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不動產登記中心職能范文1
《物權法》頒布實施后，建立不動產統一登記制度成為社會各界的企盼，雖然部分地方開展了試點探索，但由于國家層面的制度未建立，總體效果并不明顯。解決中國不動產統一登記問題的根本，在于從法理層面理順不動產物權之間的關系，并在此基礎上調整和完善不動產登記和行政管轄制度。本文從不動產統一登記行為性質，分析了不動產分散登記的現狀、弊端，探討了推進中國不動產統一登記的幾個基本問題，特別是提出了推進中國不動產統一登記的構想。
一、不動產統一登記行為性質
不動產統一登記，是指不動產權利人依法律和相關規定，向國家依法設置的統一登記部門對本人所屬的不動產權屬變動事項記載于不動產登記簿的行為。
關于不動產統一登記的性質，目前國內大致有三種觀點[1]： 一是公法行為說，該說認為不動產統一登記屬于一種公法上的行政行為，體現國家對不動產物權關系的干預，干預的目的旨在明晰各種不動產物權，依法保護物權人的合法權益； 二是證明行為說，該說認為房屋產權管理機關的職責范圍是審查買賣雙方是否具備辦證（ 交付） 條件，至于房屋產權變更登記本身，只是對買賣雙方履行買賣合同的結果進行確認和公示，而不是對房屋買賣合同的審查和批準； 三是私法行為說，該說認為統一登記本質上應為私法行為。我們認為，登記本質上是一種事實行為，它并不能賦予任何人以權利，即登記本身不能創設物權。登記機關的職能，主要在于對不動產物權予以公示，明確權利歸屬，以維護交易安全。因此，統一登記行為是當事人和登記機關雙方的意思表示的一致性表達，而不是行政機關單方面的意思表示[2]。
二、我國不動產登記制度的現狀評述
由于歷史原因，我國的不動產登記制度是建立在計劃經濟時代條塊分割的基礎上，為實現各職能部門分別的行政管理目的而設，登記規范制定主體多頭，而且層級較低，效力較差。這種立法模式導致登記規范的內容不僅散亂，而且互相矛盾。主要表現為登記主體混亂多頭，[3]登記事項不統一，登記程序不規范不透明，登記內容使用查閱困難，已經不能適應現代社會對不動產物權變動公示的客觀要求。第一，不動產登記范圍混亂，名稱亦不規范。第二，不動產登記的規則體系混亂，各自為政現象突出。首先同一不動產登記對象的規則體系混亂。其次不同種類的不動產登記自成體系，混亂和交錯現象非常明顯。第三，不動產登記機構分散，形成多頭登記。
三、中國推進不動產統一登記的幾個基本問題
1.必須首先從法理上合理界定不動產物權之間的關系，明確土地的基礎地位。
從法理上合理界定不動產物權的關系，是不動產統一登記必須要解決的深層次問題。實施中國的不動產統一登記，必須貫徹不動產登記以土地為基礎的原則，這樣才能理順不動產之間的關系，構建科學的、有利于權益保護和不動產利用管理的統一登記體系。
2.不動產登記機關可選擇行政機關
作為不動產統一登記的實施實體，不動產登記機構的設置是實現統一登記的必然要求。目前，對于中國將來不動產登記機關的選擇，主要有三種觀點：一是由人民法院作為登記機關；二是由公證部門或事業單位作為登記機關；三是由行政機關作為登記機關[4]。我們認為結合中國現實狀況，以行政機關作為不動產登記機關較為合適。中國的行政機關長期以來一直擔任不動產登記職責，積累了相當的經驗和基礎。
3.過渡期可通過優化登記機關職權來推進不動產統一登記
在當前不動產分散登記的現實弊端中，不動產登記矛盾和沖突問題以及由此帶來的社會問題是主要的且最為迫切需要解決的問題。因此，是否可以在近期尚未完全實行統一登記的過渡期內，先通過相關制度的完善和機制的構建，優化登記機構職權，實現有限目標；然后再著眼長遠，實現統一登記立法和機構設置。
四、構建統一的不動產登記制度的構想
不動產統一登記制度應解決的主要問題，一是登記范圍，二是登記機構，三是登記程序和登記辦法。
首先，應當建立以土地登記為中心的登記制度，規范登記名稱。
隨著物權制度的發展，土地之上與土地之下可以作各種不同用途的利用，各種空間的利用權也應獲得法律確認，尤其是土地之上房屋的多樣性、單元性以及分層多單元的可讓與特征使其權利結構呈現出極為復雜的狀態。但各種權利實際上都是在土地之上形成的，并圍繞著土地使用權而展開，所以建立以土地登記為中心的登記制度，是十分必要的。
其次，建立不動產統一登記機構，減少不動產流通障礙。
目前關于統一登記機構的設置改革，有代表性的有三種模式： 機構合并模式；機構單設模式；[5]集中辦理模式。[6]我們認為，目前我國統一登記機構建立在第三種模式的基礎上，在各地開辦的政務服務中心內，設置不動產登記中心，專門負責不動產的登記。這是因為目前各不動產登記機關已經儲備了豐富登記的經驗，其中從業人員已經有了相應的職業素質，在此基礎上進行集中辦公改造所花費的成本最低。在政務服務中心內設置不動產登記中心，更能符合物權變動登記公示公信原則的基本內涵和要求，同時避免了現行登記機關相互推諉相互爭持的情況。
第三，完善不動產統一登記程序和登記辦法
實現統一登記程序的法治化，在程序形成、程序設置、程序主體等方面予以法律的規范。為了避免立法上的重復，我們認為應當對不動產統一登記的一般步驟作出規定，根據現行法的總結，[7]不動產統一登記的一般程序可歸總為以下六個步驟： （1） 提出申請； （2） 受理申請（ 收件） 并記征規費； （3） 審查； （4） 公告；（5） 核準登記，登簿并頒發權屬證書；（6） 立卷歸檔。其中的公告僅適用于特定的登記類型。完善不動產統一登記辦法，按照《物權法》的規定制訂不動產統一登記辦法，一是應當就不動產登記的范圍、種類和權證名稱作出統一規定，不允許地方和部門創設新的不動產登記種類和權證名稱，真正保證“物權法定”； 二是規定幾種統一登記模式，但不宜登記模式一刀切。法律上不能授權省級政府自行決定統一登記模式并制訂不動產登記辦法[8]。因為不同的統一登記模式，會有不同的土地與土地附著物登記關系，會有不同的登記條件、程序和期限，會形成不同的登記辦法。為此，在國家出臺不動產登記法規之前，以部門規章的形式調整規范不動產登記，具有迫切的現實意義。（作者單位：新疆師范大學法學院）
參考文獻：
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不動產登記中心職能范文2
上半年，在市局黨組的正確領導下，我中心緊緊圍繞“一切為群眾、一切方便群眾”的服務宗旨，著重抓隊伍建設，“百佳窗口” 、“四零服務”、不動產登記“一窗受理、集成服務“的創建工作，以“高效、快捷、優質、方便”的登記服務贏得到了辦事企業和群眾的認可和好評?，F將我中心2018年上半年工作總結如下：
一、工作完成情況
（一）不動產登記發證有序開展
上半年中心共完成各類不動產登記9358宗，其中登記頒發不動產權證6266宗，不動產登記證明3092宗；權籍外業調查130宗，其中國有林地10、國有大宗地50宗、集體土地70宗；報請利用科審核歷史遺留問題10件；完成檔案歸檔8238份。
（二）推進“一窗受理 集成服務”的建設
為了實現不動產登記“一窗受理 集成服務”工作在我市的落實，半年來，中心在吸取省外、省內工作經驗的基礎上，梳理了房產、稅務、不動產登記的各類土地登記要件，制做各種不動產集成登記指南，整合了三部門的業務數據，歸并了部門間的審批業務流程，順利的于5月4日在政務中心大廳啟動了我市“一窗受理 集成服務”工作。截止目前中心辦理集成件達2312戶。
(三)開展了“四零”服務的創建工作
按照國家、省市及局作風整頓組的要求，中心按照各項內容積極開展了創建活動。一是在受理零推諉上，要求大廳實行首問負責制，要求把申請人的申請事項及要件在咨詢時就梳理好，并引導到相應窗口，對不符合的申請要書面告知。二是在服務方式零距離上，中心做到了對老、弱、病、殘實行特事特辦，上門服務，同時采取延時服務、短信發送辦證結果、證書采取郵寄的創新服務工作方式得到了群眾的認可。三是在服務結果零差錯上，中心建立定期立會制，總結一段時間工作檢查、工作人員返件結果，分析查找原因，有效避免登記錯誤的發生。在服務結果零投訴方面，中心對舉報箱非常關注，目前沒有投訴事件。
（四）抓黨風廉政教育、業務學習和工作紀律
根據省廳和市局領導在系統黨風廉政建設工作會議上的講話，結合我中心工作性質，我們利用支部會、微信群、周六或下班時間，對中心干部職工進行培訓教育，一是教育大家要對上級黨風廉政教育入心入腦，認清形勢、增強政治敏銳感，加強自我反省和自我剖析，認真權衡腐敗給我們個人帶來的政治風險以及給家庭帶來的嚴重后果！二是教育大家要正確看待自身工作職位或崗位的權力。狠剎工作動機不純、廉潔意識不強、權力欲望膨脹的腐敗苗頭，堅決杜絕唯利是圖，想方設法給自已預留權力空間、沒有好處不辦事、有了好處亂辦事的歪風邪氣，真正做到見微知著、防微杜漸。三是教育廣大干部職工樹立講規矩、守紀律的良好正氣。四是結合中心日常工作和集成服務建設，要求廣大職工加強業務知識學習，提高履職能力，同時加強窗口工作紀律與辦證大廳服務設施的建設。
二、存在問題
上半年，中心各部門部門按時、保質完成各項工作任務，但工作中仍存在不足：
一是窗口主動服務意識有待加強。主要是窗口工作人員服務態度、窗口有關便民指引有待增加。
二是部分職工的政策業務水平還有待提高，在端正服務態度如何更好地為群眾服務等方面還有待改進。
三是業務辦理仍存在迫切解決的問題。在執行國家有關法律法規過程中，遇到群眾反映比較多的問題，包括：宅基地繼承無土地手續如何辦理問題；權籍調查中超面積建筑的問題和跨宗等問題。這些是涉及群眾利益，群眾非常關注的問題。
四是集成服務工作還沒有全部完成。如雞冠區物管中心管理的范圍如何實現集成服務問題，除商品房進戶、樓房轉移、樓房抵押以外的其它登記集成問題；與房產、稅務、物管如何做好進一步銜接問題。
三、下步工作打算和建議
一是進一步提高服務質量。繼續狠抓基礎業務，提高業務質量，同時加大業務人員的培訓力度，提高業務人員的整體素質。我中心將繼續按照“四零服務”和“百佳窗口”創建工作的要求，有針對地對窗口人員進行文明用語、微笑待人等相關培訓，強調首問負責制，耐心解答、一次性告知來辦事的群眾，切實來增強群眾、企業對不動產登記的獲得感。
二是繼續做好不動產登記工作，嚴格按照政策辦理各項業務，避免出現工作失誤。
三是完善集成服務網絡信息平臺。爭取下半年全部完成集成服務的創建工作。
不動產登記中心職能范文3
1.不動產概念簡述
不動產的概念是研究我國不動產抵押登記法律問題的首要問題，從各國立法來看，不動產的定義主要有兩種形式。一為以土地為中心的定義方式；二為分別表述的定義方式，在這里，一般將不動產界定為土地以及定著于土地上的財產。在不同的國家和地區，人們認同和使用的不動產的定義是不同的，而我國使用的不動產的定義是第二種形式。可見，在不動產的標準定義中不動產所包含的內容和我們在日常生活中了解到的大體相同，但是在具體的細節方面還是會有一定的出入。這篇文章主要研究的是我國不動產抵押登記法律的相關問題，只有人們對于不動產的具體內容有了一定的了解后，才能在涉及到其抵押和抵押登記的問題時擁有足夠的知識對整個事件有一個全面而具體的了解。對于我們國家來講，嚴格的規定好不動產的具體概念可以在設立涉及到不動產抵押時減少很多的麻煩。
2.抵押權基本理論
突然看到抵押一詞，腦海中的第一反應是在古代經常發生這樣的事情，似乎抵押這一詞語已經并不常見于我們當今社會的日常生活中，但是事實并不是這樣的。其實在當今社會中仍然有很多的地方涉及到抵押這一問題。伴隨著抵押這一問題而來的就是抵押權的問題，我們生活的這個社會是法制的社會，尤其對于這類涉及到人們權益的問題都要盡量的建立明文的法律規定，所以涉及到抵押權的各種問題也就隨之而來啦。我們首先來了解一下什么是抵押權。抵押權的定義為：債權人對于債務人或者第三人不轉移占有的方式而提供擔保的財產，當債務人不履行債務時，依法享有的抵押權人就該財產變價并優先受償的權利。正確理解抵押權的概念，有助于認識并把握抵押權的本質、支配客體、效力、功能以及在我國建立流通抵押權的必要性與可行性等問題。看起來似乎很難理解，但是我們只要從抵押權是為了規范債務人的行為，保障債權人的權益這一角度進行理解就很容易了。
3.抵押權登記概述
為了保證抵押的有效性，為了避免不必要的糾紛，人們在進行抵押行為的同時，通常伴隨著登記行為，這是為了抵押后有記錄可循。我國幾千年的文明流傳下來的古老的習慣，不可否認的是，“記錄”這一行為真的是人類智慧的偉大結晶。抵押登記的本質在于物權絕對性的客觀要求，以及對交易安全的保護。抵押權為物權，抵押物所有人設定抵押權屬對抵押物的處分，為維護交易安全，需要對抵押物上的抵押權予以登記。通俗的說就是將抵押行為相關的內容進行登記。這在以后的時間里使得當時的情況都有一定的記錄，更有利于保證整個事件的公正性和可靠性。
4.不動產抵押登記典型問題研究
4.1現實問題
通過我國不動產抵押的這些年的具體登記情況來看，我國的不動產抵押登記還有很多的弊端。下面就這些不足之處進行具體的分析。我國的不動產抵押登記一方面存在著許多的問題，所以我國的不動產抵押登記現狀是比較混亂的，其中包括登記機關的不統一、登記記錄的不完善、不動產抵押登記簿與他項權屬證書內容的沖突、登記機關對抵押期限的非正當要求等各種各樣的問題。這些問題使得我國本就不是十分規范的不動產抵押登記制度更加的混亂，隨著時間的流逝，這些問題日益突出，如果得不到適當的解決，我國的不動產抵押登記情況將會更加的混亂，以后治理起來也將更加麻煩。
4.2制度問題
通過上文的介紹，我們發現，我國的不動產抵押登記現狀十分的不規范。而且并不是某一個部分有這樣的問題，從抵押開始一直到后期的檔案記錄的保存，抵押登記工作的方方面面都有著非常多的問題需要處理。我們知道，解決一大團麻煩的最簡單的方法就是快刀斬亂麻，既然存在的問題這么多，幾乎涉及到方方面面，那么我們何不干脆制定一套新的實施辦法，徹底的解決這些問題，一勞永逸！其實我國的不動產抵押登記方面的相關法律法規并不完善，所以才有了現如今這樣混亂的情況，那么當新的法律和規定完善起來的時候，就是我國的不動產抵押登記制度完善起來的時候。所以從以往的經驗來看，法律和制度的建立是十分必要的。
5、完善我國不動產抵押登記的內容
通過上文的敘述，幫助讀者對于不動產、不動產抵押、以及不動產抵押登記的相關內容有了一個較為全面的理解，同時也發現了一些在具體的實例中出現的問題，下面我們將針對這些問題進行一些分析。我國不動產抵押登記主要體現了一種行政職能或者行政工具，具有強烈的行政管理性質。同時，不動產抵押登記也存在著若干典型問題。結合前文對不動產抵押登記基本法理的分析，我們總結出了“五統一原則”進行對應的處理，以緩解我國的不動產登記現狀。這五個統一分別是：法律依據的統一、機關和程序的統一、權屬證書的統一、登記效力的統一、查詢制度的統一。這五個統一涉及到的內容從登記前期的準備階段一直包括到登記后期的查詢階段，可以說將整個登記行為都包括在內了，高度的統一有利于法律的實行和后期相關操作的執行，同時能夠將工作人員的效力達到最大化，給登記的內容和相關人員提供最大的保障和最好的服務。
結語
不動產登記中心職能范文4
一、學界對于不動產登記性質的探討
關于不動產登記的性質，是指不動產登記行為的法律屬性，不動產登記的性質大致有三種學說。
(一)公法行為說。該說認為“從登記行為看，房地產權屬登記在我國是房地產管理部門依其職權所實施的行政行為?！蓖鯘设b先生亦主張不動產之登記系公法上之行為，縱使此項登記系基于當事人申請，內容并由其決定，因此使其成為私法上契約之構成部分。持此觀點的學者認為不動產登記行為是一項必須由不動產登記機關行使的公權力行為，是國家行政權力的一部分，體現了一定的強制性。登記并非源于當事人的自愿而是來源于國家法律的規定，申請人必須依法向登記機關申請登記，否則其不動產的相關權利便得不到法律的有效保護。它是對不動產物權的確認與宣告，是根據客觀事實和法律規定決定的行為，必須要嚴格按照法律規定和有關規范進行。通過不動產登記，不僅產生公示物權的私法效果，而且國家能夠更主動有效地管理和宏觀調控不動產這一重要的社會資源，帶有顯著的行政行為色彩。
(二)證明說。該說避免公、私法性質上的判斷，將登記直接視為不動產交易之證明行為，并以房屋買賣為例，認為“房屋產權管理機關的職責范圍也只是審查買賣雙方是否具備辦證（交付）條件，房屋產權變更登記本身，也只是對買賣雙方履行買賣合同的結果進行確認和公示，而不是對房屋買賣合同的審查和批準。”并進一步主張“不動產登記在本質上是國家證明行為，而不是
批準行為”。
(三)私法行為說。該說認為登記效力發生端在于登記的意思表示,登記效力的發生脫離申請意思則難以發生效力,從登記產生的效力來看，登記行為是產生私法效果的行為，而且登記本質上應為私法行為。登記作為不動產物權變動的公示手段，其首要的定位就是私法性。
依我國學者歷來的通說，也就是上述第一種觀點，不動產登記的性質當屬于一種行政行為，它體現的是國家行政權力機關對不動產物權關系的合理干預，其目的是為了明晰各種不動產物權，依法保護物權人的合法權益。當然，隨著對外國民法學習和認識的深入以及市場經濟發展實踐的總結，目前對這一觀點的否定傾向越來越多，有人認為上述第三種觀點即私法行為說更為可取，并提出了很多理論依據。
二 、對于不動產登記性質的具體分析
登記并非公法上的行政行為。行政行為強調行政機關單方面的行政意思表示，而登記行為則需要當事人和登記機關雙方的意思表示，包括當事人以及相對人提出的登記申請，登記機關在登記時所作的其他為登記必須的意思表示，當事人或者相對人為支持和補充登記申請所作的其他意思表示。該意思表示具有綜合構成性，登記效力的發生脫離申請人的意思就難以發生效力。因此，登記不是登記機關的單方職權行為。事實上，登記并非登記機關的權力，而是其法定職責，對于符合法律要求的形式要件的登記申請，登記機關有登記義務，登記效力并不受登記機關的意志左右。不動產物權登記與行政機關之行政權力的運用沒有必然的聯系，就不動產登記機關的選擇而言，國家完全可以不受有關不動產行政管理權力配置的制約，而指定行政機關之外的其他機關如司法機關實施不動產物權登記。因此，我們必須明確區分不動產登記與不動產的行政管理行為，擯棄那種把不動產登記視為行政管理手段，將登記行為視為公法上行政行為的觀念，確立登記為法律服務、為當事人服務的立場。
證明行為說認為登記僅僅是一種證明行為，未免就事論事，因為它沒有從深層次上認識到不動產物權登記不僅起到證明物權變動和歸屬的作用，而且還是國家對不動產進行管理的一種監督手段，因此難以令人信服。私法行為說具有一定的合理性，對于正確認定不動產登記的性質發揮著導向作用。首先，從登記行為過程看，登記行為包含了諸多行為，但真正由當事人參與的僅是登記請求登記申請兩部分，研究登記行為的性質應從這兩項權利去考察。登記請求權為私權當無疑義。而登記申請，是當事人向行政機關申請登記的行為，有的學者認為：“其非私法人法律行為，蓋登記效力的發生，不問登記申請人的意思內容如何也?！睆睦碚撋现v，登記效力的發生端在于登記的意思表示，而所謂登記意思表示，指的是全部為不動產登記所必需的由當事人和登記機關所作的意思表示，包括當事人以及相對人提出的登記申請，登記機關在登記時所作的其他為登記所必須的意思表示，當事人或相對人為支持和補充登記申請所作的其他意思表示?？梢娨馑急硎揪哂芯C合構成性，登記效力的發生脫離申請人之意思則難以發生效力，登記行為本質上是一種事實行為，登記并不能賦予任何人權利。其次，從登記所產生的效力來看，登記行為是產生私法效果的行為，登記的首要意義在于物權變動的公示及公信，相對人及利害關系人均可查閱登記簿冊，并且任何人均可相信登記權利而為交易。另外，雖然登記的效力具有統一性，并且自登記簿上登記后始生效力，但是登記并不是行政機關的權力，對于符合法律要求的形式要件的登記申請，登記機關有登記義務，故登記效力并不由登記機關左右，加上該效力本身亦為私法上的效力，如果認定其為公法行為，則公法行為有侵害私法行為之正當理由，從理念上不符合私法自治，從制度上難達維護交易安全之目的。第三，從登記所肩負的國家對于不動產交易的宏觀調節任務以及其作為稅收準據的事實不足以否定其整體上的私法行為的屬性。不能否認的是，在不動產登記，行使公共權力的登記機關會在登記時貫徹和體現國家意志，國家也正式通過登記對不動產交易進行管理和調控，并將登記所反映出的不動產交易事實作為征收有關稅收的基準，但這一切不應對登記行為屬性之判斷發生實質性的影響。對于不動產登記性質的爭議，是為了能更好的維護不動產登記在維護交易安全中的作用，對于其性質的認定主要應該確定登記機關在登記行為中的職能，以及當事人權利的真正來源等，這些是正確認定不動產登記性質的關鍵所在。
三 、不動產登記性質的最終認定
登記應當是一種民事行為。其基本理由是，登記的目的只是在于將物權變動的事實對外公開，而并非是一種行政機關的行政許可或者行政確認。在法律效果上主要還是起物權變動的公示效果。具體來說，第一，在發生物權變動時，登記必須以當事人的合意為基礎，而此種合意顯然是平等主體之間的法律關系產生的效果。第二，登記原則上發生物權變動的法律效果。第三，登記主要是基于當事人的登記請求而發生的，因此登記機構也只能根據當事人的請求來進行登記。登記請求權是民法中的請求權。第四，登記是由登記機構負責，并將登記記載于登記薄上，但登記機構本身并不需要進行審批或核準，只需要將已經發生的物權變動予以公示。在登記發生錯誤的情況下，也要通過民事確權程序重新確權，而非行政確權程序。第五，登記錯誤也會產生相應的民事責任。民法學界上述就物權登記行為性質所作的論證，主要是從三個方面來說明的:一是強調了物權登記中平等民事主體的地位和意愿這種較典型的民事行為特征;二是突出了登記機關登記行為不屬于行政許可或行政確認的非行政權力性;三是確定由登記錯誤所產生的法律責任只是相應的民事責任。登記行為表面上需向國家登記機關申請，并由登記機關依職權完成，但事實上，其中起支配作用的不是國家機關，而是民事主體。一方面，登記不能由國家機關主動為之。進行不動產交易的買賣雙方在訂立了合法有效的合同之后，為了轉移不動產的所有權而向登記機關申請登記。由此可見，登記程序的真正啟動者是民事主體，其目的是產生物權變動的效果。也就是說，離開了當事人的意思表示，不動產登記是無法進行的。另一方面，在登記過程中，主管機關進行何種登記，是由當事人決定的，登記所體現的不是登記機關的意思，而是當事人的意思。登記機關只能在當事人的意思范圍內進行登記。另外，由“登記是由國家機關依職權做出的”這一前提也不能必然得出登記是公法行為這一結論。如前所述，為了更好地保障私權利的實現或為了維護公共利益，公權力會介入私權領域，這并不能否認民事行為的私法性。因此，筆者認為，不動產的登記行為是一種私法上的行為。首先，登記的目的是為了實現物權的變動。不動產物權的變動不同于動產，它有一套更為嚴格的程序要求，這集中體現為變動效力的實現需要以合法的登記為要件，未經登記，民事主體永遠只能取得合同債權，不能實現最終目的。登記行為即扮演了這樣一種角色，它幫助民事主體落實了法律預定的不動產變動規則，從而使當事人能夠順利地實現其私法上的目的。第二，就登記行為而言，如前所述，只能在私法主體的意志內做出，并依當事人的意思而進行。也就是說在整個登記過程中，民事主體的意思表示居于主導地位，登記機關只是為私權主體意思的實現提供條件。第三，就登記的效果而言，登記主要產生私法上的效果。登記作為一種物權行為，其所產生的直接目的便是引起不動產物權的變動，這顯然于公權無關。的確，不動產登記的另一個效果是國家實現了國家對私權交易的介入，但這并不足以導致登記行為成為公法行為。公權力介入私權領域主要有兩種目的：維護公共利益和保障私權的實現。一般來說，涉及國家或重大公共利益的領域，公權力的介入是為了實現行政管理，此時的介入可以理解為公法上的行為，而就不動產登記行為而言，其本質目的不在于行政管理，而在于確保私權的實現。由此可見，此時的公權力介入并未改變登記行為的性質。第四，就法律上的救濟程序而言，亦應將不動產登記行為視為私法上的行為。一般來說，因公權力給私權主體造成的損害，應通過行政程序進行賠償，而私法行為帶來的損害，則可適用民事賠償的相關規定。比較二者可以發現，民事賠償顯然更加有利于充分賠償民事主體的損失。從賠償范圍上來說，民事賠償要大于行政賠償。行政賠償的原因行為，損害范圍均由國家作了嚴格限制。國家并不對所有的侵權行為承擔賠償責任，也不對所有損害承擔賠償責任，而只賠償人身和財產權利上的直接損失。而在民事賠償中，侵權人不但要全部賠償受害人的直接損害，而且要賠償一定的可得利益損失。另外，就賠償程序來說，民事賠償也要更加簡便、快捷，可以大大降低訴訟成本。通過以上的比較可以知道。將不動產登記視為私法上的行為，能夠更有效地對因錯誤登記行為造成損失的民事主體給予賠償，從而維護不動產交易的秩序和安全。
登記是產生私法效果的事實行為。在不動產登記法律關系之中，當事人權利的來源是法律法規的規定，登記不過是對該權利的“宣告”或者“確認”。登記從本事上應當屬于事實行為，在民法理論中事實行為作為法律事實是一種事實構成行為。法律事實是模態的事實,立法者從生活事實中提取法律事實是根據其立法政策和價值判斷標準進行的。所以,并不是一切具體的生活事實都被納入法律范圍的,特定時間和空間的立法者,總是根據其立法政策和價值判斷標準,選擇一定的生活事實在抽象化的基礎上納入法律范圍。作為法律事實的事實行為也不例外。登記這一行為符合事實行為的要求，在登記中，它并沒有賦予人以任何權利，登記本身不能創設物權。具體來說不動產登記行為屬于取得權利的事實行為，人類生活離不開各種生活資源,為了便于人類取得生活資源,法律不宜設計過高的門檻,相反應廣開簡易而可能的法律途徑,這便是事實行為。因為事實行為沒有嚴格的成立要件或生效要件,只要人們在事實上實施了該行為,就能產生相應的法律后果。而在現實登記法律關系中，登記的首要意義在于物權變動的公示與公信，其所產生私法上的效果，對于不動產進行登記，目的是通過登記向公眾昭示權利，從而表明權利人權利的存在，維護交易安全。
對不動產登記而言，界定登記的性質，明確登記的效力，規范登記的程序，建立健全登記的責任和救濟是充分發揮不動產登記積極作用，更好保護私權，維護私法秩序的應有之義。
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不動產登記中心職能范文5
[關鍵詞] 房地產登記；權利救濟；路徑解析
【中圖分類號】 D923 【文獻標識碼】 A 【文章編號】 1007-4244（2013）12-036-1
一、問題的提出：“和諧”訴訟背后的思索
當前，由于一些房產登記機構的不作為，導致公證或訴訟成了房產轉移登記的“前置程序”，而訴訟又成為優先的選擇。理由是：一是訴訟收費較公證收費低；二是在財產權屬不甚明確或者申請人年齡較大、是否為自由意志不十分清楚時，公證機關出于規避風險也往往不予辦理。法院便承擔了更多的社會責任，司法成為了廉價的工具，訴訟成了簡單的“背書”，如何范訴權的合理行使通道，值得我們深入思考。
二、形式還是實質：我國房產登記行政審查標準的實證分析
房產權屬登記屬不動產登記行政行為中的一種。根據《城鎮房屋權屬登記管理辦法》規定，轉移登記是指因房產買賣、贈與、繼承等原因導致權屬發生轉移而產生的所有權登記。為確保權利登記準確性，登記機關須對當事人的登記申請進行審查。
（一）我國現行法律關于不動產登記審查標準的規定。我國1987年4月21日了《城鎮房屋所有權登記暫行辦法》，2007年10月1日施行了《物權法》。物權法融合了兩種審查標準：“查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料”是形式審查，“實地查看”具有實質審查性質。然而“必要時”的條件限制實際上表明登記審查仍以形式審查為原則、以實質審查為例外。如果申請登記的不動產的有關情況不“需要進一步證明的”，實質審查也就不會發生。在物權法出臺后，建設部的《房屋登記辦法》對登記機構的審查作了進一步規定。其確立的審查標準是以形式審查為主、以實質審查為輔。 實踐當中，登記機構以發證為中心建立了一套登記流程，一般不采取實際勘驗方式，更不去就物權變動的基礎民事行為進行實質性調查。
（二）公證：房產登記實質審查的可能替代程序。長期以來，我國登記機構實行的是公證前置制度，登記機構要求對房屋繼承、贈與基礎事實進行公證，依據的規范性文件是司法部、建設部于1991年8月31日頒布的《關于房產登記管理中加強公證的聯合通知》。而2005年出臺的《中華人民共和國公證法》規定，除非法律或者行政法規規定必須辦理公證的事項，當事人無須申請公證。同時，《物權法》規定：因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。而根據《繼承法》則規定，公證遺囑并非唯一有效遺囑形式。此外，《城市房地產管理法》等相關法律也未規定在辦理不動產權轉移時必須進行公證。 《房屋登記辦法》實施后，2012年6月1日起實施《房地產登記技術規程》卻又規定，除人民法院的生效法律文書確認繼承、受遺贈事實外，因繼承、受遺贈申請房屋登記的，其繼承文書、受遺贈文書應經公證。
從法律位階來看，只有法律和行政法規規定的事項才必須進行公證，《通知》與《規程》強制要求辦理繼承與贈與公證與上位法相悖。故從法律規范適用角度看，公證不應成為必經的前置程序，強制要求公證實際上是行政權過度干預私權，甚至有公權設租之嫌。
三、民事還是行政：房產登記行政不作為的救濟程序選擇
救濟走在權利之前，無救濟即無權利。訴訟尤其是確認之訴必須具有值得訴訟救濟之訴的利益，即原告要求法院就其私權主張予以裁判時所必須具備的必要性和實效性。
關于行政訴訟條件，《行政訴訟法》規定了提訟應當符合的條件。對行政不作為的審查關鍵在于行政機關應該為而不為，其構成要件必須以行政主體具有應當作為的法定義務（法定行政管理職能）為前提，而法定義務來自法律、法規、規章以及其他規范性文件的規定。不動產登記以及頒發產權證明是登記機關依法實施的一種依申請的行政確認行為，從前述法律規定來看，對于不動產登記是否必須進行實質審查，《物權法》和《房屋登記辦法》等沒有提出明確的要求，一般認為登記機關主要進行形式審查，而輔之有限度的實質審查，正是這種法律規定的相對模糊導致了行政不作為邏輯進路的不暢。
我國實行的是物權登記生效主義，因不動產物權的變動，從階段上看，第一部分為不動產變動的原因，當事人通過各種民事行為而引起不動產物權發生變動，第二部分即為登記，兩個階段性質不同，原因行為不合法，并不一定代表登記就不合法，原因行為合法也不必然導致登記的合法，但需要強調的是登記這一生效要件的發生基礎仍然是當事人的意思自治。2010年8月通過的《最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規定》第1條明確了房產登記不作為屬法院行政訴訟受案范圍，而從第8條來看，存在基礎民事事實變動爭議如無效或撤銷則需先行解決民事爭議，反推之，在無基礎民事爭議情況下，即應直接作出具體行政行為并自然符合行政訴訟受案管轄。
四、結語
在我國法治進程的當下，訴權保護的重要性不言而喻，但是也并不是所有的糾紛都適宜進入司法程序進行合法性審查。需要法院和法官準確把握司法限度，同時，讓司法權與行政權各自歸位或許也是解決我國司法實踐諸多問題的切人口。
參考文獻：
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不動產登記中心職能范文6
第一條 為加強和規范縣政府擁有產權的社區配套和公共服務用房（以下簡稱“社區用房”）的規劃建設、移交接收、委托使用、產權登記和處置管理，根據國家、省市有關法律和政策文件，結合我縣實際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱社區用房是縣自規局代表縣政府與開發建設單位簽訂的《南陵縣土地使用權出讓合同書》及其補充協議、其他文件中約定由開發建設單位在全縣行政區劃內的土地開發中建設符合辦理不動產權證條件的社區公共配套設施，主要包括：
產權明確歸屬政府（包括但不限于）的中小學、幼兒園、社區居委會、社區管理用房、社區服務中心、文化活動場所、社區健康服務中心、黨群服務中心、公交車場站、公共充電站、菜市場、垃圾收集站、垃圾轉運站、再生資源回收站、公共廁所等。
小區道路、綠地、廣場及配套建設的物業管理用房屬于業主共有，建成后按照規劃確定的用途和《安徽省物業管理條例》等規定管理使用。不屬于社區用房范圍.
第二章 責任單位及職責
第三條 社區用房管理由縣財政局（國資委）、縣民政局、縣自規局（不動產登記中心）、縣住建局、縣城管局、縣教育局、縣衛健委、縣文廣新局、縣公安局、各鎮人民政府和縣財政局（國資委）授權委托的縣鑫谷資產公司等部門負責。其中：
1.縣財政局（國資委）是全縣社區用房的監管部門，負責社區用房的統一調配。
2.縣鑫谷資產公司負責對社區用房及其有關資料進行勘查、審查、接收并建立檔案，對已完成接收手續的社區用房移交有關單位使用或者經營。
3.縣民政局負責會同縣自規局等部門組織編制全縣社區用房規劃，經縣政府批準后納入城鄉規劃組織實施。
4.縣自規局負責社區用房的規劃設計方案審批和管理、社區用房權證辦理。
5.縣住建局負責社區用房項目建設管理驗收，確定有償接收社區用房的成本價格方案。
6.縣教育局、縣衛健委、縣文廣新局、縣公安局、縣民政局、縣城管局等部門依據各自職能做好社區用房的使用、安全生產和監管工作。
7.各鎮（不含籍山鎮）、社區居委會負責本轄區內社區用房的接收、使用和管理職責。
第三章 規劃建設管理
第四條規劃建設社區用房，應嚴格按照國家、省市規范和技術標準以及縣政府要求，依據規定的建筑面積標準及實際需求配置，具體建設標準由縣自規局、縣住建局等部門按規定確定。
第五條 社區用房原則上應與住宅等項目同步規劃、同步建設、同步驗收、同步交付。建設項目需分期開發的，縣自規局等部門按開發建設總量進行統一規劃，原則上將社區用房安排在首期建設。
第六條 建設單位應當按照規劃許可確定的設置要求和建設時序進行建設，保證社區用房的工程質量，縣住建局
對社區用房的建設進行監督和竣工驗收。
第四章 移交接收管理
第七條 建設單位按照規劃設計要求和《土地使用權出讓合同》約定完成建設并移交。縣鑫谷資產公司代表縣政府統一接收政府產權的社區用房。
第八條 建設單位取得竣工驗收合格后，縣自規局牽頭縣住建局、縣民政局、縣財政局（國資委）、縣鑫谷資產公司等部門參與社區用房的交付驗收，同時將社區用房及其審批文件、工程建設等資料一并移交給縣鑫谷資產公司，縣鑫谷資產公司與建設單位簽訂《社區用房移交協議》。
第九條 建設單位向不動產登記部門申請辦理社區用房首次登記時，應登記為縣政府所有，小區物業管理用房和道路、綠地及其他公共場所、公用設施申請登記為業主共有。
第十條 需要移交的社區用房，在正式移交前由建設單位負責管理維護，移交后由縣鑫谷資產公司和使用單位負責管理維護，建設單位依法承擔質保期內社區用房的保修責任。
第十一條 縣鑫谷公司在接收社區用房一個月內，按職能分工（或由縣政府指定）交付給使用單位，使用單位應當按照規劃確定的用途投入使用，負責日常管理和維護工作。
第十二條 社區用房應當嚴格按照規劃確定的用途進行使用，不得閑置或者挪作他用。使用單位確因特殊情況需要改變使用用途的，應經縣自規局、縣財政局（國資委）審核并報縣政府同意后實施。
第十三條 縣住建局應將社區用房建設、移交情況在南陵門戶網站進行公示。建設單位應當將建設、移交情況在銷售現場和小區內進行公示。
任何單位和個人發現社區用房的移交和使用不符合本辦法要求的，有權向縣政府或者相關行業主管部門投訴和舉報。
第五章 產權登記管理
第十四條社區用房為縣政府投資建設，所有權歸縣政府，委托縣財政局（國資委）監督管理，日常管理交由縣鑫谷資產公司。
第十五條縣鑫谷資產公司配合建設單位向縣不動產登記中心辦理不動產權證，登記在縣鑫谷資產公司名下，明確產權歸縣政府所有，辦理費用按照規定執行。本辦法頒布之前的社區用房，由縣鑫谷資產公司向縣自規局、縣住建局等部門收集資料，待資料整理完整后，申請核發不動產權證。
第十六條縣鑫谷資產公司在領取社區用房不動產權證之日起一個月內,在社區用房外的明顯處懸掛社區用房標牌,確保房證一致。
第六章 申領使用程序
第十七條縣鑫谷資產公司依據社區用房使用功能，移交相應的單位使用和管理。使用單位向縣財政局（國資委）提出使用申請，縣財政局（國資委）擬定審核意見后報縣政府批準，縣鑫谷資產公司根據縣財政局（國資委）通知進行調配。
使用單位明確不適合使用、長期閑置、未按委托功能使用或被占用的社區用房，因統籌使用需要，縣鑫谷資產公司有權收回，縣財政局（國資委）調配其他單位按需使用管理，或按國家、省市的相關規劃或規范中社區用房的擴展功能進行委托使用管理或經營。
第十八條 社區用房的經營管理按照國有資產管理規定執行，經營收益按照政府非稅收入管理規定執行。
第十九條 使用單位年度須將實際使用情況報送按縣鑫谷資產公司備案，并對閑置情況予以說明，縣鑫谷資產公司將進行抽查、核實。
第七章 監督檢查
第二十條縣財政局（國資委）等部門每年定期或不定期組織相關部門對社區用房使用和管理情況進行檢查。各單位應切實承擔本單位社區用房管理的主體責任，確保社區用房合理有效使用，保值增值。有下列行為的，縣財政局（國資委）有權責令改正，并按管理權限，追究主管領導和直接負責人的責任，構成違法犯罪的，移送司法機關依法追究法律責任：
1.未履行社區用房管理職責，對社區用房管理不善，造成社區用房資產流失、被侵占或收益明顯下降的；
2.不按規定辦理審批手續，擅自處置、使用社區用房或用于私下經營投資的；
3.未按規定和合同約定及時收繳相關款項，或隱匿社區用房收益，或以個人福利等形式抵減租金的；
4.弄虛作假，以各種手段侵占社區用房和謀取私利的；
第八章附 則
