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不動產管理規定范文1
【關 鍵 詞】不動產登記制……
一、不動產登記模式和不動產物權變動模式概述
不動產登記，指將不動產物權變動的事實登載于特定國家機關簿冊上的行為。當代各國在確立不動產登記制度時，立法上存在差異，大體可歸納為以下三種模式：(注：柴強：《各國(地區)土地制度與政策》，北京經濟學院出版社1993年版，第153-155頁；梁慧星主編：《中國物權法研究》(上)，法律出版社1998年版，第201-204頁；王軼：《物權變動論》，中國人民大學出版社2001年版，第154-159頁。)
1.契據登記制(又稱法國登記制)。該模式中登記是公示不動產權利狀態的方法，不動產物權變動非經登記不得對抗第三人。登記機關進行登記時，僅根據法律規定應當提交的有關契據所載的內容予以登記，故此稱為契據登記制。其特點是：(1)采用形式審查主義；(2)登記無公信力；(3)采用任意登記主義，不動產物權變動無須登記即可生效；(4)登記簿采用人的編成主義，登記簿的編制不以不動產為準，而依不動產權利人的登記順序先后而作成。登記完畢后僅在關于不動產交易的契約上注記登記的經過，不發權利證書；(5)注重不動產權利的動態。登記簿上反映的只是一筆筆的不動產交易，看不出某個特定時刻一宗不動產上所存在的各種權利的整體狀況。采用這種模式有法國、意大利、西班牙、日本等，美國大多數州的不動產登記制度也屬此類。
2.權利登記制(又稱德國登記制)。該模式中登記不僅是公示不動產權利狀態的方法，而且是不動產物權變動的要件，未在登記簿上登記的不動產物權即為不存在，故此稱為權利登記制。其特點是：(1)采用實質審查主義；(2)登記有公信力；(3)采用強制登記主義，不動產物權變動不經登記不發生效力；(4)登記簿采用物的編成主義。登記簿的編制以不動產為中心，依土地的地段、地號等事項的先后次序編制而成。登記完畢后也是僅在關于不動產交易的契約上注記登記的經過，不發權利證書；(5)注重不動產權利的靜態。登記簿上反映的是當前每一宗不動產上所存在的各種權利的總體狀況。采用這種模式有德國、奧地利、瑞士和北歐的一些國家等。
3.托倫斯登記制(又稱澳洲登記制或權利交付制)。該模式為澳大利亞法官托倫斯爵士(Sir Robert Thomas)根據權利登記制改良而來。其特點是：(1)采用實質審查主義；(2)登記有公信力；(3)原則上采用任意登記主義；但某一筆土地一旦申請過第一次登記，此后的有關交易即進行強制登記，否則不發生物權變動的效力；(4)交付權利證書。當某一筆土地因有關的交易申請第一次登記時，登記機關依其權利狀態制成權利證書(又稱“地券”)一式二份，一份交申請人收執以供確認權利之用，一份存登記機關以編成登記簿。所以權利人持有的權利證書實際上就是登記簿的副本，其內容與登記簿的相應部分完全一致。此后有關的不動產再進行交易時，當事人間另作成讓與證書，與權利證書一起交給登記機關。登記機關經審查后在登記簿上記載權利的移轉，并對受讓人交付新權利證書(所有權移轉時)或在原權利證書上記載權利的變化情況(設定他物權時)，從而使第三人能夠從權利證書上清楚地得知有關不動產的當前權利狀況；(5)注重不動產權利的靜態；(6)設置專門的賠償基金。以上第(1)、(2)、(5)點與權利登記制相同；其余幾點則與權利登記制和契據登記制均不相同。不動產登記制度屬于這種模式的國家包括澳大利亞、新西蘭和其他一部分英美法國家和地區如英格蘭、愛爾蘭、加拿大以及美國的少數州等。(注：在法制史上，還有個別地區存在一種在不動產登記效力采所謂“形式的確定主義”的立法例。在這一立法例下，登記具有絕對的法律效力；對交易相對人而言，不論其為善意或惡意，登記內容均視為正當與完全，以資保護。十九世紀德國統一前的梅克倫堡、呂貝克、漢堡、薩克森等邦都采用過這種立法例(見史尚寬：《物權法論》，中國政法大學出版社2000年版，第43頁)。顯然，“形式的確定主義”的不動產登記和不動產物權變動立法與本文中各種不動產登記模式和不動產物權變動模式均不相符，它實際上是以登記作為不動產物權得喪變更的唯一要件。)
不動產物權變動模式，指由法律行為引起的不動產物權的得喪變更需要符合何種法定要件方能發生效力的法律規范模式。(注：嚴格地說，不動產物權變動可分為基于雙方法律行為的物權變動和基于雙方法律行為以外其它法律事實的物權變動兩類，但由于社會經濟生活中發生的不動產物權得喪變更絕大多數都屬于前者，因此傳統大陸法系立法與學說中所重點關注的物權變動往往只是基于雙方法律行為的物權變動，本文也是如此。)通說認為，各國立法上的不動產物權變動模式可分為意思主義、形式主義和折衷主義三種。意思主義以法國民法為代表：物權因法律行為而變動時，僅須當事人的意思表示即足以發生效力，無須以登記作為其成立或生效的要件。在這種立法例之下，發生債權的意思表示就是引起物權變動的意思表示，兩者合一，一個法律行為可以引起債權發生及物權變動的雙重效果。形式主義又稱物權形式主義，以德國民法為代表：物權因法律行為而變動時，須有關于物權變動的意思表示以及履行登記等法定形式才能成立或生效。在這種立法例之下，一個法律行為不能同時引起債權發生及物權變動的雙重效果，關于發生債權的意思表示(債權行為)只能引起債權債務關系，關于物權變動的意思表示(物權行為)也只能引起物權的得喪變更，債權行為與物權行為彼此獨立，互不影響(物權行為的獨立性和無因性)。折衷主義又稱債權形式主義，以奧地利民法和瑞士民法為代表：物權因法律行為而變動時，除當事人的意思表示外，還須履行登記等法定形式，物權變動才能成立或生效。在這種立法例之下，發生債權的意思表示就是引起物權變動的意思表示，兩者合一(這點與意思主義相同)；但除此之外當事人還要辦理法定的登記手續才能夠使物權變動發生法律效力(這點與物權形式主義相同)。(注：謝在全：《民法物權論》(上)，中國政法大學出版社1999年版，第63-65頁。)
二、不動產登記模式和不動產物權變動模式的關聯
從前述可見，各國不動產登記制度的差異主要體現在：(1)登記審查方式；(2)登記是否有公信力；(3)是否強制登記(即物權變動是否須經登記才發生效力)；(4)登記簿的編制及其著重點；(5)錯誤登記賠償機制等方面。其中，公信力和強制登記涉及不動產登記及不動產物權變動兩個領域，但學界對此研究已較深入，本文從略，以集中筆墨分析不動產登記模式的其他幾方面與不動產物權變動模式的聯系。另不動產登記的申請程序也兼跨上述兩個領域，但對該問題研究不多，故一并討論。
(一)不動產登記申請程序與不動產物權變動模式的關聯
德國式物權形式主義與另兩種物權變動模式最為顯著的區別是，物權變動是否基于一個與債權行為彼此獨立且互不影響的物權行為而發生效力。學理上，對物權行為存在與否歷來爭論不休。筆者認為，爭論雙方往往忽略了一點，即以上兩種立場各有其相應的登記申請程序法律規定作為依據。
在德國的不動產登記制度中，如要轉讓或設定一項不動產物權，必須由雙方當事人在不動產登記官員面前同時作出彼此相對的轉讓或設定不動產物權的意思表示(這種意思表示特稱為Auflassung)。(注：德國民法典第873條第1項：“為轉讓土地所有權，為對土地設定權利以及為轉讓此種權利或對此種權利設定負擔，需要權利人和另一方當事人對發生權利變更成立合意和將權利變更登入土地簿冊，本法另有規定的除外?！?因雙方當事人在登記官員面前達成了一個與債權債務關系發生無關而僅涉及物權變動的合意，故將這一合意理解為一個與債權行為彼此獨立且互不影響的物權行為也是十分合理的?？梢哉f，正是德國不動產登記制度中這一有關登記申請程序的規定造就了物權行為理論的成立，進而又決定其不動產物權變動模式會成為物權形式主義這一承認物權行為獨立性與無因性的立法例。
然而，這種不動產登記的申請程序為德國所特有，其他國家通常不要求雙方當事人同時作出讓與或設定不動產物權的意思表示，甚至在與德國相近的奧地利、瑞士等國也是如此。瑞士民法理論認為，不動產物權變動必須有法律原因、登記承諾、登記三者相結合，才能夠發生效力。所謂登記承諾，指不動產所有權人(即債權債務關系中的債務人)對不動產物權讓與登記予以無保留的同意的意思表示。債務人只要將自己的登記承諾作成文書交付于債權人，就算作履行了交付標的物的義務，債權人憑此證書再向不動產登記機關申請登記。(注：史尚寬：《物權法論》，中國政法大學出版社2000年版，第27頁。)理論上，固然可以將債務人的登記承諾和債權人的登記申請作為兩個相對的意思表示，從而認為存在著一個物權行為。但是，由于不動產物權變動還需要有法律原因——以移轉或設定物權為內容的債權行為，即使可以認為瑞士民法上有物權行為，考慮到它并不能夠像德國法那樣僅與登記相結合即構成不動產物權變動的完整要件，承認其存在也沒有多大的理論價值。至于法國和受法國民法影響的國家乃至英美法國家，其不動產登記的申請程序與德國相差更大，不但沒有雙方當事人同時在登記機關為意思表示的規定，連債務人方面的登記承諾也不需要，僅有債權人一方提出登記申請即可。因此存在于德國經濟生活中的物權行為，往往在其他國家被認為是理論上過度抽象的產物，甚至斥為無稽之談，也就不難理解了。
由此可見，上述不動產登記申請程序的差異，是導致德國與其他國家的不動產物權變動模式不同的重要原因之一。
(二)不動產登記審查方式與不動產物權變動模式的關聯
不動產登記機關對登記申請的審查方式有形式和實質審查主義兩類。前者登記官吏對于登記申請只做形式上的審查，如申請手續完備，即依照契據內容記載于登記簿即可；至于契據上所載權利事項有無瑕疵則不予過問，以法國法為代表的契據登記制采此形式。后者登記官吏對于登記申請，不僅須對形式而且對權利變動原因是否真實也要審核。不動產物權變動必須經過登記機關實質審查確定并履行法定登記形式才發生效力，未在登記簿上登記的不動產物權即為不存在，這類形式為權利登記制和托倫斯制所采用。但屬于權利登記制和托倫斯制的國家，其不動產登記的審查方式還有區別：在德國法上，不動產登記官員審查的是雙方當事人在其面前所為的關于物權變動的意思表示是否真實——即當事人是否具有相應的行為能力以及有無詐欺、脅迫等情況。至于當事人做出關于物權變動的意思表示的原因(原因的原因)——即以物權變動為內容的債權行為真實與否，登記官員不予過問。但根據瑞士民法理論，登記全過程并不需要債務人參與，登記官員無法僅憑“登記承諾”判斷債務人意思表示的真實性，因而必須審查雙方當事人就發生債權債務關系所達成合意的真實性，方能夠認定當事人間確實存在關于物權變動的意思表示合致。根據同樣的原因，托倫斯制國家是做法與瑞士相同。
綜上，德國法上登記機關所審查的“物權變動的原因”是物權行為，瑞士法上登記機關所審查的“物權變動的原因”是債權行為，法國法上登記機關根本不審查“物權變動的原因”。如此差異，是導致各國在不動產物權變動模式不同的又一重要原因。
(三)登記簿的編制及其著重點與不動產物權變動模式的關聯
在登記簿的編制上，有物的編成主義與人的編成主義之區分。前者注重不動產權利的靜態，為權利登記制所采用；后者注重不動產權利的動態，為契據登記制所采用。采用物的編成主義，以不動產為中心進行登記簿的編制，意味著不能遺漏有關不動產上任何一項權利的存在與變化，否則登記簿上記載就不可能全面地反映當時不動產權利的整體情況。因此有關國家的物權變動模式立法就應采不動產物權不經登記不發生效力的物權形式主義或者債權形式主義，以促使當事人將各種不動產權利的變動及時提交登記。相反，采用人的編成主義，登記簿依不動產權利人的登記順序先后而不是以不動產為中心作成，登記機關無須了解不動產上各項權利的全貌，也不必要求當事人將所有不動產權利變化情況都申請登記。其結果是，有關國家物權變動模式可采不動產物權變動因當事人意思發生效力的意思主義。
至于托倫斯制的登記簿編制，雖在登記對象上沒有覆蓋可流通的全部不動產(對從未申請過登記的不動產當事人可以選擇繼續不登記)，但對已登記的不動產而言，登記簿編制仍屬物的編成主義，注重不動產權利的靜態。同理，有關國家物權變動模式立法也應采物權形式主義或者債權形式主義(受其他因素的制約，實際上僅采后者)。
(四)不動產登記的登記錯誤賠償機制與不動產物權變動模式的關聯
不動產登記的公信力所解決的主要是，不動產登記制度針對物權變動中的能動方即交易相對人的法律效力問題。但對于物權變動中的受動方即真正權利人而言，不動產登記的公信力不同，所造成的反射性后果也就不同：在采用契據登記制的國家，不動產登記無公信力，交易相對人不能夠依據登記簿所載內容取得物權，真正權利人的權利也不會因此受到影響；在采用權利登記制和托倫斯制的國家，不動產登記有公信力，信任登記簿所載內容的善意第三人則可以據此取得有關不動產物權，真正權利人的物權也將相應地喪失或受到限制。為了在保護善意第三人的同時兼顧真正權利人的利益，在不動產登記具備公信力的國家，即建立了不動產登記的登記錯誤賠償機制。其中，采用權利登記制的國家將不動產登記機關作為國家機關(行政機關或司法機關)，如果因登記機關的過失或違反法律造成登記錯誤，從而間接地損害到真正權利人權利的，登記機關以國家賠償的方式向真正權利人予以賠償。采用托倫斯制的國家則設立了專門的賠償基金，其資金來源系從登記機構收取的每筆不動產登記費用中按一定比例提取，凡登記錯誤導致真正權利人損失的，均由賠償基金予以賠償。
比較不動產登記制度對交易相對人和真正權利人的法律效力，可看出兩者存在如下關系：不動產登記制度對交易相對人的法律效力越強，其反射效力對不動產真正權利人造成損害的可能性也就越大，為了同時保護后者的利益，登記錯誤賠償機制所覆蓋的范圍也就應當更加廣泛。相反，在未建立登記錯誤賠償機制的契據登記制國家，不動產登記不應當具備公信力，在物權變動模式上應采用意思主義，否則就是對真正權利人的忽視；在建立了不動產登記的登記錯誤賠償機制的權利登記制和托倫斯制國家，不動產登記就應當具備公信力，在物權變動模式上應采用物權形式主義或債權形式主義，否則就是對善意相對人的不公。
行文至此，可做一個簡要的小結，即每種不動產登記模式都各有一種與之相適應的不動產物權變動模式(但絕非簡單的一一對應)。
換言之，不動產物權變動模式隨不動產登記制度模式而定；反之亦然。兩者間的這種相互制約的關系實際上限制乃至決定了立法者在設計本國有關法律時所能夠作出的具體選擇。
三、我國不動產登記制度的現狀
我國目前還沒有一部統一適用于各種不動產物權的不動產登記法。國家土地管理局制定的《土地登記規則》適用于國家所有權以外的各類土地權利(《土地登記規則》第2條第1、2款)，其他不動產(房屋、林木等)登記的有關法律規定則散見于《城市房地產管理法》、《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》、《土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《土地管理法》、《森林法》、《草原法》等法律法規中。近年來，隨著我國物權立法進程的加快，制定一部“統一法律依據、統一登記機關、統一登記效力、統一登記程序、統一權屬證書”的不動產登記法已提上了立法議程。(注：梁慧星等：《中國物權法草案建議稿》，社會科學文獻出版社2000年版，第139-141頁；孫憲忠：《中國物權法關于不動產登記制度的基本考慮》，載孫憲忠：《物權法論》，法律出版社2001年版，第472-476頁。)筆者認為，由于不動產登記制度與不動產物權變動模式存在上述相互制約的關系，在立法上設計前者就須同時考慮后者，反之亦然。不能設想，在不動產物權變動模式的選擇上仍存在分歧時就能夠設計出一套嚴密和諧的不動產登記制度；(注：眾所周知，在我國不動產物權變動模式的選擇上，梁慧星研究員主張債權形式主義而孫憲忠教授主張物權形式主義。然而，梁慧星研究員主持起草“中國物權法草案建議稿”時，由孫憲忠教授負責起草的總則部分雖然也盡可能地確立了債權形式主義的不動產物權變動模式，但其中某些內容卻仍然在有意無意間滲入了德國式權利登記制(與物權形式主義相對應的登記制度)的因素。例如，孫憲忠教授在對有關條文的意旨進行闡述時有“雙方當事人雖然沒有書面合同，但他們在履行口頭合同之后，雙方出席不動產登記機關提出登記的申請，并直接回答登記官員的詢問……”(見梁慧星等：《中國物權法草案建議稿》，(社會科學文獻出版社2000年版，第147頁)的提法，而這種程序正是德國式權利登記制的重要特征。)更不能設想，在主張采用某種不動產物權變動模式的同時又主張確立與另一種不動產物權變動模式相適應的不動產登記模式。(注：王利明教授近年來在不動產物權變動模式上主張意思主義、在不動產物權登記制度上主張權利登記制(見王利明主編：《物權法專題研究》，吉林人民出版社2002年版，第314頁以下)。盡管王利明教授對于在不動產物權變動模式上采用意思主義的觀點進行了相當充分的論證，但考慮到權利登記制并不是與意思主義相適應的登記制度，因此除非他同時支持契據登記制，否則該觀點即難以成立。不過，由王利明教授主持起草的“中國物權法草案建議稿”并沒有出現這一矛盾(參見王利明等：《中國物權法草案建議稿》，中國法制出版社2001年版，第6-7頁)。)考慮到我國不動產登記法律淵源的復雜多樣而有關規定又大體相似，筆者主要以《土地登記規則》為藍本分析我國不動產登記制度的現狀(其他法律法規中的類似條文以注釋形式附后)，然后在基礎上論述當前我國不動產登記與不動產物權變動立法間的關系以及未來立法對兩者的協調思路。我國現行不動產登記制度的特征是：
1.不動產登記的申請程序和登記機關的審查方式。《土地登記規則》第6條：“土地登記依照下列程序進行：(一)土地登記申請；(二)地籍調查；(三)權屬審核；(四)注冊登記；(五)頒發或者更換土地證書?！薄冻鞘蟹康禺a管理法》第60條也強調房地產權屬登記須經土地管理部門“核實”。由此確認，我國現行不動產登記制度采用的是實質審查主義。第26條第1款：“以出讓方式取得國有土地使用權的，受讓方應當在按出讓合同約定支付全部土地使用權出讓金后三十日內，持土地使用權出讓合同和土地使用權出讓金支付憑證申請國有土地使用權設定登記?！睂τ谄渌粍赢a權利變動的情況，《土地登記規則》第27條至第30條也分別規定了權利人須持有關合同和證明交易真實性的其他文件申請登記。(注：類似條文有《城市公有房屋管理規定》第11條；《城市私有房屋管理條例》第7條；《城市房地產轉讓管理規定》第7條、第15條；《城市房地產抵押管理辦法》第32條；《城市房屋租賃管理辦法》第15條。)可見，我國法律是將債權行為理解為不動產權利變動的原因，且登記機關應當審查債權行為的真實性。
2.強制登記?！锻恋氐怯浺巹t》第22條：“設定土地使用權、所有權和土地他項權利，必須依照本章規定向土地管理部門申請登記?！钡?2條：“依法變更土地使用權、所有權和土地他項權利，必須依照本章規定向土地管理部門申請登記?！钡?2條第2款第一句：“土地使用權轉讓、抵押和出租應當以土地登記文件資料為準?！痹俳Y合《城市房地產管理法》第60條、第61條和《擔保法》第41條的規定來看，我國現行不動產登記制度采用了強制登記主義，不動產物權變動不經登記不發生效力。(注：類似條文有《土地管理法》第11條、第12條；《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第25條、第31條、第35條、第36條、第41條；《城市公有房屋管理規定》第10條、第12條；《城市房地產轉讓管理規定》第7條；《城市私有房屋管理條例》第6條；《城市房地產抵押管理辦法》第30條、第31條、第35條；《城市房屋租賃管理辦法》第13條、第14條；《森林法》第3條第2款；《草原法》第4條第3款。我國法僅僅對集體土地承包經營權采用了任意登記主義(《土地管理法》第14條、第15條)，可以說是一個重大的例外；但如果認為現行法制下的集體土地承包經營權是債權而非物權，則這一例外也不復存在。)
3.登記簿編制及其著重點?！锻恋氐怯浺巹t》第60條：“土地登記卡以街道(鄉、鎮)為單位，按街坊(村)及宗地號順序排列組裝土地登記簿?！薄白诘胤指畹模谠恋氐怯浛樞蛏习醋诘胤指詈笾柕捻樞蚺帕小?，“宗地合并的，以合并后的宗地號順序排列?！?注：類似條文有《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》第15條、第16條。)顯然，我國現行不動產登記制度是以“宗地”亦即人為分割而成的一筆筆土地為準對登記簿進行編制的，屬于物的編成主義，其注重的是不動產權利的靜態。
不動產管理規定范文2
一、相關法律和法規對土地使用權出資的的有關規定
1、《中華人民共和國公司法》第二十七條和《公司注冊資本登記管理規定》分別規定， 股東可以用貨幣出資，也可以用實物、知識產權、土地使用權等可以用貨幣估價并可以依法轉讓的非貨幣財產作價出資。 對作為出資的非貨幣財產應當評估作價，核實財產，不得高估或者低估作價。
2、《公司注冊資本登記管理規定》第十二條中規定，以非貨幣財產出資的，應當依法辦理其財產權的轉移手續。公司設立登記時，股東或者發起人的首次出資是非貨幣財產的，應當提交已辦理財產權轉移手續的證明文件。公司成立后，股東或者發起人按照公司章程規定的出資時間繳納出資，屬于非貨幣財產的，應當在依法辦理財產權轉移手續后，申請辦理公司實收資本的變更登記。
3、《中華人民共和國公司登記管理條例》第二十條第五款規定，申請設立有限責任公司，股東首次出資是非貨幣財產的，應當在公司設立登記時提交已辦理其財產權轉移手續的證明文件。
二、中國注冊會計師執業準則的規定
《中國注冊會計師審計準則第1602號——驗資》第十四條第（三）款規定以知識產權、土地使用權等無形資產出資的，應當審驗其權屬轉移情況，并按照國家有關規定在資產評估的基礎上審驗其價值。
《中國注冊會計師審計準則第1602號——驗資》第十五條規定，對于出資者以實物、知識產權和土地使用權等非貨幣財產作價出資的，注冊會計師應當在出資者依法辦理財產權轉移手續后予以審驗。
三、非貨幣財產驗資實務應注意的幾個問題
（一）土地使用權必須評估，且注冊會計師需要審驗土地評估價值的合理性
對應新的《公司法》，新審計準則規定以實物資產、知識產權、土地使用權出資必須評估，而舊準則沒有這方面的強制要求。同時值得注意的是，注冊會計師不能簡單依據評估報告，而應該在資產評估的基礎上對出資作價進行審驗。
在驗資實務操作程序中，我們需要作如下工作：
1、向客戶索取土地使用權的評估報告。出具評估報告的中介機構必須具備相應的評估資質。
2、認真查閱評估報告，了解評估目的、評估范圍與對象、評估基準日、評估假設等有關限定條件是否滿足驗資的要求。
比如評估目的為抵押貸款或轉讓的評估報告就不能用于驗資；關注評估報告的特別事項說明和評估基準日至驗資報告日發生的重大事項是否對驗資結論產生影響，比如特殊事項說明中披露該土地已作抵押，或評估基準日后該土地涉及訴訟，則此評估報告也不能用于驗資。
3、土地評估價值是否合理，是否得到出資方的認可。
查閱評估報告，了解評估作價是否合理，如明顯偏高或偏低，為控制驗資風險，不易使用。土地評估價值需要得到出資方的認可，要求其提供全體出資者確認的書面文件。如果出資方的企業性質為國有企業，其土地使用權的評估結果還應經當地財政或國有資產管理部門進行確認。
（二）土地使用權必須辦理財產轉移手續，取得不動產證和土地使用權證書等不動產權屬證書
從上述的法律法規和審計準則我們可以看出，現在無論是設立驗資還是變更驗資，對出資者以土地使用權出資的，注冊會計師都應當檢查上述出資財產辦理財產權轉移手續的證明文件，驗證其出資前是否歸屬于出資者，出資后是否歸屬于被審驗單位。這與以前的法律法規有重大的區別。以前的法規允許出資者出具承諾函，承諾在公司成立后六個月內辦理有關財產轉移手續。新法規和執業準則取消了可以在期限內辦理的規定，強調了應當在出資者依法辦理財產權轉移手續后，事務所才能予以審驗。這也意味著，內資企業分次出資的首次出資只能采用貨幣及不需辦理產權登記的存貨、機器設備等進行出資，需要辦理產權登記的房產、土地使用權等不能用于內資企業的首次出資。
在用房屋和土地使用權等資產出資的驗資業務中，一般要求被審驗單位提供已辦理財產權轉移手續的房屋所有權證、土地使用權原件和復印件以及需要股東提供出資前擁有權利的證據，包括土地使用權出讓合同、土地出讓金繳納憑證、房屋建筑物施工合同、發票及付款證明、原土地使用權證書復印件、過戶表等。我們不僅要認真對房屋所有權證、土地使用權證件原件和復印件進行核對，還需要求被審驗單位及其經辦人在提供的復印件上簽字確認復印件的效力。
這里需要注意的是，并不是所有的土地使用權都可以出資。如出資人取得的為劃撥土地或集體土地的使用權，即便是擁有土地使用權證也不能用來出資。只有取得的為出讓土地使用權，才能用作出資。
（三）關注土地使用權是否未設定擔保、未被封存或凍結等
根據國家工商行政管理總局《公司注冊資本登記管理規定》第八條第三款的規定，設定擔保的財產不得投資。注冊會計師在檢查不動產證和土地使用權證書時，要特別注意權利證書是否載有抵押、擔保等登記事項，如果不動產已經抵押的，應當要求股東將抵押登記依法注銷后才可以驗資。
（四）向不動產登記機構查詢或函證以防范驗資風險
注冊會計師除了應當實施如查驗房屋坐落、宗地位置等審驗程序外，如發現出資人可能存在房地產管理部門存在串通舞弊的情況，可以實施追加審驗程序，即函證房地產管理部門登記情況是否屬實，或者提請房地產管理部門在復印件上簽字確認復印件的效力。通過向不動產登記機構函證查詢，可以核實不動產物權的真實性，發現偽造、變造的不動產權屬證書，防范虛假出資，減少驗資風險。
綜上所述，投資者必須以擁有的出讓土地使用權作為投資，在驗證時，土地使用權需要有評估資格的事務所出具評估報告，而且要辦理權屬轉移手續至被審驗單位尚可。
參考資料：
不動產管理規定范文3
關鍵詞： 房屋租賃 添附物 處理原則
在處理房屋租賃合同糾紛中，常常因租賃合同對租賃物進行改善或增設物的處理約定不明確或未作約定，加之法律、法規規定比較原則，處理起來比較棘手，致使對添附物的處理各地尺度不一，直接影響當事人的切身利益。對此，筆者僅就房屋租賃合同終止后如何處理添附物的問題，作點膚淺的探討。
一、關于房屋租賃活動中添附物范圍
何謂房屋租賃活動中的添附物、添附物包括哪些方面，現有法律并無明確規定。筆者認為，房屋租賃活動中的添附物至少應包括兩個方面，即裝修物（或稱對租賃物的改善）和增設物（或稱增設他物）。從建設部的《建筑裝飾裝修管理規定》第二條第二款規定 “本規定所稱的建筑裝飾裝修，是指為使建筑物、構筑物內、外空間達到一定的環境質量要求，使用裝飾裝修材料，對建筑物、構筑物外表和內部進行修飾處理的工程建筑活動?！眮砜矗b修物應是指安裝、修飾在建筑物或構筑物上的裝飾裝修材料，它不包括在原建筑物上的擴建、改建物，也不應包括增設在建筑物或構筑物上的空調、電梯、水電等設施或設備等。從建設部的《城市房屋租賃管理辦法》第二十三條 規定“承租人應當愛護并合理使用所承租的房屋及設施，不得擅自拆改、擴建或增添”來看，增設物應主要是指擴建、改建物或增設的他物。但因擴建、改建或增設的他物已固定在房屋之上，雖然可以拆除，但往往拆除和重新安裝費用卻很高，一旦拆除也會影響其本身的價值，而且有時也會損壞房屋本身，所以從經濟的角度出發，應當將這些擴建、改建物或增設的他物連同裝修物一起，作為房屋的添附物處理，因此，筆者認為，應當將房屋租賃中承租人對房屋的裝修和增設概括為添附物。
二、添附的法律含義
在民法理論中，添附是混合、附和、加工三者的總稱。附合是添附中最主要的一種形式，是指不同所有權人的物相結合成為一物，形成新的財產。在民法理論中，動產所有權可以因添附中的附合而取得。附合包括動產與動產的附合和動產和不動產的附合。動產與不動產附合的一般原則是，依不動產為主物，由不動產之所有權人取得附合其上的從物的所有權。對從物物主的損失，法律一般依其是否具有善意而定，從物所有權人為善意附合，有權依不當得利的法律規定要求主物物主賠償損失；從物所有權人為非善意附合的（如在承租的住房內設置不利于房屋的建筑物），則反而應承擔排除損害的責任。動產與不動產附合需要具備以下條件：一是必須動產附著于不動產之上，即附著者為動產，被附著者為不動產；二是動產成為不動產的重要組成部分，即二物結合以后，不經毀損或變更其性質而不能分離；三是動產與不動產屬于不同的人所有，即同屬一人時則不發生不動產所有人取得他人動產所有權的問題。在房屋租賃糾紛中所涉及的添附物，就是指動產和不動產的附合。承租人對不動產的改善或者增設物，其中那些能夠拆除，又不影響其自身價值的設備設施，與附合構成要件不相符合，故不屬于動產與不動產的附合。只有那些不經毀損或變更其性質而不能分離的改善或增設物，才屬于動產與不動產的附合。根據上述附合原理，實踐中常把房屋租賃活動中的添附物，界定為附合于房屋并與房屋融為一體不可分離的裝修和增設物，或分離后大大降低這些財產以及房屋本身價值，不包括可以拆除，又不影響自身價值的增設物
三、我國現行法律對處理添附的有關規定及其缺陷
添附是財產所有權取得的一種形式，也是物權變動的一項重要規則，是物權法的范疇，但我國物權法對此沒有規定，現有的法律、法規規定過于原則簡單，主要有：
1、《中華人民共和國合同法》第223條。該條規定，“承租人經出租人同意，可以對租賃物改善或增設他物。”“未經同意的，出租人可以要求承租人恢復原狀或賠償損失?！?/p>
2、最高人民法院《關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第86條。該條對合法添附的物權歸屬作了簡單規定：“非財產所有人在使用他人的財產增添附屬物，財產所有人同意增添，并就財產返還時附屬物如何處理有約定的，按約定辦理；沒有約定又協商不成，能夠拆除的，可以責令拆除；不能拆除的，也可以折價歸財產所有權人，造成財產所有權人損失的，應當負責賠償。”
3、《城市房屋租賃管理辦法》第23條。該條規定：“承租人應當愛護并合理使用所承租的房屋及附屬設施，不得擅自拆改、擴建或增添。明確需變動的，必須征得出租人的同意并簽訂書面合同。因承租人過錯造成房屋損壞的，由承租人負責修復或賠償?！?/p>
從上述規定不難發現，現有法律對關于房屋租賃糾紛中添附物的處理的規定比較籠統簡單，如最高人民法院《關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第86條中只有財產所有人同意附合的情況下產生爭議的處理辦法，如果財產所有人不同意附合，其添附物怎樣處理沒有規定。而《合同法》和《城市房屋租賃管理辦法》對添附物的處理并未涉及。添附屬于物權法的范疇，物權法以規范財產歸屬關系和保障財產歸屬秩序為內容，其注意保護的是經濟生活靜的安全，以實現其財產歸屬之功能。添附理論的目的，一是為了解決一物分屬不同所有人不利于所有權穩定的情況，其次是為了充分地實現物的使用價值和經濟價值，而我國物權法對添附制度未作規定，不能不說是一種遺憾。
四、 司法實踐中對房屋租賃合同終止后處理添附物應把握的原則
由于我國《物權法》對添附制度未作規定，《民法通則》對增添物的處理也沒有直接規定，我國《合同法》第223條、最高人民法院《關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第86條、《城市房屋租賃管理辦法》第23條規定又過于籠統，而司法實踐中具體案件的情況千差萬別，所以上述有關動產與不動產附合的理論應成為處理房屋租賃糾紛中此類問題的重要依據。筆者認為，在處理房屋租賃糾紛案件涉及承租人的添附物及其補償時，應堅持下列原則：
不動產管理規定范文4
第一章基本原則
第一條為了維護國家基本經濟制度，維護社會主義市場經濟秩序，明確物的歸屬，發揮物的效用，保護權利人的物權，根據憲法，制定本法。
第二條因物的歸屬和利用而產生的民事關系，適用本法。
本法所稱物，包括不動產和動產。法律規定權利作為物權客體的，依照其規定。
本法所稱物權，是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。
第三條國家在社會主義初級階段，堅持公有制為主體、多種所有制經濟共同發展的基本經濟制度。
國家鞏固和發展公有制經濟，鼓勵、支持和引導非公有制經濟的發展。
國家實行社會主義市場經濟，保障一切市場主體的平等法律地位和發展權利。
第四條國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。
第五條物權的種類和內容，由法律規定。
第六條不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。動產物權的設立和轉讓，應當依照法律規定交付。
第七條物權的取得和行使，應當遵守法律，尊重社會公德，不得損害公共利益和他人合法權益。
第八條其他相關法律對物權另有特別規定的，依照其規定。
第二章物權的設立、變更、轉讓和消滅
第一節不動產登記
第九條不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。
依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。
第十條不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。
國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。
第十一條當事人申請登記，應當根據不同登記事項提供權屬證明和不動產界址、面積等必要材料。
第十二條登記機構應當履行下列職責：
（一）查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料；
（二）就有關登記事項詢問申請人；
（三）如實、及時登記有關事項；
（四）法律、行政法規規定的其他職責。
申請登記的不動產的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。
第十三條登記機構不得有下列行為：
（一）要求對不動產進行評估；
（二）以年檢等名義進行重復登記；
（三）超出登記職責范圍的其他行為。
第十四條不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。
第十五條當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。
第十六條不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動產登記簿由登記機構管理。
第十七條不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。
第十八條權利人、利害關系人可以申請查詢、復制登記資料，登記機構應當提供。
第十九條權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。
不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。
第二十條當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。
預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。
第二十一條當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。
因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。
第二十二條不動產登記費按件收取，不得按照不動產的面積、體積或者價款的比例收取。具體收費標準由國務院有關部門會同價格主管部門規定。
第二節動產交付
第二十三條動產物權的設立和轉讓，自交付時發生效力，但法律另有規定的除外。
第二十四條船舶、航空器和機動車等物權的設立、變更、轉讓和消滅，未經登記，不得對抗善意第三人。
第二十五條動產物權設立和轉讓前，權利人已經依法占有該動產的，物權自法律行為生效時發生效力。
第二十六條動產物權設立和轉讓前，第三人依法占有該動產的，負有交付義務的人可以通過轉讓請求第三人返還原物的權利代替交付。
第二十七條動產物權轉讓時，雙方又約定由出讓人繼續占有該動產的，物權自該約定生效時發生效力。
第三節其他規定
第二十八條因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力。
第二十九條因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。
第三十條因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。
第三十一條依照本法第二十八條至第三十條規定享有不動產物權的，處分該物權時，依照法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生物權效力。
第三章物權的保護
第三十二條物權受到侵害的，權利人可以通過和解、調解、仲裁、訴訟等途徑解決。
第三十三條因物權的歸屬、內容發生爭議的，利害關系人可以請求確認權利。
第三十四條無權占有不動產或者動產的，權利人可以請求返還原物。
第三十五條妨害物權或者可能妨害物權的，權利人可以請求排除妨害或者消除危險。
第三十六條造成不動產或者動產毀損的，權利人可以請求修理、重作、更換或者恢復原狀。
第三十七條侵害物權，造成權利人損害的，權利人可以請求損害賠償，也可以請求承擔其他民事責任。
第三十八條本章規定的物權保護方式，可以單獨適用，也可以根據權利被侵害的情形合并適用。
侵害物權，除承擔民事責任外，違反行政管理規定的，依法承擔行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第二編所有權
第四章一般規定
第三十九條所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。
第四十條所有權人有權在自己的不動產或者動產上設立用益物權和擔保物權。用益物權人、擔保物權人行使權利，不得損害所有權人的權益。
第四十一條法律規定專屬于國家所有的不動產和動產，任何單位和個人不能取得所有權。
第四十二條為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。
征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。
征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。
任何單位和個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用。
第四十三條國家對耕地實行特殊保護，嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量。不得違反法律規定的權限和程序征收集體所有的土地。
第四十四條因搶險、救災等緊急需要，依照法律規定的權限和程序可以征用單位、個人的不動產或者動產。被征用的不動產或者動產使用后，應當返還被征用人。單位、個人的不動產或者動產被征用或者征用后毀損、滅失的，應當給予補償。
第五章國家所有權和集體所有權、私人所有權
第四十五條法律規定屬于國家所有的財產，屬于國家所有即全民所有。
國有財產由國務院代表國家行使所有權；法律另有規定的，依照其規定。
第四十六條礦藏、水流、海域屬于國家所有。
第四十七條城市的土地，屬于國家所有。法律規定屬于國家所有的農村和城市郊區的土地，屬于國家所有。
第四十八條森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國家所有，但法律規定屬于集體所有的除外。
第四十九條法律規定屬于國家所有的野生動植物資源，屬于國家所有。
第五十條無線電頻譜資源屬于國家所有。
第五十一條法律規定屬于國家所有的文物，屬于國家所有。
第五十二條國防資產屬于國家所有。
鐵路、公路、電力設施、電信設施和油氣管道等基礎設施，依照法律規定為國家所有的，屬于國家所有。
第五十三條國家機關對其直接支配的不動產和動產，享有占有、使用以及依照法律和國務院的有關規定處分的權利。
第五十四條國家舉辦的事業單位對其直接支配的不動產和動產，享有占有、使用以及依照法律和國務院的有關規定收益、處分的權利。
第五十五條國家出資的企業，由國務院、地方人民政府依照法律、行政法規規定分別代表國家履行出資人職責，享有出資人權益。
第五十六條國家所有的財產受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、私分、截留、破壞。
第五十七條履行國有財產管理、監督職責的機構及其工作人員，應當依法加強對國有財產的管理、監督，促進國有財產保值增值，防止國有財產損失；，，造成國有財產損失的，應當依法承擔法律責任。
違反國有財產管理規定，在企業改制、合并分立、關聯交易等過程中，低價轉讓、合謀私分、擅自擔?；蛘咭云渌绞皆斐蓢胸敭a損失的，應當依法承擔法律責任。
第五十八條集體所有的不動產和動產包括：
（一）法律規定屬于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂；
（二）集體所有的建筑物、生產設施、農田水利設施；
（三）集體所有的教育、科學、文化、衛生、體育等設施；
（四）集體所有的其他不動產和動產。
第五十九條農民集體所有的不動產和動產，屬于本集體成員集體所有。
下列事項應當依照法定程序經本集體成員決定：
（一）土地承包方案以及將土地發包給本集體以外的單位或者個人承包；
（二）個別土地承包經營權人之間承包地的調整；
（三）土地補償費等費用的使用、分配辦法；
（四）集體出資的企業的所有權變動等事項；
（五）法律規定的其他事項。
第六十條對于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等，依照下列規定行使所有權：
（一）屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會代表集體行使所有權；
（二）分別屬于村內兩個以上農民集體所有的，由村內各該集體經濟組織或者村民小組代表集體行使所有權；
（三）屬于鄉鎮農民集體所有的，由鄉鎮集體經濟組織代表集體行使所有權。
第六十一條城鎮集體所有的不動產和動產，依照法律、行政法規的規定由本集體享有占有、使用、收益和處分的權利。
第六十二條集體經濟組織或者村民委員會、村民小組應當依照法律、行政法規以及章程、村規民約向本集體成員公布集體財產的狀況。
第六十三條集體所有的財產受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、私分、破壞。
集體經濟組織、村民委員會或者其負責人作出的決定侵害集體成員合法權益的，受侵害的集體成員可以請求人民法院予以撤銷。
第六十四條私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產工具、原材料等不動產和動產享有所有權。
第六十五條私人合法的儲蓄、投資及其收益受法律保護。
國家依照法律規定保護私人的繼承權及其他合法權益。
第六十六條私人的合法財產受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、破壞。
第六十七條國家、集體和私人依法可以出資設立有限責任公司、股份有限公司或者其他企業。國家、集體和私人所有的不動產或者動產，投到企業的，由出資人按照約定或者出資比例享有資產收益、重大決策以及選擇經營管理者等權利并履行義務。
第六十八條企業法人對其不動產和動產依照法律、行政法規以及章程享有占有、使用、收益和處分的權利。
企業法人以外的法人，對其不動產和動產的權利，適用有關法律、行政法規以及章程的規定。
第六十九條社會團體依法所有的不動產和動產，受法律保護。
第六章業主的建筑物區分所有權
第七十條業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。
第七十一條業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。
第七十二條業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。
業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。
第七十三條建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。
第七十四條建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。
建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。
第七十五條業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。
地方人民政府有關部門應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。
第七十六條下列事項由業主共同決定：
（一）制定和修改業主大會議事規則；
（二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約；
（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；
（五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；
（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；
（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
第七十七條業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。
第七十八條業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。
業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
第七十九條建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業主共有。經業主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應當公布。
第八十條建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分占建筑物總面積的比例確定。
第八十一條業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。
對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。
第八十二條物業服務企業或者其他管理人根據業主的委托管理建筑區劃內的建筑物及其附屬設施，并接受業主的監督。
第八十三條業主應當遵守法律、法規以及管理規約。
業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提訟。
第七章相鄰關系
第八十四條不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。
第八十五條法律、法規對處理相鄰關系有規定的，依照其規定；法律、法規沒有規定的，可以按照當地習慣。
第八十六條不動產權利人應當為相鄰權利人用水、排水提供必要的便利。
對自然流水的利用，應當在不動產的相鄰權利人之間合理分配。對自然流水的排放，應當尊重自然流向。
第八十七條不動產權利人對相鄰權利人因通行等必須利用其土地的，應當提供必要的便利。
第八十八條不動產權利人因建造、修繕建筑物以及鋪設電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管線等必須利用相鄰土地、建筑物的，該土地、建筑物的權利人應當提供必要的便利。
第八十九條建造建筑物，不得違反國家有關工程建設標準，妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。
第九十條不動產權利人不得違反國家規定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質。
第九十一條不動產權利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設管線以及安裝設備等，不得危及相鄰不動產的安全。
第九十二條不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產的，應當盡量避免對相鄰的不動產權利人造成損害；造成損害的，應當給予賠償。
第八章共有
第九十三條不動產或者動產可以由兩個以上單位、個人共有。共有包括按份共有和共同共有。
第九十四條按份共有人對共有的不動產或者動產按照其份額享有所有權。
第九十五條共同共有人對共有的不動產或者動產共同享有所有權。
第九十六條共有人按照約定管理共有的不動產或者動產；沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權利和義務。
第九十七條處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。
第九十八條對共有物的管理費用以及其他負擔，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人按照其份額負擔，共同共有人共同負擔。
第九十九條共有人約定不得分割共有的不動產或者動產，以維持共有關系的，應當按照約定，但共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時請求分割，共同共有人在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。因分割對其他共有人造成損害的，應當給予賠償。
第一百條共有人可以協商確定分割方式。達不成協議，共有的不動產或者動產可以分割并且不會因分割減損價值的，應當對實物予以分割；難以分割或者因分割會減損價值的，應當對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。
共有人分割所得的不動產或者動產有瑕疵的，其他共有人應當分擔損失。
第一百零一條按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額。其他共有人在同等條件下享有優先購買的權利。
第一百零二條因共有的不動產或者動產產生的債權債務，在對外關系上，共有人享有連帶債權、承擔連帶債務，但法律另有規定或者第三人知道共有人不具有連帶債權債務關系的除外；在共有人內部關系上，除共有人另有約定外，按份共有人按照份額享有債權、承擔債務，共同共有人共同享有債權、承擔債務。償還債務超過自己應當承擔份額的按份共有人，有權向其他共有人追償。
第一百零三條共有人對共有的不動產或者動產沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關系等外，視為按份共有。
第一百零四條按份共有人對共有的不動產或者動產享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有。
第一百零五條兩個以上單位、個人共同享有用益物權、擔保物權的，參照本章規定。
第九章所有權取得的特別規定
第一百零六條無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：
（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；
（二）以合理的價格轉讓；
（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。
受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。
當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。
第一百零七條所有權人或者其他權利人有權追回遺失物。該遺失物通過轉讓被他人占有的，權利人有權向無處分權人請求損害賠償，或者自知道或者應當知道受讓人之日起二年內向受讓人請求返還原物，但受讓人通過拍賣或者向具有經營資格的經營者購得該遺失物的，權利人請求返還原物時應當支付受讓人所付的費用。權利人向受讓人支付所付費用后，有權向無處分權人追償。
第一百零八條善意受讓人取得動產后，該動產上的原有權利消滅，但善意受讓人在受讓時知道或者應當知道該權利的除外。
第一百零九條拾得遺失物，應當返還權利人。拾得人應當及時通知權利人領取，或者送交公安等有關部門。
第一百一十條有關部門收到遺失物，知道權利人的，應當及時通知其領?。徊恢赖?，應當及時招領公告。
第一百一十一條拾得人在遺失物送交有關部門前，有關部門在遺失物被領取前，應當妥善保管遺失物。因故意或者重大過失致使遺失物毀損、滅失的，應當承擔民事責任。
第一百一十二條權利人領取遺失物時，應當向拾得人或者有關部門支付保管遺失物等支出的必要費用。
權利人懸賞尋找遺失物的，領取遺失物時應當按照承諾履行義務。
拾得人侵占遺失物的，無權請求保管遺失物等支出的費用，也無權請求權利人按照承諾履行義務。
第一百一十三條遺失物自招領公告之日起六個月內無人認領的，歸國家所有。
第一百一十四條拾得漂流物、發現埋藏物或者隱藏物的，參照拾得遺失物的有關規定。文物保護法等法律另有規定的，依照其規定。
第一百一十五條主物轉讓的，從物隨主物轉讓，但當事人另有約定的除外。
第一百一十六條天然孳息，由所有權人取得；既有所有權人又有用益物權人的，由用益物權人取得。當事人另有約定的，按照約定。
法定孳息，當事人有約定的，按照約定取得；沒有約定或者約定不明確的，按照交易習慣取得。
第三編用益物權
第十章一般規定
第一百一十七條用益物權人對他人所有的不動產或者動產，依法享有占有、使用和收益的權利。
第一百一十八條國家所有或者國家所有由集體使用以及法律規定屬于集體所有的自然資源，單位、個人依法可以占有、使用和收益。
第一百一十九條國家實行自然資源有償使用制度，但法律另有規定的除外。
第一百二十條用益物權人行使權利，應當遵守法律有關保護和合理開發利用資源的規定。所有權人不得干涉用益物權人行使權利。
第一百二十一條因不動產或者動產被征收、征用致使用益物權消滅或者影響用益物權行使的，用益物權人有權依照本法第四十二條、第四十四條的規定獲得相應補償。
第一百二十二條依法取得的海域使用權受法律保護。
第一百二十三條依法取得的探礦權、采礦權、取水權和使用水域、灘涂從事養殖、捕撈的權利受法律保護。
第十一章土地承包經營權
第一百二十四條農村集體經濟組織實行家庭承包經營為基礎、統分結合的雙層經營體制。
農民集體所有和國家所有由農民集體使用的耕地、林地、草地以及其他用于農業的土地，依法實行土地承包經營制度。
第一百二十五條土地承包經營權人依法對其承包經營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權利，有權從事種植業、林業、畜牧業等農業生產。
第一百二十六條耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，經國務院林業行政主管部門批準可以延長。
前款規定的承包期屆滿，由土地承包經營權人按照國家有關規定繼續承包。
第一百二十七條土地承包經營權自土地承包經營權合同生效時設立。
縣級以上地方人民政府應當向土地承包經營權人發放土地承包經營權證、林權證、草原使用權證，并登記造冊，確認土地承包經營權。
第一百二十八條土地承包經營權人依照農村土地承包法的規定，有權將土地承包經營權采取轉包、互換、轉讓等方式流轉。流轉的期限不得超過承包期的剩余期限。未經依法批準，不得將承包地用于非農建設。
第一百二十九條土地承包經營權人將土地承包經營權互換、轉讓，當事人要求登記的，應當向縣級以上地方人民政府申請土地承包經營權變更登記；未經登記，不得對抗善意第三人。
第一百三十條承包期內發包人不得調整承包地。
因自然災害嚴重毀損承包地等特殊情形，需要適當調整承包的耕地和草地的，應當依照農村土地承包法等法律規定辦理。
第一百三十一條承包期內發包人不得收回承包地。農村土地承包法等法律另有規定的，依照其規定。
第一百三十二條承包地被征收的，土地承包經營權人有權依照本法第四十二條第二款的規定獲得相應補償。
第一百三十三條通過招標、拍賣、公開協商等方式承包荒地等農村土地，依照農村土地承包法等法律和國務院的有關規定，其土地承包經營權可以轉讓、入股、抵押或者以其他方式流轉。
第一百三十四條國家所有的農用地實行承包經營的，參照本法的有關規定。
第十二章建設用地使用權
第一百三十五條建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施。
第一百三十六條建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權。
第一百三十七條設立建設用地使用權，可以采取出讓或者劃撥等方式。
工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。
嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。采取劃撥方式的，應當遵守法律、行政法規關于土地用途的規定。
第一百三十八條采取招標、拍賣、協議等出讓方式設立建設用地使用權的，當事人應當采取書面形式訂立建設用地使用權出讓合同。
建設用地使用權出讓合同一般包括下列條款：
（一）當事人的名稱和住所；
（二）土地界址、面積等；
（三）建筑物、構筑物及其附屬設施占用的空間；
（四）土地用途；
（五）使用期限；
（六）出讓金等費用及其支付方式；
（七）解決爭議的方法。
第一百三十九條設立建設用地使用權的，應當向登記機構申請建設用地使用權登記。建設用地使用權自登記時設立。登記機構應當向建設用地使用權人發放建設用地使用權證書。
第一百四十條建設用地使用權人應當合理利用土地，不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應當依法經有關行政主管部門批準。
第一百四十一條建設用地使用權人應當依照法律規定以及合同約定支付出讓金等費用。
第一百四十二條建設用地使用權人建造的建筑物、構筑物及其附屬設施的所有權屬于建設用地使用權人，但有相反證據證明的除外。
第一百四十三條建設用地使用權人有權將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律另有規定的除外。
第一百四十四條建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押的，當事人應當采取書面形式訂立相應的合同。使用期限由當事人約定，但不得超過建設用地使用權的剩余期限。
第一百四十五條建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，應當向登記機構申請變更登記。
第一百四十六條建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分。
第一百四十七條建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分。
第一百四十八條建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依照本法第四十二條的規定對該土地上的房屋及其他不動產給予補償，并退還相應的出讓金。
第一百四十九條住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。
非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。
第一百五十條建設用地使用權消滅的，出讓人應當及時辦理注銷登記。登記機構應當收回建設用地使用權證書。
第一百五十一條集體所有的土地作為建設用地的，應當依照土地管理法等法律規定辦理。
第十三章宅基地使用權
第一百五十二條宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。
第一百五十三條宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。
第一百五十四條宅基地因自然災害等原因滅失的，宅基地使用權消滅。對失去宅基地的村民，應當重新分配宅基地。
第一百五十五條已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。
第十四章地役權
第一百五十六條地役權人有權按照合同約定，利用他人的不動產,以提高自己的不動產的效益。
前款所稱他人的不動產為供役地，自己的不動產為需役地。
第一百五十七條設立地役權，當事人應當采取書面形式訂立地役權合同。
地役權合同一般包括下列條款：
（一）當事人的姓名或者名稱和住所；
（二）供役地和需役地的位置；
（三）利用目的和方法；
（四）利用期限；
（五）費用及其支付方式；
（六）解決爭議的方法。
第一百五十八條地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記；未經登記，不得對抗善意第三人。
第一百五十九條供役地權利人應當按照合同約定，允許地役權人利用其土地，不得妨害地役權人行使權利。
第一百六十條地役權人應當按照合同約定的利用目的和方法利用供役地，盡量減少對供役地權利人物權的限制。
第一百六十一條地役權的期限由當事人約定，但不得超過土地承包經營權、建設用地使用權等用益物權的剩余期限。
第一百六十二條土地所有權人享有地役權或者負擔地役權的，設立土地承包經營權、宅基地使用權時，該土地承包經營權人、宅基地使用權人繼續享有或者負擔已設立的地役權。
第一百六十三條土地上已設立土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等權利的，未經用益物權人同意，土地所有權人不得設立地役權。
第一百六十四條地役權不得單獨轉讓。土地承包經營權、建設用地使用權等轉讓的，地役權一并轉讓，但合同另有約定的除外。
第一百六十五條地役權不得單獨抵押。土地承包經營權、建設用地使用權等抵押的，在實現抵押權時，地役權一并轉讓。
第一百六十六條需役地以及需役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，受讓人同時享有地役權。
第一百六十七條供役地以及供役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，地役權對受讓人具有約束力。
第一百六十八條地役權人有下列情形之一的，供役地權利人有權解除地役權合同，地役權消滅：
（一）違反法律規定或者合同約定，濫用地役權；
（二）有償利用供役地，約定的付款期間屆滿后在合理期限內經兩次催告未支付費用。
第一百六十九條已經登記的地役權變更、轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。
第四編擔保物權
第十五章一般規定
第一百七十條擔保物權人在債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現擔保物權的情形，依法享有就擔保財產優先受償的權利，但法律另有規定的除外。
第一百七十一條債權人在借貸、買賣等民事活動中，為保障實現其債權，需要擔保的，可以依照本法和其他法律的規定設立擔保物權。
第三人為債務人向債權人提供擔保的，可以要求債務人提供反擔保。反擔保適用本法和其他法律的規定。
第一百七十二條設立擔保物權，應當依照本法和其他法律的規定訂立擔保合同。擔保合同是主債權債務合同的從合同。主債權債務合同無效，擔保合同無效，但法律另有規定的除外。
擔保合同被確認無效后，債務人、擔保人、債權人有過錯的，應當根據其過錯各自承擔相應的民事責任。
第一百七十三條擔保物權的擔保范圍包括主債權及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔保財產和實現擔保物權的費用。當事人另有約定的，按照約定。
第一百七十四條擔保期間，擔保財產毀損、滅失或者被征收等，擔保物權人可以就獲得的保險金、賠償金或者補償金等優先受償。被擔保債權的履行期未屆滿的，也可以提存該保險金、賠償金或者補償金等。
第一百七十五條第三人提供擔保，未經其書面同意，債權人允許債務人轉移全部或者部分債務的，擔保人不再承擔相應的擔保責任。
第一百七十六條被擔保的債權既有物的擔保又有人的擔保的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現擔保物權的情形，債權人應當按照約定實現債權；沒有約定或者約定不明確，債務人自己提供物的擔保的，債權人應當先就該物的擔保實現債權；第三人提供物的擔保的，債權人可以就物的擔保實現債權，也可以要求保證人承擔保證責任。提供擔保的第三人承擔擔保責任后，有權向債務人追償。
第一百七十七條有下列情形之一的，擔保物權消滅：
（一）主債權消滅；
（二）擔保物權實現；
（三）債權人放棄擔保物權；
（四）法律規定擔保物權消滅的其他情形。
第一百七十八條擔保法與本法的規定不一致的，適用本法。
第十六章抵押權
第一節一般抵押權
第一百七十九條為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產的占有，將該財產抵押給債權人的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該財產優先受償。
前款規定的債務人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人，提供擔保的財產為抵押財產。
第一百八十條債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附著物；
（二）建設用地使用權；
（三）以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權；
（四）生產設備、原材料、半成品、產品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通運輸工具；
（七）法律、行政法規未禁止抵押的其他財產。
抵押人可以將前款所列財產一并抵押。
第一百八十一條經當事人書面協議，企業、個體工商戶、農業生產經營者可以將現有的以及將有的生產設備、原材料、半成品、產品抵押，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就實現抵押權時的動產優先受償。
第一百八十二條以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依照前款規定一并抵押的，未抵押的財產視為一并抵押。
第一百八十三條鄉鎮、村企業的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉鎮、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。
第一百八十四條下列財產不得抵押：
（一）土地所有權；
（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規定可以抵押的除外；
（三）學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施；
（四）所有權、使用權不明或者有爭議的財產；
（五）依法被查封、扣押、監管的財產；
（六）法律、行政法規規定不得抵押的其他財產。
第一百八十五條設立抵押權，當事人應當采取書面形式訂立抵押合同。
抵押合同一般包括下列條款：
（一）被擔保債權的種類和數額；
（二）債務人履行債務的期限；
（三）抵押財產的名稱、數量、質量、狀況、所在地、所有權歸屬或者使用權歸屬；
（四）擔保的范圍。
第一百八十六條抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有。
第一百八十七條以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。
第一百八十八條以本法第一百八十條第一款第四項、第六項規定的財產或者第五項規定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押權自抵押合同生效時設立；未經登記，不得對抗善意第三人。
第一百八十九條企業、個體工商戶、農業生產經營者以本法第一百八十一條規定的動產抵押的，應當向抵押人住所地的工商行政管理部門辦理登記。抵押權自抵押合同生效時設立；未經登記，不得對抗善意第三人。
依照本法第一百八十一條規定抵押的，不得對抗正常經營活動中已支付合理價款并取得抵押財產的買受人。
第一百九十條訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。
第一百九十一條抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。
抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。
第一百九十二條抵押權不得與債權分離而單獨轉讓或者作為其他債權的擔保。債權轉讓的，擔保該債權的抵押權一并轉讓，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。
第一百九十三條抵押人的行為足以使抵押財產價值減少的，抵押權人有權要求抵押人停止其行為。抵押財產價值減少的，抵押權人有權要求恢復抵押財產的價值，或者提供與減少的價值相應的擔保。抵押人不恢復抵押財產的價值也不提供擔保的，抵押權人有權要求債務人提前清償債務。
第一百九十四條抵押權人可以放棄抵押權或者抵押權的順位。抵押權人與抵押人可以協議變更抵押權順位以及被擔保的債權數額等內容，但抵押權的變更，未經其他抵押權人書面同意，不得對其他抵押權人產生不利影響。
債務人以自己的財產設定抵押，抵押權人放棄該抵押權、抵押權順位或者變更抵押權的，其他擔保人在抵押權人喪失優先受償權益的范圍內免除擔保責任，但其他擔保人承諾仍然提供擔保的除外。
第一百九十五條債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償。協議損害其他債權人利益的，其他債權人可以在知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內請求人民法院撤銷該協議。
抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產。
抵押財產折價或者變賣的，應當參照市場價格。
第一百九十六條依照本法第一百八十一條規定設定抵押的，抵押財產自下列情形之一發生時確定：
（一）債務履行期屆滿，債權未實現；
（二）抵押人被宣告破產或者被撤銷；
（三）當事人約定的實現抵押權的情形；
（四）嚴重影響債權實現的其他情形。
第一百九十七條債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，致使抵押財產被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權人有權收取該抵押財產的天然孳息或者法定孳息，但抵押權人未通知應當清償法定孳息的義務人的除外。
前款規定的孳息應當先充抵收取孳息的費用。
第一百九十八條抵押財產折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。
第一百九十九條同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產所得的價款依照下列規定清償：
（一）抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償；
（二）抵押權已登記的先于未登記的受償；
（三）抵押權未登記的，按照債權比例清償。
第二百條建設用地使用權抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產。該建設用地使用權實現抵押權時，應當將該土地上新增的建筑物與建設用地使用權一并處分，但新增建筑物所得的價款，抵押權人無權優先受償。
第二百零一條依照本法第一百八十條第一款第三項規定的土地承包經營權抵押的，或者依照本法第一百八十三條規定以鄉鎮、村企業的廠房等建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押的，實現抵押權后，未經法定程序，不得改變土地所有權的性質和土地用途。
第二百零二條抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權；未行使的，人民法院不予保護。
第二節最高額抵押權
第二百零三條為擔保債務的履行，債務人或者第三人對一定期間內將要連續發生的債權提供擔保財產的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人有權在最高債權額限度內就該擔保財產優先受償。
最高額抵押權設立前已經存在的債權，經當事人同意，可以轉入最高額抵押擔保的債權范圍。
第二百零四條最高額抵押擔保的債權確定前，部分債權轉讓的，最高額抵押權不得轉讓，但當事人另有約定的除外。
第二百零五條最高額抵押擔保的債權確定前，抵押權人與抵押人可以通過協議變更債權確定的期間、債權范圍以及最高債權額，但變更的內容不得對其他抵押權人產生不利影響。
第二百零六條有下列情形之一的，抵押權人的債權確定：
（一）約定的債權確定期間屆滿；
（二）沒有約定債權確定期間或者約定不明確，抵押權人或者抵押人自最高額抵押權設立之日起滿二年后請求確定債權；
（三）新的債權不可能發生；
（四）抵押財產被查封、扣押；
（五）債務人、抵押人被宣告破產或者被撤銷；
（六）法律規定債權確定的其他情形。
第二百零七條最高額抵押權除適用本節規定外，適用本章第一節一般抵押權的規定。
第十七章質權
第一節動產質權
第二百零八條為擔保債務的履行，債務人或者第三人將其動產出質給債權人占有的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現質權的情形，債權人有權就該動產優先受償。
前款規定的債務人或者第三人為出質人，債權人為質權人，交付的動產為質押財產。
第二百零九條法律、行政法規禁止轉讓的動產不得出質。
第二百一十條設立質權，當事人應當采取書面形式訂立質權合同。
質權合同一般包括下列條款：
（一）被擔保債權的種類和數額；
（二）債務人履行債務的期限；
（三）質押財產的名稱、數量、質量、狀況；
（四）擔保的范圍；
（五）質押財產交付的時間。
第二百一十一條質權人在債務履行期屆滿前，不得與出質人約定債務人不履行到期債務時質押財產歸債權人所有。
第二百一十二條質權自出質人交付質押財產時設立。
第二百一十三條質權人有權收取質押財產的孳息，但合同另有約定的除外。
前款規定的孳息應當先充抵收取孳息的費用。
第二百一十四條質權人在質權存續期間，未經出質人同意，擅自使用、處分質押財產，給出質人造成損害的，應當承擔賠償責任。
第二百一十五條質權人負有妥善保管質押財產的義務；因保管不善致使質押財產毀損、滅失的，應當承擔賠償責任。
質權人的行為可能使質押財產毀損、滅失的，出質人可以要求質權人將質押財產提存，或者要求提前清償債務并返還質押財產。
第二百一十六條因不能歸責于質權人的事由可能使質押財產毀損或者價值明顯減少，足以危害質權人權利的，質權人有權要求出質人提供相應的擔保；出質人不提供的，質權人可以拍賣、變賣質押財產，并與出質人通過協議將拍賣、變賣所得的價款提前清償債務或者提存。
第二百一十七條質權人在質權存續期間，未經出質人同意轉質，造成質押財產毀損、滅失的，應當向出質人承擔賠償責任。
第二百一十八條質權人可以放棄質權。債務人以自己的財產出質，質權人放棄該質權的，其他擔保人在質權人喪失優先受償權益的范圍內免除擔保責任，但其他擔保人承諾仍然提供擔保的除外。
第二百一十九條債務人履行債務或者出質人提前清償所擔保的債權的，質權人應當返還質押財產。
債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現質權的情形，質權人可以與出質人協議以質押財產折價，也可以就拍賣、變賣質押財產所得的價款優先受償。
質押財產折價或者變賣的，應當參照市場價格。
第二百二十條出質人可以請求質權人在債務履行期屆滿后及時行使質權；質權人不行使的，出質人可以請求人民法院拍賣、變賣質押財產。
出質人請求質權人及時行使質權，因質權人怠于行使權利造成損害的，由質權人承擔賠償責任。
第二百二十一條質押財產折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權數額的部分歸出質人所有，不足部分由債務人清償。
第二百二十二條出質人與質權人可以協議設立最高額質權。
最高額質權除適用本節有關規定外，參照本法第十六章第二節最高額抵押權的規定。
第二節權利質權
第二百二十三條債務人或者第三人有權處分的下列權利可以出質：
（一）匯票、支票、本票；
（二）債券、存款單；
（三）倉單、提單；
（四）可以轉讓的基金份額、股權；
（五）可以轉讓的注冊商標專用權、專利權、著作權等知識產權中的財產權；
（六）應收賬款；
（七）法律、行政法規規定可以出質的其他財產權利。
第二百二十四條以匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單出質的，當事人應當訂立書面合同。質權自權利憑證交付質權人時設立；沒有權利憑證的，質權自有關部門辦理出質登記時設立。
第二百二十五條匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單的兌現日期或者提貨日期先于主債權到期的，質權人可以兌現或者提貨，并與出質人協議將兌現的價款或者提取的貨物提前清償債務或者提存。
第二百二十六條以基金份額、股權出質的，當事人應當訂立書面合同。以基金份額、證券登記結算機構登記的股權出質的，質權自證券登記結算機構辦理出質登記時設立；以其他股權出質的，質權自工商行政管理部門辦理出質登記時設立。
基金份額、股權出質后，不得轉讓，但經出質人與質權人協商同意的除外。出質人轉讓基金份額、股權所得的價款，應當向質權人提前清償債務或者提存。
第二百二十七條以注冊商標專用權、專利權、著作權等知識產權中的財產權出質的，當事人應當訂立書面合同。質權自有關主管部門辦理出質登記時設立。
知識產權中的財產權出質后，出質人不得轉讓或者許可他人使用，但經出質人與質權人協商同意的除外。出質人轉讓或者許可他人使用出質的知識產權中的財產權所得的價款，應當向質權人提前清償債務或者提存。
第二百二十八條以應收賬款出質的，當事人應當訂立書面合同。質權自信貸征信機構辦理出質登記時設立。
應收賬款出質后，不得轉讓，但經出質人與質權人協商同意的除外。出質人轉讓應收賬款所得的價款，應當向質權人提前清償債務或者提存。
第二百二十九條權利質權除適用本節規定外，適用本章第一節動產質權的規定。
第十八章留置權
第二百三十條債務人不履行到期債務，債權人可以留置已經合法占有的債務人的動產，并有權就該動產優先受償。
前款規定的債權人為留置權人，占有的動產為留置財產。
第二百三十一條債權人留置的動產，應當與債權屬于同一法律關系，但企業之間留置的除外。
第二百三十二條法律規定或者當事人約定不得留置的動產，不得留置。
第二百三十三條留置財產為可分物的，留置財產的價值應當相當于債務的金額。
第二百三十四條留置權人負有妥善保管留置財產的義務；因保管不善致使留置財產毀損、滅失的，應當承擔賠償責任。
第二百三十五條留置權人有權收取留置財產的孳息。
前款規定的孳息應當先充抵收取孳息的費用。
第二百三十六條留置權人與債務人應當約定留置財產后的債務履行期間；沒有約定或者約定不明確的，留置權人應當給債務人兩個月以上履行債務的期間，但鮮活易腐等不易保管的動產除外。債務人逾期未履行的，留置權人可以與債務人協議以留置財產折價，也可以就拍賣、變賣留置財產所得的價款優先受償。
留置財產折價或者變賣的，應當參照市場價格。
第二百三十七條債務人可以請求留置權人在債務履行期屆滿后行使留置權；留置權人不行使的，債務人可以請求人民法院拍賣、變賣留置財產。
第二百三十八條留置財產折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權數額的部分歸債務人所有，不足部分由債務人清償。
第二百三十九條同一動產上已設立抵押權或者質權，該動產又被留置的，留置權人優先受償。
第二百四十條留置權人對留置財產喪失占有或者留置權人接受債務人另行提供擔保的，留置權消滅。
第五編占有
第十九章占有
第二百四十一條基于合同關系等產生的占有，有關不動產或者動產的使用、收益、違約責任等，按照合同約定；合同沒有約定或者約定不明確的，依照有關法律規定。
第二百四十二條占有人因使用占有的不動產或者動產，致使該不動產或者動產受到損害的，惡意占有人應當承擔賠償責任。
第二百四十三條不動產或者動產被占有人占有的，權利人可以請求返還原物及其孳息，但應當支付善意占有人因維護該不動產或者動產支出的必要費用。
第二百四十四條占有的不動產或者動產毀損、滅失，該不動產或者動產的權利人請求賠償的，占有人應當將因毀損、滅失取得的保險金、賠償金或者補償金等返還給權利人；權利人的損害未得到足夠彌補的，惡意占有人還應當賠償損失。
第二百四十五條占有的不動產或者動產被侵占的，占有人有權請求返還原物；對妨害占有的行為，占有人有權請求排除妨害或者消除危險；因侵占或者妨害造成損害的，占有人有權請求損害賠償。
占有人返還原物的請求權，自侵占發生之日起一年內未行使的，該請求權消滅。
附則
不動產管理規定范文5
與地上建筑物配建的地下車庫隨地下空間的利用而興起，各地為此也出臺了相應的開發建設比例規定。例如，《陜西省節約集約用地實施細則（試行）》規定，“省、市政府確定的重點鎮以上城鎮規劃區內新建住宅、商業和公共建筑類項目，均應配建地下機動車停車場，地下停車位不得低于總停車位的70%”。地下車庫產權的清晰有助于地下空間的利用與開發，對于地下車庫的登記盡管全國沒有統一的規則，但各地都作了有益的探索。《物權法》提出了土地使用權在空間上，即地上、地表、地下均可設定，其第一百六十三條規定“建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權”。土地的開發是從地下到地上，就土地實體而言，不管是地下還是地上建筑都使用的是同一宗地。地下車庫作為地下建筑物，其對應的實體是宗地，對應的土地使用權通常是地下土地使用權。開發利用地下空間建設用地使用權，可以采用出讓或劃撥方式提供。單建地下車庫屬于經營性用途的，以招拍掛方式出讓；屬于公益性用途的，一般劃撥方式供地。結建式地下車庫結合地表建筑一并辦理建設用地審批手續。
一、配套地下車庫的權利構成
目前，無論是住宅小區還是城市建設中的商業或辦公用房，或多或少會配建大型地下車庫，在《物權法》出臺前、房地登記職能分離前，對于這種配套車庫的權利歸屬一般都不予登記，原因在于此類建筑物登記缺乏相應的規則。但隨著當事人產權意識的增強、地下車庫的普及、物業管理的需要，車庫登記的呼聲日益提高。車庫作為合法建造物，確實應該明確其權利歸屬、便于日常的管理維護。配套車庫在土地出讓之初存在兩種情況：第一種是在土地出讓合同中允許建造地下車庫但不計入容積率，也就是沒有將地下車庫的建筑面積納入總建造面積，未收取土地出讓金。這種情況是出于鼓勵建設單位向地下建設配套用房，節約地上空間。地表土地使用權則全部為計入容積率部分的建筑物所分攤，地下車庫單獨計算建筑面積，不再分攤地表土地使用權，但建筑物所有權不能脫離土地使用權而設立，則應當設立地下土地使用權，所以在此種情況下，地下車庫的權利是車庫所有權與地下土地使用權的集合。第二種情況是地下車庫計入建筑物容積率并繳納了土地出讓金，則地下車庫和地上建筑物共同分攤地表土地使用權，地下車庫的權利則由車庫所有權及地表土地使用權構成。當然，也可以在土地出讓合同中約定地下車庫不計入容積率但需要繳納土地出讓金，同樣可取得地下土地使用權。容積率只是規劃控制建設的一個重要指標，而不是決定建筑物有無對應土地使用權的指標，地下空間不會因為不計入容積率而沒有相應的土地使用權。
二、配套地下車庫的權利歸屬
第一種是有人防功能的地下車庫，其作為經營性用房的配套，平時用于停車，戰時用于人防工程。對于這類車庫的權屬國家層面未作規定，《城市地下空間開發利用管理規定》第二十九條規定，“平戰結合的地下工程，平時由建設或者使用單位進行管理，并應保證戰時能迅速提供有關部門和單位使用”。地方對此權屬作出規定的也甚少，大多只是對其平時的使用作了些許規定。例如，《江蘇省物業管理條例》為規避地下人防工程的權利歸屬問題，對其處分作了否定性規定，只規定了如何使用，其第六十六條第二款規定：“物業管理區域內依法配建的人民防空工程平時用作停車位的，應當向全體業主開放，出租的租賃期不得超過三年，不得將停車位出售、附贈”。不得出售并不意味著該地下車庫就屬于全體業主所有，也不能推定不屬于建設單位所有。但也有些城市對人防工程的權屬是有明確規定的，如廈門、廣州等地規定人防工程可以為建設單位所有，其可以出售、出租、附贈。因此，對于此種以人防工程名義建設的平時用于地下停車的地下空間應當由國家法律法規予以明確為好。第二種是除人防工程外的普通地下車庫。根據《物權法》第七十四條規定，規劃批準建造的地下車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定，這顯然可知建設單位建造完成后取得地下車庫的權屬，然后可以處置，當然處置時要首先滿足小區業主的需要。對于為商業或辦公用房配套建設的地下車庫同樣適用《物權法》的權利歸屬則。
三、配套地下車庫的登記
地下車庫和地上建筑物一樣，具有建筑物所有權和土地使用權，因此應納入登記范疇，根據權利來源的不同和車位構造不同，應當進行不同的登記和注記。
1.首次登記
在建設單位建造完成后則申請不動產首次登記，不管是屬于全體業主共有還是屬于建設單位所有，申請人均為建設單位，而且應與地上建筑一并申請登記。對于符合規劃建設要求、完成竣工驗收備案的車庫應當登記為建設單位所有（當然目前人防工程根據各地規定而有所不同）。由于地下車庫的權利構成會有所不同，所以還需依照土地出讓合同或土地首次登記時的記載識別車庫所分攤的土地使用權類型（是地表還是地下）。根據《不動產登記操作規范（試行）》，土地首次登記時應查驗土地出讓金是否繳清，對于具有地下空間開發建設的土地，則應查驗地下空間是否計入容積率共同分攤地表土地使用權？是否單獨計算地下出讓金取得地下使用權？事實上為鼓勵地下開發，當前地下配套建設用房一般不計入容積率，因此地下車庫以地下土地使用權為主。經過首次登記既明確權利的構成也明確了權利的歸屬，為下一步轉移登記或出租等處置行為提供權利依據。為便于轉移登記，應將可售車庫根據劃分的車位單元進行逐個登記，每個車位單元具有車位編號、使用面積、界限范圍。
2.轉移登記
建設單位取得地下車庫的權利后可以依法處置，但由于車庫資源的局限性、需求多于供應，《物權法》規定處置首先要滿足小區業主，登記時則應以此為原則，根據車位配比率在登記時將購房人所購車庫位與其所購住房或經營性用房關聯。在當前車庫配比普遍不足的情況下，車庫位的轉移只宜發生在業主之間，也就是車位應與住房同時轉移給其他業主，失去業主身份時，其也不能再單獨擁有車庫，所以各地為了便于登記時把關，一般不對車位單獨發證，僅將其權利記載于所購住房的權證上。
不動產管理規定范文6
二、依據《城市房地產轉讓管理規定》第七條房地產轉讓，應當按照下列程序辦理：
（一）房地產轉讓當事人簽訂書面轉讓合同，
（二）房地產轉讓當事人在房地產轉讓合同簽訂后90日內持房地產權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向房地產所在地的房地產管理部門提出申請，并申報成交價格，
（三）房地產管理部門對提供的有關文件進行審查，并在7日內作出是否受理申請的書面答復，7日內未作書面答復的，視為同意受理，
（四）房地產管理部門核實申報的成交價格，并根據需要對轉讓的房地產進行現場查勘和評估，
（五）房地產轉讓當事人按照規定繳納有關稅費，
