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宅基地合同范文1
出賣方（以下簡稱甲方）：
買受方（以下簡稱乙方）：
甲、乙雙方遵循平等、自愿和誠實信用原則，經雙方商議，就房屋宅基地買賣事項，訂立如下協議：
一、甲方自愿將xx縣xx鎮xx路因政府征地安置所得的一宗宅基地有償出售給乙方，該地位于 ，前為 ，后為 左臨右臨乙方對甲方所出售的宅基地做了充分了解，并愿意購買該宗宅基地（面積總共為 平方米）。
二、甲、乙雙方共同議定上述基地買賣成交價格為時價人民幣 元整 （￥： 元）。
三、付款方式與期限
經甲、乙雙方共同約定，此宗宅基地買賣成交價款由乙方一次性付清給甲方。具體交付時間與數額為：
1.20xx年 月 日付定金 元整（￥ 元）。
2.20xx年 月 日（農歷 ）乙方一次性付訖購地基余款 元整（￥ 元），定金折抵預付款。
甲方收到乙方購地基款必須當場出具收款憑證，并承諾無條件協助乙方辦好相關移交手續。自此該宅基地權屬永歸乙方所有，擇吉日喬建新居，甲方不得以任何理由反悔。
四、違約責任
甲、乙雙方在平等自愿的基礎上達成協議必須共守信諾，一經簽字不得反悔。如甲乙任何一方違約，按中華人民共和國合同法相關規定予以解決。
五、簽訂協議后，甲方應將有關該宗地基手續的原件或復印件經甲方簽字后給乙方所有、保留。
六、甲方同意乙方將該宗地基出售給第三方使用，同時甲方承諾無條件協助乙方辦理相同、相關手續。
七、本協議未盡事宜，甲方雙方可另行議定其補充協議書，甲、乙雙方簽字后與本協議具有同等法律效力。
八、本協議一式叁份，雙方各執一份，見證人一份，一經簽字，立即生效。
甲方（賣方）簽字： 乙方（買方）簽字：
身份證號碼： 身份證號碼：
現家庭宅址： 現家庭宅址：
聯系電話： 聯系電話：
見證人簽字：
年 月 日 年 月 日
買賣農村宅基地合同范本2022
轉讓方： （簡稱甲方）
受讓方： （簡稱乙方）
甲方自愿將宅基地一幅永久性有償轉讓給乙方作修建住宅之用地，經雙方自愿、平等、友好的協商，現達成協議如下：
一、宅基地坐落于號。四邊分明為界，面積 平方米。
二、甲方知曉國家宅基地轉讓的規定，愿意按此合同約定賠償由此造成乙方的損失，并保障乙方的權益不受侵犯。包括使用權、收益權、處置權。甲方不得干涉。
三、乙方不得改變此幅地塊的使用性質，改擴建不得影響附近居民的權益。如采光等。由此產生的糾紛，乙方責任自負。
四、轉讓金額：雙方議定此幅宅基地現價為人民幣整。
五、付款方式：雙方在協議簽字之日，乙方一次性付給甲方人民幣元整。
六、產權歸屬：協議雙方簽字付款之日起，該幅宅基地所有權屬歸于乙方所有，乙方有權在此宅基地上修建、改建房屋，本族及異姓人等無權干涉、爭議。
在乙方修建房屋過程中，所需水、電由甲方負責辦理，所有費用由乙方承擔。道路有人干涉，甲方全部負責。 乙方在房屋建成后，甲方必須無條件配合乙方辦理，土地 使用證、房屋產權證過戶等手續到乙方手中，所需費用由乙方承擔。
七、協調和處理：乙方在建房施工中，如若發生土地產權糾紛等出現，由甲方負責出面協調處理，如有協調處理不好，甲方應負相關的責任。甲乙雙方如產生矛盾，應協調解決，協調地點由乙方確定，如訴訟由乙方確定訴訟法院地址。
八、違約責任：
本協議從雙方簽字當之日起任何一方不得反悔違約，如甲方違約必須在原轉讓金全額的基礎上加倍賠償乙方，即賠償 元整。
1年以后違約以每年15%遞增，轉讓合同簽訂日期為合同生效日期，不滿一年算一年，滿一年不滿二年算二年。以此類推。即：賠償金額=原金額*2*（1+15%）^n。n=轉讓年限-1。
舉例如下：成交金額確定為100萬元，第二年原房主反悔了，違約金=100萬元*2*（1+15%）^（2-1）=230萬元。如造成乙方損失（如基建費、裝修費、安裝費），甲方應負責賠償給乙方，如乙方違約，甲方在收取乙方的轉讓金全額不退回給乙方，作抵消乙方違約金。 甲方原有的房屋價值在甲乙雙方簽訂合同后價值歸零。
九、優先購買權：
乙方轉讓房屋時應提前30天通知甲方，可以電話通知或發告知函，甲方電話變更或通訊地址變更導致通知乙方通知不到甲方，責任在甲方。乙方無責。
在同樣價格同樣條件下甲方享有優先購買權。可以在乙方簽訂轉讓合同前，決定是否匹配合同。一旦乙方與第三方簽訂了合同，優先購買權自動失效。
十、該宅基地如國家需要，需甲方配合提供相關手續，甲方不得推辭，賠償金由乙方所有。如遇到拆遷占地等事情，甲方只享有戶口所帶來的收益，其他一切收益都歸乙方所有。
此協議一式兩份，雙方各執一份為據。
甲方： 乙方：
證明人：
年 日 月
買賣農村宅基地合同范本2022
甲 方：
乙 方：
甲乙雙方就宅基地使用權轉讓事宜，經自愿、平等、友好協商，達成轉讓協議如下：
一、宅基地坐落、面積
甲方將坐落于____的宅基地轉讓給乙方，該宅基地登記面積共150.4平方米。具置東至 南至 西至 北至 。上述宅基地的使用權及附屬設施包括：甲方現有所在宅基地的一切建設設施及水電戶口等。終身歸乙方享有。
二、保證此宅基地手續真實，來源合法，權屬清楚，四至界限清楚。若發生與甲方有關的權屬或債務糾紛，概由甲方負責，因此給乙方造成的經濟損失，甲方負責全部賠償。
三、轉讓金額
該宗地的轉讓價格為人民幣______元，大寫：______元整。
四、付款方式及期限
乙方向甲方預付人民幣貳萬元，剩余款在取得宅基地使用權證及相關手續后交付給乙方。
五、宅基地交付時間：_____年____月____日。
六、房產歸屬
1.在該宅基地上的房屋由乙方自行出資建造，房產歸乙方所有。
2.建房手續由甲方配合辦理，所涉費用由乙方承擔。
3.房屋建成后，在法律政策許可的前提下，甲方應無條件配合乙方將土地證和房產證辦理到乙方名下，所涉的相關費用均由乙方承擔。
七、違約責任
本協議簽訂后，任何一方均不得反悔。
如甲方反悔應當向乙方全額退還宅基地轉讓款______萬元，并償付違約金_______萬元，如造成乙方損失的，還應賠償乙方的損失（包括建房、裝修工程款和房地產增值部分）。
八、在法律政策許可的前提下，甲方應無條件配合乙方將宅基地使用證和相關手續辦理到乙方名下，所涉的相關費用均由乙方承擔。甲方違反本協議導致宅基地不能過戶或無故進行交付，甲方應支付給乙方違約金壹拾貳萬元。
九、本協議一式二份，雙方各執一份。自甲、乙雙方簽字后生效，未盡事宜雙方協商解決。
甲 方： 乙 方：
宅基地合同范文2
農民宅基地轉讓合同范文1轉讓方：(簡稱甲方)
受讓方：(簡稱乙方)
甲方自愿將坐落于房產及宅基地永久性有償轉讓給乙方，經雙方平等、友好協商，現達如下成協議：
一、該宅基地及房產四鄰至：東鄰西鄰：、南鄰：北鄰：建房及宅基地總面積平方米。
二、甲方保證房產及地籍的產權真實合法，證明人(保證人)應保證受托事務真實有效。甲方保證該宅基地的使用權權屬甲方使用，在轉讓使用前甲方保證沒有將該宅基地使用權進行抵押，也不存在其他糾紛和債權、債務糾紛，如上述宅基地使用權轉讓交接后因甲方發生在轉讓前存在的債權、債務糾紛，甲方承擔全部責任，按甲方違約處理。
三、雙方責任
1、甲方責任：因乙方所購房屋為農村集體土地拆遷賠償安置房屋。該房屋買賣過程中所發生的交易或過戶需要本村村民委員會同意或有關部門審批的手續問題，甲方應當積極全力配合乙方一起解決妥善。如因此發生相應糾紛的，由甲方負責處理。
2、乙方接收房屋后，在法律、國家政策允許的條件下，甲方必須無條件配合乙方辦理，土地使用證、房屋產權證過戶等手續到乙方手中，所需稅收、費用由乙方承擔。如因甲方責任沒有過戶，按甲方違約。
3、乙方責任：在使用期限內，如遇國家或者有關政策部門依法對該地征收時所賠償的全部資金歸乙方所得，相關費用均也有乙方負責承擔。
四、轉讓金額
轉讓價格為人民幣萬元(大寫：萬整)。
五、付款方式、房產及宅基地證明：
簽訂合同之日，乙方一次性向甲方付清轉讓金額。同時甲方需向乙方提供宅基地換購現有房屋土地證(原老房子的宅基地土地證)，換購房屋時的補的差價金額的發票(收據)和證明材料，及一切有關轉讓房屋的證明材料和過戶時需要的材料。
六、產權歸屬
協議雙方簽字付款之日起，房產及宅基地使用權屬歸于乙方所有，乙方有權在此宅基地上改造修建房屋，或再行轉讓他人，甲方無權干涉。在乙方修建房屋過程中，所有費用由乙方承擔。
七、違約責任
本協議從雙方簽字當之日起任何一方不得反悔違約，如甲方違約必須在原轉讓金全額的基礎上加倍賠償乙方，如造成乙方損失(如基建費、裝修費、安裝費)，甲方應負責賠償給乙方，如乙方違約，甲方在收取乙方的轉讓金全額不退回給乙方，作抵消乙方違約金。
八、未盡事宜
未盡事宜雙方另行協商簽訂補充協議。補充協議具有同等效力。
九、協議生效條件
本合同經雙方簽字按手印后生效。
十、本協議一式兩份，雙方各執一份為據。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
農民宅基地轉讓合同范文2轉讓方： (簡稱甲方)
身份證號:
受讓方： (簡稱乙方)
身份證號:
根據相關法律法規的規定，甲方完全自愿將自己位于濮陽市勝利辦辛莊村其中一份宅基地有償轉讓給乙方，甲方夫妻及其他親屬均對此無異議，現經甲乙雙方平等、自愿及友好協商，特訂立本協議，以供甲乙雙方共同遵守。
一、宅基地坐落于濮陽市勝利辦辛莊村南側，面積為 平方米。東至 ,西至 ， 南至 ，北至 ,長寬： 共 米。
二、轉讓金額：
雙方議定此幅宅基地現價為人民幣 貳拾萬元整。
三、付款方式：
雙方在協議簽字之日，乙方一次性付給定金 壹萬元，其余款項拾玖萬元15日內支付。
四、產權歸屬：
甲方陳述：該宅基地的所有權完全歸甲方個人，該宅基地沒有任何的債權債務糾紛，其轉讓符合法律規定的條件，如因甲方原因導致乙方損失，甲方愿承擔全部賠償責任。協議雙方簽字付款之日起，該幅宅基地所有權屬歸于乙方所有，乙方有權在此宅基地上修建房屋，本族及異性人等無權干涉、爭議。乙方在房屋建成后，甲方必須無條件配合乙方辦理土地使用證、房屋產權證過戶等手續到乙方手中，所需費用由乙方承擔。
五、協調和處理：
乙方在建房施工中，如若發生土地產權糾紛等出現，由甲方負責出面協調處理，如有協調處理不好，甲方應負相關的責任。
六、違約責任：
本協議從雙方簽字當之日起任何一方不得反悔違約，如果甲方反悔，導致乙方喪失對宅基地的占有使用權，甲方應對乙方進行地上物及土地升值的賠償，具體包括如下：
1、甲方全部退還乙方已支付的轉讓費及利息;
2、乙方已翻建的房屋，應按市場價予以補償;
3、對于土地應按照區位補償價予以補償;
4、如甲乙方發生訴訟，甲方需賠償乙方全部訴訟費用(包括但不限于聘請律師的費用)。
七、自本合同簽訂生效起，該宅基地的所有權、處置權與甲方無關。該宅基地如遇拆遷或其他方式的征收、征用，地上物及土地補償等全部歸乙方所有，甲方配合辦理拆遷補償的相關手續。
八、土地使用證及房產證等其他證件未能辦理前，以本合同為準。
九、本合同自雙方簽字之日起生效，未盡事宜，雙方協商解決，由此達成的補充協議與本合同有同等效力。
十、本合同一式肆份，甲、乙雙方各執貳份，每份具有同等效力。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
農民宅基地轉讓合同范文3甲方： 身份證：
乙方： 身份證：
甲、乙雙方本著責任分清、自愿有償的原則，經雙方充分的協商，現就甲方向乙方有償轉讓 之宅基地的土地使用權(長期使用)所有權事宜達成如下協議，由雙方共同遵守。
一、甲方同意將位于 面積 平方米的土地使用權有償轉讓給乙方。
二、該宅基地四鄰至：東鄰：________、西鄰：__________、南鄰：_________ 、北鄰：_________ 。
三、雙方責任。
1、甲方保證該宅基地的使用權權屬甲方使用，在轉讓使用前甲方保證沒有將該宅基地使用權進行抵押，也不存在其他糾紛和債權、債務糾紛，如上述宅基地使用權轉讓交接后因甲方發生在轉讓前存在的債權、債務糾紛，甲方承擔全部責任，按甲方違約處理。
2、如國家政策允許登記，甲方無償協助乙方辦理登記手續，有關登記甲、乙雙方要付費用由乙方負責。
3、乙方責任：在使用期限內，如遇國家或者有關政策部門依法對該地征收時所賠償的全部資金歸乙方所得，相關費用均也有乙方負責承擔。
四、轉讓價格為人民幣2萬元(大寫：貳萬元整)。
五、本協議生效后，甲方以及其繼承人不得向乙方主張享有該地的使用權及地上建筑物的所有使用權，單方違約金為20萬元整。
六、未盡事宜，由雙方協商解除，所簽訂的補充和修改與本協議不可分割，具有同等的法律效力。
七、本協議一式兩份，甲、乙雙方各執一份，自雙方簽字之日起生效。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
宅基地合同范文3
乙方購買甲方房屋，雙方經友好協商達成如下協議以資共同遵守：
一、甲方轉讓的宅基地位置為_____________ ，該宅基地登記面積共___平方米；
二、該宅基地的附屬設施同時轉讓，附屬設施包括：___。
三、甲方對該房屋狀態陳述和承諾如下：
1、保證對該宅基地有處分權；如有共有權人，甲方已經取得了共有權人對轉讓該房屋的一致同意；
2、該房屋的抵押狀況為：___。
3、該房屋的使用狀況為：___。
四、轉讓的價格為人民幣¥___元（大寫___元）。
該價格不包括轉讓產生的契稅、和該宅基地過戶等費用，所有費用由乙方自行承擔。
五、乙方付款方式和期限：______________。
六、宅基地交付時間：________________。
七、乙方已經對所購買的宅基地的具體情況包括但不限于宅基地產權、使用等作了詳細了解并已知悉。
八、甲方違反本協議導致宅基地不能過戶或無故進行交付，甲方應支付給乙方違約金___萬元；乙方未按本協議付款，乙方應支付給甲方違約金___萬元。 九、本協議一式二份，各方各執一份。自甲、乙雙方簽字后生效，未盡事宜雙方協商解決。
十、雙方往來通訊方式如下：
甲方：___
身份證號碼
年 月 日
乙方：___
宅基地合同范文4
(一)案情簡介
2015年12月24日最高人民法院合同糾紛典型案例，其中，鄒克友訴張守忠合同糾紛案①，引起學界關于宅基地使用權流轉問題的爭論。2003年，外村村民鄒克友以56900元的價格購買村民張守忠之樓基地，并且簽訂“樓基地買賣協議”。2013年，由于該地未能辦理樓房建設手續，房屋最終被居委會收回，同時將安置房作為補償給了張守忠。鄒克友認為自己受讓了樓基地，理應由其享受該安置房，但與張守忠協商卻無果，便一紙訴狀將其告至法院，請求法院令張守忠返還購買樓基款并賠償損失。最后山東省日照市嵐山區人民法院最終根據《土地管理法》第63條的規定②，判定雙方的《樓基地買賣協議書》因違反法律強制性規定無效，責令張守忠返還購買樓基地款并賠償損失。
(二)相關案例評釋
最高人民法院以此為典型案例頗具爭議。最高人民法院以此案例欲最終確認宅基地使用權僅可在村集體經濟組織間流轉。因而，此前著名的“畫家村”③案件的命運，我們便不難理解，也為我們探討宅基地使用權上房屋之流轉埋下伏筆。檢索近年來關于宅基地上房屋買賣合同糾紛的判決書，筆者發現，各地法院始終秉持“畫家村”案的判決精神，或依“雙方房屋買賣行為涉及宅基地買賣，違反國家法律、行政法規之強制性規定”④，或依“宅基地使用權是以農民身份為依據、基于集體經濟組織成員之身份而取得的，非農民則無法獲得宅基地之使用權，因此基于買賣合同的手段取得宅基地的使用權有違上述法律內容”⑤，或依“因未經集體經濟組織同意和準許，原告與被告之間的宅基地買賣屬于非法買賣，應屬無效合同”⑥等理由，均否定了宅基地上房屋買賣合同的效力?？偨Y上述所列案例，不外乎是將房屋買賣合同之效力從屬于宅基地使用權的流轉性，再根據現行法律禁止轉讓集體土地使用權的規定，最終拋棄了房屋買賣合同的有效性。在筆者看來，這類的判決讓農村宅基地負載了過于沉重的使命和負擔，限制農宅流轉似有斟酌余地。為維護農民應有的財產處分權，塑造獨立完整的農宅所有權，筆者傾向于肯定此類合同的效力。下文就將針對宅基地上房屋買賣合同的效力問題，進行敘述分析。
二、農宅流轉的法律困境
(一)宅基地流轉規則之限制
我國實行土地公有制度，《憲法》把土地劃分為國家所有土地和集體所有土地，農村的宅基地屬于集體所有土地。同時，《物權法》規定農村村民依法享有在集體所有的土地上建造、保有住宅及附屬設施的權利，并稱之為宅基地使用權。顯而易見，宅基地的所有權歸屬于集體經濟組織享有，而農民作為集體經濟組織的成員只享有對宅基地的使用權。宅基地所有與宅基地使用分離，逐步形成歸屬的主體和經營管理的主體分離之二元構造。乍看之下，宅基地使用權法律制度既保障了土地之公有屬性，同時又使農村村民在土地之上建造房屋的需求得以滿足，可謂一舉兩得，實則不然。修訂后的《土地管理法》第63條①，國家儼然明令限制和禁止包括宅基地使用權的流轉等在內的農村土地權利。國務院及相關部門的規范性文件中也做出類似規定②?，F行立法認為，農宅物理上占用了宅基地，而宅基地僅由農村集體經濟組織享有，有且只有本村集體經濟組織之成員才可通過申請獲得宅基地之使用權，并禁止宅基地使用權流轉至本集體經濟組織以外。只要向村委會提出申請并經審批，符合條件的村民便可免費取得宅基地使用權，故同為一個集體經濟組織內的農民一般沒有流轉的需求;相反，有意置買農宅的城市居民卻又為法律所禁購。法律法規對宅基地之流轉的不合理桎梏，凍結了宅基地使用權的交易，使農民的宅基地使用權在法律上淪為一種“死產”。
(二)農宅所有權權能之殘缺
依據《物權法》和《城市房地產管理法》規定，在建設用地使用權上之建筑物的轉讓、互換、出資或贈與時，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并處分。從該規定可以推測出，國家采取的是房地一體的結合主義模式:雖然土地和土地上之附著物的所有權歸屬分離，但國家在流轉問題上又堅持“地隨房走，房隨地走”。脫胎于公權力深度介入的宅基地使用權之上，農宅所有權有著先天性的不足。從物理角度來看，房地一體的事實狀態必然導致土地與地上房屋之間的依附關系，自然屬性的不可分性決定了農宅和宅基地使用權在法律調整上的密切聯系。如前所述，宅基地使用權之流轉在我國本就被多加限制，因此，農宅雖為農民所有，但其并未被定位成純粹獨立的財產權，農民對農宅的支配力受到極大限制，不完全的處分權能使其難以稱為自主的所有權。據此，且不說法律對農宅買賣合同之效力的不明朗態度，即便國家開放了這個交易市場，農宅的買賣同樣面臨房地一體的流轉尷尬。農宅所有權以宅基地使用權的流轉為物權變動要件，宅基地使用權的限制流轉綁架著農宅買賣合同的效力，買賣合同面臨被架空的法律風險和現實困境。房地一致的原則雖然簡化了法律技術上的操作，但同時也犧牲了農宅主體財產權利和市場交易的自由，導致流轉限制、權利“無有”的空虛化狀態，衡諸法理，似難謂妥。
三、法律困境的原因分析
(一)家父主義的理論思維
1.生活保障論。宅基地使用權的主要功能在于供農民居住、建造房屋，宅基地被認為是中國農民的安身立命之所?！稇椃ā贰段餀喾ā分姓囟獦嫵傻倪x定以及限制流轉的規定，負載著沉重的使命———農民基本的生活保障。宅基地使用權是個身份權利，有司法者認為與宅基地有關的任何權利主體必須有特定身份，禁止土地流轉至集體經濟組織之外，是為了保護本集體組織成員的利益。所以農宅的買賣主體應受嚴格限制，只能是集體經濟組織成員。故城鎮居民所簽署的受讓農宅的買賣合同是無效的③。于私法權利的宅基地使用權之上附加公法的生存保障功能，好比在私權的權利外衣上打下難以消退的行政烙印，這是立法上的矛盾與沖突。社會保障本應是國家責任，現今國家不僅冠冕堂皇地剝奪宅基地使用權流轉的私權，還美其名曰是在保護農民利益，這種國家責任個人化的行為豈是農民孱弱之身軀所能承受?另外，新農村建設的發展速度超人預料。牛耕田、人割禾，農民于田地里躬耕千年的畫面已漸漸成為歷史的回憶，一時從“面朝黃土背朝天”過渡到“新型農民”。農村的家庭漸以外出務工為多數，農宅不再是所有農戶的長居之所，此時對農宅流轉再多加限制，究竟是保護農民利益還是損害農民利益，值得定奪。2.農村社會穩定論。宅基地屬于集體所有，由農村集體經濟組織管理，未經農村集體經濟組織同意和準予，宅基地使用權不得隨意流轉。有人提出，若開放農宅買賣市場，將會使宅基地使用權旁落農村集體經濟組織之外，甚至會因此造成農村集體經濟組織的瓦解，導致農村社會的動蕩。筆者認為，土地的私益性表現為生存利益和財產利益兩個方面，當前我國法律對宅基地的管理重在確立土地財產權的生存利益而限制其財產利益。但在現實中其實并不存在沖突或矛盾，承認宅基地上房屋買賣合同的效力并不影響國家對集體土地的有效管理。其一，雖然集體組織成員可以通過申請使用宅基地，但基于土地資源的不可再生性，《土地管理法》規定了嚴格的審批程序:村民提出申請后村委會要審核，還需經村民會議同意及鄉人民政府的審查，最終由縣級土地管理部門審批才可。其二，農宅流轉絕不可能改變宅基地集體所有的性質，宅基地所有權仍然是集體，沒有脫離集體落入非集體成員手中的可能，集體經濟組織對宅基地的監督管理不受影響。其三，《土地管理法》第62條將農民申請宅基地的次數限定為一次，并確立了一戶一宅原則。同時還規定出讓或者出租后不再予以批準申請宅基地。所以借助于現行管理制度，農宅買賣濫用土地資源的情況較難發生，原始取得的程序限制和房屋轉讓后不可再申的處分，已足夠對集體土地進行有效的行政管理。無償取得宅基地使用權保障宅基地的生存利益，流轉促進資本功能發揮則觀照到宅基地的財產利益，二者完全可以實現利益雙贏，以農村社會管理為由否認農宅買賣合同的效力，以生存利益之盾抵御財產利益之矛，似無依據，也無必要。
(二)房地一體的司法混亂
土地與其地上房屋的關系存在統一主義和分離主義兩種截然不同的立法模式。我國的農宅和所依附的宅基地為各自分離的權利客體，所有權人相互獨立。同時，“地隨房走，房隨地走”的原則決定了農宅與宅基地在實際利用、經濟交易上必須時刻捆綁在一起。如此，一方面法律在宅基地權外另立農宅所有權，預留了農宅所有權和宅基地使用權的異主空間;另一方面，當宅基地為農宅提供物理基礎，宅基地權利(至少是宅基地使用權)貌似成為農宅所有權的正當權源，為避免房權人無權占有土地的尷尬，只得強行要求“房權地權一起走”。分離主義、“房地異主”在先，禁止房地單獨交易在后，現行法混合主義的色彩必然導致司法的混亂和不確定。為避免法律內部矛盾引發一系列的問題，因而對法律提供制度上的建制的要求迫在眉睫。
四、農村宅基地上房屋流轉的實現
(一)“房地異主”法律關系的詮釋
1.宅基地用益的債權法構成。根據《民通意見》第186條規定①，在外觀上而言，房屋和土地的確難以分割，我們統稱不動產，但客觀的不可分離同法律的歸屬問題不可一概而論，把房屋所有權和宅基地使用權視為一體，有混淆之虞。關于宅基地用益，所有權和使用權是兩種慣性思維中的狀態，前者是自物權，后者是用益物權，固然其能解決基本的宅基地歸屬問題，但二者都是物權法上的概念，我們忽略了宅基地上第三種的存在狀態———債法上的權利，即基于農宅所有對其所占宅基地對應部分的利用權。在傳統民法理論上，存在地上權和土地租賃權之比較分析，就是作為用益物權和作為債權的土地使用權的差異問題［1］(P15)。有關宅基地用益的物權法構成和債權法構成，清華大學法學院教授韓世遠提出設立“宅基地法定租賃權”，同宅基地所有權和宅基地使用權相列而論，以解決宅基地上農宅的自有流轉問題。不同于固有的模式思維，韓世遠教授認為宅基地的使用收益之處理模式除了傳統的物權法構成模式，還可以包含債權法的構成模式?；诖说膫鶛喾嫵啥?，宅基地之用益也有“有償”與“無償”之劃分:前者往往為租賃關系，后者對應于無償借用情形中。借助租賃之債，賦予農宅新所有權人法定租賃權，從而解決了農宅占地的權利正當性問題，避免了“房地異主”的尷尬［2］?！抖砹_斯民法典》的立法同樣突破了土地財產權二元體系的傳統思維，出現了土地租賃權的概念，明確了土地租賃權的債權物權化，確立了以土地租賃為核心的土地有償使用制度，將土地租賃權作為獨立于土地使用權和土地所有權之外的權利類別進行規定［3］。我國臺灣地區提供的推定也有異曲同工之處，即建筑物受讓人對建筑物坐落之土地享有租賃權［4］(P38－47)。推定租賃的補救思路值得贊同，我國大陸地區亦可推定農宅所有權人與宅基地使用權人之間與此同時達成關于農宅買賣和土地租賃的債權合意。房走了，地上的使用權不一定要跟著走，該租賃權的成立意味著農宅出賣人的宅基地使用權并未消滅，只是由占有、使用轉變以收益為內容的一項權能。2.宅基地租賃合同的推定適用。正如弗里德曼闡述的法律與環境的關系①，因為俄羅斯采取的是部分土地私有的制度，這與中國的國情不可同日而語，所以將土地租賃權引入中國的宅基地制度之中，這樣的想法是否合乎法理還有待商榷。但是筆者認為強化債權方式的土地使用，為隨房屋買賣一并轉移的土地利用權賦予一個獨立地位，對于中國房地一體但權屬各自獨立的不動產框架來說，實屬可行的解決方法。根據《俄羅斯聯邦土地法典》第35條第4款規定，若建筑物處于禁止流通的土地之上，其仍可被轉讓，且建筑物之所有權人將獲得一種與所有權不同的其他土地權利［5］(P300)。禁止流通土地的表述同宅基地在中國法律制度中的地位相近似，可見在俄羅斯，即便土地不被允許流通，但是其上的建筑物還是可以被轉讓的。當房屋所有權人不擁有對土地進行利用的物權時，《俄羅斯聯邦土地法典》引入新的權利概念———土地有限占有權。有限占有權是土地所有權人和其上建筑物所有權人達成的對土地的“利益平衡”，是一種通過協商達成的債權合意。倘若參見這個思路，雖然宅基地的所有權歸集體，且宅基地使用權依法是不能轉讓的，但這都無妨，當宅基地使用權人轉讓地上的農宅所有權時，推定雙方之間也達成有限占有宅基地的債權合意。具體來說，受讓人成為農宅所有權人后，在為使用農宅所必要的范圍內，取得對該宅基地地塊的有限占有權。故而，農宅買賣并不必然牽扯到宅基地使用權的物權轉讓問題，土地債權的介入對宅基地使用權的轉讓和農宅買賣合同的效力分離做出很好的解釋。
(二)農宅買賣合同的效力認定
1.合同有效的合法性。對于宅基地使用權的流轉，根據相關法律、行政法規等②，可知宅基地使用權只能在集體內部成員之間轉讓，城鎮居民受讓宅基地使用權是違反現行法律和國家政策的。然而，就此認定轉讓合同是無效的，筆者實難贊同。一方面，國土資源部的意見以及國務院的決定和通知，其效力層級過低，不屬于認定合同無效應依據的法律或行政法規;另一方面，雖然《土地管理法》第63條禁止農村宅基地之任意流轉，但《土地管理法》以“管理”為名，顧名思義，《土地管理法》第63條理應是管理性的強制性規范而非效力性的強制性規范。誠然，根據《合同法》司法解釋(二)第14條的規定，其中關于合同效力的“強制性規定”，僅指效力性強制性規定，因此，《土地管理法》第63條不屬于認定合同無效的法律規定，不能成為否認合同效力的依據。私法應當最大限度地尊重主體意思自治，只要農宅買賣不存在《合同法》第52條規定的無效事由，就應當肯定合同的有效性。2.合同有效的理論可行性。(1)遵循誠實信用原則如前所述，實踐中司法人員的裁判偏向于限制農宅的流轉，糾紛中的買賣合同多數被宣布無效。論其功能，法庭的裁判具有引導作用，應當符合正確的價值取向和道德觀念，遵循基本的私法準則，但是合同無效的判決可以發揮此等功效嗎?頗為質疑。質言之，依判決加以推論，合同無效的判定相當于肯定出賣人出爾反爾的行為。倘若房屋出賣后市場發生情勢變動，賣方再以房屋不可買賣為名，以房價上漲利益有損為實，主張合同無效的話，試問，這樣違反誠實信用、擾易秩序的行為豈能被容忍?故法院務必謹慎考慮否認合同效力產生的影響。為實現社會的誠信與公平，筆者強調以誠實信用原則為據，倡導肯定買賣合同的效力，否則司法難免淪為鼓吹不誠信、幫助惡人利用不法行為獲利的工具。(2)尊重私法主體的意思自治傳統契約理論的基本精神在于平等自由和意思自治，除了《合同法》第52條規定的法定無效情況以外，契約成立與否，內容如何，原則上由當事人自由決定。未置可否，合同相對人享有一定程度的自利。既然農宅的所有權屬于農民，那么基于農民真實意思表示而達成的買賣合同，法律上有什么理由對其否認呢?只要協議是基于雙方自有、自愿、公平發生的交易，那買賣合同就應當被肯定，這既是對私法主體意思自治最基本的尊重，也是民法作為私法應當遵循的基本原則。(3)維護農民對自有財產的處分權開放農宅的流轉不僅能形成有效的市場，體現房屋的現實價值，還維護了農民作為財產所有人的處分自由。其符合現代社會需要的制度方為良善之制。如果說宅基地使用權的免費取得具有公共福利性，宅基地乃農民賴以生存的所在，國家限制宅基地使用權之流轉是對農民弱勢群體的關懷，那么城市的經濟適用房又何嘗不是呢?為何宅基地不可像經濟適用房那樣自由流轉呢?出于對土地資源的合理配置以及農民基本居住保障的考慮，不可否認，這樣的出發點就是基于社會福利，但保障措施的進一步優化還需努力。關于農民利益之保護，其真實癥結并非防范非農戶對農村宅基地的侵占，國家及行政機構對集體土地之肆意掠奪才是對農民利益的威脅所在。3.合同有效的現實必要性。(1)農民的融資需求允許宅基地上之農宅買賣是個現實需要。隨著市場經濟的發展，宅基地作為財產權的資本功能日益凸顯，城市化的進程和人口流動性加強，萌生了農民進城的渴望。若要在城市扎根立足，農民必須有必要的資金保障，但農民住宅產權的不完整性將限制農民對于僅有的宅基地進行資本操作。農村宅基地只能固守傳統，無法進行商品化和資產化，遲遲未能進入市場，對農民來說是一種財產利益的制度性損失。既為了不影響金融資本進軍農村，也為了幫助農民在城市里有更豐裕的物質條件，允許宅基地上房屋的買賣流轉，又有何不可?何況，土地是農民的命根子，房子更是他們安身立命之所，非必需的情況下農民輕易不會出賣房屋，現實中的萬不得已往往是因為存在更急迫的資金需求，或是治病救人或是為生產經營籌資等。承認合同的有效性，創造了一條融資渠道，對農民們的裨益尤為明顯。2015年2月，國家出臺農村宅基地改革試點草案。草案的出臺讓無數傳統躬耕于田的農戶看到曙光，也使筆者之見有了更多實現的可能，為之欣喜。(2)稀缺資源的充足利用現今農民的宅基地已不單純是一個基本生存保障的問題，隨著農村勞動力的大量轉移，在城里買房舉家搬遷的現象已然普遍。類似于城市大量“鴿子樓”的存在，農民市民化使得原住宅基地被部分閑置，形成“空心村”，農村多余房產的處置問題亟待解決。為了充分利用土地這一稀缺資源，不得不說出賣農宅是最佳的處置方式，故承認農宅買賣合同的效力實有必要。再者，《土地管理法》規定有且只能由農村集體經濟組織之成員享有宅基地使用權，當農宅作為遺產發生繼承問題時，面臨非集體成員繼承人對宅基地繼承權利的阻礙。如果肯定農宅買賣合同的效力，意味著農宅的流轉并不以經濟組織成員為主體要件，如此便能解決上述的權利沖突，故合同有效符合事理，足以采取。(3)市場買方的客觀存在或是投資建設，或是養老居住，或是休閑度假，現實存在城市居民的買方需求，并且有供有需的買賣之勢日趨高漲。當下農村集體成員生死更替，或有己宅而不居，然宅基地之調整，卻未能總是與居住需求之多變相匹配，因而現實的住房需求持續存在。尊重市場調整，承認買賣合同效力，正是適應社會需要之良舉。
作者:張文 單位:華僑大學
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［3］黃道秀．俄羅斯聯邦民法典:全譯本［M］．北京:北京大學出版社，2007．
宅基地合同范文5
爭議產生的原因在于：《中華人民共和國土地管理法》（下稱《土地法》）規定：農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。盡管該條是針對宅基地申請而規定的，但從該法及該條的規定來看，農村村民出租、出售宅基地上所建住宅，法律并未予禁止，也未對該出售行為設置任何限制。但農村宅基地屬農民集體經濟組織所有，只有集體組織的成員才享有宅基地的使用權。而通過房屋的轉讓，也將與房屋不可分割的宅基地使用權一并轉讓，將宅基地使用權的主體擴大到非集體組織成員、甚至是城鎮戶口的居民。同樣，根據《土地法》的規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，如果房屋轉讓只在集體組織內部成員之間進行，也有可能使購房者通過房屋的受讓而使自己擁有的宅基地面積超過國家規定的標準。那么，農村的房屋到底能否轉讓，這類合同的效力應如何認定就非常值得關注和思考。
對農村房屋買賣合同持審慎的態度，緣于國家對農村土地的一貫政策規定?！锻恋胤ā访鞔_：珍惜、合理利用土地和切實保護耕地是我國的基本國策。從八十年代以來，國務院多次行文，強調對耕地的保護。有關行政規章、文件對農村建房、宅基地的申請也規定了嚴格的審批程序。1993年11月1日實施的《村莊和集鎮規劃建設管理條例》規定：農村村民建房的，應先向村集體經濟組織或者村民委員會提出建房申請，經村民會議討論通過后，如果是需要使用耕地的，經鄉級人民政府審核、縣級人民政府建設行政主管部門審查同意，再向縣級人民政府土地管理部門申請用地，經縣級人民政府批準后，由縣級人民政府土地管理部門劃撥土地；如果是使用原有宅基地、村內空閑地和其他土地，也應由鄉級人民政府根據村莊、集鎮規劃和土地利用規劃批準。城鎮居民如需使用集體土地建房，還應經其所在單位或者居民委員會同意，再按上述兩種情況辦理審批手續。因此，有人認為，既然宅基地申請有嚴格的規定，村民轉讓房屋也涉及到宅基地使用問題，應從嚴掌握。只有在買受人按有關規定申請到所售房屋宅基地使用權后，才能認定購房合同有效。如果這種觀點成立，村民售房的權利將無從行使。
農村房屋買賣的出售方一般為農村集體組織的村民，而購買方存在兩種情況：一是集體組織內部成員，二是集體組織以外的成員。集體組織內部成員又有三種具體情況：一是本身已有宅基地，且符合國家規定的宅基地標準。二是已有宅基地，但尚未達到國家規定的標準。三是已在集體組織落戶，但尚沒有被分到宅基地。根據一戶村民只能擁有一處宅基地的規定，對已有宅基地且符合國家標準的村民，再申請宅基地是不可能得到批準的。對第二種情況的村民，盡管其已有一處宅基地，但如無法定理由，也很難再申請到第二處宅基地。對第三種情況，申請宅基地必須經過法律、法規規定的程序。因此，即使是售房行為發生在村民集體組織內部成員之間，也將難以進行。售房者首先要審查購房者的具體情況，這無疑是不現實的。如果是村民集體組織外部成員申請宅基地建房，條件將更為嚴格。如果將這些規定適用于售房行為，購房者的資格待定，村民出售房屋將難上加難。
通過前述提到的法律、法規規定，不難看出，國家對宅基地申請是嚴格控制的，而上述規定并不涉及村民已按規定申請到宅基地并按審批手續建造房屋，但關系到在出售房屋問題上發生爭議如何認定?？创@一問題，究其實質是如何認定宅基地的權利性質，以及宅基地上的權利與地上建筑物的權利關系。
我國土地所有權的主體分為國家和集體兩種。宅基地所有權屬農村集體經濟組織所有，其使用權由集體組織按法律規定的條件和程序劃撥給村民使用。作為宅基地使用權人，有權在取得的土地上享有占有、使用的權利，可以在該土地上建造住房以及其他附著物。作為使用權人無權單獨轉讓宅基地，但如果使用權人在宅基地上已建造了房屋，房屋的所有權的完整權能屬于宅基地使用權人。此時，房屋的所有權與土地的所有權分屬不同的權利主體，雙方在權利行使方面必然相互牽制。而房屋與土地緊密結合的特點決定了二者必有一方要妥協，或者房隨地走或者地隨房走。
如果只能允許房隨地走，那么村民因不享有土地的所有權將影響其房屋的所有權的行使。他只能對其建筑物或其他附著物享有占有、使用、收益的權利，而無從行使最重要的處分的權能。如果宅基地使用權人欲走出農村、到處面的世界開創一番事業，其宅基地上的合法建筑只能通過出租來發揮物的效用。無疑，這使其權利的行使很不充分。如果允許地隨房走，即村民有權出售住房，村民對房屋所有權的行使將不存在任何障礙，那么此舉是否有礙集體經濟組織對土地享有的所有權呢？筆者認為，并不影響。宅基地一旦劃撥給村民使用，集體經濟組織對其所有的土地實際上并不能行使更多的權利。當村民出售房屋時，僅僅是宅基地的使用權人換了另外的主體，村民并不能通過出售房屋而從中獲得宅基地的收益，他只能獲得出售建筑物的利益。因此，對集體經濟組織的經濟利益并不存在侵犯的問題。且允許農村房屋自由轉讓，將使農村的房屋發揮最大的效用。
宅基地合同范文6
關鍵詞：承包地經營權；宅基地使用權；土地流轉；法律效力
中圖分類號：F325.2 文獻標識碼：A 文章編號：1009-9107（2015）02-0001-07
正如馬克思所說：“土地是一切生產和一切存在的源泉”。中國歷來都非常重視土地問題。從目前的法律規定來看，農民對土地所享有的權利主要是土地承包經營權和宅基地使用權，但這兩項權利都屬于用益物權的類型，農民只享受占用、使用、收益的權利，可以進行法律規定范圍的流轉，沒有處分的權利，尤其是不允許買賣?？墒歉鶕P者的調查，目前在農村大量存在著土地的流轉買賣，已經完全突破了法律的規定，并且這些做法并沒有因為其違反法律規定而在實踐中被認定為無效，而是被買賣雙方認真地遵守并履行著。本文將結合筆者的調查和相關法律規定與學理，就目前農村大量存在的土地流轉的主要方式及其效力進行相關分析和解讀，并提出一些解決辦法。
一、農村土地使用權流轉的現狀和主要形式
為了更好地了解農村實際，筆者對甘肅省古浪縣的3個鄉鎮進行了調研，本次調研主要集中在古浪縣的西靖鄉、民權鄉和大靖鎮3個鄉鎮，其中西靖鄉屬于半山區、純農業鄉鎮，以旱地種植為主，剛開始新農村建設，城鎮化水平比較低，土地買賣和流轉比較少；民權鄉也屬于半山區，但是以水地種植為主，城鎮化程度較西靖鄉要高，土地買賣和流轉也比較多；而大靖鎮則屬于“絲綢之路”東線的古鎮，有著悠久的歷史和貿易傳統，也是周邊鄉鎮的經濟貿易中心，相比西靖鄉和民權鄉，城鎮化程度較高，土地買賣和流轉就更多。3個鄉鎮共發放調查問卷120份，回收有效問卷120份，回收率100%。其中涉及到宅基地的取得、農村土地的流轉等問題。另外在調查過程中，筆者還有針對性地對個別農戶進行了訪談，獲得了大量的農村土地流轉的第一手資料。就筆者走訪調查的3個鄉鎮來說，目前關于土地流轉的方式主要有以下4種：
（一）宅基地使用權的流轉
這種情況在3個鄉鎮中都存在，而且比較普遍。根據調研來看，又有兩種情況：第一種是農戶將自己通過集體成員身份獲得的宅基地使用權直接進行買賣。在這種情況下，所出賣的宅基地上一般沒有房屋等其他構筑物，就是一塊地皮，這種只能算是“裸賣”。第二種是即采取所謂的“合作建房”或者“賣地建房”，這種流轉主要是在大靖鎮。其具體做法是：擁有宅基地的農戶將宅基地的一部分出賣給投資者以獲得資金支持，從而能夠自己建起更好的房子并用于經營，而投資者通過資金的出讓來獲得部分宅基地的使用權，并在這一部分宅基地上建房，或用于出租，或自己經營，實現了雙贏的局面。但是這種方式取得的宅基地和所建的房屋都沒有取得任何權利證明。這兩種買賣宅基地使用權的行為主要有以下幾個特點：
1.交易主體的不特定性。根據法律規定，宅基地使用權不得買賣，但是可以在本集體組織成員之間進行流轉，其不得向本集體組織成員以外的人轉讓。也就是說，即便是流轉，宅基地流轉的主體也是特定的，只能是本集體組織的成員。但是在調查中發現，賣方一般是本集體經濟組織成員，是依據其集體成員身份獲得的宅基地使用權人，是特定的。而買方則不特定，有的是本集體組織的成員，有的是其他集體組織的成員，甚至還有城鎮戶口的也來買。對于賣方來說，對方是誰不重要，關鍵是價格，只要出價合適，誰都可以賣。
2.交易方式和程序的非規范化。在交易方式和程序上，買方和賣方一般是私下交易，或是通過中間人交易。就調查的情況來看，基本上都是熟人之間、親戚之間，或是通過熟人或親戚介紹進行交易。在農村這樣一個非常重視關系和面子的“熟人社會”，基本上不會簽訂正式的合同，最多寫一個書面的收條或者協議，就算是交易完成了。另一方面，買賣雙方在完成了交易以后，不管買方是本集體組織成員、其他集體組織成員還是城鎮戶口，基本上都不通過本集體進行備案或者經過本集體的討論，直接由買賣雙方進行交付，而后買方直接取得對宅基地的使用權。而宅基地所在的集體組織也很少對這些現象進行干預。
（二）只出賣房屋
房屋作為農民自己的財產，農民對其擁有完全的所有權，可以占用、使用、收益和處分，其中就包括了出租、抵押、買賣等方式。因此從法律上來看，農民出賣自己的房屋是完全合法的。但是問題是房屋是建在土地上的，出賣房屋必然牽涉到房屋下面的土地的轉讓問題。就目前的情況來看，農村房屋下面的土地都是所有權屬于集體的宅基地，農民享有的僅僅是使用權。而一旦出賣房屋，根據“房地一體”原則，房屋之下的宅基地也將被出賣。這就導致宅基地被隱形地買賣。
在調查中發現，只賣房屋導致宅基地流轉的情況也有兩種：一是名為賣房，實為賣地。即有些農戶打著賣房的旗號，實則是想通過賣房來賣地。出現這種情況是由于目前宅基地禁止買賣，但是宅基地上的房屋卻可以自由買賣，于是這些農戶就通過房屋買賣來實現宅基地的買賣。二是本來就想賣宅基地，但是為了獲得更高的出價，在宅基地上蓋幾間房屋，然后進行房屋的出賣，可以借此來提高宅基地買賣的價格。
（三）承包地經營權的流轉
承包地是農戶根據其集體成員身份承包的由其所屬集體組織所有的發包土地。農戶一旦承包土地，就成為土地承包經營權的享有者，其依法享有占用、使用、收益的權利，承包地的所有 權性質不變，仍屬于本集體所有。筆者在調查中發現，在農村不僅存在著買賣承包地經營權的情況，而且還存在著買賣和變更土地用途的情形。因此，這種流轉也有兩種情形：
1.以農業生產為目的的承包地經營權的流轉。出現這種情形主要是由于我國法律規定的農村承包地30年不變的期限，以及在此期限內實行的“增人不增地、減人不減地”的規則（即農戶因娶妻生子增加人口，不因此而增加原有承包地面積；因家庭成員去世、女兒出嫁、子女當國家公務員等原因而人口減少，也不因此而減少原有承包地面積）。但是該政策在實踐中遇到的問題就是期限的穩定性與人口的流動性之間的矛盾。隨著城市化進程的加快，很多農民進城務工、經商，最后定居，但在農村他還有承包地，可是他又不可能回去耕種，導致有的土地撂荒，而有的農戶則將承包地直接賣掉，以換取現實的金錢利益。但是這些買賣基本上都是賣給其他農戶進行農業生產，并沒有變更承包地的用途，而且同宅基地的買賣一樣，買受人的身份并不重要，仍然實行價高者得的規則。
2.以變更承包地用途為目的的流轉。筆者在調查中就發現部分農戶將自己的承包地直接賣給他人，但并不是用于農業生產，而是用做宅基地建設或者其他建設用地，并且簽訂了協議。一般這種協議的名稱是“土地使用權轉讓協議”，但實際上轉讓的是屬于甲方享受使用權的土地承包經營權。由于甲方和乙方屬于不同的集體經濟組織，依據法律規定，應該經過甲方所在集體的討論同意之后才可以，并且轉讓后仍然用作農業生產。但是乙方在取得使用權后，直接變更了土地的用途，將原來的耕地變為了宅基地，甚至建設用地，在上面建造住房、廠房等。
（四）打包流轉
即流轉的不僅是房屋，還包括戶主的宅基地使用權和承包地經營權，將這三者打包作為整體流轉，尤其是戶口仍然在本集體但人不在本集體生活的農戶，他們將利用集體成員身份獲得的宅基地以及宅基地上的房屋和承包地出賣給其他人獲取利益。出現這種打包流轉的原因主要是有些農戶舉家遷移，但是其宅基地和承包地又無人回收，尤其是作為集體經濟組織的不作為，以及30年不變的承包期都為打包買賣土地提供了便利。
二、我國關于農村土地的主要法律規定
（一）關于土地承包經營權的主要規定
我國《物權法》第125條規定，土地承包經營權是指承包人“依法對其承包經營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權利，有權從事種植業、林業、畜牧業等農業生產”。結合《物權法》《土地管理法》和《農村土地承包法》的相關規定，目前我國關于土地承包經營權的規定主要有以下幾點：
1.承包人的身份限制：《農村土地承包法》第15條規定：“家庭承包的承包方是本集體經濟組織的農戶。”因此，承包人只能是本集體經濟組織的成員，以家庭（戶）為單位進行承包，具有強烈的身份屬性。
2.承包地的目的限制：農戶承包的土地只能從事種植業、林業、畜牧業等農業生產，未經依法批準，不得變更為非農業用地或者用于非農建設（《物權法》第128條）。如果改變承包地的用途，土地承包經營權應該終止。
3.承包地的流轉限制：土地承包經營權可以采取轉包、出租、互換、入股、轉讓或者其他方式流轉。但是轉包須經發包人同意，且只能轉讓給本集體經濟組織成員；而入股根據《農村土地承包法》第41條的規定，僅限于“承包人之間”；轉讓則是將承包經營權部分或者全部讓與他人。而根據現行法律規定，不允許承包地的買賣。
4.承包地的期限限制：根據《農村土地承包法》和《物權法》的規定，耕地的承包期為30年，草地的承包期為30-50年，林地的承包期為30-70年。但是也有學者認為家庭土地承包經營權實質上是一種無期限的用益物權。其理由是承包期屆滿可以繼續承包或者重新簽訂土地承包經營合同，因此是無期限的。但從法律規定和實際的操作來看，農戶可以在承包期滿了以后繼續承包，比如1998年的第二輪土地承包合同的簽訂，其實這已經說明了是有期限的，正是因為有前面的期限限制，才有在期限屆滿以后繼續承包或重新簽訂合同的機會，否則簽訂一次就可以永久享有了。
（二）關于宅基地使用權的主要規定
根據我國《物權法》第152條規定，宅基地使用權是指農村村民依法享有的，在其所屬集體所有的土地上建造住宅及其附屬設施的一種用益物權。宅基地使用權屬于我國特有的用益物權類型，目前關于宅基地使用權的規定主要有：
1.適用對象的局限性：宅基地使用權僅適用于在集體所有的土地上建造房屋或者其他建筑物，國有土地上建造住房或其他建筑物適用建設用地使用權的規定。
2.權利主體的局限性：享有宅基地使用權的人只能是屬于本集體經濟組織的村民，且只能以“戶”為單位申請，實行嚴格的“一戶一宅”原則，是一種身份和福利的象征。
3.無償性和無期限性：宅基地的取得只要是本集體經濟組織成員，就可以申請，而且是無償使用，不需要支付任何對價，并且沒有期限限制。
4.宅基地轉讓的嚴格限制：《物權法》并沒有對宅基地是否可以轉讓做出明確的規定，而是在《物權法》第153條規定了宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。其他法律法規對于宅基地的轉讓都采取了嚴格的限制措施，比如：（1）根據《土地管理法》第62條的規定，農村村民出賣、出租住房再申請的不予批準；（2）國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》和國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見中》也規定：嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證；（3）《物權法》第184條第2項和《擔保法》第37條第2款規定，宅基地使用權不得抵押；（4）宅基地的轉讓只限制在本集體經濟組織成員內部，宅基地不得單獨轉讓等。
上述關于土地承包經營權和宅基地使用權的規定，在很大程度上使廣大農民能“耕者有其田”、“居者有其屋”，因為對于廣大農民來說，土地就是他們的安身立命之所和基本的生存保障。&ldqu o;從中國農村土地制度設計來看，我國農戶所獲得的土地權力不僅僅是單純的經濟權力，主要的還是與成員身份緊密結合的社會保障權”。因此在法律上確保農村土地關系的穩定，不僅關系到農民的基本生活和命運，也關系到農村社會的穩定和國家的長治久安以及經濟社會的協調發展。但是隨著農村人口的流動，大量農民工進城務工，導致了農村大量耕地、房屋和宅基地的閑置。另一方面，隨著新農村建設和城鎮化進程的加快，大量城市人口開始涌向農村，在農村生活和從事其他業務，但是這些城市人口又不能獲得宅基地和承包地，只能通過租賃或者其他方式來居住。而從筆者的調研中發現，農民也非?？释恋氐牧鬓D，這樣就可以使其閑置的土地充分利用，為他們帶來現實的收益。但是面對法律上的種種限制，他們只能采取各種隱性的方式交易，以實現自身利益的最大化。面對這樣法律規定與現實交易的沖突，如何對這些現象和行為進行解釋和規制，就需要結合法律規定和現實情況對各種行為的效力進行評價。
三、農村土地流轉方式的現實效力考察
（一）宅基地使用權流轉的現實效力考察
出賣宅基地使用權的情況有兩種，一是“裸賣”，即只出賣宅基地的地皮；二是賣地建房。其實兩種形式都是通過宅基地的出賣換取金錢，導致宅基地主體的變更。只不過第一種是絕賣，賣了以后出賣人再不得在宅基地上有任何權利，而后一種是活賣，賣了以后原出賣人和新的買受人還可以一起在宅基地上建造房屋等。從農村現實來考察會發現，盡管在法律上對宅基地使用權買賣的行為會根據買受人身份的不同而區別對待，但是在現實中，不管買受人是不是本集體經濟組織的成員，也不管是否有正式的買賣合同，只要錢地兩清，不但買賣雙方會認為是有效的，并且會積極履行，而且宅基地所在的集體經濟組織也認為是有效的，基本上不會進行干涉，而任由農戶進行出賣。
（二）房屋流轉的現實效力考察
盡管法律上允許房屋的買賣，但是由于“房地一體”原則的實行和宅基地的特殊屬性，導致農村房屋買賣大多被認定為無效，但是這并不妨礙農村房屋買賣的熱情和火爆。在筆者調查中發現，仍有很多人想出賣自己的房屋，也有很多人愿意去買，他們并不會因為法律認定這樣的行為無效而望而卻步，甚至出現了房屋買賣的投資市場，他們通過倒賣，利用差價賺取更多的利潤。一院房子在幾年內可以數易其主，并且也不履行什么登記手續，只有買賣雙方的一紙協議。另一方面，村委會基本上也不管不問，因為在他們的心中認為，既然房子已經蓋在地上了，那么房子和地就都是出賣人的，出賣人可以任意處分。所以在現實中仍然存在著大量的房屋買賣，并且這些行為大多數都有效地被履行著。一旦涉及糾紛訴諸法院，那就會按照法律規定被判為無效。
（三）承包地經營權流轉的現實效力考察
承包地經營權的出賣主要是兩種形式，一是不變更土地用途的出賣，即買受人繼續在承包地上從事農業生產；二是以變更土地用途為目的的出賣。在現實中，這兩種情況普遍存在，并且都很普遍地被履行。
1.就不變更用途的買賣來看，現實中受到的限制很少，主要表現在：一是發包方的同意形同虛設。在調研中發現，只要轉讓人和受讓人達成協議，發包方基本不會對雙方的資質進行審查，直接就可以同意。從法律上來講，發包方是集體經濟組織，但是由于集體經濟組織的權力主要是由村委會來行使，在農村甚至直接就是村長或者村支書說了算，所以很多情況下發包方是否同意就看村長或者村支書是否同意。于是有些人就通過人情、關系或者金錢來換取發包方的同意。二是法律對于轉讓人和受讓人的限制條件也形同虛設。從法律規定來看，發包人的同意會決定轉讓行為能否成功，但是由于發包人的不作為，導致實際買賣中轉讓人和受讓人基本沒有任何限制。
2.對于以變更土地用途為目的的出賣行為，主要出現在新農村建設過程中。根據政府的統一規劃和安排，大量農村居民被集中安置在一個居住區，居住區屬于原有的其他集體經濟組織的承包地范圍，由政府統一將這些承包地通過變更土地用途變為宅基地用地，然后進行統一分配，宅基地的面積也是統一的。但是由于宅基地面積較小，無法滿足新搬農民對于基本生產生活的需要，所以很多農戶選擇將宅基地周邊的承包地也占為己有，而這些承包地由于沒有被政府統一規劃和變更土地用途，所以仍然屬于原承包戶。為了能夠對這些土地予以利用，就出現了買賣承包地的行為，雙方將承包地進行買賣，并且在協議中寫明了所謂的“永久為業”，以及約定如果其他單位和個人對轉讓有異議，由轉讓人負責妥善處理。這里所謂的異議，主要是指轉讓人所在的集體經濟組織的同意問題和土地用途的變更問題。由此可以看出，農戶對于這樣的法律規定是明白的，可是他們仍然這樣去做，并且簽訂了協議以后就會很快履行。之所以敢這樣做，是因為他們有自己的解決辦法和對這些問題的基本判斷。比如對于集體經濟組織的同意問題，一般都是采取人情關系來解決，由雙方當事人共同通過宴請、送禮等方式來使村長或者村支書同意。對于由雙方協商將承包地變為宅基地甚至農村建設用地的問題，實際上只要政府不追究，沒有人會去干涉這些問題。而實際上農民也非常清楚這樣的現實，因此會出現買賣耕地用作宅基地甚至農村建設用地的情況。
（四）打包買賣的現實效力考察
在調研中筆者發現，造成這種打包出賣現象出現主要有兩個原因，一是如前面提到的舉家遷移等，導致承包地無人耕種，房屋無人居??；第二個原因也是更為重要的原因是集體經濟組織的不作為。按照《農村土地承包法》第26條第3款的規定，承包期內，如果承包方全家遷入設區的市，轉為非農業戶口的，承包方不交回承包的耕地和草地的，發包方可以收回?！锻恋毓芾矸ā返?5條也規定了，因遷徙等原因停止使用土地的，集體經濟組織可以收回宅基地。但是在現實中，即使出現了法律規定的收回情形，承包地和宅基地也很少被收回。其主要原因，就承包地而言是30年的不變期限和“增人不增地、減人不減地”的政策；而就宅基地來說，主要是傳統文化的影響和人情面子等原因。正是由于這些原因，為打包出賣提供了機會。一般轉讓人都是本集體經濟組織的成員，因為只有 本集體經濟組織成員才有可能獲得宅基地和承包地，但是受讓人的身份就不一定局限于本集體經濟組織成員了，有可能是其他集體經濟組織成員，也有可能是城鎮人口。不管受讓人是誰，只要雙方當事人就買賣達成協議就可以了，也很少按照法律規定履行相應的程序和辦理相應的手續。因此，在實踐中，打包買賣土地的行為也被農民和其所在的集體經濟組織所認可。
四、農村土地流轉方式的法律效力評價
（一）宅基地使用權流轉的法律效力評價
從目前我國法律規定來看，農村宅基地使用權的流轉受到較多限制，更是嚴格禁止宅基地的買賣。根據《土地管理法》第63條的規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。”宅基地使用權是本集體經濟組織村民基于其身份而無償取得的，與集體經濟組織成員的資格是緊密聯系在一起的。在一定程度上，宅基地具有身份屬性、福利屬性和社會保障的功能。因此，原則上買賣宅基地的行為都是違法的。但是另一方面，根據法律規定，宅基地是可以轉讓給本集體經濟組織成員，而不能轉讓給本集體經濟組織以外的成員。因此，從法律層面來講，上述兩種買賣行為的效力評價，要結合買受人的身份來認定這種行為的效力，如果買受人是本集體經濟組織成員，則是有效的，可以轉讓；如果買受人不是本集體經濟組織成員，那就應該是無效的。表面上看起來這一效力評價有違市場經濟的基本原則，但是基于法律的強制性規定和宅基地的身份、福利和社會保障屬性就可以理解了。
（二）房屋流轉的法律效力評價
由于房屋屬于農民的個人合法財產，農民對其擁有完全的所有權，可以占有、使用、收益和處分。因此，從法律層面上來講，只要符合買賣合同的基本規則，履行必要的手續，農民出賣自己的房屋是完全合法和有效的。但問題是房屋是建造在宅基地上的，而且根據我國“房地一體”的原則，即房屋的所有權和土地的使用權是一體的、不可分割的，在出賣房屋時必須將土地使用權一并轉讓。而根據法律對宅基地轉讓的限制，是不能轉讓給本集體經濟組織以外的人的。于是就造成了一種悖論，一方面是農民對其擁有合法所有權房屋的自由出賣，另一方面又是對其出賣對象的嚴格限制。如果按照這樣的邏輯，那農民出賣房屋在法律上的評價也會因為買受人身份的不同而認定為有效或者無效。
從這幾年的判決來看，也基本上是采取無效的評價，比如北京市第二中級人民法院審理的宋莊畫家村農村宅基地房屋買賣糾紛一案，判決書中法院認定：“宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利，與享有者特定的身份相聯系，非本集體經濟組織成員無權取得或變相取得。馬海濤與李玉蘭所簽之《買賣房協議書》的買賣標的物不僅是房屋，還包含相應的宅基地使用權。”因此其買賣協議無效。在“夏某某與周某某等房屋買賣合同糾紛上訴案”中，成都市中級人民法院認為，農村宅基地使用權的主體僅限于本集體經濟組織成員，向本集體經濟組織以外的農村居民轉讓農村住房和宅基地的，盡管“私房買賣合同”是雙方當事人的真實意思表示，但因違反了集體經濟組織的成員權屬性，應屬無效。筆者在調研中搜集到的崔浩川訴曹玉沛、崔文光房屋買賣合同糾紛一案，法院也認定房屋買賣合同因違反宅基地禁止買賣的強制性規定而無效。但是這類糾紛在北京現在被裁判為買賣合同有效，其理由有兩個，“一是采用目的性限縮解釋方法， 法律法規禁止買賣的“宅基地”，是指農戶現在居住的房屋的宅基地，并不包括以“宅基地”名義分配給農戶建房出售的土地。 二是通過解釋當事人之間的合同性質，屬于“房屋買賣合同”，未涉及“土地使用權問題”，不是宅基地買賣合同，當然不違反禁止宅基地買賣的法律法規。 于是判決認定這類房屋買賣合同有效，避免產生不公正的結果。”
（三）承包地經營權流轉的法律效力評價
從目前我國的法律規定來看，《農村土地承包法》第37條規定，家庭承包地的轉讓應該經過發包方同意?！掇r村土地承包法》第41條更是規定了轉讓人和受讓人的條件，即轉讓人必須是“有穩定的非農職業或者有穩定的收入來源”，受讓人也僅限于“其他從事農業生產經營的農戶”。而根據《物權法》第128條的規定，承包地未經依法批準，不得用于非農建設。就上述兩種買賣行為來講：（1）對于第一種不變更土地用途的買賣承包地行為，如果轉讓人和受讓人都符合法律規定的條件，并且履行了相應的手續，則應認定為有效。根據《物權法》第128條的規定，承包地流轉的期限不得超過承包期的剩余期限。如果買賣的期限超過了承包期的期限，甚至有的約定永久為業，則應該認定為無效。（2）對于第二種情況，由于物權法明確規定未經依法批準不得變更土地用途，因此凡是轉讓人和受讓人私自協商買賣土地并且變更了土地的用途，應該一律認定為無效行為。
（四）打包買賣的法律效力評價
打包買賣是農戶將自己的將宅基地使用權、宅基地上的房屋和承包地經營權一起出賣的行為。這種情況在農村并不是很普遍，畢竟作為農民來說，土地是他生活的全部。但是隨著城鎮化進程和大量農民工進城務工甚至定居，原來依靠集體成員身份所獲得的宅基地、承包地出現了荒廢和閑置，有的農民將宅基地、房屋和承包地出租或者出借，有的則選擇直接賣掉。從法律規定來看，目前并沒有關于這三者一起進行處分的相關效力規定。并且由于宅基地和承包地的身份屬性、福利屬性和社會保障屬性，嚴格禁止宅基地和承包地的買賣。而房屋雖然屬于出賣人的合法私有財產，但是由于和宅基地緊密聯系，實行“房地一體”的政策，導致房屋出賣的效力也會受到影響。因此，就打包買賣來講，如果買受人是和出賣人屬于同一集體經濟組織的成員，則可以認定為有效的轉讓，并且應該有本集體經濟組織和新的受讓人重新簽訂土地承包合同。如果買受人是和出賣人不屬于同一集體經濟組織的成員，那么該轉讓行為應該認定為無效。
五、結 語
我國法律和相關規定對于農村承包地和宅基地的規定有利于農民生活和基本權利的保障，有助于維護農村社會的穩定。但是隨著社會生活和實踐的變 化，農民對于自身利益和需求認識的變化，使原有國家“以農民理性的欠缺為邏輯起點的”承包地和宅基地制度面臨著極大的挑戰。而農村土地流轉方式的多樣化，不僅是對這些制度的沖擊，更是會牽涉到農民的切身利益。因此，在對這些流轉方式進行分析考察的基礎上，結合我國現有法律規定和實踐情況進行效力評價，針對不同情況提出不同的效力判斷，以期有利于司法實踐中對于此類案件的處理。
參考文獻：
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