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地產成本控制范文1
中圖分類號：F235.91 文獻標識碼：A 文章編號：
引言
隨著國民經濟的飛速發展，我國房地產項目的投資建設規模越來越大，房地產項目開發的全過程成本控制也日益迫切。在房地產的開發中，對于成本的有效控制不僅能夠給企業帶來利潤，也能夠促進房地產項目的良性運行。房地產工程項目成本管理人員只有從全過程的角度合理控制各個環節的工程成本，才能夠有效地實現工程成本管理目標。
一、工程項目成本控制問題原因分析
在房地產工程項目施工過程中，往往會由于一些客觀因素的影響，導致工程費用的消耗，從而使房地產工程企業利潤受到很大的影響，而在進行相關環節改善之前，需要對工程項目成本控制問題的原因進行全面的分析，也只有弄清了問題原因，才能夠保證改善工作的有效開展。
1、成本控制意識淡薄
就我國目前房地產企業來說，工程成本控制意識淡薄是導致工程成本控制出現問題的主要原因。工程成本的控制不僅僅是財務人員的相關工作，財務人員是只是負責對工程項目成本的核算和統計，對費用支出多好一定的優化工作，而不能對工程整體的成本做到系統性的控制，這是企業需要深刻認識到的，也是企業目前所面臨的最大問題。
2、控制工作的重視程度不夠
成本控制工作，對于房地產企業來說，具有非常重要的意義，因此必須要以正確的態度來對待工作的開展，必須采取合理有效的手段來維護企業的相關利益。然而，我國大多數房地產企業對成本控制工作的重視程度嚴重不足，將過多的精力放在了工程進度，工程施工技術以及工程質量方面，盲目性的工程建設造成了企業成本的大量浪費，從而導致了企業效益頻頻出現問題。
二、各階段的成本控制
1、項目決策期的成本控制
我們都知道，如果想要制定一個高水平高質量的投資決策，需要做的有幾點：準確把握投資環境；對投資立意與環境關系的深層次把握；有一個理性健全的投資機制。基于此，為了做好房地產成本控制工作，需要從以下幾個方面來進行把握。
（1）、對投資成本進行調查分析。需要了解目標地域的地質情況、土地價格、相關市政配套條件、主要設備與材料的價格，以及當地的政府、百姓生活習慣，也要加以考慮。這些因素對項目的成本都有不容小覷的影響。如果因為某些客觀因素導致工期無法如時完成，那經濟損失則是難以估量的。因此，在進行項目的選擇之前，一定要做好投資環境的調查研究分析工作。
（2）、把握房地產項目的定位、做好估價工作。在正式的決策評估工作開始之前，要對該房地產項目有一個方向上的掌握，包括規模、數量、適應人群有個總的概念，以此形成對未來售價的估量，把預測未來售價與調查得來的投資成本數進行粗略比較。開發公司一定要先擇具有良好市場前景的項目進行開發。
（3）、做出準確的項目可行性研究。費用測算的標準要和當地物價與項目的實際情況進行結合考慮，盡可能地做到客觀和準確。在系統的研究和決策過程中，要做到富有前瞻性的集體理性決策與項目投資。企業領導層根據調研材料，召開集體會議，共同探討。
2、 項目設計期的成本控制
據分析，房地產的總成本，有80%以上是在項目的設計階段確定下來的，設計階段是建設項目成本控制的關鍵階段，對工程造價、工期、質量以及建成以后的經濟效益都起到決定性的作用。因此，控制好項目設計期的成本成為總成本控制的決定性階段，在建筑物的外觀設計、結構形式、平面布置、主要設備以及裝修標準等方面，進行系統全面的分析掌控，以期達到成本控制的最佳效果。
（1）、限額設計。按照預計的投資估算，對施工設計中的各環節進行資金限額，在規定額度范圍內進行設計，不得超出。惟有各環節成本限制住，才能使總成本得以不超出控制范圍。
（2）、在設計過程中，對方案進行最優化選擇，從經濟、技術等角度，對項目的布局、功能劃分、戶型、結構等方面進行多樣化的對比研究，從中擇出最優方案。在滿足預期房產功能的要求下，盡可能使投資成本降到最低。
（3）、加強對設計圖紙的審核工作，防止設計的不足甚至是失誤帶來施工過程中巨大的浪費。在圖紙上的方案落實到實地工作中之前，是最易修改的，花費的數額也最小，審核時，要及早發現問題，及早進行解決。問題發現得越早，無用成本越低。
3、 招投標環節的成本控制
招投標環節的成本控制涉及到工程、設計、審算、銷售等多個部門的實際運作。這個環節成本控制的要點主要是投標單位的選擇、招標文件的編制、評標和定標。
（1）、盡量采用施工圖招標，施工圖比較完備的情況下，采用總價包干形式，有利于造價的控制。也可采用工程量清單進行報價，使投標單位可以集中精力進行單價分析和施工方案編寫，避免各投標單位所報工程量相差太遠，利于評標和選擇合適的施工單位。
（2）、選擇信譽高、工期短、技術力量強、施工質量好、造價適中的施工單位。
（3）、對合同的起草、審察、簽字工作，要把好關，對工程價款盡量使用固定總價的方式，少留活口。
4、項目施工過程中的成本控制
施工階段投入的資金量是最大的，此階段的成本控制的要點主要是設計變更及現場簽證、材料的供應及工程款的支付等。
（1）、編制成本計劃和工作流程，落實現場管理人員各自的職能和任務。按照監理規定和實施細則，完善監理職責分工及相關制度，落實監理的責任。
（2）、加強施工前的審核工作，熟悉設計圖紙和設計要求，將工程費用變化較大的部分作為重點控制對象，對可能發生變更的地方有預見性，并予以事先約定。開發單位要健全工程變更管理制度，對于變更的描述要求準確、客觀，杜絕虛假舞弊現象的發生。對市場價格等因素熟悉掌握，對施工單位變更后的施工情況進行實時監督。
（3）、建立工程變更現場簽證管理制度，明確各部門的分工及責任，部門之間相互制約，使其管理科學化、規范化。工程變更既要滿足工程施工及使用功能需要，還要考慮經濟合理及投資節約。對于施工條件改變、設計改變、進度改變要加以重視。做好工程記錄，保存好各種文件和圖紙，為處理可能發生的各種索賠提供依據。
（4）、施工方案及施工措施等，應從組織、經濟、合同等多方面采取措施控制成本。對主要施工技術方案做好論證的基礎上可以應用新材料、新工藝、新方法，提高勞動生產率和縮短工期。
（5）、必須做好市場價格的管理工作，只有掌握材料設備價格，特別是大宗材料設備的價格變動趨勢，才能控制好材料及設備采購價格。對于施工企業自行采購的材料設備，可以采用在保證質量的前提下合理限價，雙方共同承擔風險。對于甲供的材料設備，在滿足結構安全和使用功能的前提下盡量選用市場供應充足、價格相對低廉的材料設備，并把握好訂貨時機。
（6）、加強甲供材料的現場管理，合理堆放，減少搬運及損耗。合理安排施工順序，綜合考慮配套工程與總體工程、主體工程的進度銜接，減少二次施工造成的浪費。
5 、項目結算期的成本控制
（1）、施工單位的工程結算中，多算冒算、增高取費標準等現象普遍存在。開發公司自身要組織工程專業人員由原投標文件、圖紙、合同為基礎，對施工企業提供的結算書嚴格認真審核，更要委托工程造價咨詢企業對工程的結算書進行更加專業系統的審核?？梢园压こ淘靸r咨詢企業的工作與減少成本的金額進行掛鉤，以提高其工作積極性。
（2）、預結算審核時應注意報價拆分、施工方法、報價及招標方法不同對成本的影響。結算工程必須有竣工驗收單，甩項工程必須在結算中扣除。
（3）、廣告推廣方案的成本控制。
廣告推廣不止處于項目結算期，而是跟在整個的房地產經營過程之中。從設定品牌形象，到宣傳方案的策劃與形成，再到廣告投入。其成本所占比例也不小。一定要參照廣告調查的結果，拿出最優化方案。比如，要減少電視、雜志等媒體的廣告投入，加大手機短信廣告力度的投入。力求用最經濟的方法，得到最實際的效益。
三、房地產開發項目全員控制的要點
1、轉變舊有思想觀念
首先，房地產開發項目的管理者應對目前的成本控制有一個全新的認識，并將其作為長期性的戰略目標，進行貫徹落實；其次，應在企業中樹立全員成本控制的理念，使所有員工能在核心理念上形成內部的共識。
2、體現員工的主體地位
在管理過程中，應體現員工的主體地位，以充分調動所有員工的主動性和積極性。一方面，通過為員工創造渠道和平臺，讓員工提出自己的建議和想法，并讓他們共同參與到管理環節中來，以充分認識到成本控制對企業生存的重要性；另一方面，讓員工能參與到成本標準的制定，傾聽員工的建議，使所有員工能夠真正享有在企業的主體地位，并意識到自身的價值。
3、制定完善的激勵機制
房地產開放項目的全過程中，應制定完善的激勵機制，以激發全員成本控制的積極性。一是要肯定員工的勞動成果，滿足員工在物質上和精神上的需求，使員工能感受到自身在企業中存在的價值，提高自身的工作熱情；二是冷靜的處理成本控制過程中的過失和超支，應對成本控制不利的根本原因進行分析和研究，并尋求對策，而不是僅僅進行處罰；三是原諒員工偶爾出現的失誤，并對其指出錯誤并進行正確的指導，以體現企業人性化管理的原則。
結束語
在房地產項目的開發過程中，如果成本能夠得到有效的控制，在進行開發的過程中能夠做到科學的預算，完美的決算，并且在開發的過程中做到有效的控制與管理，那么在整個開發的過程中資金的流動就會合理，當然開發能夠獲得最大的成功。
參考文獻：
[1]徐大圖.工程建設投資控制[M].中國建筑工業出版社.2002
[2]徐蓉.徐偉.土木工程概預算與招投標[M].同濟大學出版社.2006
地產成本控制范文2
關鍵詞： 成本控制， 要點， 實踐
Abstract: the real estate project management benefit depends on the size of the sales revenue and costs of how much. House price regulation of market environment, real estate development enterprise to the cost of control put forward higher request. For the whole process of cost control theory research industry has more thorough, are in the practice of the entire process control came to the experience in this field.
Keywords: cost control, the main point, the practice
中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：
一、項目成本控制階段劃分及主要任務
根據項目的開發過程，按照全過程動態成本控制的管理思路，我們可以將控制分為以下三個階段：
1、事前控制。及時、科學的編制各階段成本指標，提供項目決策、指導限額設計是事前控制的要求。成本指標的編制劃分為三個階段：
（1）決策階段的成本測算。根據項目的地價、規劃設計要點、配套情況、行政性收費標準、項目初步定位、概念規劃草案等資料編制，為項目的可行性決策提供成本測算及贏利預測方面的數據。
（2）規劃階段的成本概算。根據修詳規批復資料、營銷策劃建議、項目統一技術標準編制。該階段指標將檢驗成本測算中技術經濟指標的落實情況，并作為方案設計的成本限額。
（3）方案階段的目標成本。根據單體方案、園林景觀方案、營銷策劃方案等編制成本指標。該指標經審批后將作為項目的總控目標成本，也是對進行動態成本控制的依據。
2、 事中控制。主要體現為項目實施過程的招標采購、變更、簽證、付款的成本控制。加強招標過程中定標價與成本指標核對，強化通過設計優化控制成本；通過資源整合，加強集中采購控制施工成本；控制變更、簽證產生的不可預見成本；加強項目安全、進度、質量管理減少隱性成本；審核付款計劃及金額，既要保證項目推進也要保證資金的支付安全。
3、事后控制。主要體現在結算中的成本控制及后評估。統籌安排加快結算的推進，保證與供應商的合作關系以降低機會成本；通過結算數據及時編制項目成本后評估，積累成本歷史數據庫，更好的指導新項目成本指標的編制，達到循環改進的目標。
二、事前控制階段的注意事項
（一）項目決策的成本控制
決策階段的成本控制是宏觀的、戰略層面的，也是決定項目成敗的，必須深入調研，慎重決策。項目銷售成本歸納為地價、建安成本、融資成本、費稅。根據產品類型的初步定位及成本歷史數據庫可框定建安成本，融資成本及費稅也容易框算，土地有無瑕疵，地方政府有無特殊規定是影響成本較大的不確定因素，是該階段要重點調研的。因此買地決策前應組織設計、工程、成本人員對地塊進行實地查勘，收集地形、地質、三通一平、外水外電等市政配套條件資料進行成本評估。
（二）項目定位的成本控制
項目前期產品定位對成本及盈利預測影響較大，準確的市場定位是指導設計順利開展，避免設計反復的有力保障。產品的定位也要結合市場的變化相應調整，保證項目預期效益的實現。
（三）設計過程的成本控制
設計階段是控制建安成本的切入點，設計要根據營銷定位快速反應，成本控制部門要及時核算限額設計的落實情況。
1.通過設計標準化控制成本。產品的標準化帶動設計標準化，是實現項目快速開發，提高周轉的有效途徑。市場變化時，及時主動的調整設計方案，優化成本投入。
2.成本也可分為結構性成本、功能性成本、敏感性成本 。嚴控結構性成本（限額設計），保證基本使用功能成本投入（戶型、配套），合理配置敏感性成本（立面、園林、裝修）。敏感性成本可調整空間大，市場變化時要重點研究。
3.通過設計方案比選控制成本。結構施工圖出圖后一般都要立即投入現場生產，大規模的修改調整對工期影響大，而且會造成資源、成本的浪費。加強方案階段的成本概算與指標的對比，將結構性成本控制在施工圖出圖前是控制結構性成本的有效手段。
4.通過材料選擇控制成本。設計過程中應仔細研究材料特性，選擇適合的材料及施工工藝。材料選擇不當會導致質量問題，增加維修成本，也會導致安全隱患。設計選材不當造成的質量問題往往因責任界定不清，最后開發商只好承擔。
三、事中控制階段
（一）招標過程的成本控制
招標的目的是選擇合理低價的合作伙伴。供應商是我們的客戶，是項目效益實現的參與者。施工單位有合理利潤水平是雙方良好合作的基礎，也是項目順利推進的保證。公正的投標結果是判斷合理利潤水平的最好途徑。
1.加強招標工作計劃性。應注重招標時的成本控制，與相關部門緊密配合，提前編制計劃，項目開發節點出現重大調整時及時調整；并組織相關部門進行會審，確保招標的計劃性的可行性。整體招標計劃增加責任主體、招標方式的界定。做到計劃清晰、分工明確。
2．規范招標行為，招標前指造價指標編制好標底，作為評標依據。項目的招標必須按責權分工有計劃、有組織的完成，不規范的招標行為是不允許的，也是對成本控制不利的。同時應加強招標結果與標底對比，提高主動控制成本的意識。
3．加強集中采購，與相關供應商建立戰略伙伴關系，利用規?；档统杀?。集中采購是控制大宗成本支出的有效途徑，結合設計的標準化，集中招標是保證品質，降低成本，避免重復招標，提高效率的有效措施。
4．選擇最合適的供應商。加強對供應商的管理，供應商選擇不當，會帶來管理上的諸多問題，延誤工期，增加成本。
5.重視合同管理。加強對合同的管理，簽訂合同時注意合同條款及清單的完整性與嚴密性。
（二）施工過程的成本控制
現場施工管理對成本影響是直接可見的，把關不嚴格會產生不必要的額外成本，我們要從施工方案、質量安全、簽證、付款、結算等方面加強控制，在保證項目推進的同時也要注重控制成本。
1、 施工方案控制成本。通用項目的施工方案請設計中心根據過往的施工總結，編制統一做法供選用；對于非常規的施工方案應組織工程及成本管理部門進行審核。
2、加強甲指乙供材料的現場管理，避免貨不對板。部分材料采用甲供方式會帶來管理上困難，項目管理人員要加強材料進場前與合同清單的對比檢查，保證質量。對因監管疏漏已施工不能整改的，項目管理部門應主動發出變更單，作為結算扣減的依據。
3、質量問題導致成本增加。工程質量問題產生原因比較復雜，而且時效性比較強，問題發生后如果不及時處理，手續辦理不到位，很容易無法界定落實責任單位，最后發生的成本只能由開發商承擔。
4、從源頭及過程中嚴控簽證。對施工過程中的設計變更進行控制，與設計院簽訂合同時約定獎罰制度。對施工過程中發生的變更、簽證，堅持先算核算后施工的原則
5、進度款支付的成本控制。主要是審核施工單位申請付款與現場進度是否相符，既要保證項目正常推進，也要保證不會出現超額付款的情況。
四、事后控制階段。
工程竣工驗收后及時辦理結算是項目財務結算、成本后評估的需要，結算不及時也可能會導致開發商違約的法律風險。因此，完工后及時催促施工單位報送結算，結算接收后及時錄入成本系統。結算是成本支出的最后把關，同時應注意以下幾方面：
1、對竣工圖的質量嚴格把關，確保與現場一致。竣工圖作為結算的依據，即使只多了一條線條，也可能卻會對造價產生影響，因此，竣工圖與現場的一致性是十分重要的。
2、加強甲供材料的管理。簽訂甲供料合同時，預算工程量要根據圖紙計算；使用單位在下單前提供數量的計算依據，超出合同預算量的必須報成控部門審核后方可下單采購；甲供料合同在供貨完畢后及時結算，不得出現領用合同先結算，供貨合同后結算的現象。
3、對損耗計算常出現爭議，一對多的材料，改用甲指乙供的方式，由甲方指定廠家，指定材料價格、采保費率以及損耗率，由乙方直接采購，按竣工圖結算。
4、堅持甲方資產登記制度，以項目公司為單位統籌使用施工中購置的資產，對資產的處理進行記錄。
五、結語
地產成本控制范文3
1.企業具備財務籌資與成本控制管理實施的必備條件
房地產企業是屬于快速發展和變化的行業，房地產企業為了保證財務的籌資與成本控制管理，時刻確保企業擁有最新最全面的信息?，F在我國房地產企業都發展非常快，原因就是其掌握了大量準確的市場信息，能夠不斷應變市場需求，實力非常強大，企業都采用先進的管理信息系統來獲取市場信息，利用網絡和人力資源來進行市場信息的及時獲取，所以企業具備財務籌資與成本控制管理實施的重要條件。
2.流動資金巨大，對財務籌資與成本控制管理模式有很強的欲望
房地產企業一般都是實力非常雄厚，且流動資金非常大的企業，其一個項目的投資可能就占據整個企業超過一半的資金規模，風險性非常大，因而其迫切需要有一個優良的管理系統來進行資金管理和成本控制，因其資金流動性強，對動態的財務籌資與成本控制管理模式有很強的欲望。
二、當前房地產企業籌資與成本控制方面存在的問題
隨著我國經濟的快速增長，現代化管理水平的提高，房地產企業財務籌資與成本控制管理也有了很大改進，但是由于其獲取有效信息的局限性，仍然存在一些問題，主要包括以下幾方面：第一、房地產企業企業內部股權分配不合理的問題；第二、形式主義，財務籌資與成本控制管理并不真正實行；第三、企業收付款管理存在很多問題；第四、庫存商品的管理核算控制問題；第五、企業監督管理制度不完善；第六、動態財務管理和庫存控制管理制度不健全；第七、企業員工素質低，財務動態籌資與成本控制管理以及庫存控制管理意識淡薄。
三、當前我國房地產企業的財務管理方式概述
房地產企業目前主要采取的財務管理以及庫存控制管理模式分為幾個階段進行，主要包括：
1.在投資和銷售階段
第一，房地產投資和銷售項目的提出，信息收集，主要是前期對相關財務信息進行收集，事前進行分析報告；第二，房地產投資和銷售項目規劃完成，對其進行成本轉化，從而進行投資規劃分配；第三，房地產投資和銷售項目交易開始后，對預定成本和實際發生成本進行比較控制，在實施交易過程中，對其超出預定成本范圍的影響因素進行動態研究分析，對成本計劃之內的影響因素進行動態研究分析，將預定成本進行實時修改；第四，房地產投資和銷售項目實施過程中，做好成本控制評價。
2.在售后服務階段
第一，做好企業投資、籌資成本控制和核算管理；第二，做好企業應收應付賬款的管理：首先，對企業的日常經營過程中的資金流動做好全面管理，其次，一定要保證企業營業收入款項的賬實相符，防止出現企業小金庫等現象；最后，企業收付款項賬實相符，通過企業風險預測降低企業經營過程中的風險交易；第三，房地產投資和銷售項目完成后，對其交易過程中一切支出進行財務資料匯總，取其精華，以便以后商品采購和銷售項目建設實現財務的動態管理，將企業成本降到最低。
四、當前房地產企業籌資與成本控制的財務管理和庫存控制管理模式的構建
1.企業籌資與成本控制的財務管理和庫存控制管理模式的構建的原理
對其投資計劃和設計計劃進行成本分解，對其成本支出的控制具體到每一個細小環節，對其資金流動狀況進行實時的信息管理，根據市場需求的變化，對具體的財務動態指標與計劃目標進行比較控制。對企業籌資成本等相關的成本支出進行成本分解，對其成本支出的控制具體到每一個細小環節，對其資金流動狀況進行實時的信息管理，根據市場需求的變化，對具體的財務動態指標與計劃目標進行比較，對于任一環節的成本支出進行實時管理、控制和調整。通過對市場需求的實時變化進行分析，從而確定合理的系統模塊，保證其系統的有效順利運轉，最終對整個成本系統進行全面管理。
2.企業籌資與成本控制的財務管理和庫存控制管理模式的構建的思路
依據企業制定的籌資與成本控制的財務管理和庫存控制管理模式，實現房地產企業建造過程中的整個的管理控制，對于任一環節的成本支出進行實時管理、控制和調整。
3.健全制度體系，夯實企業成本控制管理基礎
企業只有擁有了健全的成本管理制度才能夠保證日常工作的有序開展，通過建立完善的企業成本控制管理體制，結合工作實際，不斷夯實企業成本管理基礎。
4.強化責任落實，提高成本管理水平
企業要想取得快速發展，提高成本管理水平，就必須保證每一個環節的責任落實，只有做好成本管理過程中每一個環節的成本控制，才能不斷地完善部門人員的職責分配，只有這樣才能夠充分發揮每個員工的主觀能動性，確保職責問題，不要一旦出現問題，就互相推諉責任。
5.加強成本管理的督導考核
成本管理不是一項固定的工作，在工作中要兩手抓，既要通過硬性的制度來約束員工，同時也可以通過激勵制度來鼓勵員工實現成本管理方式的創新，最大限度地發揮員工的主觀能動性。與此同時，做好企業成本管理工作的監督考核。
6.企業現代信息網絡系統的構建
企業要想高效快速發展，就必須建立現代信息網絡系統，有效地保證企業相關經營數據及其文件處理的自動化、企業相關各類事務處理的自動化及其企業決策管理的自動化。通過建立的現代信息網絡系統，能夠有效地提高企業處理相關各類事務的效率和準確性。同時辦公自動化的實現能夠將企業決策所需要的信息進行網絡系統分析，提高數據的準確性和決策的可靠性，能夠及時地對決策所需信息進行查看和匯總，不斷優化企業經營計劃，從源頭上降低企業成本的支出。
五、結束語
地產成本控制范文4
中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：
引言
成本控制是指：針對產品全生命周期業務過程，以成本節省和成本避免這兩種基本思想為原則，它是以實現最佳財務目標，提高資本增值效益為目的，運用現代化信息科學的基本原理，綜合工程方法，組織措施和會計計量的多樣化手段，對生產經營過程中的資本耗費過程進行規劃、調解，促使成本按預期方向發展的過程，并對資本運動及其結果進行全過程、全方位的分析，使產品的實際成本被限制在預定的目標范圍之內。
1、工程項目成本管理控制的一般原則
1.1成本最低化原則：工程項目成本控制的根本目的，在于通過各種手段進行成本管理，不斷的降低建筑項目成本，使用最低的成本達到預期的目標。在實行成本最低化原則時，必須重視成本最低化的合理性和可能性，嚴禁為了降低成本，進行不合理的管理措施。不僅要在施工現場尋找降低成本的可能性，發揮主觀能動性將可能性變成實際可行性；還要根據建筑工程的實際情況，根據各種研究，制定出合理化的成本最低方案。
1.2全面成本控制原則：全面成本管理是全企業、全員工和施工全過程的管理，亦稱“三全”管理。項目成本的全程控制有一個系統的實質性內容，包括各個部門的共同合作的過程，但是一定要防止項目成本控制相互推諉的情況。項目成本控制要求在施工的每一個階段，每一個環節都要嚴格執行，不能有任何的疏漏，保證成本控制的連續性。
1.3發展成本控制原則：工程項目成本控制不是盲目的降低成本，偷工減料，以次充好，是在保證產品質量的情況下合理的調整，同時要充分考慮產品的后期服務，社會信譽，還要事前看到由于降低成本是否存在隱患，充分論證隱患發生的可能性和發生后所造成的損失大小，采取正確的方案避免可能發生的隱患。
1.4動態控制原則：工程項目是一次性的，成本控制應強調項目的過程控制，即動態控制，就是從建筑工程項目的設計、預算、招投標、合同、施工管理及竣工結算的全過程控制，在各過程發生前的準備階段工作由為重要，企業管理人員要對要發生的各種成本信息，通過有組織、有系統的進行預測、核算、比較和分析等一系列工作，使工程項目的實際成本能夠控制在計劃成本范圍內，對各過程實施階段，要嚴格執行，盡量減少人為因素造成成本增加，因此，企業應有監管機制及監督制度：對各過程完成后的階段，成本盈虧已經基本定局，即使發生了偏差，也已來不及糾正，只能做好總結及預防工作，因此，把成本控制的重心放在各過程發生前的準備階段及實施階段上，是十分必要的。
1.5目標管理原則：目標管理是進行任何一項管理工作的基本方法和手段，工程項目成本控制也應遵循這一原則，即目標設定、分解--目標的責任到位和執行--檢查目標的執行結果--評價和修正目標，從而形成目標管理的計劃、實施、檢查、處理循環。在實施目標管理過程中，目標的設定應切實可行，越具體越好，要落實到各部門、甚至個人；目標的責任應全面，既有工作責任，更要有成本責任。只有將施工成本控制置于這樣一個良性循環之中，施工成本目標才得以實現。
1.6責、權、利相結合的原則：要使成本控制真正發揮及時有效的作用，必須嚴格按照經濟責任制的要求，貫徹責、權、利相結合的原則。在項目施工過程中，各部門、各員工在肩負成本控制責任的同時，還應享有成本控制的權力。同時還要對各部門在成本控制中的業績進行定期的檢查和考評，并與獎金分配緊密掛鉤，實行有獎有罰。實踐證明，只有責、權、利相結合的成本控制，才是名實相符的項目成本控制，才能收到預期的效果。
2、工程項目成本管理控制的一般方法
工程項目成本控制不同階段有不同的方法，下面從工程項目設計階段、施工階段和竣工結算階段三個階段進行工程項目成本控制方法的討論。
2.1工程項目設計階段的成本控制
（1）建設單位在項目做出投資決策后，控制項目投資的關鍵就在于設計。這一點不用懷疑的，據分析研究表明，設計費用一般只占到全部工程費用的l％以下，但正是這不足1％的費用對工程的造價的影響度可高達75％。可見，設計環節對整個工程的效益有多大的影響。很顯然，僅僅在施工階段進行成本的管理，雖然有效果，但只是亡羊補牢，對整體建筑的效益不會有太大的影響。因此工程成本控制的重點應該放在投資階段和建筑的設計階段，要有效控制工程成本，就要堅決地把控制重點轉到建設前期階段上來。優化設計是控制工程成本的根本途徑，在優化設計的基礎上，編制高質量的設計概算。如何做到優化設計，提高設計質量，就是在設計前實行工程設計招標和設計方案競選，特別是大型建筑設計的發包，應采用設計方案競選制度。在設計中運用價值工程和采用限額設計。同時，設計的關鍵是必須根據國家有關規定、標準和建設單位的合理要求，首先做了項目的總體規劃。這不但要符合規劃部門對各項經濟指標的要求，而且要按照“布局合理，經濟適用”的總體規劃思路，因地制宜，充分利用現有場地的地形、地貌，在規劃允許的范圍內盡可能提高建筑容積率，有效增加總建筑的面積，充分利用寶貴的土地資源，增加建筑面積，降低建筑成本。
（2）工程項目的總體規劃確定以后，單體建筑方案直接反映出單項工程投資高低、造價的合理性。影響單位建筑投資最敏感的兩個問題：一是結構的合理布置，結構設計應實行限額設計，控制好鋼筋、砼等的單位含量；二是建筑材料選用，重點位置用重點材料，并盡量就地取材。
（3）工程項目施工圖設計也是控制成本關鍵。在對施工圖設計階段中應根據已定的方案，按照“保證質量，滿足使用，適用經濟，造型美觀”的設計原則，以達到“造價不高水平高，標準不高質量高，面積不大功能全，占地不多環境美”的目的。
2.2工程項目施工階段的成本控制：工程項目施工階段是把圖、紙、原材料、半成品等變成工程實體的過程，這個階段投資比重較大且伸縮性較強，因此采取強有力的措施搞好施工階段成本管理，對工程總成本的控制，提高經濟效益起著顯著作用。工程開工之前，首先應做好充分的準備工作，按預算要求恰到好處地制定一個正確的資金使用計劃，既要保證工程建設有足夠資金，又要盡可能少占用資金的原則。
地產成本控制范文5
關鍵詞:內部控制；房地產企業；成本控制
一、內部控制與成本控制的聯系
(一)內部控制與成本控制有相同的目標
內部控制的目的是提高當企業的經營效率，使企業組織能夠及時獲得并且充分使用各類資源，從而達到確定下來的經營目標。因此，企業需要從內部環境、風險評估、活動控制、信息與溝通以及內部監督等各個方面來建立符合企業自身發展的內部控制制度。內部控制過程中存在效率和風險這兩個關鍵詞，所有的活動都圍繞著這兩個關鍵詞而展開。成本控制則是對影響成本的各種因素和條件進行調節和防御所采取的措施，從而達到成本管理目標。一個企業的成本得到了有效的控制，在內部環境穩定的情況下，企業的經營業績會得到明顯的提高，而當內部環境產生巨變時也能夠避免巨大的損失，在行業不景氣時相對于其他企業能更好的控制盈虧平衡。從中可以看出，業績和損失是成本控制的兩個關鍵詞，其實最后還是指向企業的效率和風險。所以，內部控制和成本控制具有相同的目標，兩者都屬于企業內部的管理，即使側重點有所不同，但是都作用于企業提高效率和規避風險。有相同的目標就可以使得在進行內部控制和成本控制過程時兩者能夠更好的相互作用，相互聯系。
(二)內部控制與成本控制能夠互相促進內部控制的健全
對于一個現代企業來說是提高自身競爭力的一個重要手段。尤其是對于房地產企業而言，完善內部控制有利于運作的正確進行，不僅能在保證資金安全上發揮重要作用，還能促進企業的經濟發展。內部控制覆蓋了企業的方方面面，兼備全面性和全局性兩大特征，有利于企業的長遠發展。內部控制在產生到現在的過程中已經形成了許多理論和方法，可以成為各類控制舉措的策劃和實行強有力的支撐，相對而言，成本控制更側重于企業產品的生產過程，注重成本的產生過程，重點于總結成本動因和解析成本差別。企業也要建立一些制度和控制程序來做好成本控制工作，和內部控制有差別的是成本控制指注重和成本有關的信息，卻不關注其他地方的管理，這樣的做法雖然很細致，但是會導致視角存在一定的局限性。所以，內部控制和成本控制是相輔相成的：內部控制從企業的全局出發為成本的掌控提出更多的方法，成本控制則從細節反面促進內部控制的完善和實施。
二、內部控制制度在房地產企業成本掌控的應用
(一)采用內部控制為成本控制創造優良的內部環境
優良的內部環境可以為企業的各項工作的開展打造良好的基礎，有利于成本控制工作的進行，反而較差的內部環境則會成為成本控制工作開展的絆腳石，這就是相同的成本控制方法運用到不同的公司得到不同的效果的原因所在。我國的房地產行業中，很多企業都是隨著市場形勢短期之內發展起來的，它們的組織機構和企業文化相對來說比較薄弱，這阻礙了成本控制工作的進行。所以，房地產企業應該運用內部控制制度為其成本控制創造優良的內部環境，將阻力變成動力。在組織機構中，應該建立一個成本控制中心，建立一套合理有效的管理體系，合理安排員工從事相關工作，并且職責分工明確。在企業文化中，應該漸漸建立好照章辦事的文化信念，促使各項工作合理公正的開展。
(二)采用內部控制制度提高成本監督的效率
成本控制是具有系統性的特征，它包括事前的計劃，事中的監督和事后的分析和總結。事前的計劃一般是指成本的定制，比如采用指標分解、預算分析等來制定目標成本。事中的監督比較繁瑣，但是成本監督不僅能保證各項成本控制的措施得到實施，而且還能為后續的成本分析提供數據信息，給成本控制舉措提供依據。事后的分析和總結則是分析實際成本與目標成本的差別，并找出差別的原因，尋求方法加以改進。房地產企業應該運用內部控制制度來增強成本監督的效果，比如授權審批、會計記錄和預算管理等方法都可以運用，更加合理科學的控制成本。
(三)采用內部控制制度提升標準化工作的展開
標準化是企業成本控制得到有效進展的一個前提，只有實現了標準化，才能將成本控制的舉措有效的進行，成本分析才能夠以更有效的方式完成。標準化工作主要是指企業銷和各項管理的合理化和規范化，主要包括價格方面的標準化、質量方面的標準化、計量方面的標準化和數據方面的標準化。房地產企業在計量、計價、質量和相關數據方面涉及的專業只是較多，比較繁雜，所以標準化工作不僅是重點，也是難點。但是，房地產企業可以使用內部控制的力量來幫助標準化工作的進行。內部控制制度主要是針對一些重要業務的環節而設計的，所以房地產企業可以將計價、質量等納入到重要環節當中，針對不同項目的的標準化制定不同的方法，仔細說明操作過程，并且公示有關的結果，從而促進成本控制目標的實現。
三、結束語
近幾年，我國房地產企業的競爭越來越激烈。內部控制以效率和風險為向導，成本控制雖然關注于細節的業績和損失，但是最終也是基于效率和風險。從此可見，房地產企業一方面要為成本控制而創造優良的內部環境，另一方面增強成本監督的作用和標準化工作的展開，注重運用內部控制制度，才能實現企業的長遠發展。
參考文獻：
[1]趙息,蘇秀花.企業內部控制經濟合理性分析—基于企業風險和成本效益原則[J].審計與經濟研究,2013(03)
地產成本控制范文6
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼： A
關鍵詞：房地產 工程造價 成本控制
隨著我國建設工程的不斷升溫，房地產企業在我固的發展也日益興重，但是帶來的競爭也不斷的提高，為了提高工程的經濟效益，擴大工程建設的利潤，房地產公司必須對在建的工程進行全面的造價控制。如何有效的控制建設成本，避免不必要的資金流失，提高企業的經濟效益，成為了建設單位實現利潤的一個關鍵點。而房地產項目的成本控制是一項復雜的系統工程，工程造價的管理與控制作為房地產開發成本的重要組成．是開發企業獲得經濟效益的關鍵因素。
工程造價成本控制管理的必要性
在工程建設過程中，工程造價成本控制在工程的各個環節都起著不同的作用。因此進行工程造價成本控制管理是關乎到企業自身利益以及工程建筑的重大事情。在建筑工程設計階段，做好工程項目的設計預算是建筑企業編制投資計劃的重要依據，并對之后建筑施工等行為具有指導意義，更是編輯工程造價的直接來源。同時，建筑企業對工程項目進行技術經濟指標評定時，也離不開對工程旋工成本控制的參考。也對需要向銀行進行貸款的企業來說這也是必不可少的依據之一。在房地產施工的過程中，還包括了在施工階段的預算。施工預算也是建筑企業進行成本控制的重要手段。由于施工的預算能很大程度的反應出工程施工的具體情況，因此施工預算也成為了房地產建筑企業的成本計劃文件。
房地產工程造價對超出成本控制的原因分析
1.設計存在漏洞
現階段，很多房地產工程項目都是交給外地的專門的設計院進行設計。而這就會引致工程項目在設計階段就會受到來自地域差異以及氣候、時節、文化的影響，從而導致設計會異于設計人員的常規思維。同時，我國大部分設計中往往存在許多不確定因素從而增加工程造價的成本預算。我國大部分設計院的設計人員在設計時往往設計理念保守，缺乏對工程所處地域的全面細致的了解，聰慧導致工程在設計環節就紕漏百出，最終導致工程預算難以控制。
2.工程管理不合格
一般具有一定規模的建筑工程都需要耗費很長的工期，而且其中需要的工序繁多，環節復雜，這樣很容易會因為管理的薄弱從而導致工程意外的發生，同時還會減弱企業決策層的信息嚴重滯后。一旦在施工過程中出現突發的事故，就會導致施工計劃嚴重受阻，從而加大工程成本。
3.設計變更
很多情況下我國在施工中存在許多臨時變更工程設計的現象。由于設計初期存在過多急功近利的現象，在準備前期沒有做足相關的資料準備和現場工程勘察。一些設計存在一些漏洞，同時建筑單位對設計的審查也相對薄弱，從而無法有效的在設計初期就檢查出問題，最終導致在設計中出現紕漏，從而不得不臨時變更計劃，增加成本。
4.工程預算管理乏力
在建筑施工階段，建筑工程預算的準確度、可靠性仍有待提高；未建立與完善合作商數據庫；未與材料采購單位形成戰略伙伴關系與規模采購優勢，難以有效控制降低耗材成本；工程進度款隨意性大，審核精確度仍需提升。建材市場行情與現場管理狀況調研乏力，預結算人員不能依據一手資料編制預結算表；工程事后評價未有效分析經濟技術指標并做系統總結，不利于業務水平的提高企業歷史成本數據庫建設得不到重視，不利于房地產項目成本的綜合比較考量。
房地產工程造價控制的具體措施
1.項目招標階段的成本控制
工程招投標階段是確定工程造價、編制工程量清單計價的關鍵環節。只有確定出工程造價，才能對后續的施工單位的選擇、施工合同的簽訂以及施工要求等做到有的放矢。在工程招投標階段必須對整體的規劃進行認真的分析，聯系設計、施工和監理單位對工程中的各個環節進行認真的探討。采取公開招投標的方式，選擇合適的施工、設計以及監理單位，在認真考察的基礎上簽訂相應的合同。
2.項目施工階段的成本控制
在項目的決策以及設計的基礎下，項目施工階段才可以順利的開展，施工階段的成本控制主要是對工程施工過程中所需的各種人工、機械、材料以及工程的質量、工期的長短等內容進行統一的協調規劃，制定出最優的施工方案。同時在工程建設的過程中，還有鼓勵工程建設單位積極的采用新技術、新工藝，從而破解施工難題。具體的成本控制如下：
（1）材料設備的控制
建筑工程造價主要由設備費、建筑安裝費、工程建設其它費用等各部分組成。在工程建設的種種費用中，工程的材料費用占很大的成分。因此在材料設備的選購方面，必須按照工程建設的設計要求，根據當地的材料設備等價格進行合理的考察，做好采購前的準備工作。同時在采購的同時必須和購貨商妥善的商量材料的質量以及設備的維修等方面的事宜，做到有備無患。
（2）投資控制
按照施工進度計劃計算投資控制目標計劃，將總的項目投資分解到每個計劃控制周期之中作為投資分析階段控制的目標。把標底以及預算適度分解，從而分解后的標底和預算，能與施工進度相吻合，促進工程的建設。
3.設計階段的成本控制
在設計階段，房地產公司必須和設計單位對設計的內容進行總體的分析，從而使得設計單位能夠明白開發商的意圖，明白開發商對在建工程的各種要求。從而在設計的過程中能夠合理的選擇各種設計方案。同時在選擇設計單位的過程中，必須合理的選擇恰當的設計單位，從而設計出高水平的設計圖紙，降低工程的造價。
4.項目竣工階段的成本控制
項目竣工階段的成本控制主要是考核所建項目的額工程效益，妥善的辦理各種資產的轉移工作，對工程的后續階段進行合理的整理積累。項目竣工決策階段是工程房地產項目建設結束，以及運營維護的開始，是檢驗設計、決策、施工的關鍵環節。要認真的做好房地產工程造價的評定，工程質量的確定，施工人員的培訓等各項工作，為工程進入正式運營打下基礎。
結語：工程造價成本管理是一項技術性、專業性、政策性很強的工作它貫穿于投資決策、項目設計、招標投標和建設施工各階段，工程建設的各有關主體應轉變觀念，積極創造條件，促進工程造價咨詢機構參與建設項目全過程造價管理，為合理確定和有效控制建設工程造價作出應有的貢獻。
參考文獻：
[1]萬鐵成，如何有效控制房地產的工程造價[J]，中國高新技術企業，2009(6)：90-92.
