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住房保險論文范文1
[論文摘要]我國住房抵押貸款保險自1992年房地產市場啟動以來獲得迅速的發展?？梢哉f，經過十多年的發展，我國住房抵押貸款保險的發展取得了一定的成績但是，我們也應該看到，目前我國住房抵押貸款保險仍然存在一些亟待解決的問題，住房抵押貸款保險仍需進一步的發展和完善。
關鍵詞：住房抵押貸款保險保險費率政府擔保
住房抵押貸款保險，是指被保險人因自然原因或社會性原因致使無法繼續歸還住房抵押貸款時，由保險公司一次給付被保險人保險事故發生時，按貸款合同尚需歸還的貸款本息。我國住房抵押貸款保險自1992年房地產市場啟動以來獲得迅速的發展，但也存在著許多亟待規范的問題。
一、住房抵押貸款保險險種設計不合理
在國外成熟的金融市場上，主要有三類住房抵押貸款保險：防范抵押物滅失風險的財產險、防范借款人不履約風險的抵押貸款壽險和抵押貸款保證保險。根據國際慣例，第一類保險是購房者獲得抵押貸款時必須購買的，后兩類保險則至少應選擇一種，這樣才能全面保障貸款機構和借款人雙方的利益。我國市場上各保險公司開展的住房抵押保險主要以《個人住房貸款管理辦法》中規定的房屋財產保險為主，抵押貸款壽險和抵押貸款保證保險尚處于起步摸索階段，沒有充分展開。這種情況下，銀行在發放住房消費信貸時面臨借款人找不到真正意義上的擔保人，導致銀行只能通過提高購房首期付款的比例、縮短抵押貸款期限、繁瑣的貸款審批手續等措施來規避信貸風險。
二、保費昂貴，設計不合理
1．保險金額的確定不合理。保險公司在確定抵押房產保險的保險金額時，通常都以商品房銷售合同載明的購置價格作為投保房屋的保險金額，但這種做法并不合理。這是因為：第一，購房者在貸款時已用自有資金交付了首期款，購房款中只有部分來自個人住房貸款款項，從抵押房產保險為維護貸款人的資金安全目的來看，只要保險金額和貸款本息相等，貸款銀行的債權即可得以保障。銀行不應該把所有的信貸風險都轉嫁出去，強制購房者按照住房購買總價來全額投保該險種，增加了購房者的保費負擔。第二，房屋購置價主要由地價和房價兩部分組成，而從抵押房產保險所列出的保險條款責任來看，所承保的只是房屋部分，由于土地是不可滅失的，土地被列為不保財產，地價部分實際上并不能也不需要得到保險保障，現行做法違反了《保險法》關于“保險金額不得超過保險價值”的規定。
2．保險費率過高。費率作為保險產品的價格，顯然是廣大投保人最為關心的問題，也是影響投保人是否購買保險的重要因素之一。我國以前住房抵押貸款保險的費率為1％左右，30萬元15年期的貸款躉繳保費超過1萬元。而國外同種業務的保險費率卻相對低得多，加拿大和美國不到0．5％，而日本只有0．3％②。這主要是因為：第一，保險公司給貸款銀行的費較高。盡管中國保監會明文規定費是5％，但實際中平均費為40％，最高的甚至達到50％。第二，盡管保險費率在市場上最終達到均衡是市場供需雙方長期博弈的結果，但保險公司為降低風險，在厘定費率所需已往統計數據不足(開辦時間短)的情況下，會把保費定得過高，而過高的保費其實恰恰增大了保險公司的風險。因為，在保險中由于逆向選擇的作用，風險低的人(收入流穩定或道德風險與行為風險較低)不愿意參加保險，而風險高的人卻積極參加保險。當費率提高后，其中低風險的人會選擇退出保險，留下風險更高的人，普遍高的風險迫使保險公司制定更高的費率，也就使更多風險相對低的人退出保險。逆向選擇若得不到有效控制，此類保險業務必然開辦不長，就會面臨夭折的危險。
3．保險期限設計不合理。眾所周知，抵押房產可以為現房和期房①。若是在投保時抵押房產為期房，也就是說住房所有權證還沒有在被保險人手中。而在房地產開發過程中，存在著很多未知的風險，就算是售房合同中規定了交房日期，最后購房人能夠真正入住的日期也是很不確定的。購房者在房屋未建成、產權未辦時往里投月供都有風險，而且因為沒有房屋，此時的抵押房屋財產保險基本上是無效的。正在建設中的期房屬在建工程質量險承保范疇，這個險種是法律強制開發商必須投保的，讓貸款者投保交房前的房產險，存在重復投保嫌疑。所以，這段時間是不應被計入保險期限內的。保險期限應該在真正交房時才開始。在保險合同簽訂后到被保險人拿到房屋鑰匙之前這一段時間的風險，應由開發商投保工程質量保證險來規避。
4．保費繳納方式不合理。在保費繳納上，目前普遍實行一次性躉繳的“一刀切”方式。申貸人本應可以選擇一次性躉付或逐年繳納保費，但辦理貸款保險費時，卻要申貸人一次性躉付，剝奪了消費者逐年交費的選擇權。雖然躉付方式可以獲得一定的折扣，但這會增加申貸人即期付款壓力。另外，部分公司的條款對于一次性繳清的計算方法并不合理。一次性投保的保險費＝保險金額X年保險費X繳費系數，其中繳費系數為連續多年保費貼現值。保費計算公式僅僅考慮了貨幣的時間價值，并未考慮房屋價值由于折舊逐年減少，保險金額相應地逐年減少，年保險費也應當逐年減少的因素。一次性投保以房屋購置價為保險金額，借款人實際是多繳納了保險費。
三、受益人不合理
目前，我國含還貸保證責任的房貸保險是保證保險和信用保險的混合物，繳費義務和受益權利嚴重扭曲。在實際操作中，商業銀行往往要求購房者到其認可的保險公司辦理房貸信用保險，并明確商業銀行為保險的第一受益人，在購房者因意外事故死亡或殘疾而無力償還貸款時，由保險公司償還出險后尚需償還的購房貸款本息。商業銀行不交納保費也不作為投保人，但卻得到了信用保險才有的保險賠付；而購房者雖然繳納了屬于保證保險范疇的保險費，而其自身卻得不到應有的保障。這種受益人不合理的狀況不利于我國住房抵押貸款保險業務的發展，亟需解決。
四、壟斷操作，強制購買保險
作為向銀行貸款購房的消費者，貸款人有權選擇是否要購買住房按揭保險，也有權選擇投保的保險公司和保費的支付方式，但在實際操作中，銀行一般采取強制購買保險和指定保險公司的手段。首先，在貸款時，消費者必須按照銀行的要求為房屋購買一份保險，否則就無法得到貸款，住房保險成了按揭貸款“毫無彈性的強制搭配商品”。其次，在購買保險時，銀行和保險公司往往實行“聯姻”，在購買貸款保險時通常由銀行指定一家保險公司。因此消費者根本無法自由選擇保險公司，只能按照銀行的意愿投保。銀行與保險公司的“聯姻”侵害了消費者的權益，排斥了其他經營者的公平競爭，也使保險行業失去了應有的服務質量和水平。這類做法違反了我國反不正當競爭法和國家工商行政管理局《關于禁止公用企業限制競爭行為的有關規定》。這種建立在銀保雙方聯手控制基礎上的行為，不僅排斥了其他經營者的公平競爭，也使保險行業失去了應有的服務質量和水平，因此難逃“不正當競爭”和“壟斷”之嫌。
個人住房抵押貸款保險是住房抵押貸款市場風險管理的重要手段，有利于分散住房抵押貸款業務的各種風險。它不僅可以增強購房者的信用等級，或者在其遭受不幸時，獲得一定的經濟補償，而且對我國住房制度的改革和房地產業的發展有著重要的作用。因此，我們應該正確并深入認識我國住房抵押貸款保險存在的問題，以此提出具體的解決措施，大力推進住房抵押貸款保險的發展。
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住房保險論文范文2
本篇主要是針對物業管理論文參考文獻的寫作標準規范格式來舉例說明，這些范例都是小編采編收集的一些比較優秀的物業管理論文參考文獻，希望小編整理的這些在大家寫作的時候能有所幫助。
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住房保險論文范文3
論文內容提要:養老保障與住房保障整合發展是指以居民的社會保障需求為中心進行政策調整，形成一體化的解決方案，使人們對養老和住房的需求得到同時滿足;整合各種社會資源來完善養老保障和住房保障，使兩者實現良性互動，互為補充，互相促進，協調發展，產生“1十1 > 2”，的整體效應。
長期以來，我國城鎮住房和養老保險制度改革工作相互之間是完全獨立進行的。這種“獨立性”既體現在具體工作中，也體現在方案設計上。然而兩項改革雖然任務不同，但其基本思路存在著共性之處，完善養老保險制度方案與住房分配貨幣化改革方案中關于職工個人自我保障的有關制度設計有著內在的一致性。融通使用住房公積金和養老金個人賬戶資金，重新整合社會保障資源，把住房當作重要的養老資源，既可以提高職工個人保障資金安排的合理性，也有利于減輕兩項改革所要求的資金負擔。通過這樣一種整合，可以使住房和養老兩大難題同時得到解決，這對確保社會穩定、人民安居樂業有重要的意義。
一、養老保障和住房保障整合發展的必要性
隨著人口老齡化的發展，世界各國都在對養老保險制度進行改革，中國也不例外，1990年代，中國建立了社會統籌與個人賬戶相結合的養老保險制度，這無疑是中國借鑒國外經驗，并結合本國國情、歷史、文化傳統而進行的一種制度創新。這一創新取得了積極的成果，但在實施過程中也出現了一些與制度設計初衷相違背的情況。例如，出現了個人賬戶的“空賬”問題。同時，養老保險的覆蓋面窄，名義替代率高，多層次養老保險體系中的補充層次成效甚微，而且家庭保障功能日益弱化，使得老年人生活水平下降。而與此同時，1998年國家開始推行住房體制改革，停止住房實物分配，以住房商品化為目標，實行住房分配貨幣化，這無疑也加重了年青人的負擔。此外，高等教育收費制度的改革，以及由于社會競爭日益激烈所引發的人們對于人力資本投資的高度重視，教育支出在家庭經濟支出中所占的比重日益上升。養老、購房、子女教育費用已成為壓在在職職工身上的“三座大山”，他們無奈之下只能減少當前消費來增加儲蓄，直接導致生活水平的下降。因此，我們需要打破已有的改革思路進行制度創新，將兩者進行整合來探求解決問題的方法。
二、國外養老和住房相結合的經驗借鑒
(一)新加坡的中央公積金制度
新加坡的中央公積金制度的基本內容是:強制性地規定雇主和雇員將收人的一部分上繳給中央公積金局，通過建立中央公積金制度來為每一個雇員提供全面的社會福利保障。新加坡的中央公積金制度始建于1955年7月，建立這一制度的初衷是為年邁退休的雇員提供養老金。隨著經濟與社會的發展，公積金的用途已擴大到了住房、保健、投資和教育等多個方面，中央公積金制度也從單純的為退休人員提供生活保障的強制性儲蓄計劃演變成一項全面的社會福利保障儲蓄計劃。根據《新加坡中央公積金法》規定:凡在新加坡有薪金收人的人，必須在每月發薪后14天內與其雇主按相應比例繳納公積金，其中雇主交16%，雇員交20 %。公積金局將雇主和雇員當月繳納的公積金根據其年齡結構和對公積金的需求確定三個戶頭的分配比例。其中一半以上的中央公積金用于雇員購買住房，其余的用于養老、醫療等項目。所有參加公積金的雇員都是公積金的會員，會員可以使用公積金的50%作為購房首付款，其余部分可以通過購房長期貸款，分期償還購買的住房。公積金的存款利息通常由市場利率決定，原則上略高于銀行的平均利息，而貸款利率一般比商業銀行低1個百分點左右。
綜上所述，新加坡的中央公積金制度是由政府實施的一項旨在保障和改善人民生活、促進社會安定、有利于經濟發展的強制性儲蓄制度，保障范圍從最初的養老逐步向住房、醫療、教育等領域拓展。在不影響養老金積累的情況下，滿足了雇員多種保障需要。對雇員來說，公積金不再是一筆由政府控制，只能用于老年生活保障的“死錢”，而是一筆屬于自己的資產，雇員可以根據個人生命周期不同階段的需要，將其投資于住房、教育等合理安排資金，提高公積金的使用效率。由于公積金的存儲利率和投資收益都比較高，為雇員的養老積累了充足的資金，可以很好地保障雇員退休后的生活。
(二)美國的住房反向抵押貸款
根據美國住房調查數據顯示，1989年全美有1200萬個住房所有者為62歲以上的老人，其中70歲以上的住房所有者大約有80萬個，他們的房屋價值一般在10萬至20萬美元之間。雖然這些老人的房屋價值較高，但是有一部分老人的年收人卻在3萬美元以下，導致了大量的“房子富翁，現金窮人”，為了提高這些低收人老人的生活水平，必須運用金融手段，盤活住房這筆巨大的不動產來增加老人的收人現金流。于是，“反向抵押貸款”便應運而生，并逐漸成為許多老年住房所有者的理想金融理財產品。雖然反向抵押貸款目前僅占美國住房抵押市場的極小份額，但發展速度很快，據政府統計，1989年至1999年，各金融機構共融資了近10億美元的反向抵押貸款，到了2002年，這一數字翻了一番。美國最大的反向抵押貸款發行方之一富國銀行房屋貸款中心預測，反向抵押貸款總額將會以每年20%的速度快速增長，到2015年將達到237億美元。
反向抵押貸款是指個人以自有完全產權的房屋作為抵押，以定期或不定期從銀行或其他金融機構獲得貸款用于個人生活和其他開支的一種金融產品。貸款后借款人對抵押房屋繼續擁有居住權，借款人可以選擇在死亡之前通過出售房產或其他資金來源還本付息，或選擇死亡之后將房屋的所有權轉給金融機構。若約定借款人死亡后其房產歸金融機構所有，則借款人在其有生之年不需要給付任何還款和利息。這種貸款適合于擁有個人房產的老年人，可實現以房養老。美國反向抵押貸款主要由三種形式:由聯邦住房管理局( Federal Housing Administration)承保并在各州發行的房產權益轉換貸款(HECM)、美國聯邦國民抵押貸款協會提供的房屋保留者貸款(Home Keep-er)及私人部門提供的“財務自由”( Financial Free-dom)高額反向抵押貸款，后者專門為凈值超過40萬美元的房屋提供反向抵押貸款。其中聯邦住房局有保險的住房反向貸款HECM是最主要的反向抵押貸款形式，占市場份額的95 % 。
三、養老保障和住房保障整合發展的思路
通過以上研究發現，養老和住房存在著一定的內在關聯性。首先，每個人都有養老和住房的需求，但是這種需求并不總是同時存在的，人在年輕時需要住房，而只有在退休時才需要養老金。其次，住房是一筆巨大的不動產，購買住房不只是消費，也是一筆重大的投資和儲蓄，通過住房價值的提前變現，可以盤活住房這筆巨大的不動產，將其轉化為養老資源。最后，養老保障和住房保障同屬于社會保障的范疇，國家通過一定的政策措施確?！袄嫌兴B”和“居者有其屋”。社會養老保險和住房公積金就是國家為解決居民的住房和養老需求而進行的強制性儲蓄積累。養老和住房存在著如此多的關聯性，那么，養老保障和住房保障制度的構建也應該具有一定的相關性。因此，筆者嘗試通過將兩者進行整合來探求解決問題的方法。養老保障與住房保障整合是指以居民的社會保障需求為中心進行政策調整，形成一體化的解決方案，同時滿足人們對養老和住房的需求，整合各種社會資源以完善養老保障和住房保障，使兩者實現良性互動，互為補充，互相促進，協調發展，產生“1+1>2”的整體效應。在保證同等生活質量的前提下，盡量降低成本，或在消耗同等資源的條件下，通過提高資源配置效率，提高生活水平。
按照生命周期的不同，人們對于住房和養老金的需求是不同的。年輕時，要結婚生子，需要的僅僅是住房，而養老對年輕人來說還比較遙遠，所以，我國社會保障制度的設計，首先應當幫助年輕人購買住房，提高他們的購買力。政府需要穩定房價，強制積累住房公積金，合理安排公積金的使用方向。只有通過綜合的政策協調，才能真正確保居者有其屋的目標。按照現行規定，職工一參加工作就要繳納養老保險費，而養老金是職工未來幾十年后才需要的。如果職工可以使用養老保險個人賬戶和住房公積金個人賬戶的全部資金支付購房首付款，用日后積累的個人賬戶資金歸還住房公積金貸款，在沒有影響未來養老金積累的前提下，通過這種個人賬戶資源的合理配置可以大大減輕年輕職工的購房負擔，提高他們的購買力。同時也為養老金的保值增值找到了一個很好的投資渠道，因為用養老金可以發放公積金貸款，收益率按照現行公積金貸款5年到30年期利率計算，可高達4.23%，遠遠高于其他投資渠道，并且投資風險小。這是養老保障與住房保障整合的第一步。 人到了退休年齡后，其需求就變成了住房和養老兩個方面，通過前半生的努力，房子已經有了，養老也有社會養老保險提供退休金，但是退休金要低于工作時的收人，可能會降低老年人的生活水平。而且隨著老年人肌體的衰老，醫療費用會急劇上升，加之很多人都有退休后出去旅游的愿望，以及老年人也需要日常的生活護理等等，這些都需要經濟的支持。如果僅憑借退休金是難以達到這些要求的。所以，需要多渠道籌集養老金。住房是家庭財富的重要組成部分，如果能將老人死后剩余的住房價值提前變現，就可以極大地改善老年人的生活質量，而這絲毫不會影響到老年人現在的生活，只是通過一種金融手段盤活了住房這筆巨大的不動產，改變了老人“現金窮人，不動產富人”的狀況。這是養老保障與住房保障整合的第二步，即“以房養老”。養老保障與住房保障整合發展的總體設想如圖1所示:
按照整合發展模式的設計，個人在生命周期的不同階段，擁有的住房產權可由圖2表示:
住房保險論文范文4
論文摘要：公務員法已于今年年初開始實施。相比于國家公務員暫行條例，它在工資福利保險、考核、職位升降、獎懲培訓等方面都有了巨大的改進。本文就由薪酬管理激勵角度，從外在報酬和內在報酬兩方面對公務員法的創新進行理性思考。
2006年，我國公務員的報考人數為36. 5萬，職位競爭比為37.1:1。今年的公務員報名時間又即將來臨，從各個公務員考試的相關網站來看，報考熱潮仍沒有消退的趨勢。世人對公務員崗位的“熱愛”有增無減。不過可惜的是，傳統的公務員工作思想中，愛崗并沒有向敬業轉化。公務員的責任意識、服務意識、創新意識和團結意識遠遠不如企業職員。究其根源，還是因為對公務員的薪酬管理激勵不夠完全?！案膳c不千一個樣，干好干壞一個樣”，考核、發薪時論資排輩、不看實力等情況極大地打擊了公務員的工作熱情，造成玩忽職守、無所作為、消極怠工等“搭便車”現象反復出現。
可喜的是，國家己經認識到這一點。2006年1月1日開始施行的《公務員法》相比于93年的《國家公務員暫行條例》，在工資薪酬管理方面就有了很大的變動。首先要求公務員工資、福利、保險、退休金等列入財政預算，并根據經濟適時調整。一方面，這給公務員工資福利的穩定提供了明確的法律保障，為公務員增資幅度和水平的設定提供了科學依據，有利于維護公務員的薪酬權益，可以充分提高公務員的其歸屬感、自豪感與安全感，并吸引高素質人才。另一方面，保險、退休金的保證也會減少公職人員退休前通過權力貼現最大限度為自己謀取物質及其他所有非法利益的"59歲現象”，將在一定程度上實現“高薪養廉”。其次，公務員將按國家規定享受住房、醫療等補助，津貼。通過實行此制度，將住房、通訊、交通等納入工資分配，把暗補改稱明補，消除了隱性腐敗，實現內部公平。
公務員法在公務員薪酬管理激勵中的另一大創新是它在強調外在報酬重要性的同時也關注了內在報酬的有效性。
事實上，外在報酬能帶給人們的滿足是有限的。根據美國行為學家弗雷德里克.霍茲伯格提出的雙因素理論，將保健因素和激勵因素的劃分放置在公共部門薪酬管理中進行考察時，會發現工資是作為滿足公務員基本生活需要的保健因素;而獎金的發放由于公務員績效考核主管往往為平衡各方利益實行平均化，實際僅僅彌補了低工資帶來的不滿意感，發放它不能帶來激勵作用，可一但減少或者停發，就會引起不滿情緒進而影響積極性的發揮。即獎金也由激勵因素淪為保健因素。由此可見，外在報酬在長期能帶來的激勵總體上是邊際效用遞減的。
可是，內在報酬在薪酬激勵上卻可以另辟蹊徑，它使員工發現自己所從事工作的樂趣和價值，能從工作的完成中享受到一種滿足感，從而提高工作積極性。
由馬斯洛需求層次理論可推出，對于公務員而言，工資滿足了人們對食物、水、住房等的生理需求，保險、福利滿足了人們對人身安全、生活穩定以及免遭痛苦、威脅或疾病等的安全需求。己經滿足的需求，不再是激勵因素，人們總是會用另一種需要取而代之。這時候人們會追求對友誼、愛情以及隸屬關系的社交需求;對成就或自我價值的個人感覺，以及他人對自己認可的尊重需求;發揮潛能的自我實現需求。這幾種追求用薪酬方式表現出來，就是基于與工作本身任務本身相關的心理報酬—內在報酬。它包括內部晉升、參與決策、學習與培訓等等。它更傾向于精神方面的深層次的需求滿足。在公務員法中具體而言，就是通過以下一些措施，在不提高資金成本的情況下提高公務員的工作積極性，起到意想不到的效果，實現薪酬激勵。
1.完善內部晉升制度。公務員法規定，同時將“公開選拔”與“競爭上崗”確立為法定的職務晉升方式之一，打破終身雇傭制和委任制;創設“聘任制”與“任期制”，創新公務員更新制度。這樣才能真正實現內部公平，同時提升公務員危機意識，形成競爭氛圍，從而提高工作效率。
2.參與決策。公務員法明確上級違法、犯錯下級可說“不”，肯定了公務員作為執行主體的相對獨立性和執行公務的自主裁量權。使公務員增強了責任感和使命感，真正地參與管理，不再惟命是從，從而激發其工作的自主性和創造性。
住房保險論文范文5
論文摘要：現行條件下，計量高等職業院校教育成本的現實方法是利用會計資料進行轉換計算。結合高職學院的實際，就該方法下教育成本轉換計算的步驟、內容與方法等方面進行了探析，并指出在成本計量和成本分析過程 中體現的原則及注意點。
1 利用現有會計資料轉換計算高等職業院校教育成本是一種現實的方法選擇
隨著我國高等職業教育改革的深入和發展，高等職業院校教育成本成為社會各界廣泛關注的熱點話題，對高等職業院校提供教育成本信息的要求也愈加迫切。從2O世紀 80年代起，我國學術界就開始對教育成本核算的理論和方法進行探討，主要從會計方法和數理統計方法兩個方向展開。會計方法側重于以成本會計的基本理論與基本技術為基礎，研究如何利用會計系統，通過設置和登記賬簿來記錄教育資源的耗費和核算教育成本。這種方法從理論上講是可以獲得系統準確的教育成本信息，但過于復雜，成本較高，而且目前仍無法解決公共費用分攤等問題 ，尚不存在統一的準則，難以進行統一規范的核算。數理統計方法則是利用教育經費統計資料或抽樣調查資料進行估計和分析，利用算術處理或建立數學模型的方法研究教育成本的變化趨勢與特征等，比較偏重理論分析，其缺點是因素混雜，不符合成本核算的基本原則要求，再加上如果統計口徑與標準不一致，則更難得到比較準確的教育成本信息。
盡管迄今為止還沒有統一的計量教育成本的方法，但各高等職業院校都存在教育經費收支的會計記錄，利用這些現存的會計記錄資料，按照權責發生制的原則要求，經過調整，可將教育經費支出數據轉換成教育成本數據，只要遵循成本計量原則，保持成本內容符合教育成本的經濟含義 ，則可以保證教育成本數據信息的準確性。相比之下，利用現有會計資料轉換計算教育成本是一種現實可行的方法。本文將結合高職學院的實際，對其 2005年的教育成本進行轉換計算，并就教育成本轉換計算的步驟、內容與方法及注意點等方面進行探析。
2 高等職業院校教育成本轉換計算的步驟及內容與方法
2．1 收集整理相關數據資料
根據高職學院 2005年度的會計資料，重點整理和統計了相關的各類信息數據如下：
(1)在校學生數 7 735人；全年可用行政事業類收入合計為 74 164 457．89元；全年行政事業類支出合計(教育支出)74 112 477．93元，其中，基本支出 37 934 369．47元，項目支出(全部為行政事業性項 目支出)22 279 796．46元，事業單位經營支出2ll2．00元，結轉 自籌基建 13 896 200．00元，收支結余與結余分配 51979．96元。
(2)全年基本支出中人員支出 19 783 437．33元，公用支出 11 238 740．89元，對個人和家庭的補助支出6 912 191．25元(其中含離休費450 128．10元，退休費2 986 816．49元，醫療費 50 509．86元，住房補貼 3016 027．30元，撫恤與生活補助 29065．00元，其他 379 644．50元)。
(3)全年項目支出中，公用支出 19 565 075．61元(含辦公設備購置費 756 926．30元，專用設備購置費6 674 199．06元，圖書資料購置費 709 732．63元，維修費 1 740 000．00元，其他 9 684 217．62元)，對個人和家庭的補助支出——助學金 2 714 720．85元。
(4)固定資產項目總值 152 721 855．87元，其中房屋建筑物 108 246 537．48元，圖書3 446 010．13元，專用設備 34 144 284．26元，一般設備 5 576 403．00元，交通工具 1 308 621．00元。
(5)全年在職教職工工資總額為 17 995 658．70元。
2.2 調整與轉換計算。將教育經費支出項 目轉換成教育成本項目
根據教育成本核算的相關性原則，結合利用現有會計資料計算教育成本的可操作性，可將高等職業院校教育成本的內容分為付現成本和非付現成本兩大類。付現成本是指高等職業院校的教育事業支出和科研事業支出中可以直接計入教育成本的當期付現費用，包括人員支出、公用支出、對個人和家庭的補助支出及科研費用支出；非付現成本包括影子成本和固定資產折舊}1I。教育成本項目可設置為人員支出、公用支出、對個人和家庭的補助支出、科研費用支出、影子成本和固定資產折舊等六項。
(1)付現成本及其各項目的計算。高等職業院校教育成本是指高等職業院校為了培養學生所耗費的全部費用，所以凡是與教育培養高職學生無關的費用都不能計入教育成本，這些費用項目包括離退休人員支出、結轉自籌基建、購房補貼、固定資產購建與大修理、事業單位經營支出等，應該首先在付現成本的歸類與計算中予以剔除①。對有關數據資料收集整理后得出，F高職學院 2005年離退休人員支出3 436 944．59元，結轉自籌基建 13 896 200．00元，購房補貼 3 016 027．30元，固定資產購建與大修理 9 880 857．99元，事業單位經營支出2 112．O0元，將上述項目費用從教育事業支出總額74 112 477．93元中剔除，得出付現成本合計43 880 336．05元。同時根據有關各項支出情況與數據，將付現成本中的人員支出、公用支出、對個人和家庭的補助支出及科研費用支出分列出來，具體金額分別為人員支出 19 783 437．33元、公用支出(含科研費用)20 922 958．51元、對個人和家庭的補助支出3 173 940．21元?？紤]到F高職學院科研費用支出項目金額較小，為簡便計算，不單獨列出，包含于公共費用之中。
(2)非付現成本及其各項目的計算。① 影子成本的計算。影子成本是指在目前的會計制度下沒有核算但應該補充計入教育成本的內容，或者采用收付實現制核算對成本計算數據干擾過大而應該按照有關依據計算來替代某些實際支出計入教育成本的內容，主要包括在職教職工的養老保險費用和住房補貼費用兩項，而這兩項費用都與我國現行社會保障和福利制度有關。高等職業院校在職教職工的養老保險費用是教職員工勞動報酬的重要組成部分，應該作為學校人員費用的一部分計入教育成本中。但由于目前我國高等職業院校的社會保障制度和會計制度改革還處于逐步深化的過程中，大部分高等職業院校還沒有實行養老保險體制改革，其會計賬簿中沒有反映出對在職教職工的養老保險費用支出，應補充計入。具體可采用兩種方法：一種是將目前的離退休人員經費作為在職人員的養老保險費。這種方法的優點是可以簡化計算，缺點是不同的學校負擔不同，不具有可比性。另一種是考慮到事業單位養老制度改革的趨勢 ，在職人員的養老保險費用以現行社會保障養老保險費比例進行理論計算，替代計入教育成本，提取比例參照所在地區有關規定。這種方法的優點是有政策依據，且更能反映出實際的在職人員費用。高職院2005年仍沒有實行養老保險體制改革，現采用第二種方式，參照江蘇省企業職工養老保險的有關規定，以當年全部在職教職工工資總額為基數，按照省政府規定的單位繳費比例 22％計算，補充計算在職教職工的養老保險費用=17 995 658．70x22％=3 959 044．91元。住房補貼從性質上屬于教職工的薪酬。隨著我國住房制度的改革，高等職業院校在職人員的住房情況和補貼費用差別很大，不管是作為福利的實物住房還是作為補貼的住房支出，均未能在高等院校的會計信息中完整準確地加以反映，因此，應該根據有關政策計算出每年應支出的住房補貼的理論數字，將其計入教育成本。具體也有兩種方法：一種是分別考慮已有住房在職職工和無房在職職工的情況。對于已有住房的，把教職工住房作為教職工福利，采用折舊的方法將實物補貼轉換為貨幣數量計入教育成本；對于無房的在職教職工采用貨幣化補貼的方式計入教育成本。該方法下，在職人員的住房補貼是已有住房職工住房的折舊與無房戶及未達標戶的補貼之和。這種方法將歷史因素和現實因素分別考慮，依據性較強。但是隨著國民經濟的飛速發展，采用歷史成本計算出來的折舊與目前政策補貼的力度可能差別較大，無法完整反映目前教職工的福利狀況，而且同一數據計算出現了雙重標準。另一種方法是全部按照國家住房貨幣化改革的思路進行處理，即不管現存的住房狀況如何，均按工資的一定比例計算住房補貼費用閉。采用這種計算方法，操作簡單，標準統一，計算出來的數據具有一定的可比性。根據江蘇省和南通市有關規定，按照職工工資的 12％計算機高職院 2005年在職教職工的住房補貼費用=17 995 658．70~12％=2 159 479．04元，影子成本合計 6 1 18 523．96元。② 固定資產
折舊的計算。折舊是由于固定資產服務潛力減退而發生的成本轉移及補償，反映了人們在經濟生活中的風險意識和資本保全的思想。但目前我國高等職業院校會計制度規定固定資產不計提折舊，這使得其會計報表上固定資產的賬面價值無法反映固定資產的實際價值，且兩者之問隨著時向的推移越來越背離不能進行準確的成本費用核算。為了能夠真實反映高等職業院校的固定資產凈值，也為了有利于高等職業院校進行成本核算，2005年 6月國家發改委制定頒發的《高等學校教育培養成本監審辦法》中明確規定固定資產折舊是教育成本的構成部分。高等職業院校固定資產折舊一般采用分類使用年限法，如房屋建筑屋，折舊年限為 2O3O年；設備折舊年限為 5～10年；圖書和其他固定資產折舊年限一般不超過 10年但對購置的具有專 門性能和用途的教學科研設備，一般價格昂貴、科技含量大、技術生命周期短、無形損耗十分嚴重，應采用加速折舊法計提折．舊，電腦等技術更新換代較快的一般設備也采用加速折舊法?，F采用使用年限法對該院 2005年的固定資產計捉折舊費，各類項目的折舊年限分別為房屋建筑物 30年，專用設備、一般設備和圖書均為 5年，交通工具 10年，均不考慮殘值。2005年折舊額合計 =108 246 537．48+30+(34 144 284．26+5 576 403．00+3 446 010．13)÷5+1 308 621．00+10=12 372 419．49元。
(3)整理匯總計算轉換的結果，編制教育成本報表。將以上計算的各教育成本項目金額加以匯總，計算出2005年 F高職院教育成本總額，并根據當年的學生人數，計算出當年的生均教育成本，如表 1所示。
3 轉換計算和分析高等職業院校教育成本體現的原則及注意的問題
從上述轉換計算過程可見，利用現有會計資料轉換計量高等職業院校教育成本，與教育成本核算既有聯系又有區別，它主要是利用會計資料轉換得到教育成本并保持其內容符合教育成本的經濟含義，但又不具體進行會計核算。在實際的計算和分析過程中，要注意以下幾方面：
3．1 體現相關會計原則和成本效益原則
相關會計原則。在企業成本核算中，要充分體現權責發生制、配比、區分資本性支出和收益性支出等會計原則，教育成本的核算也不例外。雖然利用現有會計資料轉換計算教育成本不進行具體的會計核算，但要獲得較為準確的計算結果，也必須運用和體現上述會計原則，尤其是區分資本性支出和收益性支出原則嘲，因為高等職業院校的基建支出在各年度之間極不平衡，如不區分資本性支出和收益性支出，對教育成本數據的影響很大，從而導致計算結果極不準確。
(2)成本效益原則。提供教育成本信息的用途主要表現在：為政府部訂學費標準和撥款標準提供依據；為學生、家長及社會了解教育成本情況和學校辦學經濟效益提供信息；為學校內部加強成本管理、提高教育資源利用效率提供參考?？梢?，盡管對高等職業院校教育成本信息的要求是多方的和迫切的，但是對教育成本數據的精確度要求卻不是非常高。同時利用現有會計資料轉換計算的教育成本是一種估算的成本，其結果也不可能精確。如果要追求教育成本數據計算結果的精確，勢必要大大增加其計算成本，使得效益降低。體現成本效益原則，就是要求在轉換計算教育成本時，只要是對教育成本的準確性沒有太大的影響，就可以采用簡單的轉換計算方法，以降低計算成本，提高效率和效益。
3．2 影子成本是對現有會計數據的替代和補充
如果高等職業院校已經實行了養老保險的改革，其在職人員的養老保險支出已經包含在當期的付現成本中，就不需要再進行補充計算；如果高等職業院校已經發放了住房補貼，應先將已發放的補貼數據予以剔除，然后用影子成本中的住房補貼費用補充替代計入教育成本【4】。
3．3 非付現成本的計算處理可能低估了成本
將影子成本和固定資產折舊等非付現成本計入高等職業院校教育成本，是為了更好地體現權責發生制原則，更為合理和準確地計量教育成本。但是從實際計算的結果看，影子成本和固定資產折舊的計算處理可能低估了成本。以高職院為例，2005年實際支付的離退休人員支出和住房改革支出為 6 452 971．89元，而參照江蘇省企業職工養老保險規定和住房貨幣化改革的現行政策模擬計算的影子成本較之低334 447．93元。這是由于我國的社會保障體系剛剛建立，費用的提取和計算尚未到位，同時也在一定程度上反映了現行職工養老保險的有關規定和住房貨幣化改革的政策還不太符合實際情況。同樣，2005年實際購置教學儀器設備和結轉自籌基建的支出為 22 037 057．90元，計提的固定資產折舊也較之低 9 664 638．50元。這是因為近年來，隨著固定資產項目(特別是建筑工程)的購建成本急劇上升，使得固定資產的歷史成本和重置成本的差異增大。而固定資產折舊額計算的基數是以前年度的歷史成本，折舊額偏低，會造成補償不夠，同時也使計入教育成本的固定資產折舊額低于需要補償和實際的支出水平。這些都是在計算和使用分析教育成本數據時需要加以注意的。
參考文獻
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住房保險論文范文6
國際公認只有居民家庭的年收入與房價之比為1：6左右時，住房的有效需求才能形成。但在我國，兩者之比大約為1：20甚至1：30，普通工薪階層僅依靠儲蓄，只能望樓興嘆。抵押貸款這一被譽為十九世紀房地產金融中的蒸汽機，在當今世界上也越來越成為發展中國家推動本國房地產金融發展所備受關注和歡迎的工具。目前，我國的不少城市都開辦了住房按揭業務隨著業務量和影響面的擴大，"按揭" 在實踐中亦暴露出不少法律問題，且與西方發達國家相比，我國按揭仍存在不足之處。本文將著重論述保險業介入我國按揭及抵押債權證券化的可能性。
一、按揭
（一）按揭的起源及定義
所謂"按揭"，譯為英文即mortgage.在現代英美等國，mortgage通常在兩種意義上使用：第一，泛指各種類型的物的擔保，從這一意義上來看，質押、留置、財產負擔以及按揭擔保皆屬mortgage的范圍。第二，作為物的擔保的一種類型，而與質押、留置、財產負擔等物的擔保形式相并列，它是指通過設定人對與特定財產有關的權利的移轉，而擔保特定債權的擔保形式。本文討論的mortgage是指后一種意義上的Mortgage.亦有學者認為，"按揭 "一詞是從我國香港傳至大陸的，它是英語中"mortgage"的廣東話諧音。筆者較傾向于第二種觀點。
對按揭的定義，多見學理解釋。近代意義上的按揭，在英美法中主要是指房地產等的不動產抵押。美國傳統詞典解釋為“抵押給予債權人臨時的、有條件的財產抵押，以此作為履行責任或償還債務的保證”。
香港李宗鍔法官在《香港房地產法》（注一）中指出，"按揭（mortgage）是屬主、業主或歸屬主將其物業轉讓予按揭受益人作為還款保證的法律行為效果，經過這樣的轉讓，按揭受益人成為屬主、業主或歸屬主。還款后，按揭受益人將屬主權、業主權或歸屬主權轉讓予原按揭人".李曙峰亦在《抵押與擔保》（三聯書店（香港）有限公司出版）一書中指出，"根據1899年Santley. V. Wilde一案，簡單說，按揭 （mortgage） 就是轉讓物業權益保證償還債務。房地產按揭就是房地產按揭人把其對房地產的業權轉讓（convey）給債權人，以作為償還債務或履行責任的保證，一旦所保證的債務或責任得到償還或解除后，債權人應把房地產的一切權益再轉讓給按揭人。"
中國大陸的按揭，指不能或不愿一次性支付房款的購房人將其與房產商之房地產買賣合同項下的所有權益抵押于按揭銀行，或將其因與房產商之買賣合同而取得的房地產抵押于按揭銀行，按揭銀行將一定數額的款項貸給購房人并以購房人名義將款項交由房產商所有的行為之總稱。中國大陸的按揭，必須有銀行介入，并且按揭銀行介入的目的是為了促進房地產交易的完成。（注二）
（二）中國大陸按揭的法律特征及涉及法律關系
現階段，中國大陸的按揭所涉及的法律關系一般有四個，即：
1、按揭人（購房人）因購房和房產商產生的房屋買賣關系；
2、按揭人因支付購房款向銀行貸款而產生的借貸關系；
3、按揭人（抵押人）將所購房屋作為按約向銀行（抵押權人）償還貸款本息的擔保所產生的抵押關系；
4、房產商為保證按揭人清償貸款與銀行產生的保證關系。
在一些做法中，按揭法律關系并包括按揭人按銀行指定的險種向保險公司辦理保險而產生的保險關系，及當按揭人不能按約定向銀行償付本息，則由房產商按原房價的一定比例回購按揭房屋所產生的房屋回購關系。
可以看出，按揭包括購房人、房產商及按揭銀行三方主體。按揭銀行既是借貸關系中的貸款人，又是保證關系中的被保證人。房產商既是按揭人的保證人，又是房屋回購關系中的回購人。
二、住房按揭與保險
（一）住房按揭風險分析
按揭風險可能源于房產商的欺詐行為，或房產商經營不善，無法按期交樓，及交樓質量不符合《商品房買賣合同約定》導致的購買人要求解除合同，甚至購房人因失業、殘疾或主觀原因無法按期償還借款等因素。且貸款銀行多為專業銀行的房地產信貸部門，其資金來源主要是儲蓄存款，基本上屬于短期資金來源，而住房按揭貸款期限一般較長，五至三十年不等，金融機構因此存在著銀行以短期資金負擔長期貸款的風險，即流動性風險。由于我國房地產按揭起步較晚，樓市缺乏穩定性且抵押物評估及樓宇拍賣等方面存在不足。
以上原因致使銀行在減少付款首期和延長貸款期限方面裹足不前，嚴重影響了購房人的積極性，不利于推動房地產業甚至整個國民經濟的發展。
（二）西方保險業介入住房按揭的經驗
在西方發達國家，保險公司（機構）是房地產金融市場的一個重要主體，它包括官方的保險機構和私人的保險公司，前者實際上經營政策性保險業務，后者則經營商業性保險業務，它們在房地產保險市場上，主要開展三個方面的業務：一是為房地產業辦理財產保險；二是為抵押的房地產辦理抵押保險；三是為房地產金融機構發放抵押貸款辦理貸款保險。
美國既有官方的保險機構，也有私人保險公司，共同構成按揭保險，房地產保險業高度發達。作為官方的保險機構有聯邦住宅管理局和退伍軍人管理局，前者承包經其認可的任何私人金融機構向居民發放的住宅抵押貸款，借款人出現違約時，由聯邦住宅管理局承擔保險責任；后者專門為退伍軍人從金融機構獲得住宅抵押貸款提供保證或保險。除此以外的其他抵押貸款，一般由私人保險公司（如美國抵押貸款公司）提供保險。
加拿大1945年頒布了《國家住宅法案》，據此成立了加拿大抵押貸款和建房公司。該公司為官方保險機構，制定了金融機構發放住宅抵押貸款的一些具體規定，并對符合規定的住宅抵押貸款提供保險。在借款人最終無力償還的情況下，該公司負責賠償損失。
澳大利亞根據國會通過的《住房貸款保險法》，1965年成立了住房貸款保險公司，作為購房居民在存款不足的情況下引導放款商發放住宅貸款的手段。由于有了貸款保險公司的保險，放款商就可以在沒有任何風險的情況下按照慣例的借款價值比率發放貸款。日本"人壽保險金融系統"作為住宅貸款擔保系統為住宅抵押貸款提供擔保。英國住宅抵押貸款主要由保險公司作保，通過保險公司保險的住宅抵押貸款要占所有住宅抵押貸款的80%以上。（注三）
由于保險公司的參與介入，推進了這些國家住宅金融市場的發展，為居民住宅消費提供了政策上的便利，并鼓勵和刺激了住宅消費，促進了房地產住宅市場的發展。
（三）我國房地產保險現狀及解決方案
目前，我國房地產保險品種幾乎僅限于抵押住房保險，這是購房者按照貸款銀行的要求向保險公司投保的一種保險，抵押的住房在火災等自然災害或意外事故中所遭受的保險責任內的損失由保險公司賠付，這實際是購房者花錢保障銀行的利益，公眾對這種單一品種的房地產保險反映冷淡，不少消費者認為住房作為一種不動產不可能丟失，所以，其風險很小，且銀行是受益者，要投保也該由銀行來支付保費，個人沒有投保的必要。這種由險種單一而引致對房地產保險的片面認識嚴重地制約了對房地產保險的需求。（注五）
近期商品房按揭保證保險已逐步替代抵押住房保險，并為越來越多的銀行所接受。商品房按揭保證保險是指由保險人承擔商業信用中的信用風險的一類新型財產保險業務。權利人要求保險人擔保債務人或買方信用的保險屬于信用保險；被保證人根據權利人的要求，由保險人擔保被保證人信用的保險屬于保證保險。日常通稱信用保證保險。購房者只需交納少量的保費購買商品房按揭保證保險，在購房者由于自然災害、意外事故或市場風險等原因造成傷殘、疾病、失業等后果，收入流中斷不再具有償還貸款能力期間，保險公司便可代替購房者向銀行歸還這段時期的貸款本息，化解了購房者的房屋被低價拍賣的風險。一些論著因保險合同出現“第一受益人”字眼，將該保險歸為財產保險，引入《保險法》有關受益人僅限于人身保險的規定，得出《抵押住房保險合同》不符合《保險法》規定、保險公司越俎代庖的結論，此觀點有待商榷（注六）。實際上，銀行因為有了保險公司的還款保證而較大幅度地提高貸款與房價的比率，例如在美國、日本，得益于房地產信用保證保險，貸款與房價比率可以高達95%，這使首期付款額下降到普通居民的承受能力之內。
筆者認為，需要運用商業銀行法律規避型創新的相關理論，開發新的險種以降低銀行貸款風險，進而減少購房人首期付款及供款負擔，促進房地產業發展。借鑒國外經驗，可以考慮以下險種：
1、住房抵押貸款壽險
住房抵押貸款壽險是購房抵押貸款與人壽保險相結合的一個險種，其與住房信用保證保險密不可分、彼此互補，是ING（荷蘭國際集團）模式（個人住房融資與壽險聯合運營機制）的核心。ING模式要求購房者購買相應年期和金額的人壽保險作為貸款的抵押，在這種機制下，一方面購房者每月僅需支付貸款的利息，人壽保險期滿后其保險金恰足以清償貸款本金，經濟負擔大為減輕；另一方面，又保障購房者因疾病或意外事故導致身故或傷殘時，其家庭其他成員可使用保險公司提供的保險金繼續按期歸還貸款，直至本息歸還完畢，確保貸款提供者的債權，不會因借款人中途遭遇不幸以至喪失還款能力而出現貸款無法收回構成風險。且由于保險公司介入，ING模式不要求第三方（即房地產開發商）作為保證人，購房者在購買失業保險及房屋損失險、醫療保險后，壽險公司的風險亦大為降低，可以看出， ING模式對于購房者、保險公司、商業銀行和房產商均有重要意義。
2、房地產產權保險
產權保險的標的是房地產產權，產權保險的保證人向購房者保證其所購房屋是完全合法的，保證其房屋無其他債務的牽連，即沒有任何別人再擁有此房屋的任何部分，對此房屋的任何部分有任何訴訟或糾紛時，房地產保險公司承擔一切風險。
產權保險增加了房地產交易的可信度，具有廣闊的市場前景，在目前我國房地產市場發育初期，產權保險彌補了管理、信息與法律上的不足，可起到激濁揚清、規范市場的作用。
3、房地產質量保險
由房地產開發商向保險公司投保質量險，當商品房發生承包責任內的質量問題，可直接由保險公司向購房者承擔賠償責任，這樣既確保了購房者的利益又可提高房產商的信譽，保險公司對建筑工程質量的有力監督也可促進住宅工程質量的改進，保險公司本身也可借此開拓一攬子保險業務。
4、建筑工程險
對于樓花按揭貸款，為防止來源于房屋質量嚴重不合格等風險，銀行可要求房產商投保建筑工程險。
三、住房按揭證券化
（一）證券及住房按揭證券化的可行性
所謂證券，是一種記載財產所有權的有價的書面憑證，故而又稱為有價證券。證券發行人是債務人，在依法發行證券后必須履行其一定的義務，如定期發放股息及紅利、定期支付利息和到期償還本金等。證券持有人是債權人，持有證券這種有價的書面憑證就意味著享有處理財產的權利。綜合來看，證券可以看作是經濟學意義上既具有法律屬性，又具有在市場上進行轉讓并要求獲得相關的權益回報等特性，它反映了一定的經濟關系中人們對債務和財產的權屬關系。（注四）
一種資產是否能夠證券化，主要取決于證券化的成本與收益之間的關系，只有收益大于成本，才適宜證券化。而決定這種資產證券化成本高低的關鍵因素在于資產的信用、還款條件和期限的長短。住房按揭貸款以住房為抵押品，配合保險公司相應保險，其安全性較強，符合證券化資產必須是優質資產的內在要求。在美國，住房借貸抵押公司證券享有"美國政府贊助機構"所發行證券的待遇，被人們視為"美國政府機構證券"而走勢堅挺，被評為AAA級證券。兼之住房按揭貸款債權這種資產具備了信用特征簡單、還款條件明確、期限長、評估費用低等特點，因而其易于證券化。
我國證券市場經過近幾年的迅速發展，市場規模日益擴大，現已形成了以深圳交易所、上海交易所為核心，A股、B股、債券等的交易體系，并且培育了一批具備從事證券承銷、發行的大型證券公司和信托投資公司，這也為住房按揭貸款證券化創造了良好的主體條件。
隨著市場經濟改革的深化，我國有關證券法律體系日趨完善，《中華人民共和國人民銀行法》、《中華人民共和國商業銀行法》、《個人住房貸款管理辦法》、《公司法》、《證券法》、《企業債券管理條例》等法規為按揭證券化提供法律保障。另一方面，自1999年起，日本國際協力事業團（網址： jica.org.cn ）就住宅金融改革支援調查向我國提供技術援助，由人行及建設部協辦，該調查歷時兩年，日前的《中國住宅金融制度改革支援調查》終期報告認為，我國住宅金融制度改革應從建立住房市場階段開始，逐步進入引導住房市場階段。它建議：通過對住房公積金階段性的根本改革，形成政策性住房金融，同時，擴大商業性住宅金融與確立風險管理體制，并建立抵押與擔保制度。據此，在第六次中國住宅金融制度改革課題研討會上，中國人民銀行研究局局長謝平透露，我國住房貸款證券化的有關政策將于今年出臺，商業銀行有望在年內發行第一批住房金融債券。（注七）
（二）日本信托型房地產抵押債券證券化的操作程序
1、 銀行和其他金融機構以及住宅貸款專業公司（以下二者統稱"住宅貸款債權人"）將其持有的適合于信托的住宅貸款債權匯集成一定數額后，信托給信托銀行，并同時締結信托契約。在積累債權時，對貸出時間、利率和擔保等條件類似的住宅貸款債權進行分類選擇。
2、信托銀行根據住宅貸款債權信托契約，從住宅貸款債權人手中取得債權證書及其他有關文件，同時發給住宅貸款債權人受益權證書，以證明其擁有信托契約上的受益權。從這時起，受益權就為住宅貸款債權人所有。
3、住宅貸款的債權人將受益權分為兩類，在信托期內歸還本息的受益權（第一受益權），由本人作為受益人保存受益權證書；在過了信托期以后歸還本金的受益權（第二受益權），則通過將受益權證書賣給第三人的辦法流通債權以便于受益人籌措資金。把受益權一分為二是為了防止第二受益權受讓人的資金運用效率下降，避免業務復雜化，并以此提高住宅貸款債權信托的商品性。
4、根據前述委托事項，住宅貸款債權人把債務人按約定日期支付的本息，寄給信托銀行。在一般情況下，債務人每個月都支付同等金額的利息，并償還少量本金（特別在貸款初期，在應償還的本息中利息比重較大）。受益人如通過他人接受償還的信托債權本金，則不利于資金的運用和簡化業務手續。
5、信托銀行在托收貸款中扣除手續費、信托報酬之后，對第一受益人（住房貸款債權人）支付債務人所償還的本金和紅利后，再對第二受益人支付紅利。
6、信托期結束后，信托銀行對第一受益人交付信托所剩的本金，并以此換取收益權證書，對第二受益人交付按時價變現的本金，并以此換取收益權證書。以上兩種類型的房地產抵押債權證券化過程，從設計發行的方式看基本上是一致的，只是信用加強的方式和交易方式有所不同，但其實質都在使房地產抵押債權經證券化后能夠流動起來，從而有力地推動了房地產金融市場的發展。
結束語
相信保險業介入住房按揭及按揭證券化的實現對于緩解我國目前住房供求矛盾、解決開發商業住宅銷售、促進房地產及金融（包括銀行、保險）的繁榮將起到積極的推動作用。由于保險業介入住房按揭及按揭證券化要求銀行、保險及證券行業的密切合作，可以預期，不久的將來，綜合經營信貸、保險、證券等金融業務的金融集團亦可能應運而生，金融行業將面臨新的挑戰和機遇（注八）。
注釋：
一、《香港房地產法》商務印書館香港分館，1997年5月第7版
二、《住房按揭法律問題研究》第三章第一節《中國大陸的按揭之涵義、法律特征及所涉法律關系》
三、《銀行法律實務》法律出版社1999年6月版第26-27頁
四《住房按揭法律問題研究》第六章第一節《證券及證券化》
五、尹晨：“保險業能為啟動房地產業做些什么？”載《住宅與房地產》，1999年第2期
六、貝政明《保險公司不能越俎代庖——再談抵押住房貸款保險合同》
七、房產之窗新聞《謝平：住房貸款證券化政策有望年內出臺》
