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不動產基金管理范文1
從去年底他與上海儀電控股(集團)公司(下稱“儀電”)高層偶然邂逅并達成共同發起產業基金的想法，到簽訂協議確定共同出資發起設立首期規模為4億元的儀電SBI信息服務產業-基金，僅僅耗時約8個月。
或許，這是他第一次見識一家國內地方大型國有企業的高效率。
但他未必知道，在儀電SBI信息產業基金快速面世的背后，卻是儀電借助PE路徑拓展信息服務產業主營業務的重要布局。
去年，儀電交出一份財務答卷：儀電銷售收入403億元，主營業務收入93.5億元，凈利潤為5.1億元。在國資委要求地方大型國企聚焦主營業務的監管趨勢下，主營收入與總銷售收入存在如此大的差距，讓儀電管理層開始尋找做大主營業務的新突破口。然而，儀電的三大主營業務——商業不動產、非銀行金融服務業、電子制造業正遭遇宏觀經濟增速放緩的沖擊：電子制造業飽受勞動力與原材料成本上漲的壓力，行業利潤率逐步下降；非銀行金融服務業在股市低迷下，相關證券業傭金與基金管理費收入增長乏力；即使是每年向儀電貢獻數億元的寫字樓與土地租金收入的商業不動產，隨著公司對商業不動產的經營策略由租賃經營轉向“租售并舉、滾動開發”，未來數年的租金收入能否持續穩定增長仍是未知數。
如此一來，儀電將信息服務業視為增加主營業務收入與利潤的新增長點，這也是信息產業基金突破國企漫長審批，迅速面世的催化劑。
“儀電的下一步經營戰略，是著力推動信息服務產業與電子制造業融合發展?！币晃粌x電人士指出，相比電子制造業的高資本投入，信息服務業反而呈現輕資本投入與高利潤率，正好彌補電子制造業的短板。
所謂的“短板”，是指儀電的部分銀行貸款利息支出，是由商業不動產每年數億元寫字樓與土地租賃收入承擔，而上述銀行貸款主要投向電子制造業，讓公司管理層擔心貸款利率提高與行業競爭激烈，會進一步壓低集團主營業務收入與利潤增速?！肮靖邔右蚕Ｍ馨彦X用在刀刃上。”他直言。
然而，要借道PE基金撬動儀電信息服務-產業大發展，帶動主營業務收入與利潤雙雙大幅增長，儀電集團內部曾出現不同意見。
在儀電SBI信息服務產業基金投資范圍設定方面，則處處體現做強儀電信息服務業的痕跡。雙方約定，這只基金將圍繞儀電旗下上海儀電信息(集團)有限公司在上海寶山區成立的IDC技術研發中心的各類增值服務業務，優先投資與儀電信息服務產業具有協同效應的云計算、物聯網、數據中心增值服務、智能交通、智能安防等優秀企業。
不過，如何確保儀電出資部分保值增值，頗讓儀電-SBI產業基金管理團隊“頭疼”。
“原則上，我們是按照市場化原則運作?！眱x電-SBI信息服務產業基金管理公司執行董事陳致儀表示，按照基金出資協議，儀電與sBI作為基石投資人各自認繳出資額為1億元，卻沒有設定特殊條款要求儀電出資部分必須保本。只是，在具體項目投資決策方面，儀電方面可以發表投資意見供基金投資委員會“參考”。
她告訴記者，當前儀電-SBI信息服務產業基金的管理機構，是由SBI委派專業投資人士擔任基金管理人，儀電方面則通過選派基金管理公司的董事與監事，監管儀電-SBI信息服務產業基金管理公司的財務與人事。而類似管理架構的一項優勢，是為了在項目投資退出決策時能減少國有企業層層審批的復雜流程。
一家創投基金投資總監指出，他所在的創投基金曾通過產權交易所轉讓一家IT公司部分股權，但由于國企出資占基金總募資規模較高比例而需要其“同意出售”，整個過程耗時約一年，這家IT公司持續經營不善，掛牌價也從當初的800萬元降至500萬元，造成諸多投資損失。
“但我們不大會碰到類似煩惱，我們會和儀電就項目退出時機與價格進行充分溝通，但主要操作會交給基金管理團隊負責。”陳致儀指出，當前儀電-SBI信息服務產業基金最大的經營挑戰，是協助SBI將等值1億元人民幣出資部分通過QFLP結匯。
所謂QFLP，即去年初上海開展的《關于本市開展外商投資股權投資企業試點工作的實施辦法》，目前獲批上海QFLP資格的境內外股權投資基金達到21家，OFLP審批額度達到26億美元。按照上海獲批OFLP總額度30億美元計算，僅剩4億美元尚未批出。
“我們也希望趕上OFLP政策的末班車，讓SBI出資部門盡快結匯，儀電-SBI信息服務產業基金才能正式進入運作期?！鄙鲜鰞x電人士表示，儀電管理層已決定要調配資源積極發展信息服務業，列入公司“十二五”發展規劃的重要步驟。
不動產基金管理范文2
（一）有利于優化資產負債匹配
保險經營的負債特性要求保險資金需要通過多種手段匹配，實現其安全性、流動性、盈利性平衡。目前，保險資金中80%以上為壽險資金，壽險資金中約48%是20年以上的長期資金。從實際情況看，保險企業在總體上缺乏與負債相匹配的資產，在現有投資品種中，除國債外，投資期限都比較短，不動產投資具有規模大、期限長，比較符合保險資金追求長期價值、穩健投資的特點，因此可以作為優化保險資產負債匹配，解決錯配風險的中長期投資品種。
（二）有利于提升保險資金投資收益
近年來，國內保險公司的投資收益一直在3-4%徘徊。相對于高企的CPI，實際收益已為負數。而反觀不動產投資卻有較好表現。統計顯示，美國國際集團（AIG）的不動產投資收益率約為20%，遠高于債券、銀行存款等金融資產的收益率。近年來，中國商業地產平均租金回報率（單位面積年租金收入/單位面積購置價格）為5%-8%，遠高于保險資金2.7%的平均收益率。
（三）有助于提高對抗通脹的能力
在高通脹環境下，不動產投資是對沖通脹的一個重要手段。大量固息產品在通脹來臨時會面臨浮虧風險，但在現行政策下，保險資金還不能通過購買與通脹掛鉤的產品、買賣黃金以及投資大宗商品（如石油）等手段來對沖通脹，而投資不動產，不失為對沖通脹的一種手段。
二、保險資金投資不動產的種類
《保險資金投資不動產暫行辦法》規定，保險資金可以投資基礎設施類不動產、非基礎設施類不動產及不動產相關金融產品。
（一）基礎設施類不動產
主要包括交通、通訊、能源等國家級重點基礎設施項目。這方面投資基本上是與地方政府展開戰略合作的方式進行的，如中國人壽與北京、重慶、新疆等地方政府的合作。
（二）非基礎設施類不動產
主要包括商業地產、養老地產、保障房等領域。商業地產，保險公司多有涉足，以自用或自用加投資的方式購置商業地產，在獲取穩定的租金收益的同時，博取物業增值收益；養老地產，投資期限長、規模大，符合保險資金對長期、穩定收益的需求，是解決保險公司資產負債不匹配的一條有效途徑，但由于相關政策不清晰，持續的投入與緩慢的產出，整體進展不大；保障房領域，目前已有部分險資涉足，該項目需要依賴與地方政府的合作。
（三）不動產相關金融產品
不動產相關金融產品是指以不動產為基礎資產的投資計劃或者基金。目前，國際上保險資金進行不動產間接投資的形式主要可以分為證券化產品和投資基金兩類。其中，房地產投資信托基金（Real Estate InvestmentTrusts ，以下簡稱REITs）是投資基金的一項主要產品，目前美國是全球最大的REITs 市場。2000 年以后，REITs 在日本、新加坡、香港等地出現。由于我國相關法律法規尚不完備，REITs一直未能正式啟動。2011年，，國投瑞銀主投亞太地區REITs產品，成為國內基金業首個REITs專戶產品。
三、保險公司不動產投資情況
上個世紀90年代以來，保險公司已開始涉足不動產投資，本文按照商業地產、養老地產和保障房三個板塊進行闡述。
（一）商業地產投資
1、國內保險公司進展
據不完全統計，近年來，已有10余家保險公司介入商業地產（詳見表一），2006年至2011年期間，保險公司購買的寫字樓面積已超過120萬平方米，總投資額約200億元。近年來，商業地產市場繼續呈現購銷兩旺的局面。一線城市甲級寫字樓供需矛盾突出，而持有這些物業的保險公司，已賺取不菲收益。
2、境外案例
相對于內地，臺灣地區保險資金投資不動產起步較早，市場發育成熟。如國泰人壽1964年就成立國泰建設公司，進入房地產和建筑業領域。經過多年積累，國泰人壽在臺灣地區擁有大量的優質土地和成熟物業，贏得“金融+地產”的龍頭地位，奠定了國泰金控架構的基礎。
近年來，國泰人壽開始嘗試將其所持優質物業資產打包發行證券化產品，培育利潤增長點。2005年9月，推出“國泰一號”REITs產品， 2006年9月，又推出“國泰二號”，通過證券化產品的發行，增強自身資產的流動性，同時還取得了物業增值收益。
3、國內商業地產存在的問題
目前商業地產面臨以下三個問題：一是當前商業地產不斷升溫，大量資金（包括海外熱錢）流向商業地產，風險在加??；二是國內物業收益僅來自租賃和出售，相較于境外成熟市場，還缺乏不動產證券化的市場環境和政策支持。
（二）養老地產投資
1、保險公司養老地產投資概況
泰康人壽： 2009年11月，保險業第一個養老社區投資試點項目獲批， 2010年3月26日，成立泰康之家投資公司，成為行業內首家養老社區投資實體。其上海申園項目預計2016年3月將迎來首批入住居民。
合眾人壽： 2010年底，“合眾人壽健康社區”落戶湖北武漢蔡甸區，據報道，該項目預計投資150億元。2013年10月，一期工程建設已完成，共有4000余張床位。
中國人壽：在養老社區建設上，中國人壽初步規劃構建“一南一北”的格局。項目計劃總投資1000億元。2013年10月，中國人壽競得蘇州陽澄湖相關地塊，將與美國養老運營管理機構聯手，建設成一個中高端養生養老社區。
2、存在的問題
一是土地政策，目前用地性質還比較模糊，是協議出讓還是招拍掛存在爭論；二是盈利模式，目前大多數養老機構處于微利甚至虧損狀態。按現行政策，養老地產只能出租，不能出售，前期投資大，回收期限長，不確定風險突出。
（三）保障房投資情況
1、保險資金參與情況
藍德計劃：即“北京市土地儲備7年期債權投資計劃”，募集總額290億元。保監會擬定了參與資格名單，包括人保、國壽等7家大型險企。項目歷經兩次募資，盡管收益率一再上調，第二期已達到6.49%，但截止2011年11月份資金到位率僅7成。
2、存在的問題
目前，險資參與保障房建設僅有三例，其中藍德計劃是最大一筆，面臨的主要問題有：一是收益，該計劃投資期7年，但收益率不及當前一些銀行5年期協議存款利率和部分次級債收益率；二是還款，由于該計劃以土地出讓金作為主要還款來源，保險公司心存疑慮，擔心出讓過程出現難以控制的風險。
四、保險公司不動產投資的路徑
縱觀保險資金投資不動產在國外成熟市場的發展歷程，基本上遵循 “由簡單向復雜、由直接向間接、由實體向虛擬”的發展路線（見表二） 。
當然，國內市場尚未發展到這一步，但可引以為鑒。而對于國內一些尚未涉足不動產領域的保險公司，可以重點關注兩個領域：一是自用房產的投資，因為保險公司大都有相當數量的分支機構、網點，有內在購置需求；二是養老地產的投資，這個領域可以與養老保險做很好的產品結合，形成產業鏈互補。
（一）從自用房產起步，逐步介入不動產領域
不動產投資專業性強，需要運用資產匹配、戰略配置等手段，還需要建立配套的風險控制機制和績效評估標準。因此，對于擬涉足此領域的保險公司而言，起步階段不妨從自用辦公房產入手，逐漸涉足投資性商業地產。
未來，隨著國內不動產證券化的發展，可以調整投資結構，加大間接投資比例。一是嘗試發行不動產金融產品，不但提高保險資產的流動性，還可以將不動產增值收益變現；二是走基金管理模式，通過發起設立專業不動產投資基金，受托管理保險資金及其他社會資金，并通過服務取得傭金。
（二）參與養老地產，逐步構建養老保險產業鏈
國務院《社會養老服務體系建設規劃（2011-2015年）》預計，到2020年，老年人口將達到2.43億，約占總人口的18%。據相關機構估算，2050年養老服務市場的總購買力將高達5萬億，養老產業是未來投資的一片藍海。而對保險公司而言，涉足養老產業則意味著產業鏈的延伸和保險經營的創新。
產業鏈的延伸：養老產業鏈較長，包括日用消費、金融服務、健康護理等多個環節。保險資金涉足養老社區，不僅銜接醫療保險、護理保險和養老保險等產品，同時還帶動老年醫學、護理服務、老年科技產品以及物流等產業，極大地延伸了產業鏈。
保險經營的創新：保險公司通過投資養老社區，可以將養老地產與養老保險產品嫁接，例如，原有養老保險到期后，保險公司可以不再向其返還到期養老金，而是將到期養老保險直接轉至其養老社區的物化服務，這意味著保險業可通存通兌、實物給付和資金沉淀能力的擴張。（王娜：經濟學博士，現就職于興業銀行成都分行；王飛舟：保險學、工學雙學士，現供職于民生人壽保險公司市場企劃部）
【參考文獻】
1、《保險資金投資房地產框架初定》王曉偉 中國房地產報 2009 年5 月4 日
2、 《保險業投資不動產的歷史脈絡及其在中國的前景》 王國軍 中國保險報2009年10月12日
3、《我國保險資金投資不動產的現狀與問題》王洪 陳秉正 劉超 中國金融2010年02月05日
4、《我國保險資金投資不動產及前景分析》周淑芬 財政金融2010年第2期
5、《養老地產收益不敵信托、股權投資 險企暗戰正酣》肖君秀 經濟觀察報 2010年04月18日
6、《保險進軍養老地產是否可行》 向日葵保險網 2011年11月25 日
不動產基金管理范文3
一、拓寬社?；鹜顿Y領域的必要性
（一）社?；鸫媪坑斜匾貙捦顿Y領域。根據2001年度嘉興市本級社會保障基金決算反映，市本級五項社會保險基金年初余額為24428萬元，年末余額為44912萬元（其資金分布情況為：經辦機構支出戶銀行存款13139萬元，財政專戶存款28405萬元，暫付款563萬元，債券投資3888萬元）。從年度社會保險基金存款余額的變化情況看，市本級社會保險基金存款余額已經走出了前幾年的下降趨勢，并逐年在增加。
根據浙江省財政廳《2001年度養老、失業基金決算情況》通報反映，嘉興市本級養老保險基金支撐能力為15．1個月，高于全省9．9個月和全市13．4個月的水平。從市本級2001年社會保障基金收支情況分析，在社會保險擴覆不開展的前提下，如果從2001年存量資金中留出15000萬元作為2002年的收不抵支部分，留出投資國債和定期存款未到期部分10000萬元，還有20000萬元可以用于其他投資。
（二）社?；鹪鲋涤斜匾貙捦顿Y領域。根據2001年度嘉興市本級社會保障基金決算反映，市本級五項社會保險基金年度利息收入774萬元，年綜合利率2．23％。從目前我國經濟形勢分析，在積極的財政政策完全淡出前，銀行儲蓄存款利率的走勢預計在
三、五年內仍將維持現有水平，目前存貨款利率差在加大。
（三）政府資金經營需要拓寬投資領域。目前，政府一方面要通過建立投資性公司向商業銀行貸款并以貸款利率支付利息，另一方面則將大量的社會保障基金存入銀行，以銀行存款利率得到利息。按照現行存貸款三年期年利率進行測算，存款利率3．24％、貸款利率5．76％、差額2．52％，如按5億元社會保障基金存款進行測算，年基金少收入利息1250萬元。
（四）依法參保意識的提高和行政推動力度的加大有必要拓寬投資領域。近年來，省市人大、政府加大了對社會保險工作的領導，地方政府、職能部門對社會保險工作的管理，用人單位參加社會保險的法制意識，勞動者的維權意識和社會的監督力度，參保單位、參保職工、繳費基數三個不到位的狀況正在加強或改善。社會保險參保擴覆工作的開展，從根本上解決目前存在的參保企業不到位的狀況，使當年社會保險基金達到收支平衡并有結余，使存量資金增加。這就有必要考慮社會保障的投資方向和較大限度增值的問題。
二、拓寬社?；鹜顿Y領域的模式選擇
筆者認為：社會保障基金投資對中央政府而言，選擇適宜的模式入市至關重要。從允許將社會保障基金投資于股市的國家看，社會保障基金入市的途徑為社會保障基金——基金公司——證券市場，即將社會保障基金投資于基金公司，再通過基金公司投資于股市。而對地方政府而言，將社會保障基金拓寬投資領域，除按照規定安排好支出所需的資金和購買分配的國債以外，投資于地方政府承擔最終兜底責任的社會公益事業發展項目和基礎設施建設項目是切實可行的。一方面，可以增加社會保障基金的增值率；另一方面，可以加快地方社會事業的發展速度，減緩對銀行貸款的依賴程度。投資方向可以確定為：市本級的高速公路、杭州灣跨海大橋的建設出資部分，高等教育、高中教育的基礎性發展項目，以及城市基礎設施的建設。社會保障基金投資模式，在現行政策制度不作調整的前提下，地方政府可以從以下三種形式中選擇：
——委托貸款項目模式。根據商業銀行當前的委托貸款制度規定，資金所有者將銀行存款指定對象和項目，由商業銀行根據規定手續與貸款方和委托方簽訂三方合同，并由商業銀行辦理貸款和結算手續，按規定收取手續費，但不承擔委托貸款資金風險。這種模式的優點是從社?；P管理本身來說，其資金反映在銀行存款科目中，因而不違反國家現行對社?；鸸芾淼闹贫龋瑫r有利于基金的增值；缺點是銀行不承擔風險，同時要向銀行支付手續費。
——直接投資項目模式。這種模式是指在眾多社會公益事業和基礎設施項目中。選出發展潛力較大且穩定的項目作為社會保險基金的投資對象，由政府組織對項目的政府責任的論證。對于必須由地方政府承擔最后兜底責任的項目，可以確定為社?；鹜顿Y方向，由市財政（社?；鸸芾碇行模┺k理基金投資手續。這種模式的優點是在基金增值的同時節約了手續費；缺點是超越了國家現行社?；鹜顿Y的范圍。
——投資開放式基金模式。開放式基金是指基金規模不固定，基金單位可隨時向投資者出售，也可按投資者要求買回的運作方式。這種模式的優點是投資收益高于國債和儲蓄、低于股票；缺點是投資風險高于國債和儲蓄，同時需支付手續費，而且國家至今末規定可以作為社會保障基金的投資范圍。
筆者認為，上述三種模式比較，選擇委托銀行貸款模式較為合適。在確保社會保障基金安全的前提下增加了利息收入，同時又不違保障基金管理制度。
三、拓寬社?；鹜顿Y領域的可行性分析
選擇委托銀行貸款方式拓寬社會保障基金投資領域，筆者分析是可行的。
——從政策角度分析具有拓寬投資領域的可能。（1）綜觀世界各國社會保障基金管理政策，其基金結余的投資方式除儲蓄和購買債券外，還有以下幾種：一是投資于國家基礎設施和基礎產業。將社會保障基金投資于交通、電力、通訊等社會基礎設施和基礎產業，其回收期稍長但收益較穩定可靠，既有經濟效益，又能兼顧社會效益。二是投資于股票市場。將社會保障基金投資于國內或國外股票，以獲取股息收益或股票增值。三是投資于不動產及各類貸款，如抵押貸款、商業貸款、住房貸款、個人貸款等。（2）在我國，根據財政部、勞動和社會保障部《關于印發<社會保險基金財務制度>的通知》規定，“基金結余除根據財政和勞動保險部門商定的、最高不超過國家規定預留的支付費用外，全部用于購買國家發行的特種定向債券和其他種類的國家債券”。而在按照規定購買國家發行的特種定向債券和其他種類的國家債券后，剩余資金則存入銀行。
綜觀上述社會保障基金的投資方式，按照風險和收益由小到大的順序排列是儲蓄、政府債券、基礎設施、公司債券、股票和不動產?？偟膩砜矗鲊鴮ι鐣Ｕ匣嗟耐顿Y營運都控制得非常嚴格。儲蓄和購買政府債券是所有國家都認可的投資方式，而對基礎設施、股票、不動產和貸款等風險大的項目，有的國家是嚴格禁止的。不過，從一些國家的統計分析來看，社會保障基金投資于股票市場的回報率在各項投資項目中是最高的，因此，不少國家對社會保障基金投資于股票市場解開禁令。
——從投資對象分析具有拓寬投資領域的空間?！熬盼濉逼陂g，政府對本級范圍內通過向商業銀行貸款形式，投入40多億元興建了大量的社會公益事業和城市、交通等基礎設施項目?！笆濉逼陂g，還投入巨資興建文化中心、體育中心、杭州灣跨海大橋等社會公益事業和城市、交通基礎設施項目。這些項目的建設，均將逐步到達還貸期和貸款期，而已經建成項目目前尚未具備還貸能力，需由政府財政給予支撐，待建項目需要大量的資金投入才能啟動，這些因素均給社會保障基金投資渠道的拓寬提供了方向。
——按投資項目分析具有較好的安全性和較高的投資收益。將社會保障基金投資于政府承擔最后兜底職能的社會公益事業和城市基礎設施、交通設施項目，可確保社會保障基金的安全性。同時，可以增加較多的利息收入，如按照三年期存貨款年利率計算，社會保障基金年利率可在目前2．52％的基礎上提高到5．58％．如按3億元資金量進行測算，年度利息收入可從存款的756萬元提高到委托貸款的1674萬元。
四、拓寬社保基金投資領域的意見
（一）統一思想、確定投向。由市財政局按照嘉興市國民經濟和社會發展“十一五”規劃，會同市發展計劃委員會對文體、教育、交通、建設等部門納入“十一五”規劃的項目進行評估，選擇提出社會公益事業和基礎設施投資項目，提交市政府決策。
不動產基金管理范文4
海外股票本地成本不動產政府債券國際債券貨幣
年均復合16.1%13.9%12.5%10.7%10.5%6.5%
收益率
1萬澳元448003670032700276002710018800
的收益值
誠然，任何一種投資都是風險與收益并存，風險越大，回報越高。因此投資時必須考慮某種投資方式所附帶的風險，并充分估量承擔這種風險的能力。對風險的評估通?？紤]兩個主要因素，一是投資期限，二是在投資期限內每一個階段的投資回報，比如一個5年期投資，最終將會盈利，但也許投資一年的時候，其利潤可能是負數。有經驗的管理資金通常會在其所規定的投資期獲得較好的回報。
那么，管理基金是如何保證獲得最好的投資回報呢？
最主要的手段是進行分散風險投資，這樣可以克服一種投資方式固有的風險幾率，通過不同產品如股票、債券、不動產、貨幣投資的組合搭配，達到減少風險最終獲取最大收益的目的。如何進行搭配是對每家管理基金的技巧、經驗與能力的考驗，通常來說，股票投資風險最高、收益也最大，但對管理基金來說，對股票的投資不會超過一筆信托基金投資總額的50-60%，其余40%左右的資金要采取與其他投資方式搭配的方法。分散投資的最大特點是每年的投資回報率都有不同，但取得投資期限內的預期目標是管理基金所追求最終結果。
分散投資的另外一種形式是實現對投資行業和證券種類的多樣化。例如對固定資產投資，可以同時選擇投資期限短、風險小、回報率也小的辦公樓、酒店、商業中心以及期限長、風險高、回報率相對也較高的礦業、交通、電訊行業的有價證券。管理基金通過其豐富的市場經驗以及具有商業頭腦的精算師和訓練有素的專業隊伍，為投資者進行最好的選擇。他們將個人零散投資聚集成龐大的基金，巧妙地經過他們的安排，投入到各種行業領域以及各種金融票據之中。即使對投資人個體來說，其投入的資金很少，但可能這筆錢已經被管理基金投入到若干公司的股票、政府國債、礦山、酒店等等不同的產品中去了。
為了分散投資風險，進行海外投資也是管理基金投資分散化的一種手段。澳大利亞股市成交量不足全球股市的2%，因此世界證券投資市場為澳大利亞投資人提供了98%的獲利機會。進行海外投資的好處包括：一是更大程度地分散投資，不僅對不同行業部門也可對不同國家的有價證券投資；二是可對世界一些知名跨國公司投資，如微軟、雀巢、佳能、麥當勞等，從而獲得更大的資金回報；三是可以對一些經濟高速發展的新興國家投資，其投資回報率要遠高于市場相對比較成熟的發達國家。對于個體投資者來說，由于缺乏對海外市場的了解以及各種原因，直接購買海外有價證券有很大難度。而通過管理基金就使這種操作變成可能。因為管理基金對國際市場有專業研究和監測，長期關注股票和貨幣走勢，可以隨時提出各種不同的投資機會以及降低投資風險的方法。
發展迅速規模龐大
投資管理基金在澳大利亞被稱為單位信托基金(Unittrustfunds)。它和美國共同基金模式的主要區別在于獨立信托人的概念不同。在澳大利亞由資產管理公司承擔信托人的財務職責。其他的一些區別還有：資產類型，如投資于地產的信托基金很普遍；基金銷售主要通過獨立財務計劃公司進行，幾乎沒有基金由經紀商銷售；另外，基金費用較高。從1996年6月到1997年6月，單位信托基金增長達到創記錄的25%。其中30%來自于新入市資金。信托基金按資產類型分為四大類：固定收入基金，地產基金，證券基金，期貨、期權和貨幣基金。信托基金有上市基金和非上市基金之分。上市基金一般是封閉式基金；非上市基金亦即開放式基金，其基金資產由投資顧問評估，主要是由地產信托基金構成。非上市基金由基金公司回購，因此擁有較高的貨幣平衡水平。按規定，信托基金每周進行一次估值。不過，現在一般都是每天估值。基金賣出價和贖回價是相關的投資組合變現的假設成本。信托基金既可由基金公司直接銷售，又可以通過財務顧問或經紀商銷售。目前很少通過經紀商銷售。在基金募集前，必須訂立信托契約。對于養老金業的基金管理來說，作為集合工具的單位信托基金（未注冊）越來越普及，這個趨勢還將繼續下去。澳大利亞證券委員會負責制定有關單位信托基金的監管法規。此外，1991年的《公司法》有關條例也適用基金業的相關活動。近年來基金資產的增長主要源于零售養老基金品種的擴大。
澳大利亞管理基金的發展大約有近二十年歷史。上世紀80年代末期以來，由于高利率政策，資本增值速度加快、股市興旺，同時養老金制度在所有雇員中得到普及，澳大利亞基金規模迅速膨脹。管理基金最近幾年來發展尤為迅速，尤其在1997-2001年間，行業產值的年增長率達到11%左右。公眾對參與管理基金的意識不斷增強、管理基金的新品種、新手段、新技術不斷涌現，其行業發展的增長率已經超過澳大利亞國內生產總值的增長率水平。
澳大利亞基金是世界上最龐大的基金之一，也是除美國以外最復雜的基金。至2002年6月底，澳大利亞各基金管理公司共掌管大約7000億澳元的基金資產，基金數量3000多支。其中養老保險基金大約3500億澳元，人身保險基金約1700億澳元，其他零散基金1800億澳元左右。按資金來源不同，澳大利亞的基金可以分為零售基金(retailfunds)和批發基金(wholesalefunds)。所謂零售基金，是指個人繳納的資金形成投資基金，比如個人養老金和人身保險基金等。其他主要零售基金還包括：公共單位信托基金，約1500億澳元；友好協會基金，60億澳元；共同基金80億澳元；貨幣管理基金300億澳元。批發基金則是指由單位、公司或組織機構的出資。批發基金的主要形式有：海外投資基金、政府基金、其他保險基金、捐助基金等。
在澳大利亞，零售基金約占基金總量的60%，批發基金大約為40%。零售基金近年來增長速度很快，主要是由于政府強制實施養老保險計劃所致。到2002年政府要求所有雇員必須將9%的工資收入用于養老保險，客觀上將大大增加養老基金的規模。預計2005年，澳大利亞養老金將突破5000億澳元。
從投資方式來看，澳大利亞國內證券和期權投資增長最快，其次是短期國內債券、海外資產及國內不動產投資。目前各種投資方式所占市場份額大致為：國際固定利率債券為0.4%、不動產投資2%、國際股票8%、澳大利亞固定利率債券12%、澳大利亞股票19%、復合投資49%。
集約化管理國際化經營
澳大利亞管理基金呈現出以下一些特點：
第一，80%以上的零售基金由大型基金管理公司掌握，而這些公司絕大部分是銀行或者保險公司。
目前，澳大利亞最大的基金管理公司是澳大利亞聯邦銀行，其掌管的基金占全部基金總量的13%左右。其次是安保集團，這是澳大利亞最大的保險公司，占市場份額的11%；澳大利亞國民銀行，占8%；BT全球資產管理公司，占
6%。
第二，基金管理的集約化趨勢加強。
過去，澳大利亞基金管理機構非常之多，小而分散。而近年來，管理基金兼并重組異?；钴S。通過大量的并購活動，分散的資金逐步并入到大銀行集團或保險公司手中。目前90%左右的基金掌握在29家大型基金管理公司手中，其中10家大型基金公司掌握了52%的各類基金。
第三，澳大利亞基金管理行業的國際化經營程度很高，這也是管理基金行業本身特點所決定的。
目前在澳大利亞，外國注冊的管理公司大約35家左右，占基金管理公司的33%，基金總額的48%。澳大利亞一些比較著名的國外基金管理公司有：AXA、BNPParibas、CreditSuisse、FidelityHSBC、Invesco、MerrillLynch、Schroders以及Vanguard等。
第四，盡管澳大利亞基金以國內投資為主，但近幾年海外投資不斷增長。
澳大利亞基金國內市場的特點是市場平穩，風險較小，獲利有把握。但畢竟由于市場太小，另外海外股票市場的利潤率高于澳大利亞國內市場，由利益驅動，必然使一部分資金轉向海外市場，這也是國際資本流動的必然規律。1997年澳大利亞管理基金中大約只有5%左右的資金對海外投資，而去年這一比例提高到8%。預計隨著養老金規模擴大，今年海外投資的比例將達到10%左右。在海外投資的方式上，主要以股票、期權、債券為主，而貨幣投資非常有限。在國家的選擇上，澳大利亞基金主要以美國、英國、法國、德國等金融市場較為發達的國家為主。亞洲金融危機后，一些金融市場相對比較完善的東亞國家和地區經濟復蘇加快，金融投機的利潤率又大大高于歐美等國家，因此一部分澳大利亞基金開始關注亞太市場。目前澳大利亞基金在亞太地區投資最多的國家和地區是韓國，其次是中國大陸和臺灣地區，以及新加坡、馬來西亞等。
澳大利亞前10家最大基金管理公司的基金數額及其所占市場份額
公司名稱基金總額（億澳元）市場份額%
聯邦銀行(Comonwealth/84012
colonialfirstState)
安保公司(AMP)68210.36
國民銀行(National/MLC)4847.3
麥覺理銀行(Macquarie)4056.1
ING3705.6
StateStreetGlobalAdvisors3635.5
AXA3234.9
德意志銀行(Deutsche3154.7
AssetManagement)
西太銀行(Wespac)2353.5
瑞士信貸(CreditSuisseAsset2343.5
Management)
上述10家425664.6
全部7000100富有潛力可資利用
目前共有兩支澳大利亞大型基金著手開拓中國市場業務。一是麥覺理銀行的中國地產基金，另一支是安保集團的Henderson環球基金。這兩只基金目前從事的主要是中國房地產業務，而安保環球基金也是與麥覺理銀行合作在上海從事房地產開發。
針對上海住房市場的興起和中國房貸規模擴大，這兩支基金對中國房地產開發的前景充滿信心。然而時至今日，中國證券市場仍未對外資開放，因此以麥覺理銀行為先，獨辟蹊徑，希望籍向中國房貸市場證券化提供經驗為先導，進入中國市場并為將來能夠直接從事基金投資業務做準備。
1995年初，麥覺理銀行在上海以25萬美元注冊成立麥覺理管理咨詢（上海）有限公司，并與中國建行達成協議，從事房屋貸款前服務和產權登記服務業務，并成為首家經營此項業務的外資獨資公司。雙方達成協議，由麥覺理銀行提供房貸證券化方面的經驗，充當售房中介，并根據建行的個人住房貸款審核標準來收集核實貸款申請材料，從事房屋低壓貸款登記等貸后服務等。而建行參照麥覺理銀行進行房貸證券化的做法，在國內證券市場發行債券募集建房資金。由于雙方的良好合作，以及上海住房市場興旺，第一期3000套低造價住宅很快就銷售完畢。這一成功，激勵麥覺理再準備與建行合作繼續通過房貸證券化集資，興建第二期甚至第三期住房。
此外，麥覺理最近還準備與SchrodeerAsiaPropertiesLP地產公司簽訂諒解備忘錄，合資組建一個專門在上海開發住宅房的基金管理企業，運用上述方式，目標在今后5至10年內開發將近10個項目，共6000套公寓。麥覺理還與安保henderson環球基金合作，在中國證券市場集資，興建上海澳麗花苑公寓住宅，并由麥覺理進行項目管理。
目前澳大利亞基金在中國開展的業務與其在世界其他地區開展的投資業務有很大不同。
澳大利亞基金對海外有形資產投資的通常做法是直接投資并控股一家或幾家本地企業，獲得該企業對某一項目，如房地產或基礎設施項目的獨家開發與經營權，之后在當地證券市場發行債券籌集項目資本。通過項目的直接經營償還集資成本并獲得利潤。例如麥覺理基建(MIG)最近在美國投資興建的收費公路項目就是這種類型。麥覺理基建直接投資5480萬美元收購美國圣地亞哥高速公司伙伴集團81.6%的股份，特許獨家開發造價5.8億美元的SR125號高速收費公路。麥覺理基建于今年3月在美國資本市場發行首期債券，用于工程的前期費用及營運開支。2006年將發行第二期債券籌措剩余工程資金。該收費公路工程是麥覺理首次涉足美國市場，其投資方式在澳大利亞基金海外投資中比較典型。
可以看出，麥覺理在中國和美國等國家的投資有共同之處，但也有差別。由于中國投資證券市場、人民幣本幣業務未向外資銀行、保險公司開放，因此外資尚無法在中國資本市場從事發行債券為項目集資的業務，從而也不可能進行項目的直接經營管理。
澳大利亞管理基金是世界上最大的基金之一，也是亞太地區僅次于日本最大的基金來源。由于澳大利亞政府實行的強制養老金制度，使澳大利亞基金在近期的增長率之快，在世界上也屬罕見。預計至2010年澳大利亞管理基金的規模將達到15000億澳元，也就是說在現有基礎上將翻一番。隨著基金規模的增長，澳基金對海外投資也將呈不斷增長之勢。
海外投資必然要考慮投資對象國政治經濟的穩定性，對于基金這種特殊方式的投資，除上述因素以外，以下兩個要素十分關鍵。第一，所在國的法律與金融監管體系是否健全并與國際慣例接軌；第二，所在國金融信息的公開性及與投資國金融合作的密切程度，比如所在國對投資公司所需要的銀行系統資料進行
保密，而且相關法律措施不健全，將使投資商無法進行合理索賠，勢必造成投資者望而卻步。
目前澳大利亞依據上述標準，對世界30個主要金融交易中心和37個次中心進行了評估，并按適宜投資的程度，將這些中心分為三大類。第一類是具有良好法律保障和行為規范的國家和地區，其中包括中國香港特別行政區；第二類是比較滿意的有9個，包括中國澳門特別行政區。排在這兩類之后的有40個。澳大利亞明確提出對第二類和第三類地區進行基金投資需要采取審慎的策略。
不動產基金管理范文5
業界傳聞，華泰財產保險股份有限公司總裁王梓木因為手中保險資金太多，發愁使用途徑太少而寢食不安；本有一投資隧道的計劃，并已經作了具體的財務和投資分析，但方案幾次上報都被“打”了回來。
在記者和一家壽險公司資產管理中心的運營總監談到此事時，他告訴記者，和壽險公司相比，財險公司的可用資金要少得多，一般也就幾十億的規模，但他現在管理的資金就有350億到400億，壓力比他們要大得多。
截至今年四月份，我國保險業總資產首次突破1萬億元大關，達到10125億元。1999年至2003年，全國保險業保費收入年均增長超過29%。截至2004年4月末，各保險公司資本金共計521億元。
一方面，保險資金保持高速增長，另一方面，投資渠道狹窄，這種背景下，想必沒有幾個保險公司的老總能睡得安穩。
與銀行“爭食”
目前，保險資金的投資收益已經成為西方保險業綜合盈利中最重要的組成部分，外國保險公司資金使用率為90％以上，投資收益率均在8%以上。投資領域涉及股票、債券、房地產、抵押或擔保貸款等。
但對于我國保險公司而言，在這幾項投資途徑中，除了債券外，其它幾個領域都還是“”。
某保險公司資產管理中心高層劉先生告訴記者，目前我國保險資金的投資渠道主要有債券、央行票據、協議存款以及基金等幾個方面。
其中，協議存款的投資收益在逐漸減少。在保險行業發展初期，因為保險資金相對較少，而銀行利率相對較高，保險公司和商業銀行之間的協議存款成為保險公司運用的主要途徑，協議利率可以達到5個點。但隨著資金的增多，協議利率也逐漸下降，現在一般只有3個點。他表示，現在協議存款已做得不多。
在債券部分，雖然投資的大門已經敞開，但因為我國債券市場的規模有限，使保險資金的債券投資受到了局限。
新光人壽保險股份有限公司（新光人壽保險股份有限公司是臺灣第二大保險公司）北京首席代表陳國柱先生告訴《經濟》雜志記者，西方發達國家每年發行債券的規模是其國民生產總值的3倍，而我國每年發行債券的數額只占國民生產總值的33%。
中國人民銀行金融市場司副司長沈炳熙在9月16日舉行的北京CBD金融發展論壇上也指出，目前，我國債市和股市的比例非常不協調。
由于市場的限制，保險公司不得不努力尋找其它的投資渠道。劉先生認為，當前，當局應盡快將個人住房抵押貸款業務向保險公司放開，有兩種模式可以考慮。一是保險公司自己做，二是保險公司購買銀行的抵押貸款證券化產品。
但是，個人住房抵押貸款一直由銀行“獨霸天下”，它不會輕易將這塊“肥肉”讓給保險公司。如果采用第二種模式，保險公司勢必要付出高昂的代價。在國外，第二種模式比較普遍，但前提是國外金融和資本市場的市場化程度很高，而我國還不具備這樣的環境。因此他比較傾向采用第一種模式。
對于整個金融系統而言，由銀行壟斷個人住房抵押貸款，將給金融系統的健康發展帶來不穩定的因素。因為銀行的資金多是短期資金，而抵押貸款是長期業務，資產和負債的錯配將給銀行經營造成潛在風險。而保險公司的資金屬于長期資金，因此如果保險公司能夠進入這個市場，將對整個金融體系的穩定和健康發展產生積極的影響。
但有人質疑，如果保險公司也涉足本屬銀行的抵押貸款業務，是否說明保險公司可以混業經營。但劉先生認為，銀行和其它非銀行金融機構的本質區別不在資產負債表的左邊，而是右邊，即負債，換句話說，就是能否吸收公眾存款。
況且，現在金融系統各部門業務交叉的趨勢已日趨明顯，銀行可以設立基金管理公司，保險公司涉足銀行業務也未嘗不可。
但這種金融部門互相滲透的趨勢將給目前的監管體制帶來新的挑戰。目前的“一行三會”（央行、銀監會、證監會、保監會）是嚴格的分塊監管體系。如何使分業監管與金融機構業務交叉的局面相適應，并較好地協調各部門之間的利益關系，是當局面臨的新難題。
看好不動產
雖然目前不動產投資還沒有向保險資金放開，但業內人士認為，保險資金在這個領域其實大有可為。
據新光保險陳先生透露，新光保險除了保費收入外，在本業外最大的收入來源就是不動產，每年在不動產上的投資收益有三、四十億新臺幣。新光保險是臺灣私人企業中的第二大“地主”。對于投資風險，保險公司自己會進行評估和控制，而事實上的結果是保險公司賺錢了。
新光保險北京代表徐敦謨告訴《經濟》雜志記者，新光保險每年的不動產投資報酬率在5.6%-8%之間，比銀行利息相對高很多。而內地不動產的投資報酬率要比臺灣高很多。
但內地的保險公司不得買賣土地，也不能投資自用以外的不動產。因此陳先生對于內地保險公司不得投資不動產的政策頗有疑惑。
他舉了一個例子，如果新華保險兩三年前在北京朝陽區買塊地皮，現在就是兩、三倍的盈利，資本也會成倍擴大，新華就不會出現現在的財務問題。把地拿出來賣了，問題就解決了。
但是，他也強調，臺灣的法律規定對保險資金投資不動產也有一定的限制，例如，保險公司不動產的投資不得超過資本的15%，保險公司投資的不動產都不能用于抵押貸款等。
對此，徐先生認為，從發達國家的經驗來看，在私營經濟發展的初期，保險公司也不適合做太多的投資。因為保險公司的資金量很大，可謂“金融怪獸”，如果投資過大，會打擊私營企業的發展。他認為，內地現在政策沒有放開，有可能是擔心保險資金的進入將進一步加劇房地產熱。
而某保險公司資產運營總監劉先生則認為，這種擔憂是不必要的。而且在他看來，如果說房地產存在過熱的話，也是局部過熱。而且是由于需求旺盛、供給不足造成的。房價過高是與金融體制有直接關系的。眾所周知，房地產的資金多數來自銀行，而銀行的資金又以短期資金為主，短期資金用作長期業務，一旦遇到銀根緊縮，就會使房地產商的資金出現斷裂，這是造成房地產炒作過多，換手頻繁的一個主要原因，而與項目并沒有太直接的關系。
因此，他認為，保險資金作為長期資金進入，將有利于房地產行業的健康發展。他個人仍然非?？春梅康禺a行業，認為房地產和汽車將是未來十年的兩大消費熱點。但投資的比例不能太高，5%-10%是比較適當的。
徐先生透露，他從學者的報告中看到政府有放寬保險資金投資不動產限制的趨勢。
此外，基礎設施領域，也是各界討論的一個重要的投資渠道，保險公司也希望能早日進入。但劉先生強調，保險資金進入將有利于地方招商引資和地方經濟的發展，但需要注意的是一定要采取市場化的模式，避免行政手段干預。畢竟，保險公司最終要為客戶負責。
直接入市與股市點位
保險資金間接入市已成現實。截至今年6月末，保險資金投資于證券投資基金已達691.9億元。但也有人指責，保險資金在基金上的投資表現不佳。
劉先生則認為，和許多機構投資者相比，保險資金在基金上的投資收益率更高。而且保險資金投資基金的虧損主要在封閉式基金，這是和其本身流動性不強等特點有直接關系的，而且現在政策又不允許“封轉開”，保險公司因此比較被動。
通過在基金上的“試水”和“磨練”，保險資金已做好了直接入市的準備，只等政府一聲令下。
證券市場持續低糜，有人寄希望于保險資金可以充當“救市主”。但劉先生告訴記者，保險資金只是市場的一個投資主體，而且和其它投資主體相比，更加理性和謹慎。保險公司從來對自己都有一個清醒的認識，也不希望在市場中炒作。
雖然可入市的保險資金多達500億，數量非?？捎^，而且證監會也非常希望保險資金能盡早入市。但不表明政策允許了，就馬上會有大量的保險資金入市。保險外匯資金的使用也是相同的道理。雖然保監會和人行在今年8月9日公布了《保險外匯資金境外運用管理暫行辦法》，但保險公司還要選擇適當的時機。劉先生認為，現在國外主要貨幣的利率還不如人民幣高，因此現在并不是投資的最佳時機，所以這部分資金的量是很小的。
同理，保險資金直接入市對市場的影響也不會象有些人預想的那么大。保險資金的運用是純理性的投資行為，它的直接入市不應取決于點位。
他認為，中國的證券市場其實從來不缺資金，現在也不是缺乏信心的問題，就是價格的問題。股票為什么發不出去？就是價格制定的不合理，這需要調整。在和記者的交談中，他多次談到市場的作用，市場經濟應該靠市場來進行自我調節，不應該讓誰充當“救市”的角色，也沒人能救得了市。
保險資金看重的是微觀的投資對象的財務制度、信息披露程度、公司治理結構等情況。即使在1300點以下，也不缺乏有投資前景的股票。保險公司不應在意股價的起落，而應在意股票將來的分紅收益。
新光保險的徐先生告訴記者。我國臺灣地區除了對股票投資的比例有規定外，對投資標的都有規定。例如購買的公司過去三年的盈利率都在6%以上，將來賣出的時候還要事先公告。監管機構就是不希望保險資金頻繁進出，進行短期操作。
不動產基金管理范文6
商業地產開發運營現狀及資金障礙分析
住宅地產和商業地產在開發運營上存在著本質差異，住宅開發的核心是獲得廉價土地和健康的現金流，一個項目完整的操作周期是2~3年，售后交給物業管理公司，不存在后續經營發展問題。而商業地產的本質是商業，地產只是實現商業價值的載體，一個商業項目的操作周期要5~8年（含建設和運營）。目前國內很多地產商均以開發住宅地產的思路和手法對商業地產實施運營開發，在項目未建成之前就將集中型商業散售。散售后，小業主往往基于自身利益的考慮，以租金價值為取向而忽視業態之間的促進發展，極易造成鄰里業態的沖突，如火鍋店旁邊是高檔時裝、化妝品店比鄰寵物店等尷尬情況。[18]而散售的商業街由于缺乏統一管理運營導致個體經營性的短視，致使開張時紅火，兩年后成為“死街”。對于商業地產來說，持有并運營零售型商業部分更便于統籌協調、合理定位、商業安排；反之，商業地產的核心競爭力就無法完全體現，而長期持有商業資產及運營導致的大量資金缺口往往是目前許多商業地產商必須面對的嚴酷現實。
（一）資金流動性不強
目前國內商業地產的主要運作模式是以重資產為主的香港模式和以售養租為主的萬達模式。以香港模式運營的商業地產企業通過獲取一、二線城市傳統商業核心區域的土地或舊商業，通過移植現代、時尚的香港商業物業理念，實現與周邊商業的差異化競爭，多以城市綜合體或單體零售商業為主，商業部分完全自持，由開發商打造的香港專業商業管理團隊進行零售物業的運營管理。初期投資回報較低，2~3年后物業進入成熟運營期后實現了高于同行或周邊區域的租金水平和分成收益，以較高的租金貼現低成本的土地，快速收回成本實現盈利。該模式雖從長期看可為企業帶來經營和資產增值雙重收益，但對開發商的資金實力要求很高，要求能夠承受較高的一次性資本投入和前期的商業培育再投資。萬達模式運營的商業地產企業基于低地價、政府扶持、核心區位、訂單式招商等成體系的產業鏈整合優勢，通過綜合體項目中公寓、寫字樓、住宅的銷售回報補貼大型商業的投資和運營的虧損，不可售持有型物業在整個項目中一般不超過30%，以銷售型物業產生的現金流收回項目的整體投資，以接近“零成本”的價值持有集中商業或酒店，等待時機將持有型資產上市實現證券化，投資人獲利退出。為滿足持有資產進入證券化平臺的要求，萬達商業項目的租金絕對值較低，且租金回報相對于高售價處于很低的水平，在犧牲一定收益的條件下實現了較穩定的現金流運營。以售養租模式雖然在一定程度上解決了商業地產運營的大量資本沉積問題，但低租金模式不利于商業的培育，使物業價值提升不快，背離了商業運營的基本原理。通過比較，我們可以看到，不論是重資產持有模式還是以售養租模式都無法從根本上解決商業地產運營中資金流動性不強的問題。
（二）融資渠道不暢
鑒于商業地產的經營屬性，不但在開發階段需要大量的資金投入，在竣工開業后仍然需要在1~3年的培育期繼續投資，通過進入品牌的調整、商業性宣傳活動、價值客戶的固化等措施，促進租金、分成收益、資產三項指標穩定提升。即便如此，如果僅僅依靠租金凈收益償還已有投資，保守計算需要8~20年，近期投資開發建設的商業物業由于土地價格的增加，投資回收期還會相應延長。國內商業地產商往往通過銀行、信托公司、保險機構、外資等進行融資，以融資資金投資住宅等其他高回報的產品，補貼商業運營的虧損，但目前也出現了融資渠道不暢的問題。首先，銀行配合國家房地產調控政策收緊了貸款規模。依據國家對住宅地產市場投機行為調控整頓的要求，自2009年開始各家商業銀行收緊了對整個地產行業的貸款規模。如調高首付款支付比例、上調房屋貸款利率、實際利率執行基準利率上浮等。2012年在穩健貨幣政策的指導下，各商業性銀行的貸款額度還會降低，同時會加大對保障性住房和中小型生產企業的傾斜扶持，商業性房地產開發商通過銀行融資投向住宅，通過住宅銷售補貼商業運營虧損的做法無法實施。第二，信托因凈資本核算指標和房地產產品監管而主動壓縮業務。2011年5月各商業銀行的總行根據銀監會要求，全面叫停銀（行）信（托）合作，房地產信托的發行從“事后報備”變更為“事前審批，一事一議”。而2011年2月12日銀監會下發的《信托公司凈資本計算標準有關事項的通知》（銀監發【2011】11號）則對信托公司的凈資本、風險資本計算標準和監管指標做出了明確規定，并嚴格要求2011年底進入“結算期”。由于房地產融資類信托產品對凈資本金要求數額明顯高于其他工業、服務業信托產品，直接導致信托公司2012年主動壓縮房地產信托業務。第三，保險資金因投資能力、比例限制和缺乏專業管理團隊而很少涉足商業地產。2010年9月保監會印發了《保險資金投資不動產暫行辦法》（保監發【2010】80號），保險資金可以投資基礎設施類不動產、非基礎設施類不動產及不動產相關金融產品，可以采用債權、股權或者物權方式投資不動產，但僅限于商業不動產、辦公不動產、保險業務相關的養老、醫療、汽車服務等不動產及自用性不動產，但并不是所有的保險企業都有參與的資格。根據《辦法》規定，投資不動產的保險公司上一會計年度末償付能力充足率需不低于150%且投資上季度末償付能力充足率不低于150%；上一會計年度盈利、凈資產不低于1億元人民幣；具有與所投資不動產及不動產相關金融產品匹配的資金，且來源充足穩定。目前符合條件的也只有人保、平安、太平洋、泰康等少數幾家大型公司?！掇k法》對投資比例也有謹慎的規定，即投資不動產的賬面余額不得高于本公司上季度末總資產的10%，投資不動產相關金融產品的賬面余額不得高于本公司上季度末總資產的3%；投資不動產及不動產相關金融產品的賬面余額，合計不得高于本公司上季度末總資產的10％。由于投資比例的限制，缺乏案例、實際操作細則，沒有專業的商業運營團隊支持，大型保險公司對于投資商業地產抱謹慎態度，僅基于自用考慮，在一線城市收購了一些已經建成的、核心區域的寫字樓。第四，外資因政府審批及結匯障礙進入困難?，F行法律法規明確限制外資以債權投資房地產，以股權方式投資房地產企業需要商務部、外匯管理局、國家工商總局聯合審批。鑒于對自身投資安全性的考慮，外商資金往往選擇在國內開發商獲得土地并追加了部分建設投資后，以股權并購或增資的方式進入項目，此行為需要上述三部局聯合審批方能實施。外資股權若要實現股東分紅，換匯后匯出境外，也需要相同的審批程序和時間。外資僅在股權投資和退出兩個環節就要耗費1~2年的時間，本來離岸的低成本資金由于“空轉1~2年”，變成了與國內“熱錢”成本相當的資金，喪失了經濟優勢。如果再綜合政治意識形態對投資風險的放大效應，境外資金的成本已經明顯高于國內的資金。在商業地產的發展機遇期，如何妥善解決資金流動性不強與融資渠道不暢的突出問題，充分挖掘商業地產開發運營鏈條中各個環節的融資價值，釋放參與建設企業和政府的吸金性，實現各種權益的經濟最大化，提高外部投資人的注資興趣點，促使持有型資產變現流動，將是新時期商業地產發展必須考慮與解決的重要問題。以下筆者根據全價值鏈理論與國內外商業地產經營的成功模式，提出全價值鏈商業地產模式并進行分段解析。
商業地產全價值鏈股權投資模式及其創新點
價值鏈理論是由邁克爾•波特（MichaelE.Porte）r提出的。在同行業競爭者、供應商的議價能力、購買者的議價能力、潛在進入者威脅與替代品威脅五種競爭力構成的“五力模型”中，只有靈活運用成本優勢戰略、差異化戰略、縫隙市場戰略等才能在激烈的商業競爭之中勝出。公司應該視具體情況和自身特點來選擇戰略方針，同時要考慮連接產品或者供給的系列渠道。波特首次將這種渠道稱為價值鏈，并在每一條價值鏈上區分出內部后勤、生產或供給、外部物流及配送、市場營銷及售后服務等五種主要的活動，而每一項活動都伴隨著各自的派生活動，每一家公司的價值鏈相應地融入一個更為廣闊的價值體系中。[19]在價值鏈理論的基礎上，針對我國商業地產面臨的背景情況與自身特點，對商業地產運營中的土地供應方（政府）、生產或供給方（建設總包方）、市場營銷（基金管理公司）、售后服務（商業運營團隊）等鏈條環節的價值進行深度挖掘，并對這些環節融入更為廣闊的價值體系中的關系進行系統梳理，試圖運用金融手段實現商業地產運營的全價值鏈體現。股權投資是指企業或個人購買的其他企業（準備上市、未上市公司）的股票或以貨幣資金、無形資產和其他實物資產直接投資于其他單位，通過投資取得被投資單位的股份，目的是為了獲得較大的經濟利益，這種經濟利益可以通過分得利潤或股利獲取，也可以通過其他方式取得。目前學者們研究的股權投資形式主要有三種：一是商業資產信托，二是私募股權基金，三是類REITs資本化平臺（詳見表2）。本文根據目前國內研究的主要股權投資形式中投資人權利義務、投資人關系、資金特點及發展現狀，結合商業地產價值鏈上政府、開發商、建設總包方、商業運營團隊與潛在商業購買人的價值取向，將股權投資的幾種形式與債權投資形式結合起來，設計了商業地產全價值鏈股權投資模式。主要由四種不同的股權投資方案組成，一是政府為主導的私募產業基金；二是以建設總包方為主導的建設開發集合計劃（權益與現金集合信托計劃，以收益權為劣后級、社會資金為優先級的集合信托計劃）；三是由商業資產潛在購買者參與組成金融衍生方案；四是商業地產運作成熟后通過REITs平臺上市的公募基金方案，這四種新方案加上原有的傳統商業銀行融資模式構成了系統的、多元性的并具有延展性的商業地產產業融資模式（詳見圖2）。
商業地產全價值鏈股權投資模式的創新之處有以下幾點：創新之一：公私搭募。按照不同商業階段回報率的不同匹配相適應的資金，在建設或并購期借助持有商業的品牌價值和對未來居住價值的提升，提高公寓、寫字樓、配套住宅的銷售價格，以較高的回報率平衡前期進入項目的社會性資金的高風險。商業進入成熟期后，每年實現了持續穩定的租金收入，風險大幅降低，適合進入公眾融資平臺，成為非專業性公眾投資人的可選投資產品。尊重并量化投資風險，合理搭配公眾和私人性資金。創新之二：資金個性配置。針對項目的不同業態（如零售商業、公寓、寫字樓等），面向未來可能持有或熟悉該業態運作的機構投資人募集資金，既符合國家對于“面對特定的、有風險識別能力的投資人進行募資”的客觀要求，又能降低未來階段性投資到期退出的兌付風險。創新之三：私募平臺，政府調控。政府投資的國有“沉沒資產”———核心區的國有商業用地或資產進入基金，吸引國有和社會投資人投資，選擇專業建設和運營團隊負責中期的建設和后續運營，政府以土地或資產供應為手段，以區域或行業的視角對商業性基礎建設投資和運營進行調控，達到合理刺激居民消費，擴大內需的目的。創新之四：以利貼息。在項目的開發期，以項目工程款收益權為建設總包單位融資，并將建設總包單位獲得的“額外浮動利潤”以轉移支付的方式支付給信托投資人，既幫助建設總包單位開拓了潛在的市場，又彌補了企業融資難的客觀問題。創新之五：商業物業定制。提前鎖定潛在的長租期大面積租戶、未來資產持有人，為其定制商業物業，并將未來資產持有人引入私募平臺，約定持有人按工程進度支付購房款；請長租期大面積租戶配合開發商申請銀行開發貸款并約定進入運營期后，開發貸款轉為經營性貸款。充分利用定制模式，減輕開發期的資金壓力。創新之六：物業租金提前分紅。未來商業租戶和潛在的持有人可選擇在預售前以資金投資私募平臺，不但可以全程監控目標物業的建設質量和進度，也可以作為投資人獲得基金或信托的分紅，其實質就是通過投資的前置，提前獲得了標的物業的租金分紅。
全價值鏈商業地產運營鏈條分析
房地產開發工作以項目為單位實施，最顯著的特性是唯一性、可借鑒但不可全盤復制性。從可行性研究到設計任務書下達這一階段（業內統稱為前期）的工作直接決定了項目的成敗，商業運營團隊的主要任務除對項目進行市場調研、客群分析、未來租金分析外，還應依據項目的控規要求對各個業態的比例進行調整———原則是未來使用功能優先，內部布局和功能優化為主，外立面裝飾變化為輔。融資團隊的主要任務是基于各業態的未來銷售、持有意向，按全壽命原則組合各方面的資金，實現投資方利益最大化?，F在規劃的城市未來綜合商業體的主要業態以零售商業、公寓、寫字樓、酒店為主，該平臺的利益方有政府、建設總包、潛在的租戶、可能的業主、某個業態整體購買人等，各參與方的訴求不同，給項目帶來的潛在價值不同，成功的基金方案應該在最大程度上優化、整合各方訴求，為項目創造最有可能的開發運營環境。
（一）通過商業產業開發私募基金實現政府公信力的商業價值
政府在出讓土地獲得利益的同時，維護社會穩定、解決就業、創造持續稅收等方面的訴求也在加強。為了便于統籌管理與整體經營，我們應該充分發掘政府公信力價值。全國性的開發商可以考慮與省或直轄市一級的政府設立商業產業開發私募基金，即在地方政府融資平臺外，依托政府公信力重點整合和改造省屬（直轄市屬）范圍內的原輕工業、供銷社、物資局的商業資產、土地，形成具有投資價值的商業資產包，地方政府出地、專業商業開發運營商出錢并負責運營。當地政府的投資公司和開發商出種子資金，注冊實體作為基金的GP③和次級LP④，吸收當地大型企業、社保和養老基金、社會資金作為基金的優先級LP⑤，共同發起商業產業基金，專注于商業資產包的開發、運營。這種模式可以充分利用政府信用和建設管理團隊的專業性吸收社會資金，由開發運營商掌握項目的管理權，政府以土地出資作為GP和次級LP，不但可以全程監督項目的開發和運營，預防經營風險，指導微觀實體運營支持政府的宏觀政策，還可以獲取常規收益（次級LP）和額外的超額收益（GP）。此外，政府對持有型商業物業在開業之初的地方性稅收的減免、城市配套基礎設施費用的減免、政府同意商業內部的功能布局優于外立面的形象工程、協調消防和人防部門接受在法規內的創新性設計等宏觀政策性的支持，會對項目的成本、工期、銷售價格、后期使用成本等產生良性的影響。
（二）通過以利貼息的信托計劃實現建設總包方的融資價值
由于建設總包方一般是輕資產運營企業，在已有的債權融資模式中因缺乏抵押物而往往被忽略了融資價值。商業地產全價值鏈股權投資模式中，建設總包方以工程應收賬款權益委托發行信托計劃，由建設方的母公司做增信擔保⑥，投標時按全額取費⑦，引入信托計劃以股權形式投資來減輕開發商的資金壓力。因開發商獲得總包方的信托融資，原本給開發商讓利優惠⑧的6%~8%有可能作為利息轉移支付給信托計劃，開發商對此信托計劃承擔連帶責任，并承擔部分利息費用，當后期財務成本較低的銀行貸款或銷售收入足以支付信托本金和收益時，信托投資最先退出。如果建設總包方的母公司或關聯單位出于自用、改善資產結構或投資獲利的目的，有意整棟購買寫字樓、公寓或商業，可以將其在基金的投資與目標物業鎖定，在托管銀行設立專戶，建設總包單位對基金的投資專門用于支付目標物業的工程款。該融資方案的核心是將第三方在項目中的權益證券化并投資于項目的開發過程中，首先，使建設單位因具有強有力的資金支持與其他同行相比更具競爭力而獲得項目，原來的工程墊資成為股東出資通過股權方式進入項目公司，可按出資比例獲得項目支付的分紅。第二，建設總包方初期借用較銀行利息高的信托融資，一旦低成本的銀行貸款進入，即刻替換信托資金，通過提升高成本資金的流動性變相降低資金使用成本。第三，工程款利潤取費中原本讓利給開發商的6~8個百分點作為部分利息貼現給信托計劃，剩余部分利息約為7~9個百分點，⑨等同于建設單位向銀行貸款的利息，不會額外增加建設單位的財務成本。第四，將建設總包的潛在購買價值在銷售環節體現，以量身定制的模式降低了銷售壓力、舒緩了募資壓力，同時也開拓了一條持有型物業的退出渠道。
（三）通過不同金融產品資金鏈實現商業資產購買客戶的投資價值
商業地產全價值鏈股權投資模式還可以使商業資產的購買客戶包括整體購買客戶與小業主通過參與資金鏈中不同金融產品的投資，實現他們的投資價值。這些客戶可以次級LP的身份參與初期的政府產業基金，以優先級LP身份參與總包方發起的信托計劃，也可以公眾投資人的身份參與類REITs平臺融資。基金作為項目公司的股東，可以在注資前與原股東簽訂對賭合約，基金對部分物業享有優先購買權、優先租賃權，一旦觸發行權條件（例如基金退出、獲得預售許可），基金的投資人作為物業的潛在購買者和租賃人與物業資產的持有人項目公司可以直接簽訂房屋買賣或長期租約。一般大面積需求的租賃客戶相對于小面積租賃客戶而言是處于優勢地位的，如果基金或商業管理公司作為若干小面積租賃客戶的代表，在項目建設之初，就以專業化的知識和經驗籌劃未來的運營，并統一協調業主和租戶在租期、租金漲幅、業主更替、使用功能等方面的利益，無疑為后期商業租金的增加、商業物業價值的增加奠定了良好的基礎，實現了業主、租戶雙贏的良好局面。這種模式對潛在的商業購買客戶、小業主的吸引力有三點：一是提前鎖定了目標物業。將銷售或租賃工作延伸至項目初期，以認購基金份額的形式提前鎖定物業的潛在購買者和租賃人。二是房屋購置首期款支付周期的延長降低了小業主的經濟壓力。三是以基金分紅的形式提前獲得了資產投資的“租金”收益。
（四）通過類REITs平臺實現商業產業基金原始股東的財富價值
將產生穩定租金收入的成熟商業資產進入類REITs平臺，通過資產證券化的方式向不特定的公眾募集資金。通過類REITs平臺融資，借助資本市場的“市盈率”杠桿對商業資產的租金進行放大，實現了投資商業產業基金原始股東財富價值的增加；資產進入平臺后通過專業團隊的運營，以定期派發紅利的形式為公眾提供穩定的收益。
結論
綜上所述，成功開發運營商業地產的核心是“優秀的商業策劃、招商、運營管理團隊”和“基于商業物業全壽命的證券化資本運作”，這兩個核心的本質是對地產行業“人”和“財”價值的深度挖掘，進而通過地產即“物”這個載體實現“人”與“財”被挖掘價值的經濟體現，筆者將這種基于深度挖掘地產開發要素的模式定義為“全價值鏈商業地產模式”。
其核心是以股權投資模式、按商業物業不同開發運營階段組合不同類型的資金，通過資金放大“人、財、物”在開發鏈條中的附加價值，確保持有型商業物業運營和處置價值的最大化。全價值鏈商業地產模式的核心是以輕資產運營方式將運營與重資產剝離，以費用收費模式替代資產收益。具體操作方式是運用私募股權投資（PE）、信托計劃與公募基金（REITs）相組合的金融手段在不同階段為商業地產項目開發、收購和持有經營提供強大的資金支持。通過私募基金投資開發型物業，并對商業物業進行先行收購和管理，充當預上市資產的孵化器，待成熟后出售給上市基金。資產管理公司即房地產基金管理者，對私募和公募基金的參股或控股使得其在整個資本運作過程中有足夠的控制力。在操作的全過程中遵循資產類型與投資人相匹配的原則，實行物業細分，即按照不同標準進行物業分類，并為每種細分的資產匹配相應的PE或REITs。在商業物業可行性研究分析的初期，開發商就需要將政府（土地供應平臺）、建設總包單位（建設平臺）、租戶和購買人（商業運營平臺）、基金及基金管理公司（融資平臺）等資源進行深度價值挖掘，目的是募集資金開發建設、提前鋪路鎖定銷售對象、拓展退出渠道。全價值鏈商業地產模式的精髓是對產業鏈參與單位的資源整合，建立動態的、多贏的、風險互擔的利益價值共同體。目前國內大型的、持有型商業資產一般交易周期普遍較長、交易價格不高，造成這種客觀現實的主要原因是購買人對物業未來價值的測算差異、缺乏專業的商業運營團隊來支持購買決心、短期內無法了解現有租戶對物業持續租賃的忠誠度等。
