息技術實現。
相對集中式的管理模式，可在現有庫房管理條件基礎上進行不動產登記檔案管理，不需要大規模的人財物調動，可以在不動產登記檔案管理的實踐中逐漸摸索管理模式的適用性。缺點是庫房管理存在局限性，僅就某一類型的不動產登記檔案進行管理，分散的庫房存在一定的安全隱患，在登記機構統一的前提下，分別存放保管的不動產登記檔案易出紕漏，甚至造成檔案資料遺漏、遺失。
無論是高度集中式還是相對集中式，都應當執行標準化、規范化、一體化、實用化和科學化原則，建設符合標準的現代庫房，建立高效、安全的管理模式，達到管理規范化、標準化、科學化。具體來說，一是建立不動產登記檔案各項管理制度，包括歸檔、鑒定與銷毀、庫房管理等，規范不動產登記檔案管理；二是采用先進的現代信息技術管理不動產登記檔案，逐步實現現代化管理，由檔案管理向信息管理轉變，由數據管理向知識管理轉變；三是提高管理人員素質，完善工作人員的知識結構，全面掌握檔案專業知識、不動產登記業務知識及現代信息技術。
參考文獻：
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3.孫秀娟.淺談怎樣做好新時期房產檔案工作.檔案天地.2012.4
不動產檔案管理方案范文2
一、與現行法律法規不相符合
《物權法》第10條規定：“不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。國家對不動產實行統一登記制度，統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定?！薄斗课莸怯涋k法》第4、5條規定：“房屋登記，由房屋所在地的房屋登記機構辦理。本辦法所稱房屋登記機構，是指直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門或者其設置的負責房屋登記工作的機構?！薄胺课莸怯洐C構應當建立本行政區域內統一的房屋登記簿。房屋登記簿是房屋權利歸屬和內容的根據，由房屋登記機構管理。”二部法律都明確規定，房屋登記機構是屬于行政機關，其從事的登記活動也屬于行政行為。此外，針對登記機構的登記行為提起的訴訟也被作為行政訴訟，由人民法院的行政審判庭審理。
二、與中央《試點方案》不相符合
《試點方案》中明確規定：行政管理類必須是依據國家法律、法規授權或政府委托具體承擔行政管理以及有關行業管理，由政府舉辦，按照行政機構方式運行，不由市場配置資源，不以盈利為目的的事業單位。這類事業單位主要是政府的直屬事業機構，以及黨政機關下屬承擔行政管理職能的二級事業機構。房屋登記機構是《物權法》和《房屋登記辦法》中明確的登記機構，從事著行業行政管理職能，不以盈利為目的，直屬城市人民政府的事業單位。而社會公益類必須是政府為實現社會公共利益和長遠利益而投資舉辦的，面向社會提供公益服務（公共產品、公共服務、公共福利），不以盈利為目的，也不承擔任何行政職能的事業單位。這類事業單位主要包括：教育、衛生、文化、新聞宣傳、社會福利、城市環衛、園林綠化、市政管理以及涉農服務等機構。而房屋登記機構明顯不屬于社會公益類。
三、與住建部〔2009〕2號文件不相符合
住建部〔2009〕2號文件關于修訂《房屋交易與權屬登記規范化管理考核標準》的通知，明確規定：房屋登記機構主要有5個部分組成：房屋登記、信息管理、檔案管理、市場監管和測繪監管。每一個組成部分都具有行政管理特征，如房屋權屬證書發放、他項權證書發放、房屋中介公司監管、不動產檔案保管和利用、房屋預售許可、預售合同登記備案、存量房和商品房網上備案、房地產市場分析報告，房產測繪公司監管等工作。每一個城市房屋登記機構都從事著行政許可和非行政許可工作職能。
2001年10月，浙江省制定了《浙江省人民政府關于深化事業單位的改革的意見》（浙政發（2001）68號文件），其確定的分類原則為：根據事業單位承擔的職能，并參考經費預算管理形式，確定現有事業單位的類別。財政全額補助類為行政管理類事業單位；自收自支類為社會公益類事業單位。而浙江省各地房屋登記機構由于歷史遺留問題，絕大多數經費預算形式為自收自支類，但實行收支二條線管理辦法。我們認為不能僅從經費預算管理形式來劃分事業單位的類型，而應該從工作職能來確定事業的類型。
當前，全國各地最為關注的焦點就是樓市，要準確掌握房地產市場的數據和管理好房地產行業，就必須充分發揮好房屋登記機構作用，使其履行好行業行政管理職能，享有行政管理類事業單位的政策。
作者：尹躍軍，寧波市房管中心黨總支副書記，高級政工師；
不動產檔案管理方案范文3
隨著我國房地產業的快速發展，房地產按揭抵押、預告以及將其作為融資工具的抵押登記業務也隨之增多，從而促使注銷后的房產檔案保管成為了房地產登記機構不可忽視的工作內容。我國注銷后的房產檔案主要形成于以下四個方面：一是注銷后的預告類檔案；二是注銷房產抵押登記形成的檔案；三是注銷在建工程抵押登記形成的檔案；四是因拆遷、城中村改造、地震以及異議登記、查封登記、變更登記等原因而需要注銷的房產檔案。其中，形成于前三類的房產檔案占注銷后房產檔案的比重較大。尤其在注銷房產抵押登記之后，雖然申請登記權利人和義務人的雙方合同約定權利義務已完成，但是房屋登記機構對注銷后的房產檔案保管工作仍然要持續進行。這是因為，一旦在房產抵押登記注銷過程中存在問題，如債權擔保被抵押人偽造登記文件而注銷等問題，就必須以登記機關提供的注銷后房產檔案為依據解決爭議。因此，登記機關一定要妥善保管好注銷后的房產檔案，遵循有關規定明確檔案保管內容、銷毀范圍和保存時間。
二、注銷后的房產檔案處置
1、注銷后的房屋所有權證書處置
對于房產檔案而言，它是權屬登記管理的主要工作內容之一，檔案中的內容與房產證上的內容相一致，同時還記載了產權證封皮上的相關信息，如注冊號、印刷編碼等等，即便發生產權查實或是變更等情況時，也都必須以確權的產籍資料作為主要依據。通常情況下，由有關部門頒發的房屋所有權證是對房屋所有權的一種確定和認可，該證書所代表的并非是房屋權屬的來源證明，而是房屋產權變更或轉移的新憑證，也就是說一旦房屋產權發生變更或是轉移時，原本的證書必須隨之進行注銷作廢處理。從房屋的本質上看，其歸屬于不動產的范疇，它的主要特點是價值高、使用年限長，故此，在房屋產權人變更或是轉移的過程中，原本的產權證成為必須提交的材料之一，該證書反映了房屋權屬人的變更，其在一定程度上對房地產管理有著較強的引申作用。為此，廢棄的房屋產權證書應當在注銷作廢之后作為附件歸檔于產籍資料當中。由于發放房屋所有權證時，已經將證書掃描成為相應的影像文件，所以這種文件也具備一定的法律效力，這樣一來，在歸檔立卷的過程中，不但進一步減輕了案卷負荷，而且還避免了廢棄的房屋所有權證被非法利用的可能。
2、注銷后的房產檔案銷毀范圍與保存時間
由于房屋產權登記部門所面臨的檔案庫存量連年遞增，故此，我國現行的《房地產登記技術規程》（以下簡稱規程）對房產檔案注銷后的處置問題進行了明確規定，如可列入銷毀范圍的紙質檔案包括：預告登記已注銷滿2年、地役權登記已注銷滿2年、異議登記已注銷滿2年、查封登記已解除滿5年以及抵押權登記已注銷滿5年。雖然《規程》當中對方案檔案注銷后的處置給出了較為明確的時間，但因為《規程》本身屬于行業標準，故此，它的效力要比法律法規小一些。換言之，在具體處置時，除了要遵循《規程》中的規定之外，還應當符合相關法律的要求。此外，《規程》中還規定，登記事項登薄之后，房地產登記機構應當對相關材料進行收集、整理、歸檔保存，如房屋產權的登記申請材料、審核材料以及一些有保存價值的材料等等。除《規程》中給出的可列入銷毀范圍的檔案應進行定期保存之外，其余檔案均應當進行永久保存。
3、注銷后的房產檔案管理內容
當前，房地產已經成為重要的融資工具，使得房產抵押登記數量迅猛增加。為了準確掌握房屋產權的變化情況以及相關權利的法定證明材料，房屋登記機構必須要做好房產抵押（預告）登記注銷后的檔案管理工作，規范該類檔案的保管內容。通常情況下，在注銷房產抵押（預告）登記之后，房屋登記機構注銷的檔案之中還包括如下內容：登記申請表、身份證、合同、法人證書等等。而注銷后的檔案則具體包括以下資料：抵押登記雙方的身份證明、合同、授權委托書、結婚證等等。雖然上述資料相對較多，但從法律的角度上看，每一種資料都是不可或缺的，這是因為以上證明材料之間均具有一定程度的聯系，若是其中某一項欠缺，則會造成不利的影響。必須特別指出的是，盡管《規程》當中對抵押登記、查封登記、預告登記、異議登記以及地役登記注銷之后的紙質檔案銷毀范圍和保存期限給出了明確的規定，但是，以上檔案在規定的銷毀時間內，登記機構仍舊對其具有保管的責任和義務。
不動產檔案管理方案范文4
2020年是集團公司成立的第二年，這一年集團在生產經營、企業管理、發展改革等方面均取得了可喜成績，這些成績的取得離不開區黨工委，公司黨委的正確領導，更離不開全體干部職工的共同努力和拼搏。為此，今年的工作值得大家贊揚，值得大家驕傲，更值得大家總結。
2020年，我按照公司分工，負責負責安全、資產、運營考核、園區項目建設和協助融資工作，分管運營部，聯系新天地供水公司。
回顧2020，工作基礎更夯實、工作層級更跨越、工作成效更喜人。
一、面對嚴峻的安全管理形勢，細化管理促進生產安全
安全工作是集團工作的重中之重，沒有安全這個一，一切都是零。自集團實體化運營以來安全管理工作面臨著嚴峻的管理形勢。一是涉及范圍廣、行業多、安全隱患風險點駁雜。有景區、灘涂、碼頭、工程項目、固定資產等等。二是安全管理的基礎薄弱。沒有健全的安全管理制度、專業的安全管理人員、完善的安全管理體系。同時2020年是國家對江蘇省安全專項督查的一年，一絲安全上的問題都不能出。在面臨這樣的困難和基礎上安全方面主要完成了以下工作：
1．對照標準，完善安全管理制度。根據法律法規對企業安全的要求，修訂完善了33項目安全管理制度。包含生產責任制、安全會議制度、安全培訓制度、隱患排查制度、安全考核管理制度、應急預案等等。
2．狠抓落實，做好日常安全管理工作。以安全隱患排查為工作重點，堅持周巡查（不少于兩次），月檢查，季度考核，全年組織各類檢查100余次，下發整改單80余份，共排除隱患240項，整改率100%。每季度做好安全生產會議、安全培訓、安全檢查。做好安全考核公示、安全責任公示、安全宣傳欄；完成應急救援預案修編工作并組織應急救援演練。做好安全臺賬的日常更新工作。
3．落實要求，開展各類安全專項工作。根據上級要求做好各類安全專項工作。今年安全工作共收文133份。制定各類專項通知、方案17個。組織了春風行動、雙安全月、標準化創建、安全法制宣傳教育等主題活動。
二、面對復雜的資產管理歷史，理清脈絡，全面梳理和加強
國有公司做好國有資產的監管、促進國有資產保值增值、盤活利用是基礎。而公司成立后的資產管理工作中面臨著較為突出的問題和困難。主要體現在：
1.類屬繁雜，缺乏統一管理。原來的資產管理，各部門以自己聯系的公司名義建設、采購，財務上只有財務數據，沒有扎口統一管理。由于原各部門采購、使用資產的分散性，財務統計人員的變化等原因導致信息的不對稱，賬目管理與實物管理不同步，沒有完善的資產管理制度和各類臺賬。大部分資產在財務上只體現一個數據，沒有各種規格型號和去處（比如空調、車輛）。
2.由于部門的調整以及負責人員的變化，各類材料缺失嚴重。
如三信資產，無任何資料（包括資產的評估報告、資產移交清單、資產買賣協議、不動產權證、圖紙等）如四海之家商業街，資產無權證，無任何施工資料。如海印寺商業街房產，有證號無證，土地證遺失。
3.新收購資產的管理壓力大。新收購的關閉清退的企業，資產繁多，除了土地和房屋，有的企業空調、電腦、打印機等設備較多，看管壓力大。
4.出租固定資產的管理、維護壓力較大。除了日常的出租、合同簽訂、備案、收款等工作。固定資產的安全管理和日常維修工作量大。一方面是出租資產的安全管理責任重。比如海鮮大排檔三家承租單位，兩家至今未辦理消防驗收手續。另一方面維修工作量大。四海之家公租房15年完成建設，出現很多房間、屋面漏水、公共區域斑駁，太陽能系統年久失修，等等一系列問題。
2020年運營部牽頭和財務部指導配合下，在2019年梳理的基礎上對國有資產進行了摸底排查，逐項登記造冊，初步形成一套較為完整的信息化管理臺賬，初步制定了成套資產管理制度、形成了較為完善的資產管理體系。
1．成立專門部門、管理國有資產。根據國資管理要求，成立國資管理事業部。負責經營性資產出租、招商、日常維護等日常管理、經營性資產巡查、資產收購等工作。
2．完善資產管理制度。結合公司實際通過半年時間擬定整套資產管理制度初稿，包含固定資產管理實施細則，資產配置標準、資產巡查制度、國有資產檔案管理制度等。明確固定資產管理采用財務部門、行政部門、使用部門三級管理的辦法，資產管理部門、使用部門負實物的直接管理責任，財務部門負核算和監督、檢查的管理責任。固定管理實施細則明確了資產從采購、驗收、登記臺賬、清點、報廢等以系列手續的操作流程。
3．分類匯總、完成了資產登記臺賬和租賃臺賬。根據資產類別、權屬單位、分別對房產證、土地證、不動產證、海域證、電子設備、家具、車輛等分類別進行了匯總登記；同時將分公司對各資產進行分類細化編碼，以便后期檔案室分類管理。完善了國有資產租賃臺賬，對以往租賃過程中存在的欠租金、無合同等一系列問題已進行了梳理改正，同時與各公司資產臺賬進行了整合。
4．加強固定資產的日常管理工作。資產外勤對各類固定資產每周不少于兩輪巡查，確保資產不被侵占、偷竊。與安全檢查組共同對出租資產進行每月一次的安全檢查。今年對四海之家漏水嚴重的屋面進行屋面修補，衛生間進行了修補，對一期8棟樓進行了公共部位出新，采購了900套電熱水器，將老化的太陽能熱水器全部更換，同時計劃在春節期間分批次對企業租賃宿舍進行出新。
三、面對緊迫的項目建設任務，攻堅克難服務園區全力推進
2020年項目建設主要有如東海上風電集中送出陸上段電纜隧道項目、聽海軒、海韻城項目。其中隧道項目必須在2020年底全線貫通，確保風電企業2021年能夠鋪設電纜并網發電。原有職工公寓四海之家已經不能滿足園區發展的企業租住需求，人才公寓聽海軒項目必須年底開工建設，海韻城項目必須年底竣工具備招商條件。在這樣緊迫嚴峻的建設任務下。我們攻堅克難，克服人員的困難：項目管理總共三人，要完成所有項目的前、中、后期各類手續，項目現場質量、安全、進度、造價、資料各類管理，還有以往項目的掃尾及不動產證的辦理；攻克項目建設本身的困難，隧道項目全長8.41公里貫通園區二期海濱三路，現場管理協調難度大，其中過框河的頂管長300米，直徑3.5米，是南通沿海地區最大的頂管項目。任務雖然嚴峻，困難更是現實存在，在領導的關心下，同事們夜以繼日的奮斗下，圓滿完成了全年服務園區的建設任務。
1.制度建設情況。加強項目管理。2019年公司就對接縣錦恒集團學習了原代建中心項目代建相關流程、管理制度。2020年在七基礎上完善了政府投資建設項目代建管理辦法，內部管理制度、工程管理制度。
2.項目進展情況。
（1）如東海上風電集中送出陸上段電纜隧道項目
總投資約4.8億元，新建地下電纜隧道約8.41km，建成后為國信、國電投、三峽、中廣核4家風電企業提供陸上輸電通道。目前完成工程量的80%。其中南通沿海最大的300米長3.5米直徑頂管12月頂進接收井標志著通道土建部分全面貫通，具備鋪纜條件。年前完成隧道內附屬設施，年后完成道路恢復。
（2）人才公寓（聽海軒）項目
計劃投資 2.8億元，占地約30畝，總建筑面積52450.88平米，其中地上部分44430.07平米，地下部分8020.81平米，包含三棟公寓樓，一棟辦公樓和部分商業。施工、監理招標已經結束。計劃2021年主體施工結束，2022年室外配套及內裝施工結束竣工交付。
（3）海韻城項目
總投資約1.5億元。占地14.89畝，總建筑面積31000平米，地上建筑面積24000平米，地下建筑面積7244平米。土建工程中標價為70898496.07元，于2019年1月土建工程竣工。
幕墻工程（2373萬元）、室外配套工程（550萬）、亮化工程（380萬）1月底全部竣工。
四、2021年工作重點：
（一）資產管理：
進一步規范完善資產登記管理和租賃臺帳。對歷史遺留的租賃問題清理，完成國資辦下達的各項工作任務。結合下半年各子公司資產清查盤點情況檢查，完善資產臺賬。
逐步推進國有資產信息化管理，購置固定資產管理軟件系統。使資產從申購、登記、移交使用、修理、報廢都軟件信息化管理。
繼續加大國有資產巡查力度。確保把資產看住、管好，實現保值增值。
（二）安全管理工作
根據安全標準化建設的要求。對公司涉及安全生產、職業健康、環境保護等方面的制度進行梳理，修訂。
安全資料、安全臺賬標準進一步調高；加強安全管理人員專業能力的培訓，加強各級安全培訓，提高安全管理基礎能力。
（三）項目建設方面
進一步完善項目建設的管理制度、流程以及質量管理體系。充實項目管理人員，加強項目管理人員培訓。加大項目建設的推進力度，確保海上風電陸上電纜隧道項目、聽海軒項目有序推進。
不動產檔案管理方案范文5
一、全面推進國土資源集約高效利用
以節約集約示范省創建為契機，抓好節約集約模范區創建工作，力爭創建成為全國新一周期國土資源節約集約模范區。一是廣泛宣傳。創新宣傳內容、宣傳形式和宣傳手段，廣泛開展國土資源法律法規政策宣傳，努力營造良好的節約集約利用資源氛圍，著力提升各級領導、全社會公民節約集約利用土地的意識。二是規劃管控。開展新一輪土地利用總體規劃修編和調整完善，做到與全域規劃、城鎮規劃、旅游規劃、園區規劃及產業規劃無縫對接，實現“多規合一”。三是制度約束。從產業政策、用地規模、規劃用地指標、投入產出強制等方面嚴格控制，提高各類項目用地門檻，對投資強度大、技術含量高、附加值高、無環境污染的項目予以傾斜。四是挖潛存量。依法清理處置批而未供、供而未用土地及閑置低效土地，完善閑置低效用地的依法處置程序，堅持“一地一策”制定處置方案，跟蹤管理、動態更新，降低閑置土地比例，提高土地利用水平。
二、落實最嚴格耕地保護制度
一是繼續落實耕地保護共同責任。扎實推進永久基本農田劃定工作，全面完成小溪塔城鎮周邊永久基本農田劃定任務;進一步完善耕地保護考核辦法和獎懲制度，對耕地保護目標責任落實情況進行檢查、驗收和考核，將耕地保護與建設用地指標分配、土地整治項目安排掛鉤，調動耕地保護的積極性，形成保護的共同責任；層層簽訂基本農田保護責任書，制作完善村級基本農田保護標志牌及界樁，將基本農田落實到圖上和地塊，責任落實到村組和農戶，確保全區41950公頃基本農田保護面積不減少，質量不降低，用途不改變。二是完善耕地“占一補一”措施，在建設項目選址中提前介入、從嚴把關，做到避優占劣。開展區級“占一補一”土地整理項目，補充耕地面積，實現耕地總量動態平衡。三是嚴格規范推進土地整治工程。完成8萬畝土地整治項目驗收，高質量推進5.5萬畝土地整治項目實施，申報1.6萬畝項目立項，力爭年底前開工建設;落實已建成土地整治項目區納入基本農田保護范圍的規定。四是完成耕地質量等別調查評價與監測工作。
三、千方百計保障發展用地需求
及時保障重點項目用地。緊盯區委、區政府確定的工業發展、城鄉統籌、基礎設施和民生設施等重點項目布局，積極參與、主動服務，重點保障太平溪一港一城一路、江北翻壩高速、五龍一級路以及宜黃一級路周邊地塊、南蔡下片區、丁家壩片區、文仙洞片區旅游開發農旅結合節點區和“六區一園”等項目用地需求；對納入建設用地計劃的重點項目提前介入，加強用地指導，做好規劃調整，提高報件質量，提升報批效率。
四、扎實推進綠色共享示范磷礦區建設
一是科學編制第三輪礦產資源規劃，做到布局合理，礦業權投放有序。按照“邊生產、邊整治、邊恢復、邊轉型”的思路，引導采石企業從分散、小型向集中、規模經營轉變，力爭2年內采石企業數量和產能下降30%。二是扎實推進綠色共享磷礦示范區建設。做好綠色共享示范區創建工作頂層設計，拓展綠色共享內涵，通過加強體制創新、調整優化礦業結構、加大礦山地質環境恢復治理力度等措施推進綠色共享示范區建設；每個鄉鎮要創建綠色礦山示范點，有目標方案，有檢查總結；將綠色共享示范區創建納入礦山企業開工復工及年檢條件，實現開工復工規范化、標準化。三是深入推進地質環境恢復治理工作。全面實施“邊采邊復、立面掛網、平面植綠、應綠盡綠”的工作思路，將生物措施與工程措施相結合，做到年初有方案、年中有督查、年末有驗收。
五、加強地質災害防治和地質遺跡保護工作
一是鞏固地質災害防治“十有縣”成果，做實做細監測預警和應急處置。健全群測群防網絡體系、科學劃定避險區、普及應急常識、加強應急演練，確保全區326處在冊地質災害隱患點零死亡、零事故。二是加強面上地質環境綜合治理，對存在危害的隱患點，分類建立臺賬，做到底數清、情況明。建立地災治理項目庫，力爭申報實施1至2個項目；抓好蓮沱左岸危巖治理工程、黃陵廟——南沱塌岸防護工程等庫區后續規劃地質災害防治項目實施，將項目建成亮點，體現示范效應。三是加強地質遺跡保護工作，推進三峽地質公園兩枚金釘子及三個園區保護性開發工作，完成樟村坪國家礦山公園一期建設，啟動二期建設。
六、不斷夯實國土資源基礎工作
一是高效高質完成“兩權”確權工作。年底全面完成全區約15萬戶農村宅基地使用權和約851宗集體建設用地使用權的外業調查，同步開展登記發證工作；加強權屬調查質量抽核，加大日常督導檢查，對工作進度和質量采用約談機制，制定獎懲措施。二是扎實推進不動產統一登記工作。以問題為導向，堅持依法依規、便民高效的原則，進一步理順各部門之間職責邊界和銜接方案，明確職能職責，優化流程、健全制度，做好基礎平臺建設，初步完成現有土地、房產登記數據整合庫工作，確保運行順暢、辦事便捷。三是抓好信息化建設。重點推進執法監察、綜合事務管理等已建成的系統上線運行，對網上收發文等已運行系統進行優化完善；做好網上辦公業務辦理狀態信息工作；加強已建成數據庫的利用，統籌推進不動產登記信息平臺建設和融合。
七、大力推進依法行政
一是落實執法監察共同責任。積極對接區政府成立的綜合行政執法委員會和指揮中心，形成系統上下“聯合監管”、部門之間“聯動監管”、工作環節“全程監管”的執法監管新格局；嚴格落實違法違規行為零報告、定期報告和專項報告制度，強化分析、研判、預警機制，加大用地指導、法律宣傳、控早控小等預防措施的落實；加大包括設施農用地在內的土地供后監管，加大未批先用、無證開采、越界開采等重大違法違規案件及違法違規重點鄉鎮公開曝光和查處力度；充分利用土地變更調查圖斑合法率及違法查處率，制定科學考核指標，從違法行為發現、制止、查處以及違法宗地數、規模面積等多維度進行客觀公正考核。二是加強法治國土建設?？茖W制定“七五”普法規劃，完善措施，確保“七五”普法良好開局。全面落實《關于全面推進法治國土建設的意見》，進一步推進行政審批制度改革，對規范保留行政審批事項，建立權力清單，編制責任清單，優化審批流程，簡化審批節點，強化效能督查，確保按時辦結；加強各類文書和合同的嚴謹規范審核，防止疏忽大意和不明大意造成工作被動，甚至嚴重后果。三是推進法治化建設。扎實開展矛盾糾紛排查，落實領導公開接訪和包案責任制。四是加強法治隊伍建設。加強對國土資源執法人員法治思維、執法能力的培訓，不斷提升國土干部的法律素養和依法辦事能力，營造法治國土的濃厚氛圍。
不動產檔案管理方案范文6
1.1土地增值稅發展階段劃分
上世紀末，由于住房分配制度的終結，商品房市場開始蓬勃發展。以1994年1月1日國務院頒布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》為原點，我國對土地增值稅管理大體可以分為三個時期：
一是啟動征收時期。以《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則至2006年，這一時期規范了對房地產行業土地增值稅的基本要求，明確了采取先預征，后清算的方式進行整體管理，但是更注重預征，對清算及后續管理跟進不足。
二是分類管理時期。以財稅[2006]21號《國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》為原點，其目的是為了限制投資過熱。文件在強調了預征環節管理的同時，要求加強對已經完工的房地產項目進行清算，并正式將分類清算提上日程。
三是全面環節管理時期。2015年以來房地產行業迎來第二個高峰，為了遏制房地產行業泡沫化，自上而下要求稅收發揮調節作用，而土地增值稅就是最為重要的抓手之一。這一時期除了對預征和清算環節緊抓不放送，還加大了對尾盤銷售以及后續對完工項目稽查檢查的力度，開啟了全流程管理的新時期。
1.2基層土地增值稅征管運行分析
1.2.1管理主體
土地增值稅不同于企業所得稅和增值稅，基本是以房地產項目坐落地為準，以縣區為單位進行管轄，而不是以企業注冊經營地為準。納稅人自獲得土地進行開發，開始進入縣區級稅務機關管理范圍。由于房地產行業近年來普遍對稅收收入貢獻較大，根據目前河北省稅務機關管理體制，基本由專業化分局進行管理，即各縣區局的重點稅源分局或者重點行業分局。
在稅務局管內部管理流程方面，以信都區稅務局為例，稅政二科負責政策解釋，風險科負責涉地風險任務上下級銜接，第一稅務分局負責土地增值稅稅款申報征收工作，日常管理由第二稅務分局進行。
1.2.2征管概況
2015年后伴隨全國房價的又一輪上漲，作為三四線城市，邢臺商品房價格基本完成了翻倍，成交量也大幅度上升，即使伴隨著土地價格和原材料、人工成本的上漲，房地產企業利潤總額仍大幅增加，由此帶來土地增值稅收入規模大幅度增加，以信都區為例2015年土地增值稅收入15767萬元，2017年18547萬元，2018年24278萬元，2019年26678萬元，2020年到達27856萬元，2021年1-11月入庫土地增值稅27324萬元。雖然從數據上來看，土地增值稅收入逐年大幅增加，但是仍然低于理論上的測算增加值，也就是說目前的土地增值稅征收管理仍然存在著不足，下面我們將從一個案例進行分析。
2. 信都區X公司典型案例分析
2.1信都區X公司項目情況簡介
邢臺市X房地產開發有限公司（以下簡稱X公司）在信都區太行路開發了某樓盤，取得出讓土地104畝，容積率2.1，總設計建筑面積145589.54平方米，地上建筑面積131761.45㎡：住宅126983.45㎡ 商業3930㎡公共建筑面積839㎡ ；地下建筑面積13887.09㎡全部為地下室和車庫 。2013年5月取得土地證，2014年3月取得建設證，2014年9月取得預售證開始進行不動產銷售，由于行業為房地產開發公司，歸屬于當時的信都區地方稅務局重點稅源分局管理。
2.2 X公司預征環節的問題
項目開始銷售兩年后，信都區稅務管理機關對該企業進行日常檢查，發現其前臺已銷售房源信息表和申報數據明顯不匹配，隨即聯系房管部門獲取了X公司該項目網簽備案信息，發現其共網簽備案房屋1185套，網簽價款47434.12萬元，實際申報銷售房屋1021套，價款43639.39萬元 。稅務機關隨即對X公司進行約談，該公司按照少計算的預售收入3794.73萬元，按照2%預征率補繳土地增值稅75.89萬元，并按規定加收滯納金。
2.3 X公司清算環節的問題
2018年1月，X公司開發項項目取得預售證已經超過三年，該項目總體已經完工，且不動產出售的比例超過了85%，剩余房產也基本處于出租和使用狀態。因滿足土地增值稅清算條件，管理機關在當月向X公司下發土地增值稅項目清算的相關通知，要求X公司在通知規定的90日內提供相關項目的清算報告及所有涉及土增清算的資料，完成審核并繳納清算稅款。
X公司在收到稅務機關的清算通知書后，鑒于本地沒有合適的中介機構，從石家莊聘請了某會計師事務所進行項目的土地增值稅清算鑒證工作，并于2018年3月出具了《關于X公司某項目土地增值稅清算鑒證報告》，內容如下:通過對X公司提供的2014年9月至2018年1月賬簿、報表、銷售臺賬及其他有關清算資料計算，項目總可售面積144750.54平方米，已經出售的面積112342.45平方米，未出售面積11808.09平方米，預售收入共計50554.10萬元，核算各種扣除項目累計47770.15萬元，截止報告期已經預繳土地增值稅1011.08萬元，本次清算應退土地增值稅175.89萬元元。
收到X公司提供的清算報告后稅務機關組織人員進行了清算審核工作，發現了兩個問題：一是存在20套商鋪以6100元/平米的價格出售給某投資公司，遠低于其他商鋪10000元/平米的均價，經約談企業，企業承認某投資公司是其旗下的關聯企業，稅務機關據此調整其交易價格至10000元/平方米；二是部分合同約定由X公司提供的建材，出現在施工方開具給X公司的發票明細中，確定為甲供材重復計算，將其調整出扣除項目。經調整后稅務機關送達了清算結論通知書，結論為補繳土地增值稅清算稅款47.21萬元。
2.4 X公司尾盤銷售環節的問題
清算工作結束后，管理人員在對X公司進行日常管理時發現，該公司對尾盤銷售的申報處理并未按照收入減除扣除費用的方式進行申報，而是仍采取預繳2%的方式進行土地增值稅申報繳納工作，管理人員責令X公司限期改正并補繳稅款。
2.5案例啟示
通過以上案例我們可以看到，雖然房地產公司規模較大，財務人員基礎水平較高，但是其受到利益驅動等主客觀因素影響，在土增申報各個流程仍會出現諸多的問題。其中預售環節利用稅務機關的信息不對稱，隱瞞部分預售收入，推遲部分預繳土地增值稅稅款是各房地產公司普遍存在的問題。清算環節由于稅務機關專業能力的欠缺，對開發建設的部分扣除項目無法進行準確評估，造成部分不合理扣除項目存在于最終的清算報告中。清算后，稅務機關往往會認為項目已經結束，而忽略了對尾盤銷售的管理。以下的篇幅我們將從案例中總結問題，從管理主體、稅收政策、管理流程、內外部環境等方面進行評估。
3.問題分析
3.1管理主體問題
3.1.1部門設置和協調性問題
（1）部門設置問題。我市稅務機關管事制度未能全面普及，大量稅務人在一線被管戶所束縛，總局、省局、市局、區局四級稅務機關下達的所有工作任務被分割給每一個管理員，這與目前社會經濟發展的流水化作業、專業化作業嚴重背道而馳，使得大量基層管理人員被大量日?，嵥楣芾砣蝿仗姿?。從人員分配來看，大量年輕干部集中于機關科室、處室，客觀上造成基層缺乏年輕人，隊伍嚴重老化，無法適應土地增值稅管理這種專業性強，流程冗雜的管理事項。在保質還是保量上，基層分局往往選擇的是后者，以完成工作為前提，質量只能退而求其次。
（2）缺乏統一的管理協調機構。土地增值稅清算工作的難度在現行各稅種之間首屈一指，所以在征管體制設置之時將其統一歸屬至重點稅源分局進行專業化管理，但是整體清算工作安排和政策對接解釋工作卻缺乏明確的指導和協調機構。尤其是在面對一些個體性差異的時候，由于缺乏統一的政策規定，逐級上報和請示會極大加重基層分局管理負擔，相應也會影響到管理效率，甚至一些問題久拖不決成為積癥。
3.1.2缺乏素質全面的管稅人才
（1）管稅人員力量不足。改革開放以來，隨著市場經濟的逐漸活躍，市場中的主體成幾何數量增加，而一線管理人員數十年來規模沒有明顯增加，電子化的信息系統雖然帶來了管理上的便利，但是更多的任務也隨著電子系統的應用而產生。極大的納稅人群體和有限的稅收管理力量造成了整體上的力量不足。以信都區為例，轄區內有300余戶房地產企業，每個管理組平均40戶房地產企業，此外還要管理一百至二百戶的其他行業重點稅源企業。從目前情況來看基層管理人員負擔過重，投入土地增值稅管理的精力明顯不足。
（2）管稅人員素質有待提高。房地產業務本身的核算和申報納稅有其特有的行業特點，要求管理人員需要有相當深厚的房地產業稅收和會計知識儲備，同時還要對征地補償、前期建設、開發費用、工程建設、竣工結算、銷售等各環節有相當的了解，這樣才能做好土地增值稅稅款管理工作。目前的情況是重點稅源分局的管稅人員即使是其他行業的管理熟手，也未必能夠承擔房地產行業土地增值稅管理工作。目前基層稅務工作人主要來源于兩個渠道，一是軍人轉業和復原，這部分人往往進入系統年齡偏大，沒有從事過相關專業的學習，難以在短時間內達到符合土地增值稅管理的要求；二是通過國家公務員考試進入的應屆和往屆大學生，這些人只有一部分是經濟相關專業畢業，學習文秘、計算機等專業的人員缺乏基本的知識積累，即使是經濟相關專業畢業人員也缺乏足夠的實踐經驗積累，短期難堪大任。
3.2稅收政策問題
房地產行業的運行核算有別于一般行業，其代表的土地增值稅稅種本身的設計思路也較為獨特，除了其超率累進的計稅特點，其復雜的扣除細則本身也決定著容易出現政策上的盲區。
（1）土地增值稅立法等級有待提高。隨著近年來城建稅、契稅、印花稅的立法完成，目前現行的19個稅種大部分均已上升到法律層次，土地增值稅作為少數幾個沒有立法卻又在總體稅收中占有相當比重的稅種，法律等次明顯不足。國務院制定的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》屬于行政法規，財政部制定的土地增值稅實施細則屬于部門規章。我們日常工作中尊為圣經的各種土地增值稅文件政策大多數是總局和省局以以各種形式下發的文件，對于同一事項的處理規定往往各地不同，對于跨省市經營的房地產企業，同樣的業務在各地稅務機關的處理政策不同，損害了稅法的嚴肅性和公平性。
（2）存在部分政策表述不清楚，缺乏可操作性。土地增值稅條例對于扣除的規定涉及規劃、建設領域的專業問題，簡單的表述不足以讓基層管理人員明曉在實際工作中應該如何處理。在表述模糊的政策執行過程中，稅務機關和企業站在各自立場都有有利于自己的解釋，容易造成雙方關系的對立，給雙方帶來不必要的風險。
（3）與其他部門缺乏政策對接。目前的暫行條例和文件對于土地增值稅扣除項目雖然有明確的規定，也存在對核算的相關要求，但是更多的是以“準確、真實”為主，但是對于如何判斷“準確、真實”缺乏有效的指引。比如不同建筑方式的建筑成本應以什么規則為準，設計費用、裝修費用在什么范圍內發生屬于合理范圍，企業征地環節各種賠償標準是否合理等，這些都需要與規劃、建設部門的相關政策進行對接。
3.3管理流程問題
3.3.1信息獲取不對稱
（1）信息獲取渠道缺失。把握好一個企業的收入和成本費用是控制好企業稅收管理的關鍵，房地產企業也不例外。目前對房地產行業管理上，建設、土地、不動產、銀行等部門往往擁有比稅務系統更早、更全面的數據源，比如施工進度、網簽銷售、貸款審批情況等，這些數據源對于稅務系統做好土地增值稅管理工作至關重要，而目前要實時獲得這些數據難度頗大，信息渠道缺失確實導致了企業和稅務機關信息不對稱，為企業偷逃稅款留下隱患。
（2）管理程序置后。一個房地產項目從登記到注銷歷時幾年或十幾年，從其申請項目立項到土地招拍掛，從土地平整到建設規劃，從開工建設到竣工結算，先后要接受土地、不動產、規劃、建設、稅務等不同部門管理，稅務部門進入管理的位次相對滯后，通常在其取得預售證開始銷售才進入正常管理，屬于事后管理，由于缺乏跟其他部門的溝通，事前不容易發現問題，后期發現問題往往企業已經結束經營不容易處理，造成執法風險。
3.3.2缺乏統一專業的管理系統
目前土地增值稅管理嵌套在金稅三期中使用，此外部分省市自行開發了土地增值稅清算管理系統，這些系統基本上沒有對接大數據，缺乏第三方來源數據的比對，僅僅依靠企業的申報數據進行管理，不能有效的提出風險、防范風險、解決風險，缺乏土地增值稅管理應該有的專業性和高效性。
3.4內外部環境問題
3.4.1納稅人存在少繳稅款的情況
（1）納稅人存在主觀上少繳稅款的故意。首先，納稅人在長期和稅務機關打交道的過程中積累了相當的經驗，他們通過政策和管理上的漏洞總結出哪些違法行為不容易被發覺，或者即使被發現，也可以以什么樣的理由蒙混過關，只要是結果不超過補稅加滯納金，那么納稅人就有主觀偷逃稅的動機。其次，房地產從業財務人員專業素質強，往往不次于我們的業務骨干，他們利用土增清算過程的復雜性，鉆目前政策文件的盲區，游離在避稅和偷逃稅之間。
（2）納稅人少繳稅款的手段。在日常管理中我們可以發現，企業少繳土增值稅往往采取如下幾種手段：一是瞞報部分收入。例如利用信息不對稱瞞報部分已經實現的銷售收入，銀行貸款到賬后不及時計入預售收入，將房產抵賬給建筑商不開發票不計收入。二是虛增開發成本。土地增值稅清算本身就是一項繁冗復雜的工作，要與自然資源、不動產、建設、規劃等數十個部門打交道，還要與供貨方和建筑總包打交道。項目存續期間長，期間很多費用容易出現重復計算，虛增的問題，如多計工程款，甲供材重復開票等問題。三是采用不合理的分攤方式。目前的實際運行中，商鋪的的成本不高于住宅但是售價普遍高，開發商會采取多讓商鋪分攤成本的方式降低商鋪增值額，達到逃避高稅率的目的。四是通過核定稅款逃避清算。企業在明知核定低于查賬繳納數目的情況下會主觀造成核算不清楚，進而采取核定征收清算達到避稅的目的。
3.4.2稅務中介未發揮應有的作用
稅務中介作為納稅人和稅務機關之間的橋梁，是作為納稅人從事復雜涉稅業務時，替納稅人全盤掌握涉稅事項，出具涉稅鑒證報告，與稅務機關溝通的有益第三方。目前，稅務中介鑒證已經是房地產企業進行土地增值稅清算比較普遍的方式。對于土地增值稅清算這種復雜困難的涉稅事項，稅務中介機構的參與可以有效提高清算質量，加快清算進度。但是，實際情況是稅務中介機構本身是企業化管理，其逐利性決定了其會站在納稅人一方想方設法與稅務機關糾纏，其公正性就要打折扣，因此中介機構不能完全發揮其對土增清算的監督管理作用。
4.加強土地增值稅征管的對策
從上面的案例我們指出了問題，也對問題產生的原因加以分析，為了達到加強土地增值稅管理的目標，我們將逐個對準問題給出相應的解決方案。
4.1激勵管理主體的對策
4.1.1合理配置人力資源，加強專業化管理
（1）保持合理的人員配置。保證一線的人力資源數量和質量配置，保證征收和管理部門有足夠的資源應對土地增值稅征管工作，同時各業務科室應該加強協調，根據各自分管工作跨部門組建土地增值稅風險管理團隊，專門對土地增值稅預繳、清算、尾盤的相關管理事項進行集中式管理和輔導，將土地增值稅管理的專業化層次進一步推高。
（2）進行機構整合，簡化工作流程。按照稅收現代化管理的要求，合理分配部門職責，建立大征管、大風險的管理模式，徹底進行管事制改革，簡化內部事項工作流程，加快內部事項運轉速度，限期處理內部事項，提高基層整體運轉效率。
4.1.2提升專業能力，培養專業人才
（1）開展高層次的學習培訓活動。適時組織土地增值稅管理相關人員開展專業性培訓，在學習涉稅知識、財務會計知識的基礎上，要加強對項目開發流程，造價評估，建筑核算的學習，加強對房地產主要涉稅風險的研究和分析。同時通過培訓可以開展學員之間的交流，通過對實際案例的探討提高業務素質，拓展業務視野，增強專業化能力。
（2）加強崗位鍛煉，以干促學。重點行業分局可以成立專門的清算管理小組，由經驗豐富的老同志帶領經驗不足的同志，下手干、實際查，通過實際工作將理論和實際結合起來，既能完成土地增值稅管理工作，又可以培養新的專業化人才。
（3）加強管理人員的日常培養。土地增值稅管理工作很多溶于日常，比如，通過企業增值稅、所得稅、印花稅申報對比土地增值稅，查找邏輯關系的不合理；查詢企業獲得預售證后是否產生了預繳收入，如何對接不動產部門查詢網簽備案合同等，只有日常工作足夠認真細致才能培養出足夠專業化的管理人才。
4.2完善稅收政策的對策
（1）提高土地增值稅立法層級。目前土地增值稅政策領域的支柱中華人民共和國土地增值稅征收暫行條例與實施細則均不是法律。稅務系統應呼吁在人大層級推進土地增值稅相關法律的立法進度，以期可以真正做到有法可依、有法必依、執法必嚴、違法必究。
（2）做好細則配套工作，解決最后一步的問題。一是針對目前尚有部分政策解釋不明確的，制定明確的解釋并統一適用規范，尤其是一些已經引發納稅人訴訟的要第一時間解決。二是對于已經有政策解釋但是無法進行落實操作的，如普通標準住宅的認定中平均交易價格如何掌握等問題，要制作專門的操作指引，指導基層管理人員以及房地產行業納稅人可以正確落實相關稅收政策
（3）建立土地增值稅清算政策及應用匯編。集中各級土地增值稅業務骨干、稅收政策法規專家，將土增清算管理過程中存在的風險點，政策適用及疑難點進行梳理和匯總，編成手冊發放到一線，方便一線負責征收、管理和清算審核的同志使用。這樣做既可以促進土地增值稅政策在系統內的普及學習，更有利于土地增值稅日常管理工作和清算管理工作更好的開展。
4.3完善管理流程的對策
（1）建立第三方信息獲取機制。土地增值稅管理工作之所以困難，很大程度上是因為稅務機關沒有建立和其他部門共享信息的穩定渠道，從而無法斷定納稅人申報提交資料的真實性和準確性。稅務系統應盡量在更高的層次建立與兄弟行政部門及銀行方面的信息共享渠道，得到第一手準確真實的數據。
（2）前移管理環節。對房地產行業的稅務管理應盡量前置到其立項開發階段，從其立項開始就要建立項目臺賬，把控其建設工期，預售證辦理情況，銷售情況和竣工情況。同時通過調查其工程款撥付還可以完成對下游施工企業的日常稅務監管，保證施工方的應該繳納稅款不會流失，保證涉及項目的稅款及時足額入庫。
4.4凈化內外部環境的對策
4.4.1提高納稅人稅法遵從度
（1）利用納稅人學堂，普及稅法知識。及時在納稅人學堂更新最新的土地增值稅相關政策，適時開展針對房地產行業的涉稅專家講座，廣泛進行稅法宣傳，倡導納稅人規范記賬，規范申報，提交真實準確的納稅資料并適時進行警示教育，提高納稅人主動守法的意識。
（2）主動進行一對一上門輔導。房地產行業的管理不能僅僅停留在數據管理，實際經營情況管理是重要的組成部分，基層管理部門應定期對房地產開發企業進行入戶，一方面帶去最新的稅收政策，上門解決企業遇到的稅收問題，一方面可以及時了解企業最新的生產經營狀況。這對于后續管理工作的開展和涉稅風險應對都會大有脾益。
（3）規范企業財務管理加強內控。監督房地產行業建立完善的財務管理制度和內控制度，真實準確核算收入成本、扣除項目和應納稅所得額，引導行業規范化管理。
4.4.2引導中介機構發揮積極作用
（1）提高涉稅鑒證行業進入門檻。對于中介行業從事的一般記賬工作，由于其技術含量不高可以適當放寬，但是對于其的涉稅鑒證事務，尤其是土地增值稅清算涉稅鑒證事務應適時提高行業準入門檻，保證由擁有專業知識和執業資格的專業人員和機構從事。并同時建立行業執業黑名單制度，對在執業過程中存在重大過失或者存在違法行為的中介機構和人員列入黑名單，禁止其從事土地增值稅清算鑒證工作，保證中介機構在土地增值稅清算執業中的公正性、規范性、合法性。
（2）加大對中介行業的監督管理。稅務機關不能把土地增值稅清算工作直接推卸給中介機構，不能對中介機構出具的鑒證報告一味的認可。應對中介機構出具的報告嚴格審核，確保其報告的準確性，充分發揮稅務機關對中介行業的監督職能。
（3）設置統一保存的清算資料庫。相關的清算報告應統一保存，定期分類存檔，尤其是對于存續時間較長的地產項目，規范化的檔案管理，意義重大。
