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不動產財富管理范文1
就在《財富地產》采訪21世紀不動產的前一周，上海中原地產董事長陸成披露了公司裁員450人的計劃，此后關于中原大裁員的消息充斥著各條信息渠道，短短幾天只要百度一下，與此有關的網頁高達11萬個。
業界對此的解讀頗為悲觀。
上海漢宇董事總經理施宏睿坦言：“上海房產中介從業人員數量已由高峰期的10萬人左右，銳減到目前大約4.5萬人的規模?！?/p>
不過，林子大了總會飛出幾只另類的鳥兒。21世紀不動產似乎就是其中之一。
對于中原裁員的消息，21世紀不動產的反應似乎最為平靜。
采訪當天，在位于黃河路上的21世紀不動產上海區總部內，記者看到每個工作人員都顯得非常自然。而我們原定于周五的采訪，也被臨時通知提前一天，因為21世紀不動產中國區高級副總裁、21世紀不動產上海區的總負責人、上海瑞豐房地產董事長張衛平先生，周五要飛赴深圳，為10月18日深圳泛城的重新開業做籌備，這是21世紀不動產收購深圳泛城兩個月后，深圳泛城第一次以新面目示人。與此同時，滬上和深圳、廣州方面的媒體，幾乎同時收到了21世紀不動產發來的新聞通稿，稱將在開業當天舉行集體翻牌的儀式。
相比中原裁員的消息，21世紀不動產的舉動似乎充滿了逆市擴張的味道。
然而，這樣的解讀遭到了張衛平的竭力反對，作為中國21世紀不動產的主要締造者和運營者，他對于中國21世紀不動產的發展有著自己的理解和思考。
我們早就完成了調整
《財富地產》：網上的資料顯示，21世紀不動產自2000年進入中國大陸地區以來，已經覆蓋了33個區域，門店總數已達1000多家。但在宏觀調控以來市場逐步萎縮的背景下，這1000多家門店是否會成為21世紀不動產一個沉重的負擔？
張衛平：21世紀不動產實際上是個美國品牌。到中國有8年的歷史，正式進入上海是2002年的10月，到現在也有六年了。2002年到2008年，上海的起起伏伏基本上都經歷了。由小到大，我們現在在整個上海一共有180個門店，共有近2000名經紀人。市場份額也是由百分之二點幾、三點幾到現在的四點八。通過中介交易的房屋，最高的是4.4,在九月份達到的。
關于21世紀不動產，我覺得你們似乎有些誤解。21世紀不動產，它是一個全球品牌。進入中國，它也有一個全國的戰略。目前在中國分布于33個區域，覆蓋40個城市，總的門店數達到了1500家。所以問題就來了，你會問這些會不會是負擔？
因為它的發展模式用的是特許經營。中國總部在北京，中國總部擁有21世紀不動產品牌在中國的經營權利，有了這個權利，（我們就）在當地找一家有實力的房地產企業或上市公司，把這個權利授予它，幫它在當地建立一個網絡規模，而并不是說直接參與管理。它提供的是商標、知識產權、運營系統、管理系統、VI系統、房屋系統、培訓系統……把它們建立起來，由當地的這家企業在當地發展它的門店和網絡規模。在全國就是這么一個規模，中介最大之一，我只能說是之一，不能說是最大。那么從市場份額上來說的話，在35％的區域從品份額和規模等方面在當地都是第牌認知度、市場占有率、市場份額和規模等方面在當地都是第一，在90％的區域都是在前三名。
這就是21世紀不動產同其它中介商商業模式的不同了。每一個區域分布都是自己來運營，所以它不是直營系統。在這個市場好的時候和不好的時候，尤其是在不好的時候，這種模式的優越性就體現出來了。所以我們門店的收縮不大，沒有看到哪個區域說21世紀不動產倒閉了，退出了，而還在不斷地增加。尤其在今年房地產調控最嚴厲的時候，我們介入了重慶、貴陽、合肥甚至包括安陽、佛山、南寧，烏魯木齊這些區域，開出了150多個門店。這個就是規模效應，經營風險分散。
所以我覺得我們的商業模式不同，經營方式不同，市場風險的承受能力也不同。
《財富地產》：在很多中介公司選擇縮進身體過冬的時候，就連始終占據上海中介市場第一把交椅的中原都在前幾天宣布了裁員計劃，而21世紀不動產卻依然在擴張，2007年底21世紀不動產還涉足了金融按揭業務，這究竟是無奈之舉還是21對市場前景有著另類解讀？
張衛平：裁員是一個很正常的現象。市場好的時候，必然門店多，經紀人的收入、就業機會就多，經紀人就搶手。市場不好的時候，交易量沒有了，消費者在觀望，市場由賣方變成買方了，那門店就要收縮，經紀人要遣散。這是很正常的，在美國也是這樣。
但是我不希望媒體說21世紀不動產在逆市擴張，我不贊成這么提。我只是說，我們的調整只不過比別人領先了一步。我們的調整是資源配置的重新優化。以前好的地方我們拿不到，現在很便宜就能拿到了。以前好的經紀人成本比較高，現在就比較便宜了。
最關鍵的一點，就是我們的布局更合理了。
所以，并不是說21世紀不動產能夠潔身自好，其實也受到影響了。但是，我們覺得在這個時候更好的是把企業，以往在過去發展快的時候沒注意的問題現在把它完善起來，比如以前我們發展快，管理比較粗糙，那么我們現在要在管理上加工。以前更多注重的是業績，現在更多注重的是財務指標。我們也在關一些店，裁一些員。
《財富地產》：最近21世紀不動產收購了戴德梁行旗下的子品牌――泛城，此舉意欲何為？
張衛平：明天我就要飛深圳了，因為我們把深圳泛城的租售網收購了。經過兩個月的培訓，VI、CI、法務培訓以及各方面的準備已經就緒，18日要開業了，要在那里集體翻牌，21世紀不動產――深圳泛城。
在這個時候在深圳開業可能也是在平靜的池水里頭激起了千層浪。我覺得這個不是21世紀不動產在逆市擴張、在抄底，關鍵在于21世紀不動產有一個長期的戰略，是戰略部署。
大家都知道，房地產市場，上海、北京、廣州、深圳主宰著中國房地產市場的走向。深圳我們是長期看好，它借助香港和珠三角，舉足輕重，所以我們一定要進，而且一定要把它做好。只不過剛開始20多家，今后要發展到100多家。
二三級聯動最怕回不來
《財富地產》：此前中介行業內就一直在談論二三級市場聯動的話題，你怎么看待這個問題？
張衛平：我覺得這是市場由賣方市場變為買方市場的一個必然。
開發商日子過不下去了，為了過冬，為了防止資金鏈的斷裂，一定會減價銷售。減價銷售就會出現在局部地區的一、二手房價的倒掛，就是二手房價高于一手房。那這個時候，二手房交易肯定沒有了，消費者價格利益的驅動肯定是一手房。但是，我們的網絡規模大于一手房。我們有上百家店、有上千名經紀人，那這個時候，雙方就合作，共渡難關。所以中介公司整個營業額成交比例的50％，甚至60％都是一手樓盤。我們還沒有達到這個。我們現在是三、七開，30％是新樓盤，70％是二手房。
但我們二手房的份額在增長，也就是說，大家都認為沒有交易量的時候，其實還有。9月份它還有七千套的成交。所以我們占比從3.6、3.8變成了4。我們的店績、業績沒有下降反而在提升了。
《財富地產》：中介行業直接介入一手房的銷售和我們通常所知的營銷模式之間的區別和優勢是什么？
張衛平：一二手的聯動或者是說二三級市場的聯動，實際上與以往專業策劃公司的營銷是有區別的。
現在市場上有很多開發商和我們合作，我們一般都不是獨家的。第一，我不入場；第二，我不掏營銷策劃費。我就是帶來客戶，成交，我拿我合理的傭金。市場推廣，包括營銷策劃是開發商的事情。我就是帶客戶，因為他沒有客戶。我是通過我的網絡，把我的客戶和他的房源結合起來，形成成交。因為我知道我的客戶賣掉了哪套房，想買多少錢的房。我手里有好幾個項目，像我們上海周邊的，包括商鋪，開發商找我，因為我有信息和信息端，可以把信息和需要信息的客源做有效的結合。
和傳統策劃公司的銷售相比，第一它要搞策劃，現在還要付一部第一它要搞策劃，現在還要付一部分錢，這個項目拿到手以后策劃，然后做市場宣傳、營銷，同時還要筑場，還要有一個銷售辦公室，還要招募一些銷售員。
專業營銷在過去市場好的時候可以。開發商和中介公司的合作，是在市場不好的時候的一種過渡行為。上?，F在有這么多項目，我可以把我將近2000名經紀人，一百七、八十家門店打開，大家都有飯吃。
《財富地產》：有些專家擔心，中介的經紀人過度介入一手房市場，會導致中介行業和營銷行業的界限模糊，并可能出現經紀人自廢武功的現象，您怎么看這個問題？
張衛平：一手樓盤的銷售，是實實在在的物理型產品的銷售，二手房，是房地產服務業，它沒有產品，它的產品是服務。所以它的銷售難度大于一手樓盤的銷售。那么中介公司做存量房銷售經紀人，經過很短的培訓，完全可以勝任一手樓盤的銷售。
但是，一手樓盤的銷售，經過培訓，不見得能做二手樓盤的銷售。因為它是信息流、客源流和自己專業服務技巧三點的結合。
大家都知道，做新樓盤的銷售，樓盤在那擱著，很少有銷售人員跑出去，都是坐點銷售的。我們的經紀人可不是，我們經紀人為了賣一套房子，找一套房源，那多辛苦。因為銷售存量房的關鍵是要有房源，要有客源，還要很專業。要經過帶看、磋商、成交、簽約、過戶，這個專業服務一條龍，一手樓盤銷售的經紀人是做不了的，或者是在短時間內做不了的。
所以做中介經濟服務業的經紀人，很短時間能介入到一手房，但是他回來很快就能回來。
如果孤注一擲，全部壓在一手房上面，有一定風險。因為開發商與購房者不一樣，付款付傭上拖欠、形成三角債是經常有的現象。所以這只是生路之一，但不是絕對惟一。
中介公司對在這個寒冬之中有哪些生存之路，要把握得很清楚。不要把自己的核心業務、核心地盤給丟了。否則的話，再轉身回來，可能就沒你份了。
中國地產經紀人還很年輕
《財富地產》：我們這邊經紀人相對門檻比較低，從業人員的素質和薪酬過低，是否也是造成眼下所謂寒冬的另一個原因？
張衛平：我不完全贊成。
美國有將近百年的房地產中介經紀業務，美國的法律、法規和誠信制度比我們的健全的多。美國之所以大部分經紀人叫獨立經紀人，是沒有基本工資的，他只靠提成，所以他能拿70％，老板拿30％。但是有一點，他的座位是要付費的，他的助理是要付費的，他甚至打廣告也是要付費的，老板都不傻。再高一點的，更高有二八分甚至是有九一分成的。
我覺得中國現在不適合獨立經紀人，因為中國的法律、法規就規定了房地產中介經紀公司必須是一個正式工商注冊的公司，同時還要經紀人資質備案才能從事這個行業，經紀人必須依附于一個公司。而且我們的經紀人都有基本工資，廣告自己不掏錢，辦公職場不用掏錢，所以倒三七開也是合理的。他們還有三金、四金，這個、那個。
中國房地產中介市場的起步晚了美國、歐美幾十年，上海則是從九十年代初開始的，就是十來年的時間。這個行業還很年輕，從經紀人的年齡就能看出來，平均年齡二十五六歲。美國的平均年齡要三十五四十歲，這還算是年輕的。他做這個行業基本上是做了他職業生涯的一輩子，而在中國，沒工作，就干經紀人去。一個是保險經紀人，一個房地產經紀人。所以它門檻相對的低。
《財富地產》：美國有沒有五十歲以上的經紀人？
張衛平：美國連六十歲的經紀人都有。
我們每年都會組團去參加我們在美國的年會。我的印象里面，有一半是五十歲左右的。
中國是個新興市場，這個行業也就十來年，所以從事這個行業的人也很年輕。但是，再過幾十年，如果他堅持下來，他跟美國就一樣了。
誠信是業界成熟的結果
《財富地產》：從誕生的那天起，房地產中介的誠信始終為人們所詬病，去年發生的中天置業老總攜款潛逃案，和北京中大恒基吃差價被罰的事件，再一次對中介企業的公眾形象造成了極大的負面影響，21世紀不動產如何看待這個問題？特別是21世紀不動產的特許加盟模式，也曾經在2003年時在天津引發了一場所謂“死魂靈”事件，對21世紀不動產的誠信造成了一定的負面影響，21世紀不動產將如何控制這些特許加盟店的誠信？
張衛平：這里面，中央二臺報道有一個失誤的地方。
實際上的原因是，這個北洋未來由于違規操作和違反我們的加盟合同已經被天津區域摘牌了，就是燈箱要拿下來。特許加盟的合同關系已經終止了。但是，中國工商的執法過程很漫長。按理說我們已經在網站上登出了，北洋未來已經不屬于我們了，但它接著打來已經不屬于我們了，但它接著打這個牌子去做。最后實在沒辦法，是強行拆除，結果產生這么大的效應。
發生這件事情以后，我們也積極采取了措施，我們跟它打侵權官司，但打一個官司沒有一年、半年打不下來，最后通過刑事法把人給抓起來了，但是造成的影響是對我品牌不利的。
所以現在我們正在想辦法申請成為中國著名品牌，因為有了這個，我們就能在第一時間要求工商執法。同時我們也把21世紀不動產的LOGO也注冊了。
《財富地產》：我們經常在電視里看到，美國和香港的消費者買房往往是先找經紀人，后找房源，同我們這里的中介模式區別很大，您能分析下這兩種模式的區別嗎？
張衛平：美國的二手房的買賣是獨家委托。
什么是獨家委托呢，就是我如果想要房子，我會找一個賣房的人，我和他建立一個委托關系，就只有他來獨家幫我找房子。如果我這個房子想賣，我也會找一家經紀公司獨家。因此，買和賣是兩個經紀公司各自各自的客戶，而不像我們這邊是一手做兩家，房源客源都我來做，然后撮合成交。
美國是買方就是買方，我告訴你什么房子便宜，什么樣的房源、戶型、這個房子的歷史、朝向、社區、配套，我可以和你說得一清二楚。盡可能讓你買得便宜。
賣方呢，這個房子成交量，同樣的去年、前年大概是什么，這個房子的價錢該定在哪里，它都有各自代表。所以不會像我們這邊，一個經紀人辦理。
美國的獨家委托也有它的弊病，就是慢，信息不公開，只有經紀人自己知道。
香港呢，是叫公盤制。就是一個客戶，房源包括電話大家都能在網上看到，只要他掛上去以后，可能一天這個客戶能接到幾十個電話，很煩。
它有它的弊病，但是它快。形成的弊病就是雙方之間可能會互相壓價，客戶騷擾得很厲害。
未來依然是大企業的天下
《財富地產》：您怎么看待接下來房地產市場和中介行業的走勢？
張衛平：我覺得前幾年市場的火爆造成了企業有些浮躁，有一些不理性。浮躁和不理性的推波助瀾、消費者的不成熟再加上國際上各方面因素造成了房價的高起。但我覺得通過這一年多的動蕩，明年還能留下的企業，它們可能就理性得多了。
我同意中國政府所說，就是中國經濟的總體基本是好的，因為我們有27萬億的現金，通貨膨脹得到有效的遏制，還有，城市化的進程遠沒有停止。所以長遠看，這個是個朝陽行業。只不過企業行為和目標有些是短期的，有些是中期的，有些是長期的。如果是短期，就是你前腳進，浪起來你浮在上面，浪砸下來，你也就砸下來了。如果要長期在這個市場發展，就得浪起你也起，浪下你不下。我們應該做這種企業。
所以在調整過程中，很多小企業經受不住市場考驗就退市了。我覺得這很正常，這個市場應該是大企業在市場中的比例通過整合不斷提升，這樣有利于政府對企業的管理，有利于引導企業標準的提高和對消費者服務質量的提升。
21最大的挑戰來自我們自身
《財富地產》：21世紀不動產作為一個擁有美國基因的公司，來到了中國這樣一個新興市場。這種對接對于21世紀不動產而言有困難么？
張衛平：實際情況是另外一回事。
2006年，高盛亞洲投資公司直接投資了2500萬美金，就是高盛亞洲拿自己的錢，看中21世紀不動產而投資我們，作為我們第一大股東?；疬M來也是，它也是投資，作為我們的第三大股東，但是管理人員還是我們自己。美國總部并不直接干預中國經營，我們之間是合同關系。加盟的基礎都是合同關系。
在品牌上，美國21世紀不動產授予我使用權，并向我們提供管理系統，像VI系統、培訓系統、法務系統，甚至包括財務系統等等。我們雙方依據的是合同和運營手冊。
特許加盟對國人來說好像是一個新的東西，但在歐美這是一個很普遍的商業模式。
《財富地產》：在中國的政治經濟轉型的前夜，21世紀不動產面臨的最大的挑戰是什么？
不動產財富管理范文2
關鍵詞：不動產；登記制度；相關性
中圖分類號：D913 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）031-000-01
現如今我國所正在進行的不動產登記活動，在社會各界之中已經引起了廣泛的關注。人民群眾的參與可以促進立法進程的加快，促進立法質量的提升，通過民主法治的社會大背景之下。然而，一些學者、機構或者是個人，對于不動產登記的一些基本制度、概念或者是其條例的基本宗旨不太明白，并且還有一些基本概念性質的或者是觀點的錯誤和缺陷存在于其中，從而對于評論的妥當性、相關的立法建議有著直接的影響。
一、不動產登記制度的不足之處
（一）登記程序的混亂現象
關于不動產登記程序，《物權法》已經對其進行了原則性的規定，只是沒有明確的規定，就會將實踐中的混亂所造成，因為不動產程序具有著過程的完整性、嚴格的順序性以及明確的法定性這樣的活動。然而，還沒有全新的行政法規、全新的法律對不動產的登記程序進行明確的規定，其進行規定的是對方立法以及部門規章，這樣就會因為各地理解的不一致性，較低的立法層次，從而促使法律的嚴肅性遭到破壞。
（二）對不動產市場交易的阻礙
1.浪費的登記資源
在不同的部門分別的登記林地、房產以及土地等不動產權利，專項財政保障和專業的登記人員隊伍是必須的，這樣就加大了政府的負擔，導致機構臃腫，不能夠將有效的資源共享實現，將服務的效率降低，將大量的漏登、錯登的情形導致，從而大量的浪費登記資源。
2.權利人登記成本的增加
權利人在進行不動產登記之前，通常需要將許多的精力以及時間花費。因為其第一是要將實體的特殊要求和具體的程序，登記的具體管理部門弄清楚，這無形之中增加了當事人的登記成本。權利人所變動的一項不動產的物權，通常需要到不一樣的部門分別的登記，將昂貴的登記費用重復的繳納，這是因為不動產聯系上的緊密性。
（三）登記信息公開程度的降低
1.不明確的查詢程序
對土地登記資料查詢程序進行詳細規定的，就是國土資源部的《土地登記公開查詢辦法》，而別的規章、法規以及相關的法律是缺少相關登記查詢規定的。很少有地方會對登記查詢的范圍和具體程序涉及，只是對房屋權屬狀況、土地登記資料等能夠查詢的內容籠統規定。
2.不充足的信息公開
因為在計劃經濟時代所形成的思維定式，有嚴格的限制在不動產登記資料信息的查詢設置上，雖然每一個登記機關都對當事人可以對不動產登記資料進行查詢做出了承諾，但是當事人卻只能夠將一些比較簡單粗略的內容看到，所以這就和登記信息有效、充分的公開有著較大的差距。
二、不動產登記制度的完善
（一）真實的登記信息
不動產登記是物權公式原則的具體表現方式，其實質性作用的發揮需要在物權的變動中，需要將權利正確性證明的作用積極地發揮，這就是不動產登記的基本法理。不論從登記作為國家管理社會重要資源的目的，還是從登記所發揮的關于降低交易成本、保護交易安全以及促進私權交易的功能，都不可以缺失登記信息的真實性。
（二）統一登記機構
登記成本提升、政策規定前后矛盾、登記公信力下降、登記體系散亂以及登記信息不完整等種種問題的造成，都是登記機構不統一所造成的現象，所以我國現在推行的“多頭登記”、“政策多門”的不動產登記體制的弊端已經暴露無遺。將不動產登記機構進行統一，需要奧找現在不動產交易市場的特點，有效保護交易安全以及產權人權利，將物權公示公信原則充分的體現，還需要將國家行政管理的需求滿足。
（三）介入一定公權力
登記所具有的強大公示公信力，是國家專門機關在不動產登記薄上將權利人的申請事項所記載，登記所具有的公信力以及能夠成為物權變動的公示手段，這和國家公權力的介入有著一定的關系。登記作為規范社會財產交易秩序以及國家管理的依據手段，需要介入一定的公權力，這就是登所具有的一個利益平衡的問題。
（四）便捷登記程序
對于社會財富增加，許多的交易需要快速的流轉，并且也有著十分頻繁的市場經濟社會財貨交易，都是其影響的因素。為了將不動產交易的節奏加快，登記是需要“提速”的，因為登記所具有的不動產物權變動的公式手段，不僅可以將權利的安全取得，將遭受限制登記的粗分避免，還可以將權利人的登記成本節省。
三、結語
在我國《物權法》中，不動產登記制度作為一項重要的制度而存在，對于登記功能的發揮，我國的不動產登記所具有的不統一的現狀對其產生了嚴重的影響，從而對于市場交易的安全是不利的，對于當事人權利的保護是不利的，對于管理的規范是不利的，所以針對這樣的問題就應該予以改變。
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不動產財富管理范文3
財富“傳”與“承”，如硬幣正反兩個面，“傳”是緣起，“承”是結果，沒有“傳”的緣起，“承”也就失去了繼往的基礎。然而，在財富風險管理方面，“傳”和“承”的安全訴求并不是完全一致的。
隨著接班高峰期的臨近，家族財富傳承的規劃日漸列入企業家的日程，二代對于承繼財富和權力上位也頗多關注和思考。同樣的財富，不同的站位有著不同的視角。家族財富和權力如何在兩代人之間安全平穩過渡，考驗著兩代人的“傳”“承”能力和智慧。
從企業家角度而言，他們真正關心的是家族事業與私人財富能夠自主、無障礙地傳承給子女，以實現企業基業長青、財富永續的愿望。而對作為承繼人的二代而言，如何保證父代的事業和財富安全地傳遞到自己的手中，并且能夠持續、安全地掌控和持有，則是他們更加關注的問題。盡管如此，企業家與二代之間傳承訴求目的的一致和趨同仍是主流。
就家族企業傳承而言（這里專門探討有限責任公司形式），包括股權的傳承和管理權的傳承兩個方面。企業家大都傾向于“子承父業”，希望二代能夠繼承衣缽，既承繼股權成為股東，也承繼管理權，成為企業掌門人。而作為承繼人的二代的選擇則有著各自的追求和想法：有的對父輩的傳統行業興趣索然，更加鐘情于網絡、電子商務、風險投資、私募股權等投資方式，因而多傾向于完全自主創業，放棄接手家族企業，只希望享有股權；有的則希望先持有企業股權，并從企業內部底層開始鍛煉，了解公司整體業務運營模式，逐步接手企業；有的則希望先入主董事，以純董事身份參與決策并監督公司業務運作；還有的則希望在外自主創業，或任職其他企業，待發展良好后再回歸等等。如此看來，父子兩代人之間存在著嚴重的愿景錯位，這本身就存在著“傳者有意、承者無心”的“落空”風險。于是，也迫使越來越多的企業家開始考慮將企業交給職業經理人打理。
在這種大量存在的“傳”“承”錯位的背景下，企業家和二代都面臨著更為復雜的法律風險。僅就股權傳承而言，無論是“子承父業”還是吸納“外人”管理家族企業，企業家和二代都要特別關注股權權屬是否明確、是否安全，傳承程序是否合法以及傳承后的穩定和永續。
雖然家族企業股權結構及股東成分比較單純，但在股權易主時也存在著一定的法律約束，甚至是障礙和風險。
首先，權屬風險大多不被重視。其實，這是傳承的基本所在。家族企業創始人在出資、出人、出力方面的繁復和不確定，隱名代持的不規范，都會造成權屬不確定而引發紛爭。因此，傳承前進行權屬審計和法律確定尤為重要。
其次，傳承程序簡單粗暴，往往是老板拍板、找人代簽文件、工商變更，就算完事了。但是，根據公司法的規定，如果公司章程對股權轉讓有特別的限制和要求的，要優先按照公司章程的規定執行；如果公司章程沒有特別規定，要經過其他股東過半數同意。在這種情形下，其他股東還享有同等條件下的優先購買權。因此，企業家將股權傳給二代時，要慎重制作和簽署股權轉讓協議及其他股東同意轉讓的文件，保證其合法有效性。否則，這一傳承可能因為程序瑕疵而歸于無效，其后果不言而喻。
同時，由于股權權屬變動涉及多方主體的利益，法律明確規定，股權的取得、消滅和變更必須辦理工商變更登記，并進行股東名冊的變更。盡管這些變更本身不是從根本上決定股權傳承是否有效的條件，但變更的完成是通過官方記載的形式公示承繼人的合法身份，是享有股權的法律證明。變更登記具有宣示性及對抗性，是承繼人保護自身權利、對抗第三人最有效的手段。因此，企業家將股權轉讓給二代時，務必及時辦理變更登記，從法律上得以安全穩固。最后，二代坐擁股權后，無意打理，風險重重。承繼股權的二代在取得股東的合法身份后，還要對股權進行安全規劃，避免因自身的投資風險、經營風險甚至婚姻風險而被外人入侵，造成傳承不力的家族悲劇。
就私人財富傳承而言，企業家往往在二代的成長過程中早就開始著手資產傳承安排，如贈與珠寶、汽車、房產等。而兩代人在贈與及受贈過程中，一般都少有考慮權屬問題。正如我們前面提到的，權屬問題是傳承中首先要解決的基本問題，其次才是傳承的程序問題。
在諸多資產傳承種類中，不動產的份額顯得相對重大，而其處置風險又尤為復雜。根據法律規定，不動產的贈與需要采取嚴格登記要件主義，需完成法定登記程序，這種贈與行為才具有法律效力，而與其相關的所有權轉移程序則更為復雜。
具體而言，先要訂立關于房屋贈與的書面合同并辦理公證，憑原房屋所有權證、贈與合同，在交納契稅后，才能辦理正式的房屋所有權變更登記手續。
除此之外，以下三點需要特別引起注意：其一，企業家在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與，即辦理房屋所有權變更登記前，房屋的贈與均可撤銷。這對二代而言是一個涉及倫理、道德和法律的雙刃劍。其二，如果企業家為了逃避其應履行的法定義務而將自己的房屋贈與二代的，利害關系人主張權利的，則該贈與行為無效。因此，企業家贈與行為是否存在瑕疵也是需要關注的。其三，如果不動產設定了抵押，那么未經抵押權人同意，在抵押期間內企業家無法將不動產贈與轉讓給二代。
因此，二代受贈不動產，在確定權屬清晰的情況下還要審核是否存在抵押物權等限制。確定無誤后，再嚴格按照法定程序辦理房屋所有權變更登記。這樣才能完成贈與房屋的安全過戶。如此看來，接受贈與也沒那么簡單。
在國外，財富的傳承大多采取信托的方式。這種方式既可以將不動產等資產進行信托安排，也可以將股權甚至激勵股權進行信托安排；既可以對身前事進行信托安排，也可以對身后事進行信托安排（遺囑信托）。通過設立信托，事先對財產進行規劃，既能使財富按自己的意愿傳遞到二代手中，又能防止二代在財產全部到手后任意揮霍，同時也規避了巨額的遺產稅，還能防范二代因債務或者婚變造成財產損失。
信托在防范和規避“傳”與“承”的法律風險、融通“傳”與“承”的訴求錯位方面具有獨到的作用。我國的法律和制度目前仍不能支持真正意義上的信托的操作，生前的贈與轉讓和設立遺囑是目前兩種主要的傳承方式。盡管如此，相當一部分人在傳承財富的過程中，已經開始通過專業機構進行贈與、轉讓、繼承以及離岸信托的全方位規劃和設計。
父傳子承，天經地義。但傳承的是財富、幸福和愛，還是問題、紛爭和禍患，決定于兩代人的智慧和默契?！皞鳌币獋鞯冒踩?，“承”要承得踏實。只有“傳”“承”相得益彰，財富才得以安全、無爭、永續。
不動產財富管理范文4
內容摘要：2007年3月通過的《物權法》展示了行政權與物權的多重復雜關系，如物權排斥行政權、行政權確認物權、行政權保護物權、行政權消滅物權、行政權創設物權等。文章在對《物權法》中體現的行政權與物權的復雜關系進行全面細致梳理的基礎上，著重探討了其中幾種關系。
關鍵詞：行政權 物權 物權法 保護
2007年3月《中華人民共和國物權法》的通過，不僅是我國民法領域的一件盛事，也是我國行政法領域的一件大事。盡管《物權法》第2條宣稱“因物的歸屬和利用而產生的民事關系，適用本法”，但是《物權法》中頻繁出現涉及行政權或行政機關的條文，行政權或行政機關通過多種形式和途徑滲透進了物權的設立、變更、轉讓和消滅的全過程。從行政法學的視角來看，哪里有行政權的運作，哪里就應當有行政法的規范，因此，本文將以《物權法》文本為主要分析對象，先梳理《物權法》中行政權或行政機關與物權的復雜關系，然后從行政法的視角對《物權法》中呈現出的行政權或行政機關與物權的復雜關系進行重點探討。
一、《物權法》中行政權與物權關系之梳理
在《物權法》的全部247條中，至少有四十多個條文直接涉及行政機關或行政權。通讀《物權法》全文，可以發現物權與行政權或行政機關的關系極為復雜。本文將《物權法》中物權與行政權或行政機關的關系作了如下梳理：
1.物權排斥行政權。
《物權法》第2條第3款對物權作出了界定，物權是指“權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利”。物權的該定義至少包含兩層意思：①其一，物權是權利人對特定物的直接支配權，權利人無需借助他人的力量，便可以憑自己的意思和能力實施對特定物的占有、使用、收益和處分，從而實現物的使用價值，滿足權利人對物的需求，也就是說，對特定物的占有、使用、收益和處分是物權人自己能力范圍之內的事情，行政權沒有必要向物權人伸出援助之手；其二，物權是對世權，具有排他性，權利人之外的任何人都是物權的義務人，任何人不得妨礙權利人享有和行使物權，更不得侵犯物權。因此，享有行政權的主于物權排他的“他”的范圍之內，當然負有不得妨礙和侵犯物權的義務。
2.行政權確認物權。
為了穩定不動產物權關系，公示不動產物權信息，進而保障不動產交易安全，不動產物權的變動通常要借助不動產交易雙方之外的權威第三方——行政機關來對物權變動作出確認。在《物權法》中，行政權主要通過以下幾種方式確認物權：（1）以登記作為物權生效的要件。不登記，則物權變動不發生效力。例如，《物權法》第9條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外?！?第139條規定：“設立建設用地使用權的，應當向登記機構申請建設用地使用權登記。建設用地使用權自登記時設立?！保?）以登記作為物權買受人對抗善意第三人的要件。不登記不影響物權的生效，但是經過登記確認物權以后，買受人可以憑借登記對抗善意第三人。例如，《物權法》第24條規定：“船舶、航空器和機動車等物權的設立、變更、轉讓和消滅，未經登記，不得對抗善意第三人。” 第129條規定：“土地承包經營權人將土地承包經營權互換、轉讓，當事人要求登記的，應當向縣級以上地方人民政府申請土地承包經營權變更登記；未經登記，不得對抗善意第三人。”（3）以登記作為優先權的要件。《物權法》第199條規定：“同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產所得的價款依照下列規定清償……抵押權已登記的先于未登記的受償……”。（4）以登記來確認土地承包經營權。例如，《物權法》第127條規定：“土地承包經營權自土地承包經營權合同生效時設立。縣級以上地方人民政府應當向土地承包經營權人發放土地承包經營權證、林權證、草原使用權證，并登記造冊，確認土地承包經營權?！?/p>
3.行政權保護物權。
集體所有的財產和私人的合法財產受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、私分、破壞（《物權法》第63條和第66條）。當物權遭受來自私人或行政機關的侵害時，物權人既可以自力救濟，也可以尋求公力救濟。在公力救濟中，除了傳統的法院救濟外，行政機關的救濟已經日益成為一種重要的救濟方式?！段餀喾ā分猩婕拔餀嗟男姓葷那樾斡校海?）在物權受到侵害時，由行政機關出面調解加害人與受害人之間的糾紛，或者由行政機關對二者之間的糾紛進行裁決。例如，《物權法》第32條規定：“物權受到侵害的，權利人可以通過和解、調解、仲裁、訴訟等途徑解決?！逼渲?，調解包括行政調解；行政裁決屬于該條尚未列舉出來的一種糾紛解決途徑。（2）當物權的歸屬、內容發生爭議時，由法定的行政機關確認物權的歸屬主體和相應內容。例如，《物權法》第33條規定：“因物權的歸屬、內容發生爭議的，利害關系人可以請求確認權利。”該條中“請求確認權利”，既可以是向人民法院起訴請求其確認權利，也可以是向法定的行政機關申請確認權利。（3）當物權受到妨害或可能受到妨害時，權利人可以請求法定的行政機關排除妨害或者消除危險。例如，《物權法》第35條規定：“妨害物權或者可能妨害物權的，權利人可以請求排除妨害或者消除危險?！痹趯嵺`中，經常發生不動產物權人請求行政機關頒發的行政許可不要妨害其相鄰權的情形。（4）公民、法人或其他組織實施的侵害物權的行為，如果違反了行政法的相關規定，則由行政機關對其追究行政責任。例如，《物權法》第38條第2款規定：“侵害物權，除承擔民事責任外，違反行政管理規定的，依法承擔行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。”
4.行政權消滅物權。
導致集體和私人物權消滅的原因有很多，在當下中國，行政權是導致集體和私人物權消滅的一條重要原因。（1）因征收而消滅私人或集體不動產所有權。例如，《物權法》第42條第1款規定：“為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產?！保?）因征用而在征用期內消滅私人或集體對物的使用權，同時在征用期內行政機關強制取得被征用物的使用權。例如，《物權法》第44條規定：“因搶險、救災等緊急需要，依照法律規定的權限和程序可以征用單位、個人的不動產或者動產。被征用的不動產或者動產使用后，應當返還被征用人。”（3）因期間屆滿而基于法律規定消滅遺失物的私人或集體所有權，同時相應行政機關代表國家取得遺失物的所有權。此種情形不同于前面的因征收、征用而消滅不動產物權的情形，征收、征用是行政機關依法主動消滅物權，因期間屆滿而消滅物權是行政機關代表國家依法被動取得遺失物的所有權，從而導致原物權消滅。例如，《物權法》第113條規定：“遺失物自招領公告之日起六個月內無人認領的，歸國家所有?！?/p>
5.行政權填補物權損失。
因公共利益需要消滅私人或集體物權時，行政權必須給予原物權人公平補償，以彌補物權人所受的損失。《物權法》中出現的行政權填補物權損失的情形有：（1）補償不動產所有權人因征收而遭受的各種損失。例如，《物權法》第42條第3款規定：“征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件?！保?）補償不動產或動產用益物權人因征收或征用而遭受的損失，例如《物權法》第121條規定：“因不動產或者動產被征收、征用致使用益物權消滅或者影響用益物權行使的，用益物權人有權依照本法第四十二條、第四十四條的規定獲得相應補償?！?第132條規定：“承包地被征收的，土地承包經營權人有權依照本法第四十二條第二款的規定獲得相應補償?！保?）補償所有權人因征用而遭受的損失。例如，《物權法》第44條規定：“……單位、個人的不動產或者動產被征用或者征用后毀損、滅失的，應當給予補償?！保?）補償建設用地使用權人因提前收回土地而遭受的損失，例如《物權法》第148條規定：“建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依照本法第四十二條的規定對該土地上的房屋及其他不動產給予補償，并退還相應的出讓金?！?/p>
6.行政機關代表國家行使所有權。
我國實行公有制為主體，多種所有制經濟共同發展的基本經濟制度，國有財產在我國的財產總量中占有相當比重。在《物權法》中，公有制被轉化為國家所有權，而國家所有權又主要授權由最高國家行政機關代表行使?！段餀喾ā逢P于國家所有權的規定主要有：（1）關于國家所有權的客體。其一，某些物只能由國家享有所有權，禁止國家之外的主體取得這些物的所有權。例如《物權法》第41條規定：“法律規定專屬于國家所有的不動產和動產，任何單位和個人不能取得所有權。”具體而言，礦藏、水流、海域、城市的土地、無線電頻譜資源、國防資產等只能由國家享有所有權（《物權法》第46條、第47條、第50條和第52條第1款）。其二，農村和城市郊區的土地，野生動植物資源，文物，鐵路、公路、電力設施、電信設施和油氣管道等基礎設施等，法律規定屬于國家所有的，屬于國家所有。森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，除法律規定屬于集體所有的，屬于國家所有（第47條、第48條、第49條、第51條和第52條第2款）。（2）關于國家所有權的代表者。國有財產由國務院代表國家行使所有權；法律另有規定的，依照其規定（第45條）。（3）關于行政機關對其直接支配的物的物權。行政機關對其直接支配的不動產和動產，享有占有、使用以及依照法律和國務院的有關規定處分的權利（第53條）。（4）關于國家所有權的行使。其一，行政機關可以出資舉辦事業單位或設立企業，國家出資的企業，由國務院、地方人民政府依照法律、行政法規規定分別代表國家履行出資人職責，享有出資人權益。（第54條、第55條和第67條）。其二，履行國有財產管理、監督職責的機構及其工作人員，應當依法加強對國有財產的管理、監督，促進國有財產保值增值，防止國有財產損失（第57條）。其三，國家所有或者國家所有由集體使用以及法律規定屬于集體所有的自然資源，單位、個人依法可以占有、使用和收益（第118條）。（5）關于國家所有權的促進和保護。其一，國家所有的財產受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、私分、截留、破壞（第56條）。其二，履行國有財產管理、監督職責的機構及其工作人員濫用職權，玩忽職守，造成國有財產損失的，應當依法承擔法律責任（第57條）。其三，違反國有財產管理規定，在企業改制、合并分立、關聯交易等過程中，低價轉讓、合謀私分、擅自擔?；蛘咭云渌绞皆斐蓢胸敭a損失的，應當依法承擔法律責任（第57條）。其四，國家實行自然資源有償使用制度，但法律另有規定的除外（第119條）。其五，用益物權人行使權利，應當遵守法律有關保護和合理開發利用資源的規定（第120條）。
7.行政權限制物權。
盡管物權具有排他性，但是當物權遭遇其它權利或者公共利益時，物權可能需要作出讓步。在現代國家，法律通常授予行政機關在一定條件下限制物權的權力?！段餀喾ā分行姓嘞拗莆餀嗟那樾稳缦拢海?）為了保護耕地而限制土地用途變更。例如《物權法》第43條規定：“國家對耕地實行特殊保護，嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量。”（2）為了保護相鄰權而限制不動產的使用權。例如，《物權法》第89條規定：“建造建筑物，不得違反國家有關工程建設標準，妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照?！保?）為了合理利用土地而限制土地用途變更。例如《物權法》第140條規定：“建設用地使用權人應當合理利用土地，不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應當依法經有關行政主管部門批準?！保?）為了保護和合理開發利用自然資源而限制用益物權。例如，《物權法》第120條規定：“用益物權人行使權利，應當遵守法律有關保護和合理開發利用資源的規定?！逼渲校胺捎嘘P保護和合理開發利用資源的規定”主要由相應行政機關負責執行。（5）國務院有權禁止某些物的轉讓或抵押。例如，《物權法》第209條規定：“法律、行政法規禁止轉讓的動產不得出質。”（6）為了保護利害關系人的權利而進行異議登記來限制登記簿記載的權利人的權利。例如，《物權法》第19條第2款規定：“不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記?！保?）為了保護不動產物權受讓人的權利而進行預告登記來限制出讓人的物權。例如《物權法》第20條規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。”
8.行政權或行政機關創設物權。
有了國家所有權，就必然會有在國家所有權之上設立的其它物權。在我國，國家掌握著巨大的物質資源，現實中根據國家所有權產生其它物權的現象比比皆是。具體而言，《物權法》中出現的國家所有權產生其它物權的情形包括：（1）通過舉辦事業單位而使事業單位取得物權，例如，《物權法》第54條規定：“國家舉辦的事業單位對其直接支配的不動產和動產，享有占有、使用以及依照法律和國務院的有關規定收益、處分的權利?！保?）通過出資設立企業而使企業獲得物權，例如，《物權法》第68條規定：“企業法人對其不動產和動產依照法律、行政法規以及章程享有占有、使用、收益和處分的權利。”（3）代表國家所有權設立不動產用益物權。例如，《物權法》第118條、第122條、第123條、第137條規定的自然資源使用權、海域使用權、探礦權、采礦權、取水權、養殖權、捕撈權、建設用地使用權等用益物權都是由行政機關代表國家在不動產的國家所有權基礎上設立的。其中，《物權法》首次將海域使用權、探礦權、采礦權、取水權、養殖權和捕撈權這一系列權利確認為物權，而這些權利此前一直是通過行政機關頒發行政許可（特許）的方式取得的，因此本文將《物權法》把行政許可授予的權利規定為用益物權的現象稱之為特許的物權化。（4）延長林地承包經營權的承包期?！段餀喾ā返?26條規定：“……林地的承包期為三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，經國務院林業行政主管部門批準可以延長?！?/p>
9.行政機關指導和協助物權的行使。《物權法》第75條規定：“業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。地方人民政府有關部門應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助?！背鞘腥丝诘拿芗由铣鞘型恋氐木o張，導致城市不動產產權的交錯和相互影響。不動產權利人（業主）為了更好的行使物權和保護物權，可以基于各自的不動產物權而進行聯合（設立業主大會，選舉業主委員會）。但是，數量眾多的不動產物權人之間以及物權人與物業管理人之間難免會發生糾紛，而發生的糾紛又不可能都采用訴訟的途徑來解決，這種情況下，由行政機關出面對不動產物權人（業主）行使物權進行指導和協助，將有利于糾紛的及時、有效解決。具體而言，行政機關對業主行使物權進行指導和協助的方式有：開展物權法宣傳和教育、指導選舉、幫助物業小區建立人民調解委員會等。
二、對《物權法》中行政權與物權的幾種關系的探討
通過上文對《物權法》中行政權或行政機關與物權之關系的梳理，可以看出，作為傳統意義上私法的《物權法》其實包含了數量眾多的公法內容，物權與行政權或行政機關之間有著千絲萬縷的聯系。接下來，我們選擇幾個重點問題對《物權法》揭示的行政權或行政機關與物權之間的復雜關系作一番探討。
1.關于物權的自治與他律。
物權排斥行政權體現了物權的自治屬性，同時，行政權消滅、限制物權又體現了物權受到的外部規制，即他律。顯而易見，物權排斥行政權與行政權消滅、限制物權是一對矛盾，但是物權演變的歷史和現狀告訴我們，既自治又他律的矛盾關系真實的反映了物權與行政權之間的關系。
早在17世紀，近代啟蒙思想家們就提出了“天賦人權”或“自然權利”思想，財產權被視為一種天賦人權或自然權利，1789年法國《人權宣言》曾莊嚴宣告：“財產是神圣不可侵犯的權利……”后來，1804年《法國民法典》在“個體本位”理念的指導下確立了近代民法的三大原則——所有權神圣原則、意思自治原則和過失責任原則。其中的所有權神圣原則，也被稱為所有權絕對原則。 具體而言，《法國民法典》第544條將所有權界定為“所有權是對于物有絕對無限制地使用，收益及處分的權利……”至此，《法國民法典》以實在法的形式揭示出了所有權的精髓，以所有權為代表的物權的自治屬性流傳至今。
然而，物權與法律對物權的限制是相伴而生的，即使在1789年法國《人權宣言》中，在“財產是神圣不可侵犯的權利”后面還接著一句話，“除非當合法認定的公共需要所顯然必需時，且在公平而預先賠償的條件下，任何人的財產不得受到剝奪”，也就是說，在一定條件下，財產還是可以被剝奪的。1804年《法國民法典》第544條后半部分還規定：“……但法律所禁止的使用不在此限”。1896年《德國民法典》第903條規定：“以不違反法律和第三人的權利為限，物的所有人得隨意處分其物，并排除他人的任何干涉。” 1919年德國《魏瑪憲法》更進一步宣稱“所有權負有義務，其行使應同時有益于公共福利”。發展到今天，對所有權的限制比比皆是。②
那么，我們應當如何看待物權與行政權的這種矛盾關系呢？從本質上看，物權仍然是一種純粹的私權，具有自治性和排他性，既不需要行政權提供幫助，又排斥行政權的妨礙和侵犯。甚至可以說，物權本身與行政權無關，沒有行政權，物權人能自己實現權利，沒有行政權，物權還可以減少一個妨礙和侵犯的主體。盡管德國1896年的《德國民法典》將所有權絕對修正為所有權相對，1919年的《魏瑪憲法》宣稱“所有權負有義務，其行使應同時有益于公共福利”，甚至在當代世界，物權（所有權）正受到越來越多的限制，盡管中國《物權法》中呈現出了行政權對物權的多方面限制，但是物權的本質并沒有變化，物權的自治性和排他性依然是物權亙古不變的核心?；蛘呖梢哉f，自治和排他是物權之所以為物權的依托，不自治和不排他，物權將不再是物權。因此，《物權法》第2條第3款對物權的界定準確的揭示了物權的本質，將有利于在全社會樹立和倡導物權排斥行政權的理念。在當下物權頻頻受到行政權侵犯的大背景下，樹立和倡導物權排斥行政權的理念顯得尤為重要。
一言以蔽之，盡管行政權可以在方方面面限制物權，但是在物權排斥行政權和行政權消滅、限制物權這一對矛盾中，物權排斥行政權才是矛盾的主要方面。因此，行政權必須尊重物權。只有在法律有明確規定的條件下，行政權才可以限制或消滅物權。
2.關于行政權創設物權與行政機關直接促進社會物質財富的增加。
在現代國家，除了個人在源源不斷的創造物質財富之外，國家也成為了物質財富的重要創造主體，尤其在國家所有權盛行的國家更是如此。1964年美國學者查爾斯？雷齊提出一個至今仍很著名的觀點，即各種形式的政府贈與物應被看作一種“新的財產”。政府正在源源不斷地創造財富，主要包括：薪水與福利、職業許可、專營許可、政府合同、補貼、公共資源的使用權、勞務等。③在雷齊所說的“新的財產”中，既有德國行政法上講的政府對人民的“生存照顧”，又有我們這里談的政府直接促進社會物質財富的增加。由于政府手中掌握著巨大的物質資源，為了滿足民眾日益增長的物質需求，政府就不僅僅要對民眾進行生存照顧，而且還負有必須利用手中的物質資源來創造更多的物質財富以提高民眾的生活質量的使命。《物權法》主要從兩個方面來推動行政機關直接促進社會物質財富增加：其一，行政機關代表國家出資設立企業，實現國有資產的保值和增值。但是必須指出，設立國企不能妨礙私企創造社會財富，國企應當只存在于非競爭性領域，也就是人們常說的“官不與民爭富”。其二，行政機關在國家享有所有權的土地等自然資源上為申請人設立海域使用權、探礦權、采礦權、取水權、養殖權和捕撈權等用益物權，充分發揮土地等自然資源的效用，創造更多的社會財富。
但是，為了合理的利用土地等自然資源，必須注意以下幾點：（1）行政機關應當對土地等自然資源進行合理規劃，一方面要充分發揮土地等自然資源的使用價值，盡最大可能的在國家所有權之上多設立用益物權，讓土地等自然資源盡可能多的創造物質財富，滿足當代人的需求；另一方面也要重視土地等自然資源的可持續利用，不能對土地等自然資源進行過度開發，危及子孫后代的生存。也就是說，行政機關作為土地等自然資源的國家所有權的行使者，應當明確哪些資源是可以由當代人開發的，哪些資源是應該留給子孫后代開發的。（2）行政機關負有對土地等自然資源的用途進行監管的職責，用益物權人應當按照用益物權的內容開發利用土地等自然資源，如果要變更用途，必須向行政機關申請并獲得行政機關同意。（3）用益物權人負有合理利用土地等自然資源的義務，不得因開發一種自然資源而破壞另外一種自然資源，如不得在采礦時破壞周邊的耕地，也不得因開發而減損甚至毀滅自然資源的使用價值，如不得對水生動物資源進行毀滅性捕撈，使其喪失再生能力。
當然，除了直接促進社會物質財富的增加之外，行政機關作為公共服務的提供者，還借助于提供各式各樣的公共服務來間接的促進社會物質財富的增加。例如，行政機關為勞動者提供技能培訓、為企業提供法律咨詢和指導、向社會通報市場供求信息等，都在不同程度的為社會物質財富的增加創造條件。
3.關于防止國有資產流失。
如何有效防止國有資產流失，是一直以來困擾我國國企監管的一個難題。2003年國務院了《企業國有資產監督管理暫行條例》，同年國務院國有資產監督管理委員會成立。此后，國資委先后了《中央企業投資監督管理暫行辦法》《中央企業重大法律糾紛案件管理暫行辦法》《地方國有資產監管工作指導監督暫行辦法》《國有企業法律顧問管理辦法》《中央企業財務決算報告管理辦法》《中央企業財務預算管理暫行辦法》等規章細化對企業國有資產的監管。《物權法》主要規定了國企的出資人代表、國資監管機構的職責、造成國資損失的各種行為應負的法律責任等內容，這些規定一方面是對國務院和國資委已有監管做法的肯定，另一方面也為將來制定《國有資產監督管理法》奠定了基礎。
4.關于行政許可許的物權化。
《物權法》首次把海域使用權、探礦權、采礦權、取水權、養殖權和捕撈權等依據行政機關頒發的特許獲得的權利確認為用益物權，我們將這種現象稱為特許的物權化。特許的物權化具有以下幾點重要意義：首先，明確了行政許可申請人獲得的特許的物權性質。盡管上述權利是申請人依據公法程序獲得的，但權利來源的公法色彩并不能改變權利本身的私權屬性。其次，為特許的流轉提供了理論基礎。2003年《行政許可法》原則上禁止行政許可的轉讓，只有法律、法規規定依照法定條件和程序可以轉讓的除外。鑒于物權原則上是可以流轉的，因此《物權法》明確特許的用益物權性質，為法律、法規允許特許的轉讓提供了理論準備。再次，特許的物權化增強了被許可人抵御行政機關侵害的能力。物權本身的排他性以及物權所具有的獨立價值將會使行政侵權受到阻擋，并且當物權受到行政機關妨害時，被許可人可以基于物權請求行政機關或法院排除妨害。最后，特許的物權化使得被許可人遭受第三人侵害時，可以尋求民法上的救濟途徑。在特許物權化之前，如果特許受到侵害，被許可人只能尋求行政法上的救濟途徑，而特許成為物權后，被許可人又多了一條民法上的救濟途徑。
5.關于行政權消滅、限制物權與行政法規范行政權。
物權可以被行政權限制或消滅，但是行政權必須受到行政法的規范。行政法規范行政權至少可以從以下幾個方面著手：（1）物權本質上是一種私權，只有在與公共利益或者其它同等重要的權利相權衡，有必要犧牲物權以實現公共利益或者其它同等重要的權利時，物權才可以被行政權限制或消滅。這是必不可少的前提，沒有這個前提，物權就不能被行政權限制和消滅。（2）公共利益必須是客觀存在的。（3）行政權的運作必須遵循正當程序。（4）因征收、征用而限制或消滅物權應當以獲得公平補償為條件。（5）物權人不服，可以尋求公正的行政救濟和司法救濟。
必須指出，除了《物權法》中提到的行政權消滅、限制物權的幾種情形外，在行政法領域還存在多種消滅、限制物權的手段，如罰款、沒收違法所得、沒收非法財物等行政處罰或者查封、扣押等行政強制措施。隨著《物權法》的頒布，物權意識的高漲，我們應當反思上述消滅、限制物權的各種手段。其中，我們尤其應當反思沒收非法財物這種行政處罰。我們認為，應當對“非法財物”作出明確界定，并且明確“沒收決定”與“沒收決定的強制執行”這兩類行為的區別與聯系，以防止任意定性非法財物和恣意動用強制手段損害物權人的物權，尤其是那些本已生活多艱的物權人的物權。
6.保護物權是行政機關的法定職責。
物權既可能受到私人的侵犯，也可能遭受公權力的侵犯。在當下中國，公權力侵犯物權的危害性和嚴重性已經遠遠超過私人侵犯物權。
當物權遇上私人的侵犯時，在政府充當“守夜人”時代，物權主體一般通過向法院提起訴訟，請求法院保護物權。事實上，當時法院稱職的履行著保護私人物權的義務，獨立的承擔了保護私人物權的使命。后來，大約到20世紀初，由于私人之間糾紛的劇烈增加、專業性和技術性糾紛的大量產生、法院訴訟程序的繁復和成本高昂等，一方面法院在解決為數眾多的私人糾紛時越發感覺力不從心，尤其對解決其中一些專業性和技術性日益增強的糾紛感到無能為力；另一方面，民眾也越來越難以忍受法院訴訟成本的高昂和效率的低下。在此背景下，行政機關開始分擔法院解決私人糾紛的沉重壓力，逐步承擔起了解決私人物權糾紛、保護私人物權的責任。
當物權遇上公權力的侵犯時，現代國家已經建立起多元化的糾紛解決方式來為物權主體提供全面的保護。這些糾紛解決方式主要有調解、和解、行政裁決、行政復議、行政訴訟等，行政機關和法院是主持解決公權力侵犯物權的糾紛從而保護物權的兩大主體。物權人可以在上述各種方式中選擇對自己最為有利的糾紛解決方式來平息糾紛、恢復物權。
作為保護物權的兩大主體，相比較而言，行政機關和法院在保護物權時存在以下幾點差異：（1）法院通常只能為物權提供事后保護，而行政機關既能提供事后保護，也能提供事先保護，通過登記來確認物權、在行政程序中設置聽證程序都是行政機關為物權提供事先保護的典型方式；（2）兩大主體對物權的保護還各有特點，行政機關能更及時、廉價的為物權提供保護，而法院的保護雖及時性不如行政機關，但法院的判決具有終局性，能為物權人提供最終的保護；（3）基于行政機關工作人員和法官知識結構的不同，行政機關在解決專業性和技術性的物權糾紛時顯得更加得心應手。因此，與法院相比，行政機關對物權的保護在某些方面更有優勢，而法院對物權的保護在人們心目中的公正性則又優于行政機關。
就《物權法》中保護物權的規定而言，對物權的私法保護和公法保護相互補充、缺一不可。鑒于物權的私法保護通常屬于民法學研究的內容，本文主要探討對物權的公法保護。
首先，保護物權是行政機關的法定職責。除了《物權法》中規定的行政機關保護物權的幾種情形外，其它法律、法規還規定了行政機關保護物權的多種情形。例如，2005年《治安管理處罰法》專門在第三章第三節對“侵犯財產權利的行為和處罰”作出了規定；1999年1月1日起施行的《土地管理法實施條例》第25條規定了專門的征地補償安置爭議裁決制度。鑒于行政機關保護物權具有上文提到的幾種優勢，而且眾多法律紛紛規定了行政機關保護物權的職責，在當今政府職能轉變的大背景下，行政機關應當轉變觀念，樹立保護物權的意識和責任感，清醒的認識到自己負有保護物權的法定職責并積極的履行該職責，堅定不移的為私人物權和集體物權提供強有力的保護。因此，當物權人依法請求行政機關保護其物權或者行政機關發現物權人的權利受到不法侵犯時，行政機關應該啟動行政程序，切實有效的保護物權人的權利。
其次，通過登記來確認物權實際上是對物權的事先保護。從不同主體的角度來看，事先保護具有不同的價值：（1）在登記作為生效要件時，受讓人可以通過登記合法的取得物權，有效防止出讓人在物權轉讓過程中的欺詐行為；（2）在登記作為對抗要件時，受讓人可以憑借登記有效對抗善意第三人；（3）通過登記確認物權并公示物權信息后，任何人都可以放心的從登記權利人處受讓物權。總之，不動產登記的主要作用在于通過確認物權來穩定物權關系，公示物權信息，進而保障不動產交易安全，達到為物權提供事先保護的目的。行政機關在不動產登記過程中，應當牢固樹立服務意識和保護物權的意識，依法全心全意為物權人和物權登記申請人提供服務，落實對物權的事先保護。
再次，私人侵犯物權可能引發行政機關對侵權人的制裁。對侵權人的制裁實際上是對物權的間接保護，通過制裁侵權人可以防止侵權行為的再次發生。一般情況下，私人侵犯物權，產生的是私人之間的民事法律關系，物權人可以尋求行政機關或者法院的救濟來排除私人的妨害或者彌補損失。但是，如果私人侵犯物權的行為同時違反了行政管理規范（事實上，這種侵權行為常常觸及行政機關對經濟和社會共同秩序的維護），那么行政機關出于保護公共利益的目的就應當對該侵權行為實施行政處罰。也就是說，私人的一個侵權行為，可能侵犯兩種不同利益——物權和公共利益，引發兩種不同性質的法律責任——民事法律責任和行政法律責任。例如，在尚不構成犯罪的盜竊案中，侵權人既要向物權人返還原物或者賠償損失，又要接受行政機關的行政處罰。
最后，物權人對行政機關不履行保護物權的法定職責不服或者對行政機關保護物權的效果不滿意時，可以申請行政復議或者提起行政訴訟，要求行政機關履行保護物權的法定職責或者賠償損失。例如，1989年《行政訴訟法》第11條規定：“人民法院受理公民、法人和其他組織對下列具體行政行為不服提起的訴訟……申請行政機關履行保護人身權、財產權的法定職責，行政機關拒絕履行或者不予答復的……”。
① 參見張俊浩主編：《民法學原理》，中國政法大學出版社2000年10月修訂第三版，第384頁以下。
② 關于當今世界所有權受到的種種限制，可參見劉凱湘、張海峽：“論所有權的限制”，載于楊振山主編：《羅馬法？中國法與民法法典化——物權和債權之研究》，中國政法大學出版社2001年版。
不動產財富管理范文5
關鍵詞：隱名共有；日常家事；財產制登記
中圖分類號：DF55
文獻標識碼：A
引言
夫妻共有不動產的隱名共有人，指不動產僅登記在夫妻一方名下，根據婚姻財產制的相關規定取得不動產的共有權，而該共有權未在不動產登記薄上予以體現的另一方婚姻當事人。因《婚姻法》上夫妻財產制的對內效力與《物權法》上公示公信原則所保護的“權利外觀”間的沖突，物權登記的所有權人與夫妻共有不動產權利人不相吻合，因而造成了隱名共有人的大量出現。
現實中，隱名共有人的權利難以得到有效保障。不動產因其涉及重要的生存利益、具有高昂的市場價格和較大的投資潛力而在夫妻財產中占有重要地位；同時，隨著市場經濟進一步深化，夫妻共有不動產更加廣泛而頻繁地進入交易市場，遇到法律對交易安全的保護，隱名共有人的權利難免不受沖擊，導致隱名共有人的權利受到侵害的情況時有發生，這是與我國《婚姻法》和《物權法》的立法意圖相背離的。如何保護隱名共有人也就成為亟待解決的問
題。
一、 夫妻共有不動產的隱名共有
所謂“隱名共有人”，相對于“登記共有人”，指夫妻共有不動產登記在另一方名下，其共有權未在登記中予以公示的婚姻當事人。筆者認為，共有人隱名有多種成因：
(一) 社會觀念上――婚后所得共同所有制符合我國傳統觀念
從家庭財富角度，夫妻財產的積累是雙方共同努力和付出的結果。共同共有強調夫妻雙方對共有財產的權利相等，有利于正確評價一方的家務勞動價值，維護夫妻間實質平等；從婚姻關系角度，夫妻雙方基于情感上的信任和忠誠，將共有不動產登記在一方名下，不僅是夫妻情感關系的正常反映，有時更是感情關系的證明；從社會現實角度，共同共有有利于保護婚姻中處于經濟弱勢一方的利益；從我國傳統觀念角度，婚后所得共同所有制符合我國傳統觀念中夫妻在經濟利益方面的一致性和同一性。故此，當事人和社會公眾對共有權隱名問題的默示和放任，造成隱名共有人大量出現。
(二) 直接原因――《婚姻法》賦予的共有權未在不動產登記中得以公示
從法律規定角度，保護隱名共有人的關鍵在于《婚姻法》所賦予隱名共有人的共有權是否能得到《物權法》的認可以及受保護程度。
《婚姻法》賦予隱名共有人以共有權。夫妻間的財產關系，是婚姻共同生活不可或缺的物質基礎和保障，而夫妻財產制就是《婚姻法》對以配偶身份為基礎的夫妻間的財產關系的調整。我國的夫妻財產制分為法定財產制(注： 《婚姻法》第17條：夫妻在婚姻關系存續期間所得的下列財產，歸夫妻共同所有： （一）工資、獎金；（二）生產、經營的收益；（三）知識產權的收益；（四）繼承或贈與所得的財產，但本法第十八條第三項規定的除外；（五）其他應當歸共同所有的財產。夫妻對共同所有的財產，有平等的處理權。)和約定財產制(注：《婚姻法》第19條：夫妻可以約定婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應當采用書面形式。沒有約定或約定不明確的，適用本法第17條、第18條的規定。)，后者具有優先效力。無論在何種財產制下，都可能產生夫妻共有不動產。然而，我國《物權法》第9條(注： 我國的《物權法》第9條規定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。)規定，不動產的所有權的設立必須進行不動產登記，否則不發生法律效力。
一方面，在《婚姻法》中夫妻財產制僅規定夫妻共有不動產的對內效力；另一方面，《物權法》對不動產所實行登記生效主義，不經登記，不發生物權效力。由此，出現了共有人從《婚姻法》中獲得的共有權無法在《物權法》的不動產登記中得以公示的情況。
(三) 深層原因――《婚姻法》與《物權法》立法理念的差異
1. 《婚姻法》側重夫妻經濟共同體的理念
對內而言，夫妻關系的身份性和倫理性，使得共同共有在我國現階段成為夫妻財產關系的基本形態。由于身份上和生活上的緊密關系，夫妻雙方在經濟上放棄全部或者部分財產的獨立性，使得在共有財產上共同創造新的財富成為合理和必然；對外而言，夫妻往往作為或被視為一個經濟共同體參與市場交易，而交易第三人信賴夫妻身份和感情上的緊密關系，又進而相信夫妻一方在一定范圍內具有代表夫妻共同體(注： 本文中此處討論的是登記共有人作為夫妻共同體的人處分“共有”不動產的情況，但依據日常家事權制度，登記共有人可以另一方和夫妻共同體處分另一方或者共有的財產。)交易的權利。在日常家事范圍內，登記共有人處分共有不動產的行為有效，故此，隱名共有人須承擔喪失共有權的法律后果。
2. 《物權法》側重保護交易安全的理念
《物權法》的價值在于規范物的歸屬和利用，而在物的靜態歸屬和動態交易中，則更強調保護交易安全。立法者考量在于，因轉讓人的無權處分使交易無效，受讓人須返還財產，這了已經形成財產歸屬關系；更嚴重的是，受讓人對權利外觀的不信任會影響交易的數量、成本和速度。故此，《物權法》對信任權利外觀而為交易行為的善意第三人給予保護。
善意取得與隱名共有權的沖突反映了《婚姻法》和《物權法》不同的立法理念。二者差異體現在：在法律主體上，《婚姻法》上的“人”是具有身份性的婚姻關系主體，而《物權法》上的“人”被高度抽象了；在調整對象上，《婚姻法》沒有明確的財產公示制度，共有狀態具有秘密性和相對性；而《物權法》有嚴格的不動產登記制度，權利歸屬具有公開性和排他性；在價值取向上，《婚姻法》注重夫妻經濟地位平等和實質公平，而《物權法》注重保護資源的有效利用和流通；在立法重點上，《婚姻法》著重對夫妻財產的靜態認可，而物權法強調對交易效率的動態關注。由于以上差異，隱名共有人和善意第三人的利益均衡一直是被關注的焦點。
(四) 比較法角度――婚后所得共同所有制的普遍采用
從比較法的角度來看，在我國的法定財產制（即婚后所得共同所有制）下，除非法律另有規定，婚姻存續期間一方所得或雙方共同所得的收入和財產屬于夫妻共同所有。若共有收入和財產因形態轉化成為不動產，登記在一方名下，仍屬夫妻共有。然而，婚后所得共同所有制在世界范圍內屬于少數，大多數國家和地區均以分別財產制為基礎構建法定夫妻財產制，將共有不動產登記在一方名下的情況并不多見。故此，在我國保護隱名共有人更具緊迫性。
婚后所得共有財產制作為婚姻當事人所普遍采取的財產制度，造成了我國隱名共有人的大量存在，而其作為法定財產制的狀況還將在一定時期內存在，故此，隱名共有人的保護問題頗有研究之必要。
二、 隱名共有人所面臨的困境
一般說來，隱名共有人的共有權由《婚姻法》所賦予，不經公示只有對內效力。此靜態的權利，一旦進入交易領域，勢必遭受相關法律制度的挑戰。這種共有權，在與日常家事權、善意取得賦予第三人的權利相沖突時，往往難以得到有力保護，當事人間權益保護出現不均衡的局面。
(一)濫用日常家事權對隱名共有權的侵害
日常家事權，作為配偶權的一項重要內容，是指配偶一方代表雙方所為法律行為，配偶雙方對該行為承擔共同連帶責任。(注：對于日常事務的內涵，學術界有較多探討。有一種觀點認為，其是指配偶一方在與第三人就家庭日常事務為一定法律行為時，享有對方的權利，配偶一方的行為視為配偶雙方共同的意思表示，雙方對行為后果承擔連帶責任。見史浩明：《論夫妻日常家事權》，載《政治與法律》2005年第3期。筆者認為，日常事務權這項制度的立法目的在于強調的并非是該法律行為可否被視為雙方共同的意思表示，而在于規定在另一方未做意思表示或者做出相反意思而第三人不知時，夫妻一方為法律行為處分夫妻共有財產的有權性，夫妻雙方承擔責任的連帶性。)我國《婚姻法》在第17條第2款規定：“夫妻對共同所有的財產，有平等的處理權?！比粼摋l規定還使學者對共有財產的平等處分權是否包括日常家事權存有疑義，那么《婚姻法司法解釋（一）》第17條使得日常家事權得以確定。它規定：“婚姻法第十七條關于‘夫妻對夫妻共同所有的財產，有平等的處理權’的規定，應當理解為：（一）夫或妻在處理夫妻共同財產上的權利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財產的，任何一方均有權決定。（二）夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人?！痹撍痉ń忉尭鶕袨槭欠駷槿粘Ｉ钚枰哪康?，對夫妻一方處分共有財產的行為區別對待，同時，更強調維護善意第三人的利益。
日常家事權制度的主要目的在于“保護無過失第三人的利益，并保障交易的動態安全”［1］。無論是否隱名，對夫妻雙方的共有權均有一定限制。而登記共有人處分共有不動產是否屬日常家事的范圍，決定了該行為是否有效以及隱名共有人是否應承擔法律后果。我國立法對此未有明確規定，如果交易第三人明知登記共有人處分夫妻共有不動產，是否仍可以主張適用該制度使登記共有人的處分行為有效。故此，此制度易被濫用，成為借“日常生活需要”之名擅自處分共有不動產的登記權利人的根據，隱名共有人的權利極易因此受到侵害。
(二)善意取得制度下隱名共有權難以對抗交易第三人
《物權法》相關制度是否能對《婚姻法》上的夫妻共有不動產所有權進行限制，這取決于二間之間哪部法律應予優先適用。
由于《物權法》和《婚姻法》屬于同一位階的法律，在法律體系中沒有優位和劣位的關系，應按照法律沖突的解決方法，“應視具體情形，分別依‘后法優于前法’或‘特別法優于普通法’原則處理之?！保?］《物權法》為新法自不待言，主張優先適用《物權法》和優先適用《婚姻法》的觀點卻在學界討論中皆而有之。其根本對立在于，《物權法》和《婚姻法》究竟孰為特別法，進而得依“特殊優于一般”原則而被優先適用。
筆者認為，籠統地回答《婚姻法》或者《物權法》哪一部為特別法都是值得商榷的?！痘橐龇ā芬幎ǖ氖恰澳男儆诠灿胸敭a”，側重的是共有財產的首次取得問題，解決的是權利的靜態歸屬，重在其對內效力；《物權法》規定的是“怎么才具有物權效力”，側重的是物權變動形式問題，關注的是交易的動態安全，重在其對外效力；因此，由于登記共有人處分共有不動產的問題涉及到了交易第三人，即登記在一方名下的共有不動產的對外效力的問題，所以說，善意取得制度應該予以優先適用，隱名共有人的權利受到其限制也就不言自明了。
根據《物權法》第106條(注：
《物權法》第106條規定：無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。)，善意取得的適用范圍包括了動產和不動產。登記共有人為處分行為時，只要第三人基于登記的國家信用，信賴其所有權的外觀為交易行為，并且進行了不動產的變更登記，那么該行為就會發生物權效力，第三人即可取得不動產的所有權。如此，隱名共有人會因難以舉證第三人 “惡意”而使其維權之路相當艱難，《物權法》上的善意取得制度對夫妻共有不動產的隱名共有人的保護甚為不利。
善意取得制度由隱名共有人來證明第三人之惡意。在這種舉證責任分配下，隱名共有人很難提供有效力證明，使其交易行為歸于無效。下面根據第三人知情程度來分情況討論。在一種情況下，登記共有人在擅自處分共有不動產，不會在買賣合同上書面告知第三人不動產為共有并且存在隱名共有人的事實，而法律對第三人的注意義務僅限于對不動產登記的查閱，因此，只要有權利登記的外觀，第三人完全可以放任自己的交易行為；在另一種情況下，交易第三人即使在交易時知道隱名共有人的存在，因為有得以信賴的不動產登記，而交易第三人的知情又未在書面文件上予以體現，因此，隱名共有人很難對此進行證明。
從上述分析可知，由于《婚姻法》、《物權法》相關制度的創設，使得隱名共有人的權利受得相關權利人的不當侵害，如此一來，隱名共有人的保護就成為了一個亟待解決的問題。
三、 隱名共有人的保護問題
我國的法律條文在表述上過于模糊，在現實操作中難以細化，造成可操作的空間過大，一旦相關當事人的濫用權利，隱名共有人的權利就會受到不當限制，造成法律對隱名共有人疏于保護的現象，而這恰恰是背離立法初衷的；因此，如何加強對隱名共有人保護就成為了當務之急。
（一） 在現有法律框架內加強對隱名共有人保護
1．《婚姻法》下限制“日常家事”的范圍
有關“日常事務”的范圍，各個國家和地區的立法的表述不盡相同?！度鹗棵穹ǖ洹窂娬{“婚姻共同生活”(注：參見《瑞士民法典》第166條。)，法國強調“維持家庭日常生活與教育子女”(注：參見《法國民法典》第220條。)，德國強調“家庭生活需求”(注：
參見《德國民法典》第1357條。德國民法典. 鄭沖，賈紅梅，譯.北京:法律出版社,1999:301-302.)，而日本、我國臺灣地區則沒有在立法上明確日常事務的范圍［3］。(注：
參見《日本民法典》第761條。)
從理論上講，日常家事應該限于為家庭生活需求的事務，否則，對該制度框架內不適用日常家事制度而使夫妻雙方對一方的處分行為的后果承擔責任。有學者建議，可以考慮借鑒《埃塞俄比亞民法典》的作法，先對日常事務進行較抽象的原則性規定，同時對不屬于日常事務的情況作出除外性規定。進一步來講，對是否將用于生存需要以外的不動產的轉讓行為作出排除。
2．《物權法》下完善不動產登記的審查制度
物權公示，特別是不動產登記之核心功能在于公示所有權的歸屬的狀態，并為不動產進入交易市場的提供信息平臺。登記之所以具有公信力，就是因為其借助登記上的國家信用，這種信用一方面來自于登記機關對登記事項的實質審查的程序，另一方面來自于真實物權與登記物權在絕大多數情況下一致的事實狀態。由于不動產關乎交易秩序與交易安全等社會公益，因此，登記有關法律作出了強行性規定，而并非根據意思自治的原則，交由當事人自己決定。
不動產公示制度的完善，一方面，有賴于夫妻雙方對自己的權利的重視和對對方權利的尊重；另一方面，有賴于登記機關作為公權力的積極和正當的介入；否則，夫妻一方若利用在經濟、信息等方面的強勢地位將共有不動產登記于自己名下，而登記機關又不履行法定職責，不僅隱名共有人的權利將受到侵害，登記的公信力也會受到減損，甚至喪失殆盡；因此，應該完善我國的不動產登記制度，讓登記機關成為保障隱名共有人的防線。
(1) 加強初次登記時的實質審查的力度
《物權法》第12條(注：《物權法》第12條規定：登記機構應當履行下列職責：（一）查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料；（二）就有關登記事項詢問申請人；（三）如實、及時登記有關事項；（四）法律、行政法規規定的其他職責。申請登記的不動產的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。)對于登記機關實質審查職責已經有規定，而建設部2008年1月22日的《房屋登記管理辦法》第18條則細化了其審查職責，它規定：“房屋登記機構應當查驗申請登記材料，并根據不同登記申請就申請登記事項是否是申請人的真實意思表示、申請登記房屋是否為共有房屋、房屋登記簿記載的權利人是否同意更正，以及申請登記材料中需進一步明確的其他有關事項詢問申請人”。這樣一來，法律上對夫妻雙方的意思自治作出了一定限制，即使一方同意或者放任將不動產登記于另一方名下，由于實行嚴格的實質審查制度，登記機關在初始登記時就應該對房屋的共有情況進行審查并依照實際情況進行登記。
(2) 變更登記時實務中事后的補救辦法
長期以來，由于登記機關和當事人對隱名共有問題的重視力度不夠，已經造成了大量隱名共有人的產生。為了避免出現隱名共有人權利受侵害的情況，登記機關通常會采取一種事后補救辦法，那就是只要登記所有權人為已婚人士，在將不動產所有權變更到第三人名下時，要求必須有登記所有權人配偶的同意。這樣，凡房屋權屬證書登記在一方名下的，應當認定為夫妻共同財產等等習慣做法。
此種作法在一定程度上有效地保障了隱有共有人的權利，將初始登記時的登記審查并據實登記的環節轉移到了變更登記之時，然而，這種做法卻加重了審查的成本。從登記機關來講，該做法有一個前提：只要登記所有權人為已婚人士，那么推定該不動產是共有財產，所有權變動必須經過其配偶同意；如果不是，必須有相關證明。這樣一來，在初始登記時已被登記機關認定為夫妻個人所有的不動產，因為在變更登記時 “共有”的推定，它們將受到第二次實質審查。從第三人角度來講，其注意義務本來僅限于對不動產登記的查詢義務，如果在變更登記時還要進行再次的實質審查，那么，不動產交易的效率將大為降低，進而造成第三人的交易成本的普遍增加。
（二） 在不動產登記中增設夫妻財產制類型備案制度
筆者建議，在進行私有不動產初始登記時，除了應該嚴格執行實質審查制度外，還應當在不動產登記中對已婚人士的夫妻財產制進行備案并予以公示，以從根本上解決隱名共有人和相關權利人間利益的失衡問題。
筆者對這種登記制度的具體設計如下：
(1) 在登記事項方面，在現有的不動產登記中載明所有權人的結婚時間、夫妻財產制的類型、該項不動產共有類型（共同共有或者個人所有）；
(2) 在登記機關方面，仍由現在物權法上的不動產所在地的登記機構進行審查并對其備案；
(3) 在登記程序的設計方面，所有人在首次進行不動產登記之時，就應對其婚姻狀況（包括結婚登記日期）、夫妻財產制的類型進行備案；除非當事人有財產約定或者證明其為個人財產的形態轉化(注： “單純的財產形態變化不導致財產性質的轉化”的依據在美國被稱為溯源理論,即“婚姻期間所得財產應推定為婚姻財產,但如配偶一方能夠舉證證明該財產系以其個人財產的交換所得,法院即可認定該財產屬于個人財產?！保ㄏ囊魈m：美國現代婚姻制度［M］.北京：中國政法大學出版社:1999：240-243.）我國現有法律對此并沒有明文規定,但在司法實務中,已經得到認可。上海市高級人民法院就夫妻個人財產的收益歸屬問題有以下解答:“當事人以個人財產購買了房產、股票、債權、基金、黃金或古董等財產,在婚姻關系存續期間,因市場行情變化拋售后產生的增值部分,由于這些財產本身僅是個人財產的形態變化,性質上仍為個人所有之財產,拋售后的增值是基于原物交換價值的上升所導致,仍應依原物所有權歸屬為個人?！边@一解答雖然是針對婚前財產增值的認定,但從中當然可以推出“財產形態變化不導致性質變化”這一結論。參見2004年9月7日上海市高級人民法院《關于適用最高人民法院婚姻法司法解釋(二)若干問題的解答(一)》，滬高法民一［2004］25號。)，那么結婚登記日期之后的登記的不動產權默認為法定財產制下的夫妻共有不動產；
(4) 在登記的效力方面，這種夫妻財產制的登記，具有備案的效力，如果登記不明或者與事實不符，那么夫妻間的另行約定對夫妻雙方有效；
(5) 針對已經存在的隱名共有問題，可以通過兩種方法解決，其一是在其進行變更登記時對原所有人的婚姻狀況進行審查；其二是依靠不動產登記中異議登記制度，為隱名共有人主張權利提供渠道。
這種設計雖然增加了登記的復雜性，可能會給當事人和登記機關帶來不便，然而，不動產登記下夫妻財產制類型的事項的增加，將使夫妻共有不動產因其公示性而具有了對外效力，此時效率之犧牲最終換得了不動產再次交易時效率之提高。
此種夫妻財產制類型備案制度的優越性體現在以下幾方面：
第一，銜接物權法上不動產統一登記。對夫妻雙方來講，可以避免在不同的機關重復登記的情況；對交易第三人來講，因為無需在不同的機關查詢不動產的歸屬情況，消除了不同機關登記可能出現不一致的可能，其交易成本不會增加，交易安全不會受到威脅?！痘橐龇ā泛汀段餀喾ā返南嚓P規定得到了很好的協調，使整個不動產交易在更加真實與透明的基礎上運作，進而對提升整個不動產交易市場的安全與效率將大有助益。
第二，加強了公權力介入的力度。由于第三人對交易信息了解得不充分，經常導致第三人在進行所有權變更登記時才被告知標的物屬于共有財產。若因隱名共有人不同意而無法完成變更登記，此時，第三人就無法通過善意取得所有權方式達成目的。這種登記實務中的漏洞極可能為夫妻雙方所濫用而任意撕毀合同。加強公權力的介入，一方面有利于對隱名共有人權利的確認，另一方面，有利于對第三人的信賴利益的保護。
第三，契合了《婚姻法》項下夫妻財產制的立法意圖。
《物權法》與《婚姻法》在隱名共有時的責任分配方式是相沖突的。在《物權法》中，不動產登記具有推定效力，這種推定“在程序法上建立了確定權利的負擔和舉證責任倒置制度”。①在免除了登記所有權人證明其為個人財產的舉證責任的同時，對提出異議的隱名共有人施加了證明異議不動產為夫妻所共有的舉證責任。而在《婚姻法》中，只要法定財產制下的不動產系在婚后取得，就應該認定為夫妻共有財產，只有配偶一方能夠舉證證明該不動產為個人財產所轉化而來時，始可認定其為個人所有。在不動產登記中引入《婚姻法》的責任分配方式，可以使登記所公示的權利的外觀與實質相符，兩部法律在該問題上沖突也就得到了很好的解決。
第四， 順應了未來夫妻財產制的發展趨勢。夫妻財產制的公示制度是大勢所趨，隨著約定財產制的廣泛適用、法定財產制類型向分別財產制發展的趨勢，夫妻共有不動產乃至夫妻財產的登記機關、登記內容和登記程序可以適時作出調整和改變。而不動產登記和夫妻財產制類型登記的結合是現階段具有可行性的第一步。
結語：
在本文的設計之下，如果夫妻一方或者雙方在進行不動產的登記時，對夫妻財產制的類型不作說明，會出現婚姻登記日期之后的登記的不動產權被默認為法定財產制下的夫妻共有不動產，當事人可以根據夫妻財產約定及相關證明變更登記。將來，隨著約定財產制的廣泛適用、法定財產制類型的變化，這種推定或許會有所改變；但在現階段，基于我國的傳統家庭觀念的影響、約定財產制未得到普遍采用的現狀，在不動產登記中采取推定法定財產制的做法在一定時期內是具有合理性的。
參考文獻：
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［3］ 史尚寬.親屬法論［M］.臺北：榮泰印書館,1980:281.
Study on the protection of the dormant joint ownership
of marital real estate
SHI Dan
(School of Law, Xiamen University, Xiamen 361005, China)
Abstract:
Due to the wide application of the married couple's common income provision, the dormant joint ownership of marital real estate, as a legal right endowed by Marriage Law of PRC, cannot be fully protected against a third party acting in good faith, if its registered owner is only husband or wife. In order to strengthen the protection to this right, the connotation of daily household matters should be clear and definite, meanwhile, the marital property system should be recorded in real estate registration.
不動產財富管理范文6
各國的土地稅制，是一個包括許多稅種的復雜體系，既有中央稅，也有地方稅；既有財產稅，也有所得稅；既有個人稅，也有法人稅。此外，還與遺產稅、繼承稅、贈與稅相聯系?？偟膩碚f，各國的土地稅制是以土地為課稅對象的稅收制度。土地包括農業用地、住宅用地、經營用地、林地等。各國的土地稅制包括3個方面的內容：（1）土地保有課稅；（2）土地有償轉移和增值課稅；（3）土地取得和無償轉移課稅。
一、土地保育課制的國際比較
土地保有稅是一定時期或一定時點上對個人或法人所擁有的土地資源課征的稅。課征土地保有稅的目的在于平抑地價上漲，確保土地保有的負擔公平，降低土地作為資產保有的有利性。由于國情不同，各國對土地保有課稅的范圍、稅種設置、計稅依據、稅率設計以及征收管理等，差別很大，特別是許多國家的土地稅是作為地方稅稅種，即使在一國之內，各地方之間也不一樣。
（一）課稅范圍
各國對土地稅的課稅范圍，有廣義和狹義兩種：（1）廣義的土地稅，把房屋建筑物等不動產均包括在土地稅之內。（2）狹義的土地稅，只是單指對土地的課稅。
（二）稅種設置
各國對土地保有課稅的稅種設置，基本上可分為兩種情況：
1．合并在其他財產稅中征收
由于土地與房屋、建筑物等不動產都屬于財產的存量，目前有許多國家和地區都把這些財產合并在一個稅種中征收，合并征收的情況，主要有以下幾種：
（1）合并在一般財產稅內征收，一般財產稅是對有選擇的幾類財產綜合課征的一種稅。如美國、新加坡等的一般財產稅，把土地等不動產和動產合并征收。
（2）合并在不動產稅內征收。由于土地是一種主要的不動產，如加拿大、法國、英國、荷蘭等，都把土地歸入不動產稅內征收。加拿大不動產稅的稅基包括兩個部分：一部分是土地，另一部分是建筑物和其他不動產。法國不動產稅的征收對象分為已建筑土地稅和未建筑土地稅。我國香港特別行政區的差餉稅相當于不動產稅，對擁有土地、房屋、其他建筑物等不動產的所有人課征。
（3）合并在財產凈值稅內征收。財產凈值稅的課稅對象是納稅人擁有的全部財產的凈值。財產凈值是從財產總額中扣除納稅人債務后的余額。印度、挪威、秘魯、墨西哥等國，都把土地合并在財產凈值稅中征收。
（4）合并在房地產稅中征收。房地產稅是土地稅和房屋稅的總稱。因為房屋往往附著于土地之上，密不可分，有些國家和地區將土地與房屋合并在房地產稅中征收，如泰國對房屋及其占用的土地征收房地產稅；巴西對城鎮土地連同上面的房屋建筑物征收城市房地產稅。
（5）合并在其他稅種中征收。日本的土地保有稅由地價稅、固定資產稅、城市規劃稅和特別土地保有稅等4個稅種組成，其中固定資產稅和城市規劃稅2個稅種是對土地與其他不動產合并征收的稅種。固定資產稅，是把土地、房屋及折舊資產等固定資產作為課稅對象，其中土地占有非常重要的地位。城市規劃稅是為了確保城市、特別是城市規劃事業所需資金而課征的稅。課稅對象是位于被指定為城市規劃區域內的市街化區域內的土地和房屋。法定納稅人是此類土地和房屋的所有者。城市規劃稅與其他土地保有稅的區別在于，它是專門用于城市規劃事業或土地規劃整理事業開支的目的稅。而固定資產稅和特別土地保有稅則屬于普通稅。
2．單獨設置土地保有稅稅種，分別課征。
據不完全統計，目前把土地保有單列稅種征收的國家和地區大約有30個，所用稅種名稱也多種多樣。土地資源比較豐富的巴西，一直征收土地稅，包括對農業土地征收的農村土地稅，對城市土地及房屋建筑物征收的城市財產稅。印度的州政府對農業耕地征收土地稅。我國臺灣地區有地價稅，還有荒地稅、空地稅、不在地主稅（即土地所有人離開土地所在地達到一定期限），這些稅都是帶懲罰性質的特殊性土地稅，都是以地價稅為基礎加增若干倍征收的，而非經常性的土地稅。泰國對所有土地征收地方發展稅。韓國征收綜合土地稅。新西蘭的土地稅，是對非農業用地征收，由土地所有者繳納。日本的土地保有稅稅種，除合并在其他稅種中征收的固定資產稅和都市規劃稅外，還有單列稅種征收的地價稅（國稅）和特別土地保有稅（地方稅）。
（三）計稅依據
各國土地稅的計稅依據，基本上可以分為從量計征和從價計征兩種。
從量計征的土地稅，是按土地的面積、土地生產物的產量課征。這種從量計征的土地稅，因為計征簡便，稅額確實，在古代曾被普遍采用。但隨著商品經濟的發展和級差地租的擴大，如果再按土地面積或生產物的產量征收，不但有失公平，且不合理。所以，近代各國已少采用，以從價計征取而代之。
從價計征的土地稅，是以土地的價值或價格為課稅標準所課征的土地稅。1873年首先由加拿大始征，后來各國相繼仿行。從價計征的關鍵是土地的計價。各國的土地計價方法不盡相同，大多數國家是根據土地的估價課征，也有少數國家按年度租金價值課征。美國的土地稅一般是根據專門機構確定的“估定價”為標準課征。德國的應稅財產價值也是根據“估價法”確定。瑞典財產凈值稅中土地等不動產的凈值由官方評估確定。我國臺灣地區的土地估價由地方政府負責實施，包括每年公告一次的“公告現值”和每3年公告一次的“公告地價”，稅務機關按“公告現值”征收土地增值稅，按“公告地價”征收地價稅。日本作為國稅征收的“地價稅”，對土地的價額是以征稅期的“時價”計算的。作為市町村征收的“特別土地保有稅”（保有部分）的課稅標準為該土地的取得價格?！?nbsp;
（四）稅率設計
各國土地稅稅率的形式較多，總的來說，有比例稅率和累進稅率兩種。有少數國家對農業土地實行從量定額課征。
美國、德國、日本等多數經濟發達國家，對土地課稅一般采用比例稅率。美國的稅率由各地方政府逐年自行規定。德國對個人和公司分別適用0．5％和0.6％的比例稅率。日本的地價稅稅率為0．3％，特別土地保有稅稅率為1．4％。新西蘭的土地稅稅率為2％。
許多國家和地區，根據以下不同情況采用不同稅率：
1．根據土地用途不同，采用不同稅率。
有些國家和地區，對不同用途的土地采用不同稅率，農業用地低于城市用地，工業用地低于商業用地，住宅用地低于營業用地，宗教、社會福利、教育、體育用地低于其他用途的土地。如我國臺灣地區地價稅稅率，分為一般稅率和優惠稅率兩種，對限額內的自用地、工業用地、公共設施保留地和公有土地均實行優惠稅率。公共設施保留地稅率為1％，公有土地稅率為1．5％。菲律賓、牙買加、利比里亞等國，也按土地的不同用途采用不同稅率。
2．根據土地所處地理位置不同，采用不同稅率。
美國包括土地在內的一般財產稅的稅率，各州都不一樣，一般在3％-10％之間。大城市如紐約、芝加哥等地的稅率比其他地區要高。丹麥依土地位置的不同，將稅率定為l％——5．5％，首都哥本哈根的稅率最高。
3．根據土地開發程度不同，采用不同稅率。
我國香港特別行政區的不動產稅稅率，原則上是17％，新開辟地區為11％，但對供應不過濾水的地區為16％，無水道的地區為15％，新開辟區為9％。新加坡為了適應經濟開發政策的需要，原將全國地區分為發達地區、半發達地區和不發達地區3類，采用不同的稅率，分別為36％、18％和12％。從1984年起修改為全國23％的統一稅率。
4．對空地或閑置土地，采用較高稅率。
如日本對閑置土地的所有人征收特別土地保有稅。奧地利征收閑置土地價值稅。我國臺灣地區對私有空地（所謂空地是指已完成道路、排水及電力設施，而仍未依規定建筑，或雖已建筑但建筑改良物價值不及所占基地申報地價15％的土地）按該宗土地地價稅的3——5倍征收。對空地或閑置土地課征較高稅率，目的是為了促進土地的有效利用。
發展中國家的土地稅多數采用累進稅率，這主要是因為累進稅率對限制私人占有土地數量有重要意義，在土地公有情況下，可防止土地盲目占用和浪費土地資源，有利于提高土地利用效率。如巴西的農村土地稅實行22個級次（從0．2％——3．5％不等）的累進稅率。泰國的土地發展稅稅率按土地中間價值大小，課以一定稅額，分34個級次。我國臺灣地區的地價稅稅率，按地價總額和土地用途不同，分別適用基本稅率、累進稅率和特別稅率：凡地價總額未超過累進起點地價的，適用10％的基本稅率；超過累進起點地價的，按超倍累進稅率征收；對某些用途的土地如名勝古跡占地，適用10％的特別稅率。韓國綜合土地稅稅率比較復雜，分為一般稅率、特別稅率和個別稅率3類：一般稅率適用于法律規定的作為一般課稅對象的土地，一般稅率和特別稅率都設有9個級別，最低級次的稅率分別為0．2％和0．3％，最高級次的稅率分別為5％和2％；個別稅率的應稅土地為旱田、水田、果園和森林，稅率為0．1％；工廠廠址、牧場、電力公司用地、土地開發公司出售、出租的土地，稅率為0．3%；高爾夫球場、別墅、娛樂用高檔設施用地的稅率為0．5%。
（五）征收管理
土地課稅的征收管理權限，多數國家歸地方政府，只有少數國家的少數稅種作為中央稅或中央、地方共享稅。土地課稅由于作為課稅對象的土地其位置固定不變，不會發生稅基的地區轉移，而且稅源分散和納稅面寬等特點，由地方征管便于掌握和控制稅源。所以許多實行分稅制的國家，都把土地課稅歸入地方稅體系。如美國，土地課稅是財產稅的一個組成部分，而財產稅則是美國地方政府財政收入的主要來源。我國1994年實行分稅制財政體制改革，把直接涉及土地課稅的稅種劃歸地方稅體系。日本現行土地稅制，除1992年1月1日起開征的地價稅屬于國稅，由國稅局負責征收外，其余有關土地保有稅種的收入分別歸道府縣和市町村地方預算，屬于道府縣的有固定資產稅和不動產取得稅，屬于市町村的有特別土地保有稅、都市規劃稅，土地稅在日本地方稅體系中占有重要地位。巴西涉及土地的征稅，實行聯邦、州和市3級劃分稅種分別征收的體制，3級政府都有相應的征收管理權限：土地稅（農村土地）歸聯邦政府征收，收入的80％歸當地政府；動產稅（城市土地）歸市政府征收；不動產轉讓稅歸州政府征收。
二、土地有償轉移和增值課稅的國際比較
對土地所有者的土地增值額課征的稅，稱作土地增值稅。土地增值可分為土地有償轉讓增值和土地定期增值兩種。前者是土地買賣或交易時的價格超過其原來入賬時價格的增值部分；后者是指土地所有者所擁有的土地因地價上漲而形成的增值部分。在土地的增值中，有一部分是土地的自然增值（指這部分土地增值并非是土地所有者私人勞動或投資得到的，而完全是由于社會發展、土地需求的增長而形成的），這部分增值有人主張應該全部歸公，以體現財富的公平分配，并限制土地投機，抑制土地兼并。土地是一種資本資產，對資本資產的增值所課征的稅，實質上是屬于資本利得稅的范疇。
（一）課稅范圍
土地增值稅的課稅范圍一般分為兩種：一種是包括對土地及建筑物增值的課稅，如我國現行的土地增值稅和意大利的不動產增值稅。另一種是只對土地的增值課稅，如我國臺灣地區的土地增值稅和韓國的土地超額增值稅。
土地增值稅的課稅對象是土地的增值額，一般包括土地轉讓時發生的增值額和土地非轉移定期發生的漲價形成的增值額。德國、英國、日本原先實行過的土地增值稅，對以上兩種情況下的增值都課稅。意大利現行的不動產增值稅的課稅對象，也包括這兩個部分的增值額。我國和日本等國的現行土地增值稅只對土地轉移時發生的增值課稅。韓國的土地超額增值稅，只對納稅人擁有的閑置土地或非營業用地的增值征稅。在日本，對個人和法人的土地轉讓收入，分別課征：對個人的土地轉讓收入課征的稅種，由個人所得稅、個人事業稅和個人居民稅3個稅種構成；對法人的土地轉讓收入稅，由法人稅、法人事業稅和法人居民稅3個稅種構成。
（二）課征方式
許多國家對土地轉讓或定期增值的收入，同其他收入一樣征收個人所得稅和法人所得稅。土地增值稅的課稅方式，可分為兩種：
1．綜合征收。就是把土地增值收入歸并到一般財產收益中，統一征收所得稅。美國、英國等國的土地轉讓收入并入個人或法人的綜合收入，征收個人所得稅和法人稅。加拿大將土地轉讓收入的四分之三計入所得，進行綜合征稅。法國對持有期只有2年以內的短期土地轉讓收入與其他收入一起合并征稅；超過5年的長期土地轉讓收入用五分五乘方式征稅。
2．單獨征收。就是把土地增值收入從所得稅中分離出來，單獨課征。日本對個人的土地轉讓收入的課稅，核心是單獨計算，分離課稅，對法人的土地轉讓收入，在1991年以前，是并入法人的全部事業年度收入課征普通法人稅的，在1991年的土地稅制改革中，進一步強化了對法人土地轉讓收入的課征，對超短期土地轉讓收入按67．5％的稅率實行分離課稅，不再與其他法人稅綜合計算，從而使法人企業在其他收入出現赤字時，無法用土地轉讓收入予以彌補。德國、意大利兩國，除非投機買賣，原則上不征稅。
（三）計稅基礎
土地增值稅的計稅基礎是土地的增值額。土地有償轉移的增值額是土地的售價減去其原價（原來購入價或取得使用權的支付價）和各項成本費用以后的余額。我國臺灣地區以每年政府公布一次的“土地公告現值”為計稅基礎，納稅人按公告現值的80％——120％申報納稅。對不發生轉移的土地，定期估價一次，按增加價值課稅，允許扣除為增值而發生的各項成本費用。
（四）稅率設計
土地增值稅的稅率，基本上分為比例稅率和累進稅率兩種。
1．比例稅率。
韓國的土地超額增值稅，實行單一的比例稅率。日本、法國等對土地轉讓收入的稅率，因土地持有期長短而設計高低不同的差另比例稅率，土地持有期長的實行輕稅率，短的實行高稅率。如日本，對個人的土地轉讓，分為長期轉讓、短期轉讓和超短期轉讓3種，“長期轉讓”是指自獲得土地所有權至出讓土地的時間超過5年的；“短期轉讓”是指持有的時間2一5年的；“超短期轉讓”是指土地擁有期在2年以下的。對這3種長短不同轉讓收入分別實行10％——20%、40％和50％的不同稅率，以抑制土地投機，合理分配土地的增值。日本對法人土地轉讓收入除征收普通法人稅外，另征附加稅，如從1973年起，對法人的土地轉讓收入，在普通法人稅以外，對擁有期在5年以下的短期轉讓收入，加征20％的法人稅。1987年規定，對土地擁有期2年以下的超短期土地轉讓收入，加征10％——30％的附加稅。1991年，對5年以上的長期轉讓收入，也實行了加征10％的附加稅制度。
2．累進稅率。
有些國家和地區按照土地價格增長幅度采用累進稅率征收。當土地轉移時，不論土地面積大小，漲價數額多少，一律以超過原價倍數累進課征。如我國臺灣地區現行土地增值稅稅率，按土地漲價倍數實行3級超額累，進稅率，具體計算為：土地漲價總額超過原規。定地價或前次轉移時申報現值但未達100％者，就其漲價總額按稅率40％征收；超過100％而未達200%者，就其超過部分按50％的稅率征收；超過200％以上者，就其超過部分按60％的稅率征收。在計征土地增值稅時，對以前轉移時申報的土地現值，都按物價指數進行調整，以體現稅負公平。意大利的不動產增值稅是將房地產從買入到轉讓時的價格上漲部分作為征稅對象，按照價格增長幅度采用累進稅制，按3％——30％的稅率征收。價格上漲部分是指地價超過基準價格的部分（具體征稅標準和稅率見表1）。
表1：
─────────────────────┬───────────────
│
征稅標準
│
稅率
│
├─────────────────────┼───────────────┤
│
20%部分
│
3%——5%
│
│
20%——50%部分
│
5%——10%
│
│超過基
50%——100%部分
│
10%——15%
│
│準價格
100%——150%部分
│
15%——20%
│
│
150%——200%部分
│
20——25%
│
│
200%以上部分
│
25%——30%
│
─────────────────────┴───────────────
三、土地取得和無償轉移課稅的國際比較
土地取得稅是對個人或法人在通過購買、接受贈與或繼承財產等方式取得土地時課征的稅，分為因購買、交換等有償轉移取得土地時課征的稅和因接受贈與或繼承遺產等元償轉移取得土地時課征的稅兩種情況。
（一）有償轉移取得土地時的課稅
韓國對購置不動產所取得的土地設立不動產購置稅，按所購項目價值2％的標準稅率課征，或按購置不動產的年度分期付款額的比例征收。
日本的土地取得稅制除了贈與稅和繼承稅外，還有不動產取得稅和特別土地保有稅（取得部分）。不動產取得稅是由都道府縣對取得土地和房屋等不動產的個人和法人課征的稅，不論有償、無償包括買賣、交換、贈與、捐贈、實物出資、填地等原始取得或繼承取得的土地與房屋，都是不動產取得稅的征稅對象。土地取得稅的免征點是10萬日元，征稅標準是購買時的價格，標準稅率為4％。學校、特定醫療法人、道路等一定用途購置的土地不征稅。特別土地保有稅（取得部分）由市町村征收，目的是抑制土地投機性取得和促進已取得土地的有效利用，內容包括保有課稅和取得課稅兩個部分。
德國、意大利、荷蘭等國都設有“登記許可稅”，在土地所有權轉移書立登記憑證時，按土地的轉讓價格計算納稅。有些國家和地區對土地等不動產在產權發生轉移變動時，就當事人雙方訂立的契約，對不動產取得人征收契稅或印花稅。契稅和印花稅表面上是對契約征稅，實際上是對不動產取得者課征的稅收。
（二）無償轉移取得土地時的課稅
對土地等財產無償轉移時課征的稅，稱為財產轉移稅，包括遺產稅、繼承稅和贈與稅。廣義的遺產稅包括對財產繼承者繼承的財產課征的稅和對死者遺留的財產課征的稅。贈與稅是對財產所有者生前贈與他人的財產課征的稅，是遺產稅的補充稅種。遺產稅和贈與稅的配合方式，各國的做法不同，包括兩個稅種課征制度的配合和兩個稅種稅率的配合
1．兩個稅種課征制度的配合。國際上通常有3種方式：（1）單一稅制，即在遺產稅、繼承稅和贈與稅3種稅中，只設立其中一個稅種，如新加坡、我國香港特別行政區等在財產轉讓稅制中只有一個遺產稅，而沒有繼承稅和贈與稅；英國是將一部分生前贈與財產歸入遺產額中課征遺產稅，不單設贈與稅；伊朗、冰島、馬來西亞只設繼承稅，未征收贈與稅；加納，秘魯只征收贈與稅，不征收遺產稅。（2）分設兩稅，并行征收，這種方式為大多數國家所采用，如美國既征遺產稅同時又征贈與稅；日本、德國、法國、瑞典等國均實行繼承稅和贈與稅相結合的制度。（3）分設兩稅，交叉合并課征，即對生前贈與財產除按年或按次課征贈與稅外，在財產所有人死亡后，均將生前贈與總額（或受贈總額）并入遺產總額（或繼承總額）中一并課稅，原先已納的贈與稅額準予扣除，如意大利、新西蘭等采用這種方式。
2．稅率的配合方式，有兩稅分設稅率和兩稅合一稅率兩種做法，如美國聯邦的遺產稅和贈與稅，適用統一的超額累進稅率；英國的遺產繼承稅，從1988——1989年度起，稅率由超額累進稅率改為統一的比例稅率；德國按被繼承人與繼承人或受遺贈人、贈與人與被贈與人之間的親疏關系設計稅率，實行超額累進稅率；日本對繼承稅和贈與稅分別設計稅率表，都采用超額累進稅率。
主要參考資料：
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