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不動產登記暫行條例范文1
一、因信息關聯性程度大小不同，與相關單位的共享要求也不同
《條例》第二十四、二十五條給出信息共享的不同要求。依照第二十四條，不動產登記信息必須和住房建設、農業、林業、海洋等部門審批信息、交易信息共享，而且必須實時共享。作出這樣的規定是非常有必要的，因為原來房屋、農村土地承包經營權、林權、海域等登記是分別歸口上述幾個管理機關，其各自的登記與前置的審批、交易管理均由同一個單位主管，都在同一個信息平臺操作，不僅不會產生審批與登記或交易與登記前后不同環節的脫離，而且能有效防范交易或登記的風險。例如，原來房管局所主管的交易和登記兩個信息子系統建立了良好的關聯關系，已經在登記信息系統中辦理過抵押登記的房屋不可能在交易信息系統中再被銷售。同理，在交易系統中已售房屋也不可能被開發商再在登記系統中辦理抵押登記。如今，不動產登記職能除土地外全部從原主管單位剝離出來，從而使審批、交易等職能與登記分別歸屬于不同管理部門，則在前后關聯業務銜接上必須有賴于信息系統的實時共享，如果不能做到實時，則依然存在交易與登記各自的風險。依照第二十五條，不動產登記信息應當與公安、民政、金融等一些部門加強互通共享，這里就不需要實時共享，因為與這些部門的共享僅是為了方便查詢信息，為相互之間的業務服務。當前不動產登記量不斷增多，信息價值越來越大，在公安戶口管理、民政民生救助、財政收取非稅性收入、金融抵押貸款等一系列行政管理、商事管理過程中，都需要查詢不動產登記信息。所以，根據這些相關部門不同業務的需要，不動產登記信息要建立與不同部門的共享接口，方便這些部門的遠程查詢。
同時，在不動產登記中，登記機構也需要查詢與登記有關的上述部門的信息，如申請主體的身份信息，婚姻關系信息（有時需要），公司設立、變更或注銷信息等。與上述單位建立信息共享機制后，也就能方便獲悉登記所需要的信息，對各方的工作都會帶來便利。
二、因不動產登記信息具有私密性，對內對外都要采取保密措施
由于不動產登記信息的利用越來越廣泛，有些地方曾因不動產登記信息的泄露發生過較嚴重的社會負面影響，加強登記信息的保護也成為登記機構的共識。為加強信息的保密性，《條例》第二十六條對共享單位和登記機構內部工作人員作出了應當保密之要求。根據該規定，登記機構要對內部工作人員的信息查詢權限依其工作崗位性質予以細分和限定，從管理角度強化信息保護意識，對于因工作需要能夠查詢所有不動產登記信息的人員要作出特別的保密規定，以防非工作原因而泄露信息。信息共享單位與登記機構要本著對對方負責的態度遵守雙方所簽保密協議要求，不得未經允許擅自對外提供共享單位的信息。
此外，根據《條例》第二十八條規定，依法可以查詢的單位和個人所獲不動產登記信息只能用于提出查詢申請時的查詢目的，不能用于其他目的。這是對外信息獲取者的保密要求。為防止信息泄露，更好地保護權利人的私密信息不受侵犯，《條例》在“法律責任”一章中明確了信息泄露者應承擔的法律責任。
三、信息共享后申請會更簡化，登記審查會更方便
與登記信息共享的審批、交易管理單位所制作的審批文件或產生的經備案的交易合同等都是不動產登記所需收取的申請材料，信息共享后，登記機構可方便地調取這些本該由申請人提交的材料。同時，與登記信息共享的還有公安、民政、工商、稅務等單位，因而與登記有關的身份主體信息、納稅情況、有些情況下需要的婚姻狀況等也可以方便地從這些共享單位的系統中查知，申請人也就不需要復印由這些部門制作的證件或證明。由此以來，一方面，申請人可以少提交很多材料，節省費用，比如經房管部門頒發預售許可證的，在房屋初始登記時就不需提交該證的復印件給登記機構了，房屋網簽合同在房管信息系統中能查獲的，在房屋轉移登記時也不必提交合同全文了（只需提供有當事人簽章的一頁）；另一方面，登記機構也可少收取很多材料，方便了移交和資料整理。更為重要的是，可以大大提高申請材料的真實性，登記機構通過共享系統核對證件或證明可以方便查知申請人提交的材料是否屬實。在沒有共享信息之前，不同部門出具的證明往往真偽難辯，對于存有疑點的書證，登記機構要通過信函、電話等方式加以驗證，費力費時。
四、信息共享后利用率提高，對登記簿準確性要求更高
不動產登記暫行條例范文2
一、新版權證的特點
1.新版權證的樣式
新版權證考慮到不動產類型的多樣化，設計了權證和證明兩個版本共三種樣式：針對土地使用權和房屋所有權的版本有兩種樣式，即單一版和集合版，前者適用于國有土地上不動產權利記載，后者主要適用于農村集體不動產權利記載；針對上述兩種權利以外的其他各種登記均使用登記證明，即抵押權、地役權、預告登記、異議登記。這種樣式的分類與以往房屋登記存在較大不同，例如，以往抵押權使用他項權證而非證明，異議登記未必要頒發證明。事實上，不管采取何種樣式或選擇發還是不發權證，都只是對已登記權利的一種公示記載而已，無法評說哪種樣式更好，關鍵是能高效方便地予以記載。
2.新版權證需記載的要素
顯然，新版權證的記載要素比原產權證的內容要多得多，而且填寫習慣也要隨之而改變。第一，登記機構的公章規定使用不動產登記專用章，這與以前直接使用套印公章不同，而且在專用章下面要填寫登記日期，這就意味著即使每本證套印了登記專用章，但登記日期對于每本證是不同的，需要人工單獨填寫，這對于發證量多的地方著實增加了不少工作量。第二，共有人可選擇只發一本不動產權證，原來住建部對于共有房產主張每個共有人各發一本房產證，但土地證向來只發一本，從節約成本和便于保管考慮，共有不動產只發一本證是很妥當的，只要在權證上將所有的共有人記載清楚即可。第三，涉及房與地不同要素、數量的，需要同時分別填寫。如用途，土地是依土地用途分類相應填寫，而房屋是依規劃用途分類相應填寫，當兩者一致時可以只填一個用途，當兩者存在差別時應分別填寫，但從房、地一體化角度而言，絕大多數房、地用途應當一致，但不排除歷史原因造成的不一致。第四，權證上“其他事項”和“附記”欄留有空白處較多，這給登記機構如何規范記載留下很多空間。
二、應用新版權證時登記實務需要考慮的主要問題
由于新版權證與原房產證存在著較大差異，而權證記載的規范與否直接影響登記機構的形象，因此，在具體應用該權證時需要注意以下事項。
1.登記簿的科學設計是首要前提
不動產權證記載的要素來源于登記簿，只有登記簿記載的內容齊全準確才能確保權證的準確無誤。要保證登記簿盡可能準確完整，一是要使設計的登記簿要素包含權證上的所有要素，并且其名稱和含義與權證上所示相一致，如權證上的面積其實包括宗地面積和房屋建筑面積，那登記簿上就必須有這兩項面積的名稱和數據，而且意義完全一致，如房屋建筑面積不能是套內面積。二是打印權證時要能自動識別是調取單一土地或房屋信息還是要調取土地和房屋兩方面信息，這就需要以不動產單元號為識別碼，因此，要順利應用新版權證，須建立統一的不動產單元代碼規則，由該代碼自動關聯土地和房屋信息。
2.復合權利的記載要有對應性
由于不動產權證上記載的通常包含土地及其房屋兩種不同的權利，而兩種權利具有很多不同的記載要素，要在一個空格內填寫兩種不同的要素，則須做到上下前后內容相匹配。例如，權利類型如果是國有建設用地使用權和房屋所有權，則權利性質要分別對應土地和房屋的性質，如出讓商品房，則用途應該填寫土地用途和房屋用途，面積也是如此，不能次序顛倒導致對應關系發生錯亂。另外，在復合權利中有的權利有使用期限，則在使用期限內應注明是何種權利，否則易產生誤解，如房屋所有權無使用期限，而土地使用權有使用期限，則必須在使用期限欄內注明是土地。
3.應當進一步細化填寫規范
由于房、地分離登記時對權證記載要素的分類概念各成體系，重疊交叉之處在所難免，如房屋性質有商品房、經適房等分類，其實這是根據土地取得方式不同而分設的，商品房的土地取得方式是出讓，經適房的土地取得方式是劃撥。在房地統一登記后，為理順和明晰要素的分類，對于房地可以合并分類的應當予以合并，從而減少分類太多太雜的現象，也簡化填寫工作量。此外更值得一提的是，對于“其他權利狀況”“附記”有著較大的空間可以填寫，但具體怎么填、應當填寫什么內容應當進一步細化，否則會造成權證內容的凌亂無序，權證持有者也會無所適從，不知道怎么樣正確認識權證上記載的要素。站在權利人角度，權證是作為權利的一個憑證，表明其擁有了相應不動產的物權，而并不需要權證如登記簿一樣將所有內容都予以記載，因為從某種程度而言，權證是靜態的，而登記簿是動態的，當權證與登記簿不一致時，要以登記簿記載為準。最明顯的例子是抵押和查封，如果每發生一次抵押或查封都要權利人提供權證進行注記，那會給權利人帶來很大麻煩，現實也不具有可操作性。因此，根據《物權法》精神，實務中應本著從簡易懂的原則進一步細化權證上的填寫內容，做到簡單清晰明了。
不動產登記暫行條例范文3
一、不動產登記信息概述
不動產登記信息狹義上應指不動產登記簿的記載信息，廣義上應指不動產登記資料所反映的信息（包括不動產登記簿等不動產登記結果記載的信息和不動產登記原始憑證所反映的信息）。不動產登記信息是具有依法、按需、保密利用（包括查詢與復制）等特點的政府信息。
1.不動產登記信息應屬于政務信息資源中的政府信息
其一，不動產登記信息是不動產登記機構經相關法律法規授權代表政府行使具體行政行為的核心成果；其二，不動產登記信息是各地各類不動產統一登記落實后，要一并納入國家統一的不動產登記信息管理基礎平臺的物權信息；其三，不動產登記信息是不動產登記機構在履行登記職責過程中制作或者獲取的，以紙質或電子介質形式記錄、保存的信息，尤其是不動產登記簿是由不動產登記機構依據標準制作并依法管理、保存的，采用電子或紙質介質形式一并記載土地、海域以及房屋等建筑物、構筑物和森林、林木等定著物的自然狀況、權利歸屬狀況、權利限制情況、提示事項、其他相關事項的具有政府公信與推定效力的物權文件。
2.不動產登記信息又屬于特定行政管理領域的特殊政府信息
不動產登記信息廣泛利用于不動產登記、交易、征收、征用以及城鄉建設、住房保障、司法協助、紀檢監察、公安、工商、稅務、金融等多方面。國務院辦公廳政府信息與政務公開辦公室在給國土資源部辦公廳的函復中（國辦公開辦函〔2016〕206號）明確：“不動產登記資料查詢，以及戶籍信息查詢、工商登記資料查詢等，屬于特定行政管理領域的業務查詢事項，其法律依據、辦理程序、法律后果等，與《政府信息公開條例》所調整的政府信息公開行為存在根本性差別。當事人依據《政府信息公開條例》申請這類業務查詢的，告知其依據相應的法律法規規定辦理”。
二、不動產登記信息共享特性
1.共享對象有條件
不動產登記信息所具有的依法利用的特點決定其共享對象只能是相關業務和政務部門?！恫粍赢a登記暫行條例》第二十三條規定：“國務院國土資源主管部門應當會同有關部門建立統一的不動產登記信息管理基礎平臺。各級不動產登記機構登記的信息應當納入統一的不動產登記信息管理基礎平臺，確保國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享”?！恫粍赢a登記暫行條例實施細則》第九十六條規定：“不動產登記機構、不動產交易機構建立不動產登記信息與交易信息互聯共享機制，確保不動產登記與交易有序銜接。不動產交易機構應當將不動產交易信息及時提供給不動產登記機構。不動產登記機構完成登記后，應當將登記信息及時提供給不動產交易機構”?！斗课萁灰着c產權管理工作導則》也要求房屋交易與產權管理信息平臺和不動產登記信息平臺建立信息共享機制?！恫粍赢a登記暫行條例》第二十四條、第二十五條也規定住房城鄉建設、農業、林業、海洋、國土資源、公安、民政、財政、稅務、工商、金融、審計、統計等部門可共享不動產登記信息。因此，除了國家統一的不動產登記信息管理基礎平臺以及不動產交易機構首先要共享不動產登記信息外，其他可共享不動產登記信息的單位只能是國家規定的相關政務部門。
2.共享范圍有差別
不動產登記信息所具有的按需利用的特點決定其共享利用范圍的差別對待?！恫粍赢a登記暫行條例》第二十四條規定：“不動產登記有關信息與住房城鄉建設、農業、林業、海洋等部門審批信息、交易信息等應當實時互通共享。不動產登記機構能夠通過實時互通共享取得的信息，不得要求不動產登記申請人重復提交”?！恫粍赢a登記暫行條例》第二十五條規定：“國土資源、公安、民政、財政、稅務、工商、金融、審計、統計等部門應當加強不動產登記有關信息互通共享”。因此，不動產登記機構是與國家統一的不動產登記信息管理基礎平臺和不動產交易機構共享全部不動產登記信息，而與其他相關政務部門僅是共享部分有關的不動產登記信息。
3.共享利用有權限
不動產登記信息所具有的保密利用的特點決定其共享利用的權限控制?！恫粍赢a登記暫行條例》第二十六條規定：“ 不動產登記機構、不動產登記信息共享單位及其工作人員應當對不動產登記信息保密；涉及國家秘密的不動產登記信息，應當依法采取必要的安全保密措施”?！恫粍赢a登記暫行條例實施細則》第九十五條規定：“各級不動產登記機構應當采取措施保障不動產登記信息安全。任何單位和個人不得泄露不動產登記信息”。不動產登記機構應對不動產登記信息共享單位及其工作人員利用不動產登記信息設置其相應權限，可分為高級、中級、初級三類利用權限。不動產交易機構及其工作人員擁有高級利用權限，可以利用全部不動產登記信息；住房城鄉建設、農業、林業、海洋等部門及其工作人員擁有中級利用權限，只可利用部分不動產登記信息；國土資源、公安、民政、財政、稅務、工商、金融、審計、統計等部門及其工作人員擁有初級利用權限，僅可利用與其業務有關聯的不動產登記信息。不動產登記機構、不動產登記信息共享單位及其工作人員均應對不動產登記信息承擔保密責任并簽署書面保密協議。
三、不動產登記信息共享管理
1.信息共享方式管理
不動產登記信息共享可采用系統對接、前置機、聯機等方式。為安全保障起見，建議不動產登記機構先行搭建兩級數據庫服務器，一級數據庫作為內部日常業務保存讀取，二級數據庫與一級數據庫同步，然后編寫各種接口通過專網對外向各共享部門實時加密推送不動產登記信息；同時，不動產登記機構應根據共享部T各自的信息需求或用途設置不同層級和范圍的利用權限，即可把不動產登記信息存儲于各個數據庫表中，然后對各共享部門定義一系列角色，并給每個角色指派相應的利用權限，將授予相同權限的各共享部門用戶集中到一個角色單元中，對其中一個角色授予或者廢除權限均適用于該角色單元的任何用戶，以方便地在數據庫中管理利用權限；不動產登記機構應與各共享部門簽訂信息安全保障保密合同并保存各共享部門所有的信息利用痕跡，便于追責。另外，由于不動產登記機構與其信息共享部門間的信息化水平和應用環境或會有不同程度的差異，應采用國家規定的兼容性較強、數據表達準確、結構化完整的信息共享技術標準與交換格式等。
2.信息共享安全管理
網絡信息共享安全風險主要有：黑客入侵、病毒感染、硬件癱瘓、軟件失控以及不動產登記機構及其信息共享部門的工作人員錯誤或違法違規操作等。
信息共享安全風險防范主要有：不動產登記機構及其信息共享部門應運用物理隔離網閘、合理的軟硬件防火墻、先進的數字加密等高新技術手段阻止黑客入侵和病毒感染，并定期維護信息共享系統；著力做好數據庫安全防護和后臺保密加密防御工作，防患于未然，嚴防信息泄露與套??；尤其重要的是，不動產登記機構及其信息共享部門的工作人員必須牢固樹立信息安全保密意識與責任心，最大限度減少錯誤操作，嚴禁違規違法操作與有意無意泄密，遇到問題應立即與信息系統管理員溝通，共同協力填補漏洞與消除隱患，確保信息共享安全保密。
3.信息共享質量管理
不動產登記信息共享部門要正確、完整、實時理解不動產登記信息絕非易事，如漏看、誤讀、曲解、錯定不動產登記信息，或將造成的不良后果與消極影響等難以估量。由此，不動產登記信息共享質量的優劣與否成為不動產登記信息共享管理的重中之重。因而，作為不動產登記共享信息的主管方和推送方，不動產登記機構應建立健全信息共享的申請審核、辦理流程、操作規范等相關配套制度，應與不動產登記信息共享部門共同建立健全不動產登記信息共享責任與協調工作機制，應指定內設部門或專職崗位負責向各共享部門提供不動產登記共享信息的快速解讀、釋疑、校對、查驗、糾正、核準等服務，確保推送不動產登記共享信息的同一性、可用性、時效性、全面性、精準性。
不動產登記暫行條例范文4
關鍵詞：不動產登記；風險管控；統一立法；賠償責任
一、不動產登記制度概述
（一）不動產登記的概念
所謂不動產，不僅是一個法律概念，而且是一個生活概念。通常包括土地、房屋、林木等地上定著物。為了使不動產這一最基本的物質基礎得到最大程度的利用以及妥善的保護，所有國家無一不在物權法等基礎財產類法律中對其進行重點規范。而對不動產進行規范最基本亦最行之有效的手段就是登記。而筆者認為，所謂不動產登記系權利人、利害關系人申請國家確定的職能部門將有關申請人的不動產物權的事項記載于不動產登記簿的行為。從不動產登記的概念即可得知，不動產登記是國家確定的相關機構（通常是行政或司法機構），對不動產及不動產之上的權利的取得、轉移、運行的管控與調節方法，是國家對不動產進行管理的一種重要手段。
（二）不動產登記的意義
首先，不動產登記制度能夠確認物權歸屬，定紛止爭。當事人的物權權利經過具有國家公信力的登記機關予以登記后，經過必要的公示程序，才會產生相應的公信力，當事人的物權權利才真正得以確定下來。其次，維護交易安全，降低交易成本?，F代社會經濟迅猛發展，不動產交易量急劇增加。[1]但是不動產物權歸屬始終是相對隱秘的，不易被交易關系之外的第三人得知。因此，交易安全問題就成了制約不動產物權流通與發展的一大瓶頸。在此背景下，不動產物權登記制度更能凸顯其維護交易安全的價值。不動產物權權利經過國家確定的登記機關的登記，進行一定的公示，使得物權權利情況暴露在交易關系之外的第三人面前，使得第三人能夠掌握真實的物權情況，而選擇是否進行交易。同時，假如沒有不動產登記制度，第三人進行每一筆交易都必須對交易的標的物進行權利歸屬的調查，極大的增加了交易成本。而不動產物權登記制度的建立，大大削減了此項交易成本。
二、我國現行不動產登記制度的不足
（一）欠缺統一的不動產登記法律
建國以后，我國的不動產登記制度一直采取的是分散登記的思路。雖然我國《民法通則》、《物權法》對不動產登記做出了相關規定，但是都是原則性的、淺嘗輒止的規定。規定的內容也非常的淡薄簡略，不全面具體。由于法律行政法規效力不同、各行政機關之間的職能差異與人事管理不同，我國不動產登記制度存在著諸多的矛盾難以調和。這些現狀都要求我國盡快制定一部統一的不動產登記法律。
（二）不動產登記范圍不明確
眾所周知，我在物權領域實行的是物權法定主義。物權的種類、內容都應當由法律進行規定，個人是不能任意創設物權的。為了保持法律適用的一致性，哪些物權可以被登記、哪些物權應當進行登記也應當由法律法規做出專門的規定?！恫粍赢a登記暫行條例》作為行政法規效力較低，并且其規定的范圍也欠缺全面，仍然存在改善的空間。
（三）法律責任風險控制機制缺失
不動產登記是國家為了保持不動產流通的順暢以及保護不動產權利人而進行的一種以國家公權力為后盾的公示。國家財政每年撥出一筆款項作為不動產登記錯誤專門賠償款；有的國家采取的是建立登記錯誤保險賠償機制，即通過申請人繳納一定的保險費而將登記錯誤的賠償風險予以分擔了。由于我國財政壓力逐年增大，由財政分擔此項風險不太現實。但是我國目前也還未建立其他的登記錯誤賠償風險的分擔機制。
（四）不動產登記錯誤相關賠償責任規定不明
我國《民法通則》、《物權法》等主要財產類法律要么對不動產登記錯誤賠償責任毫無規定，要么僅僅是寥寥幾筆帶過，沒有具體的法律條文對其予以明確。而國務院2014年頒布的《不動產登記暫行條例》也只有一個條文對不動產登記錯誤賠償責任作了規定。[2]以上足以可見，我國不動產登記錯誤賠償責任極度缺乏法律法規作為支撐，需要予以補充完善的地方還非常之多。
三、完善我國不動產登記制度的構想
（一）制定統一的不動產登記法
建國以來，我國對于不動產物權管制的立法采取的是分散登記的立法構建模式。對于不動產登記的立法十分的雜亂，散見于各單行法律、各種部門規章甚至是地方政府頒布的規范性法律文件之中。例如草原的登記規定在《草原法》中，對房屋的登記規定在《城市房地產管理法》中，更多細節性的規定則規定在相關配套的部門規章與規范性法律文件之中。從這些法律規定可以看出，其采用的正是分散式的登記思路，即管理有關不動產的行政部分負責對相關不動產進行登記。
我國政府、法學界顯然已經認識到了此問題的重要性。2014年國務院頒布了《不動產登記暫行條例》，第一次將不動產登記的目的、程序、責任進行統一的規定，這不得不說是一個重大的進步。然而，期望一部行政法規就解決不動產登記的全部問題是不現實的。不動產登記決定的是物權法這一基礎民事法律的運行效果，其規則理應由制定法律的方式來予以明確，行政法規和部門規章、規范性法律文件僅應當作為補充和具化存在。
（二）完善不動產登記范圍
不動產登記范圍是指可以或應當進行登記的不動產、不動產權利的種類。然而我國《物權法》、《民法通則》對不動產登記范圍的規定都非常簡略?！恫粍赢a登記暫行條例》作為行政法規，對不動產登記的范圍首次予以了統一規定。將不動產登記范圍限定于：集體土地所有權、房屋建筑物、構筑物所有權、森林、林木、草地、林地所有權，建設用地所有權、宅基地所有權、海域使用權，地役權、抵押權等其他可以登記的不動產權利。然而，《不動產登記暫行條例》對不動產登記范圍的規定也是不全面的，遺漏了一些重要的不動產權利。一些新興的不動產權利應運而生。例如，伴隨著房價的急劇上漲，小區里的私家車車位的價值也水漲船高。愈來愈被人們視為是一項獨立的不動產權利，但是車位是否可以、是否應當登記在法律上卻是空白的。所以筆者認為，我國不動產登記的范圍還有完善的空間與必要，應當將新興不動產物權也囊括進去。
（三）建立科學的風險管控機制
所謂不動產登記錯誤是指不動產登記簿上記載的權利人與真實的權利人不一致的情形。[3]考察各個國家立法，目前流行的風險分散方式有三種。其一是建立登記錯誤賠償基金。此種方法為登記機關在每件不動產登記中按比例收取一定的費用作為登記錯位賠償基金。其二是財政特別撥款。此做法是由國家財政在每年的預算中撥付特別的款項作為登記錯誤的賠償專用金。其三是購買登記錯誤責任保險，由登記機關購買商業保險。就我國國情與司法實踐而言，首先，我國登記實行按件收費制，每筆不動產登記，登記機構只收取極地的登記工本費不具備建立賠償基金的條件。倘若從每筆登記中另收取一定費用用作建立登記錯誤賠償基金，則可能增加權利人的登記成本。當下住房類不動產在我國還具有相當的社會公共屬性，登記費用的增加勢必影響我國社會穩定與和諧。其次，我國財政壓力逐年遞增，由政府撥付專門款項賠償登記錯誤造成的損失也不太現實。因此，筆者認為我國目前宜采取由登記機關購買登記錯誤責任險的方式，將登記錯誤賠償風險轉嫁到商業保險公司之上。
（四）明確不動產登記錯誤賠償相關問題
筆者認為，我國在接下來的不動產登記立法之中，要著重對不動產登記錯誤的賠償性質、法律構成要件、歸責原則予以明確。首先，關于不動產登記錯誤的賠償性質，筆者傾向于將其定性為民事任。雖然我國不動產登記具有濃烈的行政管理色彩，但不動產登記本質上屬于物權法律制度，是一項民事制度。登記機關因過錯造成的損失自然應當屬于民事責任的范疇，如此也更有利于權利人合法權益的保護。其次，所謂法律責任構成要件，是指要對登記機關責任人應當承擔賠償責任的要件性規定。法律必須明確承擔賠償責任的主體、責任、過錯的種類、免責條件等相關的要件。此點可以結合我國《侵權責任法》的相關規定進行設計。最后，登記機關承擔賠償責任應當適用何種歸責原則也是必須要予以明確的。筆者認為，法律正義原則要求成本與收益、權利與義務具有一致性。目前我國登記機關處于只收取廉價的工本費，卻承擔高額經濟賠償的巨大風險的現狀。因此不宜適用無過錯歸責原則，而應當適用過錯責任原則，從而使登記機關的權力與責任統一起來。
四、結語
筆者考察建國以來我國不動產登記相關法律法規，發現我國對不動產登記的態度從疏忽放任逐漸轉變為謹慎重視。從《不動產登記暫行條例》的出臺，就可以看出我國政府建立健全不動產登記體系的決心。然而。誠如羅馬不是一天建成的，完善的不動產登記體系也不是一兩部行政法規可以建立的。筆者認為，結合上述我國不動產登記制度存在的問題與缺陷，今后的不動產登記法律法規應當著重解決不動產登記范圍、登記錯誤賠償風險化解機制以及賠償責任等問題。
參考文獻：
[1]常鵬翱.不動產登記法的立法定位與展望.法學.2010.
不動產登記暫行條例范文5
一、對房屋測繪成果的審核
《不動產登記暫行條例》第十六條規定，申請人應當提交“不動產界址、空間界限、面積等材料”并對其真實性負責。國土資源部《關于做好不動產權籍調查工作的通知》表明，不動產權籍調查成果包括“不動產權籍調查表、不動產測量報告和不動產權籍圖”。故權籍調查的內容包含了房屋調查及面積測繪。
不動產權籍調查成果是相關登記的必備要件，測繪成果是不動產登記簿中相關數據資料的來源依據，經不動產登記機構采用后，具備公信力。故不動產登記機構或授權機構應對不動產權籍調查結果進行審核把關，審核內容包括調查機構的資質、質量管理措施的落實、調查內容的完備性等?！恫粍赢a登記暫行條例實施細則》第十五條規定，不動產登記機構應對“不動產界址、空間界限、面積等權籍調查成果是否完備，權屬是否清楚、界址是否清晰、面積是否準確”進行查驗。但筆者發現，《房產測繪管理辦法》第十八條規定，“用于房屋權屬登記等房產管理的房產測繪成果，房地產行政主管部門應當對施測單位的資格、測繪成果的適用性、界址點準確性、面積測算依據與方法等內容進行審核。審核后的房產測繪成果納入房產檔案統一管理”。
這兩個規章有沖突！《立法法》規定，部門規章之間對同一事項的規定不一致時，由國務院裁決。在靜靜等候國務院裁決之前，可暫按以下思路辦理：
1.住建部門、不動產登記機構可商定房屋測繪報告的審核部門；
2.商定由住建部門審核房屋測繪報告的，住建部門如授權其下屬機構審核測繪成果，應將授權情況書面告知不動產登記機構；
3.如商定不成，可依據《房屋交易與產權管理工作導則》“住建部門負責房屋產權和交易管理工作的監督和指導”的指導精神，明確用于交易管理的面積報告由住建部門審核，用于不動產登記的報告由不動產登記機構審核；
4.業主、委托方對測繪報告有異議的，交由當地測繪行政管理部門處理或委托國家認定的房產測繪成果鑒定機構（如測繪產品質量監督檢驗站）鑒定測繪成果；
5.因測繪成果審核及適用引發的矛盾、糾紛、、訴訟等由審核部門負責。
二、保障性房屋（轉移）登記問題
保障性住房包括經濟適用房、廉租房、公共租賃房、定向安置房、成本價出售公有住房、合作建房等。根據《經濟適用住房管理辦法》等的規定，經濟適用房、定向安置房、成本價出售公有住房合作建房等購買資格審查、上市交易審查由住建行政主管部門完成。在不動產登記與房屋交易的對接中，存在以下問題：
1.準予購買（出售）的審批資料是否屬于登記資料？
2.交易告知書（樓盤表）是否作為交易機構已經審核的證明？
3.交易機構的審核是否意味著住建主管部門審核？
鑒于國家沒有設定準予購買相關房屋的行政許可事項，故準予購買可以三種形式體現，一是交易機構合同備案，二是交易機構出具交易告知書，三是住建部門的審批資料。根據《城市房地產管理法》第四十四條的規定，商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案，預售合同備案的機構一般為房產（住建）管理部門。交易機構是住建部門設立的房屋交易管理職能部門，其出具的備案證明、告知書等，應當視為住建部門已經審核準予購買或準予上市，可以作為不動產登記材料。
但是，目前備案的范圍僅限于預售商品房合同，并不涉及經濟適用房、定向安置房、成本價出售公有住房，此類合同備案的與否取決于各地住建部門的工作進度，其效力尚存疑。而《不動產登記暫行條例實施細則》第三十八條規定，申請國有建設用地使用權及房屋所有權轉移登記的，應當根據不同情況，提交有批準權的人民政府或者主管部門的批準文件、其他必要材料。這里的主管部門批準文件，顯然不應該局限于用地批文，而應當包括住建部門依據《經濟適用住房管理辦法》第五條 “縣級以上地方人民政府建設或房地產行政主管部門負責本行政區域內經濟適用住房管理工作” 的授權作出的準予購買或準予上市的批文。其他保障性住房上市交易，即使不作為前置性審批，住建部門需提前審查的，應將審查結果告知不動產登記機構。
因此，因購買保障性住房或上市交易申請登記的，不動產登記機構應收取住建部門的審查結果作為登記材料。住建部門出具說明，以其下屬交易機構出具的“告知書”“備案證明”“樓盤表”作為審查結果的，從其說明。
三、直管公房、落實政策發還房屋的登記
公有房屋是指國有房屋和集體所有的房屋，包括住房和非住房。按照權利（管理）主體，可分為直管公房和自管公房。國有企事業單位、機關團體投資興建、自行管理的房屋，稱自管公房；房地產管理部門所有的或直接經營管理的房屋，稱直管房屋。
按照原《城市公有房屋管理規定》，公有房屋實行所有權登記制度，公有房屋所有權的合法憑證是《房屋所有權證》《房屋共有權證》。原《城市房屋權屬登記管理辦法》第十一條規定，房地產行政主管部門直管的公房由登記機關直接代為登記。但該辦法第二十一條同時規定：依法由房地產行政主管部門代管的房屋，由登記機關依法直接代為登記，不頒發房屋權屬證書。因此，直管公房中，存在著部分登記發證、部分登記不發證的情形。在“房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證”的年代，盡管很難理解，卻不得不面對很多直（代）管公房未曾登記發證的狀況。
當這些房屋因為公有住房出售、落實私房政策發還以后，必然出現未經初始（首次）登記而申請轉移登記的情形。此類登記如果直接辦理，則違反了連續登記原則。所謂連續登記原則包括兩層含義：其一，不動產未辦理所有權初始登記的，除非法律另有規定，否則不得辦理其他權利登記；其二，因處分不動產而申請相應的處分登記的，被處分的不動產權利應當已經登記。對此，宜在雙方協商的基礎上，擬定相關操作方案，作為轉移登記的特殊情形對待，以保證相關當事人合法權益不受影響。
四、預售合同信息共享
《中央編辦關于整合不動產登記職責的通知》要求“國土資源部、住房和城鄉建設部、農業部、林業局、海洋局等部門，通過數據交換接口、數據抄送等方式，實現土地、房屋、草原、林地、水域灘涂、海域海島等審批、交易和登記信息實時互通共享”?！恫粍赢a登記暫行條例》第二十四條規定，不動產登記有關信息與住房城鄉建設、農業、林業、海洋等部門審批信息、交易信息等應當實時互通共享。
共享即分享，意為將一件物品或者信息的使用權或知情權與其他人共同擁有。不動產登記信息的共享，其法理基礎是基于登記簿的公示力，來源于“權利人、利害關系人、有關國家機關可以依照法律、行政法規的規定查詢、復制與調查處理事項有關的不動產登記資料”的規定。一方面，不動產登記簿以其公信力為交易雙方當事人提供交易參考；另一方面，不動產登記涉及的預查封、預購商品房預告登記、預購商品房抵押預告登記等需要交易信息支撐。因此，交易實時共享與不動產登記信息實時共享同樣重要。
住建部《房屋交易與產權管理工作導則》規定，房產管理部門應及時將預售許可信息、買賣合同網簽備案表信息、現售備案信息，以及查封、抵押等信息以交易告知單的方式及時提供給不動產登記機構。該導則還規定商品房預售合同網簽備案程序為：房源核驗與購房資格審核、商品房預售合同網簽、合同備案及生成商品房預售合同網簽備案表、合同備案信息記載至樓盤表。由此可見，買賣合同網簽備案表信息共享應在合同備案之后。而房屋不動產交易登記職能分設后，較多地區的住建部門在辦理商品房預售合同網簽備案時將原來采用的網絡備案調整為窗口備案，必然導致合同網簽與合同備案之間存在較長的時差。故以合同備案時間作為交易信息共享的推送時間，不利于不動產登記部門了解房屋不動產的真實狀況，影響了預查封等登記業務的辦理，相關的不動產登記、交易管理機構應通過協商方式溝通，解決預售信息的實時共享問題。
五、房屋已經竣工的材料
申請建筑物所有權首次登記，需提交房屋已經竣工的材料，這是《不動產登記暫行條例實施細則》明確規定的。實踐中一般將竣工驗收備案表作為房屋等建筑物已竣工的證明。這個做法，如申請人無爭議，也無不妥。但確有部分建筑物因為各種原因無法辦理竣工驗收備案，是否必然導致登記不能的后果？
《物權法》第三十條規定，因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。通常講合法，應包括程序合法及結果合法。對建造房屋這一事實而言，程序合法即建造過程合法，如領有施工許可證等；結果合法即通過規劃、國土等部門驗收合格。雖然說建造的程序和建造的結果都應該合法，并不因為其過程有瑕疵而影響建筑物的合法性，也就是說不能因為未辦理施工許可或竣工驗收備案而導致建筑物成為違法建筑，但相關主體應該受到行政機關的處罰。由此可見，建設主體并不因是否辦理竣工驗收備案而影響其物權。
不動產登記暫行條例范文6
【關鍵詞】產權體；三維地籍；空間權；不動產登記
隨著城市建設的發展，為了集約和節約用地，城市土地的立體化利用已成為當前土地利用的重要趨勢。高架道路、輕軌、地下商業空間等的出現，正挑戰著傳統的基于二維地表的地籍管理和登記模式。與此同時，《不動產登記暫行條例》的頒布宣告我國正式進入不動產統一登記時代，不動產登記范圍涵蓋土地、海域、以及房屋、林木等定著物，甚至包括附著于地表的空間構筑物。當同一土地表面相關的地上建筑物與地下空間構筑物權屬不同時，傳統的二維地籍管理系統將無法清晰界定權利空間。不動產登記迫切需要引入三維地籍概念，解決土地立體化利用中的空間權利設定和登記問題。
一、產權體及三維地籍
產權體是一個與不動產相關的概念，它不僅涵蓋了土地和房產空間，甚至囊括人們所利用的各種空間，比如：地下管線、空中廊橋、地下人防設施、地下軌道交通等。產權體可以定義為具有固定的地理空間位置、形體， 由權屬界線（ 面） 封閉的、獨立于主體且權利獨立的一塊空間域 （ 不動產產權單元） ， 是物質實體和權利的合成體。
三維地籍是基于上述產權體為基本單元，通過產權體記錄空間利用及權屬狀況的地籍管理模式。傳統的地籍是以地表權利為核心的， 在權利登記形式上還是以二維為基礎的， 并不能把同一宗地上的分屬于不同權利主體的空中、地表和地下權利很好地表現出來， 這意味著此類產權的保障還有缺陷。 不動產登記面臨的主要問題是地上空間和地下空間的利用信息沒有進行記載， 無法準確、完整地 反映存在空間權利重疊的宗地之間的拓撲關系， 無法實現空間產權的明晰化管理。三維地籍的產生，使得不動產登記不受二維信息記錄模式的掣肘，能更有效地反映不動產權利主體的空間利用狀況。
二、空間權登記管理的相關規定
《物權法》第136條規定“建設用地使用權可以在土地的地 表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權”。該法條明確了土地使用權的設立不僅局限于地表而可以設立于不同的垂直空間。
《不動產登記暫行條例》第八條規定“不動產以不動產單元為基本單位進行登記?！薄恫粍赢a登記暫行條例實施細則》第五條規定“《條例》第八條規定的不動產單元，是指權屬界線封閉且具有獨立使用價值的空間?！币陨舷嚓P規定表明了我國立法機構對不動產登記的著眼點轉向空間權的確權登記，不再僅拘泥于傳統土地加房屋權利信息的記載。這也為基于三維地籍的不動產登記提供了相應的法律支撐。
三、基于三維地籍的不動產權利設定和登記模式
根據上述三維地籍闡述和相關法律規定的闡述，本文提出基于三維地籍的不動產權利設定：引入產權體概念，將具有獨立使用價值的并具有固定的地理空間位置、形體，由權屬界線（面）封閉的空間作為不動產權利設定的權利客體。產權體概念的引入并非完全顛覆傳統不動產登記中的地表空間的權利設定，只是我們更加強調權利客體在范圍上的的空間性。以離開地表平面上下一定范圍單獨建造，且在地表投影的土地權利人為他人為特征的單獨地上空間或者地下空間利用，其利用的空間范圍需要單獨成為權利客體，設定地上空間或者地下空間的建設用地使用權，并強調其權利范圍的空間性和位置的地上性和地下性。通過權利客體的空間化，以三維地籍管理制度建立不動產空間權利體系，從而完成地表空間、地上空間和地下空間不動產權利的登記工作。
基于三維地籍的不動產登記模式同傳統不動產登記模式相比，在登記內容上側重有所不同。不動產登記內容應當包括權屬性質、權利類型、權利主體、權利客體（坐落、界址、面積、用途、使用條件、等級、價格，體積、空間權利范圍）等。傳統不動產登記模式以平面宗地為依托，在二維空間平面上表達權利客體空間范圍，對于較為復雜或是跨宗的產權體無法清晰描述，需要將權利客體空間范圍及權利信息按宗地切分記錄。而基于三維地籍的不動產登記模式以一個不依賴于地表土地而存在的產權體為登記基本單位，解決了因權利客體空間范圍不清晰而產生的權利信息記錄復雜冗余的問題。
四、結束語
在技術層面，三維地籍仍處于探索階段，短期內現行不動產登記只能實現二維地籍上添加三維信息注釋的登記模式。要加強對數據采集分析技術的研究，才能在不動產登記中實現真三維記載，體現產權體空間拓撲關系。在法律層面，我國目前缺少對空間權范圍詳細的法律規范，使得無法清晰地對產權體進行確權登記。三維地籍管理模式只有從技術和法律層都有相應地支撐，才能真正服務不動產登記。
參考文獻：
[1]張玲玲， 史云飛， 郭仁忠， 李霖. 三維地籍產權體的定義與表達[J]. 地球信息科學學報， 2010，12（2）：207-213.
