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不動產登記申請書范文1
宅基地是農村的農戶或個人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。
宅基地房屋可以進行過戶登記，可以到所在地縣級人民政府申請辦理，提交登記申請書，身份證明材料，不動產權屬證書，界限面積位置等信息材料。
《不動產登記條例》第七條規定，不動產登記由不動產所在地的縣級人民政府不動產登記機構辦理;直轄市、設區的市人民政府可以確定本級不動產登記機構統一辦理所屬各區的不動產登記。
（來源：文章屋網 ）
不動產登記申請書范文2
區“房地一體”農村不動產登記發證工作是在區政府統一領導下開展，由區自然資源和規劃局組織和指導，各鎮（街道）以村為單位，統一組織村民申請。
一、工作流程
由各鎮（街道）以村為單位統一組織申請，作業單位與村委會工作人員共同開展農房發證收件工作，工作場所和必要后勤保障由村委會負責，各村需組織村民統一有序的開展農房確權登記申請工作，做好缺少權屬來源證明材料的宅基地和房屋的“三級確認”工作。自然資源和規劃局中心所負責農房發證的業務指導工作以及登記資料的資料審核和登記頒證工作。
相關登記申請材料：農房不動產登記申請書、身份證明材料、土地權屬來源及房屋批建材料、宅基地使用權和房屋所有權“三級確認“審批表、宅基地及其房屋權屬公示表（公示30日）
有合法用地批準和規劃批準手續，主房未經翻改擴建的，由測繪單位權籍調查，按照批準的面積，經村組審核通過后，中心所審核頒證。按照批準的面積確權和登記。
有合法和用地批準手續無房屋規劃批準手續的，或有房屋規劃批準手續無合法用地批準手續的，或無合法用地批準和規劃批準手續的，由村民提出申請，測繪單位權籍調查后，經村民小組、村委會、鎮政府“三級確認”審核通過后，中心所審核頒證。
二、工作政策要求
（一）予以登記的情形
1、符合“一戶一宅”條件一戶多宅確權登記的處理
（1）有兩處及以上宅基地和農房的，且不符合分戶條件的一個自然戶，兩處面積合并后超過當地面積標準的，由不動產登記申請人選擇一處宅基地申請登記。
（2）已擁有一處宅基地的本農民集體成員、非本農民集體成員的農村或城鎮居民（含華僑），因繼承房屋占用農村宅基地的，可憑遺囑（家庭財產協議）、公證書和變更后的房屋所有權證等有效證據，按相關規定登記發證，在證書記事欄應注記“該權利人為本農民集體原成員住宅的合法繼承人”。因司法判決方式取得農村住宅的，可憑有關法律文書辦理土地登記，在證書記事欄應注記“該權利人宅基地使用權以司法判決方式取得”。
3、提交申請的問題處理
（1）申請人一般為戶主，戶主因在外地無法現場申請的，申請人為該戶其他家庭成員的，申請人需提交戶主的身份證復印件及經村委會蓋章確認的委托書（戶主本人出具的委托書復印件）；因其他客觀原因戶主不能作為申請人的，由家庭成員簽字確認后推選一名申請人代為申請并經村組確認。
（2）戶主已死亡，配偶健在的，需變更戶主換領新戶口簿后申請不動產登記。
（3）一子或一女戶，已分戶且單獨居住但不符合宅基地安排和分戶條件的，父母與子女不得單獨申請登記。
（4）家庭有兩個及以上子女，且有多處宅基地的，戶口未單獨分戶，符合宅基地安排條件且滿足“一戶一宅”的，如無法提供單獨設戶戶籍信息的，提交相關情況說明并經村組確認后，可分戶申請不動產登記。
（5）父母擬將不動產登記給子女的，首先建房時子女應已出生，其次提交申請時應明確房屋歸子女單獨享有，宅基地由家庭成員共同享有并經村組確認。
4、面積認定的問題處理
（1）持有集體土地使用證且原土地使用證面積超出時點規定的。如主房未翻改擴建，按原土地證記載的面積確認宅基地面積，房屋建筑面積按宅基地時點標準的70%土地上形成的房屋核定建筑面積；如主房已翻改擴建，按時點重新認定土地使用權面積和房屋建筑面積。
（2）主房未發生翻改擴建的，宗地界址未發生變化的，已領取集體土地使用證的，宅基地面積按證載面積確認；宗地界址發生變化且面積變大的，已領取集體土地使用證的按證載面積確認宅基地面積，如證載面積不足時點標準的按標準面積予以認定。
（3）宅基地面積不足時點標準的，房屋建筑面積可以按宅基地時點標準的70%土地上形成的房屋核定建筑面積。
5、出嫁女的問題處理
（1）戶口未遷出的，后因離婚回原籍隨父母居住的，可以作為共有人進行登記，符合“一戶一宅”條件的，戶籍簿單獨立戶的，合法取得宅基地的可單獨申請辦理一處宅基地。
（2）原是一戶且有兩處及以上宅基地的，因離異析產除分別申請各自宅基地的，如宅基地通過繼承等合法行為取得的可以分別申請。
（3）已出嫁的婦女同志，如在現戶籍所在地已隨男方享受宅基地的，不得作為原戶籍所在地的共有權人申請登記。
6、有關繼承的問題處理
不動產登記申請書范文3
關鍵詞：形式審查；實質審查；公證
根據我國2007年3月16日通過的《物權法》第十一條的規定，不動產登記機構的審查事項主要有：一是查驗當事人提供的證明文件和必要材料；二是必要時可以就登記事項詢問申請人；三是在認為申請登記的不動產有關情況需要進一步證明的，可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看不動產的情況。據此，對于我國不動產登記的審查模式，《物權法》“既沒有試圖界定什么是實質審查，什么是形式審查，更不去回答《物權法》要求不動產登記機構進行實質審查還是形式審查”，因此，實踐中不動產登記應該以什么為標準，是學術界亟待解決的重要問題。
目前學界對不動產登記制度的登記審查模式有兩種觀點：即實質審查和形式審查。所謂實質審查，是指登記機關不僅應當對當事人提交的申請材料進行形式要件的審查，而且應當負責審查申請材料內容的真偽，甚至在特殊情況下對法律關系的真實性也要進行審查。如申請人有無權利能力和行為能力；有人的，人的權限與資格是否完備；申請表所填寫事項是否與實際情況相符；申請人有無權利處分該不動產，該登記申請之事項與有關權利人之間是否存在爭執等。而形式審查則是指登記機關僅僅對當事人所提交的材料進行形式審查。如登記機關有無管轄權；登記申請書及文件是否齊全并符合規定格式；應提出的權利證書是否齊備等。如果確定這些申請登記的材料符合形式要件，就應當認為是合格的。
實行實質審查有很多有利因素，首先，它是市場經濟發展初期的必然要求。我國目前正處在市場經濟發展初期，整個社會經濟秩序相對混亂，信用低下，欺詐行為時有發生，而實質審查恰好可以最大限度避免欺詐現象的發生。其次，它有利于保護當事人的合法權益。實踐中，登記機關若不實行實質審查，極易造成登記錯誤，使交易當事人蒙受損失。再次，有利于強化登記機關的責任感。登記的實質審查主義與登記機關的責任是聯系在一起的，若實行形式審查，發現錯誤后很難確定登記機關的責任，而實質審查中，若登記機關的故意或重大過失導致登記錯誤，造成相對人的損失，登記機關則有義務予以賠償。第四，它有利于強化登記的公示和公信功能。若登記機關經常因自身原因導致登記內容錯誤，交易當事人會依據錯誤信息進行交易，而過多的登記錯誤使人們失去對登記簿的信任，從而降低了登記的公示和公信功能，極大地妨礙了交易的進行，使真正的權利人利益受損。
另一方面，實質審查不如形式審查更能促進經濟效益和提高效率。若實行實質審查，審查的范圍和力度都相當大，登記機關的審查費用會很高，而且手續繁冗，需花費當事人大量金錢和精力，交易費用和成本過大，認為的設置了市場調配資源機制的障礙。同時，不動產登記種類繁雜，數量龐大，如果每次都進行實質審查，必然造成審查時間過長，這不符合市場經濟高速運轉的需要。此外，在我國公權力缺乏有效制約的國情下，實質審查很容易造成造成國家公權力對私權力的侵擾和過度干預，實質審查中，登記機關對合同條款進行實質性審查，實際上是扮演了司法機關的角色，這將造成行政權力過度干預司法權力，國家公權力嚴重失衡，背離了不動產登記的初衷，不利于當事人意思自治，不利于交易秩序的平衡穩定。
任何一項制度的設立都會產生利弊對比，而問題的關鍵在與通過利益衡量來確定在法律上那種制度更符合社會的發展?？v觀兩種審查制度，結合我國現實情況，若對不動產物權實行實質審查，則缺乏相應的校正措施，則會是原本工作量就大的登記機關不堪重負，效率低下，而若奉行形式審查制度，則無法保證登記的真實性，不能維護真正權利人的合法權益，失去了登記的意義。因此，應該在堅持登記機關實行形式審查方式的基礎上，借鑒外國相關經驗，引入公證制度，建立“公證+形式審查”制度。
不動產登記申請書范文4
一、異議登記只適用于不動產登記簿記載的事項錯誤
1 是否不動產登記簿上的任何事項錯誤都可以申請異議登記
在德國法上，異議僅能針對登記簿上權利事項的錯誤而提出，對此是不發生疑問的，因為，《德國民法典》第899條規定的異議登記與第894條規定的更正請求權緊密相聯，能夠申請異議登記的人應當是享有更正請求權之人。更正請求權是指，當不動產登記簿的內容與真實的權利不一致時，請求相對人表示同意更正登記的請求權。它屬于物權請求權的一種，是排除妨害請求權在不動產登記程序中的具體體現。由于更正請求權屬于物權請求權，具有從屬性，附隨于物權，因此只有物權人才能享有更正請求權，依據
在我國，盡管從《物權法》第19條第1款與第2款的表述來看，似乎只要是登記簿上記載的事項錯誤，當事人都可以申請更正登記，并且在登記簿記載的權利人不同意更正時，利害關系人也可以申請異議登記，然而，由于并非登記簿上記載的任何事項都具有公信力，在它們發生錯誤時都能夠導致他人的善意取得，因此并非登記簿上記載的任何事項(可能或確實)存在錯誤，利害關系人都可以申請異議登記。只有針對那些會引起善意取得的登記簿上記載事項(確實或可能)的錯誤，利害關系人才能申請異議登記。所謂“會引起善意取得的登記簿上記載事項”就是指登記簿記載的關于不動產物權歸屬和內容的事項，即權利事項由于登記簿上記載的物權歸屬或內容的事項出現錯誤時，會引起第三人的善意取得，所以利害關系人才迫切需要通過異議登記獲得臨時性保護。由于異議登記的效力主要是擊破登記簿的公信力，所以在登記簿錯誤出現后倘若已經發生了不動產交易并辦理了登記，則利害關系人不能申請異議登記。例如，甲乙夫妻共有的A房屋被登記為甲單獨所有，后甲將該房屋出售給丙并辦理了所有權轉移登記。此時，共有人乙不得針對登記簿上對丙的所有權的記載提起異議登記，而只能針對無權處分人甲提起侵權之訴。
2 能否針對異議登記、查封登記或預告登記的錯誤申請異議登記
在我國的不動產登記簿上，異議登記、查封登記和預告登記都是記載在登記簿的其他狀況部分而非權利狀況部分。由于異議登記既非在不動產上設立的權利負擔，也不是對登記權利人處分行為的絕對的或相對的限制，而只是一項在登記簿中可能是不正確體現的或者根本沒有體現的物權的臨時性保護。況且，一旦證實登記簿是正確的，異議登記就失去效力。因此，筆者認為，即便當登記簿上記載的異議登記是錯誤的，也不能再針對該異議登記申請異議登記，
至于利害關系人能否針對查封登記和預告登記申請異議登記的問題，有學者持否定的觀點，理由在于：首先，查封登記限制了登記權利人的處分，因此不存在他人善意取得的可能性，故此沒有必要通過異議登記來擊破登記簿的公信力。其次，預告登記并不意味著預告登記權利人享有不動產物權，因此不存在他人因錯誤的預告登記而善意取得的問題，因此對于預告登記也不能申請異議登記。筆者贊同對查封登記不能申請異議登記的觀點。不過，利害關系人針對登記簿上關于預告登記的記載錯誤能否申請異議登記的問題，較為復雜。依據《物權渤笫2。條，預告登記旨在保障將來實現物權，即它擔保的是以取得不動產物權為內容的債權請求權的實現，而依據《物權法》第106條，債權請求權當然是不可能善意取得的。但是，由于預告登記通過限制登記權利人的處分而擔保預告登記權利人將來實現物權，因此預告登記本身屬于起到物權效力的擔保權，所以在一定情形下預告登記也是可以被善意取得的。首先，如果登記簿上錯誤記載了所有權人，而第三人可以自非所有權人處發生對預告登記的善意取得。例如，甲為A房的所有人，但登記簿上卻錯誤的將乙登記為所有人，乙將A房屋以分期付款的方式出賣給丙，雙方共同辦理了預告登記。由于丙善意的信賴登記簿上對乙所有權的記載，因此盡管丙并未與乙辦理轉移登記，但是已經辦理預告登記，故而應當認為丙可以善意取得預告登記。不過，在這種情況下，由于真正的權利人甲可以通過針對登記簿上關于乙的所有權的錯誤記載而申請異議登記，故此無須針對乙丙之間的預告登記申請異議登記。其次，如果預告登記所保護的請求權仍然有效存在，但是預告登記卻被不法注銷了，此時由于他人可能善意取得沒有預告登記負擔的不動產物權，故而也應當允許預告登記權利人通過申請異議登記獲得臨時性保護。例如，出賣人甲與買受人乙訂立了買賣A房的分期付款買賣合同，按照約定雙方申請了預告登記。后甲通過偽造材料的方式使該預告登記被錯誤注銷了。如果甲再將A房出售給丙時，因取得人丙會對登記簿上就A房原有的預告登記的注銷產生信賴，所以丙就可以依據《物權法》第106條第1款善意取得A房的所有權。為了切斷登記簿上錯誤注銷預告登記而產生的公信力，應當允許利害關系人即乙針對預告登記的錯誤注銷申請異議登記。
二、異議登記不以權利人不同意更正為前提
《物權法》第19條第2款規定：“不動產登記
簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記?！薄斗课莸怯涋k法》第76條規定：“利害關系人認為房屋登記簿記載的事項錯誤。而權利人不同意更正的，利害關系人可以持登記申請書、申請人的身份證明、房屋登記簿記載錯誤的證明文件等材料申請異議登記?！薄锻恋氐怯涋k法》第60條第1款規定：“土地登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記?！币恍┤藫苏J為，異議登記以不能辦理更正登記為前提，即只有當登記簿記載的權利人不同意更正時利害關系人才能申請異議登記。
筆者認為，《物權法》第19條第2款并非為異議登記設置前提要件，而只是表明：當不動產登記簿存在權利錯誤時，如果登記簿記載的權利人不同意更正，而利害關系人又不能提供證據證明登記簿上的權利錯誤乃是因登記簿與登記原因文件不符所致，從而申請登記機構予以更正登記，那么在利害關系人與登記權利人之間就產生了物權歸屬或內容上的爭議。該爭議需要通過訴訟加以解決(這就是《物權法》第19條第2款特別提到了““一詞的原因)。正因如此，利害關系人才有必要申請異議登記，畢竟通過訴訟解決登記簿的權利錯誤需要較長的時間。可是，當登記簿上存在非權利事項錯誤時，由于不涉及物權歸屬或內容上的爭議，更正申請人可以通過提供證據證明登記簿錯誤的存在而請求登記機構進行更正登記。無須得到登記簿記載的權利人的同意，即便登記機關拒絕辦理更正登記，因非權利事項的錯誤不會導致他人善意取得不動產物權。更正登記申請人也不能申請異議登記，而只能針對登記機關提起行政訴訟。此外，如果認為異議登記以權利人不同意更正為前提，則登記機構在受理異議登記申請時，勢必要求利害關系人提交權利人不同意更正的證明材料。當權利人既不同意更正也不出具拒絕同意更正的文件時，利害關系人勢必無法申請異議登記，由此將導致異議登記的立法目的落空，這顯然是不妥當的。
三、只有利害關系人才能申請異議登記
《物權法》第19條第2款明確規定，只有利害關系人才能申請異議登記，之所以缽囪權法》第19條第1款規定權利人和利害關系人均可申請更正登記，同條第2款卻只規定利害關系人可以申請異議登記，理由在于：異議登記只能針對登記簿上出現權利事項錯誤時提出，而只有物權未被記載入登記簿、未被正確的記載、被不正當的注銷或被錯誤的于其物權上記載了負擔的人，才會與登記簿上的此種權利錯誤具有法律上的“利害關系”，才屬于利害關系人。作為更正請求權人，利害關系人需要申請更正登記。而在登記簿記載的權利人不同意更正時，利害關系人為了避免他人因登記簿上的權利事項錯誤而善意取得不動產物權導致其權利消滅，就需要申請異議登記，以便在更正登記完成之前暫時切斷登記簿的公信力。例如，甲乙按份共有的房屋被錯誤登記為甲單獨所有，甲屬于登記權利人，而乙雖然在實體法上是房屋的所有權人之一，但是并未被正確地記載于不動產登記簿，故此，乙屬于與登記簿記載的權利事項的錯誤具有法律上利害關系之人。易言之，只有那些有可能因為第三人的善意取得而使自己的物權被消滅或被設置負擔(如抵押權)的人，才屬于《物權法》第19條第2款規定的利害關系人。
至于《物權法》第19條中的“權利人”是指那些物權已被正確的記載入登記簿的人。他們雖然也屬于更正登記的申請人，但不是更正請求權人。作為“權利人”，他們申請更正的是登記簿上的非權利事項錯誤。這與“利害關系人”要更正登記簿上的權利事項錯誤是不同的。既然權利人只是申請更正登記簿上的非權利事項錯誤，而這些事項也沒有公信力，《物權法》第19條第2款自然就沒有必要也將他們作為異議登記的申請人加以規定。
四、利害關系人應當初步證明登記簿記載的權利事項可能存在錯誤
不動產登記申請書范文5
關鍵詞：預告登記；不動產；請求權；物權法
中圖分類號：D923．2文獻標識碼：A 文章編號：1003－949X(2007)－12－0023－02
我國《物權法》第20條規定：當事人簽訂買賣房屋或其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債務登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。這條規定是我國民商法制度的創新，對于補充和完善不動產登記制度，消除不動產交易市場正常秩序，將發揮重要的作用。但該制度在立法上尚顯粗糙，并且在實踐操作中也存在不少的爭議。
一、預告登記的保護請求權范圍過于狹窄
我國預告登記請求權的范圍權限定在買賣房屋或者其他不動產協議，而對變更、消滅或贈與及附條件或附期限的請求權等是否能夠進行預告登記則沒有規定。根據物權法定原則，沒有規定的就不能適用預告登記制度。在我國現實生活實際操作中，為了保全給予或取消土地上的某項權利或者對土地設定負擔的權利上的權利的請求權，或者變更此種權利的內容或者順位的請求權，或者是為了保全附條件或附期限的請求權時，這些權利沒有進行預告登記，同樣對債權存在一定的風險和不利條件，我認為這些權利也應該在土地登記簿中進行登記。因而我國物權法預告登記所保全的請求權不能僅限定在房屋或者其他不動產的協議，應根據物權交易安全的需要而給予適當的擴大。
確立預告登記制度的國家或地區的法律均對預告登記的適用范圍做出了明確的規定。
如德國《民法典》第883條第1款規定：“為保全目的在于轉讓或者廢止一項土地上的物權的請求權，或者變更這些物權的內容或其順位的請求權，可以在土地登記簿中將其納入預告登記。被保全的請求權附條件或者附期限時，也準許為預告登記?！备鶕@一條我們可以看出，在德國民法上，可以依預告登記保全的請求權包括：以不動產物權的得喪、變更、消滅為目的的請求權以及附條件或附期限的請求權兩種。
二、“約定”條款對于債權人利益保護之不足
根據合同法的相關規定，雙方當事人處于平等的地位，雙方的利益都受到法律平等的保護。根據我國物權法的相
關規定，為保障將來實現物權，雙方當事人按照約定可以向登記機構申請預告登記。誠然，這種約定必須是建立在雙方合意的基礎上，否則便不得為之。在現實生活的實際操作中，不動產所有者往往處于比較強勢的地位，如果不動產所有者要求不能或不協助債權人進行預告登記，如果為之，債權人便不能獲得其所想得之物，如房屋，此時債務人的權利又該如何獲得保護？
不動產預告登記制度的本意是為了保護當事人的合法權益，但債權人在非自愿的基礎上和債務進行了不進行預告登記的“約定”，那么法律是不是缺失了其本意呢？根據相關的物權法理論，預告登記的發生方式有兩種：一是在當事人同意時納入登記；二是因為請求權外于不誠實的行為造成的危險中而需要保全時，根據單方面的申請由法院命令而予以登記。如日本《不動產登記法》第32條規定：“假登記，得在申請書中附以假登記義務人的承諾書或假處分命令的正本，由假登記權利人進行申請?！暗聡睹穹ǖ洹返?85條第1款規定：”預告登記根據假處分的原因、根據與土地或者土地上的權利有關的當事人的同意而納入登記。為假處分命令，不必證實應保全的請求權所受的危害?！八晕艺J為物權法應對債權人的合法權益進行進一步的保護，當債務人拒絕履行協助義務時，債權人應有權向法院或不動產登記機關提出申請，由法院依照非訴訟程序或不動產登記機關根據其相關職權做出裁定，然后權利人可依據裁定向登記機構申請預告登記。
三、登記機關和登記程序在法律中也并未彰顯
(一)預告登記機關的規定并未明確
物權法中并未明確規定不動產預告登記機關。在物權法出臺之前，在我國現行法中不動產物權的登記機關并不統一，對不同的不動產依據其行政主管機關的不同而存在不同的登記機關。由于多個行政機關負責對不同的不動產加以管理，由此造成了多頭登記的現象，形成很多弊端。所以，不動產登記就由不動產所在地的登記機關統一管轄。并在此基礎上建立統一的登記程序和制度。我認為為了統一登記機關，避免程序的繁復性以及增加當事人的登記成本，不動產預告登記機關和動產登記機關應一致。但是預告登記機關應當如何設定，學界存在不同的觀點，大體有三：
1．法院負責登記。鑒于我國目前在不動產登記上的”多部門登記“、”分級登記“，嚴重違背法理和妨害正常的不動產交易的發展，因此根據法理和國際經驗應當由不動產所在地的縣級人民法院統一負責登記。
2．行政機關登記。如在日本的不動產登記法規定，登記事務以管轄不動產所在地的法務局、地方法務局或其分局、辦事處為管轄登記所掌管之。
3．中介機構負責登記。不動產登記應當由社會中介組織負責，這樣當登記機關性質上屬于一個民間組織的時候，能夠有效地防止行政權力對民事權利的不正當干涉。
我認為應當成立專門的不動產登記機構，并賦予其實質審查的權利。如果不動產登記機關沒有實質審查的權利，那么在登記申請人從事虛假登記的情況下，其實施行政處罰將會遇到法律上的障礙。行政機關不宜作為登記機關原因在于：有可能存在行政權對民事權利的不正當的干預。法院不宜作為登記機關的原因是：我國法院承擔著繁重的審判任務；在物權民生爭議的情況下，法院要確定真正的權利人，必須要審查登記的真實性問題，然而由法院進行登記，登記的結果必然對法院最后的裁判產生影響，法院很難糾正自己登記的錯誤。
(二)預告登記的程序在《物權法》也未規定
我國物權法對于預告登記制度只是一種粗線條架構。從我國法律實踐來看，預告登記申請人大多數是買受人，他們完成申請需要出賣人的協助，如果出賣人的協助義務不明確，就會引起相應的糾紛，進而影響該制度的實施效果，并且也會難以達到它的立法目的。但我國預告登記制度并未對出賣人的協助義務做出任何規定。所以，義務人的登記義務、協助義務的條件及不履行協助義務的后果等做出相配套的規定。
四、預告登記后的處分行為原則規定太過絕對
我國《物權法》第20條規定：”預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力?！邦A告登記的效力是預告登記制度的核心。從對預告登記的效力的規定來看，我國采用的是絕對無效原則。但是我認為我國《物權法》應采用相對無效原則。相對無效是指在預告登記之后，就不動產權利而言，義務人仍可進行處分，但是在預告登記權利人與第三人之間，在妨礙預告登記權利人請求權的范圍內，義務人的處分行為無效，即”就當事人而言，僅對登記請求人無效，對其它之人仍為有效；就內容而言，僅在妨礙之范圍內無效“。德國《民法典》第883條第2款規定：”在預告登記之后對相關土地及權利的處分，如對請求的實現造成妨礙或者損害者，則屬無效。此規定適用予以強制執行、扣押人情形下的處分或者破產管理人的處分。“我國臺灣地區的《土地登記規則》第79條第2款規定：”前項預告登記未涂銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對于所登記的請求權有妨礙者無效?！皡⒄諊庖约拔覈_灣地區的相關立法經驗，我認為為了兼顧雙方當事人的利益，保持目的和手段的平衡，我國預告登記制度應采用相對無效原則，即在預告登記涂銷之后，取得人權利的限制完全消失，此時對第三人的權利并無影響。這樣不僅使登記簿保持了其正確性，又有利于經濟生活的活躍。
五、期限規定對于債務人利益保護之缺失
根據《物權法》第20條的規定：”預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效?！案鶕藯l規定，我們可知債權人行使其請求權的期限為3個月，期限的規定可以有效地保護債權人的合法權益。但是在這3個月內，債權人如果惡意拖延其請求權的行使，即在3個月期限快到時才行使其合法請求權或者決定放棄其請求權，即放棄其不動產權利，債務人的利益又該如何保護呢？
預告登記制度的目的，在于對被保全的請求權提供有效的保障，而不是改變請求權本來的法律關系。我認為我國《物權法》應借鑒外國的立法經驗，對預告登記所保全的請求權承擔相對應義務的人，不因預告登記而消除對該請求權的抗辯權。即如果購房人不能支付房款時，則售房人可以行使抗辯權，請求登記機關解除預告登記；如果購房人遲延履行但并未構成根本違約果，則售房人只能請求暫時中止物權變動，而不能請求登記機關解除預告登記。
另外，《物權法》對預告登記需要提出的申請文件也并未提及，但在辦理預告登記時，申請人必須提交相關的證明文件，否則預告登記便不能實際有效地發生。但總的來說，我國《物權法》引入不動產預告制度是民商法的一個比較大的進步，但是它還存在很多需要完善的地方。
參考文獻：
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不動產登記申請書范文6
一、被擔保債權對抵押權轉移的影響
抵押權是債權人對于債務人或者第三人不轉移占有而提供擔保的財產，在債務人不履行債務時，依法享有的將該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償的權利。抵押權作為典型的擔保物權，基于債權與抵押權的主從關系，決定了抵押權隨債權轉讓而轉讓的從屬性和不可分性?！稉７ā返谖迨畻l規定，抵押權不得與債權分離而單獨轉讓或者作為其他債權的擔保?！段餀喾ā返谝话倬攀l規定，抵押權不得與債權分離而單獨轉讓或者作為其他債權的擔保。債權轉讓的，擔保該債權的抵押權一并轉讓，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。可見，抵押權的產生和存在，都必須以被擔保債權的產生和存在為基礎，只有當主債權發生轉讓時，才會產生抵押權轉移。
二、實踐中對抵押權轉移登記的把握
抵押權轉移涉及的是抵押權主體的變化，《不動產登記暫行條例實施細則》更是將抵押權變更和轉移的情形嚴格作了區分。其第六十八、六十九條明確規定抵押權利變更的情形主要是對于抵押人、抵押權人的姓名或者名稱變更；被擔保的主債權數額變更；債務履行期限變更以及抵押權順位變更，等等。因此，不動產抵押權的變更其權利主體不會發生改變，只是客體內容發生改變。而因主債權轉讓導致抵押權轉讓的，即抵押權人發生變化的，當事人可以持不動產權屬證書、不動產登記證明、被擔保主債權的轉讓協議、債權人已經通知債務人的材料等相關材料，申請抵押權的轉移登記。以上規定為工作人員如何辦理抵押權轉移登記指明了方向，但還有以下幾個方面需予以把握。
1.抵押權轉移登記申請主體問題
在辦理抵押權轉移登記時，除主債權轉讓人（即原抵押權人）和受讓人（現抵押權人）外，是否需要抵押人（債務人）向登記機構提出申請，曾存在不同觀點。一種觀點認為需要主債權轉讓人（原抵押權人）、受讓人（現抵押權人）和抵押人（債務人）三方申請才能辦理。理由是抵押人是原抵押權首次登記的申請人，抵押權利發生轉移后，抵押人也需知曉并提出轉移申請后才能登記。這樣做的目的主要是為了通過確定債權轉讓人履行通知義務，保證因此產生的抵押權轉移登記合法。另一種觀點認為，抵押權轉移登記作為一種權利進行轉移登記，應由原權利人與受讓人共同提出申請即可。理由是《房屋登記辦法》第四十七條明確規定申請抵押權轉移登記時，只要求“主債權的轉讓人和受讓人”提交相關材料，并未要求其他人申請。筆者認為，從法理分析，抵押權轉移只發生在原債權人和現債權人雙方，抵押權的轉讓是主債權轉讓人將其所享有的抵押權隨主債權轉給新的債權人，而抵押權的客體和內容均不發生變化。因此，主債權轉讓人（原抵押權人）有權處分其依法享有的合法權利，不受抵押人（借款人）意志的約束，也體現了民法中意思自治的原則。因此，后一種觀點較妥，而且《不動產登記操作指南（征求意見稿）》15.3.2中也對抵押權轉移登記的申請主體作出了規定：抵押權轉移登記的申請人應當是不動產登記簿記載的抵押權人和該抵押權的受讓人。
2.最高額抵押權的轉移登記問題
和一般抵押權不同，最高額抵押權擔保的不是某個特定的債權，而是一定期間內將要連續發生的債權，引發的是一定期間內債權連續發生的基礎法律關系。《物權法》第二百零四條規定，最高額抵押擔保的債權確定前，部分債權轉讓的，最高額抵押權不得轉讓，但當事人另有約定的除外。因此，最高額抵押權中債權人轉讓部分債權，當事人約定最高額抵押權隨同部分債權的轉讓而轉移的，應當根據情況分別處理。
（1）當事人約定原抵押權人與受讓人共同享有最高額抵押權的，應當申請最高額抵押權的轉移登記。此情形針對的是最高額抵押權擔保的債權確定前發生的最高額抵押權轉移。根據《房屋登記辦法》第五十六條規定，此情形除提供不動產登記申請書、不動產登記證明、最高額抵押權發生轉移的證明材料外，還需提供最高額抵押權擔保的債權尚未確定的證明材料。從方便申請方和登記機構出發，此證明材料可為主債權轉讓人（原抵押權人）和抵押人（債務人）關于最高額抵押權擔保的債權尚且確定的書面聲明（包括債權未確定；抵押物未被查封、扣押；債務人和抵押人一直正常經營，未破產、未被撤銷等）。
（2）當事人約定受讓人享有一般抵押權、原抵押權人就扣減已轉移的債權數額后繼續享有最高額抵押權的，應當申請一般抵押權的首次登記以及最高額抵押權的變更登記。例如，A銀行與B企業簽訂一份授信協議，該協議約定：A銀行在2014年1月2日至2016年1月2日兩年的時間內，向B企業提供最高不超過800萬元人民幣貸款。之后A銀行又與B企業簽訂協議，約定B企業以其價值1000萬元的房屋一棟向A銀行設定最高額抵押擔保。協議簽訂后，A銀行分別于2014年1月4日、2015年6月1日向B企業發放了100萬元、300萬元共兩筆貸款，如果A銀行在2015年7月1日將第二筆貸款即300萬元的貸款債權轉讓給C銀行時，若當事人約定C銀行對該筆300萬元貸款享有一般抵押權、A銀行繼續享有剩余最高額抵押債權的，那么A銀行享有的最高額抵押權并不隨同轉讓給C銀行。這時，C銀行應申請300萬元貸款的一般抵押權首次登記，而A銀行則申請剩余500萬元債權的最高額抵押權變更登記。
（3）當事人約定原抵押權人不再享有最高額抵押權的，應當一并申請最高額抵押權確定登記以及一般抵押權轉移登記。舉個例子，A銀行在一套房屋上設有最高額抵押權，2015年12月該房屋被法院查封。A銀行便和B銀行商定，自愿把最高額抵押權隨同其所擔保的債權一并轉讓給B銀行。那么，在法院仍對房地產查封的狀態下，抵押權轉移登記還能否辦理呢？根據《物權法》第二百零六條的規定，設有最高額抵押權的房地產一旦被人民法院查封，抵押權人的債權便確定了。《民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第二十七條明確規定，人民法院查封、扣押被執行人設定最高額抵押權的抵押物的，應當通知抵押權人。抵押權人受抵押擔保的數額自收到人民法院通知時不再增加。人民法院雖然沒有通知抵押權人，但有證據證明抵押權人知道查封、扣押事實的，受抵押擔保的債權數額從其知道該事實時起不再增加。而對房地產的查封，是為了在一定期限內剝奪被執行人對房地產的處分權。最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第五十五條也規定，已經設定抵押的財產被采取查封、扣押等財產保全或者執行措施的，不影響抵押權的效力。因此，抵押權的轉移登記并不會影響到法院的強制執行。筆者認為，房地產在被法院查封即債權確定以后，當事人及原抵押權人便不再享有最高額抵押權，此時該已被特定的債權轉讓時，一般抵押權當然也隨之轉讓。此情形應按照《不動產登記暫行條例實施細則》第七十四條第三款中“當事人約定原抵押權人不再享有最高額抵押權的，應當一并申請最高額抵押權確定登記及一般抵押權轉移登記”的規定，由當事人、原抵押權人及受讓人一并申請最高額抵押權確定登記以及一般抵押權轉移登記。當然，引起最高額抵押權擔保的債權被確定的事由除抵押財產被查封、扣押外，還有其他一些情形：約定的債權確定期間屆滿；沒有約定債權期間或者約定不明確，抵押人或者抵押權人自最高額抵押權設立之日起滿兩年后請求確定債權；新的債權不可能發生（比如在連續的借款交易中借款人的嚴重違約致使借款合同依照合同約定或者法律的規定被解除）；債務人、抵押人被宣告破產或者被撤銷等。發生上述情形后，登記機構都應根據情況先辦理最高額抵押確定登記，再辦理一般抵押權轉移登記。
