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不動產經營與管理范文1
關鍵詞：不動產租賃營改增；稅收征管
財政部、國家稅務總局2016年3月23日聯合了財稅〔2016〕36號文----《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》。這一營業稅改增值稅（以下簡稱“營改增”）綱領性文件的標志著從2016年5月1日起國內所有行業都進入營改增試點階段。至2017年1月初，國家稅務總局陸續出臺了15個補丁文件、19個配套文件，若干訪談答疑，涉及不動產經營租賃業務的有8個文件。在此期間，X科研事業單位（以下簡稱“X單位”）不動產經營租賃涉稅實務中遇到的問題，折射出當前營改增試點后稅收征管上的不足，本文主要在分析X單位稅負變化的前提下對其進行深入探討。
一、X單位基本情況
X單位為一般納稅人。由于歷史、搬遷、業務、發展等多種原因，存在跨區、縣、市，甚至跨省的不動產經營出租，租戶有100多家，每月均取得不動產經營租賃收入；出租的不動產均為2016年4月30日前取得；內部控制流程規定每月5號前完成納稅申報。
二、X單位不動產經營租賃稅負分析
（一）稅目、稅率分析
營改增試點通知規定，不動產經營租賃業務屬于銷售服務中的不動產租賃服務，采用一般計稅方法，適用11%的稅率；出租2016年4月30日前取得的不動產可以采用簡易計稅方法，適用5%的征收率。
（二）適用簡易征收率稅負分析
將不動產經營租賃業務應繳各種稅費，按是否受營改增價稅分離的影響，使得計征依據發生變化的，區分為變動稅費和固定稅費。營改增前后計征依據無變化，稅額不變的城鎮土地使用稅和印花稅為固定稅費，其他為變動稅費。
以1，000萬元不動產經營租賃合同為例，不考慮進項稅額，設定附加稅費含城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加，并設定城市維護建設稅適用7%稅率；設定不動產經營租賃業務成本費用無變化，企業所得稅稅率為25%。
1.稅負情況
營改增前的計稅收入為1，000萬元，企業所得稅前變動稅費（稅前變動稅費）為176萬元，其中：
流轉稅（營業稅）為1，000×5%=50萬元；
附加稅費為50×（7%+3%+2%）=6萬元；
房產稅為1，000×12%=120萬元。
營改增后的計稅收入=1，000÷1.05=952.38萬元，稅前變動稅費為167.62萬元，其中：
流轉稅（增值稅）為952.38×5%=47.62萬元；
附加稅費為47.62×（7%+3%+2%）=5.71萬元；
房產稅為952.38×12%=114.29萬元。
營改增后，稅前變動稅費下降176-167.62=8.38萬元，企業利潤增加8.38萬元，企業所得稅增加8.38×25%=2.095萬元。
營改增后，整體稅費下降8.38-2.095=6.285萬元。
2.稅前變動稅費分析
下降的稅前變動稅費8.38萬元中：
流轉稅下降50-47.62=2.38萬元，占2.38÷8.38=28.40%；
附加稅費下降6-5.71=0.29萬元，占0.29÷8.38=3.46%；
房產稅下降120-114.29=5.71萬元，占5.71÷8.38=68.14%。
造成這樣下降的原因是：增值稅價、稅分離的變化使得流轉稅費下降，附加稅費隨之下降。營改增試點后相關文件明確了不動產經營租賃計征房產稅的租金收入不含增值稅。這樣價稅分離后的增值稅部分不作為計稅依據，加之房產稅適用稅率為12%，遠遠高于5%的增值稅征收率，造成房產稅大幅下降，也造成房產稅下降的稅額占總體下降額的比例最大。
沒有抵扣進項稅額的、在2016年4月30日前取得的不動產，營改增后，如不動產經營租賃業務只能選用一般計稅方法，適用11%的稅率，稅負會大幅增加，允許采用簡易計稅方法，且適用征稅率與營改增前一樣為5%，這樣有效地保證了營改增后稅負只降低不增加。
三、基于X單位的不動產經營租賃涉稅實務及探討
（一）不動產經營租賃納稅地點及預繳稅款的探討
《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第16號）為不動產經營租賃的指導性文件，細化了政策要求。《關于納稅人異地預繳增值稅有關城市維護建設稅和教育費附加政策問題的通知》 （財稅〔2016〕74號）則是對附加稅費預繳稅率等做出了詳細規定。
上述文件規定，納稅人申報地點分為：機構所在地和不動產所在地。這種規定使納稅人同時面對多個主管稅局。納稅人應在多個不動產所在地主管國稅局預繳增值稅，并以此為計稅依據在同一屬地的主管地稅局預繳附加稅費。納稅人應在唯一的機構所在地主管國稅局申報繳納增值稅（憑預繳完稅憑證在申報時抵減稅款），并在機構所在地主管地稅局以實際繳納的增值稅為計稅依據繳納附加稅費。
納稅人當月收取租金預繳稅款的納稅期限為：次月納稅申報期。
那么在簡易計稅辦法下，如何認定預繳稅款？如何理解當期增值稅應納稅額，最早的當期是哪一期？我們可以這樣理解：對在同一個月開具的增值稅發票，劃分為兩個部分：其一，屬于不動產經營租賃業務的銷項稅在不動產所在地主管國稅局預繳；其二，其他業務的銷項稅在抵減進項稅后在機構所在地主管國稅局申報繳納。當期就是當月，這種理解對企業最為有利。A繳稅款實質是對企業的資金占用，越早抵減越能降低納稅成本。
在現行申報系統下，如果納稅流程為：開票不動產所在地預繳機構所在地申報，預繳稅款可在申報時抵減，則當期就是當月。如果納稅流程為：開票機構所在地申報不動產所在地預繳，則預繳稅款只能在次月抵減，當期則為次月。因而納稅人在機構所在地申報前在不動產所在地繳納的稅款，就是預繳稅款。
按X單位規定在每月5號前完成納稅申報，辦稅人員在4天之內至少到2個地區的主管國、地稅局申報，最多時要到5個地區的主管國、地稅局申報。
對營改增前的營業稅、增值稅的納稅地點和營改增后的納稅地點進行比對：
原營業稅暫行條例規定，對不動產租賃實行屬地化征收的原則，使得納稅地點不唯一，納稅人同時面對機構所在地、不動產所在地多個主管稅局。
原增值稅暫行條例中，規定總、分機構分別在機構所在地申報納稅（符合匯總納稅的除外），還要求外出開具外出經營許可證，原則上是為了保證機構所在地（注冊地）作為唯一的納稅申報地點。
營改增試點通知中，不動產的納稅地點基本上是沿用了原營業稅納稅地點的規定，不動產租賃也采用屬地化征收的原則。這和原增值稅保證以機構所在地作為唯一的納稅地點的原則是有差別的。
營改增后，增值稅納稅人需在多個納稅地點繳納稅款，為了適應這一變化，又要保證機構所在地納稅申報的唯一性，全面反映增值稅的繳納情況，只能引入大量的屬地化稅款預繳環節。屬地化稅款預繳主要目的在于平衡各個地域之間的稅收效益，達到營改增的平穩過渡。但是，大量的稅款預征環節，致使納稅人多次往返于單位和稅局之間，預征環節的稅款不能及時抵扣，將導致占用納稅人資金，加重納稅人負擔。
（二）不動產經營租賃房產稅、城鎮土地使用稅納稅期限的探討
營改增前，由不動產所在地的地稅局代開跨區域不動產經營租賃發票，并一次性征收各種稅費。營改增后，由納稅單位的開票人員自行開具增值稅發票，不動產所在地的地稅局只預征城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加。納稅人還要在房產稅、城鎮土地使用稅限定的申報期（比如為5月、11月）再次去不動產所在地繳納稅款。現行規定致使：
1.納稅人在5月、11月申報后至所屬年度結束前，無法預見用于出租的房產、土地是否會有新購、自用轉為出租等增加情況，是否會發生轉讓、毀損等減少情況，是否會有合同提前終止的情況，無法預計新簽或續租合同金額是否會發生變化，這些不確定的因素將造成稅源信息填報不準確，稅款申報不實，計征依據與全年不動產經營租賃收入不一致。
2.納稅人如果不是恰好在5月、11月預繳申報不動產經營租賃增值稅、附加稅費，就只能多次往返不動產所在地主管稅局。這樣會導致漏報的情況，辦稅成本也大為增加。
3.稅種、稅源信息對比時，不動產經營租賃收入的流轉稅與房產稅的計稅基數會存在差異。稅務機關往往要求企業對差異進行自查，給納稅人造成不必要的負擔，而且分析比對這種由于納稅申報時間設定不合理造成的差異沒有實際意義。
（三）國、地稅營改增后申報服務的探討
X單位在預繳不動產經營租賃稅款時，辦理同樣的業務，各個區、縣、市稅務機關在稅源登記提供資料、填報表格、甚至在房產稅等納稅申報表格式上的要求均有不同，且不能通用，這樣對納稅人造成極大的不便。受營改增的影響，地稅窗口的業務大量減少，而國稅窗口的業務成倍增長。在辦理業務過程中，納稅人往往需在國稅窗口等幾百個號，幾個小時才能辦理完業務，而地稅的窗口辦稅服務人員卻閑置著，資源極度浪費。
四、探討結論
營改增試點后，簡易計稅方法的選用保證了稅負只降不升，但在試點過程中仍存在諸如辦稅不夠便利、管理不夠科學等稅收征管體制問題。而營改增試點中的政策移植了較多原來營業稅的規定，這些規定是否適合未來經濟發展的情況，還需要通過實踐進一步的驗證。
參考文獻：
[1]財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知財稅〔2016〕36號.
[2]李明磊，張偉.全面營改增政策特征探討[J].財務與會計，2016（8）.
不動產經營與管理范文2
SOHO尚都是一個面積達170，000平米的多功能房地產開發項目，占地2.2公頃，位于北京最集中的都市開發區域———CBD（中央商務區）內。SOHO尚都的平均售價為22000元/平米，其租金在2006年底的價格達到375.00元/平米•月-525.00元/平米•月。2007年7月SOHO中國的純商業地產SOHO尚都開始運營，但是隨著時間的推移，曾經創造中國商業地產銷售神話的SOHO尚都出現歇業和退租現象，隨后出現大規模歇業，使人們對SOHO中國的商業運營模式產生懷疑。SOHO中國的商業運行模式是：SOHO尚都的目標客戶瞄準投資客，將產品定位為投資品，通過媒體炒作以高價將所有商鋪銷售一空，獲得開發利益最大化。開發商將整個物業進行分割出售，即出售所有的物業產權，而且公司不保留任何物業，在物業出售完畢后，不對物業進行統一的規劃和管理，而是由投資者根據自己的需要各自進行物業管理。這種運營模式的優點，可以為SOHO中國迅速回籠資金，獲得巨大的短期收益；投資者也可以擁有產權，并根據自己的意愿對產權進行處置，以獲取最大的投資收益。但是，這種模式使開發商失去長期擁有物業并獲得長期效益的機會，也使一些投資者由于房地產經營與管理的專業知識匱乏而造成對物業管理失敗，面臨著投資失敗的風險。造成SOHO中國商業模式失敗的原因有以下兩個方面：第一，商業房地產開發商在處理建成物業時往往采用“只售不租”的模式，將所有產權分割出售給投資者；在銷售完物業之后并不對后期的物業進行統一的經營與管理，而由投資者自行管理。這就造成物業不能統一規劃，物業的業態分布不合理，各物業管理者均從自身利益經營物業，這很容易導致整個物業的經營與管理失敗。另外，商業房地產租金的預期收益水平已遠遠超出了市場能承受的范圍，造成銷售商鋪的租金與市場脫節，導致投資者招商難和運營難，這也是目前中國商業地產面臨的普遍問題，把商鋪的價格提升到一個非理性的程度，嚴重透支了業主和商戶的未來收益，這也是造成部分物業的投資者難以為繼的一個重要原因。
二、我國商業房地產形成SOHO中國商業運營模式的原因分析
SOHO中國的商業運營模式普遍存在于我國商業地產中，經過筆者對全國房地產企業商業房地產運營模式的研究發現，形成這種經營模式的原因可以從房地產公司和投資者這兩個方面進行分析說明。
（一）房地產開發公司所面臨的困境2007年國內的房地產開發公司的數量達到62518家[1]，僅上市的房地產公司就有幾百家。房地產公司的數量是自建國以來最多的一個時期，但仔細研究這些房地產開發公司就會發現，雖然這些公司的綜合實力的差異很大，但是不論房地產公司實力的強弱，他們都面臨著共同的問題———自有資金率低（如表1）。從圖中可以看出從2004—2007年我國房地產企業的資金自有率平均為30%左右，這樣的資金自有率顯然不能適應房地產行業的發展需要，因為房地產行業是資金密集型行業。由于自有資金少，所以國內大多數房地產開發公司對已建成的商業地產均采用“只售不租”的模式，這樣做是為了迅速回籠資金，彌補自有資金短缺的不足。目前，我國獲取土地使用權的途徑主要是通過“招拍掛”（招標、拍賣、掛牌制度簡稱）的方式，開發商在獲得土地的使用權時就會消耗其大量的自有資金，開發公司自有資金剩余不多，必須借助貸款來進行后期的開發。房地產開發公司在開發一項房地產的時候，一般要先用自有資金支付一些必須的土地稅費和其他前期投入，在達到銀行的貸款要求之后，就向銀行提出貸款申請，然后利用貸款完成后續的建設開發。開發商在商業房地產建成之后對其產權進行分割出售，迅速回籠資金，還清貸款，而剩余的資金和利潤用于競拍土地和下一輪的房地產投資開發。這就是我國房地產開發公司的一般開發流程，從這個過程中可以發現，房地產開發公司急于分割出售商業地產的產權是為了回籠資金，迅速進入下一輪的房地產開發建設或土地儲備。銀行貸款的高額利息，使房地產開發商在房地產建成后必須全部出售，以便迅速回籠資金償還貸款，減少整個開發成本。鑒于我國商業房地產“只售不租”經營模式所帶來的問題，一些業內人士提出改變經營模式的建議，即借鑒國外的“只租不售”或“租售結合”的經營模式。這兩種經營模式雖然不可以使開發商的資金迅速回籠，并有可能增加房地產的開發成本，但可以使開發商長期持有物業的產權，獲得長期的收益，逐步緩解房地產自有資金率低的問題，并從中獲得更高的經營收益。從長遠來看，“只租不售”或者“租售結合”的經營模式所獲得的收益要遠遠高于“只售不租”的經營模式。但是，筆者對國內房地產開發公司的研究發現，國內還沒有一家房地產開發公司對物業形成“只租不售”或“租售結合”的長期經營觀念。例如，作為我國房地產開發公司領軍的萬科集團，在對其開發的房地產項目均采用出售物業的經營理念，而不保留任何物業的產權。
（二）個人投資者面臨的困境我國個人投資者對商業房地產的投資現狀與美國等發達國家相比，存在著投資渠道單一和投資者的個人資金少的缺點。[2]33-34目前，國內現行的商業房地產的投資渠道主要是購買房地產類股票和直接購買分割后的商業房地產產權，存在這種投資現狀的原因是由于我國的個人投資者還沒有足夠的資金購買整棟商業物業。根據國家統計局的數據分析，我國的房地產企業的利潤率在1999年由負轉正，隨后便進入上升軌道。2007年，全行業的平均利潤率略高于10%，比全社會平均值高出4個百分點，可見房地產行業是高利潤行業。而投資者的投資心理是將資金投向回報率高的行業，這就驅使個人投資者希望將自己的投資資金投到商業房地產領域。但是，從我國的個人投資者的角度來看，能夠將物業進行整棟購買的投資者相對較少。從最早的投資幾百萬的客戶，發展到現在有投資幾千萬的客戶。這反映了中國市場的發展和財富積累的階段，但還遠沒有發達國家那樣財富集中，我們的市場定位不能超越中國財富積累的歷史階段。所以，投資者只能購買經過房地產開發商分割后的產權，然后將其進行出租獲利。在出租的過程中投資者是從自己利益最大化的角度出發，不對整體的物業管理或者業態分布進行考慮，這往往導致商業地產的經營管理混亂，進而不能達到投資者的收益預期，使投資者的收益得不到保障。而房地產開發商由于沒有商業地產的產權就不能有效地協調投資者的利益，也就不能有效地組織商業房地產經營與管理。這最終造成個人投資者在花費大量的資金購買產權之后，無法保障其穩定預期收益的困境。[3]50-51
三、解決SOHO中國商業運營模式問題的出路
目前，國際上個人投資商業房地產相對較成熟的途徑有兩種，一種是以日本為代表的不動產投資信托，另一種是以美國為代表的美國不動產投資信托。
（一）日本的不動產投資信托對我國的啟示日本的不動產信托分為兩種。一種是信托型不動產證券化，是由商業房地產開發公司將其開發的不動產的所有權分割成為較小的單位，并將這些分割后的產權進行出售。投資者得到產權之后，可以由房地產開發公司對其統一收回管理或者委托信托公司統一管理，以達到不動產證券化的目的。這樣就保證產權經過分割出售的商業房地產，雖然在產權上是投資者獨自擁有的，但是經過對產權管理權的回收，仍然能對后期的物業進行統一管理和規劃，使商業房地產具有穩定的收益。日本的另外一種不動產投資信托形式是組合型不動產證券化（流程如圖1所示），是由不動產公司與投資者合作成立任意組合，共同持有不動產的所有權，再以任意組合的名義將不動產出租給原不動產公司以負責經營管理，而收取的租金收入再依比例分配給合作人（即投資者），到期時若合作人決定將不動產出售，則處分所得也依出資比例還給合作人。日本的這種兩種運營模式都適合解決目前我國個人投資商業房地產模式所存在的困境。根據信托型不動產證券化的模式，對我國那些已經進行分割出售的商業房地產來說，可以由開發商對產權的管理權進行回收，然后對整個物業進行統一的管理和合理的業態分布，這樣就可以避免投資者各自為戰的局面，同時提高投資者收益的穩定性，也能為房地產開發商提供持續的收益。而根據組合型不動產證券化的模式，我國的商業房地產開發公司與個人投資者合作成立任意組合，共同持有不動產的所有權，在以任意組合的名義將不動產出租給商業房地產開發公司或委托給第三方物業管理公司，對物業進行統一的規劃和經營管理。在獲得收益之后再依比例分配給投資者，在合同到期后由投資者決定是否繼續持有物業，若繼續持有只需續簽合同即可；若將所有的產權出售，則需要將售后資金按照比例還給合作者。運用組合型不動產證券化即可以使房地產開發商在與投資者簽訂證券組合合同的時候回籠一部分資金，又可以使開發商長期持有物業管理權，獲得長期收益。對于投資者來說，可以在擁有商業房地產產權的同時，依靠統一的物業經營管理獲取穩定的投資收益。
（二）美國不動產投資信托對我國的啟示美國的不動產信托類型是在房地產項目沒有開發之前，由負責開發物業的房地產公司對要開發的房地產項目進行可行性評估，并對項目的未來收益做一個評估分析。通過委托信托公司或由開發公司自行將房地產項目的產權進行信托證券化，并向社會公開發行信托證券，籌集社會資金。利用籌集的資金進行房地產項目開發建設，在物業建成之后，進行統一的物業管理，獲得預期的收益；然后，將至少90%收益按照投資者出資的比例分配給投資者，投資者在信托運行期間可以轉讓其收益憑證。美國的這種不動產投資信托的模式在我國的成型案例很少，但是美國不動產投資信托的模式可以很好地解決目前國內個人投資商業房地產出現的問題，值得我們借鑒。根據美國的不動產投資信托的模式，開發商在開發建設物業之前就可以委托信托公司對物業進行產權證券化，然后再將證券化的產權面向投資者進行發售以獲取商業房地產項目的開發資金。這樣對于房地產開發商來說，可以減少向銀行的貸款額或者不貸款，即有利于房地產開發商節約開發成本，同時也可以使整個房地產項目由于充足的資金而減少建設周期。對于投資者來說，這種模式不但能夠購買到商業地產的產權，而且也不必考慮后期的物業管理。在商業房地產項目建成運營之后，不僅可以保障開發商和投資者的經濟利益，也會使開發商避免開發過程中的資金短缺，也能滿足投資者對商業房地產投資的愿望。
雖然，日本和美國的不動產投資信托可以解決我國個人投資商業房地產存在的問題。但是，我國現有的不動產投資信托管理辦法中有關資金信托計劃不得超過（含）200份，且每份合約金額不得超過（含）5萬元的限制，是影響當前不動產投資信托發展的因素之一。另外，不動產投資信托在我國還沒有形成完善的運作模式，對受托人的有效約束和激勵機制尚未完全形成，容易發生受托人的道德風險。所以，我們要克服不動產投資信托實施的不利條件，建設適應不動產投資信托發展的社會和法律環境。
不動產經營與管理范文3
一、保險資金不動產投資中主要幾種風險
(一)融資性售后包租風險
近年來,隨著商業地產的不斷發展,售后包租的交易模式逐漸產生,即開發商在房產銷售時承諾在未來一段時間內承租或代為出租投資人所購買房產的交易行為。售后包租又分為經營性售后包租和融資性售后包租,兩者的區別在于投資人購買房產時是否獲得產權。對于融資性售后包租,開發商出售的是虛擬產權,若保險公司投資不動產后委托開發商進行經營管理,則必須以獲得真實產權為前提,在此基礎上,選取具有一定規模、資質、經營管理能力和信譽的大型房地產企業作為交易對手,并對其進行全面、嚴格的法律盡職調查,從而避免開發商可能存在的融資性售后包租風險。
(二)違約風險
一般情況下,對于保險公司來說,購置期房相對于購置現房更具有價格優勢,有利于降低購樓成本,提高投資收益率,但與此同時,購置期房也使得保險公司面臨著開發商在約定交付日無法按時完工或無法滿足建設標準的違約風險。此外,保險公司委托開發商對所購房產進行經營管理,在委托期限內,開發商需要按約定向保險公司支付房產經營收益。若屆時開發商因經營管理能力欠缺或其他原因無法達到盈利標準并按約定支付經營收益,降導致保險資金收益受損。對于上述違約風險,保險公司一方面可與開發商設立共管賬戶,約定購房款僅能用于標的房產的開發建設,從而保障建設工程的順利完工;另一方面,保險公司可以要求開發商對項目完工及未來收益返還提供抵押擔保、質押擔?；虮ＷC擔保等。
(三)委托風險
1、資金運用風險。該模式中,保險公司對購置房產進行委托經營,使房產的所有權和使用權發生了分離。開發商受保險公司委托,在委托期限內代表其對房產進行開發、租賃、經營和管理等資產管理相關工作,收取相關收益,并代為支付資產管理相關費用。對于房產經營中的資金流入和流出,若缺乏有效地監管和審計措施,則同樣會給保險公司帶來資金損失。對此,保險公司應在委托管理期間,一是委托托管銀行對共管賬戶的資金流向進行日常監管;二是于年度結算日前,與開發商共同聘請獨立第三方對該賬戶的物業收入、物業支出及成本費用扣減額等情況進行審計,并出具相關財務報告;三是委派財務人員負責監督項目資金的運用情況。
2、物業管理風險。委托期限內,開發商或其聘請的物業管理公司的經營理念與管理能力,直接決定了目標物業的整體品質及未來發展方向。在委托期結束后,開發商應將目標物業交還給保險公司繼續經營管理,若屆時由于開發商經營管理不善或其出于自身利益考慮將優質租戶轉移,將導致房產出租率或租金水平無法達到合理水平,從而對后續經營產生不利影響,增加保險公司招租及管理成本。為避免開發商無法有效履行經營管理職責,保險公司可與開發商在合同中約定,在房產經營權交還保險公司的時點,開發商需使所經營房產當年的租金水平達到一個預設值,該值由保險公司根據委托管理期間每年承諾的收益率、可接受的出租率及租金水平計算得出。
二、保險資金投資不動產的風險管理
房地產項目雖然收益較高,但是一旦出現泡沫或者劇烈波動,將對保險公司的經營造成不小的打擊。房地產市場資金密集性的特征,決定了保險公司一旦在該市場受到損失,必將是非常巨大的,而最終的承受者將是廣大投保人。出于保護投保人利益以及保險資金安全的考慮,監管機構也應加強對保險商投資房地產的引導與規整;同時,保險公司也應該未雨綢繆,建立健全保險資金投資不動產風險管理機制
(一)內部風險控制體系
保險公司必須建立完備的風險控制體系,特別是要根據《保險資金運用風險控制指引》的要求,建立運營規范、管理高效的保險資金運用風險控制體系,針對包括不動產投資在內的各項資金投向制定相應的風險控制策略;同時,保險公司要加強風險技術系統管理,不斷提高對投資風險的分類、識別、量化和評估能力,能夠迅速有效的應對風險事件的發生;此外,由于不動產投資種類和模式繁多,也要注重對操作風險的監控和管理。
(二)外部監管機制
在我國不動產市場仍不夠規范、保險公司自我約束機制和風險控制體系尚未健全的情況下,監管層必須在鼓勵保險公司積極探索的同時,加強對其投資不動產的外部監管?？傮w監管思路上仍要以償付能力監管為重點,以便使保險公司在償付能力約束下更為自主地進行不動產投資。
不動產經營與管理范文4
第一章基本原則
第一條為了維護國家基本經濟制度，維護社會主義市場經濟秩序，明確物的歸屬，發揮物的效用，保護權利人的物權，根據憲法，制定本法。
第二條因物的歸屬和利用而產生的民事關系，適用本法。
本法所稱物，包括不動產和動產。法律規定權利作為物權客體的，依照其規定。
本法所稱物權，是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。
第三條國家在社會主義初級階段，堅持公有制為主體、多種所有制經濟共同發展的基本經濟制度。
國家鞏固和發展公有制經濟，鼓勵、支持和引導非公有制經濟的發展。
國家實行社會主義市場經濟，保障一切市場主體的平等法律地位和發展權利。
第四條國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。
第五條物權的種類和內容，由法律規定。
第六條不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。動產物權的設立和轉讓，應當依照法律規定交付。
第七條物權的取得和行使，應當遵守法律，尊重社會公德，不得損害公共利益和他人合法權益。
第八條其他相關法律對物權另有特別規定的，依照其規定。
第二章物權的設立、變更、轉讓和消滅
第一節不動產登記
第九條不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。
依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。
第十條不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。
國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。
第十一條當事人申請登記，應當根據不同登記事項提供權屬證明和不動產界址、面積等必要材料。
第十二條登記機構應當履行下列職責：
（一）查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料；
（二）就有關登記事項詢問申請人；
（三）如實、及時登記有關事項；
（四）法律、行政法規規定的其他職責。
申請登記的不動產的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。
第十三條登記機構不得有下列行為：
（一）要求對不動產進行評估；
（二）以年檢等名義進行重復登記；
（三）超出登記職責范圍的其他行為。
第十四條不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。
第十五條當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。
第十六條不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動產登記簿由登記機構管理。
第十七條不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。
第十八條權利人、利害關系人可以申請查詢、復制登記資料，登記機構應當提供。
第十九條權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。
不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。
第二十條當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。
預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。
第二十一條當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。
因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。
第二十二條不動產登記費按件收取，不得按照不動產的面積、體積或者價款的比例收取。具體收費標準由國務院有關部門會同價格主管部門規定。
第二節動產交付
第二十三條動產物權的設立和轉讓，自交付時發生效力，但法律另有規定的除外。
第二十四條船舶、航空器和機動車等物權的設立、變更、轉讓和消滅，未經登記，不得對抗善意第三人。
第二十五條動產物權設立和轉讓前，權利人已經依法占有該動產的，物權自法律行為生效時發生效力。
第二十六條動產物權設立和轉讓前，第三人依法占有該動產的，負有交付義務的人可以通過轉讓請求第三人返還原物的權利代替交付。
第二十七條動產物權轉讓時，雙方又約定由出讓人繼續占有該動產的，物權自該約定生效時發生效力。
第三節其他規定
第二十八條因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力。
第二十九條因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。
第三十條因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。
第三十一條依照本法第二十八條至第三十條規定享有不動產物權的，處分該物權時，依照法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生物權效力。
第三章物權的保護
第三十二條物權受到侵害的，權利人可以通過和解、調解、仲裁、訴訟等途徑解決。
第三十三條因物權的歸屬、內容發生爭議的，利害關系人可以請求確認權利。
第三十四條無權占有不動產或者動產的，權利人可以請求返還原物。
第三十五條妨害物權或者可能妨害物權的，權利人可以請求排除妨害或者消除危險。
第三十六條造成不動產或者動產毀損的，權利人可以請求修理、重作、更換或者恢復原狀。
第三十七條侵害物權，造成權利人損害的，權利人可以請求損害賠償，也可以請求承擔其他民事責任。
第三十八條本章規定的物權保護方式，可以單獨適用，也可以根據權利被侵害的情形合并適用。
侵害物權，除承擔民事責任外，違反行政管理規定的，依法承擔行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第二編所有權
第四章一般規定
第三十九條所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。
第四十條所有權人有權在自己的不動產或者動產上設立用益物權和擔保物權。用益物權人、擔保物權人行使權利，不得損害所有權人的權益。
第四十一條法律規定專屬于國家所有的不動產和動產，任何單位和個人不能取得所有權。
第四十二條為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。
征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。
征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。
任何單位和個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用。
第四十三條國家對耕地實行特殊保護，嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量。不得違反法律規定的權限和程序征收集體所有的土地。
第四十四條因搶險、救災等緊急需要，依照法律規定的權限和程序可以征用單位、個人的不動產或者動產。被征用的不動產或者動產使用后，應當返還被征用人。單位、個人的不動產或者動產被征用或者征用后毀損、滅失的，應當給予補償。
第五章國家所有權和集體所有權、私人所有權
第四十五條法律規定屬于國家所有的財產，屬于國家所有即全民所有。
國有財產由國務院代表國家行使所有權；法律另有規定的，依照其規定。
第四十六條礦藏、水流、海域屬于國家所有。
第四十七條城市的土地，屬于國家所有。法律規定屬于國家所有的農村和城市郊區的土地，屬于國家所有。
第四十八條森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國家所有，但法律規定屬于集體所有的除外。
第四十九條法律規定屬于國家所有的野生動植物資源，屬于國家所有。
第五十條無線電頻譜資源屬于國家所有。
第五十一條法律規定屬于國家所有的文物，屬于國家所有。
第五十二條國防資產屬于國家所有。
鐵路、公路、電力設施、電信設施和油氣管道等基礎設施，依照法律規定為國家所有的，屬于國家所有。
第五十三條國家機關對其直接支配的不動產和動產，享有占有、使用以及依照法律和國務院的有關規定處分的權利。
第五十四條國家舉辦的事業單位對其直接支配的不動產和動產，享有占有、使用以及依照法律和國務院的有關規定收益、處分的權利。
第五十五條國家出資的企業，由國務院、地方人民政府依照法律、行政法規規定分別代表國家履行出資人職責，享有出資人權益。
第五十六條國家所有的財產受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、私分、截留、破壞。
第五十七條履行國有財產管理、監督職責的機構及其工作人員，應當依法加強對國有財產的管理、監督，促進國有財產保值增值，防止國有財產損失；，，造成國有財產損失的，應當依法承擔法律責任。
違反國有財產管理規定，在企業改制、合并分立、關聯交易等過程中，低價轉讓、合謀私分、擅自擔?；蛘咭云渌绞皆斐蓢胸敭a損失的，應當依法承擔法律責任。
第五十八條集體所有的不動產和動產包括：
（一）法律規定屬于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂；
（二）集體所有的建筑物、生產設施、農田水利設施；
（三）集體所有的教育、科學、文化、衛生、體育等設施；
（四）集體所有的其他不動產和動產。
第五十九條農民集體所有的不動產和動產，屬于本集體成員集體所有。
下列事項應當依照法定程序經本集體成員決定：
（一）土地承包方案以及將土地發包給本集體以外的單位或者個人承包；
（二）個別土地承包經營權人之間承包地的調整；
（三）土地補償費等費用的使用、分配辦法；
（四）集體出資的企業的所有權變動等事項；
（五）法律規定的其他事項。
第六十條對于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等，依照下列規定行使所有權：
（一）屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會代表集體行使所有權；
（二）分別屬于村內兩個以上農民集體所有的，由村內各該集體經濟組織或者村民小組代表集體行使所有權；
（三）屬于鄉鎮農民集體所有的，由鄉鎮集體經濟組織代表集體行使所有權。
第六十一條城鎮集體所有的不動產和動產，依照法律、行政法規的規定由本集體享有占有、使用、收益和處分的權利。
第六十二條集體經濟組織或者村民委員會、村民小組應當依照法律、行政法規以及章程、村規民約向本集體成員公布集體財產的狀況。
第六十三條集體所有的財產受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、私分、破壞。
集體經濟組織、村民委員會或者其負責人作出的決定侵害集體成員合法權益的，受侵害的集體成員可以請求人民法院予以撤銷。
第六十四條私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產工具、原材料等不動產和動產享有所有權。
第六十五條私人合法的儲蓄、投資及其收益受法律保護。
國家依照法律規定保護私人的繼承權及其他合法權益。
第六十六條私人的合法財產受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、破壞。
第六十七條國家、集體和私人依法可以出資設立有限責任公司、股份有限公司或者其他企業。國家、集體和私人所有的不動產或者動產，投到企業的，由出資人按照約定或者出資比例享有資產收益、重大決策以及選擇經營管理者等權利并履行義務。
第六十八條企業法人對其不動產和動產依照法律、行政法規以及章程享有占有、使用、收益和處分的權利。
企業法人以外的法人，對其不動產和動產的權利，適用有關法律、行政法規以及章程的規定。
第六十九條社會團體依法所有的不動產和動產，受法律保護。
第六章業主的建筑物區分所有權
第七十條業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。
第七十一條業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。
第七十二條業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。
業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。
第七十三條建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。
第七十四條建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。
建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。
第七十五條業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。
地方人民政府有關部門應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。
第七十六條下列事項由業主共同決定：
（一）制定和修改業主大會議事規則；
（二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約；
（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；
（五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；
（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；
（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
第七十七條業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。
第七十八條業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。
業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
第七十九條建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業主共有。經業主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應當公布。
第八十條建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分占建筑物總面積的比例確定。
第八十一條業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。
對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。
第八十二條物業服務企業或者其他管理人根據業主的委托管理建筑區劃內的建筑物及其附屬設施，并接受業主的監督。
第八十三條業主應當遵守法律、法規以及管理規約。
業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提訟。
第七章相鄰關系
第八十四條不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。
第八十五條法律、法規對處理相鄰關系有規定的，依照其規定；法律、法規沒有規定的，可以按照當地習慣。
第八十六條不動產權利人應當為相鄰權利人用水、排水提供必要的便利。
對自然流水的利用，應當在不動產的相鄰權利人之間合理分配。對自然流水的排放，應當尊重自然流向。
第八十七條不動產權利人對相鄰權利人因通行等必須利用其土地的，應當提供必要的便利。
第八十八條不動產權利人因建造、修繕建筑物以及鋪設電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管線等必須利用相鄰土地、建筑物的，該土地、建筑物的權利人應當提供必要的便利。
第八十九條建造建筑物，不得違反國家有關工程建設標準，妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。
第九十條不動產權利人不得違反國家規定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質。
第九十一條不動產權利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設管線以及安裝設備等，不得危及相鄰不動產的安全。
第九十二條不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產的，應當盡量避免對相鄰的不動產權利人造成損害；造成損害的，應當給予賠償。
第八章共有
第九十三條不動產或者動產可以由兩個以上單位、個人共有。共有包括按份共有和共同共有。
第九十四條按份共有人對共有的不動產或者動產按照其份額享有所有權。
第九十五條共同共有人對共有的不動產或者動產共同享有所有權。
第九十六條共有人按照約定管理共有的不動產或者動產；沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權利和義務。
第九十七條處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。
第九十八條對共有物的管理費用以及其他負擔，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人按照其份額負擔，共同共有人共同負擔。
第九十九條共有人約定不得分割共有的不動產或者動產，以維持共有關系的，應當按照約定，但共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時請求分割，共同共有人在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。因分割對其他共有人造成損害的，應當給予賠償。
第一百條共有人可以協商確定分割方式。達不成協議，共有的不動產或者動產可以分割并且不會因分割減損價值的，應當對實物予以分割；難以分割或者因分割會減損價值的，應當對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。
共有人分割所得的不動產或者動產有瑕疵的，其他共有人應當分擔損失。
第一百零一條按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額。其他共有人在同等條件下享有優先購買的權利。
第一百零二條因共有的不動產或者動產產生的債權債務，在對外關系上，共有人享有連帶債權、承擔連帶債務，但法律另有規定或者第三人知道共有人不具有連帶債權債務關系的除外；在共有人內部關系上，除共有人另有約定外，按份共有人按照份額享有債權、承擔債務，共同共有人共同享有債權、承擔債務。償還債務超過自己應當承擔份額的按份共有人，有權向其他共有人追償。
第一百零三條共有人對共有的不動產或者動產沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關系等外，視為按份共有。
第一百零四條按份共有人對共有的不動產或者動產享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有。
第一百零五條兩個以上單位、個人共同享有用益物權、擔保物權的，參照本章規定。
第九章所有權取得的特別規定
第一百零六條無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：
（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；
（二）以合理的價格轉讓；
（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。
受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。
當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。
第一百零七條所有權人或者其他權利人有權追回遺失物。該遺失物通過轉讓被他人占有的，權利人有權向無處分權人請求損害賠償，或者自知道或者應當知道受讓人之日起二年內向受讓人請求返還原物，但受讓人通過拍賣或者向具有經營資格的經營者購得該遺失物的，權利人請求返還原物時應當支付受讓人所付的費用。權利人向受讓人支付所付費用后，有權向無處分權人追償。
第一百零八條善意受讓人取得動產后，該動產上的原有權利消滅，但善意受讓人在受讓時知道或者應當知道該權利的除外。
第一百零九條拾得遺失物，應當返還權利人。拾得人應當及時通知權利人領取，或者送交公安等有關部門。
第一百一十條有關部門收到遺失物，知道權利人的，應當及時通知其領取；不知道的，應當及時招領公告。
第一百一十一條拾得人在遺失物送交有關部門前，有關部門在遺失物被領取前，應當妥善保管遺失物。因故意或者重大過失致使遺失物毀損、滅失的，應當承擔民事責任。
第一百一十二條權利人領取遺失物時，應當向拾得人或者有關部門支付保管遺失物等支出的必要費用。
權利人懸賞尋找遺失物的，領取遺失物時應當按照承諾履行義務。
拾得人侵占遺失物的，無權請求保管遺失物等支出的費用，也無權請求權利人按照承諾履行義務。
第一百一十三條遺失物自招領公告之日起六個月內無人認領的，歸國家所有。
第一百一十四條拾得漂流物、發現埋藏物或者隱藏物的，參照拾得遺失物的有關規定。文物保護法等法律另有規定的，依照其規定。
第一百一十五條主物轉讓的，從物隨主物轉讓，但當事人另有約定的除外。
第一百一十六條天然孳息，由所有權人取得；既有所有權人又有用益物權人的，由用益物權人取得。當事人另有約定的，按照約定。
法定孳息，當事人有約定的，按照約定取得；沒有約定或者約定不明確的，按照交易習慣取得。
第三編用益物權
第十章一般規定
第一百一十七條用益物權人對他人所有的不動產或者動產，依法享有占有、使用和收益的權利。
第一百一十八條國家所有或者國家所有由集體使用以及法律規定屬于集體所有的自然資源，單位、個人依法可以占有、使用和收益。
第一百一十九條國家實行自然資源有償使用制度，但法律另有規定的除外。
第一百二十條用益物權人行使權利，應當遵守法律有關保護和合理開發利用資源的規定。所有權人不得干涉用益物權人行使權利。
第一百二十一條因不動產或者動產被征收、征用致使用益物權消滅或者影響用益物權行使的，用益物權人有權依照本法第四十二條、第四十四條的規定獲得相應補償。
第一百二十二條依法取得的海域使用權受法律保護。
第一百二十三條依法取得的探礦權、采礦權、取水權和使用水域、灘涂從事養殖、捕撈的權利受法律保護。
第十一章土地承包經營權
第一百二十四條農村集體經濟組織實行家庭承包經營為基礎、統分結合的雙層經營體制。
農民集體所有和國家所有由農民集體使用的耕地、林地、草地以及其他用于農業的土地，依法實行土地承包經營制度。
第一百二十五條土地承包經營權人依法對其承包經營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權利，有權從事種植業、林業、畜牧業等農業生產。
第一百二十六條耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，經國務院林業行政主管部門批準可以延長。
前款規定的承包期屆滿，由土地承包經營權人按照國家有關規定繼續承包。
第一百二十七條土地承包經營權自土地承包經營權合同生效時設立。
縣級以上地方人民政府應當向土地承包經營權人發放土地承包經營權證、林權證、草原使用權證，并登記造冊，確認土地承包經營權。
第一百二十八條土地承包經營權人依照農村土地承包法的規定，有權將土地承包經營權采取轉包、互換、轉讓等方式流轉。流轉的期限不得超過承包期的剩余期限。未經依法批準，不得將承包地用于非農建設。
第一百二十九條土地承包經營權人將土地承包經營權互換、轉讓，當事人要求登記的，應當向縣級以上地方人民政府申請土地承包經營權變更登記；未經登記，不得對抗善意第三人。
第一百三十條承包期內發包人不得調整承包地。
因自然災害嚴重毀損承包地等特殊情形，需要適當調整承包的耕地和草地的，應當依照農村土地承包法等法律規定辦理。
第一百三十一條承包期內發包人不得收回承包地。農村土地承包法等法律另有規定的，依照其規定。
第一百三十二條承包地被征收的，土地承包經營權人有權依照本法第四十二條第二款的規定獲得相應補償。
第一百三十三條通過招標、拍賣、公開協商等方式承包荒地等農村土地，依照農村土地承包法等法律和國務院的有關規定，其土地承包經營權可以轉讓、入股、抵押或者以其他方式流轉。
第一百三十四條國家所有的農用地實行承包經營的，參照本法的有關規定。
第十二章建設用地使用權
第一百三十五條建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施。
第一百三十六條建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權。
第一百三十七條設立建設用地使用權，可以采取出讓或者劃撥等方式。
工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。
嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。采取劃撥方式的，應當遵守法律、行政法規關于土地用途的規定。
第一百三十八條采取招標、拍賣、協議等出讓方式設立建設用地使用權的，當事人應當采取書面形式訂立建設用地使用權出讓合同。
建設用地使用權出讓合同一般包括下列條款：
（一）當事人的名稱和住所；
（二）土地界址、面積等；
（三）建筑物、構筑物及其附屬設施占用的空間；
（四）土地用途；
（五）使用期限；
（六）出讓金等費用及其支付方式；
（七）解決爭議的方法。
第一百三十九條設立建設用地使用權的，應當向登記機構申請建設用地使用權登記。建設用地使用權自登記時設立。登記機構應當向建設用地使用權人發放建設用地使用權證書。
第一百四十條建設用地使用權人應當合理利用土地，不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應當依法經有關行政主管部門批準。
第一百四十一條建設用地使用權人應當依照法律規定以及合同約定支付出讓金等費用。
第一百四十二條建設用地使用權人建造的建筑物、構筑物及其附屬設施的所有權屬于建設用地使用權人，但有相反證據證明的除外。
第一百四十三條建設用地使用權人有權將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律另有規定的除外。
第一百四十四條建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押的，當事人應當采取書面形式訂立相應的合同。使用期限由當事人約定，但不得超過建設用地使用權的剩余期限。
第一百四十五條建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，應當向登記機構申請變更登記。
第一百四十六條建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分。
第一百四十七條建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分。
第一百四十八條建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依照本法第四十二條的規定對該土地上的房屋及其他不動產給予補償，并退還相應的出讓金。
第一百四十九條住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。
非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。
第一百五十條建設用地使用權消滅的，出讓人應當及時辦理注銷登記。登記機構應當收回建設用地使用權證書。
第一百五十一條集體所有的土地作為建設用地的，應當依照土地管理法等法律規定辦理。
第十三章宅基地使用權
第一百五十二條宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。
第一百五十三條宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。
第一百五十四條宅基地因自然災害等原因滅失的，宅基地使用權消滅。對失去宅基地的村民，應當重新分配宅基地。
第一百五十五條已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。
第十四章地役權
第一百五十六條地役權人有權按照合同約定，利用他人的不動產,以提高自己的不動產的效益。
前款所稱他人的不動產為供役地，自己的不動產為需役地。
第一百五十七條設立地役權，當事人應當采取書面形式訂立地役權合同。
地役權合同一般包括下列條款：
（一）當事人的姓名或者名稱和住所；
（二）供役地和需役地的位置；
（三）利用目的和方法；
（四）利用期限；
（五）費用及其支付方式；
（六）解決爭議的方法。
第一百五十八條地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記；未經登記，不得對抗善意第三人。
第一百五十九條供役地權利人應當按照合同約定，允許地役權人利用其土地，不得妨害地役權人行使權利。
第一百六十條地役權人應當按照合同約定的利用目的和方法利用供役地，盡量減少對供役地權利人物權的限制。
第一百六十一條地役權的期限由當事人約定，但不得超過土地承包經營權、建設用地使用權等用益物權的剩余期限。
第一百六十二條土地所有權人享有地役權或者負擔地役權的，設立土地承包經營權、宅基地使用權時，該土地承包經營權人、宅基地使用權人繼續享有或者負擔已設立的地役權。
第一百六十三條土地上已設立土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等權利的，未經用益物權人同意，土地所有權人不得設立地役權。
第一百六十四條地役權不得單獨轉讓。土地承包經營權、建設用地使用權等轉讓的，地役權一并轉讓，但合同另有約定的除外。
第一百六十五條地役權不得單獨抵押。土地承包經營權、建設用地使用權等抵押的，在實現抵押權時，地役權一并轉讓。
第一百六十六條需役地以及需役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，受讓人同時享有地役權。
第一百六十七條供役地以及供役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，地役權對受讓人具有約束力。
第一百六十八條地役權人有下列情形之一的，供役地權利人有權解除地役權合同，地役權消滅：
（一）違反法律規定或者合同約定，濫用地役權；
（二）有償利用供役地，約定的付款期間屆滿后在合理期限內經兩次催告未支付費用。
第一百六十九條已經登記的地役權變更、轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。
第四編擔保物權
第十五章一般規定
第一百七十條擔保物權人在債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現擔保物權的情形，依法享有就擔保財產優先受償的權利，但法律另有規定的除外。
第一百七十一條債權人在借貸、買賣等民事活動中，為保障實現其債權，需要擔保的，可以依照本法和其他法律的規定設立擔保物權。
第三人為債務人向債權人提供擔保的，可以要求債務人提供反擔保。反擔保適用本法和其他法律的規定。
第一百七十二條設立擔保物權，應當依照本法和其他法律的規定訂立擔保合同。擔保合同是主債權債務合同的從合同。主債權債務合同無效，擔保合同無效，但法律另有規定的除外。
擔保合同被確認無效后，債務人、擔保人、債權人有過錯的，應當根據其過錯各自承擔相應的民事責任。
第一百七十三條擔保物權的擔保范圍包括主債權及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔保財產和實現擔保物權的費用。當事人另有約定的，按照約定。
第一百七十四條擔保期間，擔保財產毀損、滅失或者被征收等，擔保物權人可以就獲得的保險金、賠償金或者補償金等優先受償。被擔保債權的履行期未屆滿的，也可以提存該保險金、賠償金或者補償金等。
第一百七十五條第三人提供擔保，未經其書面同意，債權人允許債務人轉移全部或者部分債務的，擔保人不再承擔相應的擔保責任。
第一百七十六條被擔保的債權既有物的擔保又有人的擔保的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現擔保物權的情形，債權人應當按照約定實現債權；沒有約定或者約定不明確，債務人自己提供物的擔保的，債權人應當先就該物的擔保實現債權；第三人提供物的擔保的，債權人可以就物的擔保實現債權，也可以要求保證人承擔保證責任。提供擔保的第三人承擔擔保責任后，有權向債務人追償。
第一百七十七條有下列情形之一的，擔保物權消滅：
（一）主債權消滅；
（二）擔保物權實現；
（三）債權人放棄擔保物權；
（四）法律規定擔保物權消滅的其他情形。
第一百七十八條擔保法與本法的規定不一致的，適用本法。
第十六章抵押權
第一節一般抵押權
第一百七十九條為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產的占有，將該財產抵押給債權人的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該財產優先受償。
前款規定的債務人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人，提供擔保的財產為抵押財產。
第一百八十條債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附著物；
（二）建設用地使用權；
（三）以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權；
（四）生產設備、原材料、半成品、產品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通運輸工具；
（七）法律、行政法規未禁止抵押的其他財產。
抵押人可以將前款所列財產一并抵押。
第一百八十一條經當事人書面協議，企業、個體工商戶、農業生產經營者可以將現有的以及將有的生產設備、原材料、半成品、產品抵押，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就實現抵押權時的動產優先受償。
第一百八十二條以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依照前款規定一并抵押的，未抵押的財產視為一并抵押。
第一百八十三條鄉鎮、村企業的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉鎮、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。
第一百八十四條下列財產不得抵押：
（一）土地所有權；
（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規定可以抵押的除外；
（三）學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施；
（四）所有權、使用權不明或者有爭議的財產；
（五）依法被查封、扣押、監管的財產；
（六）法律、行政法規規定不得抵押的其他財產。
第一百八十五條設立抵押權，當事人應當采取書面形式訂立抵押合同。
抵押合同一般包括下列條款：
（一）被擔保債權的種類和數額；
（二）債務人履行債務的期限；
（三）抵押財產的名稱、數量、質量、狀況、所在地、所有權歸屬或者使用權歸屬；
（四）擔保的范圍。
第一百八十六條抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有。
第一百八十七條以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。
第一百八十八條以本法第一百八十條第一款第四項、第六項規定的財產或者第五項規定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押權自抵押合同生效時設立；未經登記，不得對抗善意第三人。
第一百八十九條企業、個體工商戶、農業生產經營者以本法第一百八十一條規定的動產抵押的，應當向抵押人住所地的工商行政管理部門辦理登記。抵押權自抵押合同生效時設立；未經登記，不得對抗善意第三人。
依照本法第一百八十一條規定抵押的，不得對抗正常經營活動中已支付合理價款并取得抵押財產的買受人。
第一百九十條訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。
第一百九十一條抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。
抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。
第一百九十二條抵押權不得與債權分離而單獨轉讓或者作為其他債權的擔保。債權轉讓的，擔保該債權的抵押權一并轉讓，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。
第一百九十三條抵押人的行為足以使抵押財產價值減少的，抵押權人有權要求抵押人停止其行為。抵押財產價值減少的，抵押權人有權要求恢復抵押財產的價值，或者提供與減少的價值相應的擔保。抵押人不恢復抵押財產的價值也不提供擔保的，抵押權人有權要求債務人提前清償債務。
第一百九十四條抵押權人可以放棄抵押權或者抵押權的順位。抵押權人與抵押人可以協議變更抵押權順位以及被擔保的債權數額等內容，但抵押權的變更，未經其他抵押權人書面同意，不得對其他抵押權人產生不利影響。
債務人以自己的財產設定抵押，抵押權人放棄該抵押權、抵押權順位或者變更抵押權的，其他擔保人在抵押權人喪失優先受償權益的范圍內免除擔保責任，但其他擔保人承諾仍然提供擔保的除外。
第一百九十五條債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償。協議損害其他債權人利益的，其他債權人可以在知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內請求人民法院撤銷該協議。
抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產。
抵押財產折價或者變賣的，應當參照市場價格。
第一百九十六條依照本法第一百八十一條規定設定抵押的，抵押財產自下列情形之一發生時確定：
（一）債務履行期屆滿，債權未實現；
（二）抵押人被宣告破產或者被撤銷；
（三）當事人約定的實現抵押權的情形；
（四）嚴重影響債權實現的其他情形。
第一百九十七條債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，致使抵押財產被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權人有權收取該抵押財產的天然孳息或者法定孳息，但抵押權人未通知應當清償法定孳息的義務人的除外。
前款規定的孳息應當先充抵收取孳息的費用。
第一百九十八條抵押財產折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。
第一百九十九條同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產所得的價款依照下列規定清償：
（一）抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償；
（二）抵押權已登記的先于未登記的受償；
（三）抵押權未登記的，按照債權比例清償。
第二百條建設用地使用權抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產。該建設用地使用權實現抵押權時，應當將該土地上新增的建筑物與建設用地使用權一并處分，但新增建筑物所得的價款，抵押權人無權優先受償。
第二百零一條依照本法第一百八十條第一款第三項規定的土地承包經營權抵押的，或者依照本法第一百八十三條規定以鄉鎮、村企業的廠房等建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押的，實現抵押權后，未經法定程序，不得改變土地所有權的性質和土地用途。
第二百零二條抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權；未行使的，人民法院不予保護。
第二節最高額抵押權
第二百零三條為擔保債務的履行，債務人或者第三人對一定期間內將要連續發生的債權提供擔保財產的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人有權在最高債權額限度內就該擔保財產優先受償。
最高額抵押權設立前已經存在的債權，經當事人同意，可以轉入最高額抵押擔保的債權范圍。
第二百零四條最高額抵押擔保的債權確定前，部分債權轉讓的，最高額抵押權不得轉讓，但當事人另有約定的除外。
第二百零五條最高額抵押擔保的債權確定前，抵押權人與抵押人可以通過協議變更債權確定的期間、債權范圍以及最高債權額，但變更的內容不得對其他抵押權人產生不利影響。
第二百零六條有下列情形之一的，抵押權人的債權確定：
（一）約定的債權確定期間屆滿；
（二）沒有約定債權確定期間或者約定不明確，抵押權人或者抵押人自最高額抵押權設立之日起滿二年后請求確定債權；
（三）新的債權不可能發生；
（四）抵押財產被查封、扣押；
（五）債務人、抵押人被宣告破產或者被撤銷；
（六）法律規定債權確定的其他情形。
第二百零七條最高額抵押權除適用本節規定外，適用本章第一節一般抵押權的規定。
第十七章質權
第一節動產質權
第二百零八條為擔保債務的履行，債務人或者第三人將其動產出質給債權人占有的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現質權的情形，債權人有權就該動產優先受償。
前款規定的債務人或者第三人為出質人，債權人為質權人，交付的動產為質押財產。
第二百零九條法律、行政法規禁止轉讓的動產不得出質。
第二百一十條設立質權，當事人應當采取書面形式訂立質權合同。
質權合同一般包括下列條款：
（一）被擔保債權的種類和數額；
（二）債務人履行債務的期限；
（三）質押財產的名稱、數量、質量、狀況；
（四）擔保的范圍；
（五）質押財產交付的時間。
第二百一十一條質權人在債務履行期屆滿前，不得與出質人約定債務人不履行到期債務時質押財產歸債權人所有。
第二百一十二條質權自出質人交付質押財產時設立。
第二百一十三條質權人有權收取質押財產的孳息，但合同另有約定的除外。
前款規定的孳息應當先充抵收取孳息的費用。
第二百一十四條質權人在質權存續期間，未經出質人同意，擅自使用、處分質押財產，給出質人造成損害的，應當承擔賠償責任。
第二百一十五條質權人負有妥善保管質押財產的義務；因保管不善致使質押財產毀損、滅失的，應當承擔賠償責任。
質權人的行為可能使質押財產毀損、滅失的，出質人可以要求質權人將質押財產提存，或者要求提前清償債務并返還質押財產。
第二百一十六條因不能歸責于質權人的事由可能使質押財產毀損或者價值明顯減少，足以危害質權人權利的，質權人有權要求出質人提供相應的擔保；出質人不提供的，質權人可以拍賣、變賣質押財產，并與出質人通過協議將拍賣、變賣所得的價款提前清償債務或者提存。
第二百一十七條質權人在質權存續期間，未經出質人同意轉質，造成質押財產毀損、滅失的，應當向出質人承擔賠償責任。
第二百一十八條質權人可以放棄質權。債務人以自己的財產出質，質權人放棄該質權的，其他擔保人在質權人喪失優先受償權益的范圍內免除擔保責任，但其他擔保人承諾仍然提供擔保的除外。
第二百一十九條債務人履行債務或者出質人提前清償所擔保的債權的，質權人應當返還質押財產。
債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現質權的情形，質權人可以與出質人協議以質押財產折價，也可以就拍賣、變賣質押財產所得的價款優先受償。
質押財產折價或者變賣的，應當參照市場價格。
第二百二十條出質人可以請求質權人在債務履行期屆滿后及時行使質權；質權人不行使的，出質人可以請求人民法院拍賣、變賣質押財產。
出質人請求質權人及時行使質權，因質權人怠于行使權利造成損害的，由質權人承擔賠償責任。
第二百二十一條質押財產折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權數額的部分歸出質人所有，不足部分由債務人清償。
第二百二十二條出質人與質權人可以協議設立最高額質權。
最高額質權除適用本節有關規定外，參照本法第十六章第二節最高額抵押權的規定。
第二節權利質權
第二百二十三條債務人或者第三人有權處分的下列權利可以出質：
（一）匯票、支票、本票；
（二）債券、存款單；
（三）倉單、提單；
（四）可以轉讓的基金份額、股權；
（五）可以轉讓的注冊商標專用權、專利權、著作權等知識產權中的財產權；
（六）應收賬款；
（七）法律、行政法規規定可以出質的其他財產權利。
第二百二十四條以匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單出質的，當事人應當訂立書面合同。質權自權利憑證交付質權人時設立；沒有權利憑證的，質權自有關部門辦理出質登記時設立。
第二百二十五條匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單的兌現日期或者提貨日期先于主債權到期的，質權人可以兌現或者提貨，并與出質人協議將兌現的價款或者提取的貨物提前清償債務或者提存。
第二百二十六條以基金份額、股權出質的，當事人應當訂立書面合同。以基金份額、證券登記結算機構登記的股權出質的，質權自證券登記結算機構辦理出質登記時設立；以其他股權出質的，質權自工商行政管理部門辦理出質登記時設立。
基金份額、股權出質后，不得轉讓，但經出質人與質權人協商同意的除外。出質人轉讓基金份額、股權所得的價款，應當向質權人提前清償債務或者提存。
第二百二十七條以注冊商標專用權、專利權、著作權等知識產權中的財產權出質的，當事人應當訂立書面合同。質權自有關主管部門辦理出質登記時設立。
知識產權中的財產權出質后，出質人不得轉讓或者許可他人使用，但經出質人與質權人協商同意的除外。出質人轉讓或者許可他人使用出質的知識產權中的財產權所得的價款，應當向質權人提前清償債務或者提存。
第二百二十八條以應收賬款出質的，當事人應當訂立書面合同。質權自信貸征信機構辦理出質登記時設立。
應收賬款出質后，不得轉讓，但經出質人與質權人協商同意的除外。出質人轉讓應收賬款所得的價款，應當向質權人提前清償債務或者提存。
第二百二十九條權利質權除適用本節規定外，適用本章第一節動產質權的規定。
第十八章留置權
第二百三十條債務人不履行到期債務，債權人可以留置已經合法占有的債務人的動產，并有權就該動產優先受償。
前款規定的債權人為留置權人，占有的動產為留置財產。
第二百三十一條債權人留置的動產，應當與債權屬于同一法律關系，但企業之間留置的除外。
第二百三十二條法律規定或者當事人約定不得留置的動產，不得留置。
第二百三十三條留置財產為可分物的，留置財產的價值應當相當于債務的金額。
第二百三十四條留置權人負有妥善保管留置財產的義務；因保管不善致使留置財產毀損、滅失的，應當承擔賠償責任。
第二百三十五條留置權人有權收取留置財產的孳息。
前款規定的孳息應當先充抵收取孳息的費用。
第二百三十六條留置權人與債務人應當約定留置財產后的債務履行期間；沒有約定或者約定不明確的，留置權人應當給債務人兩個月以上履行債務的期間，但鮮活易腐等不易保管的動產除外。債務人逾期未履行的，留置權人可以與債務人協議以留置財產折價，也可以就拍賣、變賣留置財產所得的價款優先受償。
留置財產折價或者變賣的，應當參照市場價格。
第二百三十七條債務人可以請求留置權人在債務履行期屆滿后行使留置權；留置權人不行使的，債務人可以請求人民法院拍賣、變賣留置財產。
第二百三十八條留置財產折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權數額的部分歸債務人所有，不足部分由債務人清償。
第二百三十九條同一動產上已設立抵押權或者質權，該動產又被留置的，留置權人優先受償。
第二百四十條留置權人對留置財產喪失占有或者留置權人接受債務人另行提供擔保的，留置權消滅。
第五編占有
第十九章占有
第二百四十一條基于合同關系等產生的占有，有關不動產或者動產的使用、收益、違約責任等，按照合同約定；合同沒有約定或者約定不明確的，依照有關法律規定。
第二百四十二條占有人因使用占有的不動產或者動產，致使該不動產或者動產受到損害的，惡意占有人應當承擔賠償責任。
第二百四十三條不動產或者動產被占有人占有的，權利人可以請求返還原物及其孳息，但應當支付善意占有人因維護該不動產或者動產支出的必要費用。
第二百四十四條占有的不動產或者動產毀損、滅失，該不動產或者動產的權利人請求賠償的，占有人應當將因毀損、滅失取得的保險金、賠償金或者補償金等返還給權利人；權利人的損害未得到足夠彌補的，惡意占有人還應當賠償損失。
第二百四十五條占有的不動產或者動產被侵占的，占有人有權請求返還原物；對妨害占有的行為，占有人有權請求排除妨害或者消除危險；因侵占或者妨害造成損害的，占有人有權請求損害賠償。
占有人返還原物的請求權，自侵占發生之日起一年內未行使的，該請求權消滅。
附則
不動產經營與管理范文5
關鍵詞：營改增 經營成果 措施
國家公布的數據顯示，2012年“營改增”試點以來，截至2015年底，“營改增”已累計實現減稅6412億元，其中試點納稅人因稅制轉換減稅3133億元，原增值稅納稅人因增加抵扣減稅3279億元。以上數據可以看出，“營改增”對原增值稅納稅人的稅負和經營成果也產生了重大影響。本文從作為原一般納稅人的商業企業角度出發，從以下三個層面展開分析：一是分析煙草商業企業與全面“營改增”相關的經營業務；二是全面“營改增”對企業稅負和經營成果的影響；三是企業主動應對“營改增”采取的措施。
一、全面“營改增”影響的經營業務
全面實行“營改增”以后，最后四個行業納入增值稅范圍，增值稅進項稅額的抵扣范圍進一步擴大，對商業企業影響較大的主要有以下方面：一是差旅費、會議費、培訓費等支出納入抵扣范圍；二是與房屋建筑物等不動產購置、維修、承租相關的相支出也可抵扣；三是原不得抵扣且未抵扣進項稅額的固定資產，在改變用途，用于允許抵扣進項稅額的應稅項目時，可以計算抵扣進項稅。
二、“營改增”對經營成果的影響
（一）服務業影響期間費用變小，利潤增加
由于“營改增”將服務業全部納入增值稅范圍，企業業務人員因公外出取得的，與差旅費、會議費、培訓費等相關的增值稅專用發票按照規定可以抵扣進項稅額，在資金支出相同的情況下，企業只需要將不含稅金額計入期間費用。如支付住宿費500元，“營改增”之前，計入期間費用500元；“營改增”后，若取得6%的專用發票，可以抵扣進項稅28.3元，實際計入期間費用471.7元，企業利潤總額增加28.3元。
（二）房屋建筑物等不動產納入抵扣范圍的影響
一是外購不動產的入賬價值變小?！盃I改增”之前，企業購置不動產支付的全部價款，均計入資產原值并計提折舊，“營改增”之后，用于企業生產經營的不動產，只要取得增值稅專用發票，增值稅進項稅額也可抵扣，計入資產原值金額變為不含稅金額，計提的折舊費也相應地減少。二是與不動產維修相關的支出，“營改增”之前屬于營業稅應稅范疇，無法取得增值稅專用票據，需要全額計入成本費用；“營改增”之后，只需將增值稅專用發票上載明的不含稅金額計入成本費用，金額較“營改增”之前變小，實際減少了企業成本費用，增加了企業利潤總額。三是不動產經營租賃支出方面，與服務業類似，不動產經營租賃支出因價稅分離，也會導致費用總額變小，利潤總額增加。
（三）資產改變用途，以前轉出的進項稅額仍可抵扣
全面“營改增”前，資產購置是的用途直接決定了其進項稅是否可以抵扣，并且以后無論是否改變用途都沒有機會再抵扣進項稅額?！盃I改增”后，按照《國家稅務總局關于的公告》（國家稅務總局2016年第15號）明確規定，按照規定不得抵扣進項稅額的不動產，發生用途改變，用于允許抵扣進項稅額的項目的，只要取得了合法有效的增值稅扣稅憑證，可以按照不動產凈值率計算抵扣進項稅額。
例：某一般納稅人，與2016年5月取得一處房產，作為企業集體福利設施，增值稅專用發票注明的稅額為6萬元，總價款126萬元。假設折舊年限20年且無殘值。至2016年9月，因公司擴大生產，將該房產改為廠房，按照15號公告規定，可以按照凈值率計算抵扣進項稅額。
不動產凈值率=不動產凈值/不動產原值*100%
=（126-126/20/12*4）/126=98.33%
可抵扣進項稅額=6*98.33%=5.8998萬元，應分為兩個年度抵扣。
因此，該一般納稅人在2016年10月可抵扣進項稅額=58998*60%=35398.8元，至第二年10月抵扣23599.2元（40%部分）。
三、企業采取的應對措施
（一）選好供應商，抓住采購源頭
若要充分享受“營改增”帶來的紅利，有效降低企業稅負和成本費用，抓住生產經營的源頭――物資采購，選擇供貨商就尤為關鍵。
例如：一批應稅貨物，某一般納稅人報價是100萬元，提供增值稅專用發票（17%），則不含稅價格是：100/1.17=85.47萬元，可以抵扣的增值稅進項稅額是14.53萬元，同時因為抵扣14.53萬元的進項稅額，可以減少各項附加稅費1.74萬元（假設城建稅7%、教育費附加3%、地方教育附加2%。14.53*12%=1.74），企業最終的成本是83.73萬元。如果小規模納稅人能提供稅務機關代開的增值稅專用發票（3%），則小規模納稅人的報價為86.55萬元時，企業的最終成本是83.73萬元，與一般納稅人的報價100萬元是無差別的。具體計算驗證如下：86.55/1.03-86.55/1.03*3%*12%=83.73萬元。
在不考慮貨幣時間價值的情況下，依據此無差別點，可以得出以下結論：在一般納稅人報價100萬元的情況下，當小規模納稅人報價低于86.55萬元時，選擇小規模納稅人為供貨商可以降低企業的成本，反之應當選擇一般納稅人為供貨商。
（二）加強稅收政策學習，提高財務人員專業水平
“營改增”政策的變化與企業的稅收核算、經營管理緊密相關，財務人員只有認真學習、真正理解“營改增”政策的具體內涵，才能做到合理籌劃，當好企業的參謀助手，科學應對“營改增”對企業成本費用和整體稅負的影響。
不動產經營與管理范文6
關鍵詞：不動產物權 不動產登記的性質 不動產統一登記制度
不動產物權變動制度是一個既重要又龐大，且錯綜復雜的體系，它基本上由民法實體法上的物權法部分和行政法上的不動產登記制度兩個部分組成。
建設社會主義市場經濟的一個基本條件是劃清政府與市場主體的各自活動范圍，厘定政府職能界限，使政府不去干預市場主體的具體經濟活動而集中精力去做其應該做的事情。在經濟管理領域，政府職能將限于核定社會成員準人市場的資格，明確民事權屬狀態，營造并維護市場的公平競爭環境。由此可見，作為明確市場主體產權歸屬及其權利享有狀態內容之一的不動產物權登記制度在政府各項職能中居于基礎性地位。
一． 問題的提出：我國傳統的不動產登記制度
由于歷史原因，計劃經濟體制下不動產的財產性長期不被承認，不動產被排除在財產法之外，不動產登記具有濃厚的行政管理色彩，加之管理權分散，我國傳統的不動產登記極為混亂。
（一）不動產登記的法律不統一
我國的行政機關在進行不動產登記時所依據的是分散在各個法律法規中的登記規范。僅法律就有《土地管理法》及其《實施條例》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《城市房地產管理法》、《森林法》、《礦產資源法》、《草原法》、《漁業法》、《擔保法》等之多，另外還包括國務院有關行政主管部門制定的登記規則，如國家土地局制定的《土地登記規則》。這些性質、淵源、效力不同的登記法規都是計劃經濟時代的產物，已不能滿足市場經濟下不動產物權變動的需要。
（二）不動產登記機關不統一
根據上述分散的法律法規的規定，土地、房地產、森林、礦產等所有權或抵押等的登記分別由縣級人民政府土地行政、房產、林木、地質礦產或地方人民政府規定的主管部門行使。
在這種傳統的不動產登記中，中央和地方政府各部門具有自己管理不動產登記的領域，體系龐雜，弊端重重：當事人登記時經常要到多個部門才能登記完畢，而且效力可能不同；分散的登記制度給有關不動產交易機關帶來查閱信息不夠全面的困難，造成土地和其上房屋分別抵押或重復抵押等現象；各登記機關為了部門利益，爭相登記，形成重形式輕審查、人浮于事的局面。
（三）不動產登記錯誤的賠償問題缺乏規定
我國目前的法律法規中缺乏關于不動產登記賠償問題的規定，在實踐中造成不動產登記機關的權利和義務被割裂的畸形現象。登記機關僅指向收費的權利，而對登記錯誤的后果不負任何責任，嚴重的損害了當事人的合法權益，由此產生了大量的不動產登記糾紛；因為登記機關不對錯誤的不動產登記負責，不利于加強不動產登記機關的責任感，缺乏壓力和動力去認真履行不動產登記的義務，影響了不動產登記的公信力。
（四）不動產登記的信息不夠公開化
我國相關法律法規沒有明文規定公開查簿制度。在司法實踐中經常遇到需要查詢當事人不動產信息的情況，而掌握不動產登記信息的部門認為登記只是為了執行政府的管理職能，不愿或者不及時、不準確地提供不動產信息。這與物權變動的公示公信原則所要求的登記信息的充分、有效公開相去甚遠。
二． 重構我國不動產登記的性質
不動產登記，也就是不動產物權登記，是不動產所在地的登記機構依申請將不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅在不動產登記簿上予以記載的制度。不動產登記的性質是不動產登記制度中的基本問題。
（一）傳統學界觀點
目前學界有關不動產登記的性質，大體上有三種學說:1、公法行為說，該說認為:不動產登記的性質，屬于一種行政行為。 2、私法行為說，該說認為，登記效力之發生在于登記之意思表示，登記效力之發生脫離申請人意思則難以發生效力。從登記所產生的效力來看，登記行為是產生私法效果的行為。3、證明行為說，該說避免公、私法性質上的判斷，認為房屋產權管理機關的職責范圍也只是審查買賣雙方是否具備辦證(交付)條件，房屋產權變更登記本身，也只是對買賣雙方履行買賣合同的結果進行確認和公示，而不是對房屋買賣合同的審查和批準。
筆者認為，不能籠統地判斷不動產登記的性質，分析不動產登記的性質必須結合不動產物權登記的種類及物權的基本分類。
（二）不動產登記的性質之分析
筆者借鑒準物權理論，將我國的不動產物權一分為二，并以此為基礎分別探討不動產登記的性質，從而在此“二分法”前提下展開對不動產統一登記的范圍的研究。
1．我國的不動產物權的類型
根據我國現行法律和已頒布的《物權法》之規定，筆者認為，我國的不動產物權包括以下種類：
（1）不動產所有權：國家所有權；集體所有權；私人和其他權利人的所有權。
（2）不動產擔保物權：只有不動產抵押權。
（3）不動產用益物權：自然資源使用權；建設用地使用權；土地承包經營權；宅基地使用權；地役權。
對于上述種類，借鑒準物權理論，可以將不動產物權分為準物權與典型物權。典型物權如我們通常所涉及的土地承包經營權、建設用地使用權等用益物權。在此主要討論準物權問題。
準物權同典型物權相比具有較大的特殊性，但仍然屬于物權范疇。對準物權概念的理解在學者之間有一定的差異。如有學者認為準物權是指某些性質和要件相似于物權、準用物權法規定的財產權，因而法律上把這些權利當作物權來看待，準用民法物權法的規定。屬于準物權的財產權有:林木采伐權、漁業權、采礦權、狩獵權、先買權等。也有學者認為，水權、礦業權和漁業權等并非為民法所規定的物權，將準物權稱為特別法上的物權。如王利明教授認為，特別法上的物權，公民、法人經過行政特別許可而享有的可以從事某種國有自然資源開發或作某種特定的利用的權利，如取水權、采礦權、養殖權等。當然，也有學者明確地使用準物權這一概念。如崔建遠教授認為，準物權不是屬性相同的單一權利的稱謂，而是一組性質有別的權利的總稱。按照通說，它是由礦業權、水權、漁業權和狩獵權等組成。為了論述的方便，筆者使用準物權這一表述。
準物權的客體一般具有不特定性，準物權的取得與自然資源主管部門的行政許可相聯系。2004年7月1日起實施的《中華人民共和國行政許可法》規定，涉及有限資源開發利用的，應作為行政許可的事項(第12條規定)。由于準物權所指向的標的物是自然資源，而自然資源是有限的，并且與可持續發展和環境保護相關，因此，準物權具有很強的公法色彩。
準物權由行政許可而取得，其客體具有不確定性，同時準物權上負有較多的公法上的義務，一般不能自由轉讓，準物權的行使一般不以對物的占有為必要。[1]（P76-P85）
2．我國不動產登記的性質
筆者認為，對于不動產登記之性質，應以“二分法”區別對待。依不動產物權類型的不同將登記主要分成兩類:
一類是行政機關依照法律規定的條件和程序許可或確認的物權之登記，如探礦權、采礦權、取水權等有關國家所有的自然資源的準物權。這一類準物權的登記，涉及公共利益和行政管理權關系密切。
另一類是通過合同、繼承取得或者以土地出讓方式產生的典型物權變動之登記，如房屋所有權、建設用地使用權、土地承包經營權、地役權等。這一類基本上和行政管理權沒有關系，主要是物權人通過登記機構的公示來確保自己的權利。
基于此，筆者認為，前一類以不動產行政管理理論為基礎的不動產物權登記屬于行政行為范疇，應由行政許可或行政確認等加以規范；后一類與公民權益息息相關，以民法物權法理論為基礎的登記應為復合性質的行為，應當是我們目前建立統一的不動產登記制度要討論的重點。需要說明的是，“二分法”與物權的平等保護原則并不矛盾，相反，恰恰是對其的合理補充。
綜上所述，不動產登記行為的性質應以“二分法”論。目前實務界和行政法學界不分種類地籠統地只強調不動產登記行為性質的公法性或一味強調不動產登記行為的私法效果，又或是單以證明行為論，均不足以全面闡釋內容豐富的不動產登記行為。只有先明確不動產登記的性質，才能制定出不動產統一登記制度的立法框架。本文所探討的不動產統一登記制度的行政法視角正是基于這一前提之下。
3．構建我國不動產統一登記制度下不動產登記的性質
由于準物權登記的行政行為性質以及目前政出多門、管理分散的現狀，準物權登記的統一無論在理論上還是實踐中都是不成熟的。
現階段構建我國的不動產統一登記制度的范圍應以后一類復合行為性質的不動產登記為限。這種復合性質的不動產登記，有兩重意義：一是公法上的意義，一是私法上的意義。前者的意義在于行政權力對不動產的監督管理和給國家稅收提供依據；后者的意義在于通過權利狀態的公示，保證交易的安全。
有學者認為這種復合行為性質的不動產登記“是一種準行政行為和證明行為”。[2]（P9）筆者比較贊同這種觀點。行政行為以法律效果的內容是效果意思還是觀念表示為標準，分為行政行為與準行政行為。一般認為，行政行為是一種法律行為，它是依照行政機關的意思表示直接產生法律效力的行為。準行政行為是介于法律行為與事實行為之間的一種行為，本身并不能直接為相對人設定行政法上的權利義務。該種觀念表示行為雖然也伴隨一定的法律效果，但與法律行為不同，該種行為效果完全基于法律的直接規定而產生，并非基于行政機關的意思而產生。因此，行政登記屬于準行政行為，只產生間接的法律效果，而不產生直接的法律效果。[3]（P33）
該行為之所以屬于準行政行為:其一，登記行為是一種觀念表示，不包含登記機關的意思表示，只代表登記主體對客觀事實的認知與判斷，不動產物權登記的內容只是對申請人的不動產物權享有與處置情況進行核實、登錄。其二，登記行為的效果基于法律的明文規定而非行政主體的意思表示，該行為表明的是國家對民事權利主體所享有的不動產物權的一種確認。從行政主體的意思參與程度講，不動產物權登記中，行政主體一般無自由裁量余地，對于符合條件的申請，其負有登錄的義務與職責，是對私權狀況的予以證明而非干預。所以，這一種不動產物權登記行為應是一種準行政行為，同時也是一種證明行為，如梁慧星老師所言，“不動產登記在本質上是國家證明行為，而不是批準行為”。
作為準行政行為的不動產物權登記具有兩項功能:一是證明，登記行為在客觀上產生一種公示效果，因此可以證明登記在不動產登記薄上的權利是正確、真實的，只有提供充足的反證，不動產登記薄中的登記內容才能被推翻；二是確認，登記在不動產登記薄中的內容是經過行政機關的核實后所做的記載，代表著官方對權利主體所享有的不動產物權的確認，因此在客觀上具有一定的公定力。 三． 構建我國不動產統一登記制度的思考
《物權法》第10條規定，“不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定?！?/p>
如前所述，由于準物權登記的行政行為性質以及目前政出多門、管理分散的現狀，準物權登記的統一無論在理論上還是實踐中都是不成熟的。要想統一絕非易事，所以暫且維持現狀。以民法物權法理論為基礎的典型物權的登記是準行政行為和證明行為，應當是我們目前建立統一的不動產登記制度要討論的問題。
（一）確立統一的不動產登記機構
不動產登記機關確定在哪一個部門，應當根據法理和國際慣例確定。世界各國或地區的登記機關，無非是司法部門和地政部門兩種。德國實行的是司法部門登記的做法，他們的土地登記實際上就是不動產登記，而且這種登記仍可以為不動產的交易秩序提供由國家公信力支持的、公開的、統一的法律基礎。結合我國實際情況，由法院進行登記，登記結果必然對裁判產生影響。比如由于工作人員的一些原因造成登記錯誤，本應承擔責任。但如果由法院自己去追究，是會有一定干擾的。并且登記在我國有準行政行為的性質，登記由行政機關承擔有其合理性。
筆者認為，目前以地政部門的登記為基礎建立我國的不動產統一登記制度，應當說較為實際和方便操作。理由是：第一，不動產的核心是土地產權，其他不動產產權也以土地產權為基礎，因此登記機關的統一，必然是以土地登記為基礎和核心的統一。第二，我國自1987年開展土地登記工作以來，已基本完成城市土地和大部分農村土地的登記工作，可以說我國的絕大多數土地的初始登記工作基本完成，這為不動產統一登記奠定了基礎。
在這方面有我國臺灣地區的立法經驗可以借鑒。臺灣的不動產登記原則上是由縣市地政機關辦理的。從臺灣目前的情況來看，由于各市縣依法在轄區內分設登記機關，即地政事務所，這又大大簡化了土地登記作業的流程，便利人民申請登記，符合實際生活的需要。
所以，在不動產登記制度上，我們可以充分學習臺灣地區的立法經驗，并結合大陸實際，不動產登記應以原土地登記部門為基礎，在土地管理部門內另設機構，成立統一規范符合實際的不動產登記局。這樣做的好處在于節約社會成本，便于實踐操作。此外，不動產登記機關實行垂直領導制，規定嚴密的登記程序，以加強管理的力度，防止不動產登記機關利用自己的服務進行牟利。
（二）明確統一登記的范圍
不動產涉及的面很廣，土地、房屋是不動產，草原、林地、水庫、道路也是不動產，探礦、采礦、養殖、電力和通訊等設施都涉及不動產。哪些不動產應當納入統一登記的范圍，哪些不宜統一登記，在我國現階段應當加以區分。
根據前述準物權與典型物權的劃分，不動產登記性質的“二分法”，對于民事主體之間的物權變動，如房屋所有權、土地承包經營權等，不涉及行政機關的意思表示，與行政管理關系無關，依據準行政行為屬性，將其納入統一登記范圍當屬無疑。但是采礦權、取水權等有關國家所有的自然資源這些準物權，行政機關依行政許可等產生的物權變動，不宜納入進來。因為這涉及到行政管理體制的改革，而行政管理體制改革本身也有一個過程，目前尚不成熟。
（三）明確不動產登記機關的賠償責任
根據物權法和不動產登記的基本原理，登記是以國家的公信力為不動產的交易提供法律基礎的行為。如果登記發生錯誤，也就是交易基礎發生錯誤，當事人及其他利害關系人均可能因此而遭受損害。為了保障權利人的合法權益以及加強登記人員責任感，有必要建立權利人登記救助機制，完善登記機關及其工作人員的責任制度。
權利人救助機制已為《物權法》所確立，增設了預告登記、更正登記、異議登記制度，在此不再贅述。我們主要討論登記機關的賠償責任。
登記的準確、真實及完整是登記工作的內在要求。筆者認為，不動產物權登記行為給相對人造成實際損失的情況下，已完全滿足行政賠償的構成要件:從主體角度講，不動產物權的登記工作是由行政機關而非司法機關來完成；其次，登記行為同樣是一種履行行政職務的行為；第三，登記行為確實可能給相對人造成現實經濟損失，且該損失屬于直接損失；第四，登記行為與相對人的損失之間確實存在因果關系，登記行為是造成損失的前提條件；第五，濫用職權以及不當或錯誤的登記，說明行政機關在履行登記職責過程中違反了對相對人應盡的義務，構成行政賠償中的違法行為。
此外，登記機關應設立登記賠償備用基金。從國外立法實踐上看，德國和瑞士專門設立登記賠償基金，以彌補可能造成的對真正權利人利益的損害，我國也可以仿此例設立專門的登記基金。登記基金的來源應考慮：在不動產登記的業務中，將按件收取的費用，納入不動產登記賠償基金；登記機關可以向保險公司投保，設立責任保險；登記機關可以依法設立行政追償權，以保證有足夠的賠償基金。
（四）按照公平、公正、效率、便民的要求，建立現代行政程序制度
1．窗口式辦公
窗口式辦公，就是以單獨對外的收發文室為窗口受理業務，公民、法人只需將申請文件和必備資料從窗口遞入，即可按規定的時限到窗口領取結果，受理人和辦理人相分開，一個窗口進一個窗口出，封閉辦公，集中對外。[4](P478)
2.建立不動產統一登記的信息公開制度
信息公開是行政公開的基本原則。其意義在于：一方面，公開由行政權力來源于人民主權這一根本性事實所決定，權力運行的全過程應當為權力的授出人——所有人知曉；另外一方面，公開也是行政權力健康運行的本質要求。[5](P21)
首先是政務信息公開。對與群眾利益相關的、便于群眾參與管理和監督的政務信息，逐步定期披露，既增加了政務工作的透明度，又增強登記機關的責任感。
其次是建立資料信息的可查詢制度。信息公開的對象應是社會全體成員，改變目前僅是向特定群體（當事人、法官、律師等）公開的做法，體現透明化管理、為人民服務的立場；信息公開的內容應包括所有資料，徹底改變目前僅能查詢或使用有限登記資料的做法，只有全面的信息才能使當事人作出正確的不動產交易決策；明確信息公開的方式，包括布告欄、咨詢服務小組、網上公告等，以實現全方位、高質量的服務。
在不動產統一登記制度下，信息的公開暢通能全面保護當事人的知情權，避免造成土地和其上房屋分別抵押、重復抵押或不法分子惡意登記等現象。
參考文獻
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