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不動產登記相關法律范文1
1.法律責任范圍不明晰
不動產登記過程中，因不動產登記機關造成的登記錯誤給權利人造成損害的，不動產登記機關應該承擔賠償責任；不動產登記相對人在申請行政登記時，如果提交虛假材料騙取行政登記或者惡意串通進行虛假行政登記，從而損害權利人權益的，相對人要對權利人承擔法律賠償責任。那么，在以上兩種責任主體承擔法律賠償責任時，我國法律規定對于賠償范圍并未明確。
2.法律責任性質不明確
關于不動產登記法律責任的法律規范中，相關法律只規定了行為主體在不同情形下承擔不同類型的法律責任，如民事賠償責任、行政責任和刑事責任，卻沒有一部統一的不動產登記法來確定不動產登記的法律責任。
3.法律責任審查模式不明晰
在不動產登記過程中，相對人申請不動產登記時，不動產登記機關要對申請的材料和其他事項進行審查核實，那么，登記機關采用形式審查模式還是實質審查模式，我國相關法律并沒有明確規定。而采用不同的審查模式，登記機構的職責不相同，登記機關承擔法律責任的條件也有所區別。
4.法律責任構成要件不明確
不動產登記法律責任的構成要件，是指不動產登記過程中登記機關或相對人承擔損害賠償責任的條件。一般賠償責任的構成要件包括違法行為、損害結果、主觀過錯和因果關系四個構成要件，但是我國行政法律規范中卻沒有明確規定不動產登記法律責任的構成要件。
5.法律責任的風控機制不明晰
為了解決賠償責任的財政負擔問題，國際上有一些國家建立了不動產登記法律責任保險賠償機制，有的國家選擇建立專項賠償基金，有的選擇建立保險賠償機制，在實踐中兩種機制都取得了很好的效果。目前，我國尚處于發展中階段，國家各方面的財政壓力都非常之大，確實很難負擔高額的不動產錯誤登記損害賠償，但是我國尚未建立不動產登記法律責任風險分擔機制，也沒有其他的有效措施解決不動產行政登記的賠償責任問題。
6.法律責任的歸責原則不明確
根據《不動產登記暫行條例》與《物權法》的相關規定，由于登記錯誤或者提供虛假材料進行登記所造成的損失，由責任主體（不動產登記機構、虛假材料提供者等）承擔賠償責任，然而對于具體的歸責原則相關法律并沒有做出明確的規定。
二、我國不動產法律責任登記制度的完善策略
1.明確法律責任的賠償范圍
不動產登記法律責任中的民事賠償責任范圍，就是指不動產登記的當事人就其所受的損害進行請求賠償界限。不動產登記當事人的損失可以分為兩種，即人身權損害和財產權損害。人身權損害包括財產損失費、護理費、醫療費、交通費、誤工費、住宿費、餐費、必要的營養費等；侵害財產權的賠償范圍一般包括直接損失與間接損失，前者指現有財產的減少，后者指受害人主人權利所支付的費用。
對于不動產登記中的民事賠償責任的范圍，有“限制賠償范圍”和“設定最高額賠償限額”兩種?！跋拗瀑r償額”可以減輕不動產登記機關的賠償責任，在賠償范圍內無論當事人的損失有多少，不動產登記機關都予以賠償；“最高額賠償額”則不同，只要在最高賠償額范圍之內，無論是直接損失還是間接損失，不動產登記機關都要予以賠償。
2.明確登記機關的法律責任
不動產登記法律責任承擔的前提是不當的登記導致損害的發生，損害是由不動產登記機關工作人員、相對人或者其他第三人所致，因此登記機關工作人員或第三人是直接的行為人，那么相應的這些行為人也應該直接或間接承擔法律責任，他們承擔法律責任的模式大致有兩種：第一，依據未實行國家賠償的托倫斯法，因登記錯誤、登記遺漏或虛假登記而利益受損的權利人，應當先向有過失或過錯的不動產登記機關工作人或者登記承辦人請求賠償。第二，在其他實施國家賠償制度國家，不動產登記機關作為國家權力機關，在進行不動產登記過程中，因為其登記行為不當而利益受損者，可以直接向不動產登記機關請求賠償。在我國，由于不動產登記機構屬于國家權力機關，因此當錯誤登記發生時，受損的當事人應通過訴訟來得到賠償，這就要求登記機關的法律責任必須要進行明確。
3.明確法律責任的審查模式
我國采取的實際上是形式主義審查標準為主，實質主義審查標準為輔的審查模式。在交易安全方面實質性審查優于形式性審查，而在工作效率方面、可操作性、法律責任方面形式性審查標準卻優于實質性審查標準。
《不動產登記暫行條例》規定，對不動產進行首次登記的情況下可以進行實地查看，即進行實質性審查。目前，有的學者主張根據我國實際情況建立“在公證制度基礎之上的形式主義審查登記”，該主張雖然能夠在一定程度上彌補我國不動產登記法律責任機制的不足，但是我國不動產登記法律責任制度完善的道路上依然要堅持形式審查為主、實質審查為輔的標準。
4.明確法律責任的構成要件
在不動產登記過程中，行為主體的行為侵害權利人的利益時，只有滿足一定的條件才需要做出賠償，這就是所謂的不動產登記法律責任的構成要件。我國行政法律規范并沒有對不動產登記法律責任的構成要件明確規定，結合我國《侵權責任法》的相關規定，不動產登記法律賠償責任的構成要件可以歸納為以下四條：其一，行為主體在不動產登記過程中存在違法行為；其二，登記過程中，給權利人造成了損害；其三，違法的行為與損害之間存在因果關系；其四，行為主體存在主觀過錯。
5.建立法律責任的風控機制
在不動產登記機關的賠償責任的資金來源上，我國應當成立專項登記賠償基金來彌補可能造成真正權利人利益的損害，不動產登記的儲備基金最初是來源于登記申請人繳納的費用，但是建立基金儲備金之前可以請求政府提供部分貸款，從而解決不動產登記法律責任前期的賠償請求。為了分散不動產登記機關的賠償風險、保障賠償基金數額的充足和減輕不動產登記機關的賠償責任的負擔，我國不動產登記機關可以向有關保險機關投保不動產登記法律責任的責任險。
6.明確法律責任的歸責原則
不動產登記機關（國家權力機關）應當承擔因登記錯誤而給當事人造成損失，為了使不動產登記機關的行為與權力得到監督和制約，就要對不動產登記機關的法律責任進行追究，為了更好地保護當事人的權益并及限制國家機關的權利，必須要明確對責任主體的歸責原則。
三、結束語
不動產法律責任登記制度的確立能夠明晰產權關系、促進不動產交易、確定不動產歸屬，對于不動產的管理具有十分重要的意義。《不動產登記暫行條例》的頒布，完善了我國不動產法律責任登記的立法，然而其對于不動產法律責任各方面的規定并不是十分明確，使得我國不動產法律責任登記制度存在諸多缺陷，因此其施行并不意味著相關研究的終止，而恰恰只是開始。要建立完善的不動產登記法律責任制度首先要對不動產責任登記法律責任的構成要件、賠償范圍、歸責原則、審查模式等進行明確，只有這樣才能實現制度的權責統一以及法律主體的公平正義。雖然我國當前的不動產登記法律責任制度還存在一定的缺陷，但是隨著相關立法及理論研究的不斷推進，相信我國的不動產登記法律責任制度一定會日趨完善。
參考文獻：
1.齊眉.論我國不動產登記制度的缺陷和完善.現代經濟信息.2014.8
不動產登記相關法律范文2
一、關于簡化材料方面
《通知》第一條第一款的簡化申請材料分為四類情況：新建商品房首次登記時，不再要求申請人提供白蟻防治證明、消防驗收合格證明等材料；商品房轉移登記時，不再要求申請人提供房屋維修基金繳納憑證；企業類法人申請不動產登記時，不再要求提供公司章程、職代會或董事會（股東會）決議等材料；監護人處分被監護人的不動產而申請不動產登記時，不再要求對為被監護人利益而處分不動產的書面保證進行公證。
而按照原2008年實施的《房屋登記辦法》、2016年1月1日實施的《不動產登記暫行條例實施細則》以及《不動產登記操作規范》的規定可以看出，以上材料本身就不是登記法規所要求提供的材料，其要求本來就不符合法律規定，都屬于過度審查、違法要求和搭車審查內容。因此，根本不值得歡呼雀躍，其只是糾正過往的錯誤做法而已。
二、關于簡化申請方面
此類也存在著同樣的問題，根據前述相關法規，如《不動產登記暫行條例實施細則》第十二條規定，僅對于當事人處分不動產的時候，才需要提供經公證認證的委托書或者到登記機構進行面簽委托，非處分類的業務提供書面委托即可，而不是任何的登記程序都必須提供公證委托手續。因此，該規定也僅為糾正錯誤做法而已。
三、關于單方申請的情形
此款規定值得肯定，因為此類業務屬于相關法律、法規沒有明確規定，但屬于從房地分離登記到不動產統一登記的過渡期間的特殊情況，其做法也是有法律依據的。根據《物權法》第一百四十六、一百四十七條之土地使用權和房屋所有權一并處分的規定以及《物權法》第九條登記生效之規定，應當認為只要房產證完成轉移登記到新的權利人，即使土地使用權沒有及時辦理，但其權利也已經轉移為新的權利人，因此辦理按照換證程序來完成房地統一是沒有問題的。
四、關于不再審查婚姻關系的問題
其實這也是各地登記部門的一個共同難題，長期以來絕大多數登記機構都有根據《婚姻法》中關于夫妻法定共有等財產規定來審查申請不動產是否屬于夫妻共同財產的問題。但此種做法在實踐中也存在很多的問題。首先，法律并沒有明確授權登記C構進行審查，《物權法》第十二條僅賦予登記機構詢問職責。而其登記的具體操作法規中也均未對登記機構是否有權或者如何審查夫妻共同財產作出明確規定。其次，根據《婚姻法》以及《婚姻法司法解釋》的相關規定，其財產并不因為是婚前還是婚后取得就一定歸屬其中一方或者為共同所有，這也加大了登記機構的審查難度。再次，由于婚姻登記機構和不動產登記機構并沒有信息共享，且婚姻登記機構已經明確不再出具婚姻證明，也為不動產登記機構審查增加了難度。因此蘇州的此次改進不再審查婚姻關系的改進是值得肯定的。
五、關于用途界定的問題
首先，對于房屋用途登記為非居住，但土地用途登記為住宅用地的商業（辦公）房的，文件中規定可將土地使用起始日期調整為現登簿日期，土地使用年限調整為40年，但不得突破原終止日期。此種做法既違背了原《土地出讓合同》的約定，又違背了國土部2012年《關于規范土地登記的意見》第三條“國有建設用地使用權出讓年限的起算時點應當依據出讓合同的約定確定”的規定。變成人為減少了土地到期年限，對于非住宅類的土地使用權來說，即需要提前進行土地使用權續期，并支付相應的土地出讓金。
不動產登記相關法律范文3
關鍵詞 不動產稅 國外經驗 啟示
一、前言
不動產稅一般指的是國家對包括土地、房屋等建筑物以及與建筑物或者土地相連的附屬物等不動資產進行評估、征管的稅種，也稱為財產稅、地產稅等。不動產稅具有稅基廣泛、稅收對象比較固定、征收方便等特征，征收不動產稅在全世界十分普遍。雖然不同國家國情不同，社會經濟形態也不同，但是其不動產稅收制度仍值得我國去借鑒。研究境外不動產稅的成功經驗，借鑒境外不動產稅評估、征管的成功案例，對于我國進行統一規范不動產稅，促進我國稅制改革，建立適合我國國情發展的不動產稅制體系具有重要的意義。
二、境外不動產稅特征及經驗
（一）境外不動產稅制結構趨于簡化
境外不動產稅制結構上往往趨于簡化，在課稅方面，大部分國家采用土地規劃的方法進行控制，通過土地規劃來劃定不動產稅。在課稅權利上，大部分國家對于不動產稅，將其多規劃為地方稅種，也有一些采取中央與地方共同享受稅收。在計稅方法方面，大部分國家采用從價稅作為計稅方法，很少采用根據量的多少進行計稅。從計稅的根據方面，多數國家進行不動產稅的稅基以不動產的價值作為依據。可以看出，境外不動產稅制課稅物向房地產等方向傾斜，課稅的權利向地方傾斜，計稅的依據向從價計稅傾斜，計稅的依據、形式等不斷適應不動產稅的要求，各項征收環節也不斷完善。可以發現，我國不動產稅制與境外不動產稅制的主要差距為計稅方式的不科學、稅基的范圍較小、計稅依據不完善、稅制設計比較復雜等方面。
（二）境外不動產稅多為地方稅主體稅種
境外不動產稅多歸屬為地方稅種，不動產稅作為地方政府最穩定也是最大的財政收入來源，有助于維持地方政府所轄屬的學校、公共場所、醫院、消防部門等一系列工作的開支，保證地方政府各項工作的順利進行。在不動產稅權的管理上，地方政府有一定的權利進行自行決定對不動產的開征、稅負等活動，有助于形成政府職能和財政收入協調工作的循環機制。不動產稅歸屬為地方稅，既可以保證中央政府的財政收入，也可以調動地方政府進行組織稅收征管的積極性，保證不動產稅的有效進行。
（三）境外不動產稅稅收征管方法成熟，評估體系完善
不動產稅一般根據不動產的價值作為基礎，對不動產的評估體系的合理性直接影響不動產稅征收的公平和效率。很多國家均建立了完善的不動產評估體系，具有一套完善的財產等級、管理、征管的方法，從而保證了不動產稅稅務的正確性和可靠性。例如，波蘭政府對于不動產稅征收設置了兩個專門的部門進行收集不動產稅收數據，一個部門主要進行技術鑒定，由波蘭的國家信息勘察機構進行監督，另一個部門由國家法律體系監督進行不動產所有權鑒定，地方政府的不動產稅收征管過程中需要與其進行對比，確保稅收的真實和公平。而在德國、英國等國家，對于不動產稅征管具有專業的不動產評估機構進行評估其價值，從而便于政府進行稅收征管。同時，各國在進行不動產稅估價過程中，往往采用多種方法，依據不同的情況進行分別估價，最終確定不動產的課稅情況，并且國家還設立了完善的不動產評估制度，以防止出現不動產投機的現象。例如，韓國成立的土地估價委員會，建立相應的不動產地價系統，便于公示不動產地價制度等。
（四）境外不動產稅相關法律法規十分完善
境外不動產稅稅收的法律十分完善，既保證了政府進行不動產稅收征管的嚴肅性，也為其征管不動產稅提供依據。各國政府對于不動產稅收的立法十分重視，均制訂了一系列嚴謹、規范、可行的稅法體系。例如，日本關于不動產稅的相關法律法規共制訂了60多部法律法規，如《土地基本法》《土地征用法》《不動產評估法》等。這些法律法規內容十分詳盡，并且具有很強的可操作性，有助于政府依法征收不動產稅。同時，各國十分重視不動產產權登記工作，出臺了一系列針對納稅人偷稅、逃稅、漏稅現象的法律法規，嚴厲處罰偷稅漏稅行為，增強了不動產稅收的有效性。
三、境外不動產稅對我國的啟示
（一）完善我國不動產稅制結構
借鑒國外不動產稅制結構并結合社會主義市場經濟環境，統一規范、簡化不動產稅收結構。首先，歸并我國不動產稅制，為內外企業平等競爭提供良好的稅收環境。其次，科學合理設置不動產稅制結構，在使用、轉讓與收益等環節要合理優化，綜合考慮各項影響不動產價值因素，做到稅制結構上分清主次，簡化程序，避免重復課稅，最終形成適合我國國情發展的不動產稅制結構。
（二）轉變不動產稅為地方主體稅種
國外不動產稅成功經驗表明，將不動產稅轉變為地方的主體稅收十分必要，將不動產稅收的絕大部分歸屬于地方政府，并將其培植為稅收收入主體有助于地方政府的發展。從我國的具體實踐情況來看，雖然不動產稅在地方政府的稅收中所占比例有所上升，但所占比重相對較小。
（三）健全不動產稅征管評估體系
目前，我國尚不具備完善的不動產價值評估體系，相應的配套評估體系也不完善，市場也處于不規范的階段。綜合國外不動產稅征管評估體系的成功經驗，首先，我國應該由稅務部門領頭，組建專業的不動產評估機構或者組織專業的不動產評估小組進行不動產稅評估，確保不動產稅的真實性。其次，建立完善合理的不動產評估體系，進而健全不動產征管評估制度，保證不動產稅評估的科學性、公平性，提高不動產稅評估結論的可信度。再次，要增加不動產稅制評估工作的公開度和透明度，從而保障各個納稅人的知情權，保障其合法權益，以便其及時了解不動產稅征管評估過程中所涉及的評估方法、內容以及結論等信息。最后，要建立不動產稅評估異議機制，對于一些納稅人存在異議的申請進行及時處理，保證不動產稅估價能夠及時反映當前市場價格，促進我國不動產稅征管的良性發展。
（四）完善不動產稅相關法律法規，提高不動產稅立法層次
我國目前關于不動產稅的相關法律主要有《土地增值稅暫行條例》《房地產稅暫行條例》《城鎮土地使用稅暫行條例》等，但是這些稅法普遍存在一些問題，就是對于不同性質的不動產存在稅制不統一的問題，導致內外稅負不公平。不動產稅種設置存在不合理的情況，計稅依據的科學性不足，征稅范圍不寬，減免政策混雜，導致稅收調節作用很小。因此，必須立足于我國不動產稅法體系建設的現實基礎，根據國家相關產業政策等逐漸提高不動產稅的立法層次，完善不動產稅相關法律法規，制定具有較強操作性的不動產稅收法規，對于不動產的開發、交易進行有效約束，進而維護不動產稅收的權威。盡快制定具體、規范、可操作的不動產稅收法規條文，為稅務部門提供依法征稅的依據。
（作者單位為天津學苑市政景觀建設發展有限公司）
參考文獻
不動產登記相關法律范文4
關鍵詞：預告登記制度 法律效力 立法完善
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1003-9082（2013）10-0023-01
在我國，房地產產權的變動一直以來都備受關注，這正是因為其價值重大，足以引起百姓的關注。正因為如此，我國近年來針對不動產物權，出臺了新的法律政策，即預告登記制度，以保護我國公民的合法權利不受侵害。對于我國，預告登記制度是一項出臺不久的制度，其法律的相關規定并不成熟，不像其他國家法律規定已經比較完備。所以在這種新的條例實行過程中，出現許多問題是不可避免的，況且其本身也存在著些許問題還未解決，比如預告登記制度的約束范圍僅為房屋買賣、預告登記制度的有效范圍不夠明確、預告登記轉讓問題尚未規定等。這些問題都非常重要，關系著買賣房屋雙方的利益，都需要一一解決。本文通過對房地產預告登記制度的內容進行研究，分析其效力，并提出完善建議，希望能夠為預告登記制度的完善和穩定發展有所裨益。
一、房地產預告登記制度的起源及其概述
1.預告登記制度的起源
預告登記制度最早出現于普魯士法中。早期的普魯士法也并非預告登記制度，而是異議登記，目的在于保全物的請求權。后期的普魯士法才是預告登記的真正起源處。它對早期的異議登記進行了拓展，并變更了其分類的標準。多年后德國對普魯士法中的規定又進行了新的拓展，使得預告登記制度獨立存在，此為德國法律中預告登記制度的進步之處，同時普魯士法后期及《德國民典法》中的規定也為其他國家這一項的規定提供了借鑒的范本。
2.預告登記制度的概述
對于預告登記制度的概念，許多學者有著自己的見解。綜合學者們的概述，我認為，預告登記制度，即在不動產物權未能達到變動標準時，為了達到其變更、轉讓、順位等目的而提出的請求，而進行的預登記，也稱“假登記”。
3.預告登記的特征
3.1對象特殊性
預告登記所針對的對象并不是已經完成的不動產權，而是為了將來變更、轉讓、順位而進行的登記。
3.2從屬性
預告登記的從屬性主要表現為三個方面。第一，預告登記不可獨立完成，要求必須存在有效的不動產權變動請求權。第二，預告登記的前提條件是必須可以進行本登記。第三，預告登記實現與否由日后本登記的完成與否決定。
3.3擔保性
此為預告登記的基本特征。預告登記是一種擔保的方式，通過擔保債權請求權來保證不動產物權變更、轉讓得以進行。
3.4臨時性
預告登記又名假登記，是沒有達到本登記條件時的臨時登記行為，所以預告登記也不具備永久固守所有權。其并非正式的登記，只是作為一種保全請求權的一種手段。當然，在預告登記人由于請求權未積極行使而使得第三人的利益受到侵害，預告登記將可以涂銷。故而預告登記的臨時性也是其重要性質之一。
二、房地產預告登記制度的成立要件及其效力
1.預告登記的成立要件
預告登記作為一種法律規定的重要制度，關乎百姓關注的不動產市場，其成立條件也將更加嚴謹。其成立要件可分為兩種，即實質要件和形式要件。
1.1實質要件
預告登記的實質要件可總結為三項。其一，具有合法的債權。預告登記的重要前提之一就是具有合法債權，法律只保護合法的行為。其二，只有不動產才能預告登記。不動產主要包括房屋等存在于地面的物體。針對房屋這類不動產，其價值較高，且在其交易過程中存在的時間間隔容易造成當事人的合法權益受到侵害。其三，預告登記須交易雙方合意約定。這一點也是著重保護當事人的意愿，維護其權益。
1.2形式要件
形式要件是指程序對預告登記的規定。那么形式要件主要有兩點。（1）合法債權人才有權提出申請；（2）申請材料需要經過審查才能施行。
2.預告登記制度的法律效力
2.1預告登記對物權人的法律效力
預告登記的約束效力是其對物權人的主要效力之一。當預告登記所要保全的物權收到物權人的侵害時，此物權有優先效力。但與此同時，雖然物權人處于被限制的一方，但是作為物權人依舊擁有處分不動產的權力。因此我們認為物權人并未脫離其主導地位。但是物權人的處分行為也只在不損害未來物權人利益的情況下方能有效。這種做法可以促進交易進行的過程更加順利，使交易人更加容易接受。
上文提到物權人的二次處分是違反規定，使得物權有優先效力的行為。這一規定必將使房屋買賣中損害他人利益的行為逐漸減少。預告登記制度的確立就是為了有效組織債權人的利益受到侵害，故而物權人再次處分房地產等不動產的行為是應該受到打擊的。
2.2預告登記制度對第三人的法律效力
《物權法》旨在保護物權交易過程中的市場安全。為此確認的原則是公示和公信。在房地產買賣過程中，登記簿的記載內容成為第三人獲取信息的途徑，而登記簿上面的內容將被認定為正確的，故第三人被認定為善意第三人。因此在不動產交易的過程中的缺陷就顯現出來。由于《物權法》確定的原則為公示、公信，則會因為債權人未經過預告登記而造成債權人權益受損。第一受讓人所受到的保護力度是十分有限的。那么預告登記制度的確立將有效限制第三人的行為而更有效地保護第一受讓人的利益。
2.3預告登記制度對國家公權力的效力
預告登記的確立過程中，需要考慮的重要問題之一就是預先登記制度是否對國家征收、法院判決、制執行等的排他效力是否明顯。國內學者分析認為不動產的預告登記對國家公權力并沒有排他效力。但筆者認為預告登記制度若想真正保護債權人的權利就應該做到能夠與國家公權力相抗衡。這樣兩者相互制約，反而更有利于社會的穩定。
三、房地產預告登記制度的不足之處及完善建議
1.房地產預告登記制度的不足之處
1.1預告登記適用范圍狹窄
我國法律明文規定，預告登記僅適用于買賣房屋或其他不動產的協議。這一規定直接劃定了不動產這一領域，不能做到使其功能充分發揮。
1.2預告登記啟動條件過于苛刻
預告登記需要做到三點。第一，具有合法的債權。第二，只有不動產才能預告登記。第三，預告登記須交易雙方合意約定。條件一旦苛刻，其效果也必將大打折扣。
1.3審查形式缺失
由于房地產商可以掌握大量的買賣房屋當事人的個人資料，若有藐視法律的不法商人出售資料，將嚴重損害當事人的合法權益。但針對此問題并沒有明確法律規定，使得審查缺失。
2.房地產預告登記制度的完善建議
針對上文列出的房地產預告登記制度的不足之處，相應地，我們提出完善建議，主要有如下三點。
2.1預告登記適用范圍的完善
預告登記的適用范圍是可以擴大的。通過分析國外相關法律的規定，不僅僅只有不動產可以列入此范圍。比如瑞士的租賃權也被列入適用范圍內。筆者認為，汽車、船舶等具有較大價值的動產同樣可以列入適用范圍內。
2.2預告登記申請條件的完善
各種條文約定應該更加具有彈性。正確的做法更應該是預告登記只要存在合法有效的債權請求權即可申請。同時，對于登記交易需雙方合意的規定，筆者建議可以加以改進，規定當事人可以單方面申請預告登記，但是要經過法院的裁決。
2.3審查形式的完善
針對審查形式，對于買賣房屋當事人的個人資料的管理應該更加嚴格，相應出臺一些規定來規范房產商的行為，來達到保護當事人的利益。
四、結束語
隨著社會的進步，不動產的增加，我國的相應法律就更加會受到百姓的關注。與此同時，立法機關應該及時分析，發現不足，及時完善，使得相關法律更加完備，從而有效地保護債權人的合法權益，避免其受到侵害，在面對不動產的問題時可以做到“有法可依”。
參考文獻
[1] 李陽.預告登記制度相關問題探討[J].法制與社會，2013 （1）：31-34.
不動產登記相關法律范文5
關鍵詞：房地產產權 ；登記制度
Abstract: This paper mainly according to some problems appear now the domestic real estate registration are analyzed, some problems appeared, the relevant legal provisions concerning real estate registration of such as, registration department is not unified, the effectiveness of uncertainty, are discussed.
Keywords: real estate property; registration system
中圖分類號：F293.31 文獻標識碼：A 文章編號：2095-2104（2013）
房地產屬于不動產，房地產在空間方面具有不可移動的屬性，造成了它不會跟一般物相同，只是采用占有或者是實際的控制就能夠表明它的權屬狀態。長時間的占有或是使用的時候，使用者與所有者產生不斷改變的時候，就非常容易引起權屬的糾紛。因此，國內房地產的登記環節一直存在于房地產的開發建設與交易的過程中。建立房地產的登記制度是現在國際上各個國家所采取的有效措施。但是因為一些歷史性原因，現在國內的產權登記制度相關的規定還是不夠完善，大多數都是原則方面的規定，還存在著一些問題需要進行深層次的研究。
因為國內的房地產產權登記的制度是通過體制的改革推動而發展的，房地產的登記管理體系也有很多需要改變的方面。如，國內房地產的登記實施土地的使用權與房屋的所有權分開登記的制度，就無法成立統一化不動產的登記機關，登記范圍也不統一、登記的效力不夠確定等。為了使房地產產權的登記制度更加科學化、統一化、規范化,通過對房地產產權的登記制度中存在的問題，提出了相關的建議。
國內與國外的房地產產權登記制度的實際情況
（一）國外的房地產產權登記制度
對房地產的產權采取登記制度的方式是全世界都采用的。房地產在國際上的很多國家被叫做不動產或是地產。所以，在大多數的國家都把房地產產權登記叫做不動產的登記或是土地登記。登記部門在每個國家也是不一樣的?，F在，在軌跡上有關房地產登記的制度大概能夠分成三種：一種是法國創建的契據登記的制度，一種是澳大利亞人創建的登記發證的制度，還有一種是德國創建的強制性的登記制度。在具體的產權登記方面，國外大概采取這兩種方式：一是成立獨立的登記部門，如，日本的登記所，二是法院或是別的司法部門來充當，如，美國地方的法院等。
我國的房地產產權的登記制度
我國現在實行的房地產產權的登記制度是強制性的登記制度，登記的方式可以被歸納字第三種模式中，就是讓房地產的行政部門來進行登記。
按照我國的有關房地產的管理法規，房地產的權利改變是需要進行登記的，這就表明了房地產的產權改變是要通過登記才能夠成立的。
現在實行的房地產產權登記制度存在的問題分析
（一）不動產的登記分屬不同部門，這違反了房地產的一致性原則
我國在土地與房屋物權方面的登記，不但有建設機構的相關管理條例，還有土地部門的相關規則。土地登記的發證部門是土地行政的管理部門，二房屋的登記發證部門是房產的管理機構。盡管地產的相關法律規定了地方政府能夠建設一個專門的機構來負責房地產的管理與土地的管理工作，能夠頒發一些統一的房地產產權的登記證書，但是因為已經存在了土地與房產的管理分別歸屬與不同的部門的格局，到現在我國的很多地方還在采取房產與地產分開登記發證的方式。這樣的方式，不僅違反了房地產產權一體化的原則，還會造成房地產產權的主體不同等一些問題，出現糾紛。也會讓登記的手續變得復雜。
房地產登記的效力和房地產交易的合同效力關系不清晰
根據城市房地產的相關管理條例，房屋的買賣一定要向縣級以上的人民政府建設（房地產）主管部門或者其設置的負責房屋登記工作的機構申請房屋登記，房屋的所有權才可以進行轉移。房地產的權利登記應該存在于物權登記的范圍之內，它的功能是可以將所有權的歸屬和其他的權利狀態都進行公示，來實行物權表證的作用。房地產的交易合同關系應該存在債權的范圍內。它的功能是組建民事上的法律關系，能夠起到確定合同雙方的當事人民事的權利和義務的法律關系的功能。因此，物權和債權屬于不同的民事權利，物權的登記效率是不可以影響到債權的成立的。房地產的登記屬于行政管理方面的確權行為，但是房地產的交易合同是民事方面的合意產物，要是達到了合同中規定的成立條件，那么合同就是有效的。合同具有效力是不能夠以行政的明確來作為最后的生效條件，要是強制性地把登記當作是房地產交易合同的生效條件，就會違反了合同法律的原來意義，就會導致當事者就民事的內容，在不妨害國家、社會以及集體或是其他人的利益的基礎上，有權利協商并達成一致，來處理法律賦予的民事權利自由被剝奪。
房地產的登記表現在行政管理方面的需求，這同物權的保護目的不同
國內現在實行的有關土地管理的法規都被注明了管理法，別的與房地產法律相關的法律也都是一些行政法規與條理所構成的，導致了國內的房地產法律具有行政方面的管理制度。但是，房地產沒有通過登記就存在在市場中的狀況也是存在的。為了更加方便地交易，在私底下通過協議的方式進行房產權證書、土地使用證書等的交換，不通過登記就出租的房屋租賃狀況也是普遍存在的。如，一個房屋租賃的案子里面，租房子的人張某租了某個單位的門面房幾間，但是沒有辦理任何的手續，在幾年之后，雙方由于房屋的租金、水電費用等一些問題出現了糾紛，后來又由于房子失火，損失了很多的財產，雙方到了法院討說法。根據法律的相關規定，要是租賃合同沒有效力的，案件就會很難進行審理。
改善房地產產權登記制度的建議
我國房地產產權登記的制度在立法方面的層次比較多，并且興致的權利和民事的權利沒有區分，多數是行政管理的法律。因此，建議：
社會市場經濟的不斷發展，房地產行業的運作也在逐漸地規范起來，應該讓房地產的登記作用不斷地由管理的功能上轉移到對私權的維護上，使它成了調整平等個體間猶豫不動產而出現的民事關系的法律規定。
讓房地產的登記成為人們保護自己交易安全的活動。
應該成立統一化的登記法規，建立專門的房地產產權登記的管理機構，建立統一化的程序規定，讓不動產登記更規范、更方便。
對農村的土地房屋的管理方面也需要建立權屬登記的制度，來適應現在經濟發展的需求。
應該在房屋轉讓、租賃等方面進行確定的登記和合同行為關系，將行政管理與民事管理的行為區別開，使房地產的產權登記制度更科學、更規范。
總結：
本文主要論述了房地產產權的登記制度，主要根據現在國內的房地產登記中出現的一些問題進行了分析，對房地產登記的相關法律規定中出現的一些問題，如，登記的部門不統一，效力不確定等，進行了闡述。房地產屬于不動產，房地產在空間方面具有不可移動的屬性，造成了它不會跟一般物相同，只是采用占有或者是實際的控制就能夠表明它的權屬狀態。長時間的占有或是使用的時候，使用者與所有者產生不斷改變的時候，就非常容易引起權屬的糾紛。為了使房地產產權的登記制度更加科學化、統一化、規范化，通過對房地產產權的登記制度中存在的問題，提出了相關的建議。
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不動產登記相關法律范文6
一、不動產抵押登記制度存在的問題
（一）不動產登記部門不統一
我國現行的不動產登記工作處于較為混亂的局面，表現為多元管理、分散登記。依據我國現行法律、法規或規章的規定，我國涉及不動產記的類型達到了六個:土地登記、房屋產權登記、林權登記、草原所有和使用權登記、水面養殖使用權登記和土地承包經營權登記。因此，負這些登記的主管機關、部門也遍地開花，比如有土地管理部門、房地產理機關、農牧業部門、森林管理部門、縣級以上人民政府規定的部門等等而且由于這些部門之間的行政劃界不明晰，導致在受理范圍和內容上經出現交叉重疊現象，引發不必要的權利爭議。不動產登記部門不統一造成的一個最為直接而重要的后果便是權屬證書的不統一。權屬證書是指由責登記的機關、部門頒發的不動產權利憑證，是權利人享有該不動產物權的證明。由于在現行不動產登記體系中有多個登記管理部門并存，每個部門對其管理范圍內的的事項都有權發權屬證書，因此權屬證書的種類繁也是顯而易見的。
（二）不動產登記責任不明晰
由于我國對于房地產的登記工作仍然采取一種行政管理的思維，各登記部門在實施不動產物權登記事項時自認為在行使一項行政管理職能，登記在申請人心目中成了一種強制性法律義務。這些反映到我國的相關法律法規的具體內容上就是規范申請人的法律條文較多、較具體，如我國《土地登記規則》第六十九條規定:“土地使用者、所有者凡不按規定如期申請初始土地登記的，按照非法占地的處理辦法論處;對凡不按規定如期申請變更土地登記的，除按違法占地處理外，視情節輕重報經縣級以上人民政府批準，注銷土地登記，注銷土地證書?！薄凇冻鞘蟹课輽鄬俚怯浌芾磙k法》中還專設“法律責任”一章，對登記當事人的法律責任進行了一些簡單的規定。而對于登記機關及其工作人員的法律責任規定則較少、較模糊。這些規定多數也集中在行政責任、刑事責任上，對于賠償責任很少具體提及。登記實踐中，權利人基本上認為自己在履行一項強制義務，進行登記似乎是一件不得不去做的很無奈的事情。而登記機關一般也都覺得自己只有權力而無須承擔責任和義務，發生了登記錯誤更改過來即是。
以上分析在一定程度上反映出了我國現行的不動產物權登記制度已嚴重落后于時代的發展，尤其是阻礙到不動產抵押權證券化制度的發展。對該法律制度進優化調整、更新完善已到了迫在眉睫的地步。
二、不動產抵押登記制度的完善
（一）統一登記部門
登記是維護現代財產秩序的重要環節，具有較強的技術性。只有由專職機關負責其事，才能收到事半功倍的效果。登記機關應是國家行政機關，而且將抵押權登記的國家行政機關統一為一個部門為宜。而且設立統一的抵押登記機關，有利于建立統一的物權登記制度，便利抵押權人節約登記成本。相反，登記機關分散，登記對于抵押權效力及抵押擔保交易的安全的保障作用會大大降低，尤其是在抵押權證券化過程中。抵押物所有人依登記公證的抵押權向特殊的金融機構申請發行抵押證券，若抵押權登記機構不統一，抵押物所有人就同一財產在不同的登記機關獲得抵押權登記，于此情形就可能會產生重復抵押、登記不實之后果，嚴重影響不動產抵押權證券化過程的順利進行。
（二）規范登記責任
登記制度涉及雙方當事人，雙方都應有具體的法律責任來規范。偏向其中哪一方的責任規范都是不公平的。抵押物的所有人申請時應按規定向抵押登記機關提交登記所需的文件和資料，不得出具虛假登記證明文件。抵押登記機關如果因其過錯而為錯誤的登記，致使相關權利人的合法權利受損，依照行政賠償的有關規定，受損人可以請求登記機關進行賠償。抵押物所有人在為抵押權登記申請時應如實申請，不得有欺詐行為，若發現有類似的行為則抵押物的所有人將受到相應的制裁。此外，若抵押登記機關與申請人串通進行虛假登記或出具虛假登記證明文件而給善意第三人造成損害，登記機關和當事人均應依其過錯的嚴重程度而承擔刑事、行政或民事責任。
（三）實行登記的實質審查
