前言：中文期刊網精心挑選了不動產登記風險點范文供你參考和學習，希望我們的參考范文能激發你的文章創作靈感，歡迎閱讀。
不動產登記風險點范文1
不動產收費權的特征
對于不動產收費權的概念，我國現行法律沒有對其作出明確的闡述。從不動產收費有關規定來看，所謂不動產收費權，是指權利人基于法律法規的直接規定或者政府行政特許而享有的就特定不動產設施收取費用的權利。從《辦法》里明確規定的公路、橋梁、隧道、渡口等這幾種不動產收費權來看，不動產收費權具有如下幾個特征：
不動產收費權是一種“特許權”。不動產收費權是由國家有權機關（包括國家行政機關及其授權的人）賦予具有特定資格的特定主體的專有權利。由于該權利的產生是基于有權機關的特許而產生，因此具有明顯的“行政授權”色彩，它不同于一般基于民事主體之間合意所產生的“債權”。
不動產收費權是一種收益權，該種收益權往往以一定的投資為基礎產生。不動產的收益權是立足不動產的產生需要一定投資而衍生出來，有權機關的特許收費在一定程度上對該種投資的補償或回報。該收益權是因不動產為諸多不特定主體使用而產生一定的便利，由這些受益的不特定使用主體做出適當支付。從收益權角度來看，不動產收費權具有物權的特性，具有財產權利的共性。
不動產收費權也具有請求權的特性。它是由權利人對不特定的使用其不動產的主體收取一定費用的權利，在這些不特定主體特定化――使用不動產后便形成了明確的請求權，從這角度來看，不動產收費權也具有債權的某些特質。
不動產收費權是一種期待權。收費權無論從其權利內容來看，還是從權利所指向的實體財產收益來看，它具有期待性，即它更多地指向未來不特定的義務主體。一旦這些不特定主體特定化地成為權利主體的債務人之后，則已經不是收費權意義上的權利，而是一種典型的債權債務關系。期待權的特定決定了收費權的權益含量有明顯的不確定性，因此收費權的價值評估也有較強的不確定性。
不動產收費權依附于特定的不動產。特定不動產是不動產收費權產生的物質基礎。雖然收費權主體并不擁有對不動產的所有權，但是收費權的實現離不開不動產；只有權利主體有效地對不動產行使控制權才能真正實現收費權。
接受不動產收費權質押存在的風險
近年來，銀行信貸業務中出現了越來越多的以不動產收費權為質押發放的貸款。一些不動產基礎建設項目投資大、貸款期限長，而貸款主體多是為進行基礎設施建設而新設立的項目公司，它們難以找到合適的抵押物、質押物或第三方保證人，因此，收費權質押也就成為銀行和貸款人的共同選擇。盡管現今對于不動產收費權質押的合法性依據不再缺失，但在具體的操作中，還是存在諸多風險，主要表現在以下幾方面。
質押無效的風險?！掇k法》只明確規定了公路、橋梁、隧道、渡口這幾種不動產收費權，那么其他未明確納入的不動產收費權能否作為質押標的？法律法規和規章缺乏明確規定，如果在實踐中發生以其他不動產收費作為質押的情形，可能存在收費權質押合法有效性的問題，一旦發生糾紛，可能在訴訟中被法院認定為無效。
質押權滅失風險。根據《辦法》的規定，登記期限最長不超過5年，登記期限屆滿，質押登記失效；質權人辦理登記時所填寫的出質人的法定注冊名稱或身份證件號碼發生變更的，質權人應當在變更之日起4個月內辦理變更登記，未辦理的，質押登記失效。根據我國《物權法》第二百二十八條規定，“質權自信貸征信機構辦理出質登記時設立?！比绱丝磥?，我國對質權成立的標準是采取登記生效主義的。因此若質押登記失效，質權也就隨之滅失。另外，由于收費權依附于一定的行政權力，受政府政策的影響很大，若政府基于某種政策或是收費權行使的方式不符合相關的規定，可能導致收費權被有權機關撤銷。一旦收費權的法律效力喪失則勢必導致質押權的喪失，從而危及貸款安全。
重復質押的風險。根據《辦法》第五條規定：“在同一應收賬款上設立多個質權的，質權人按照登記的先后順序行使質權”。由此可見，在同一收費權上設立多個質權是允許的。若出質人以同一收費權質押在多家銀行貸款融資，當其收費權效益無法償還所有貸款資金時，則會影響質押登記在后的銀行的利益實現。
第三人抗辯的風險。收費權質押貸款多用于建設項目的支出，因此，收費權不是現有的，收費權能否現實取得關鍵是看該工程能否順利完成。而一項工程的順利進行必須依靠項目公司和其他與項目有利害關系的第三人的合作，若在項目施工進行中一旦發生糾紛，尤其是施工方權益無法得到保障時，工程完成后不動產收費權的質押可能面臨施工方權利主張的挑戰。
不動產收益不確定性風險。由于質押是以貸款項目本身的收益作為質押標的，這種收益的測算往往具有很多的主觀性和對不確定未來的預測性，如果評估預測中受到某種干擾，還可能導致很高的不確定風險。以公路收費權為例：出質人以某兩地之間的公路收費權為質押標的進行貸款融資，在質押期間，若在這兩地之間又修建了其他的交通設施，這樣勢必會影響前一條公路的交通流量，使得其收費權的收益大大減少，最終影響到銀行的貸款收回。
收費資金的監管風險。由于收費權是由權利主體行使，而不是享有質權的銀行直接行使，因此銀行對收費權行使所獲得資金的監管也成為保障收費權質押有效落實的關鍵環節。如果收費權主體濫用或惡意轉移收費資金，則將導致對收費權質押項下貸款安全受到威脅。
應對不動產收費權質押風險的注意事項
銀行為了有效防范不動產收費權質押有關風險，必需注意以下事宜。
第一，確保收費權質押合法有效。首先，確保收費權的合法有效。用于質押擔保的收費權必須具備相關主管部門批準核發的收費手續，對于尚不具備批準收費條件的新建項目應要求有權審批機關作出明確承諾，一旦項目竣工即盡快辦理相關手續保證收費權的合法性。其次，確保收費權質押合法有效。有效的收費權質押最核心的環節是辦理合法有效的收費權登記。為此，銀行應及時到中國人民銀行征信系統進行登記，并及時辦理質押權證書。這是質押生效的必經程序。在質押期間，出質人辦理登記時所填寫的出質人法定注冊名稱或有效身份號碼變更的，應及時通知銀行并且在變更之日起的4個月內辦理變更登記。注意登記期限，登記期限最長不超過5年，質權人應在登記期限屆滿前的90日內申請展期。再次，應當簽訂有效的質押書面合同。銀行不能因為辦理了質押登記手續而疏忽簽訂質押合同，因為《物權法》第二百二十八條明確規定：“以應收賬款出質的，當事人應當訂立書面合同。質權自信貸征信機構辦理出質登記時設立。”
第二，通過收費權質押合同防控出質人損害收費權擔保的效果。收費權是一種權利，容易發生變化，所以除質押合同所具有的基本條款以外，還應針對收費權及其質押的特點和問題，在合同中注意如下條款的設定：（1）要求出質人承諾保證登記系統中資料的真實性。出質人在法定注冊名稱或有效身份證號碼變更時，必須通知質權人。（2）要求出質人做出放棄對質權人行使抵消權抗辯的承諾。（3）在質押期間，出質人進行承包、租售、兼并、合并、分立、合資、聯營、變更或產權變動時應提前通知質權人，并征得出質人的同意，以防止以后出現糾紛，而互相推卸責任。（4）注意協調主債務屆滿期限、質權實現時間與收費權的時限關系。由于收費權是一種有期限的權利，有權機關批準的收費期限過后，將不能再收費，因此銀行借款的最后履行期限必須先于收費權期限屆滿。另外，質權因收費權質押登記有一定的期限限制，銀行必需確保質權的有效期間不短于主債務的屆滿期限。（5）妥善安排質權實現的方式。收費權質押屬于權利質押，有關權利質權以及普通債權質權的實現方式均可適用于收費權質權。銀行可以結合收費權及其所依附的不動產及有權機關批文的特殊性，適當規范主債務屆滿質權的具體實現方式。
第三，設計有效的收費資金的賬戶監管機制。基于收費權所獲得的收費資金往往是貸款還款的重要來源，銀行必需構建有效的賬戶監管機制，防止收費資金被出質人濫用。銀行可以要求出質人在貸款銀行或其指定的銀行開設收費權專用賬戶，并由雙方指定的人員對賬戶進行管理；出質人每日將收費存入該指定賬戶，出質人應當定期向質權人通報專用賬戶內資金的收入和使用情況，對資金支用超過一定數額的，應征得出質人的同意。出質人應當提供每筆資金的流入和流出憑證。定期或不定期對收費資金進行抽查，及時掌握資金流量與流向確保收費資金的支用在貸款銀行監控之下。
不動產登記風險點范文2
一、不動產登記咨詢服務的現狀
一般來講，不動產登記程序按申請-受理-審核-登簿-發證的環節依次進行，但在各地不動產登記工作實踐中，咨詢服務環節一直客觀存在且日常接待量時或很大，并貫穿于不動產登記的事前、事中、事后。咨詢服務質量的優劣與否直接影響到不動產登記的質量和效率，不動產登記當事人或關系人的首要需求通常是“登記咨詢服務”，但各地不動產登記機構對提供咨詢服務的重視程度不一，有的還未專設咨詢窗口。隨著不動產統一登記管理逐步法制化與規范化，不動產登記當事人或關系人必將對不動產登記機構業務人員的綜合素質提出更高要求，而要求提供準確全面、通俗易懂、文明禮貌、耐心細致的優質咨詢服務更是首當其沖并日益迫切。
國家已全面推行“首問負責制”，即“有問必答、有疑必釋”，各級地方政府對行政窗口咨詢服務的要求也越來越嚴格，在此形勢下，各地不動產登記機構都應高度重視并傾力提供優質咨詢服務，為不動產統一登記工作夯實服務基礎。
二、不動產登記優質咨詢服務的作用
除極少數不動產登記當事人或關系人外，絕大多數不動產登記當事人或關系人對相關法律法規以及不動產登記的辦理程序與相關知識知之甚少，甚至根本不懂，即不動產登記當事人或關系人與不動產登記機構之間實際存在著嚴重的信息不對稱，而不動產登記優質咨詢服務是消除兩者間信息不對稱的重要手段，也是不動產登記機構提高窗口服務質量、提升服務效能以及提高登記效率、優化登記質量的首要措施，更是絕大多數不動產登記當事人或關系人不斷增長的需求和愿望。
三、實現不動產登記優質咨詢服務的路徑
不動產登記機構應著重從三個方面來實現，即要求不動產登記機構業務人員做到以下三個必須：（1）必須學習、了解、熟悉、掌握、理會、貫通相關法律、法規、規章、規程、不動產登記管理及其相關專業技術知識；（2）必須在接待上下苦功夫，多說業務俗語口語，少說專業術語，最好能用形象的比喻解答提問，消除疑慮、迷惑、歧義、誤解、訛傳等，讓不動產登記當事人或關系人了解和理解；（3）必須靈活接待不動產登記當事人或關系人，對不同性格類型、不同文化層次、不同地域、不同要求的不動產登記當事人或關系人最好能采取個性化、細節化的咨詢服務方式。
四、不動產登記優質咨詢服務的延伸
不動產登記機構常常會面臨登記高峰時人聲鼎沸、窗口擁擠的延時服務局面，對此如何有效控制并優質保量地完成不動產登記服務，是擺在不動產登記機構面前的難題，而延伸不動產登記優質咨詢服務應是破解之道。
由此可設計一種不動產登記受理式咨詢服務模式。這種模式特指不動產登記機構在應對登記高峰時，采取增設平行受理窗口，增加人手人力，統一為申請人或其人邊提供咨詢服務邊指點填寫相關表格、幫忙復印相關材料，隨后即進行受理環節中的如查驗、核對、詢問等操作，將余下的如錄入相關信息、簽署受理意見、出具受理憑證等操作另行加班加點及時完成的靈活變通處理方法。
五、不動產登記咨詢顧問服務
1.不動產登記咨詢顧問服務的定義
所謂不動產登記咨詢顧問服務，是指不動產登記機構委任具備較強的不動產登記管理法律法規、專業技術等知識且具有較長實際從業經驗的專家，解答不動產登記當事人或關系人主要就不動產登記的復雜疑難、歷史遺留等問題在現行相關法律體系內能否解決或如何解決的智力活動。在提供不動產登記優質咨詢服務的基礎上創建高度負責、邏輯清晰、善于聆聽、言語得體的不動產登記咨詢顧問服務制度應是不動產登記咨詢服務的科學發展之路。
2.不動產登記咨詢顧問服務的主要作用
（1）為不動產登記當事人或關系人提供高效滿意的服務
各地不動產登記機構在其工作變化發展過程中，至今或多或少地存在情形各異的不動產權屬歷史遺留問題以及不時出現的新情況，涉及此類問題的不動產登記當事人或關系人渴望得到高效滿意的定性、評估、分析、厘清等解答服務，進而以期獲準登記。目前，唯有不動產登記咨詢顧問服務才能擔此重任。
（2）為不動產登記行政賠償風險提供強力專業保障
不動產登記風險點范文3
【關鍵詞】不動產登記制度；登記模式；缺陷；完善建議
中圖分類號：D92 文獻標識碼：A 文章編號：1006-0278（2013）08-122-01
一、不動產登記制度的概述
不動產登記制度是物權法中的重要制度，是指經權利人或利害關系人申請，由國家專職部門將有關不動產物權及其變動事項記載于不動產登記簿的事實。
物權法是民法的重要組成部分，也是市場經濟法律中不可缺少的部分。而不動產物權法律制度在物權法中占有重要的地位。不動產登記制度是物權法律制度的重要組成部分，建立和完善不動產物權登記側度，對于完善我國物權法律制度有著重要基礎愈義。完善的物權法律制度對明晰財產關系，保護國家、集體和公民個人的財產權益，調動各類市場主體創造財富的積極性，維護財產交易安全和市場經濟秩序，合理利用資源有重要意義。
二、不動產登記制度的缺陷
（一）沒有建立統一的不動產登記體制
我國對不動產登記進行調整的一些規定，并沒有一部專門的登記法的存在，而是零散的出現在一些法律法規之中。其次，登記機關不統一。我國長期以來將登記作為行政管理職能，使登記機關呈現多方執政的局面。這種局面既不利于當事人查閱登記，以便獲取全面的交易信息，也不能給當事人進行登記帶來便利的條件，使登記制度的公示作用不能充分的發揮，更加不利于交易安全。
（二）不動產登記制度登記審查制度不健全
我國法律法規對不動產登記傾向于實質審查方式。隨著我國不動產交易市場日益昌盛，《物權法》出臺后，不動產登記如何審查申請人提交的資料，檢驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料是否齊全、簽字蓋章是否真實等，將不動產進行有效的登記。但不動產物權變動數量也日趨增加，相對而言則登記人員數量較少，水平也參差不齊，加之工作任務繁重，不可能對各種登記一一調查取證，一些弊端又顯現出來，實務操作性在審查方式有很大的差距。
（三）異議登記制度不完善
異議登記制度的主要在于提醒物權利害人注意到該物權存在一定的異議，很可能針對該不動產所進行的交易是不受物權法保護的。目前我國物權法針對該制度主要存在以下兩個問題：一是異議登記的效力問題。雖然依靠異議登記可以提醒第三人在進行該物權處分過程中可能會出現的風險問題，但是如果第三人愿意承擔這種風險，異議登記無法對第三人的處分行為進行阻止。但是這個在物權法上并沒有給出明確的答案，對該效力問題進行了回避。二是制度適用條件上的完善問題。在我國新物權法上針對異議登記適用條件規定了兩個方面的內容：首先是利害關系人認為不動產物權登記上存在問題；其次原登記權利人不愿意對該權利登記不同意更正。因此在實踐中，最重要是要求原登記權利人不同意對此進行更正，但是這點對于利害關系人而言往往很難確定。
（四）預告登記制度有待進一步完善在我國，2007年10月1日起開始施行《中華人民共和國物權法》，首次確立了不動產預告登記制度
預告登記制度有利于鼓勵誠實信用、防止權利濫用，以法定方式強化了誠信原則的實現。但相較而言，我國的預告登記制度的范圍相對狹窄，并且預告登記的效力不明確。
三、不動產登記制度的完善
關于如何完善我國的不動產登記制度，針對登記制度的諸多弊端，從不同角度提出了建議，歸納起來主要有以下幾個方面：
第一，制訂統一使用的不動產登記制度。我國應制定統一的不動產登記制度，改變現有的登記管理制度，對多樣的不動產種類，進行統一的登記管理。第二，統一登記部門，也就是說要建立專門的不動產登記部門，對不動產事務進行統一的管理。第三，統一登記程序，在不動產登記法中規定統一的登記程序，對登記的各個環節作統一規定。這樣有利于提高工作效率，同時起到了方便群眾的作用。
第二，不動產登記制度審查方式的健全。實質審查與形式審查各有利弊，形式審查的優點是登記機關僅僅審查形式要件的合法性，工作量較小、審查速度快、公權力較少干涉私權利。但是其不涉及實體法律關系的審查，也會導致不動產登記簿所載內容的真實程度降低，影響公信力當事人，還需另外調查，客觀上加大了社會交易成本。而實質審查正好相反；我國制定不動產登記法時采取什么主義，應從我國的實際出發予以考慮。我認為要使登記的內容與實際的權利相一致，就應當對登記的內容進行實質審查。實行實質性審查，是登記具有公信力的必要前提。
不動產登記風險點范文4
一、不動產登記機構網上協助執行概述
本文所稱不動產登記機構網上協助執行，特指不動產登記機構通過互聯網電子郵箱與執行法院以互傳加密郵件的方式來即時協助執行法院限制或解除限制債務人處分登記在其名下的不動產物權的行為。具體而言，就是執行法院綁定唯一公用電子郵箱，與不動產登記機構內部負責協助執行部門（通常是檔案信息管理部門）的專用電子郵箱通信，不動產登記機構即時完成協助執行法院對登記在債務人名下的不動產物權的查封和解除查封。
二、不動產登記機構網上協助執行操作模式
如由各地不動產登記機構建立與各地各級法院聯通的專用網絡或數據庫接口來實現即時網上協助執行，所需物質資源與運行成本巨大，加上各地不動產登記機構和各地各級法院的信息化建設與管理水平不一，在短時間內難以建成。與此相比，目前由不動產登記機構與執行法院借助互聯網以互傳加密郵件的方式來實現即時對登記在債務人名下的不動產物權的查封與解封就具有成本較低、簡便高效、安全可靠、保密防盜的優勢。
執行法院網上搜索不動產登記機構官方網站或專有網頁后，可用電子郵件方式發送加蓋公章的法院法人代表親筆簽名的申請書、法院組織機構代碼證的電子版并綁定法院唯一公用郵箱賬戶辦理由不動產登記機構協助其查詢、查封、解封的網上注冊。1-3個工作日內，不動產登記機構對執行法院進行法人實名認證，即安排專人電話回訪執行法院法人代表，核實執行法院及其法人代表身份的真實性等。如一切無誤，執行法院將在其申請注冊綁定的唯一公用郵箱收到不動產登記機構專用郵箱發送的回執，確認其注冊備案成功。
執行法院通過綁定唯一公用郵箱注冊備案成功后，即獲得不動產登記機構協助其辦理查詢、查封、解封的權限。執行法院的其他郵箱或未注冊備案成功的郵箱無任何權限。執行法院原則上不得變更綁定唯一公用郵箱，如為賬戶安全而變更，必須重新申請注冊備案。
執行法院注冊成功后，必須與不動產登記機構網上簽訂關于信息安全保密協議的電子合同，確保其查詢、查封、解封行為僅用于工作需要，且不得擅自泄露散布相關信息，若有違反，須承擔一切法律責任。
執行法院注冊成功后，每次查詢、查封、解封時必須通過綁定的唯一注冊公用郵箱以加密電子郵件形式發送查詢、查封、解封相關法律文書，兩名或以上執行人員的工作證與執行公務證的電子版以及執行人員的電子簽名至不動產登記機構專用郵箱，以證明其每次查詢、查封、解封的合法性。執行法院的查詢、查封、解封行為只能用于與法律文書相對應的當事人及其不動產物權。不動產登記機構經審核確認無誤后，對零星查詢或批量查詢的，分別于當日工作時間內或1-2個工作日內，通過專用郵箱將相關查詢結果信息以加密郵件形式發送到法院綁定的唯一注冊公用郵箱；對查封、解封的，即時給予協助執行后通過專用郵箱將《接受協助查封（解封）決定書》、《協助執行審查建議書》的電子版以加密郵件形式發送到執行法院綁定的唯一注冊公用郵箱，執行法院收悉后必須立即將《協助執行通知書》、《執行裁定書》、《民事裁定書》等相關法律文書原件以及兩名或以上執行人員的工作證與執行公務證的復印件以掛號方式郵寄給不動產登記機構，簽收后立卷歸檔。
執行法院查封到期前10個工作日，由不動產登記機構信息系統自動發送到期提醒信息至不動產登記機構協助執行業務人員（通常是檔案信息管理人員）辦公自動化系統的待辦業務或收件箱，再由不動產登記機構協助執行業務人員手工發送到期提醒郵件至執行法院綁定的唯一注冊公用郵箱；也可由不動產登記機構辦公自動化系統讀取到期提醒信息后直接自動發送到期提醒郵件至執行法院綁定的唯一注冊公用郵箱。最后由執行法院根據案件執行進展情況來決定是否續行查封或重新查封。另外，如果執行法院的輪候查封自動轉為正式查封登記時，不動產登記機構信息系統亦會發送相關信息至執行法院綁定的唯一注冊公用郵箱。
三、不動產登記機構網上協助執行風險管理
網上協助執行存在的信息安全風險有：網上黑客入侵、網絡病毒感染、網絡硬件癱瘓、信息軟件崩潰或失控、內部人員操作失誤或違法違規操作等。對于此類網上信息安全風險的防范與控制，就不動產登記機構與執行法院而言，主要有以下幾點。
第一，重點在于管理，借助安全隔離網閘和防火墻等不斷升級更新的技術手段可有效阻擋黑客入侵和病毒感染。
第二，更重要的是，相關操作人員要樹立安全意識、增強責任心。
第三，通過內外網物理隔離，嚴防信息泄露套取及主動感染病毒。
第四，建立嚴謹高效的辦理―審核―審批的三級負責機制，防止人為操作失誤，杜絕出現違規違法事件。
第五，定期維護系統硬件，防患于未然。
第六，信息系統使用者遇到問題時應立即與管理員溝通，共同完善信息軟件。
第七，著力做好網絡數據庫安全防護、后臺保密加密防御工作。
四、不動產登記機構網上協助執行的法律效力
（一）電子文件的法律效力
我國檔案行業標準《檔案工作基本術語》對電子文件的定義為：“電子文件是以代碼形式記錄于磁帶、磁盤、光盤等載體，依賴計算機系統存取并可在通信網絡上傳輸的文件?！?012年第二次修正的《中華人民共和國民事訴訟法》第八十七條規定：“經受送達人同意，人民法院可以采用傳真、電子郵件等能夠確認其收悉的方式送達訴訟文書，但判決書、裁定書、調解書除外。采用前款方式送達的，以傳真、電子郵件等到達受送達人特定系統的日期為送達日期?！?/p>
雖然我國目前對電子文件與網上傳輸方式的法律效力尚未全面細化規定，但是從民事執行是法院使用公權力的強制行為、協助執行是直接發生法律效力的行為、互聯網傳輸與認證技術、執行綜合信息平臺與電子政務的實際操作現狀等多方面來看，執行法院通過網上綁定的唯一注冊公用郵箱與不動產登記機構專用郵箱之間互傳具備公信力及嚴肅性的電子文件，從法理上來講，應當推定其合法有效。
（二）電子簽名的法律效力
《中華人民共和國電子簽名法》第三條規定：“民事活動中的合同或者其他文件、單證等文書，當事人可以約定使用或者不使用電子簽名、數據電文。當事人約定使用電子簽名、數據電文的文書，不得僅因為其采用電子簽名、數據電文的形式而否定其法律效力。
前款規定不適用下列文書：（一）涉及婚姻、收養、繼承等人身關系的；（二）涉及土地、房屋等不動產權益轉讓的；（三）涉及停止供水、供熱、供氣、供電等公用事業服務的；（四）法律、行政法規規定的不適用電子文書的其他情形?！钡谑臈l規定：“可靠的電子簽名與手寫簽名或者蓋章具有同等的法律效力?！笨梢?，代表執行法院依法履行職責的執行人員結合其有效的工作證和執行公務證的電子簽名從法理上來講，應當推定其合法有效，同時也是不動產登記機構網上協助執行時驗證防偽的核心安全保護手段。
五、不動產登記機構網上協助執行未來展望
《不動產登記暫行條例》第二十三條規定：“國務院國土資源主管部門應當會同有關部門建立統一的不動產登記信息管理基礎平臺。各級不動產登記機構登記的信息應當納入統一的不動產登記信息管理基礎平臺，確保國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享?！眹颐鞔_于2017年實現不動產登記信息共享，依法公開查詢。部分省、直轄市的法院查控信息系統已率先與土地房屋登記、金融、工商、公安等聯動部門信息系統互通并共享相關信息，加上部分地方法院網與淘寶網司法拍賣平臺已實現鏈接，初步搭建協助執行與民事執行區域性網絡，將協助執行與民事執行全程逐漸納入信息化管理并行軌道。
不動產登記風險點范文5
內容提要： 不動產登記是物權對世效力和公示原則的基本要求，但我國尚無不動產登記法。目前我國不動產登記制度中的明顯不足就是理論基礎模糊不清，制度設計簡單粗糙，缺乏可操作性。現行有關不動產登記的法律不僅零散，而且存在不少錯誤，有的甚至違反物權法的基本原則，這種制度缺陷直接危及當事人的切身利益與市場交易的秩序與安全。本文分析了我國不動產登記制度中存在的主要缺陷，以期有利于完善我國的不動產登記制度。
我國剛剛出臺物權法，還沒有制定專門的不動產登記法?？傮w而言，物權法對于不動產登記的規定十分簡單，甚至對一些棘手的問題采取了擱置處理的方式。目前我國不動產登記制度中的明顯不足就是理論基礎模糊不清，制度設計簡單粗糙，缺乏可操作性。時至今日，除《物權法》的規定外，我國的不動產登記制度主要散見于《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《森林法》、《國草原法》、《擔保法》、《土地管理法實施條例》等法律和行政法規之中；至于專門的不動產登記規則，主要有國家土地管理局的《土地登記規則》和建設部制定的《城市房屋權屬登記管理辦法》等部門規章；此外還有各省、市、自治區、各部委以及一些較大城市制定的地方性法規、規章、通知、決定、批復等?？傊捎跊]有統一的登記機構和統一的登記規則，這就很容易出現了政出多門、各自為政的混亂局面，各種登記規則中就難免出現重復、矛盾、不協調等現象，有的規則不僅不夠科學，甚至違法物權法的基本原則。如果試圖在我國建立比較完善的登記制度，還要依賴將來出臺的不動產登記法，這表明我國不動產登記制度中的一些缺陷還將在經歷較長一段時間才能逐步消除。WWw.133229.COm本文分析了我國不動產登記制度中存在的諸多缺陷，以期對完善我國的不動產登記制度有所裨益。
一、基礎理論模糊不清
物權變動在我們的日常生活中時常發生，但當我們仔細地去思考其中的法學理論問題時，卻意外地發現看似簡單的事實背后，其隱含的法律理論卻錯綜復雜。究其原因，主要是因為：物權變動往往同時涉及物權和債權兩個領域，而債權往往是物權發生變動之原因，而物權發生變動往往又是債權履行之結果。我們不難發現物權變動其實并不純粹地屬于物權法的范疇，也不純粹地屬于債權法范疇，而是跨越兩大財產法領域而處于物權法與債權法的交叉口上。以此為基點，法律對物權變動進行調整的困難就會逐漸明晰：僅僅具有相對性的債權何以最終能夠導致具有絕對性的物權得以變動？這個交叉口就自然而然地成為各國物權立法分道揚鑣的起點。各國往往因為堅持不同的基本理論而導致立法體例中的制度設計相距甚遠，而學者間的觀點也往往針鋒相對，莫衷一是。
我國的物權立法究竟應當采用何種物權變動模式，中國的學術界出現了百家爭鳴的局面。首當其沖的是對物權行為理論的認識問題。對于應否采用物權行為理論，有學者力主采用德國物權行為理論，認為物權行為理論是可以解決我國目前物權法領域中爭論的科學理論，力主以物權行為理論為基礎建立“登記成立主義”的物權變動模式；[1]另有學者則聲稱正我國的物權立法中無論如何不能把德國的物權行為理論搬到中國的土壤中來。[2]有意思的是，在反對物權行為理論的陣營中，學者之間的意見也有重大分歧，對于究竟應當如何選擇適合我國的物權變動模式，一部分學者主張采用“登記對抗主義”，另一部分學者則主張采“折中主義”。[3]此外，對于不同的變動模式，用學者認為在立法中可以多種登記模式并用，也有學者認為，登記模式應當整齊劃一，多頭并用將導致操作上的困難。[4]這場學術爭論最終因物權法的出臺而暫時告一段落，物權法第9條最終確立了“折中主義”的核心地位。由于“折衷主義”將登記作為物權變動的生效要件，有效地解決了登記對抗主義缺乏公示的弊端，同時又避免了承認物權行為理論的諸多爭議，其具有簡捷實用的優點，但這種物權變動模式能否在理論上可以自圓其說則另當別論?！罢壑灾髁x”模式首先遇到的困難就是無法回應物權行為理論的責難：債權行為僅對債權法律關系的當事人具有約束力，那么債權行為何以引起絕對權之變動？這個問題可能會成為物權行為理論攻擊折衷主義的重磅炸彈。堅持“折衷主義”模式的學者可能會解釋說，僅憑債權行為本身并不能引起物權變動，債權行為必須和登記結合在一起才可以引起物權變動，所以物權變動并不是純粹由債權行為所引起，正是因為存在登記這種公示方式，所以才可以保護第三人的利益，物權變動才可以因此而具備產生排他性效力的合理性基礎。這種解釋似乎可以跨越物權和債權之間的鴻溝，但問題并沒有徹底解決，隨之產生的疑問是：登記的性質是什么？顯然，登記并非債權行為的成立要件或生效要件，而是確定物權效力的關鍵因素。既然登記在引起物權變動中發揮了舉足輕重的作用，那么登記無疑應當是引起物權變動的法律事實。法律事實，無非是事件和行為兩種形態，也就是說，登記要么是行為，要么是事件。顯然登記與人的意識有關，不可能是事件。如果認為登記是一種行為的話，那么它是否是法律行為？如果登記是法律行為的話，那么在登記是否存在引起物權變動的意思表示？如果登記中存在關于物權變動的意思表示，那么登記是否是物權行為？針對諸如此類的問題，折衷主義恐難以在理論上給出清晰的答案。
法學界之所以對登記制度的設計如此天壤之別，主要的原因在于至今尚未在法學界形成普遍認可的基礎理論，基礎理論的模糊不清，自然會導致制度設計的混亂局面。[5]雖然中國的物權立法已經確立了折中主義模式的地位，但這并不意味著其理論上正確。相反，關于物權變動的理論爭議不僅沒有塵埃落定，不同的爭論將在物權立法結束之后繼續深入進行，甚至對于雙方均表示贊同的法律用語構建的同一制度（例如物權法第15條關于區分原則的規定），不同的理論仍將對其內涵作出不同的解說；司法機關援引同樣的法律條款，可能也會因為采用不同的理論支撐而有不同的判決結果。由此可見，為我國的登記制度尋找科學理論基礎的工作遠沒有結束。
二、多頭管理，分級登記
物權法第10條雖然明確規定對不動產實行統一登記制度，但對于統一登記機構仍然采取了擱置處理的方法，究竟哪一個機構是統一的登記機構尚不明確。預計我國目前“多頭管理、分級登記”的體制仍然要持續相當一段時間才能夠逐步消除。目前我國不動產登記部門主要是依據行政管理的職能來確定，由于土地、房屋、森林、草原、海域等不動產分別屬于不同的政府職能部門進行行政管理，關于不動產的登記也就相映地分散在不同的行政機關。[6]對于登記機關來說，在登記中又往往可以收得一定的登記費用，在一定程度上又可以緩解目前我國行政機關經費緊張的局面，因此不同的行政機關在爭奪登記權限方面又有一定的利益驅動。根據我國現行的法律，至少存在以下主要的不動產登記機關：土地管理部門、房產管理部門、林業管理部門、草原管理部門、海洋行政管理部門、地質礦產管理部門、公證部門以及縣級以上人民政府規定的部門。
登記機關不僅分布在不同的行政部門，而在同一行政部門內部還存在級別的劃分，并進行分級管理。例如我國《城市房地產管理法》第六十條就規定：“以出讓或者劃撥方式取得土地使用權，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記?！笨h級以上人民政府就應當包括縣級人民政府、市級人民政府、省級人民政府和國務院。多個部門登記已經令人眼花繚亂，而同一個部門又存在級別的劃分，這會使登記申請人在確定負責登記的具體機關時更加無所適從。
我國物權法第10條確立了統一登記機關的構想，可以看出建立統一的不動產登記機關已成定局。但如何從長期形成的“多頭管理、分級登記”的體制中確立一個統一的登記機關、如何整合分布在不同登記機關的登記資源、如何協調不同統一后的登記機關和若干不動產管理機構的關系，這仍然是物權法出臺以后的重點問題和難點問題。
三、政出多門，各自為政
既然“多頭管理”的體制無法在短期內消除，那么“各自為政”的現象必然相伴而生。由于土地、城市的房屋、農村的房屋、海域、林地、草原等分屬不同的不動產管理部門，而不同的登記部門往往又會制定出不同的登記規則。最為熟悉是就是國家土地管理局了《土地登記規則》和建設部了《城市房屋權屬登記管理辦法》。[7]本文就以這兩部最為常見的登記規則為例，分析這兩個登記規則就在登記種類、登記程序以及權利證書的效力這幾個方面存在著明顯差異：（1）根據《土地登記規則》，除初始登記外，其余的登記一律屬于變更登記；但根據《城市房屋權屬登記管理辦法》，除初始登記外，還有變更登記、轉移登記、他項權利登記、注銷登記等形態。（2）根據《土地登記規則》初始登記與總登記是同一概念，但根據《城市房屋權屬登記管理辦法》，初始登記和總登記的內涵有天壤之別。（3）《城市房屋權屬登記管理辦法》中沒有地籍調查程序，而《土地登記規則》中沒有公告異議程序。（4）根據《土地登記規則》，土地登記卡的重要性遠遠大于土地證書，土地登記卡是當事人享有權利的至關重要的合法性依據，而土地證書只是由權利人所持有的權利憑證。但根據《城市房屋權屬登記管理辦法》，房屋權屬證書被認為是權利人依法擁有房屋所有權的唯一合法憑證，其證明效力似乎遠遠大于登記機關的登記。
窺一斑而知全豹，通過比較這兩個登記規則之間幾點明顯的差異，我們就不難理解當前我國不動產登記中登記申請人無所適從的苦衷。物權法的出臺也許在一定程度上可以緩解這兩種登記規則之間的差異，例如物權法對不動產權屬證書和不動產登記簿之間的效力就有比較明確的規定，但就并不能結束目前登記中“政出多門，各自為政”的尷尬的局面，問題的有效解決可能還要依靠未來出臺的不動產登記法。
四、登記范圍偏窄
物權法出臺以前，由于我國并沒有統一明確的物權體系，登記機關在確定登記對象時保持整齊劃一，尤其是他物權的形態曾一度出現“百家爭鳴”的景象。隨著物權法的出臺，物權法定主義原則的確定和物權體系的建立已經使不動產的登記范圍明朗化。不過我國不動產登記的一個重要缺陷就是登記范圍偏窄。除了本文后面將要討論的破產登記、信托登記、查封登記、租賃登記等應當辦理登記外，至少還應該把以下幾種情形納入不動產登記范圍。
（一）建筑物區分所有權人的管理規約
在區分所有的建筑物上，必須采取有效的管理方法對區分所有權人彼此間的利害關系予以調整，而訂立管理規約是達到有效管理的重要途徑。管理規約是全體區分所有權人以書面形式成立的自治規則。管理規約系私權自治原則的體現，是區分所有權人團體之最高自治規則。[8]為了充分發揮管理規約在維護社區公益方面的作用，保持公約得到持續有效的遵守是十分必要的，因此管理規約不僅對制定規約的當事人具有約束力，而且對于區分所有權人的特定繼受人具有約束力。例如，法國1965年7月10日法律第13條就規定，管理規約及其修改只有自不動產卡片（fichier immobiliére）上公示時起才對共有人的特定權利繼受人具有對抗效力。[9]由于權利的繼受人并沒有參與規約的制定，而規約卻對其具有強制性的約束力，這就要求必須對管理規約進行登記，使權利繼受人事先可以獲悉自己的權利狀態，以免其遭受不測之風險。
（二）限制不動產權利的行政決定
如果一個行政決定限制了不動產上的權利，那么就應當將這個行政決定進行公示。我國在不動產登記中對這類行政決定的公示沒有給予足夠的重視，例如，為保護頤和園、圓明園地區的良好景觀， 1991年北京市政府作出《關于嚴格控制頤和園、圓明園地區建設工程的規定》，據此頤和園、圓明園地區內的特定地帶應按照二類建設控制地帶進行管理，“地帶內現有的平房應加強維護，不得任意改建添建。不符合要求的建筑或危險建筑，應創造條件按傳統四合院形式進行改建，經批準改建、新建的建筑物，高度不得超過3.3米，建筑密度不得大于40％?！边@種行政性的規定對于該規定區域的現有權利人、權利繼受人的權利均有重大影響。假如某房地產開發公司擬在該區域購買土地從事高層的房地產開發，結果在取得土地使用權以后才知道該區域內的建筑物高度不得超過3.3米，這對開發商而言無疑是一種不測之風險，因此對于此類行政決定應當強制辦理登記。法國1955年1月4日不動產公示法令第36條就規定，對于限制不動產財產權行使的行政決定要在不動產登記機關公示。對于行政部門而言這種公示是強制性的，如果行政部門沒有進行公示，那么它就要對因欠缺公示而受有損害的利害關系人承擔責任。
（三）不動產買回特約
不動產的出賣人可以在買賣合同中保留買回不動產的權利，也就是說，當事人訂立的是以出賣人的買回意思表示為停止條件的不動產買賣合同，至于買回的期限，可以由買賣雙方在合同中約定，據此出賣人可以在買回期限內享有買回權。對于這種有買回特約的不動產買賣，當事人可以自愿選擇是否辦理登記。不動產買回特約的登記限制了買受人的處分權，可以保障出賣人買回不動產。這種登記不僅有利于促進當事人在條件成就時進行實際履行，而且也有利于第三人正確地判斷不動產上的權利狀態，這對增強不動產交易安全、減少糾紛大有裨益。
（四）優先購買權
在不動產優先購買權協議中，所有權人可以作出保證，在他決定出售不動產時，給予一個指定的人以優先購買權，那么優先購買權就成為對所有權人處分權的限制。特定當事人之間關于限制處分權的約定只有公示以后才對第三人具有約束力。如果優先購買權已經辦理了登記，那么就應當推定第三人知道該優先購買權的存在。這種登記的作用是非常明顯的，如果第三人不顧優先購買權人的利益而與所有權人訂立買賣合同，那么第三人將會被認定為具有惡意并要承擔法律責任，其不得主張公示公信原則之保護。
（五）關于相鄰關系的協議
不動產相鄰關系，從本質上講是不動產所有人或使用人財產權利的延伸或限制，這是不動產相鄰雙方法定的權利與義務。[10]由于不動產相鄰關系是不動產相鄰雙方法定的權利與義務，所以只要具備了法律規定的條件，那么這種權利和義務就在當事人之間自動產生，無需以登記為要件。不過，盡管相鄰關系可以依法當然產生，所有權人仍可以訂立有關行使相鄰關系的協議，例如，對地的通行權問題，相鄰土地的所有權人就可以在他們的協議中約定通往飛地的通道的具體地點以及通道的寬度等。由于這個協議并沒有創立新的權利義務，它只是將一個法定的權利義務得以通過約定的方式實現，因此其不必然納入公示之范圍，但是，如果第三人在以該不動產為標的訂立契約時，第三人能夠知悉這個協議的內容是有好處的。如果當事人自愿辦理登記，登記機關應當予以辦理公示。
筆者認為，不動產登記不應僅限于物權的變動登記或限制登記，對于與物權有重大影響的信息都可以納入登記的范圍。此外，我國除建立強制登記外，我國還應當建立自愿登記制度。也就是說，在尊重當事人意愿的基礎上，允許當事人自愿將某些信息進行公示并賦予其相應的法律效力?？傊?，在未來的不動產登記法中，應當進一步擴大登記的范圍以便加強登記在公示和維護交易安全方面的強大功能。
五、制度設計往往與登記不合
物權法規定了不動產登記制度，但物權法中的某些制度設計往往忽視了登記制度，或者無法與登記制度銜接，有的甚至與登記制度相違背，這在一定程度上削弱了登記制度功能的充分發揮。
（一）抵押財產的轉讓
物權法第191條第2款規定：“抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外”。顯然，立法者對抵押人的處分自由進行了限制。問題的關鍵是，在設定抵押權以后，抵押物的轉讓是否有必要征得抵押權人之同意，是否必須以代為清償消滅抵押權為前提。不動產上設定有抵押權，僅僅表明不動產上有物權之負擔，抵押物的所有權人并不喪失其所有權，當然有權對抵押物進行轉讓。至于轉讓行為是否必須征得抵押權人之同意，這取決于轉讓行為對抵押權人的利益是否造成不利之影響。我們知道，抵押權是一種物權，而物權是對物的直接支配并排除他人干涉的一種支配權，正是基于物權的這種權利屬性，所有的物權均具有排他效力、優先效力和追及效力，而抵押物的轉讓正是物權的追及效力所要解決的問題。所謂物權的追及效力，是指物權成立后不論標的物輾轉入于何人之手，物權人均得追及物之所在，而直接支配其物之效力。[11]假如甲將其房產登記抵押給乙，隨后甲又將該房產登記轉讓給丙。由于甲乙之間的抵押權登記在先，甲丙之間的轉讓登記在后，基于物權的追及效力，可以預見，如果乙的債權沒有獲得清償，盡管該房產的所有權已經轉讓給丙，但乙仍可以追及該房產，對該房產依照法定程序進行拍賣并優先獲得清償，同時由于抵押權已經辦理了登記，丙在購買不動產時已經確切地知道不動產上負有抵押權，這對丙而言也未造成不測之風險。既然抵押權具有追及效力，而抵押人的處分行為不影響抵押權人的權利或利益，因此，抵押權人對抵押物的處分在原則上沒有干涉之必要。立法者強制性規定抵押物的轉讓必須征得抵押權人之同意，這種制度設計對抵押權人毫無實益，對抵押人卻多有不便。
（二）折價協議的撤銷
抵押權是以取得抵押物的交換價值從而使債權得以實現，因此抵押權之實現關鍵在于抵押物之交換價值。就抵押權的實現方式，《物權法》第195條第1款規定了折價、拍賣和變賣三種方式。至于三種方式如何選擇適用，《物權法》第195條第2款規定：“抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產?！庇纱丝梢?，如果抵押權人與抵押人達成了折價協議，那么折價就成為抵押權實現的第一選擇，即使有第三人根本沒有參加拍賣的機會。尤其需要注意的是，在抵押權人和其他人都希望取得抵押物的所有權時，這種制度實際上就等于賦予抵押權人以優先購買權，這種制度將因無法有效避免抵押物折價中的道德風險而可能導致利害關系人之間發生利益沖突。抵押權如何實行，并不僅涉及抵押權人之利益，而且與抵押人、后順位抵押權人、普通債權人之利益同樣密切相關，尤其是我國采用抵押權順位升進主義的情況下，抵押權人和抵押人更有可能利用優先購買權損害后順位抵押權人之利益，例如，抵押物的實際價值較高，但第一順位的抵押權人和抵押人卻在協議折價時壓低抵押物價格，故意約定以較低之價格沖抵債務，這就難免使第二順位的抵押權人陷于不利。為此，立法者還必須為其他債權人提供一定的救濟措施。我國《物權法》提供的兩項救濟措施：第一，抵押財產折價或者變賣的，應當參照市場價格；第二，協議損害其他債權人利益的，受害人可以在知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內請求人民法院撤銷該協議。不過，即使立法者做出了這種救濟性的規定，在實務中恐怕仍有一定的操作難度，因為抵押物之市場價格如何判斷，難免會因為沒有確定的判斷標準而各置一詞。一旦發生這種爭議，受害人只有請求法院撤銷折價協議。即使受害人在一年內提出了權利主張，而法院最終也撤銷了折價協議，但協議的撤銷既無法阻止抵押財產的登記轉讓，也無法阻止價款的占有、使用。可見試圖通過撤銷協議的方式保護其他債權人的利益，恐怕遠水難解近渴。筆者認為，就拍賣和折價比較而言，拍賣則具有較多的優勢。由于拍賣程序比較嚴格，又具有公開性，通過竟價的方式往往可以獲得較高的銷售價格，尤其對后順位的抵押權人比較有利，又可以有效地避免道德風險。對于抵押權之實行，在立法上雖然不應當排除折價這種方式，但就拍賣和折價比較而言，拍賣制度可以有效地避免不動產交易中的道德風險，所以應當盡可能避免采用折價方式，而以拍賣作為抵押權實行的第一選擇。
（三）預告登記后的再處分
在當事人簽定房屋買賣或者其他不動產物權的協議之后，直到辦理正式登記之前，這個期間往往是當事人最為擔心的時段。對于買受人而言，在沒有辦理登記之前，買受人最為擔心就是是否能夠切實取得不動產，因為他無法排除出賣人將不動產登記轉讓給善意第三人的可能性，買受人保護自己的方式往往就是拖延支付價款的時間。對于出賣人而言，只要無法消除買受人的思想顧慮，買受人拖延付款的做法就是合理的。在這個時段，如何確保物權的切實移轉便成為制度設計的重中之重，于是預告登記制度應運而生。在具備法定條件的情況下辦理預告登記，這就大大提高了登記的效率，提前發揮了登記的公示作用。預告登記限制了出賣人的處分權，明晰了物上負擔，這樣第三人就無法再以公示公信原則為理由而置買受人的利益于不顧，這就保證了合同的實際履行，確保了物權變動的的實現。我國物權法第二十條規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。”我國物權法確立了預告登記制度，其積極意義不能忽視，但其制度設計仍有檢討之余地。關鍵的問題是，第一，預告登記后，不動產的處分是否要經過預告登記權利人的同意？第二，未經預告登記權利人同意的處分行為，是否就無法發生物權效力？
對于預告登記的效力可以概括為約束效力、排它效力和保全效力，細言之，第一，約束物權人之處分行為，促進債權之履行；第二，排除公示公信原則之適用，確保物權變動之實現；第三，保全登記申請人未來物權之優先順位。從理論上講，經過預告登記后，物權人并沒有喪失其物權人的主體地位，物權人仍對其物權享有處分權，況且預告登記實際上是一種防御性的保護措施，并未推進為本登記。在不損害預告登記權利人利益的前提下，物權人的再次處分行為應當具有完全的效力，只不過其效力劣后于登記在先的權利人，如此而已。[12]假如不動產的所有權人甲將不動產轉讓給乙并辦理了預告登記，隨后甲與丙又訂立了一個買賣合同，約定“如果乙不履行不動產買賣合同，那么該不動產的所有權就轉讓給丙”，甲和丙又將第二個買賣辦理了第二順位的預告登記。顯然，由于甲的第二次處分行為沒有妨害預告登記所保護的物權，所以第二次處分行為應當得到法律的承認和保護。如果將預告登記的效力理解為“預告登記后，物權人就不得再次進行處分”，這是偏頗的。當再次處分無礙于先順位預告登記時，如果一味堅持禁止處分的態度，在對預告登記進行涂消之前禁止不動產權利人進行任何形式的處分，這只能徒然地增加物權人的機會成本和降低交易的效率，并無任何實益。因此筆者認為，不動產物權人可以將不動產再行處分，但應根據其登記順位確定其效力之優劣。在預告登記之間，應根據其順位先后確定其權利之優劣。
六、重視城市，忽視農村
物權法不僅沒有消除不動產登記的城鄉差別，相反，物權法通過立法進一步強化了這種差異性。例如，傳統民法中的地上權在我國物權法中被區分為城市的“建設用地使用權”和農村的“宅基地使用權”。當前不動產登記中的一個普遍存在的突出問題就是城鄉不動產登記工作發展不平衡。
（一）土地登記
當前城市的土地登記工作相對比較完備，而在廣大的農村地區的土地登記工作還相對比較薄弱。目前農村的地籍調查仍以資源性的調查資料為主，基本上采用的是1∶10000的小比例尺進行土地利用現狀調查，地形地物綜合程度較高，對土地權屬狀況調查不完整，調查資料不能滿足實現土地用途管制及產權管理的需要，難以按法律要求開展土地登記工作。根據2001年全國地籍工作會議提供的信息，截至2000年底，全國共頒發國有土地使用證2200萬本，占應發數的85％；集體土地使用證1.5億本，占應發數的68％；而集體土地所有證只有180萬本，才占應發數的28％。這些數據表明，截止2000年底，城市的土地登記工作大部分已經完成，而72%的集體土地所有權和32%的集體土地使用權沒有建立完善的登記制度。城鄉土地登記發展不平衡，至為明顯。[13]
（二）房屋登記
城市房屋的登記和農村房屋的登記更不平衡。我們先考察一下城市房屋登記的立法狀況。1982年國家建設部公布了《關于城市（鎮）房地產產權產籍管理暫行規定》；1983年國務院了《城市私有房屋管理條例》，專章規定了城市私有房屋的所有權登記問題；1984年開展了第一次全國城鎮房屋普查工作，1987年建設部了《城鎮房屋所有權登記暫行辦法》，旨在房屋普查的基礎上開展全國城鎮房屋所有權總登記工作。1990年頒布了《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》，對城市房屋產權、產籍管理工作進行了規范性的規定；1994年我國立法機關頒布了《城市房地產管理法》，該法第五章專門就房地產權屬登記管理問題作了規定；1994年建設部施行了《城市商品房預售管理辦法》，1995年了《城市房地產轉讓管理規定》，1997年了《城市房地產抵押管理辦法》，1998年建設部又施行了《城市房屋權屬登記管理辦法》，這些規章多涉及到城市房地產的預售、轉讓、抵押中的登記問題，而《城市房屋權屬登記管理辦法》還是一部專門的關于權屬登記的規章；2001年國家建設部還對《城市房屋權屬登記管理辦法》等規章進行了修訂。此外，諸如上海、深圳等經濟比較發達的城市還頒布了地方性的房地產登記條例。與城市房屋登記情況相比，農村房屋的登記就落后了許多。由于農村經濟發展相對落后，房地產交易量較少，多數房屋都是自建自用，還沒有形成具有一定供求量的不動產交易市場。我國制定的有關農村房屋登記的法律法規比較少，甚至相關的規章和地方性法規也比較少。[14]
我國之所以城鄉之間在不動產登記方面出現不平衡的現象，主要是因為農村的土地和房屋主要是自用，并沒有形成一定規模的交易市場，而登記費用在一定程度上會增加農民的經濟負擔。不過筆者認為，不動產的地籍測量和登記是地籍整理的重要內容。通過地籍整理，政府機關將不動產的坐落、面積、形狀、性質、使用狀況以及不動產權利等依照法定程序進行測量并登記，據以繪制詳細的地籍圖冊，以確定各權利人之權利種類及范圍。完善的不動產登記制度是確認和保護不動產權利的依據，目前中國廣大的農村甚至還在繼續使用掩埋石塊、木樁、石灰等原始方式確定地界。事過境遷，一旦發生糾紛，往往雙方都難以舉證，如果有比較完善的登記制度，這些糾紛都可以迎刃而解。此外，隨著村莊和小城鎮建設的發展，村鎮房屋產權產籍管理愈來愈引起人們的重視。由于沒有比較完善的房屋登記制度，房屋的權利狀態就無法有效公示，那么相映的房屋買賣、抵押、繼承等均會產生一定的制度缺陷，在農村利用重復抵押騙取金融機構貸款的現象已經出現，農村房屋買賣合同的效力、鄉鎮企業建筑物抵押的效力等問題也已經在司法實踐中成為突出的問題，并日益成為審判機關的棘手案件。不動產登記的困難是客觀的，但因為欠缺登記所帶來的負面影響也是客觀的。在農村不建立比較完善的不動產登記制度，恐難以適用市場經濟發展的長遠需要。
七、法律體系內部不夠協調
一個國家的法律體系之間應當盡量避免出現“體系違反”的矛盾現象，這樣在法律適用中才能夠保持法律體系內部的協調一致。我國當前的登記制度中，法律規則之間互不銜接、甚至彼此沖突已經成為一個相當嚴重的現象。筆者在此對一些明顯的現象舉例如下：
（一）破產登記
破產登記屬于保全登記的范疇，所謂保全登記，就是指為限制不動產的登記名義人對不動產進行處分而進行的登記。保全登記的目的在于防止登記名義人處分不動產，以保全利害關系人利益之實現。1986年12月我國了建國以來的第一部破產法《企業破產法（試行）》，1991年的《民事訴訟法》對我國的破產立法又進行了進一步的補充和擴展。2006年立法機關又通過了《企業破產法》。根據2006年《企業破產法》的規定，法院裁定受理破產申請后，應當由法院指定管理人接管、管理和處分債務人的財產；管理人可以轉讓土地、房屋等不動產權益，可以設定財產擔保。顯然，債務人已經喪失了對破產財產的管理處分權，禁止債務人繼續進行有關破產財產的任何行為，不僅債務人對個別債權人的債務清償無效，甚至在法院受理破產申請前一年內，如果債務人有無償轉讓財產、以明顯不合理的價格進行交易、對沒有財產擔保的債務提供財產擔保等行為，管理人都有權請求法院予以撤銷。[15]上述制度設計表明，企業破產對交易相對人而言有重大利害關系，法律的制度設計應當使相對人在交易時充分了解企業的破產信息，向第三人及時發出風險警示，避免第三人因不了解企業的破產信息而陷入困境。遺憾的是，不僅《企業破產法（試行）》、《民事訴訟法》沒有對破產企業的不動產辦理破產登記予以足夠的重視，甚至連新近通過了《企業破產法》對破產登記也一字未提。筆者認為，一旦企業宣告破產，就應當立即對企業的不動產辦理破產登記，以加強對交易秩序的保護。
（二）租賃登記
租賃權的登記問題對于平衡承租人和新所有權人之間的利益沖突至關重要。根據民法理論，債權為相對權，本身并無排他之效力，債權人僅得對債務人主張權利，并無對第三人主張權利。根據這個原則，如果出租人在租賃期間將租賃物的所有權轉讓給第三人，那么基于債的相對性理論以及物權的優先性原則，租賃合同對新所有權人并無約束力，新所有權人應可以向承租人請求返還租賃物，承租人不得以租賃合同而提起抗辯，這就是所謂的“買賣擊破租賃”。 “買賣擊破租賃”這一規則導致租賃關系極不穩定，尤其是房屋租賃中，承租人往往經濟比較困難，對其更需特別予以保護。正如王澤鑒先生所言：“居住為人生之基本需要，屋價高昂，購買不易，承租人多屬經濟上弱者，實有特別保護之必要?！?。隨著立法上確立“買賣不破租賃”規則，租賃權遂有物權化之趨勢，租賃權本屬債權，但法律賦予租賃權具有物權之對抗效力，使承租人對于取得租賃物所有權或者其它物權之人，仍可主張租賃權之繼續存在。[16]我國1982年《經濟合同法》第23條規定：“如果出租方將財產所有權轉移給第三方時，租賃合同對財產新的所有方繼續有效?！边@一條可謂充分體現了“買賣不破租賃”的規則。1999年新《合同法》基本上延續了這一立法精神，該法第229條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”
買賣不破租賃的制度設計，其目的在于保護處于弱勢地位的承租人，但交易秩序同樣不能忽視。在遵循買賣不破租賃規則的同時，如何避免買受人遭受不測之風險便成為一個至關重要的問題。如果買受人購買房屋的目的是為了自己能夠立即居住，但在其購房之初并不知道租賃合同之存在，在辦理完登記手續準備入住之際才知道該房屋上存在一個長期20年的租賃合同，這對買受人未免太不公平，畢竟買受人購房的目的是要居住而不是收取租金。更有甚者，由于新所有權人必須繼續履行租賃合同，如果沒有公示制度，一旦原所有權人與承租人惡意串通，在轉移所有權前夕突然變更租賃合同，降低租金，延長租賃期限，新所有權人就難免要遭受道德風險。由此可見，在買賣不破租賃的規則下，將租賃權公示對維護新所有權人的利益是至關重要的。
如果在立法上將租賃權認定為債權，租賃權就不應當對新所有權人具有約束力，那么就應當適用“買賣擊破租賃”規則，如果將租賃權予以物權化，那么就應當適用“買賣不破租賃”規則，但必須建立相映的公示制度，以保護新所有權人。遺憾的是，我國一方面在立法中確立了“買賣不破租賃”規則，另一方面卻始終沒有建立有效的租賃登記制度。我國目前的法律法規中經常見到的是關于租賃權的登記備案制度。例如，我國《城市房地產管理法》第53條規定：“房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，決定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產管理部門登記備案。” 《上海市房地產登記條例》第16條規定：“房屋租賃合同等與房地產權利有關的文件，當事人可以向房地產登記機構辦理登記備案?！盵17]登記備案制度在一定程度上可以發揮公示之效力，但必須注意的是，我國的立法并沒有將租賃權定性為物權，也沒有將登記備案制度視為物權的公示制度。所謂的登記備案，既不是租賃權的成立要件、生效要件，也不是租賃權的對抗要件。在我國當前的制度設計中，租賃權有物權之實，而無物權之名，更沒有按照物權建立健全的公示制度，尤其是對新所有權人而言缺少必要的警示，這種立法上的不協調對不動產交易秩序顯然是有害的。
（三）查封登記
財產保全，是保護利害關系人或當事人的合法利益免受損失的訴訟上的保護性措施。依照我國民事訴訟法的規定，這種保護性的措施包括訴前財產保全和訴訟財產保全。在強制執行措施中，也包括查封、扣押、凍結、拍賣、變賣被申請人的財產等措施。毫無疑問，財產保全和強制執行都有可能涉及到不動產，當我國的立法中并無關于不動產查封登記的明確規定。不過，我國最高人民法院的相關司法解釋在一定程度上通過緩解了這種缺陷，例如1998年最高法院《關于人民法院執行工作若干問題的規定（試行）》的司法解釋中就規定了動產、不動產查封公示的問題，該司法解釋第41條規定：“對有產權證照的動產或不動產的查封，應當向有關管理機關發出協助執行通知書，要求其不得辦理查封財產的轉移過戶手續，同時可以責令被執行人將有關財產權證照交人民法院保管。必要時也可以采取加貼封條或張貼公告的方法查封。既未向有關管理機關發出協助執行通知書，也未采取加貼封條或張貼公告的辦法查封的，不得對抗其他人民法院的查封。” [18]由此可見，對于不動產的查封，措施主要有三個：一是向有關管理機關發出協助執行通知書，二是加貼封條，三是張貼公告。
一方面，查封可以起到財產保全的作用，通過限制被查封財產的處分有效防止債務人轉移、隱匿、毀損查封財產，損害債權人的利益；另一方面，查封也有利于法院裁判的執行，在查封后，如果債務人屆時不履行債務，法院可以將被查封的財產進行拍賣或變賣，獲取該物的交換價值，清償債權人之債權。為了保證法院的權威性和查封目的的實現，法律賦予查封相當的法律效力，不僅被查封財產的所有權人不得進行任意處分，而且已被查封的財產其他法院不得進行重復查封，已查封的財產在查封法院解封之前，其他法院也不得再為司法處分。由此觀之，查封不僅是一個涉及當事人利益的問題，它實際上還是一個涉及第三人保護、交易秩序和國家司法秩序的問題。因此，對于查封的不動產，必須予以有效的公示。
遺憾的是，我國立法、司法以及登記實務中對查封登記都沒有予以足夠的重視，有關的制度設計也很不配套。例如最高法院1998年的司法解釋并沒有排除加貼封條、 張貼公告單獨作為查封措施的可能性。由于不動產物權變動以登記為生效要件， 在這種情況下，以加貼封條、張貼公告的方式來試圖發揮其保全之功能，尤其是將其作為唯一的查封手段時，雖不能說毫無實效，但這無異于隔靴搔癢。在以登記作為公示方式的情況下，加貼封條、 張貼公告并不影響不動產物權人轉移財產，法律也無法要求善意第三人除了查詢登記簿以外還必須查看封條或公告，這對善意第三人的保護顯然有欠周延。根據司法解釋第41條，法院在對不動產查封時，應向不動產登記機關發出協助執行通知，要求其不得辦理查封財產的轉移過戶手續，同時可以責令被執行人將有關財產權證照交人民法院保管。在實務中，不動產登記機關在接到協助執行通知以后，會對相關的不動產作出暫緩登記的決定，這樣，不動產的所有權人已經無法繼續對第三人進行處分，司法機關和行政機關在采取強制措施時也很容易獲悉不動產上的權利狀況，不會造成重復查封等問題。和加貼封條、 張貼公告相比，這種查封方式是相對比較可行。不過應當注意的是，最高法院的司法解釋似乎更加注重的是協助執行通知，而不是登記措施?！凹任聪蛴嘘P管理機關發出協助執行通知書，也未采取加貼封條或張貼公告的辦法查封的，不得對抗其他人民法院的查封”，這表明司法解釋認為，如果法院已經向有關管理機關發出協助執行通知書，就可以對抗其他人民法院的查封。難道法院一向登記機關發送協助執行通知，該通知就可以向第三人產生對抗效力嗎？法院發出的協助執行通知，這只能表明法院已經作出查封的決定并要求登記機關予以協助執行，但這并沒有向第三人公示。在沒有公示的情況下就發生對抗效力，第三人仍無法避免不測之風險，有關司法機關和行政機關仍不免在一無所知的情況下重復扣押。認為筆者，解決這個問題的最終出路在于通過立法建立不動產的保全登記制度（限制登記制度），通過立法明確規定要把登記作為唯一的有效公示方式。這不僅是理論上要求，更是實務的需要。最高法院2004年的《關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》首次對不動產的查封登記進行了司法解釋，在一定程度上彌補了欠缺查封登記制度的缺憾，但作為一種重要的登記制度，僅僅依靠最高法院的一個司法解釋來進行制度構建，未免有些欠妥。
（四）信托登記
信托設立后，信托財產的所有權就由委托人處轉移給受托人，但受托人所取得的只是信托財產的“名義所有權”，因為信托財產最鮮明的特點就是它具有獨立性。我國《信托法》第16條規定：“信托財產與屬于受托人所有的財產（即固有財產）相區別，不得歸入受托人的固有財產或者成為固有財產的一部分。受托人死亡或者依法解散、被依法撤消、被宣告破產而終止，信托財產不屬于其遺產或者清算財產?！备猩跽?，我國《信托法》第17條規定除非有法定情形，信托財產不得強制執行。基于信托財產的獨立性特點，如果不以一定方法將信托財產向不特定的第三人公開，第三人難免會遭受不測之風險。有鑒于此，我國《信托法》第10條特別規定了信托登記制度：“設立信托，對于信托財產，有關法律、行政法規規定應當辦理登記手續的，應當依法辦理信托登記。未依照前款規定辦理信托登記的，應當補辦登記手續；不補辦的，該信托不產生效力?！?但遺憾的是，我國《信托法》一方面將信托登記放在如此舉足輕重的地位，另一方面對信托登記的制度設計卻十分簡單粗糙，無論是《物權法》、《土地登記規則》還是《城市房屋權屬登記管理辦法》對信托登記都一字未提，以致于最終使這個對信托法律關系“生死悠關”的登記問題陷入了法律的灰色區域。
八、結語
不動產登記是物權對世效力和公示原則的基本要求，目前世界上大多數國家和地區均建立了不動產登記制度。由于中國對不動產登記制度尚未進行深入的研究，致使國內立法中不可避免出現了一些制度缺陷，現行的立法不僅零散，而且存在不少錯誤，有的甚至違反物權法的基本原則，這種制度缺陷直接危及當事人的切身利益與市場交易的秩序與安全。盡管物權法已經出臺，但不動產登記制度中存在的大量缺陷仍有待我們進一步消除。我們不僅要繼續為我國不動產物權登記制度尋找科學的理論基礎，而且要力爭為我國制定出一部縝密合理的、具有可操作性的不動產登記法。
注釋
[1]參見孫憲忠：《再談物權行為理論》，載于孫憲忠著：《論物權法》，法律出版社2001年版，第156頁。
[2]參見梁慧星：《我國民法是否承認物權行為》，載于梁慧星著：《民法學說判例與立法研究》，中國政法大學出版社1993年版，第127頁。參見王利明：《物權法論》，中國政法大學出版社1998年版，第60頁。另參見陳華彬：《論基于法律行為的物權變動——物權行為及無因性理論研究》，載于梁慧星主編：《民商法論叢》第6卷，法律出版社1997年版，第146頁。
[3] 參見郭明瑞：《物權登記應采用對抗效力的幾點理由》，載于《法學雜志》2005年第4期，第13頁；另參見王軼：《物權變動論》，中國人民大學出版社2001年版，第48頁。
[4] 參見梁慧星：《中國物權法草案建議稿——條文、說明、理由與參考立法例》，社會科學文獻出版社2000年版，第109頁；參見王利明主編：《中國物權法草案建議稿及說明》，中國法制出版社2001年版，第182頁。參見肖厚國：《物權變動研究》，法律出版社2002年版，第447頁；
[5] 參見于海涌著：《絕對物權行為理論與物權法律制度研究》第一章“典型物權變動模式的分析檢討”，北京大學出版社2006年版，第3頁以下。
[6] 1998年地質礦產部、國家土地管理局、國家海洋局和國家測繪局共同組建國土資源部，但多頭管理的問題依然存在。
[7]《土地登記規則》是指1995年12月18日國家土地管理局施行的新規則，《城市房屋權屬登記管理辦法》是指2001年8月15日公布施行的新辦法。
[8] 陳華彬：《現代建筑物區分所有權制度研究》，法律出版社1995年版，第216頁。
[9] alex weill ， droit civil ， les s？retés， la publicité foncière， précis dalloz， 1979， no 682.
[10] 法國民法典規定了法定地役權（servitude légale）和約定地役權（servitude conventionnelle），其法定地役權的內涵與我國民法中的相鄰關系大致相當。
[11] 王澤鑒：《民法物權（通則，所有權）》，北京：中國政法大學出版社2001年版，第62頁。
[12] 效力劣后不等于無效，效力劣后的前提就是有效。如果本身無效，根本就無從談起效力的優先與劣后。
[13] 參見《人民日報》2001年11月24日全國地籍工作會議的資料。
[14] 例如：《成都市村鎮房屋產權產籍管理暫行辦法》、《濟南市村鎮房屋權屬登記管理辦法》、《廣州市農村房地產權登記規定》。
[15] 鄒海林：《破產程序和破產法實體制度比較研究》，法律出版社1995年版，第204頁。
[16] 王澤鑒：《民法學說與判例研究》（第六冊），三民書局1994年版，第194頁。
不動產登記風險點范文6
不動產登記暫行條例全文最新版
第一章 總則
第一條 為整合不動產登記職責，規范登記行為，方便群眾申請登記，保護權利人合法權益，根據《中華人民共和國物權法》等法律，制定本條例。
第二條 本條例所稱不動產登記，是指不動產登記機構依法將不動產權利歸屬和其他法定事項記載于不動產登記簿的行為。
本條例所稱不動產，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。
第三條 不動產首次登記、變更登記、轉移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預告登記、查封登記等，適用本條例。
第四條 國家實行不動產統一登記制度。
不動產登記遵循嚴格管理、穩定連續、方便群眾的原則。
不動產權利人已經依法享有的不動產權利，不因登記機構和登記程序的改變而受到影響。
第五條 下列不動產權利，依照本條例的規定辦理登記：
(一)集體土地所有權;
(二)房屋等建筑物、構筑物所有權;
(三)森林、林木所有權;
(四)耕地、林地、草地等土地承包經營權;
(五)建設用地使用權;
(六)宅基地使用權;
(七)海域使用權;
(八)地役權;
(九)抵押權;
(十)法律規定需要登記的其他不動產權利。
第六條 國務院國土資源主管部門負責指導、監督全國不動產登記工作。
縣級以上地方人民政府應當確定一個部門為本行政區域的不動產登記機構，負責不動產登記工作，并接受上級人民政府不動產登記主管部門的指導、監督。
第七條 不動產登記由不動產所在地的縣級人民政府不動產登記機構辦理;直轄市、設區的市人民政府可以確定本級不動產登記機構統一辦理所屬各區的不動產登記。
跨縣級行政區域的不動產登記，由所跨縣級行政區域的不動產登記機構分別辦理。不能分別辦理的，由所跨縣級行政區域的不動產登記機構協商辦理;協商不成的，由共同的上一級人民政府不動產登記主管部門指定辦理。
國務院確定的重點國有林區的森林、林木和林地，國務院批準項目用海、用島，中央國家機關使用的國有土地等不動產登記，由國務院國土資源主管部門會同有關部門規定。
第二章 不動產登記簿
第八條 不動產以不動產單元為基本單位進行登記。不動產單元具有唯一編碼。
不動產登記機構應當按照國務院國土資源主管部門的規定設立統一的不動產登記簿。
不動產登記簿應當記載以下事項：
(一)不動產的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況;
(二)不動產權利的主體、類型、內容、來源、期限、權利變化等權屬狀況;
(三)涉及不動產權利限制、提示的事項;
(四)其他相關事項。
第九條 不動產登記簿應當采用電子介質，暫不具備條件的，可以采用紙質介質。不動產登記機構應當明確不動產登記簿唯一、合法的介質形式。
不動產登記簿采用電子介質的，應當定期進行異地備份，并具有唯一、確定的紙質轉化形式。
第十條 不動產登記機構應當依法將各類登記事項準確、完整、清晰地記載于不動產登記簿。任何人不得損毀不動產登記簿，除依法予以更正外不得修改登記事項。
第十一條 不動產登記工作人員應當具備與不動產登記工作相適應的專業知識和業務能力。
不動產登記機構應當加強對不動產登記工作人員的管理和專業技術培訓。
第十二條 不動產登記機構應當指定專人負責不動產登記簿的保管，并建立健全相應的安全責任制度。
采用紙質介質不動產登記簿的，應當配備必要的防盜、防火、防漬、防有害生物等安全保護設施。
采用電子介質不動產登記簿的，應當配備專門的存儲設施，并采取信息網絡安全防護措施。
第十三條 不動產登記簿由不動產登記機構永久保存。不動產登記簿損毀、滅失的，不動產登記機構應當依據原有登記資料予以重建。
行政區域變更或者不動產登記機構職能調整的，應當及時將不動產登記簿移交相應的不動產登記機構。
第三章 登記程序
第十四條 因買賣、設定抵押權等申請不動產登記的，應當由當事人雙方共同申請。
屬于下列情形之一的，可以由當事人單方申請：
(一)尚未登記的不動產首次申請登記的;
(二)繼承、接受遺贈取得不動產權利的;
(三)人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設立、變更、轉讓、消滅不動產權利的;
(四)權利人姓名、名稱或者自然狀況發生變化，申請變更登記的;
(五)不動產滅失或者權利人放棄不動產權利，申請注銷登記的;
(六)申請更正登記或者異議登記的;
(七)法律、行政法規規定可以由當事人單方申請的其他情形。
第十五條 當事人或者其人應當到不動產登記機構辦公場所申請不動產登記。
不動產登記機構將申請登記事項記載于不動產登記簿前，申請人可以撤回登記申請。
第十六條 申請人應當提交下列材料，并對申請材料的真實性負責：
(一)登記申請書;
(二)申請人、人身份證明材料、授權委托書;
(三)相關的不動產權屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動產權屬證書;
(四)不動產界址、空間界限、面積等材料;
(五)與他人利害關系的說明材料;
(六)法律、行政法規以及本條例實施細則規定的其他材料。
不動產登記機構應當在辦公場所和門戶網站公開申請登記所需材料目錄和示范文本等信息。
第十七條 不動產登記機構收到不動產登記申請材料，應當分別按照下列情況辦理：
(一)屬于登記職責范圍，申請材料齊全、符合法定形式，或者申請人按照要求提交全部補正申請材料的，應當受理并書面告知申請人;
(二)申請材料存在可以當場更正的錯誤的，應當告知申請人當場更正，申請人當場更正后，應當受理并書面告知申請人;
(三)申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應當當場書面告知申請人不予受理并一次性告知需要補正的全部內容;
(四)申請登記的不動產不屬于本機構登記范圍的，應當當場書面告知申請人不予受理并告知申請人向有登記權的機構申請。
不動產登記機構未當場書面告知申請人不予受理的，視為受理。
第十八條 不動產登記機構受理不動產登記申請的，應當按照下列要求進行查驗：
(一)不動產界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動產狀況是否一致;
(二)有關證明材料、文件與申請登記的內容是否一致;
(三)登記申請是否違反法律、行政法規規定。
第十九條 屬于下列情形之一的，不動產登記機構可以對申請登記的不動產進行實地查看：
(一)房屋等建筑物、構筑物所有權首次登記;
(二)在建建筑物抵押權登記;
(三)因不動產滅失導致的注銷登記;
(四)不動產登記機構認為需要實地查看的其他情形。
對可能存在權屬爭議，或者可能涉及他人利害關系的登記申請，不動產登記機構可以向申請人、利害關系人或者有關單位進行調查。
不動產登記機構進行實地查看或者調查時，申請人、被調查人應當予以配合。
第二十條 不動產登記機構應當自受理登記申請之日起30個工作日內辦結不動產登記手續，法律另有規定的除外。
第二十一條 登記事項自記載于不動產登記簿時完成登記。
不動產登記機構完成登記，應當依法向申請人核發不動產權屬證書或者登記證明。
第二十二條 登記申請有下列情形之一的，不動產登記機構應當不予登記，并書面告知申請人：
(一)違反法律、行政法規規定的;
(二)存在尚未解決的權屬爭議的;
(三)申請登記的不動產權利超過規定期限的;
(四)法律、行政法規規定不予登記的其他情形。
第四章 登記信息共享與保護
第二十三條 國務院國土資源主管部門應當會同有關部門建立統一的不動產登記信息管理基礎平臺。
各級不動產登記機構登記的信息應當納入統一的不動產登記信息管理基礎平臺，確保國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享。
第二十四條 不動產登記有關信息與住房城鄉建設、農業、林業、海洋等部門審批信息、交易信息等應當實時互通共享。
不動產登記機構能夠通過實時互通共享取得的信息，不得要求不動產登記申請人重復提交。
第二十五條 國土資源、公安、民政、財政、稅務、工商、金融、審計、統計等部門應當加強不動產登記有關信息互通共享。
第二十六條 不動產登記機構、不動產登記信息共享單位及其工作人員應當對不動產登記信息保密;涉及國家秘密的不動產登記信息，應當依法采取必要的安全保密措施。
第二十七條 權利人、利害關系人可以依法查詢、復制不動產登記資料，不動產登記機構應當提供。
有關國家機關可以依照法律、行政法規的規定查詢、復制與調查處理事項有關的不動產登記資料。
第二十八條 查詢不動產登記資料的單位、個人應當向不動產登記機構說明查詢目的，不得將查詢獲得的不動產登記資料用于其他目的;未經權利人同意，不得泄露查詢獲得的不動產登記資料。
第五章 法律責任
第二十九條 不動產登記機構登記錯誤給他人造成損害，或者當事人提供虛假材料申請登記給他人造成損害的，依照《中華人民共和國物權法》的規定承擔賠償責任。
第三十條 不動產登記機構工作人員進行虛假登記，損毀、偽造不動產登記簿，擅自修改登記事項，或者有其他濫用職權、玩忽職守行為的，依法給予處分;給他人造成損害的，依法承擔賠償責任;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三十一條 偽造、變造不動產權屬證書、不動產登記證明，或者買賣、使用偽造、變造的不動產權屬證書、不動產登記證明的，由不動產登記機構或者公安機關依法予以收繳;有違法所得的，沒收違法所得;給他人造成損害的，依法承擔賠償責任;構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三十二條 不動產登記機構、不動產登記信息共享單位及其工作人員，查詢不動產登記資料的單位或者個人違反國家規定，泄露不動產登記資料、登記信息，或者利用不動產登記資料、登記信息進行不正當活動，給他人造成損害的，依法承擔賠償責任;對有關責任人員依法給予處分;有關責任人員構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第六章 附則
第三十三條 本條例施行前依法頒發的各類不動產權屬證書和制作的不動產登記簿繼續有效。
不動產統一登記過渡期內，農村土地承包經營權的登記按照國家有關規定執行。
第三十四條 本條例實施細則由國務院國土資源主管部門會同有關部門制定。
第三十五條 本條例自20xx年3月1日起施行。本條例施行前公布的行政法規有關不動產登記的規定與本條例規定不一致的，以本條例規定為準。
不動產登記條例解讀
不動產條例正式施行 買房不是一個人說了算。
比如說，一位已婚男士想買房，如果在房產證上只寫自己的名字，則必須老婆簽字同意，否則辦不下房產證。女性朋友們，是不是瞬間感覺自己存在感爆棚啊~貸款買房 老婆不簽字貸不了
不單是辦產權證時如此，買房同樣需要老婆簽字，否則銀行不予貸款。
既然是本人獨自貸款還款，為何還要老婆同意呢?
原來，根據《婚姻法》規定，婚姻存續期間購買的財產原則上屬于夫妻共同財產，即使房產證上只簽署一方的姓名，也屬于共同財產。
正因為凡婚姻內購買的房子，都屬于夫妻共同財產，所以銀行為了防止一方無力償還，需要另一方負責接盤的風險，要求借款人必須先經配偶同意。
可以說，這是銀行為了規避風險的一種手段。
因此，銀行在受理貸款時，會同時查詢夫妻雙方的信用記錄，來最終決定是否批貸，即便日后實際還款人只有一方來完成，也需要夫妻雙方均須到場簽署相應房屋抵押條款。
說到這兒可能有人會問，那如果一次性付清房款，是否還需要配偶到場呢?
20xx年不動產條例正式施行 買房不是一個人說了算
答案是不需要的。但前提是對方必須知情
需要特別指出的是，按揭貸款合同只能寫一個人名字，因為按揭購房只能按照誰貸款誰簽字的原則進行處理，保證購房合同、貸款合同和房產證上簽名統一。老婆很重要 買房要哄好
一些已婚男士為了追求空間和自由，喜歡想在外私設小金庫、瞞著老婆買房、或者給別人買房啥的...諸位，風險很大，三思而行吧。
不動產登記條例實施以后，就可以杜絕此類事情的發生，在實際操作過程中，房產交易中心會要求購房人夫妻雙方提供有效證明，如果有未成年子女，材料也需要一并提供，只有這樣才能最終辦理過戶手續。
而且據說即使買到了房還沒完，能否最終獲得產證，也取決于你提供的信息是否真實有效。
這么一看，大家就知道老婆的角色有多關鍵了吧。
20xx年不動產條例正式施行 買房不是一個人說了算
夫妻辦理房產證需要提供的資料包括
1、能夠證明購房人身份的證明材料，即雙方身份證原件和復印件;
2、婚姻證明原件和復印件;
3、如果雙方一方不能到場辦理，還需要提供私章。
一旦結成夫妻，這一輩子就是什么事情都要在一起的。除了感情的維系，利益也成為捆綁二人一輩子的糾纏。
多少年來，房產成為多少家庭最為關注的問題。關于房產證是否有必要加名以及離婚后房產到底該如何非分配等焦點問題，順便縷縷清楚：
1、如果產權登記有另一方名字，另一方對房產就有產權份額。但有名字分割時并不一定就是二分之一。關于分割，有協議的從協議，沒有協議的，還需要綜合考慮各方對房產的貢獻等因素。
2、產權證上加名字屬于一方對于另一方的贈予，婚前婚后加無區別。
3、如果是婚前購房且沒有共同還貸部分，那么離婚時，如果房產證只有一方名字，那么房產就屬于婚前個人財產，歸產權房所有。如果房產證上加了另一方名字，那么房產就屬于雙方共同財產，協議分割，協議不成的由人民法院依法判決分割。
4、如果是婚前購房但存在共同還貸，但房產證只有一方名字時，根據婚姻法新司法解釋相關規定，雙方婚后共同還貸支付的款項及相對應財產增值部分，離婚時應由產權登記一方對另一方進行補償;如果房產證上加了另一方名字，那么房產就屬于雙方共同財產，協議分割，協議不成的由人民法院依法判決分割。
