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宅基地改革辦法范文1
近年來,國家及各地積極探索加強宅基地管理的政策措施,宅基地管理逐步走向規范,秩序明顯好轉,但目前農村宅基地在用地及管理上,配置效率低下，管理粗放等問題仍普遍存在,主要表現為六個方面｡
一是法律法規不完善,有關規定滯后,加大了宅基地管理難度｡關于農民宅基地管理的法律法規數量少,且效力層次低,宅基地管理在很大程度上依靠規范性文件和地方政策調整｡目前我國還沒有一部調整農村房屋和土地方面的民事法律｡近年來,一些地方雖然制定了相關的宅基地管理辦法,但由于各地宅基地管理政策內容上的不統一,且有的地方管理辦法不夠規范,加上各地管理力度上的差異,宅基地管理效果差異很大｡2004年11月國土資源部雖出臺了《關于加強農村宅基地管理的意見》,但以部門意見的形式出臺,法律效力低｡與立法較為完備的城市房地產管理相比,農村宅基地管理方面的立法滯后,不僅存在大量的法律真空,而且內容比較粗淺｡
法律法規不完善進一步增加了農村宅基地的管理難度,對土地行政執法和民事司法工作造成很大的困難｡據北京市大興區國土房管局統計,2004年1月~8月,該區發生宅基地糾紛的訴訟案件17例,但行政機關勝訴率僅為15%｡主要原因在于現行關于宅基地管理的法律法規不健全,有關宅基地流轉及登記發證方面的規定滯后,宅基地管理中的新情況､新問題較多,法院審理感到無法可依,判決難以做到公平公正｡
二是宅基地規劃滯后,在一定程度上導致農村住宅建設用地規模失控｡部分省(區､市)宅基地只有1:10000的數字規劃,沒有落實到具體的點和面上,缺乏村鎮建設規劃､村莊布局規劃和控制性詳細規劃,規劃滯后,規劃的引導作用與控制力度不夠,未能合理確定農村居民點的數量､布局和用地規模,從而在一定程度上阻礙了城鎮化及居民小區､中心村的建設,導致農村住宅建設用地規模在一定程度上的失控｡
三是“空心村”､空置住宅依然存在,超標準占地現象較為普遍｡據2004年對四川省雙流縣中和鎮外緣三個村的典型調查看,村內空閑地總面積260.4畝,占居民點用地總面積的30.8%;空置住宅468戶,空置比例為19.4%｡隨著城市化進程加快,在目前相關配套改革滯后的情況下,農村住宅空置現象將較為普遍｡
宅基地超標準占地比例較大｡中和鎮三個村超標準占地總面積251.6畝,占宅基地總面積的42.7%;人均居住用地67.87平方米,是當地宅基地面積標準的2.7倍｡北京市青云店鎮戶均宅基地1.2畝,超標準占地面積占宅基地總面積的59%｡
四是宅基地的市場流轉面臨體制,隱形交易,產權糾紛多｡發達地區的農民宅基地和房屋流轉已十分活躍,形成了自發的宅基地隱形市場｡據2004年《北京農民宅基地與房產制度研究》課題組對北京市朝陽､昌平和懷柔三個區各選擇的1個~3個村的典型調查看,宅基地流轉已占宅基地總數的10%左右,有的甚至高達40%以上｡
由于有關流轉的法律法規滯后,對宅基地流轉的條件､范圍､方式､期限､收益分配及流轉后土地產權關系調整等方面缺乏規范和指導,一方面大量宅基地私下流轉,擾亂了土地市場的正常秩序;另一方面,宅基地隱形交易加劇了土地權屬混亂和產權糾紛,增加了土地管理的難度｡
五是農村宅基地初始登記發證工作進展緩慢,一些政策性問題突出｡土地登記費的取消,使宅基地登記發證工作失去了經費支持,登記發證工作進展緩慢｡福州市馬尾區國土資源局截至2004年年底,宅基地登記發證覆蓋率雖已達到90%,但1988年~1993年登記發證率就已達到83.09%,取消收費政策以后,登記發證率僅為7.91%｡同時,當前農村宅基地登記發證過程中,對于“超過標準面積”､“一戶多宅”等土地登記尚未有明確的政策規定｡
六是新農村建設中,盲目推行農宅公寓化｡當前,隨著社會主義新農村建設的推進,部分地方未能正確領悟建設社會主義新農村的目標,一些地方存在盲目推行農宅公寓化､建設農村社區等現象｡新的農民公寓化受各村行政界限的限制,各自為政,不利于節約集約用地｡
新形勢下宅基地管理需加強
針對上述問題,在建設社會主義新農村的進程中,必須加強宅基地管理,實行農村宅基地制度創新,建立與完善有相關配套制度､政策｡
一是加強宅基地立法體系建設,規范宅基地管理｡針對目前宅基地管理方面的立法滯后且法律效力低,以及新形勢下出現的一些新情況新問題,應加強宅基地立法體系建設,盡快出臺《農村宅基地管理辦法》､《集體建設用地流轉管理辦法》及《土地登記條例》等,明晰宅基地產權,明確宅基地流轉､收益分配及宅基地登記發證等問題｡
二是加強宅基地規劃管理,有計劃有步驟有重點地逐步推進農宅集聚化建設｡根據經濟發展和工業化､城鎮化進程的客觀需要,科學預測農村居民點的數量和用地規模｡結合新一輪土地利用總體規劃修編工作和社會主義新農村建設,完善鄉(鎮)土地利用總體規劃,安排專項資金編制村莊土地利用規劃和村莊建設規劃和開展村莊治理試點,從嚴控制村莊建設用地及宅基地用地規模和布局｡通過充分發揮村莊規劃的控制和引導作用,因地制宜,分類指導,統籌安排城鄉存量建設用地,整合優化農村居民點布局和用地,從而有計劃有步驟有特色地改善農村生活和村容村貌｡
對于二三產業發達的縣城控制區､鄉鎮規劃區和控制區范圍內的村莊和城中村,宜推行農民公寓化,開發農民住宅小區｡對于經濟比較發達的城鎮周邊的自然村或零星村民住宅,應納入城鎮規劃,有步驟地整體搬遷,向城鎮集中｡對于零星的､未能成片的住宅區及選址不在鎮中心區和城鎮近期開發建設重點區域,均不宜推行農民公寓化｡對于離城鎮較遠､經濟基礎一般的村莊及以農業為主的村莊,也不宜推行農民公寓化,應按照有利生產方便生活的原則,建設中心村｡
三是改革宅基地審批制度｡省(市､區)對縣(市)農村宅基地占用農用地年度計劃指標實行單獨核定､單獨下達,避免城鎮建設擠占農村宅基地用地指標｡改革和完善宅基地審批制度,重點加強對新增宅基地的行政審批,各縣(市)根據農村宅基地占用農用地的計劃指標一次性申請辦理農用地轉用｡對存量宅基地的原址翻建改建,只要符合土地利用總體規劃和村鎮建設規劃,應取消審批｡
四是建立農村宅基地有償使用制度｡宅基地有償使用制度可以打破傳統的宅基地使用的行政區域界限,推動農村村民住宅建設逐步向小城鎮和中心村集中｡考慮到全國農村經濟發展和農民承受能力差異性,農村宅基地的有償使用制度宜循序漸進地推進,可先在直轄市及沿海城市等發達地區推行,待條件成熟時,再在全國實行｡
五是建立農民宅基地使用權流轉制度｡現行有關農村宅基地使用權的流轉僅限定為村內集體經濟組織之間,禁止城鎮居民在農村購置宅基地,這種規定基本禁止了宅基地使用權以及農宅的流轉,不利于實現城鄉協調發展和建立資源節約型社會的原則｡據專家估計,到2020年,中國城鎮居民總數要增長3億人以上,同時,每年將有1500萬農民進城成為城市居民｡這種趨勢將引致不斷增加的非農建設用地需求｡與此同時,大量農民進城將導致空置住宅的不斷增加｡在合理的宅基地流轉制度下,農民進城后宅基地將會成為農村非農建設用地市場的重要客體,這一市場的建立和完善,將促進城市化進程,促進城鄉一體化｡
建立農民宅基地使用權流轉制度,參照土地承包權的改革方向,調整農村宅基地的產權設置｡確定每一塊現狀宅基地的長期使用者并依據規劃新增或者縮并宅基地面積｡允許農村宅基地在城鄉居民內自由流轉,徹底打破城鄉二元分割的土地利用機制｡進一步開展長三角､珠三角､環渤海等發達經濟帶周邊的農村宅基地流轉研究,探索建立與農村宅基地合法流轉相配套的財稅體制和集體土地產權制度等｡
六是建立合理的宅基地流轉收益分配機制｡按照收益的初次分配基于產權的原則,宅基地流轉中地的流轉收益即絕對地租應歸集體土地所有者,這就需要建立地､房分別獨立核算體系｡因國家投資的各類公共基礎設施等產生的土地增值即級差地租Ⅰ歸政府,但從鼓勵農村宅基地流轉角度考慮,國家不宜直接收取,應以不動產稅､土地保有稅及土地流轉稅(土地交易稅)等稅收形式分享土地級差收益｡這種分配方式有利于土地收益分配額度的量化｡收益再次分配即級差地租Ⅱ應歸宅基地使用權人｡
七是建立統一的農民不動產登記制度,加快宅基地登記發證工作步伐｡要明確登記發證中的相關政策界限,解決農村宅基地登記發證中超占面積､一戶多宅等政策性問題,加快農民集體土地確權和宅基地登記發證工作步伐｡有條件的市､縣,應對農村宅基地進行一次普查,健全宅基地地籍檔案｡在技術基礎方面應進一步健全和完善地籍調查規程及土地確權規定｡積極探索“兩圖一表”(宅基地現狀圖和規劃圖,宅基地申請計劃表)管理模式,實現宅基地規范化､信息化管理｡
八是立足內涵挖潛,積極推進農村宅基地整理,推進新農村建設｡土地整理是建立以工促農､以城帶鄉的長效機制的組成部分,是建設社會主義新農村的重要手段｡農村宅基地整理潛力巨大｡
宅基地改革辦法范文2
關鍵詞：農村宅基地；宅基地流轉；流轉模式.
中圖分類號：V55文獻標識碼： A
Abstract: through the horizontal comparative analysis, concluded: China's rural land circulation management system defects, backward village planning, basic regulation lack and so on. After the empirical research to the rural land circulation in China, sums up the mode of rural land circulation in our country mainly include the village collective economic organizations internal transfer, external free transfer, farmers, local governments, leading a transfer several types, such as on the basis of this puts forward countermeasures and Suggestions to promote rural land circulation.
Key words: rural homestead; Land circulation; Flow pattern.
中圖分類號：F301.1 文獻標識碼：A
近年來中國城市化和工業化進程不斷加快，農村人口不斷減少，引起了一系列重大的社會經濟變遷，其中最重要的變遷之一是農村人口與土地關系的變化以及農村正在進行根本性的結構變革。尋找建立新型農村宅基地制度的創新性辦法和途徑，對于合理開發利用土地資源，切實保護耕地，建設社會主義新農村具有十分重要的意義。農村宅基地是本集體經濟組織內部符合規定的成員，按照法律法規規定標準享受使用，用于建造自己居住房屋的農村土地，是農民從村集體經濟組織分配取得的財產。不同地區、不同地段的宅基地價值具有很大的不同，在廣大農村地區，農村宅基地主要用于滿足農戶的居住需要；而在經濟發達地區或城市郊區，宅基地除了滿足農戶其自身居住需要外，絕大多數農戶將其用于商業用途或房屋租賃，具有極高的經濟價值，已經成為農戶家庭收入來源的一個重要組成部分。城市郊區、城中村是城市化推進與改造的主要地區，也是農民房屋拆遷的主要發生地。在實踐中往往存在農戶宅基地權利受損或個別農戶抵制拆遷、漫天要價的情況。因此，如何在城市化進程中提升城市功能和改善城市整體福利的同時，引導農戶有序流轉農村宅基地，保障其合法權益，使其分享城市發展和土地增值帶來的收益，平衡地方政府利益、公共利益、村集體利益與農民宅基地權益就顯得極為重要。
一、我國農村宅基地管理中存在的問題
農村宅基地管理面廣量大，情況復雜，涉及廣大農民的切身利益，長期以來一直是農村基層工作的熱點、難點問題之一，也是建設社會主義新農村的一個重要環節。近年來，中央及地方政府都在積極探索加強農村宅基地管理的政策措施，農村宅基地管理逐步走向規范，秩序得到明顯好轉。2004年修正的《土地管理法》及此前公布的《土地管理法實施條例》體現了各地的農村宅基地管理探索實踐，與此相對應，全國絕大多數省份如河北、山東、浙江等都制訂了加強農村宅基地管理的實施辦法與細則。但是，目前我國在農村宅基地用地與管理上，仍然存在非法占地、非法轉讓、超面積占地、一戶多宅、擅自改變宅基地用途、管理粗放等現象。
二、農村宅基地流轉的模式
（一）、村集體經濟組織內部轉讓模式
村集體經濟組織內部轉讓模式是存續時間最長，發生地域最廣的一種宅基地流轉方式，是發生在村集體經濟組織內部的宅基地使用權流轉，一般是鄰居或者親戚進行見證，簽訂書面合同或者僅憑口頭協議。按照“地隨房走”的原則，轉讓或者出售房屋后，房屋隨附的土地使用權也一同流轉。
（二）、村集體經濟組織外部轉讓模式
村集體經濟組織外部轉讓模式在農村也較常見，農民將自己多余的房屋或者自己不需要使用的房屋賣給村集體經濟組織外部的農戶或者城鎮居民，其動力在于其可以獲得比賣給本村村民更多的收益。但是此種宅基地流轉模式得不到法律的保護，現行法律明確規定農村房屋買賣，發生宅基地流轉只能在村集體經濟組織內部進行，否則認定為無效交易，不受法律保護。
（三）、農戶主導自由租賃模式
農戶主導自由租賃模式是指農戶將自己的余房自由租賃給求租者而不加以任何限制，出租房屋的農戶直接與求租者就租期、租金達成書面或者口頭協議。這種模式在各地普遍存在，但是租賃比例各地存在很大差別。經濟活躍地區或者城市郊區、城中村，自由租賃比較頻繁，農戶出租房屋的比例普遍較高，不發達地區或者偏遠地區農戶出租房屋的比例較低。這種模式的求租者主要是城市中低收
入群體，居住對象主要為城市農民工。在經濟利益驅使下，此種模式容易導致多占、搶占宅基地，搭建違章建筑獲取更多的租金收入，進而造成布局無序、建筑混亂、治安條件差、居住環境差、居住安全難以得到充分保障等。
（四）、地方政府主導轉讓模式
為了緩解建設用地的矛盾，提高農村宅基地的使用效益，增加地方政府收入，同時為了提升區域形象，一些地方政府對宅基地流轉進行了有益探索，采取舊村改造、宅基地換住房、兩分兩換等方式，有地方政策出臺規定，引導宅基地有序流轉，形成一些頗具地域特色的流轉模式。
三、促進農村宅基地流轉的政策建議
農村宅基地管理體制改革的方向是在堅持農村宅基地所有權與使用權分離，農村集體建設用地所有權不變的情況下，充分發揮市場作用，實行農村宅基地的有償和有限流轉，統籌城鄉發展，推動城市化進程，保障農戶權益，提高土地資源利用效率，推動農村可持續發展。
（一）、健全農村宅基地法律保障體系建設
健全完善《土地管理法》和《物權法》關于農村宅基地管理及權益的規定，進一步提高該法的地位和作用，使其成為我國土地法律體系的核心和基礎。進一步制訂與完善同《土地管理法》相配套的各種單行法律、法規、實施細則等。如關于土地管理部門權責的規定，關于土地利用規劃，土地登記、使用、估計、保護等方面的規定等，制訂《農村宅基地管理辦法》及《土地登記條例》等，減少土地管理、開發利用過程的人為干擾因素，有法可依，有效遏制土地開發違法案件高發的態勢。
（二）、建立農村宅基地有限流轉制度
在不違背《土地管理法》、《繼承法》、《物權法》等現有法律法規的制度框架內，
探索建立農村宅基地有限流轉制度，調整農村宅基地的產權設置，建立健康有序的農村宅基地流轉市場。據2010年《中國統計年鑒》城鄉新建住宅面積和居民住房情況表顯示，城市和農村人均住房面積都呈逐年增長態勢，且隨著經濟的發展，生活條件的改善，增長幅度提高的趨勢非常明顯，2009年城鎮和農村新建住宅面積分別為8.21億平方米和10.21億平方米，隨著城市化進程的加快，城市土地供需矛盾日益突出。與此同時，大量農民進城成為市民將導致農村空置住宅不斷增加。因此，推動農村宅基地的有限流轉，有利于增加農民的財產性收入，
促進城市化進程，允許農村宅基地采取買賣、租賃、抵押等方式進行流轉。
（三）、實行無償與有償并存的農村宅基地使用制度
實行無償與有償并存的農村宅基地使用制度，就是要根據國家法律法規及地方政府的頒布的農村宅基地管理辦法對農戶宅基地的使用標準執行兩種制度：一是無償的農村宅基地使用制度，對于初次取得農村宅基地或是在法律法規限定范圍內
的農村宅基地實行無償使用制度；鼓勵滿足農戶的合理需求，提高宅基地的利用效率，減少土地資源浪費；二是實行有償使用的農村宅基地制度，對于一戶多宅及超標占用宅基地農戶，對其超出法律法規規定標準的宅基地部分實行有償使用。農村宅基地無償取得，農民取得宅基地使用權的成本為零，對多占、濫占缺乏經濟約束，農民在申請宅基地和建房時存在少批多占、人為分戶的現象隨處可見，導致農村宅基地浪費現象嚴重。實行農村宅基地收費有利于農村土地產權的建立，加快農村土地資源的市場化進程，推動農村土地使用制度改革，引導農戶建房逐步向小城鎮和中心村集中。
參考文獻：
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宅基地改革辦法范文3
關鍵詞：宅基地使用權；農村不動產統一登記制度
中圖分類號：DF4 文獻標識碼：A文章編號：1673-0992（2010）11-0000-01
隨著《物權法》的出臺，法律明確了宅基地屬于用益物權的范疇，結束了學界多年的宅基地使用權性質的爭論，構建了現行的宅基地使用權制度。然而《物權法》對宅基地使用權規定過于簡單，籠統，多是準用性標準，因而給實踐中帶來了適用的困難。
一、宅基地的概念與特征
1.宅基地的概念。
宅基地是農村集體經濟組織成員．按照法律法規規定用于建造自己住房的土地。 現行立法上，宅基地所有權屬農民集體。
2.歷史原因。
我過現行農村宅基地登記制度問題的由來是有其歷史原因的。我過宅基地制度經歷了一下幾個時期。第一，1949年國民經濟恢復時期，農村繼續進行并基本完成了，消滅了延續幾千年的土地所有制。第二 社會主義探索時期，建立農村宅基地適用權。第三，改革開放完善農村宅基地。1978年后實行了以為核心的農村經濟體制改革，但這一改革并沒有改變宅基地所有權屬于集體、宅基地使用權屬于農民的權利分配框架。第四，現行立法嚴格管理宅基地。中國現行的農村宅基地權利制度是在《憲法》框架下，由《物權法》《土地管理法》《擔保法》等法律規范所組成的，嚴格限制土地的流轉。
二、現行關于登記的法律規定及問題解析。
1.現行法律規定。
我國目前關于農村宅基地登記散見于《物權法》《土地管理法》《擔保法》《土地實施條列》等等法律法規中，其中重要的如下：第一，《物權法》。第10條規定:不動產登記,由不動產所在地的登記機構辦理。國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法,由法律、行政法規規定。第152條規定:宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利,第153條規定:宅基地使用權的取得、行使和轉讓適用土地管理法等法律和國家有關規定。第二《房屋登記辦法》第四章第82條規定了申請房屋登記的范圍：登記依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集體所有建設用地建造的房屋，可以依照本辦法的規定申請房屋登記。第三《土地管理法》第62條第一款規定：農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。
2.現行法律規定的缺陷分析。
第一 權利主體界定不清。
由于目前仍是一戶一宅，由戶在本村中申請宅基地。戶的概念是不準確的，首先在孩子與父母分立戶的情況下是否可以申請宅基地再進行登記呢?其次，在繼承的情況下，由于宅地基主體限定為農村集體成員，而繼承人脫離原集體經濟組織，是否仍給予其登記呢？最后， 目前由于經濟的發展，集體經濟組織的作用日益降低，已成為松散的組織，在城市化進程中，一部分農村已沒有集體經濟組織了，那么在法律法規中涉及經濟組織的將面臨尷尬境地。因而無論從理論還是實踐來看，突破城鄉二元結構是勢在必行的。
第二 登記面積問題。
由于規定是每戶面積不得超過國家省自治區直轄市的規定標準，那么就會激發農民分戶搶地的現象。而且歷史原因，對于已經超標的并無相關規定。
第三 權利期限不清。
通過上述法律法規可以看出國家對于農村宅基地是可登記可不登記的原則，而且沒有權利期限的限制，只要仍是集體經濟組織的人員其永久享有宅基地適用權，房屋是永久繼承的。如果不進行變更登記，那么將來在原房屋上進行擴建等就會造成原權利人與使用權人權利界定不清的問題。
三、實踐調研發現的問題。
法律法規我們可以從理論上邏輯推導出相應的問題，但是實踐中的問題遠遠多于理論問題。本文作者對北京市郊區面臨搬遷的農村進行了初步調研發現了一系列的問題，現歸納如下：
1.登記意識嚴重缺失。
作者調查的14個村莊中，只有一部分村民手中擁有紅本，也就是房屋產權證，本文作者認為這個證過于簡單，只有正房主體結構的標識，院子長寬的米數。問題有二，其一,是農民后又進行了擴建等等，無論是否超過國家要求的標準，都沒有進行從新登記。其二，產權證中沒有偏房的示意圖。那么沒有出現在房產證上的房子依據什么給予保護？還有個別村子全村是二層三層樓房設計。登記時如何登記？
2.村民超標占地現象嚴重。
很多村民都抱有“私有”的觀念，能多占就多占。更有甚者，違章的建筑更是數不勝數，尤其面臨即將拆遷，為了多爭得前拆補償費更是瘋狂搭建。那么對于這些建筑應給如何登記呢？如果嚴格依照法律規定，農村大面積存在的問題又由于歷史遺留問題，勢必引發糾紛。
3.農村耕地建設用地化嚴峻。
本次調查涉及的村莊都是即將面臨拆遷的，由于農村集體土地所有制，農村很多耕地用途最終以各種方式轉入私營廠長手中，因而農村大量的土地已是廠房林立，基本沒有可耕之地。
4.農村房屋私下交易嚴峻。
這些糾紛主要涉及兩個方面。其一，農村本集體經濟組織成員間買賣房屋的糾紛。由于一直無過戶登記，依賴鄰里信賴，糾紛不斷。其二，非本集體成員買房。由于國家明確規定居民戶口不可以買農民房，所以目前發生糾紛也多。
四 建議
農村宅地基問題關系重大，因而對于其解決時破在眉睫的事情。筆者認為應該逐步改革我土地制度，完善房產統一登記制度?？梢詮囊韵聨c入手：
1.完善房屋所有權和宅基地使用權統一登記制度。
對于目前房屋的現狀，無論是原始狀態還是進行翻蓋翻修等，依據國家省自治區直轄市的標準給予登記，個別地方可以適當延伸。對于因繼承買賣等原因取得房屋產權的，不是經濟組織成員的，可以協商解決，在目前土地還不能流轉非本經濟組織情況下，可以協商納入經濟組織或者本經濟組織成員給予賠償會回贖。
2.可以考慮商用房登記制度。
可以考慮將農村不動產分為住宅與商用房。實際上農村也大量存在租用商用房的問題，所以可以通過商用房登記流通逐步解決前面所有權人與使用權人不統一的問題?；蛘咧鸩浇⒂袃斒褂弥贫?。 從國家目前的形勢出發，為了應對經濟結構轉型和世界金融危機，確保經濟社會平穩較快發展，維護社會和諧穩定，促進農村地區經濟的健康有序發展，積極推進社會主義新農村建設。我們應當盡快消除對宅基地上的房屋作為經營場所的種種限制。
3.完善相關部門的職責。
農村宅基地問題頗多也與個別部門職能缺位有關。有關部門要加強對農村土地規劃整理，逐步建立統一的登記的登記制度。制定統一的面積標準，及統一的準確的測量方法。同時制定房屋評價標準，科學進行房屋分類與估價。也要加強部門效率，簡化審批程序。
4.宣傳力度。
農民權利意識淡薄，這就需要相關部門做好宣傳工作。讓農民真正從登記中獲得實惠時，登記工作也就容易許多。
參考文獻：
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[9]張永利 加強農村宅基地管理《工作研究》2008,1
宅基地改革辦法范文4
根據中央改革要求，義烏市在相關法律法規和政策制度方面強化頂層設計，平衡各方利益，結合各項國家級改革，逐步探索出農民住房保障的多種實現形式。多形式完善宅基地取得及置換方式。義烏市在改革地區探索出了不同區域農民住房保障多種實現形式，即在城鎮規劃建設用地紅線范圍內實行新社區集聚建設，在城鎮規劃建設用地紅線范圍外實行“空心村”改造，遠郊區實行“異地奔小康”工程。1.城鎮規劃紅線范圍內，實施城鄉新社區集聚建設。新社區集聚建設政策的核心內容是滿足農民基本居住需求前提下，允許集聚建設對象以戶為單位申請宅基地取得及置換。村集體經濟組織成員可以宅基地上合法的住宅建筑占地面積為基數，按1∶5或每人175平方米建筑面積置換具有完全產權，可以直接入市交易的高層公寓，同時剩余可置換權益面積還可以在相應地段繼續選擇產業用房、商業用房、商務樓宇、貨幣等一種或多種方式置換。該模式實現了土地利用由粗放型向節約集約利用型的轉變，引導了人口產業有序集聚，優化了城市品質。目前，全市在建7個集聚高層公寓項目，配套7個產業項目，預計安置農民1.44萬余人。2.城鎮規劃紅線范圍外，實施“空心村”改造。義烏市相關政策規定城鎮規劃區范圍外除“宅基地換住房、異地奔小康”工程以外的村莊，都可以實施“空心村”改造。改造以拆除村內危舊房、盤活閑置宅基地、暢通村內道路、改善人居環境為目的，實行“零增地”改造，義烏市對“空心村”改造中安置基數予以明確，原則上不得實施“全拆全建”。實施改造的村莊，采用聯立式住宅安置，對建筑密度、容積率、房屋檐口高度進行嚴格控制，且不再規劃建設多層、高層公寓。3.對遠郊山區村莊實施“異地奔小康”工程。義烏市對地處偏遠、人口稀少、自然承載力弱的遠郊山區村莊，根據群眾意愿，實施“異地奔小康”工程。異地奔小康工程分為集中安置、貨幣補償安置、就近行政村安置三種類型。其中，集中安置是在山區村比較集中的鎮街單獨選址，規劃安居社區；貨幣補償安置是村級組織成員或配偶在本市其他區域有合法房產的，可放棄房屋安置，拆除山區房屋后，享受貨幣補償安置補助及舊房殘值補償；就近行政村安置是采取整村拆建，以大中小戶確定本集體經濟組織成員的房屋補償面積。目前，義烏市共有5個“異地奔小康”工程在建項目，可安置下山脫貧對象1.1萬人。多舉措探索宅基地自愿有償退出機制。義烏市在確保農民宅基地權益不受損和保障“戶有所居”的前提下，探索宅基地有償退出的不同方式，真正實現宅基地減量化管理。一方面，退出宅基地復墾形成“集地券”。結合浙江實際，義烏市打造城鄉建設用地增減掛鉤升級版和新形態，實行“集地券”管理制度。將宅基地使用權人自愿退出的宅基地以及參加城鄉新社區集聚建設、“空心村”改造和“異地奔小康”退出的宅基地等建設用地進行復墾，驗收合格折算成建設用地指標，即“集地券”?！凹厝睂嵭信_賬登記，建設項目需要時再掛鉤在市域范圍內統籌使用，從而達到零星的建設指標集中統籌利用。義烏市通過“集地券”有效打通了新型城鎮化、農村現代化之間的“任督二脈”，破解了發展空間不足的難題?！凹厝笨梢赃M行交易，政府設立最低保護價40萬元/畝，初次交易獲得的收益在扣除村級集體經濟組織計提純收益的10%之外歸宅基地使用權人所有?！凹厝笨蛇M行銀行質押貸款，拓展金融功能。目前，義烏市建立了“集地券”后備資源庫，預計可盤活全市農村存量建設用地2000畝以上，統籌用于民生項目，破解了城鄉土地統籌利用難題?，F在全市56個村實施了“集地券”政策，政府回購收益已達7960萬元，平均每村142.14萬元。另一方面，退出宅基地用于再分配。義烏市規定對于自愿退出農村宅基地的農民，可以根據土地級差有序參加城鄉新社區集聚建設，或進行純貨幣化安置補償，保證農民宅基地權益不受損。騰退的宅基地用于集體經濟組織內部宅基地再分配的，回購價格由農村集體經濟組織參照宅基地基準地價與宅基地使用權人協商確定，政府給予每平方米1000元的補助，全市已累計退出農村宅基地3.3萬平方米。與此同時，全面開展城市有機更新。義烏市大力實施了5.78平方公里老城區更新改造，通過貨幣補償、產權調換、貨幣化安置憑證三種補償方式退出“城中村”宅基地。首批啟動的3個區塊改造，占地567畝，房屋建筑面積共計約32萬平方米，涉及1954戶，目前已拆除到位。多渠道完善宅基地權益保障方式。加快農村住房歷史遺留問題處理，全面實施農村宅基地房地一體的不動產統一登記，完善宅基地抵押流轉等用益物權，實現由單一居住功能向多功能轉變。1.有序處理農村住房歷史遺留問題。義烏市將農村住房歷史遺留問題區分為嚴重違法和輕微違法，其中宅基地超過批準面積或按戶控面積少于一間36平方米、住房超建少于一層，至今未依法處理，視為輕微違法列入歷史遺留問題處理范圍。義烏市對輕微違法的納入有償使用范圍，有償使用費參照宅基地樓面基準地價，以宗地為單位，由村集體經濟組織按20年使用期限向農戶一次性收取，并根據超占建筑面積大小，采取累進制收費辦法。嚴重違法的按照土地管理和規劃法律法規予以拆除。2.建立城鄉置換權益交易制度。義烏市出臺相-6-關政策文件，規定城鄉新社區集聚建設對象退出宅基地或放棄宅基地分配資格權的，折算成置換權益，該權益可以交易，且政府設定最低保護回購價，確保農民權益不受損。目前，全市置換權益已成交1729宗，成交面積17.62萬平方米。3.全面開展宅基地抵押及嘗試宅基地使用權轉讓。2015年12月，義烏市依法辦理了全國首宗農民住房財產權抵押登記，發放全國農村宅基地抵押貸款第一單。目前全市24家金融機構均可開展業務辦理，累計辦理宅基地抵押登記125宗，抵押金額達2.24億元，貸款金額1.64億元。同時，在保障基本居住條件的前提下，允許農村宅基地使用權人自愿將依法取得的客票宅基地使用權連同地上建（構）筑物，通過買賣、互換或其他合法方式轉讓給本市特定受讓人，使用年限最高為70年。多途徑探索宅基地使用制度。義烏市充分發揮市場配置資源的決定性作用，實現宅基地從永久無償使用向分類有償使用轉變，提高節約集約利用水平，促進農村宅基地高效配置。一是允許宅基地有償調劑。允許宅基地分配權進行調劑，農民無償分配取得的宅基地在落地前，如權利人自愿放棄落地權退出宅基地的，在確?！皯粲兴印钡那疤嵯?，遵循自愿有償的原則，可由村集體經濟組織統一回購，再通過市場公開配置方式有償調劑給本村集體經濟組織成員。日前，義烏市的赤岸鎮蔣坑村通過“空心村”改造取得的宅基地分配權，首次通過拍賣會實施公開拍賣，共成交40平方米，每平方米均價3350元，蔣坑村也因此成為全市農村宅基地制度改革以來實行有償調劑的第一村。二是完善宅基地有償選位。宅基地有償選位是義烏市農村集體經濟組織自發的基層創新，開展農村土地制度改革后，義烏市將群眾首創之舉上升為制度設計，鼓勵以公開競爭方式進行有償選位，實現宅基地市場化配置。據初步統計，全市農村集體經濟組織累積收取有償選位費約110億元，其中大部分費用用于更新改造區的基礎設施配套和經濟困難戶建房補助，有效解決了公建設施資金和經濟困難家庭建房資金問題。
改革中遇到的“硬骨頭”
宅基地制度改革為義烏市經濟社會發展注入了新的動能，但改革已進入深水區，碰到的都是難啃的硬“骨頭”，主要體現在以下4個方面：宅基地規?？偭靠刂戚^難。按目前實行的宅基地取得及置換標準，農村宅基地一般都不足以拆后新建，農民建房基本涉及宅基地規模增加，至少是先增后減，一般意義上的村莊綜合整治成效不明顯，規?？刂迫蝿帐制D巨。村莊建設資金籌措較難。在農村宅基地取得及置換等過程中，從拆舊建新，到村莊基礎設施配套建設，都需要投入大量資金。在一些偏遠地區，農村集體經濟比較薄弱，籌措村莊基礎設施配套資金難度還是比較大。宅基地遺留問題處置較難。雖然相關法律法規對農村宅基地的面積及其他權利進行了嚴格規定，但從實際來看，農村宅基地在管理上仍存在著諸多不易解決的問題。如存在少批多建、未批新建、規劃不符、“一戶多宅”等各類宅基地歷史遺留問題，如果實際操作中稍有不慎，就容易引起群眾不滿，造成矛盾糾紛。宅基地使用權轉讓權能體現較難。宅基地僅允許在集體經濟組織內部流轉，宅基地權利和權能不夠完整，抵押權也難以實現，市場價值也難以真實體現。如何為金融機構分擔放貸風險，并對承貸農民予以一定風險補償等問題，也還需作深入思考和研究。
完善農村宅基地制度的政策建議
宅基地改革辦法范文5
Zhu Ruirong
（云南國土資源職業學院，昆明 650217）
（Yunnan State Land and Resources Vocational College，Kunming 650217，China）
摘要：我國農村宅基地使用權流轉現象在農村普遍存在，而農村宅基地使用權流轉中存在著私下轉讓、審批管理不嚴、交易糾紛、權屬爭議不斷等問題，給農村宅基地管理增加了難度。本文通過對農村宅基地使用權流轉過程中存在的問題提出了相應的解決辦法及對策，更好的建全我國農村宅基地使用權流制度及市場規范。
Abstract: The rural residence site transfer is ubiquitous at rural area, while the related problems such as privately transfer, not strict examination and approval, transaction disputes, ownership disputes are continuous existing. These things bring higher difficult to government's lawful management. In order to improve the regulation of market and rural residence site transfer, reasons concerning with problems above are well analyzed, and related countermeasures are proposed by author in this paper.
關鍵詞：農村宅基地 使用權流轉 問題 對策
Key words: rural residence site；right of use pasts；question；countermeasure
中圖分類號：C939 文獻標識碼：A文章編號：1006-4311（2011）15-0129-01
1當前我國農村宅基地流轉的規定
農村宅基地使用權，是指農村集體經濟組織成員依法享有的在農村集體所有的土地上建造住宅的權利，它是農民維持其生產、生活的一項重要權利?！稇椃ā返?0條規定："城市的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償。任何組織或者個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地。
2農村宅基地使用權流轉發生背景
2.1 社會經濟發展，產業結構轉換結果近年來，在我國經濟高速發展，推動著產業結構的轉換，二、三產業的比重迅速增加，目前最主要的理由在于我國城市化進程的勢在必行。大規模的城市化進程，二、三產業的比重迅速增加，使大批農業勞動力流向二、三產業，將原承包地轉包他人，發生了土地使用權流轉現象。而且，在未來的較長的一個時期，大規模的農村人口城市化，是我國經濟、社會發展的必然。
2.2 城市化水平不斷提高的必然趨勢近年來隨著經濟的快速發展，城市化進程顯著加快，目前、云南省城鎮共有15個設市城市。其中，有特大城市一個昆明市，占6、7％；中等城市3個：曲靖市、個舊市、大理市，占20％；小城市11個（玉溪、保山、昭通、安寧、開遠、宣威、瑞麗、潞西、思茅、景洪、楚雄），占73．3％。總的看來，云南城鎮體系中缺乏50萬人～100萬人的大城市。
3農村宅基地使用權流轉的現狀、存在的主要問題及原因分析
3.1 農村宅基法律法規不健全，宅基地管理失控，糾紛不斷目前我國農村宅基地管理的法律不建全，很大程度上難以依法辦事。宅基地管理在很大程度上依靠各級政府的來政策調整及執行。但各地政府的政策規定不統一、不規范，對加強農村宅基地管理帶來許多弊端，造成宅基地管理差異很大。農村宅基審批雖然在《中華人民共和國土地管理法》第62條規定：“農村村民住宅用地，經鄉(鎮)人民政府審核，由縣級人民政府批準”。農民申請宅基地使用權，需要經過鄉、鎮人民政府審核，由縣級人民政府批準。
3.2 宅基地的市場流轉面臨體制，土地資產流失嚴重 由于農村土地所有權歸農村集體經濟組織所有，農民的宅基地只有占有權、使用權、收益權，而農村集體經濟組織有權利對土地進行處分。這種權屬的分離已經成為農村土地流轉的體制。也成了農村集體經濟組織生財的一條途徑，同時損害農民利益。因農民利益得不到保障，導致當前農村宅基地的轉讓多為私下進行。
3.3 農民建房占用耕地現象嚴重農民對惠農政策在認識上產生誤區。農村稅費改革取消了對農民建自用住宅的收費，這一政策深受廣大農民群眾的擁護。但是農村村民片面理解農村稅費改革的政策，認為無論在何種情況下，只需要5元錢的工本費。農村土地管理的配套政策沒有明確規定，對占用耕地的農民建房缺乏有效的管理手段，耕地占補平衡政策無法落到實處，耕地“占一補一”失去政策保障，使之流于形式，無法落實。
4針對農村宅基存在的主要問題的措施及建議
4.1 完善農村宅基地的審批程序和登記制度完善農村宅基地用地審批程序。符合申請宅基地條件的農村村民，應向本集體經濟組織提出書面申請，經村民代表會議或村民會議討論通過，由村民委員會報鄉（鎮）人民政府（街道辦事處）審核后，報縣（市）人民政府批準。對涉及占用農用地的，應當由縣（市）國土資源行政主管部門擬定農用地轉用方案，依法報有批準權的人民政府辦理農用地轉用審批手續，同時一并辦理土地使用審批手續。
4.2 遏制農民建房占用耕地幾點建議為了使農村建房不占用糧田耕地，要科學規劃，統籌安排。要具體地規劃到每一個縣、每一個鄉鎮和自然村，特別是當前要結合社會主義新農村建設統籌安排好農村的建房問題。
4.3 搭建運行平臺，建立農村宅基地流轉機制在做好村莊土地利用規劃和村莊建設規劃的基礎上，用信息化技術推進農村宅基地使用權和農村住房產權的確權頒證，并在此基礎上，搭建農村宅基地流轉平臺，建立健全農村宅基地新增、流轉、退出機制以及流轉補償和權益維護機制，全面盤活農村存量宅基地，推進農村宅基地有序流轉。一是依托重慶農村土地交易所建設農村宅基地流轉交易市場。二是依托相關專業服務機構，為農村宅基地流轉交易提供評估、擔保、抵押、法律咨詢、糾紛調解等方面的專業服務。三是建立健全農村宅基地新增機制。四是建立健全農村宅基地使用權流轉機制。五是建立健全農村宅基地退出（放棄）機制。
總之，立足我國農村宅基地使用現狀，宅基地的隱易產生的糾紛不斷，有關部門應當在保障農民利益的前提下，制定相關的政策措施，加強對農村宅基地使用制度的完善規范，對宅基地流轉進行科學管理和有效引導，促進農村宅基地節約、集約利用，保障農村社會經濟發展。
參考文獻：
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宅基地改革辦法范文6
論文關鍵詞 土地承包經營權 宅基地使用權 流轉
在我國，土地所有權分國家所有與集體所有兩種，根據《憲法》、《土地管理法》、《土地管理法實施條例》等法律法規之規定，城市的土地歸國家所有，農村和城市郊區的土地屬于農民集體所有，土地的所有權只能由集體所有轉變為國家所有，而不能逆向行之?，F階段，農村集體土地主要經沒收、征收、征用、征購、轉戶、遷移等原因轉為國有土地或者限制在本集體經濟組織內部成員之間進行使用權轉讓，在市場經濟蓬勃發展的今天，這已嚴重阻礙了土地價值的真正實現。探索新的集體土地流轉模式，不僅有助于我們合理開發和利用稀缺的土地資源，而且對于我國經濟發展的整體規劃也大有裨益，極有研究價值。
一、集體土地流轉問題概述
資本主義國家實行較為嚴格的土地私有制，自英國“圈地運動”之后，工業經濟和城鎮化飛速發展，土地流轉制度也歷經幾百年發展，幾經陣痛，業已建立起一套完整的法律程序，對于私人土地的征收、征用、征購以及土地買賣、交換、贈與、轉讓、出租、抵押等問題都有明確規定，雖然我國實行土地國有和集體所有制，不存在土地買賣問題，法律僅規定了集體土地可以經過被沒收、征收、征用、征購、轉戶、遷移等原因單向不可逆地轉變為國家所有，但國外的很多有益經驗仍然值得我們借鑒。
在現階段城鄉統籌背景下，社會主義市場經濟與城鄉二元社會體制均發生了深刻變化，城市土地正經歷著新一輪的洗牌，農村土地使用權的權利效能也產生了深刻變化，隨著改革的深入，集體土地流轉出現了諸如流轉不規范、交易糾紛多、產權意識混亂、流轉比例低等一系列問題。對此，我們要充分發揮市場驅動力，完善農村土地承包經營權流轉制度和宅基地使用權制度，明確界定宅基地使用權流轉范圍，逐步放開宅基地的入市流轉，相關部門更要盡快出臺相關政策措施，引導和規范農村土地使用權流轉行為，保障集體土地實現有序流轉。
二、土地承包經營權的流轉難題及對策
土地承包經營權就是承包人因從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產或其他生產經營項目而承包使用、收益集體所有或國家所有的土地或森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面的權利。土地承包經營的范圍被依法確定，承包期限也確定為30年，在承包期限內嚴格限制調整承包地。
土地承包經營權流轉是指通過承包取得的土地承包經營權可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓、股份合作等形式流轉土地承包經營權。根據《土地管理法》、《農村土地承包法》、《物權法》、《農村土地承包經營權流轉管理辦法》等相關規定，法律承認了土地承包經營權人的流轉權，并且規定了流轉的方式，同時，對土地承包經營權的流轉也設置了較多的限制性規則，當然，這些限制的初衷是為了保障農民的基本生存權利，但是隨著我國經濟改革的不斷深入，很多規定已經不適應發展的需要了。
（一）土地承包經營權的流轉難題及成因
1.土地承包經營權為我國所獨創，現存的主要流轉難點在
（1）集體的農業用地原則上不能用于建設，要進行建設必須先“變性”，而且，集體建設用地使用權原則上也不可以進行交易；（2）流轉對象被嚴格限制在本集體經濟組織內部成員之間；（3）承包地在承包期限內不得進行調整，農村大量新增人口無法取得土地，土地配置不均現象嚴重，導致無地農民生活困難，現實矛盾突出；（4）出嫁婦女一旦喪失原有土地承包經營權，可能在喪夫后“兩頭落空”，失去最基本的生存條件；（5）承包地被征收后的土地補償費分配不均，導致了農民采取一系列抵制措施。
2.造成現有困難的原因分析如下
（1）法律規定與民間社會規范的沖突是承包經營權流轉難的社會根源；（2）法律規定之間的內在沖突是土地承包經營權流轉困難的法律根源；（3）政策頻繁變化是導致農村現實利益沖突并阻礙土地承包經營權流轉的現實原因；（4）法律規定與復雜的農村現實之間的脫節是引發土地流轉難的直接原因；（5）現行土地所有權設置上的“雙軌并行”、“城鄉分治”是土地承包經營權流轉難產生的深層次體制根源。
（二）關于解決現有流轉難題的對策
現存土地承包經營權的流轉難題很多屬于法律缺陷，有待制度的進一步完善，我們可以努力建立一套農村土地承包經營權流轉的糾紛解決機制，譬如：
1.從消除糾紛產生的根源出發，構建糾紛預防機制
不斷深化改革，打破土地制度設置上的二元體制，推進土地承包經營權的有序流轉。在農村土地制度的設置上因地制宜，給地方留下一定制度創新的空間。此外，保持政策的穩定性，健全相關法律規定，強化基層政府的指導和服務職能。
2.建立多元化的糾紛解決機制，促進糾紛的及時和有效解決
我們要注重調解，充分發揮農村基層組織的作用，同時穩步推進農村土地糾紛仲裁工作，強化農村土地流轉糾紛的仲裁解決機制，當然，訴訟解決機制也必須健全，保證司法救濟途徑的暢通，這樣才能做到及時化解矛盾，維護農村社會的長期穩定。
三、宅基地使用權制度的弊病及對策
宅基地使用權是農村集體經濟組織的成員有權占有、使用集體所有的土地，并在該土地上建造住房及其他附著物的權利。宅基地位用權是農村村民個人重要的財產權利，關系到農民的切身利益。伴隨農村特別是一些城郊村房地產市場的不斷活躍，農村宅基地使用權由簡單地農民自己享受居住的權利轉變為農民轉讓自己的宅基地或將宅基地上所建房屋出租、出售與他人的方式實現財產利益的一種權利，由此所涉及的權屬、流轉糾紛也越來越多。
（一）對宅基地使用權流轉的限制
1.關于農村宅基地的轉讓
《土地管理法》第62條規定了“農村村民一戶只能擁有一處宅基地”、“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準?！痹摲ǔ雠_后，國務院為加強農村土地的管理，已明確規定“禁止城鎮居民在農村購置宅基地”。因此，《物權法》又明確規定：“宅基地使用權人經本集體同意，可以將建造的住房轉讓給本集體內符合宅基地使用權分配條件的農戶；住房轉讓時，宅基地使用權一并轉讓。禁止城鎮居民在農村購置宅基地。村民依照規定轉讓宅基地使用權的不得再申請宅基地?！?/p>
可見，宅基地的轉讓被嚴格限制在本集體內成員之間協議轉讓，但須經鄉、鎮政府批準，且轉讓方不得牟利。盡管農村的宅基地使用權擁有比國有土地使用權更長的使用期限、更鮮明的財產屬性，但農村宅基地仍不能設置抵押權，不能與外部進行合資。
2.宅基地使用權的流轉難題
現存的主要問題有：
（1）產權意識混亂，流轉比例低。我國農民的土地產權觀念淡漠，甚至相當部分農民沒有產權概念，而農村勞動力的轉移遠快于農村宅基地流轉增長，兩者發展比例不協調，是加劇農村宅基地粗放利用的主要原因之一。（2）流轉不規范，交易糾紛多。據有關調查顯示，大部分宅基地交易都未經集體同意而直接在私下進行，收益歸于個人。因缺乏法律明確的規范和指引，一些農村的宅基地無法實現有效管理，盡管農戶的自發流轉行為和結果受到法律保護，但是流轉的方式、范圍、收益以及土地產權關系調整等方面缺乏法律約束和保障，極易產生矛盾和糾紛，從而危害農村社會的穩定。
（二）完善宅基地使用權制度的對策
1.完善農村宅基地所有權制度
當前，要從農村土地集體所有的前提下確立農民土地產權的主體地位，從政策層面轉到法律層面給予有力、可靠保障，改革更應在符合土地利用規劃和用途管理的前提下，允許宅基地在盡可能大的范圍內流轉，而不是毫無限制地進入市場。在實現有序、適度流轉的同時，使農民切實參與到宅基地收益的分配中來，一同分享社會進步所帶來的好處。
2.界定宅基地使用權流轉范圍
宅基地和農用地相比具有更大的收益，因此，為避免人為擴張宅基地導致農用地減少的情況，必須限制流轉的條件：依法辦理土地登記而獲得土地權屬證書、土地界限清楚且權屬無爭議；符合國家和地方的土地利用總體規劃及城鎮建設規劃，保證耕地不被占用；規范宅基地使用權出讓過程中的主客體范圍、各方權利義務以及農民戶口遷移等特殊情況下的具體處理措施，避免不必要的糾紛和土地資源流失。
3.允許宅基地入市流轉
宅基地使用權本身是農民的一項財產權利，屬于農民的物權。農民作為市場經濟的主體之一，對自己的住宅應當有自由轉讓的權利。為了實現農村宅基地流轉的市場化，真正實現土地的市場價值，宅基地上市轉讓應當向購買對象放開、放開購買價格并放開購買區域，保證農民分享土地流轉的增值收益，保障其在經濟上實現自己的土地權益。
四、解決集體土地流轉問題對我國經濟發展的意義
（一）我國集體土地流轉現狀
我國集體土地產權不清、交易困難、流轉的法律依據先天不足，呈現出流轉不規范、交易糾紛多、產權意識混亂、流轉比例低等問題，已經嚴重制約了我國城郊經濟的發展和農民收入水平的提高。因此，對于農村集體土地使用權流轉的對策與建議，需要我們充分引入市場機制，完善農村土地承包經營權流轉制度和宅基地使用權制度，同時，改革也不能走完全市場化的道路，而是要在堅持自身固有的特點的基礎上引入一些市場經濟的原則和方法如有償使用、平等競爭等，走出一條具有當前中國農村特色的集體土地使用權流轉之路。
（二）解決集體土地流轉問題的意義
我國當前正處于改革和發展的關鍵階段，集體土地流轉矛盾激增，日益成為嚴重阻礙我國經濟健康發展的桎梏，但是我們相信，只要采取合理的市場化措施，一定能夠解決好這個問題，并對整個社會經濟意義重大：
第一，有助于減少對稀缺的土地資源的浪費，提高我國單位面積土地的收益率，同時提高整個社會的生產效率。
