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不動產登記建議范文1
1.國內信貸資產證券化的發展總體情況
1.1發行規模穩步上升，產品多樣化趨勢明顯
2016年1至6月，國內共發行信貸資產支持證券43只，發行規模達1345.85億元，較2015年上半年（發行規模1152億元）增長了16.83%。產品多樣化趨勢明顯。1.2 CLO占比下降，公積金貸款支持證券發展迅速
2016年上半年，國內發行的43單信貸資產支持證券中，有17單為CLO，金額占比34.62%，2015年該類型產品金額占比為76.75%。在非CLO類產品中，發行規模占比增幅最大的是公積金貸款支持證券，從2015年的1.72%上升至2016年上半年的25.79%。
2.國內信貸資產證券化發展存在的不足
2.1個人住房貸款證券化產品發展緩慢
個人住房貸款是銀行信貸資產中比較優良的信貸資產，也是銀行信貸資產中放貸時間最長，最需要盤活的資產。央行統計數據顯示，2016年6月末，國內個人購房貸款余額16.55億萬元，同比增長30.9%。而根據中債資信相關報告數據顯示，至2016年6月末，國內發放個人住房貸款支持證券399.27億元，僅占個人購房貸款余額的0.25%。
2.2“三農”信貸資產證券化產品尚處于空白狀態
我國金融機構發放的“三農”貸款多為政策扶持貸款或小額貸款。“三農”的信貸資產質量相對偏低，違約風險高于其他信貸資產。主要原因：一是農業經濟受氣候條件等客觀環境影響較大，經營風險較高；二是農村地區低收入人群聚集，農戶收入不穩定，農戶融資渠道欠缺。這些因素嚴重阻礙了‘三農”信貸資產支持證券化產品發展。
2.3公積金貸款支持證券發展潛力尚未得到充分發揮
2016年5月份的《全國住房公積金2015年年度報告》顯示，2015年，國內共發放1.11萬億元的住房公積金貸款，比2014年增長68.10%。截至2015末，國內公積金個人住房貸款余額3.29萬億元。2015年有69.63億元住房公積金貸款實施了證券化，占公積金個人住房貸款余額的比重僅為0.22%?？梢?，我國的住房公積金貸款支持證券業務發展空間巨大。
3.不動產登記新規對我國信貸資產證券化發展的影響
3.1有助于推癰鋈俗》康盅捍款證券化發展
首先是有助于優化個人住房抵押貸款質量。隨著近幾年我國房地產去庫存壓力猛增，房地產業的風險越來越大，房地產商跑路的新聞屢見不鮮，購房者無法收房斷供已經成為個人住房抵押貸款的質量下降的主要原因?！都殑t》第八十六條規定：“申請預告登記的商品房已經辦理在建建筑物抵押權首次登記的，當事人應當一并申請在建建筑物抵押權注銷登記，提交不動產權屬轉移材料、不動產登記證明。不動產登記機構應當先辦理在建建筑物抵押權注銷登記，再辦理預告登記。”這一規定將從根本上解決了同一不動產不同階段同時抵押的問題，可有效預防開發商攜款潛逃，也確保了購房者對房子所有權和購房抵押的唯一性，提升了個人住房抵押貸款的質量。
其次是有助于建立健全抵押貸款電子記錄系統?！都殑t》第九十五條規定：“不動產登記機構應當加強不動產登記信息化建設，按照統一的不動產登記信息管理基礎平臺建設要求和技術標準，做好數據整合、系統建設和信息服務等工作?！边@將促進我國在短時期內建立健全抵押貸款電子記錄系統，使抵押權人追蹤抵押貸款及其附隨權利的轉移情況變得更加方便。個人住房抵押貸款質量的提高和信息追蹤的便利性都有助于推動我國個人住房抵押貸款證券化的發展，使其在市場上更有競爭力。
3.2有助于推動“三農”信貸資產證券化發展
一是《條例》第二條明晰了不動產的概念，在第五條指出集體土地所有權，房屋等建筑物、構筑物所有權，森林、林木所有權，耕地、林地、草地等土地承包經營權，建設用地使用權，宅基地使用權，海域使用權，地役權，抵押權等權利登記的要求條件。不動產登記制度的實施為有效盤活農村不動產資產提供了強有力的保障以及依據。
二是土地承包經營權、林權、海域使用權以及相關定著物的確權，還有抵押權登記的實施，使得與“三農”經濟相關的不動產抵押更為的簡單和明確。有利于“三農”信貸資產證券化的發展?！叭r”信貸資產證券化將會給投資者提供一種全新的投資方式，引導更多的社會流動資金支持我國的“三農”經濟。
3.3有助于改善小微企業融資環境，緩解其融資難問題
首先，明確了不動產的抵押原則，杜絕多頭抵押，明確不動產唯一性?！都殑t》第五十六條規定建設用地使用權、海域使用權和該土地、海域上的建筑物、構筑物必須一并抵押，不可以分開抵押。該條例的實施讓金融機構在今后處置不動產抵押品的時候不再遇到房屋、土地分屬多個不同抵押權人等情形，避免抵押權混亂和抵押權人實施權益沖突造成的處置難度。
其次，《條例》完善了抵押品處置程序，確保抵押權人基本權益。條例的實施很好的解決了抵押物處置困難，甚至長期擱置沒法處置的問題，確保了抵押權人的最基本的權益，也降低了抵押貸款的風險。
4.完善不動產登記制度，促進信貸資產證券化發展的建議
4.1開展不動產登記信息數據整合，盡早實現信息共享
不動產登記系統的電子化已經成為必然趨勢，要加快建立全國不動產登記信息統一系統，整合各部門掌握的不動產信息，完善電子登記系統，使其能夠完整呈現不動產信息。將有以利于抵押權人更詳細和全面了解抵押物，準確的判斷抵押物的市場價值，推定不動產抵押交易市場化建設。
4.2借鑒國外先進做法，出臺相關法律法規支持、保障不動產登記制度的有效實施
日本不動產登記制度已經擁有百年的歷史，其不動產登記的主要法律依據是“民法”和“不動產登記法”兩項法律。為了法律的嚴密性，日本曾對全國土地情況進行了長達近30年的調查勘測，繪制成土地圖冊，作為有關部門依法實施不動產登記的依據。我們可以借鑒國外的做法，出臺專門的法律法規，不斷修改完善不動產登記實施細則，推動不動產登記制度的全面落實。
4.3加強不動產登記新規的宣傳推廣
地方政府相關部門及銀行機構應加強對不動產統一登記的法律意義及進行不動產登記所能享有的法律權利的宣傳。向社會告知只有在登記部門履行登記手續并獲得認可后，其擁有的不動產才能進行交易、擔保、抵押等行為。而沒有登記的不動產如果進行上述交易時，不受法律的保護。所以要讓公民清楚明白積極進行不動產登記所能享受到權利，使其能夠主動去相關登記部門進行登記，確保自己的法律權利。
不動產登記建議范文2
[關鍵詞]占有制度價值，不動產，占有權利推定
《中國物權法草案建議稿》（以下簡稱《建議稿》）的提出是中國物權立法的重要一步。《建議稿》參酌國內外立法及原理，由學者審慎考慮，提出了比較科學、完整的物權法體系。但《建議稿》個別條文似仍有研討余地。其中，《建議稿》第419條排除了占有權利推定對不動產上占有的適用，似有不妥，為是，筆者擬在下文中從占有制度價值、利益衡量、占有權利推定與登記的關系及比較法等方法對《建議稿》419條予以分析，奉出拙見，權為拋磚之用。
一、《建議稿》第419條簡介
《建議稿》第419條“占有的權利推定”規定：占有人于占有物上行使的權利，推定為其合法享有；前款規定，不適用于依照法律規定應當辦理登記的財產權利。
本條是關于占有權利推定的規定。其規范作用在于：（1）保護占有人，以占有人于占有物上行使的權利，推定為合法擁有。也就是說，在無相反證據否定占有人為權利人的情況下，將占有人視為權利人予以保護。（2）確定占有權利推定的范圍。首先是權利種類的范圍，依419條，只要是占有人于物上行使的權利，勿論物權或債權，均可適用權利推定。其次是上述范圍的限制，明確排除應登記財產權利對占有權推定的適用，也就是，如果一項權利其變動需要登記，則占有人不能僅依其占有而獲得享有權利的推定，勿論動產物權或不動產物權。由于變動需要登記的財產權利主要是不動產物權，也包括個別種類的動產物權，為行文方便計，除非有特別說明，下文中所說的不動產權利亦包括變動應登記的動產權利。
《建議稿》第419條之規定，應是主要仿德國、瑞士民法之規定。依《德國民法典》第1006條，[1]《瑞士民法典》第930條、931條、937條第1款，僅在動產上產生占有的權利推定，《瑞士民法典》第937條第1款[2]更明確規定“已在不動產登記簿上登記的不動產，對其占有權利的推定及占有訴權，僅屬于登記人”，排除了已登記不動產上賦予占有人占有權利推定的可能性?！兜聡穹ǖ洹冯m未有如此之明文，但以其第1006條僅規定動產占有人之權利推定可知，不動產上無權利推定之適用。而《建議稿》之“依照法律應當辦理登記的財產權利”應相當于德國、瑞士民法中不動產權利，為其改良性規定。包括了應登記變動的動產權利。而德、瑞兩國民法實際上亦未排除變動應登記的動產權利可適用不動產權利的推定規則。
二、對《建議稿》第419條評析
《建議稿》第419條規定之占有權利推定符合各國立法通例，但其明確排除不動產上的占有適用占有推定權利的規定卻有探討之余地。
（一）從占有制度價值上對占有權利推定范圍分析
1.占有制度的歷史沿革
在古代法上有兩種占有制度，羅馬法的占有制度和日耳曼法的占有制度。“羅馬法之上占有制度，乃是不問有無所有權或其它本權，凡是對物有事實之支配者，即加以保護之制度。亦即對物為事實支配之占有，在羅馬法上，與對物為法律支配之所有權，完全予以分離，均予以相當之保護，而保護之社會作用何在？雖有不同之見解，然近代通說認為特定物如已有某人之事實支配存在，縱令僅為事實支配狀態，甚至實際上與法律之應有狀態相左，亦不許私力擅自侵害，而應加以保護，唯有如此，方足以維持社會之和平秩序……故羅馬法之占有制度是以占有訴權為中心，而機能即在保護占有，以達維護社會和平與秩序之目的。”[3]（P484）而日耳曼法之占有，“固亦系對物之事實支配狀態，然此種狀態通常系法律上對物支配權之一種表現（權利之外衣）……在羅馬法上之占有訴訟，僅止于占有之保護，而不涉及真實權利，反之，日耳曼法上之占有爭論，不僅在解決占有問題，通常且在解決實際之權利”。[3]（P485）因此，占有制度在羅馬法和日耳曼法上表現出了兩種不同的形式，前者只關注對事實支配秩序之維護，不考慮占有背后的權利狀態，“是要脫離真實的支配，為占有本身而承認其效力”；[4]（P419）而后者對事實支配保護之主要原因在于其認為占有背后往往有正直的權利，占有多系權利的表征，[4]（P419）強調對本權的關注。從制度價值上看，羅馬法之占有制度主要為保護事實支配，以維護社會和平與秩序，而日耳曼法之占有制度主要為保護本權而保護本權的外衣……事實上的支配。
進入近代以后，各國民法多規定了占有制度，“然近代民法所設占有制度各種效果，其來源并非單一。通說認為占有訴權（占有人物上請求權），主要系來自羅馬法之占有制度……反之，權利推定與善意取得主要是繼承日耳曼法之占有與日耳曼法之法理”。[3]（P485）當然，對于羅馬法強調占有的成立必須有體素（實際控制物）和心素（有據為己有的意思）的結合而將占有限于自主占有局限性，各國民法普遍將占有的適用范圍擴展到一切他物權。這樣，各國民法規定的占有制度就既不同于羅馬法的占有制度，又不同于日耳曼法的占有制度，是混合了兩種占有制度并有所發展的制度，從而在占有制度價值上也體現出多重性。對此，日本學者我妻榮及中國臺灣學者史尚寬總結為：（1）即時取得保護的是其外形作為表象所具有之公信（交易之安全）；（2）占有訴訟保護的是基于其外形之社會的和平與秩序；（3）權利的推定保護的是社會和平與交易之安全；（4）有關果實的確定與費用償還之規定，保護的主要是占有人個人。[4]（P420）[5]（P527）
2.占有制度價值分析
占有制度設定之價值，《建議稿》有明確說明。在《建議稿》關于“占有”章的總說明中明確指出占有制度設立之價值“在于維護物的事實秩序而非物的法律秩序（權利秩序），即維護現有的物的占有狀態，禁止他人以私力加以破壞，從而維護社會的安寧與和平”。
《建議稿》的這一說明與上述近代各國民法對占有制度價值的理論定位明顯不同，主要區別于《建議稿》只強調占有制度維護社會和平與安寧的價值，表現出對本權的脫離，而近代各國民法無不體現出一定程度上的對本權的關注。筆者認為，從一定意義上講，《建議稿》對占有制度價值的說明，體現了對羅馬法占有制度的回歸，而這一回歸代表了占有制度發展的正確方向。近代各國民法的占有制度混合了羅馬法和日耳曼法的規定，雖然可以獲得對占有保護合理性的更有力的說明，然而亦隱含著難以調和的矛盾：維護社會和平與秩序之重在于對事實支配的充分保護，而強調占有表彰本權卻時時要求占有向本權的回歸，前者自然地要求對占有的保護如同對權利的保護一樣，是一種獨立于權利保護、并與權利保護并行的保護，占有受保護之原因僅在對事物之支配，而后者天然地區分有本權之占有與無本權之占有，并視無本權之占有為一種反?，F象，[4]（P445）時時表現出糾正的欲望，體現為對無權占有、尤其是惡意占有的歧視與非難。近代民法占有制度選擇的原因不易查考，但可以推測的是，近代西方各國個人權利意識的高漲和私權神圣的觀念以及法哲學對道德的推崇對法律制度的選擇有著不可替代的重要影響。于是，占有制度也不可避免地表現出對權利的極大關注和對道德合理性的關懷?？晒┳糇C的是近代民法中所有權絕對的理念和物權法中注重物的歸屬的確定、而對物的用益未能給予應有重視的立法。
但是，現代之社會已較近代之社會有了重大之發展，特點之一是經濟的流轉速度大大加快，物權法中提出了所謂的“從所有到用益”，[6]（P345）民法的理念也發生了從“所有權絕對”到“所有權負有義務”的轉變，保障私有所有權、確定物的歸屬已不再是物權法關注的唯一重要問題，而在一定意義上，如何促進物的流轉以充分發揮其效益已越來越多地為人們所關注。在此背景下，穩定的社會秩序及保護交易安全已成為重要之問題，否則經濟的高速運轉將導致極大的混亂。而穩定的社會秩序的形成有賴于事實的對物的支配秩序不為私力所破壞，只依公平之正當程序始允許改變，從而占有制度維護物的事實支配秩序的價值就突出地顯現出來，并最終超越近代民法賦予占有制度的其它價值而成為占有制度的首要價值，并進而有發展為占有制度唯一價值之趨勢?！督ㄗh稿》對占有制度價值之說明僅表述為“維護物的事實秩序而非物的法律秩序（權利秩序），即維護現有的物的占有狀態，禁止他人以私力加以破壞，從而維護社會的安寧與和平”有相當的前瞻性，應該得以肯定和支持。
3.從占有制度價值之實現看占有權利推定范圍的確定
基于上述占有制度價值實現之要求，應確立凡有利于對物的事實支配秩序之維護者，即應得到支持，凡不利于物的事實支配秩序之維護者，即應被摒棄的原則（注：當然，占有制度之設也不應理解為對權利制度的否定，否則，破壞既有的權利秩序，將會造成社會秩序的根本混亂，將根本背離占有制度設立之初衷。）。對占有的權利推定僅止于權利人的證明權利，如果權利人舉證證明自己的權利人地位，則對占有人事實支配之保護應讓位于對更有利于社會秩序穩定的有權支配之保護。然而，如果沒有權利人的證明權利，則對占有人的權利推定不終止。這樣，對占有的保護主要使占有人獲得對抗非權利人和不能證明權利的權利人侵害及權利人不經公力救濟而私力侵奪的權利，從而將只對社會權利秩序造成非常微小的損害，而對維護社會秩序產生巨大的作用。
根據上文所確立的原則，筆者認為對不動產占有人亦應予以占有保護，推定其有相應的權利。因為如果不對不動產占有人予以保護，將可能造成非權利人之間的互相侵奪，從而破壞社會秩序。比如一所房屋的登記所有人因出國工作長時間無法支配房屋而其又未委托他人照看，而有某甲竟破門而入而為居住。如果甲依《建議稿》規定不能獲得占有保護，則如果乙知甲為無權占有，便以強力將甲趕出，甲將不能獲得任何法律上的救濟。如果甲不受此辱而再借強力驅逐乙，假如再有丙加入爭奪，則必將產生非?；靵y之情勢，而此時法律竟又無力規制，則占有制度價值之實現何在？如有占有保護甲可獲得阻止乙丙之法律力，而最大限度地避免此種混亂情勢的發生。
對此占有保護建議之主要質疑應來自對其非道德性的責難以及對其是否會鼓勵非法侵奪他人財物的懷疑。對此，筆者認為，首先，既然已對未登記的動產上的占有予以保護，就沒有理由以道德的質疑排除對不動產上占有人的保護。因為未登記的動產由于沒有登記作為權利的證明，權利人不易證明其權利，侵奪人為侵奪承擔的風險較小，更可能成為他人侵奪的對象。其次，也是更重要的一點是，應把占有制度主要視為一個與道德無關的制度，不應在占有制度的構建中過多地考慮道德問題。事實上，民法的各種制度解決不同的問題，可能會體現不同的價值，不可能，也沒有必要均體現道德價值。例如，民法關于附合的各項制度，只為從物的利用及經濟效益出發確定物發生附合后所有權的歸屬，并不考慮道德問題，在不動產所有人侵占他人之物而附合于其不動產的情況下，仍使其取得附合物的所有權，并不因其行為的不道德性而剝奪其對附合物的所有權，其行為的不道德性不是不予制裁，而是不由物的附合制度去體現該制裁而留給侵權法、甚至刑法去體現對侵占人行為不道德性的制裁。占有制度也是如此，占有制度本身主要解決物的事實支配不容私力破壞的問題，至于占有人如果是有過失的無權占有，其行為在道德上的可非難性可以留給侵權法，甚至刑法去解決。既然有相應的制度制裁有過失的無權占有，則占有制度對惡意占有人的保護就不會引發道德危機，導致侵奪他人財物之風盛行。
那么，保護不動產占有人是否一定要賦予占有權利推定呢？筆者認為，回答此問題仍應從占有制度價值分析，不容私力侵奪或妨害其占有。但如此將可能造成對真正權利人的侵害，此可能的侵害又以對占有人予以所有人的保護為甚。因此，如占有人主張自己為他物權人，法律并無必要強行予其以所有人的保護而去較重地損害權利人。相反，予其以其所主張權利的保護既可實現維護事實支配秩序之占有制度價值，又可盡量少地犧牲權利人的利益。故對主張不同權利的占有人予以不同的權利推定，從而給予不同的保護，這一點在占有人行使損害賠償請求權時表現得尤為明顯。如同為某動產的占有人，甲主張其為所有人，乙主張其為質權人，丙侵奪甲、乙之占有，則甲可主張不能對該動產使用收益的損害賠償，乙則因為質權人對物無使用、收益權而無此請求權。從以上分析可得出結論，對占有的保護是通過占有權利推定這個中介來進行的，如果沒有占有的權利推定，占有的保護請求權便無從產生。而從立法例分析似乎更有說服力：《德國民法典》明文規定動產占有的權利推定，而未規定不動產上占有的權利推定，則不動產占有人不能獲得權利推定，但《德國民法典》亦未明確是否予以不動產占有人可獲得“占有”保護，而從其取得時效等的規定看，除了例外情況，對不動產占有人不予保護；而《瑞士民法典》的規定則從反面支持上述觀點，《瑞士民法典》第937條在排除了不動產上登記名義人以外占有人權利推定效力外，以但書確認了占有人的保護請求權，此規定雖然從表現上看使不能獲得權利推定者亦可獲得占有保護，似與上述觀點相悖，但從另一方面即說明了排除權利推定后，占有人原則上不能獲得保護，否則就沒有必要再以但書賦予其占有保護了。
因此，只有對不動產占有人亦予以占有保護始能充分實現占有的制度價值，全面維護社會的安寧與和平，而予以此項占有保護就需要賦予不動產占有人以占有的權利推定。
（二）從利益衡量分析
在利益衡量上，有以下幾個方面的利益需要平衡：1.不動產權利人利益與動產權利人利益。首先，不動產權利人并無充分理由取得優于動產權利人的保護。動產與不動產的區分始于羅馬法，但羅馬法只是“偶然地”將其作為一種財產分類方法，只是到了中世紀的法律才認為不動產比動產更加高貴。[7]（P155）雖然由于不動產經濟價值大等原因在財產法歷史上有不動產優于動產權利的時代，但隨著社會的發展尤其是價值很高的動產出現，對不動產權利進行特別保護的理由已大為減少。在現代社會，因為土地等不動產為稀缺資源及管理需要等原因，對不動產仍實行不同于動產的管理方式，但此并足以支持對不動產權利予以優越于動產權利的保護。如果允許動產上的占有權利推定而不允許在不動產上產生占有權利推定，將造成對動產權利人不公平的法律后果。因為依占有制度關于善意占有人使用、收益權，費用返還請求權及有限的賠償責任的規定，動產占有人將可能因為其動產上的善意占有而失去孳息甚至物損毀時的賠償等利益，如此如果該動產價值巨大將造成動產權利人的重大損失；而由于不動產上不產生占有權利推定，也就不產生對占有的保護，在即使不知無權而占有不動產之人亦需依侵權法依法返還孳息、使用不動產的費用及不動產損毀時的損失，而在有的時候，比如不動產為一破舊的房屋時，不動產權利人對該不動產的利益卻是非常微小的。如此犧牲巨大之利益而保護微小之利益對權利人是不公平的，也是不合理的。2.不動產占有人利益與不動產權利人利益。在這兩種利益中，保護前者、給予占有人權利推定并不會給后者造成不合理的損害。正如在占有制度價值部分所論述，對占有的保護止于權利人的證明權利。占有推定的權利不是終局的權利，其主要作用在于對權利人以外的人的侵害予以制止，使占有的事實秩序得以受到尊重，并不能對抗真正的權利人，真正權利人完全可以依證明權利要求占有人返還其物。如果占有人為惡意，權利人更可要求其返還孳息及賠償損失，其受到不利益的可能性并不大。3.不動產權利人的利益與社會利益?，F代社會崇尚物的經濟效益的充分發揮，以有利于整個社會經濟的發展，所有權屬雖仍為個人私有，但應負有使物依其價值發揮作用的義務。如果不動產所有人不行使其所有權而任由其不動產閑置并日漸損毀，則對其權利保護的意義將大大降低，不若允許他人占有該不動產并將其投入經濟流轉以實現該不動產的經濟效益。而要實現這一目的，并確立不動產上的占有制度無他更便利之途。
因此，從利益衡量而論，亦應允許占有權利推定范圍及于不動產權利。
（三）不動產上占有權利推定與登記
近代民法不允許不動產上占有權利推定之主要原因在于對登記的考慮。日本學者我妻榮指出：“基于占有之權利推定僅限于動產……就以登記為表象的不動產物權來講，應理解為僅適用于無如何登記的情形。”[4]（P447）中國臺灣學者謝在全亦認為：“已登記之不動產，就其物權無本條之適用（指占有權利推定之適用-作者）”，[3]（P511）中國大陸學者亦多持此種觀點。[8]（P392）[9]（P805）在解釋不動產物權不適用占有權利推定的原因時，一般解釋為：“不動產以登記為物權之表征，則不動產物權，如登記者，其權利人均得以登記為反而推翻占有人權利之推定，是就不動產權利推定而言，僅在未登記之不動產與以不動產為標的之債權，方能受本條之推定（指占有權利之推定-作者）”。[3]（P511）[9]（P805）從《建議稿》的有關規定來看，不允許不動產上產生占有權利推定亦與登記密切相關。如其一改德、瑞國家規定，不以動產、不動產作為是否允許權利推定的分野，而是直接依法應辦理登記的權利不適用占有權利推定即為明證。另外，《建議稿》雖然未明確規定未登記不動產上亦可以產生占有權利推定，但在取得時效部分以第67條、第68條明確肯定了錯誤登記為權利人和占有人未登記不動產時的取得時效，從而可以認為這兩種情形下占有人亦受占有保護。因而權利已登記是《建議稿》排除其包括在占有權利推定范圍的主要原因。而《建議稿》對此排除的解釋為：“鑒于中國現行法律規定，城鎮房屋、土地等不動產……的所有權（使用）須辦理有關登記并領取所有權（使用權）證書，在其上設定的抵押權也必須進行登記，且本法第6條已明文規定不動產物權變動采登記生效主義，動產中的船舶、飛行器和汽車的物權變動采登記對抗主義，因此……將依照法律應當辦理登記的財產權利，排除于占有的權利推定范圍之外?！?/p>
那么，上述國外學者和《建議稿》關于不動產上占有不適用占有權利推定的理由是否成立，筆者認為不然。雖然登記之效力亦在于權利推定，但此權利推定并不必然排斥所有權利推定。登記作為不動產權利和部分動產權利的公示方法，其效力在于確定上述權利的權利人。在登記簿上登記為權利人之人，雖然不能獲得不可動搖的最終權利的確定，但將獲得幾乎絕對的對抗其他人的效力。如果第三人與登記簿上記載的“權利人”為一定的行為，則即使該“權利人”不是真正的權利人，即使第三人明知上述情況，亦不影響該行為的法律效力。而真正的權利人在未在登記簿上為變更登記，將自己登記為權利人之前，即使已經證明自己的權利人身份，亦無法獲得對權利人的法律保護。而占有的權利推定則不然。雖然善意第三人可以從動產（權利不需登記的動產，下同）占有人處獲得權利，但惡意第三人即不能獲得此種保護；而不動產上即使賦予占有人權利推定，則由于登記是取得權利的要件，占有人非登記簿上記載之人，因而也不會存在善意第三人從占有人處獲得權利的問題，更勿論惡意第三人。不動產上占有人權利推定的主要作用僅在于以權利推定對抗非權利人的第三人及排除權利人的私力救濟，附帶地適用有關占有的使用、收益規則和占有人對權利人的賠償規則。而上述學者的觀點和《建議稿》的理由只強調占有人與不動產權利人和利益沖突，顯然忽視了占有保護之主要作用在于使占有人獲得對抗權利人之外的第三人侵擾之法律力這一基本理論前提。而在登記的權利推定和占有權利推定之間，“由于不動產以登記為物權公示方法，登記的效力自然要強于占有的推定”，[8]（P392）從而占有權利推定與登記的權利推定不僅不發生必然的沖突，而且占有權利推定的確立對登記簿上權利人的權利也幾乎不產生任何實質影響。日本有學者即認為已登記不動產上亦可產生占有權利推定，但登記之效力優先于占有權利推定。[4]（P457）而事實上，通過上述技術處理，不動產上的占有權利推定對不動產的名義登記人幾乎不產生實質不利影響，而又能使不動產占有人可依占有的權利推定對抗權利人之外的任何第三人。如此將既有利于社會秩序之維護，又有利于充分發揮物的經濟效用。
以登記為理由排除對不動產占有人的權利推定還可能有兩種理由。一是認為登記為不動產權利的公示方式，權利一旦依法登記，即依法推定為眾人皆知，如仍有無權利人予以占有，便無保護之價值，不應賦予其權利推定。如此認識推定為眾人皆知，如仍有無權利人予以占有，便無保護之價值，不應賦予其權利推定。如此認識則犯了一個基本的理論錯誤，占有制度之保護占有人，非在于其占有道德上的正當性，而在于其占有事實構成社會秩序之一部分，為維護社會秩序和平與安寧計而對此種支配關系予以保護。此點已由《建議稿》“占有”章說明所闡明，前文亦已加以論證，因此不應由占有人道德上的可非難性而排斥對其保護。而事實上，各國民法，包括《建議稿》是對惡意占有人即明知無權而仍為占有者以保護的，對不動產實施占有者的保護完全可納入惡意占有保護制度之中，（當然，如果將惡意占有僅限定為惡意受讓而無權占有，則不能包容不動產上的占有，《建議稿》似有此傾向，但此種限定并不合適，關于此點限于主題，本文不擬論證）。二是認為《建議稿》采登記生效主義或登記對抗主義，而占有性質在理論上一般認為為“準物權”，則“準物權”之變動準用物權變動之規則，如物權變動登記才能生效或對抗他人，則其上占有之變動亦需登記才能生效或對抗他人，而由于已有登記權利人，占有人自無從無登記，則也就無法產生“準物權”，更無從產生占有權利推定。此推理形式上似乎無懈可擊，實則隱含著邏輯錯誤，因為此三段論推理之小前提不是真命題。占有雖然在理論上往往被視為“準物權”，但既言“準”，則實為“非”，否則就沒有必要加“準”以為區別。“準物權”當然可以準用物權的一些規定，但絕不是全面適用，否則就應歸入物權。對占有來講，占有保護自可適用物權保護的有關規定，但其變動則不應適用物權的有關規定。更為重要的是《建議稿》已明確規定占有為“事實”，并非“權利”，更非“物權”，自不能用物權設立應適用的登記生效主義或對抗主義來套用占有的產生，因而上述推理的小前提為假命題，結論自然亦是錯誤的。
綜上所述，權利已經登記并不排除可賦予其上占有人占有的權利推定。
不動產登記建議范文3
【關鍵詞】不動產；協助；執行
各級房地產登記機關作為協助法院執行法定義務主體，如何科學、現實、主動改變觀念、創新機制，以實際行動協助法院執行生效法律文書問題，談談個人淺見，供同行參考。
一、法院執行現狀、存在問題
法院執行現狀人難找，財產難查、難動；協助執行單位與法院之間網絡資源不共享，協助程序復雜手續繁瑣；執行法官承辦案件多、壓力大，路漫漫，上下求索，來回奔波于法院和登記機關路程之間。各地均存在“骨頭案、釘子案”問題。當事人案后頻訪，干擾司法秩序，損害司法權威。執行涉及社會穩定和投資環境。法院執行是和平年代確保社會穩定和信用的重要防線。
二、協助執行主要規定
（一）、《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》 法釋【2004】15號
（二）、《最高人民法院關于民事執行中拍賣財產的規定法釋》【2004】16號
（三）、《最高人民法院 國土資源部 建設部關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知 》 法發【2004】5號
三、不動產協助執行主要業務
查詢，查封、輪候查封、預查封，權屬轉移，協助執行異議，文書管理等。
四、江蘇徐州協助執行主要做法
（一）、查詢：法院對房屋實施查封和實體處分前，到徐州市住房保障和房產管理局房產檔案館（以下簡稱房產檔案館）查詢房屋權屬狀況。同時對房屋實際使用占用情況現場調查并制作筆錄。
（二）、查封：查封以房產部門登記權屬為準；未辦登記的依據土地使用權規劃許可、購房合同等相關證據由法院確定權屬；房產檔案館將裁定書、協助執行通知書和相關權屬確認證據掃描備案，徐州市住房保障和房產管理局房產登記交易中心（以下簡稱登記交易中心）法規科負責協助查封、備案查封、預查封、輪候查封。
（三）、權屬轉移：
1、已辦抵押登記的房屋，法院對抵押權作出處理后再裁定轉讓。
2、裁定轉讓中房屋權屬證書不能收回的，在協助執行通知書上載明要房產部門注銷原房屋權屬證書。
3、國有劃撥土地和集體土地房屋，法院征得國土資源部門同意后再裁定轉讓執行，登記交易中心負責協助房屋權屬轉移。
（四）、執行異議
不同法院對同一房屋均要求協助權屬轉移的，登記交易中心法規科按法院存在執行異議處理，并進行備案，將情況書面告知法院，待執行異議解決后，按照最終生效法律文書協助執行。
2012年登記交易中心法規科及時協助執行本市不動產案件一萬七千多件。
五、建議
（一）、宏觀方面設想建議。
天下難事必化為易，天下大事必做于細。天網恢恢疏而不失。執行和協助執行要做最壞的打算，向最好的方向努力。
要從國家層面考慮，用政治智慧，建議建立一套完整的登記信用體系，考慮如何解決法令茲彰，盜賊多有的周期循環現象。建立公民按身份證、法人按組織機構代碼、社會團體及其他組織機構按社團編碼為統一標準的全國“一名一號到底”登記制度，公安機關車輛登記、銀行金融賬戶開戶、股票開戶、基金開戶、不動產房地產權屬登記均實現：公民按身份證名稱并號碼、法人按組織機構名稱并代碼“一名一號”到底登記，交易設置加密服務和防偽措施。各部門和單位不再各自為政另編新的號碼，節約信息存儲資源，利于數字化管理。大道從簡，如同車同轍、路同軌。從公安、工商、民政、銀行、股票、基金、不動產登記到法院等組建大聯網共享，消除地區部門間信息封鎖、壟斷。電子信息是規范信息化最好手段。法院只要在網上輸入“一名一號”，不論是不動產信息還是資金開戶、車輛登記、股票開戶、基金開戶等信息便立馬呈現。
制定網絡安全法，配置社會信息資源。依法、透明、統一、公開、建立、使用網絡信息資源，有利于打擊社會上各種假證，凈化國家社會信用空氣。
環境改變了、措施跟上了，法院查詢、執行和協助執行時才能“萬案在手，查詢執行一網打盡”；讓被執行人在財產方面逃遁于無形，不找而自來，賴而不敢，賴而敢者立馬執查執封，讓老賴成為待宰的羔羊；實現法官在法院辦案，坦然而善謀，不怒而自威，少言而善應；體現國家富強、司法權威、資源節約。
（二）、現階段行業協助方面
1、解放思想、技術上允許、措施上可行改善查詢環境，讓法院遠程利用不動產信息查詢系統
各級法院、各級不動產登記管理機構應當建立聯系、聯動工作制度，互應常應，實現運用目前現代化成熟科學技術讓法院通過網絡系統遠程利用當地不動產登記網絡信息資源，改善辦案執行查詢環境，讓法官在法院上網就可查詢到本市不動產登記權屬信息和涉案不動產協助查封、輪候查封、權屬轉移等信息，解決執行法官來回奔波于路程之間問題，節約執行用車降低執行成本，讓法官騰出精力確保案件執行質量。
2、建議設立不動產“協助執行員”制度和象征性有償服務制度，確保執行延伸補充措施精確到位，緩解法院辦案人力不夠制約瓶頸。
3、建立不動產登記時自然人以公民身份證名稱并號碼、法人及社會團體以組織機構名稱并機構代碼為指標的統一登記“名稱并代碼”制度，并將“身份證名稱并號碼”“組織機構名稱并代碼”在房地產權屬證書和檔案上記載、體現出來，實現不動產權屬登記“一名一號”到底數字化管理。在目前各地登記機構已同公安之間建立身份證讀取網絡聯系業務基礎上，為將來全社會信息資源、綜合系統匹配留下“一名一號”標準化、數字化對接資源?！耙幻惶枴庇欣谛袠I管理，更有利于司法快速高效精確查詢、執行。
4、建議借全國《不動產統一登記辦法》2014年6月出臺之前全國范圍內須高端研討擬定之機遇，對困擾和影響法院協助執行涉及不動產方面問題，予以充分考慮，并在統一登記辦法當中設立協助執行相關章節，實現不動產協助執行全國統一標準，各地操作“按部就班”，法院查詢執行根據名稱或號碼“按圖索驥”，實現從制度創新服務社會管理，增加協助執行活力。
參考文獻：
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[2]住房和城鄉建設部政策法規司編《房屋登記辦法釋義》人民出版社，2008年6月第1版
[3]徐州市人民政府法制辦公室編印《行政執法培訓資料匯編》，2012年10月
不動產登記建議范文4
【關鍵詞】不動產物權；登記錯誤；法律救濟
近年來，不動產越來越受到人們的關注和重視，不動產物權的登記工作顯得尤為重要。對于不動產物權登記工作來說，由于人為以及其他的影響，不動產物權登記可能會出現一定的錯誤，這就會對當事人的個人利益造成一定的侵害，不動產物權登記錯誤的救濟是當事人維護個人權益、降低個人損失的重要手段。目前，我國現行物權法當中，就不動產和不動產物權登記工作給予了較為詳細的說明，以保障居民的個人權益。但是，同西方發達國家相比，我國物權法對于不動產物權登記錯誤救濟只有較為原則性的規定，導致不動產物權登記錯誤的救濟工作在實際開展中缺乏明確的指引。
一、不動產物權登記的相關概念
不動產，是指以自然性質或者是法律規定不可移動的土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他物。而不動產物權，就是指不動產權利人對不動產所享有的物權。隨著我國社會經濟的快速發展，特別是自對外開放以來，我國居民生活水平不斷提升，居民的法律意識和維權意識逐漸加深，對不動產物權的關注程度也有了很大程度上的提升。
不動產物權登記，是指國家法定登記機關依照我國現行的法律法規，將權利人所有的不動產物權及其變動情況登記到不動產物權登記簿上，并向社會公開，明確權利人的合法權利，并使權利相對人更好的了解和明確自身的相關權利。不動產物權登記首先需要審核權利人登記申請，在進行登記之后，還需要向社會公開，這既是保障權利人的合法權益，更是保證法律的公平性和公正性。不動產物權登記結束后，登記信息必須為公眾提供相關查閱的權利。目前，根據我國現行法律法規，我國不動產物權登記部門是土地所在地的縣級以及以上的人民政府土地資源行政管理部門。
不動產物權登記錯誤的概念，目前國內外還沒有統一的說法，主流上認為是指不動產物權在登記過程中，由于當事人、權利人第三者或者是登記機關故意或者過失行為所導致的登記簿上登記權益和實際權力不符。不動產物權登記錯誤，不但會給登記部門的日常工作構成嚴重影響，同時也會對權利人和公眾的合法權益造成侵害。
二、不動產物權登記錯誤的救濟途徑
（一）更正登記。更正登記是指不動產物權登記簿記錄信息出現錯誤或者遺漏的情況下，登記機關自行或者依當事人申請按照現行法律規定程序進行登記信息的涂銷和修正。不動產物權登記過程中，由于相關因素的影響，會導致登記信息與實際不符的問題產生。如果登記信息錯誤較為明顯，登記機關在核實之后可以將更正意見向社會公示，在公示期間當事人沒有提出異議，登記機關則可以按照法律規定實施信息的更正。在我國物權法當中，對于更正登記有所解釋，指出不動產物權登記機關可以在權利人書面同意的情況下對登記信息予以修改，可以在權利人證據證明的情況對登記存在的錯誤予以更正。
（二）異議登記。異議登記，是指當不動產物權利害關系人對不動產物權登記簿上所記錄的權利提出異議的情況下，登記關機根據申請人的申請對信息更正和登記。異議登記是維護權利人和利害關系人合法權益的重要手段。異議登記首先對不動產物權登記的公信力進行終止，屬于臨時性救濟。我國物權法當中，對異議登記的時間進行了明確的規定，規定申請人必須要異議登記起的十五日內提訟，否則異議登記將會失去法律效力。
（三）民事救濟。民事救濟，是指當事人在利益受到侵害之后，當事人在確保原權益不受侵害和影響的情況下，對自身的權益實施維護。民事救濟的前提是當事人必須要按照個人意愿，利用民事訴訟的形式來恢復個人權利，消除不法以及不公平的狀態。民事救濟屬于自力救濟，是依靠當事人自身力量實現對不動產物權登記錯誤救濟的一種方式。
（四）行政救濟。在當事人利益受到侵害的情況下，當事人可以通過法院訴訟或者的形式訴求國家機關幫助，實現對個人權利的維護。行政救濟是一種較為普遍的救濟模式，是依靠國家機關實現個人權利維護的重要手段。但是，行政救濟也存在較大一定的缺陷，如救濟效率較為低下，救濟流程較為復雜等。
三、不動產物權登記錯誤救濟的優化建議
（一）加強信息公證。目前，我國不動產物權登記和登記錯誤救濟工作存在一定的不完善性，登記錯誤的出現，給登記機關和當事人都帶來了較大影響。信息公證，是指在不動產物權登記之初，由公證人對不動產物權登記申請進行核實，并在核實準確無誤的情況下出示公證書，之后由不動產物權登記機關開展登記工作。不動產物權登記引入信息公證，首先能夠有效的提升登記效率，并且降低登記機關的工作成本；其次，在引入信息公證制度之后，公證方將對登記錯誤的責任和賠償進行分擔，這就有效的降低了登記機關的工作風險及工作壓力。
（二）推行混合訴訟制度?；旌显V訟制度，就是將民事訴訟和行政訴訟相結合，以全面地維護不動產物權當事人的合法權益。目前，國外發達國家鼓勵單一救濟模式維護當事人利益，但是從我國實際現狀來看，采用混合訴訟制度更加合理。在混合訴訟制度之下，當事人能夠最大化的發揮個人力量，依靠自身的力量來維護個人合法權益。同時，當事人還能夠借助國家機關力量，爭取相關權利，在保證救濟模式靈活和合理的情況下，拓寬不動產物權登記錯誤救濟的實現途徑。
（三）建立登記保險制度。建立登記保險制度，有利于緩解登記工作人員的工作壓力，同時也能夠更好地保障當事人的合法權利。登記保險制度，是指在不動產物權登記過程中，當事人出于個人意愿購買登記保險，由保險公司具體負責不動產物權登記的準確性，并保證不動產物權交易的真實性。登記保險制度的優勢在于，能夠有效的轉移登記工作者的工作壓力，由專業的保險公司對登記信息開展評估，降低登記錯誤風險；保險公司對登記工作者的工作能力、業務素質以及個人能力開展具體的量化評估，保證登記人員的職業資格，從而降低登記錯誤問題的發生概率，依靠社會力量來實現對不動產物權登記錯誤的合理控制。
四、結語
不動產物權作為重要的社會財產，不動產物權登記工作的作用和意義非常重大。不動產物權登記過程中，由于人為等因素的影響，不動產物權登記可能會出現錯誤，給當事人造成一定的損失，當事人則需要通過一定的途徑和手段來維護個人利益，索取損害賠償。本文就不動產物權登記錯誤的救濟手段展開分析，首先就不動產、不動產物權以及不動產物權登記錯誤的概念予以闡述，并就不動產物權登記錯誤的救濟途徑進行了歸納和分析，在此基礎上對我國不動產物權登記錯誤救濟提出合理的優化和完善建議，探索能夠更好的保障權利人合法權益、降低不動產物權登記錯誤有關風險的有效途徑。
參考文獻
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不動產登記建議范文5
本文對作為物權法重要內容的不動產登記制度進行了粗淺的探討，主要目的是要解決在社會主義市場經濟下，建立我國新的不動產登記制度時的立法體例的選擇等問題。論文正文劃分為三個部分，第一部分從縱向不動產登記法律關系和橫向不動產登記法律關系兩個方面，介紹了不動產登記制度的法律關系；第二部分通過對不動產登記經濟背景的對比即計劃經濟和市場經濟兩種經濟體制下不動產登記的不同要求的對比，針對我國現行不動產登記制度的缺陷，歸納出建立我國新的、符合社會主義市場經濟客觀要求的不動產登記制度，并就新制度建立時應當注意的一些問題發表自己的見解，對如何完善我國不動產登記制度提出若干建議。第三部分在前兩部分的基礎上，根據不動產物權登記的基本法理，參照孫憲忠教授的觀點，以“五個統一”為原則，即建立統一的不動產登記法律依據、設立統一的不動產登記機關、實現統一的不動產登記效力、應用統一的不動產登記程序和制發統一的不動產權屬證書發表了自己的意見，對如何完善我國不動產登記制度提出了完善措施。
一、不動產登記的法律關系
不動產是與動產相對稱的物的概念。所謂不動產是指依自然性質或法律的規定不可移動的物，包括土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物，因自然或人力添附于土地并且不能分離的其他物(1)。不動產登記則是指登記申請人對不動產物權的設定、轉移在專門的登記機關依據法定的程序登記 (2) 。它是不動產物權變動的法定公示方法，是因法律行為發生物權變動的生效要件，也是不動產物權獲得法律承認與保護的基本依據。不動產登記制度作為一項法律制度，從邏輯結構上分為行為制度和效力制度，行為制度以登記行為為規范的對象，規定不動產登記行為類型、程序以及行為主體的權利義務；效力制度以登記的法律效力為規范的客體，規定不動產登記的法律后果。本部分將通過對不動產登記的內在法律關系的探討，進一步認識不動產登記制度。
不動產登記法律關系，是在不動產登記過程中形成的法律關系總和。從主體上看，不動產登記內在法律關系可以分兩類，登記機構與登記申請人之間的縱向法律關系和登記申請人之間的橫向法律關系。一般而言，縱向法律關系具有行政管理性質，是登記機構與相對人之間的行政法律關系。橫向法律關系具有民事屬性，是平等主體的登記申請人之間的民事法律關系。
縱、橫向的登記法律關系相互銜接，共同構成不動產登記法律關系的整體。所以，不動產登記法律關系具有行政關系與民事關系交叉的雙重性質。
1、縱向不動產登記法律關系
縱向的不動產登記法律關系，是不動產登記申請人對登記機構為登記行為過程中形成的，發生于登記申請人與登記機構之間，具有明顯的行政管理性質，登記機構的登記職權、登記人的申請權與登記義務均體現了主體權利義務的行政性。
在國際上，不動產登記機關比較明確。在德國不動產登記機構為屬于地方法院的土地登記局；在日本為司法行政機關法務局、地方法務局及其派出所；在瑞士多為各州的地方法院。這種做法，是以不動產物權登記直接決定當事人權利義務關系，故登記建立與司法系統的直接聯系。如在德國，不動產物權的爭議直接進人訴訟程序，當事人在此程序中不必起訴，而是向上級法院直接上訴；我國歷史上制定民法之初也曾采用法院統一登記不動產的做法。后來因民國初期的司法混亂而改為屬于行政機構的地政局統一登記，這一做法在我國臺灣地區沿用至今(3)。登記機構的審查權，根據各國的立法規定，一是實質性審查權，這是對不動產有關權利狀況進行全面審查核實的權力，對形式上完備、但欠缺真實性的登記申請可以駁回，實行要件登記制度、證券交付制度的國家為保障登記的絕對效力，均采此制；另一為形式上的審查權，這是對不動產名義權利進行審查的權力，實行登記對抗制度的國家采用此法，如法國、日本,《日本民法典》177條規定：不動產物權的取得、喪失及變更，除非依登記法規定進行登記，不得以之對抗第三人(4)。
登記申請人的權利義務主要體現為登記申請權和登記義務。登記申請權是不動產利害關系人申請登記的權利，與登記機關受理登記的義務相對應。登記申請權發生有兩個前提：一是申請權利人與不動產有一定的利害關系；二是申請人的利益需要通過登記的方式得到保護。登記申請人的登記義務是指登記申請人對登記機構所負有的、對與之存在利害關系的不動產進行登記的義務，與登記機構的登記權限相對應，是一種行政義務，登記義務的行政性在不動產標示登記中得到最充分的體現。
2、橫向不動產登記法律關系
橫向的不動產登記法律關系是指在平等主體的登記權利人和登記義務人之間，在登記申請過程中所形成的法律關系，存在于登記申請人之間，在性質上屬于民事法律關系。不動產登記申請在不動產事實上的權利狀態與不動產登記薄上的記載不一致的場合，需要真實的權利人和名義上的權利人這兩類當事人共同完成，登記利益對于這兩類申請人是不同的。事實上的權利人因登記取得名義上的權利，因登記而受益；名義上的權利人因登記喪失名義上的權利，因登記而受損。因此，登記申請權對兩類申請人的意義明顯不同，對前者是積極的申請權，對后者是消極的合作義務，基于這一原因，不動產登記理論將前者稱為登記權利人，將后者稱為登記義務人。
所謂事實上權利狀態與不動產登記薄不符，主要指兩種情況，一是不動產權發生了實質的物權變動，即發生了所有權轉移或附設權利，如地上權抵押權的設定、變動、取消，新權利人所享有的真實權利與不動產登記薄上記載內容相脫節；二是指虛偽登記。在這種情況下，登記薄上記載的是錯誤的權利、或已喪失的權利、或實際存在但已被涂銷的權利，而與事實的權利狀態不符。
橫向不動產登記法律關系的權利義務表現為登記權利人的請求權和登記人的允諾義務。兩者設置的目的都是為了保障登記順利進行，實現真正權利人的利益，其權利義務具有目的同一性、內容對應性，因此，本部分僅對登記請求權進行詳細探討。
登記請求權與登記申請權不同，它是登記權利人享有的、請求登記義務人為登記申請行為的權利，從性質上看是一種民事權利，不能由權利登記人本身予以強制實現，而應通過法院裁決實現強制性保障。登記請求權發生的原因，一是不動產物權變動的事實，二是事實上的權利狀態與登記的權利狀態不一致，據此，登記請求權可以分為債權登記請求權和物上登記請求權。債權登記請求權基于不動產物權變動的事實產生，源于不動產物權變動當事人的債權契約，是與由從債務人交付義務派生的附隨義務相對應的權利，無須在債權契約中約定，為法定權利。物上登記請求權的產生，基于權利的事實狀態與不動產登記薄上的記載相互脫節，源于真實權利人享有的物權效力，本質上看是排除妨礙請求權的延伸。由上觀之，登記請求權是一種法定權利，基于一定的法律事實發生，因其可訴性而具有強制性的效力.
二、不動產登記制度的經濟背景
不動產登記制度作為一項法律制度，從來就不是孤立的，其內容取決于社會經濟制度。不動產作為重要的生產、生活資料是任何社會不可缺少的調整對象。不同社會經濟制度對不動產登記制度有著不同的要求。基于這一原因，研究不動產登記制度的一般性規律，就需要對其社會經濟背景作以分析。
社會經濟制度有兩層含義，一為社會財產所有制形式，一為社會經濟運行機制。財產所有制形式是社會根本經濟制度，反映一個社會財產利益的最終歸屬狀態，有公有制和私有制兩種基本形式；社會經濟運行機制，是社會經濟運行的方式，在現代社會中也有兩種主要形式，一為計劃機制，一為市場機制。社會財產所有制雖然本質上決定社會財產制度，但其具體操作的內容，往往是社會經濟運行機制影響的直接后果。本文所稱社會經濟背景，是指社會經濟運行機制，具體地講，是探討計劃經濟和市場經濟對不動產登記制度的影響。
1、計劃經濟體制下的不動產登記制度
計劃經濟體制，在一個相當時期曾一度是我國所采用的基本運行機制，雖然經過經濟體制改革，市場經濟已蓬勃發展。但在體制的轉制改造過程中，計劃經濟體制的影響仍不容忽視。此外，對計劃經濟體制下的不動產登記制度進行研究，也有助于我們用歷史的眼光分析市場經濟體制下的不動產登記制度。
在計劃經濟體制下，不動產由國家直接行使支配權，不動產的開發利用由國家統一調控，不動產物權的取得由國家無償劃撥或分配，不動產的流轉也需要國家行政調配完成。國家意志以行政決策的形式左右著不動產運行的全過程。
國家對不動產的計劃管理，須依賴于系統的不動產產籍資料，以權威的產籍資料為依據才能確保宏觀調控的合理性，避免調控行為的重復和沖突，取得秩序上的穩定。國家為確保產籍資料的準確性，通常將登記規定為不動產使用權取得的強制性程序。登記雖然具有不動產得以使用的要件功能，但在此情形下卻不具備實際的要件意義。首先，不動產使用權在獲得管理機關的正式批文后即已取得。其次，登記僅為對批準文件形式上的復核，沒有實質內容。據此可認為，計劃經濟體制下的不動產登記，只是不動產使用者應當履行的行政手續，或者說僅是一種產籍管理方式，對不動產物權的取得、變更不具備實際的和法律的效力。
2、市場經濟體制下的不動產登記制度
市場經濟體制下，不動產及附設其上的權利始終以商品的身份、依權利人的意志而不是依國家的意志在市場上自由流通。而實現這種市場性流通的運行，需要滿足三個前提：其一，作為流通標的的不動產及附設其上的權利被有效的界定，否則不具備流通的資格或流通將失去意義；其二，流通主體與流通標的之間的支配關系，即不動產權利人對不動產及附設其上的權利的支配權必須明確，否則，流通主體必將耗以相當的時間和成本確認此種關系，有礙流通、交易的效率；其三，流通的標志必須明確，否則權利轉讓與否第三人無從認定，交易的安全無從保障。
不動產不可移動的自然屬性與市場經濟體制要求的流通性存在先天的矛盾，這決定了不動產移轉須是權利移轉，不動產的占有者與實際權利人的脫節又要求以一定的權屬標志形式對真正的權利人予以確認、合意、交付作為物權變動的要件僅能完成不動產交易的公示，但不足以公示不動產的流轉，需要具有法律權威的方式公示不動產物權的設立、流轉和消滅，將不動產物權狀態公布于眾，幫助第三人獲得相關信息和判定是否為有關行為。這些需求都賦予不動產登記豐富的使命?？梢姡缘怯浀臋嗤砻鞔_不動產產權關系、公示產權的流轉、保障權利人利益和交易安全，是不動產市場運行機制的客觀要求。
三、不動產登記制度的完善措施
不動產市場是我國最為重要的市場，也是人民群眾最為重要的經濟活動集中的領域，必須有一套符合物權公示原則的不動產登記制度。但從我國不動產登記制度的歷史變遷可以看出，我國不動產登記制度強調行政管理功能，忽視和弱化了其自身的公示作用，并且在法律依據、登記機關、登記效力等方面尚未達成統一，不動產登記發生作用的范圍也未涉及農村，這充分體現出過去計劃經濟體制下的立法與當今市場經濟體制需求的脫節。因此，在當前我國社會主義市場經濟蓬勃發展的條件下，必須依據物權法對不動產登記的基本法理要求，按照物權法的規則來構造我國新的不動產登記制度，從而使我國不動產登記機關轉變職能，加強對不動產市場的服務，通過登記公示不動產物權狀態并供社會公眾查詢，備有關交易當事人參考，充分發揮不動產登記在物權公示效力、物權變動根據效力、權利正確性推定效力、善意保護效力、風險警示效力和監管效力六個方面的效力，這對我國市場經濟的發展和人民群眾生活秩序的穩定具有十分重要的意義(5)。
1、建立統一的不動產登記法律依據，即中國只能制定一部統一的不動產登記法，以物權公示原則為基礎統一我國不動產登記制度。我國現行的不動產管理體制，實際是對不動產中的建筑物、土地、森林、水面、灘涂、道路等分別制定部門規章意義上的不動產登記規則。這些規則不僅散亂而且效力嚴重不足，世界上大多數國家的不動產登記法都是由最高立法機關制定的，而我國對不動產登記進行規范的法律、法規多由各部門和機關制定，在內容上互相矛盾，所以，我國必須由立法機關制定形式統一、效力足夠的不動產登記法。
2、設立統一的不動產登記機關。在國際上，一些國家通常采用登記與司法系統建立直接聯系的做法，以不動產登記直接或者間接決定權利人的實體權利。如，德國的不動產登記機關為地方法院的土地登記局；日本為司法行政機關法務局、地方法務局及其派出所；而瑞士則為各州的地方法院?？疾焓澜绺鞯氐牟粍赢a登記制度可以發現，關于不動產登記機關有兩個規律性的特點：一是登記機關一般為司法機關，二是登記機關的統一性，這兩個特征都是物權公示原則決定的(6)。我國不動產登記機關分散且為行政機關，多頭執政導致不動產登記簿不統一，從而引起不動產物權登記的法律基礎不統一，嚴重妨礙不動產市場的健康發展。我國不動產登記機關應當統一，這是一個必然的趨勢。有學者提出“登記只能由不動產所在地的縣級人民法院管轄，即一級法院統一管轄，廢止目前實行的多部門登記的管轄制度。此制度建立的目的，是為了維護不動產登記地籍資料的統一性(7)。這一觀點不乏其科學性，有利于構建我國不動產登記體制，使之發揮強有力的公示作用，并迅速與國際接軌，但筆者作為一名基層法院法官，深知我國基層法院審判任務繁重，使之承擔細致、周密的不動產登記業務，尤其是進行實質性審查工作，基層法院難堪重負。另外，由法院擔任不動產登記機關，一旦登記有誤引發賠償，受害人就有可能起訴作為登記機關的法院，有損于司法的權威。法院作為登記機關還不利于國家行使有效的行政監督，原來的登記機關、人員、資料的閑置更是一種浪費，故我國不動產登記機關的選擇仍應為行政機關，但必須保證統一，而不能象目前的多頭負責，并且該登記機關應淡化其行政色彩，加強其服務社會主義市場經濟體制下不動產市場交易的司法功能。國家可以在縣級以上人民政府設立專門的不動產登記局，統管不動產登記的有關事宜。這是從我國司法現狀、不動產登記的實際情況出發作出的選擇，雖然較之國際先進立法有一定差距，但有利于避免建立新制度時的混亂，符合我國實際國情。
3、實現統一的不動產登記效力。統一登記效力，是不動產登記在同一邏輯層面上發揮效力。首先，要對不動產登記的審查制度作出選擇，也就是我國不動產登記選擇實質審查還是形式審查的問題。要使登記的內容與真實的權利相一致，就應當對登記的內容進行實質的審查，實行實質性審查，是登記具有公信力的必要前提(8)。我國以往的不動產登記采用的是實質性審查，在統一的不動產登記法制定中仍應堅持這一原則；其次，還應將不動產登記實質審查確定為各種具體的法律制度。不動產使用權及其上所負擔的他項權利的設立，是非常典型的物權設立行為，法律應該規定這些權利的設立只能以登記作為其生效要件，徹底糾正重合同、輕登記的現象。不動產權利轉移、變更、消滅亦應遵循這一原則，保護不動產權利的正常交易。有些學者提出登記實質審查雖然具有提高登記準確性的優點，但也有操作程序復雜、影響交易效率的缺陷。但是，我們應該看到，與登記形式審查相較，實質審查在保護交易當事人的合法權益方面、在防止欺詐行為惡果方面、強化登記機關責任方面、強化登記的公示、公信功能方面具有非常突出的優勢。利弊相較，我國不動產登記法仍應采用實質審查。
4、應用統一的不動產登記程序。登記程序既是登記機關的工作程序，又是對申請人申請登記的步驟要求，對當事人權利的保護有至關重要的作用。以往由于不動產登記基本制度不統一，登記程序的規定也不統一，從而給當事人權利保護造成妨礙。在將來制定的不動產登記法中，應該統一登記的程序，以科學、高效的登記程序規范當事人登記行為和登記機關的職務活動，避免可能出現的登記失誤和欺詐行為，滿足快速發展的不動產市場的需要。
5、制發統一的不動產權屬證書。權屬證書即是登記機關核發的記載不動產權利狀態的文書、證件。當前，我國由于登記體例不統一，存在著地權證、土地權使用證、房地產權證、房屋產權證、林權證等多種不動產權屬文書并行的情況。不動產權屬證書不統一，不但加重了權利人的經濟負擔，加重了不動產市場規范的矛盾，而且加劇了不動產管理機關相互的爭執，且由于不動產權屬證書是國家公信力保障發揮公示作用的，多樣化的權屬證書對其公示職能構成傷害，從而影響其反映物權狀態、保障不動產物權變動安全的根本功能。故我國應當實行不動產權屬證書統一，建立統一的不動產權屬證書制度。
“五個統一”不是彼此孤立的，統一登記制度必然要求統一的登記機關，統一的登記機關的不動產登記才能應用統一的登記程序，制發統一的不動產權屬證書，最終實現登記效力的統一。
參考文獻資料
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（4）王書江譯：日本民法典》，中國法制出版社 2000年版，第35頁。
（5）孫憲忠：《中國物權法關于不動產登記制度的基本考慮》，載作者著《論物權法》，法律出版社2001年版，第476頁。
（6）孫憲忠：《中國物權法關于不動產登記制度的基本考慮》，載作者著《論物權法》，法律出版社2001年版，第478頁。
不動產登記建議范文6
隨著不動產在人們生活中占據的地位不斷提高，甚至占據到人民群眾擁有財產比重的第一位，故而其糾紛的發生也同樣呈上升趨勢，因此也自然將不動產登記機構與人民法院緊密聯系起來了。具體來說，兩者之間的業務來往可以分成以下三類。
1.查詢類
（1）《民訴法》第六十七條規定：“人民法院有權向有關單位和個人調查取證，有關單位和個人不得拒絕?！?/p>
（2）《最高人民法院關于人民法院執行工作若干問題的規定（試行）》（法釋〔1998〕15號）第二十八條規定：“人民法院在執行中有權向被執行人、有關機關、社會團體、企業事業單位或公民個人，調查了解被執行人的財產狀況，對調查所需的材料可以進行復制、抄錄或拍照，但應當依法保密。”
（3）最高人民法院、國土資源部、建設部《關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》第二條規定：“人民法院對土地使用權、房屋實施查封或者進行實體處理前，應當向國土資源、房地產管理部門查詢該土地、房屋的權屬。”
根據以上法律規定，配合協助法院查詢和核實不動產的權屬信息，是不動產登記機構與法院之間重要的一項工作。
2.查封類
（1）《民訴法》第一百零三條規定：“財產保全采取查封、扣押、凍結或者法律規定的其他方法。人民法院保全財產后，應當立即通知被保全財產的人?！?/p>
（2）《最高人民法院關于人民法院執行工作若干問題的規定（試行）》（法釋〔1998〕15號）第四十一條規定：“對有產權證照的動產或不動產的查封，應當向有關管理機關發出協助執行通知書，要求其不得辦理查封財產的轉移過戶手續，同時可以責令被執行人將有關財產權證照交人民法院保管。必要時也可以采取加貼封條或張貼公告的方法查封?！?/p>
（3）《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》（法釋〔2004〕15號）第九條規定：“查封、扣押、凍結已登記的不動產、特定動產及其他財產權，應當通知有關登記機關辦理登記手續。未辦理登記手續的，不得對抗其他已經辦理了登記手續的查封、扣押、凍結行為?！?/p>
（4）最高人民法院、國土資源部、建設部《關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》（法發〔2004〕5號）第二條規定：“人民法院執行人員到國土資源、房地產管理部門辦理土地使用權或者房屋查封、預查封登記手續時，應當出示本人工作證和執行公務證，并出具查封、預查封裁定書和協助執行通知書。”
由以上法規可以看出，不動產查封作為一種重要的財產保全措施，也是不動產登記機構協助人民法院辦理的一項重要工作。
3.協助轉移類
（1）《民訴法》第二百五十一條規定：“在執行中，需要辦理有關財產權證照轉移手續的，人民法院可以向有關單位發出協助執行通知書，有關單位必須辦理。”
（2）《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》（法釋〔2004〕15號）第二十五條規定：“查封、扣押、凍結協助執行通知書在送達登記機關時，登記機關已經受理被執行人轉讓不動產、特定動產及其他財產的過戶登記申請，尚未核準登記的，應當協助人民法院執行。人民法院不得對登記機關已經核準登記的被執行人已轉讓的財產實施查封、扣押、凍結措施。
查封、扣押、凍結協助執行通知書在送達登記機關時，其他人民法院已向該登記機關送達了過戶登記協助執行通知書的，應當優先辦理過戶登記?！?/p>
（3）最高人民法院、國土資源部、建設部《關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》（法發〔2004〕5號）第一條規定：“人民法院在辦理案件時，需要國土資源、房地產管理部門協助執行的，國土資源、房地產管理部門應當按照人民法院的生效法律文書和協助執行通知書辦理協助執行事項?！?/p>
人民法院相關法律文書生效以后，往往要通過不動產登記機構協助人民法院將其確定的不動產權利轉移到新的權利人名下，因而這項工作也是不動產登記機構配合人民法院最終實現司法功能的一項重要工作。
二、法院處罰的法律依據
不動產登記機構等相關個人和單位，如果在民事訴訟過程中拒絕配合人民法院依法進行的調查和執行行為，則構成了妨礙民事訴訟的違法行椋可能因此而受到相應處罰。具體的法律依據如下：
1. 《民訴法》第一百一十四條規定：“有義務協助調查、執行的單位有下列行為之一的，人民法院除責令其履行協助義務外，并可以予以罰款：
（一）有關單位拒絕或者妨礙人民法院調查取證的；
（二）有關單位接到人民法院協助執行通知書后，拒不協助查詢、扣押、凍結、劃撥、變價財產的；
（三）有關單位接到人民法院協助執行通知書后，拒不協助扣留被執行人的收入、辦理有關財產權證照轉移手續、轉交有關票證、證照或者其他財產的；
（四）其他拒絕協助執行的。
人民法院對有前款規定行為之一的單位，可以對其主要負責人或者直接責任人員予以罰款；對仍不履行協助義務的，可以予以拘留；并可以向監察機關或者有關機關提出予以紀律處分的司法建議?！?/p>
2. 《民訴法》第一百一十五條規定：“對個人的罰款金額，為人民幣十萬元以下。對單位的罰款金額，為人民幣五萬元以上一百萬元以下。
拘留的期限，為十五日以下。
被拘留的人，由人民法院交公安機關看管。在拘留期間，被拘留人承認并改正錯誤的，人民法院可以決定提前解除拘留。”
3. 《民訴法司法解釋》第一百九十二條規定：“有關單位接到人民法院協助執行通知書后，有下列行為之一的，人民法院可以適用民事訴訟法第一百一十四條規定處理：
……
（三）拒不停止辦理有關財產權證照轉移手續、權屬變更登記、規劃審批等手續的；
（四）以需要內部請示、內部審批，有內部規定等為由拖延辦理的?！?/p>
三、不動產登記機構被處罰的典型案例
1.衡陽市中級人民法院（2015）衡中法執復字第29號
法院認為，2013年12月16日，衡陽市珠暉區人民法院要求常寧市房管局查封被執行人李朝發所有的位于常寧市培元辦事處群英西路興發農貿市場單幢09房產時，查封裁定及執行通知雖有瑕疵，常寧市房管局在收到查封裁定后，仍對查封裁定及執行通知上載明房產證項下的房產予以查封。但常寧市房管局在常寧市人民法院再次查封李朝發同一地段房產且對珠暉區人民法院先行查封的房產產生不同認識時，常寧市房管局在常寧市人民法院的要求下擅自更改了查封范圍，未主動告知珠暉區人民法院查封范圍的變更；且將珠暉區人民法院的查封日期從2013年12月16日變更為2014年6月23日。執行法院認定常寧市房管局變更查封范圍和查封日期違反協助執行義務屬實，但處罰力度過大，應酌情減輕處罰。最終改判處罰五萬元。
筆者點評：本案中，不動產登記機構在收到珠暉區人民法院的查封文書時，沒有對其瑕疵及時提出審查建議就辦理了查封登記，而后在常寧市法院來查封的時候又沒有征求原查封法院的意見就徑行變更了查封范圍和查封日期，因此導致了受處罰的結果。
2.龍江大慶市中級法院（2016）黑06慶執復1號
高新法院于2015年12月18日作出（2015）慶高新執字第616-2號罰款裁定，對安達市國土資源局罰款100萬元，限在2015年12月25日前繳納。
法院認為，復議人安達市國土資源局作為案涉土地的主管部門，其應當自覺按照生效法律文書的規定履行相應的協助義務，而不是以“內部審批”等借口拖延執行，推諉執行，甚至是拒絕執行。法院有權依據《民訴法》第一百一十四條的規定進行處罰，而在處罰后仍不履行協助義務的，高新法院可以向監察機關或者有關機關提出予以紀律處分的司法建議。
筆者點評：根據相關法律規定，不動產登記機構是不能對法院的生效法律文書的內容進行實體審查的，應當及時、無條件地履行，不能以“內部審批”等理由來拖延推諉。即使是認為該協助要求有問題，也應該先受理該文書，而后再給人民法院寫審查建議。
當然，屬于無辦理權屬登記的情況下要求協助的除外，如要求將無合法來源的土地使用權、違法建設的房屋協助過戶的。
四、不動產登記機構的實務應對
根據以上典型案例中被罰的具體情形，基本上可以分成協助錯誤、拒絕協助、以內部程序為由拖延執行，等等。對此，不動產登記機構應當區分情況來予以應對。
1.對于有登記信息且相關協助手續齊全的必須及時辦理，不應拖延或者以內部程序來對抗協助義務。需要特別注意的是，對于人民法院來說，不動產登記機構只要簽收了協助文書，協助義務就生效了。因此，對于人民法院合法的協助查封要求必須立即予以處理。
2.對于沒有相關權屬登記的不動產的查封可以不予受理?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》（法釋〔2004〕15號）第十條規定：“查封尚未進行權屬登記的建筑物時，人民法院應當通知其管理人或者該建筑物的實際占有人，并在顯著位置張貼公告?！?/p>
《關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》（法發〔2004〕5號）第十五條規定：“下列房屋雖未進行房屋所有權登記，人民法院也可以進行預查封：
（一）作為被執行人的房地產開發企業，已辦理了商品房預售許可證且尚未出售的房屋；
（二）被執行人購買的已由房地產開發企業辦理了房屋權屬初始登記的房屋；
（三）被執行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續或者商品房預告登記的房屋?！?/p>
因此，除了法律特別規定可以預查封的情況以外，對于未登記的不動產，法院應該以貼公告的形式予以查封，而不動產登記機構則因為沒有相關信息而無協助的義務。
3.法院要求協助執行的不動產與登記內容不符的，如權利人不同、坐落、房號與登記簿記載不一致等。發現以上情況的應該書面告知法院工作人員，如法院仍然要求執行的，可以讓其重新出具正確的協助執行文件。
4.不動產登記機構認為法院要求協助的內容與法律沖突的，如認為被執行不動產不宜分割執行的、執行時變更許可用途的、對集體土地上房屋執行不符合法定條件的，等等。根據《關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》（法發〔2004〕5號）第三條規定：“國土資源、房地產管理部門在協助人民法院執行土地使用權、房屋時，不對生效法律文書和協助執行通知書進行實體審查。國土資源、房地產管理部門認為人民法院查封、預查封或者處理的土地、房屋權屬錯誤的，可以向人民法院提出審查建議，但不應當停止辦理協助執行事項?！币虼耍粍赢a登記機構應當先行受理協助執行的文書，而后在給法院出具書面的審查建議書，法院是否接受，最終應當以法院的意見為準。
5.對于有不動產上查封與輪候查封并存時的處理方法。根據《關于建立和完善執行聯動機制若干問題的意見》（法發〔2010〕15號）第十二條規定：“輪候查封的人民法院違法要求協助辦理房屋登記手續的，依法不予辦理?！?/p>
根據《最高人民法院關于首先查封法院與優先債權執行法院處分查封財產有關問題的批復》（法釋〔2016〕6號）第二條規定：“優先債權執行法院要求首先查封法院將查封財產移送執行的，應當出具商請移送執行函，并附確認優先債權的生效法律文書及案件情況說明。
首先查封法院應當在收到優先債權執行法院商請移送執行函之日起15日內出具移送執行函，將查封財產移送優先債權執行法院執行，并告知當事人。
移送執行函應當載明將查封財產移送執行及首先查封債權的相關情況等內容?！?/p>
