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地產公司運營管理制度范文1
1.中國的城鎮化還沒有結束，大量的人口將從三四線城市和農村涌入一二線城市。未來數年內人口流動的主導方向都是從中小城市進入一線城市，因此，北京、上海等一線城市的土地以及二線城市一些地段較好的土地是稀缺的?？梢灶A測，在未來數年內，我國的房價水平在總體上還將平穩上漲，但是由于地價越拍越貴，房價與地價之間的利差將越來越單薄。
2.另一方面，因為我國出生率的下降以及人口預期壽命的延長，總人口縮減和中青年人口占比減少將成為我國人口變化的總趨勢。加之我國嚴格的計劃生育政策，人口因素對中國房地產市場的影響比歷史上任何一個國家都可能更為劇烈。根據招商證券研究中心的研究報告，我國25－45歲的購房適齡人口在2008年已經達到高峰，隨后將持續下降，在2018年以后下降速度會明顯上升。城市化進程在一定程度上能抵消適齡購房人口減少的影響，但這種抵消只能在未來14年左右的時間里有效。目前的城市化率已經達到46%，城市化率在未來會處于加速階段，城鎮購房適齡人口(25－45歲人口)在2015年到2027年間形成了一個高峰平臺，其中2023年前后達到最高峰，約為2.483億。就也意味著傳統的以開發為主導的房地產企業在購房高峰期后將越來越難以獲得快速增長，所以，隨著我國城市化水平的提升和人口增長率的不斷下降，房地產行業應該逐漸轉向以持有核心商業地產為主的綜合運作模式上面來。
二、以客戶導向的綜合房地產企業運營管理過程研究
以客戶為導向的理念是綜合房地產企業保持競爭力的根本。綜合房地產企業持有大量物業，此類物業一方面必須是客戶需要的，另一方面則必須是能持續吸引客戶的。要真正做到以客戶為導向，完善企業的運營管理流程，房地產企業必須要做到以下幾點。
(一)對潛在客戶進行分類
房地產企業的客戶既包括居民又包括商業用戶，不管產品是面向居民的居住型房地產還是商戶的商業地產，企業都應該首先對項目的潛在客戶進行細分，以確定各細分市場中客戶的需求，并以此作為產品設計與開發的基礎。比如萬科就將其客戶細分為成功家庭、職業新銳、望子成龍家庭、幸福晚年家庭和務實家庭型，這種細分有助于產品的精細化開發。
(二)建立基于客戶價值的分析模型
對于房地產企業來說，客戶的價值在于他們可以給企業帶來現金流量，所以房地產企業可以采用建立在現金流貼現方法上的客戶價值分析模型，對客戶的價值進行計算?？蛻魞r值的大小中取決于客戶對項目的購買量、企業的預期收益率和現金流持續期。根據分析可以確定客戶價值的大小，幫助企業確定目標客戶群。
(三)確定企業的目標客戶
在對客戶價值進行分析之后，房地產企業可以追求那些符合自身戰略定位的客戶作為目標客戶。目標客戶確定之后，應了解其對于產品的需求，要實現這個目標，房地產企業就應該設立一個可以反饋客戶的態度的專門機構，用以跟蹤并不斷地改善房地產企業所提供的產品與服務。這個機構的核心是建立與企業規模相符的客戶信息管理系統，并致力于掌握客戶的個性化信息。
(四)對目標客戶開展一對一開發與營銷
在項目開始之前，房地產企業應該為目標客戶制定一流的規劃設計、施工方案和商業方案，開發人員和產品營銷人員都應該與客戶成為朋友，站在客戶的角度來思考項目，保證項目最終能符合客戶的期望，贏得客戶的滿意;在項目實施階段，項目經理、項目商務經理以及企業的相關職能部門，需要與客戶充分溝通，隨時注意項目實施與客戶需求間的關系;項目竣工之后物業管理的持續期限很長，一般來說與房屋的使用壽命相等，所以對于客戶來說房地產公司物業管理質量的重要性絕不亞于房地產的質量本身。如果房地產公司所提供的物業管理服務中讓業主獲得了好處，他們必然會成為房地產商的口碑塑造者。這一方面大大提高了開發商的美譽度和知名度，同時也提升了房地產公司產品的差異化水平。
(五)以客戶為中心重組業務流程
傳統的房地產企業普遍存在一種重視產品，而輕視客戶的運營管理體系。因此，要建立客戶導向的運營模式，房地產企業就必須對企業的整個業務流程、企業文化、信息流程、培訓模式等進行全方位再造，才能所得整個組織轉變為客戶導向的組織。
1.業務流程再造
業務流程再造所涉及的主要內容是決策權力分配流程的再造、業績評估體系的再造和員工激勵機制的再造。決策權力分配流程的再造主要涉及到在客戶導向的模式下重新進行權利劃分和部門劃分的問題，新的決策流程應該能更靈活的處理客戶的訴求。業績評估體系和員工激勵機制的再造主要涉及到在新的運營管理模式下，如何激勵員工以客戶的需求作為自己工作的出發點，以及如何將對客戶的服務納入到企業的績效考核體系中的問題，新的評估的激勵體系應該更有利于激發員工服務于客戶的意識。客戶導向的運營模式塑造涉及到了企業經營管理過程中的所有環節，不僅包括傳統上的營銷與市場部門，工程部門、法律部門、財務部門等都會成為客戶接觸的窗口，都成為企業價值增值過程中的一部分。因此基于客戶導向的管理要求企業必須從體制上推行部門間橫向合作，協同應對客戶的問題與訴求，形成以客戶為中心的企業組織架構體系和運營管理程序。
2.企業文化再造
房地產企業將其企業文化逐步從“產品為中心”或“銷售為中心”的文化轉變為“以客戶為中心”的文化，企業的各個部門的工作都從客戶角度來展開，把提高客戶的滿意度作為企業的經營目標之一。同時還可以結合企業內部的機構整合，推行嶄新的機構組織模式;結合企業的人力資源規劃，打造企業價值和個人價值和諧共生的平臺。
3.信息流程再造
房地產企業應該結合最先進的信息技術，建立可全企業共享的內部客戶數據庫系統，將客戶的基本情況、與企業的交易記錄、客戶對產品的滿意度、客戶對產品的后續需求等信息進行整合，然后充分利用企業收集的數據，通過數據挖掘，及時滿足客戶的訴求，并可以使對客戶的一對一營銷變得更為方便。
4.培訓模式再造
房地產企業必須加強對新老員工再培訓，真正作到把企業“客戶導向”的運營理念和“以滿足客戶利益為目的”的企業目標深入員工內心，讓企業員工的目標與公司目標保持一致，而不發生理念上的沖突，這樣才能使組織發揮最大的效益，使員工的工作達到最大的效率。企業培訓工作應把重心集中于對企業理念的講解、與客戶的溝通技巧和新組織運作方式等方面。
5.客戶導向運營管理的制度化
房地產企業可以在實踐經驗的基礎上，建立符合公司戰略的客戶導向型管理制度，具體包括:客戶資料及來往文件管理、客戶投訴管理、客戶信用管理、項目回訪管理、項目物業管理等內容，并將這些內容細化、規范化，形成標準化的管理。
三、基于客戶導向的綜合房地產企業運營管理模式設計
地產公司運營管理制度范文2
運營部門試用期工作總結范文一
在公司領導的決策和領導下，運營管理部自2016年6月成立以來，積極開展工作，極力推進公司各項管理制度的建立和執行，并不斷完善公司各項操作規程及制度，同時加大對各項目的業務指導、積極幫助項目協調處理各類長期積累得不到解決的問題，回顧運營管理這2016年的工作，現總結如下：
一、各項工作手冊的建立
運營管理部自成立以來，第一件事就是建立各崗位工作手冊，明確各崗位作業標準及流程，規范和理順各部門工作流程及其各崗位職責。經過6、7月兩個月份的努力，各崗位工作手冊相繼出臺：《客戶服務工作手冊》、《清潔管理工作手冊》、《綠化管理工作手冊》、《公共秩序維護工作手冊》、《消防管理工作手冊》、《工程維護工作手冊》、《接管入住工作手冊》、《裝修管理工作手冊》、《質量管理工作手冊》。各項工作手冊的建立，為各部門規范化運作提供了依據，同時也為對項目的考核提供了有力支撐。
隨著各項制度的推行，為了使公司考核機制更加健全，運營管理部10月份相繼制定出適合康居物業的《績效考核管理辦法》。2014年，物業公司將全面實施績效考核，不斷提升項目經營和管理能力，確保公司各項工作正常有效的開展與落實。
二、強化執行
在公司前期推行各項制度的過程中，公司及項目部分人員對下發的各項制度存在較大的抵觸情緒，為了確保公司各項制度的有效貫徹與執行，運營管理部整合公司資源，深入項目，召開各部門專題會議，統一思想，提高認識，從公司發展角度對項目人員進行公司發展及宣傳，同時宣講公司推行各項制度的意義和必然性，經過近一個月的磨合及試運行，各項目人員對公司推行的制度有了新的認識，同時公司制度逐漸被項目人員接受和執行，為公司其他制度的貫徹執行奠定了良好基礎。
三、培訓管理
在公司各項工作手冊下發之后，為了使各物業服務中心員工熟悉掌握其內容，了解各崗位工作流程及標準，運營管理部將8月份定為重點培訓月，每天下午6:007:30對各服務中心員工進行服務禮儀、崗位職責、作業流程及作業標準培訓，培訓崗位含蓋服務中心所有崗位：服務中心經理、客服、收費員、維修工、保潔員及公共秩序員，在8月份，運營管理部累計對各服務中心培訓27課時。
隨后在9月初，運營管理部結合工作手冊培訓內容進行出題，以試卷形式對所有人員進行考試，客服、維修工崗位筆試，保潔員和公共秩序管理員進行口試，經考試，合格率達83%，為項目管理提升奠定了良好基礎。
四、品質管理
在抓好項目培訓管理的同時，運營管理部不放松對項目的品質管理，邊培訓，邊檢查各項目的基礎服務工作，通過檢查，發現項目管理存在的各種問題，并將檢查結果貫穿于培訓過程之中，經過每月2
至3次對各項目的服務質量檢查，很快掌握了各項目的突出問題，為了盡快改善各項目管理現狀，運營管理部深入各項目指導各項目經理，想方設法提高項目服務水平。運營管理部在開展對項目進行每月2次服務質量檢查的同時，極力推進公司的三級夜間查崗制度，堅持每月對各項目進行一次夜間查崗。從6月份至今，運營管理部共查出209項不合格項，夜間查崗發現8起睡崗現象，并嚴格按照公司品質管理規定予以處罰。
目前，公司各服務中心都已充分認識到品質檢查的重要性，并且按照工作手冊的標準和流程進行操作，不斷提高各自項目的管理水平。經過這幾個月的運行，公司的各項制度正在逐步的貫徹，各項目的管理狀況在原有基礎上也有了很大的提升，運營管理部將繼續全面推行公司制度和規范，并在服務實施過程中加大監督考核，全程跟蹤，全面控制。
五、投訴處理
2016年，運營管理部在處理項目業主投訴方面，共接到服務中心各類投訴事件17起，針對項目的各類投訴，運營管理部依據國家相關法律法規，并結合長垣縣實際情況，從項目管理角度出發，本著維護公司利益，且考慮業主心理需求的角度逐一接待解決，不回避，不推諉，在面對那些難以解決的問題時，運營管理部更是細心、耐心的向業主解釋，經過一遍又一遍的向業主做工作，最終使一些在項目上積壓很久解決不了的問題得到解決。例如，清華苑和龍首苑業主因接房晚拒交物業費的問題，在向多戶業主解釋之后，業主最終全額把
物業費交了;還有清華苑9號樓1單元101號業主家水表產生了3000元的水費，硬是把責任強加給物業公司。運營管理部在和業主面談之后，指導項目經理通過物業查詢檔案及到自來水公司查詢各月抄表讀數，證明其在裝修完入住之前水表完全正常，最終將此戶業主問題圓滿解決。從而幫助服務中心解決了一些難以解決問題，維護了公司利益。
六、營銷配合
2016年，物業公司在配合營銷方面，配合長垣和封丘開盤及營銷活動共計6次，運營管理部在物業公司公共秩序人員少，值班難以調整的情況下，克服困難，對龍首苑和2080兩個服務中心人員進行整合，合理調整值班，保障營銷需求，尤其是在今年十一期間舉行的變形金剛展和十一月份舉行的奇石根雕盆景花卉展，由于展示活動時間較長，人員需求較多，運營管理部和各服務中心更是想方設法滿足營銷活動需求，確保營銷活動順利開展。
另外，在封丘6月29日舉行的開盤和9月7日的產品推介會上，物業公司以良好的精神面貌向封丘業主及客戶展示了康居物業形象，受到了華星臵業和封丘社會各界的贊譽。
七、工作反思
2016年，運營管理部在康居物業發展史上寫上了濃重的一筆，也取得了一些成績，但是，運營管理部的工作距離公司要求還有很大的差距和很多的不足，現分析如下：
1、對服務中心員工培訓不足，導致員工對工作職責不明，作業
流程不清晰。
2、對服務中心員工工作過程監督、檢查不到位，員工存在有偷懶現象。
3、對員工作業現場指導欠缺，致使員工工作方法不得當，走彎路，達不到目標效果。
改進措施如下：
1、加大對服務中心員工的培訓力度，進一步明確各崗位職責，明晰作業流程，提升業務能力。
2、加大對各服務中心的檢查力度。
3、加大對服務中心工作的指導，杜絕員工工作走彎路，提高工作效率。
2016年已經過去，運營管理部在全面總結的同時，也在全面的尋找更好的工作方法和突破，并不斷完善自我，滿懷信心的向2014年目標奮進。2014年，運營管理部緊密圍繞物業公司發展戰略，全方位、深層次實施物業服務轉型升級，并不斷確立和鞏固康居物業品牌，強化富美地產品牌。
運營部門試用期工作總結范文二
本人自4月中旬份加入到精英部落，融為這個大集體以來，本著對服裝品牌工作的充分熱愛，用心做好每件事，做好這個直營運營管理工作，充分利用精英部落這一平臺提升自身的組織協調能力，回顧歷程，收獲和感觸頗多。
(一)強化品牌形象，提高業務素質。
直營部工作最大的規律就是無規律，因此，我正確認識自身的工作和價值，堅持奉獻、誠實敬業，細心學習他人長處，并能很好的虛心向領導、同事學習關于精英部落品牌文化，在不斷學習中使自身的專業素質有所提高。
(二)嚴于律已。從進了公司這個大家庭以來，始終對自己嚴格要求，將耐得平淡、舍得付出作為自己的準則，在工作中，以制度、流程規范自己的一切言行，嚴格遵守各項規章制度，主動接受來自各方面的意見，積極維護公司良好形象。
(三)強化運營工作職能。工作中，注重團隊建設等工作，在這短短幾個月里，都能和同事積極配合做好店鋪及銷售工作，不會計較干得多，干得少，只希望把工作圓滿完成。
通過領導的培養與工作各方面的支持，以及自己的努力，這幾個月以來自己的營運工作，還是取得了一定的突破。在精英部落直營部， 這半年來取得的工作成績得到了領導的肯定，在第三季度安排我代為管理營運一組的組長一職，這些都離不開公司領導的嚴格要求與培養，對我來說這將是一個很大的機遇與挑戰，對于下半年的工作，我羅列了以下的工作計劃及安排：
1、不定期組織本組工作會議和每日早晚例會，傳達上級指示精神，反映員工及柜組情況，起承上啟下的作用;
2、認真協助營運總監工作，落實每天的工作內容，發現違規及時糾正;
3、了解本組人員思想狀況，排除不良傾向，即時匯報，研究予以解決;
4、嚴格落實本組員工遵守工作流程、工作要點和規章制度，培養高度的責任感和工作熱情。
5、熟悉本組員工的工作狀況，分析容易出現的問題并提出解決問題的基本要領;
6、不定時巡視各崗位，指導本組員工工作并督促完成;
7、宣傳團隊精神，弘揚企業文化，牢記公司宗旨，增強員工的凝聚力和向心力;
8、組織市場調查，反映賣場存在的問題及顧客的真正需求，定期進行總結報告;在三季度完成主通道的招商工作，并對南廣場的空鋪進行招商;以及對于明年公司品牌升級，對一些意向商戶的儲備。
9、努力學習有關知識，對復雜的要領能考慮到每個細節，對員工能采用不同的領導方式和督導方式;
11、組織并參與策劃有利于商戶銷售及品牌推廣的促銷活動;
12、主持本組會議，分析工作現狀，提出工作要求和解決辦法，明確工作目標;
13、解決問題要有章可循，注重個人修養，給員工樹立良好形象;
14、分配區域的招商，收費及創收任務，以及各種指標，隨時關注各種指標的完成情況;
5、完成上級領導下達的其他工作任務;
公司領導讓我擔任一組代組長，這不是權力的象征，而是賦予我一種責任。因此，這對我來說是一次非常難得的受教育過程。感謝領導對我的關心，我一定虛
心學習，認真并加倍努力的工作。雖然實際工作中還困難重重，但我將始終嚴格要求自己，始終以高度的責任感，保持銳意進取、勇于創新、與時俱進的精神狀態，挑戰風險、迎難而上、勤奮敬業，為世紀金源的未來，奉獻自己的力量。
運營部門試用期工作總結范文三
轉眼間，年揮手向我們告別了，在這新年來臨之際，回想部門一年來所走過的路，所經歷的事，有失敗，也有成功，有遺憾，也有欣慰，部門這一年中人員業務知識和能力有了很大提高，首先得感謝公司給我們提供了好的企業文化和工作條件，感謝董事長給我們不斷地提供指導及支持，并帶領我們前進，使我們與公司又共同努力度過了一個不平凡的春秋。一年來，運營部主要圍繞以下幾個方面開展工作：
一、開拓市場 -- 建立分支機構
1、為了更好的了解市場、開拓市場、提高市場占有額，本年度我們組織部門人員對等七個省內地級市和的招商市場進行了詳細地摸底調查，掌握了當地的設計市場情況，拜訪認識了很多同行朋友。這一年中，聯系拜訪客戶家，有單項業務合作意愿的家，有全面業務合作意愿的家。
2、成立分支機構：
(1)分公司家
(2)分所家
二、分支機構完成項目業績
分支機構簽訂合同個，合同總額萬元，已到賬萬元，實際已收管理費萬元。
三、運營部自營項目：
運營部自營項目一個，合同總金額萬元，已收萬元。
針對本年工作中關于管理與業務做如下總結：
一、堅持規范化管理
1、建立健全各項規章制度，奠定工作有序進行的基礎，明確部門和個人的責任、目標，對部門強化內控、防范風險起到了積極的作用。
2、對業務工作加強監督檢查，制定詳細操作細則，實行有效地管理措施，防范了經營風險。
3、所有分支機構的項目嚴格按照公司程序運行，保證質量，重服務，做好部門運營工作。
二、保障業務工作穩健推進，挖掘新的業務增長點
1、部門加強業務知識和能力的提升，規范管理、規范經營，挖掘新的業務增長點。
2、開發新渠道、維護老渠道，發揮公司業務優勢不斷開拓客戶市場，主動向客戶宣傳我公司的業務特點和優勢。
3、主動拜訪各地級市同行、開發商、建設主管部門，建立人脈、提升品牌影響，加大合作幾率。
總的來看，還存在不足的地方，還存在一些亟待我們解決的問題，主要表現在以下幾個方面：
1、對新的東西學習不夠，工作上往往憑經驗辦事，憑以往的工作套路處理問題，表現出工作上的大膽創新不夠。
2、分支機構技術力量參差不齊，造成反復審圖，耽誤時間，今后要多規范管理，嚴格按照公司的技術要求執行，提高效率。
地產公司運營管理制度范文3
關鍵詞：白銀時代；房地產；經營與管理
前言：中國的房地產事業伴隨著中國經濟一路高歌猛進，在中國經濟中扮演著重要的角色。而經歷了數十年的高增長，中國經濟已經逐步進入了經濟新常態，而房地產事業的發展，也與2014年告別了黃金時代，迎來了現在的白銀時代。白銀時代的房地產行業，競爭日趨激烈，且逐步轉向了去庫存的階段，因此其經營與管理變得尤為重要，房地產企業誰做好了企業額經營與管理，誰才能在日趨激烈的競爭中立于不敗之地。
一、我國房地產行業當前所面臨的形勢
我國的房地產行業最早出現在20世紀80年代，已經經歷了三十多年的發展，伴隨著中國城市化進程的日益加快，房地產行業也得到了極大的發展。房地產在國家經濟中的占比日益增加，逐步成為國家發展的支柱產業之一。與此同時，國家對房地產行業的宏觀調控爭產也不斷出臺，其調控措施也越來越嚴格。因此，當前房地產企業所面對的政策環境與市場環境越來越復雜。房地產企業只有在順應國家政策及發展戰略的基礎上，進行符合市場化的運營管理調整，才能找到自身的市場定位，在日趨激烈的競爭中獲得生存與發展。
企業的經營理念是其發展戰略的重要組成部分，對企業的經營模式和管理方式都有很強的指導作用。白銀時代的房地產行業，面臨著去庫存的巨大壓力，其企業間的競爭將會愈加激烈，傳統的企業經營管理模式已經無法很好的適應顯示的環境要求了，企業要生存就必須結合時代與行業的特征，不斷對自身的經營管理做出調整，唯有與時代一同進步與轉型，房地產企業才能得到長久的可持續性的發展。
二、房地產企業經營管理的方向與措施
2.1注意加強財務管理的風險控制因素
財務風險是企業生存與發展所面臨的首要風險。首先，充足的現金流不僅是企業正常運營的基礎與前提，對房地產而言，也是其取得土地使用權的關鍵，是其工作開展的前提條件。但是，目前很多房地產企業面臨負債率過高的問題，在黃金時代，由于房價的不斷上漲，房地產企業即使負債拿地，也能通過房地產的銷售來掩蓋風險，但房地產的白銀時代，房價的城市分化、區域分化日趨顯著，其資金的風險也日趨增大，負債率過高必然成為白銀時代房地產企業發展的首要財務風險。其次，房地產企業需要做好預算措施。目前很多企業仍然抱著一些錯誤的想法，認為只要拿到土地使用權，建好了樓房，就能實現銷售利潤。這在去庫存化的白銀時代，是與現實極不符合的。當前的房地產庫存積壓已經十分嚴重，且在房間方面，一線城市與二三線城市存在明顯分化，若不按照具體情況加以分析，做好房地產公司的預算管理制度，極易引起房地產公司的成本上升過快，銷售收入不達預期的情況，從而降低公司的償債能力，甚至可能出現資金鏈斷裂，引發公司的財務危機。
因此，房地產企業要明確自身發展的經營管理目標，加強財務管理的風險控制，并積極引入最先進的成本管理核算評價體系，更新財務管理的控制模式，從而使企業財務管理形成良性發展。
2.2加強企業人力資源管理與整合
人才是企業發展的核心競爭力。在房地產市場競爭日趨激烈的現在，只有把握專業的人才資源，才能為企業的發展提供不竭動力。因此，加強企業人力資源管理與整合，是房地產企業所面臨的現實問題。在房地產企業的經營與管理中，一方面，要積極的引進先進的人才，并根據他們的自身特點和職位特性，將他們安排在適宜的崗位上，讓他們為企業的發展實現自我價值。另一方面，企業要完善其培訓制度和相應的升遷制度，只有這樣才能使員工的個人發展與企業的發展相統一，才能為企業的長遠發展做好相應的人才儲備。與此同時，企業做好人才的培養的，還需做好人才的激勵機制，實現"培養出，留得下"。這方面就需要為企業的專業人才提供全面的深造機會，提升其晉升的空間，建立科學可行的人家激勵機制是留住人才的制度性保障。激勵機制的內容通常包括薪酬制度的完善、獎勵機制的規范和員工福利的制度化等。唯有通過制度化的措施強化員工激勵機制，才能提高員工工作的積極性與歸屬感，使員工的個人發展與企業的發展得到統一。
2.3根據時代特點進行戰略轉型
財務的規范化管理和人力資源的優化配置，是房地產企業經營與管理的重點問題，是企業持續發展的基礎性條件。在此基礎之上，企業要想在日益激烈的競爭中脫穎而出，還需要把握時代的脈搏，做好相應的變革。
白銀時代的房地產行業，不僅面對去庫存的強大壓力，且政策方面對房地產的宏觀調控措施也越來越嚴苛。這對房地產行業的發展提供了太多的不確定因素，房地產企業要在這樣的情況下得以生存與發展，就必須根據時代特點進行戰略轉型。
根據時代特點進行戰略轉型，就必須摒棄傳統的以"買地賣房"為主導的傳統經營管理模式，并根據當前的形式，對房地產企業今后的發展做出科學的規劃，對現存的一些制度和發展戰略做出及時的調整，以適應企業的轉型升級，不斷創新和挖掘出符合時代特色，符合企業發展的轉型之路。在經營方面，要不斷挖掘消費者的深層次需求，實行差異化的房地產經營策略，同時優化房地產產品的全程服務，為房地產企業的品牌創建打下良好基礎，實現企業的差異化與品牌化經營。在管理方面，要做好各個方面的制度強化，以優化企業各個方面的資源配置，達到降低成本、提高效率的目的。
結語：房地產在我國的經濟整體中占有重要地位。在我國經濟進入新常態、房地產行業也進入到白銀時代的當下，做好房地產企業的經營與管理，不僅是企業的內在要求，也對穩定中國經濟、促進我光房地產行業的健康有序發展，有著積極的作用。
參考文獻
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地產公司運營管理制度范文4
關鍵詞：合同檔案管理 部門立卷 信息化 編研
【分類號】U231.3；G271
0 引言
地鐵工程建設周期長、參建單位眾多、專業復雜，地鐵工程圓滿順利地建成，合同的作用功不可滅。建設單位是通過合同制約、管理和監督各參建單位，參建單位依據合同完成各自工程項目。合同在中間是一個橋梁作用。而一旦發生糾紛，雙方可以及時運用合同檔案記載的內容依法維護各自的合法權益，合同又起到了一個憑據作用。另外，通過對合同檔案信息地提煉，把死檔案變成活信息。管理好合同檔案的意義就可見一斑。本文結合地鐵工程合同的特點及類別，針對合同管理過程中出現的問題，對地鐵工程合同檔案管理進行了探討，從而規范合同檔案管理，提高合同檔案管理水平。
1 地鐵工程合同特點及類別
地鐵工程合同檔案具有檔案和合同的共性，又因地鐵工程的特殊性和復雜性決定了合同檔案還具有以下特點為：專業性強，合同數量大，種類多。合同按內容可分為工程建設類合同、運營管理類合同、資源開發類合同、公司人事及行政事務管理類合同及綜合類合同。工程建設類合同分為勘察、設計、監理、咨詢、建筑承包、安裝承包、裝修承包、物資設備采購、工程、技術咨詢和專題研究合同、工程征地、拆遷、借地等與建設有關的其他合同、地鐵建設工程其他資金來源的合同等。合同按檔案類別又可分為管理類合同、基建合同、科研合同、設備合同、勞動人事合同等；
2合同檔案管理現狀
2.1.合同文件材料不符合歸檔要求：合同支撐性材料有些原件缺失，有些為復印件，附件不齊全等。公司合同管理實行的是承辦部門與相關部門審查會簽相結合的制度，每份合同都應產生合同審批簽發單、律師意見書、財務意見、各相關業務部門意見及其修改稿件和會議紀要等等合同支撐性文件材料，但是這些附件材料總是不齊，時有時無。
2.2部分合同未能及時向檔案室移交歸檔。目前除合約部主管的建設工程類合同定期向檔案室移交歸檔外，其它部門及下屬公司的合同很多還留存在各自手上。如運營公司在運營期間產生的國產化、科研技改合同；實業公司的物業租賃、廣告發包承包、合同、房地產開發、物資采購等合同；辦公室汽車采購、維修合同、辦公用品采購、其他行政管理合同；
2.3移交歸檔的合同文件材料散亂未經整理，合同整理組卷困難。因檔案人員對合同評審過程不了解，在對合同進行整理組卷時，常常對一些看似與合同無關的材料拿不準、傷腦筋，對于過程中反復修改的合同稿順序更是迷惑，而且因合同附件材料很雜亂，合同附件材料是否齊全、簽章手續是否完善也很難把握
2.4合同整理組卷工作積壓嚴重。地鐵工程合同量大，平時合同都是批量移交，批量簽收。每逢合同利用時或是突擊組卷或只能提供散份合同文件。未裝訂合同借出可能有合同附件遺失風險。
2.5合同電子文件目前尚未歸檔。
2.6合同檔案管理還停留在初級的合同整理、歸檔階段，尚未著手合同的編研，合同檔案資源價值尚待開發利用。
3合同檔案管理思路
3.1建立合同檔案網絡管理體系，推行部門立卷制。
由公司檔案室負責統籌、協調、組織、整理、保管公司所有合同檔案，并負責指導、監督、檢查和培訓合約部門及各下屬公司的合同檔案管理工作。合約部門及各下屬公司應分別確定一名合同檔案管理人員，負責合同及其相關文件材料的組卷歸檔工作。企業檔案管理規范明確指出誰產生誰收集，誰負責誰組卷。因為每份合同具體有哪些附件材料，材料之間相互關系只有承辦人員是最清楚的。讓具體承辦人預立卷，各部門下屬公司合同檔案管理人員組卷，實施部門立卷制才能保證合同檔案齊全、完整、系統，又能避免合同組卷工作大量積壓。
3.2制定合同檔案管理制度。用制度固化合同管理各部門的職責。
合同檔案管理制度是合同管理制度的一部分，通過建設合同檔案管理制度，規范合同檔案管理，提高合同管理水平，完整保存合同及其相關憑據材料。通過合同檔案管理制度明確合同檔案管理部門職責，合同歸檔具體要求及合同的利用。通過制度界定各部門各責任人的整理組卷的義務責任。通過歸檔制度明確合同及其相關文件材料的歸檔范圍及保管期限、歸檔時間、歸檔程序、歸檔質量要求以及歸檔控制措施。用歸檔范圍指導哪些文件材料應歸檔范圍。例如有關修改合同的文書、圖表、傳真件及合同成果性資料等均應為合同的組成部分，而一些跟簽發合同并無直接關系的審計材料、其它行政收發文及聯系單就不應歸入合同。通過歸檔要求固化合同移交清單，明確合同移交附件的準確頁數。通過合同利用制度明確合同正本原件無特殊情況不外借，避免合同借出遺失風險。各分公司、各部門員工確因工作需要須借出，須經分公司、分管領導簽字同意。合同還應每年清理一次。發現損毀、遺失，要查明原因及時處理，并追究相關人員責任。單份合同文本達二頁以上的須加蓋騎縫章，這些均需在合同歸檔要求中明確。
3.3 開展公司合同管理人員內部培訓，提升合同管理水平。
在公司內部開展法制宣傳，增強公司各部門合同管理人員法律觀念，增強合同歸檔意識。講解合同管理辦法及歸檔要求，明確合同整理細則，如何鑒定歸檔文件，如何排序，提高預立卷的案卷質量。同時可通過培訓對合同管理人員日常的合同副本文件的接收、借閱、發放管理等進行規范。進一步提升合同管理質理和水平。通過內部溝通交流，為下步實現合同電子文件的移交歸檔做好準備。
4.4加快合同檔案信息化建設
公司目前已開發運用合同管理系統用以對合同執行情況進行跟蹤。但是合同管理系統與檔案管理系統還不能對接。檔案管理系統的合同信息完全還完全依套手工錄制目錄和掛接電子文件目錄。如果把兩者對接起來，就能避免大批量的合同文件電子目錄掛接工作量，減少人為失誤。實現以后同步合同電子目錄與電子文件同步傳輸，即便于合同檔案管理，又方便合同查詢利用利用。
3.5開展合同檔案編研工作，加強合同檔案資源開發。
通過對合同信息進行著錄，根據各部門需求，編制各類合同信息小冊子和合同檔案檢索表，發放到相應部門，或是通過如OA平臺或是信息管理系統平臺合同目錄信息等活動，即可以從合同中提煉出重要信息方便各部門利用需求，又可通過對合同信息的匯總給領導層提供決策參考。合同不僅是一種憑證，更是一種資源。把死檔案變成活資源，把死合同變成活信息。
地產公司運營管理制度范文5
一、中石化集團公司對改制企業的政策演變
改制之初，中石化集團公司《關于進一步明確改制分流中同等優先政策的通知》（中國石化企〔2005〕308號）明確了規范支持改制企業的原則，本著“扶上馬、送一程”的責任心及良好愿望，強調“同等優先、合同化管理、市場化運作”。但集團公司最終目標是助力改制企業實現自我生存和自我發展，在競爭的市場環境中活得了、活得好。隨著時間的推移，各改制企業得力于政策的優惠和扶持，母體企業的指導和影響，一路摸爬，慢慢步入正常平穩發展的軌道。針對改制企業階段性發展狀況，2015年中石化集團公司出臺了《關于進一步規范與改制企業關系的通知》（中國石化企〔2015〕199號），對改制企業主體原則隨之變化為“市場化運作、合同化主體、同等優先”，“同等優先”的弱化，標志“過渡期”逐漸進入尾聲，市場化行為成為主導。
二、改制企業經營發展現狀
（一）8家改制企業所呈現出的經營態勢
改制十幾年來，8家企業基本能夠保持平穩運營，但由于歷史淵源、員工結構、業務市場等方面的差異，有的企業實現了壯大，有的企業卻停滯不前。
1.順應業務市場的需要尋找戰略合作伙伴。部分改制企業雖擁有一定的人才、資質優勢，但在激烈的市場競爭環境中，資質的低檔，管理能力的薄弱，股權的分散，運營資金的短缺等同時也成為企業發展壯大的桎梏，前途的迷惘逼迫企業另辟蹊徑。
（1）設計公司基于這種前途的擔憂，不斷尋找解決方案和可能的戰略合作伙伴。經過對自身綜合能力的分析及潛在合作對象的篩選，2011年，設計公司與新加坡某能源有限公司合作成功，最終成為后者的全資子公司。合作的成功給設計公司帶來豐厚的回報，企業優勢得到全面提升：設計資質跳躍式提級，市場資源空前豐富，管理能力也得到助力。從合作后幾年來的運營情況可看出，設計公司明顯獲得了更大的發展空間，企?I快步融入市場，員工精神面貌日趨改善，收入穩步提高，成為改制企業良好發展的典范。
（2）母體企業的發展也給改制企業提供了生存、發展的契機，但囿于技術、資金、人才、管理等方面的局限性，改制企業獨自承攬母體企業衍生業務的能力明顯不足。多家企業目光紛紛投向意向合作公司，尋求各方面的支撐。成功尋找到合作對象成立合資公司，實現了“借船出?！钡哪康?。運營至目前，合資公司的成立給幾家改制企業均帶來了效益增長點，壯大了企業的運營實力。
2.現代企業管理輪廓逐步形成。部分企業改制后能夠利用優惠政策抓住發展機遇，并且堅持以建立現代企業為目標，以效益為中心，以市場為導向，在經營觀念轉變的基礎上，在市場開拓、制度建設、薪酬制度改革、機構調整方面大力推行一系列改革措施，企業運營可圈可點、效果紛呈，逐步向現代企業制度邁進。例如，交通公司積極推行薪酬制度改革，股東與非股東運行同一薪酬系列，同一獎懲條例，實現同工同酬，極大調動了員工的工作積極性及安全意識；檢維修公司為進一步深化改革，結合實際情況調整了經營戰略，同時對組織結構進行調整，實現自有資源的整合，減少業務分包，最終提高企業生產效率和經濟效益。
3.積極開拓業務市場，企業生存和發展的空間逐步擴大。由于區域規劃的影響，有的改制企業失去了較大的業務市場。例如，因原有醫療范圍內的居民點拆遷，近兩萬居民搬遷，石化醫院面對醫療市場萎縮的實際情況，發揚鍥而不舍的精神，內挖潛力，外拓市場，努力在困境中求生存。在穩定現有醫療市場的同時，抓住國家越來越重視職業病防治工作的機遇，拓展職業衛生技術服務的空間，通過努力，取得了職業健康體檢、職業病危害因素檢測和建設項目職業病危害評價三個資質，職業衛生工作以三個資質為紐帶，用專業的技術和優質的服務，不斷開拓新市場，從改制時無職業衛生技術服務實現對外創收。
（二）8家改制企業運營管理過程中存在的共性問題
8家改制企業作為民營企業，十幾年來不可避免遭遇困難和挫折，但均能在摸索中砥礪前行，但由于業務范圍、員工組成、技術等方面的現實差異導致發展方向及發展程度參差不齊。分析8家改制企業，除了設計公司被整體收購，市場資源得到擴展外，其他7家仍主要依托母體企業維持存量或母體企業的發展來實現增量，市場化程度并不理想。且在運營過程中存在諸多共性問題，站在原母體企業的角度來觀察、審視，改制企業自身存在的共性問題主要集中以下方面：
1.市場觸覺不敏銳，應對市場變化的能力不夠。首要表現在外部環境發生變化時明顯缺乏應對能力，企業前景不容樂觀。外部環境的變化主要指兩個方面，一是指母體生產經營形勢的變化所導致的業務變化。如因成品油出廠方式將由直接出廠改由省石油公司承接出廠，那么原由裝卸公司承擔的成品油裝卸業務逐步減少直至消失，裝卸公司不得不考慮員工分流問題。后勤公司承擔的原企業辦社會功能業務也將隨“四供一業”的社會移交而消失，后勤公司不得不考慮員工的去留或分流問題。
2.股權管理凸現多方面的問題。股權管理問題一是指股權管理制度有待完善，包括股權激勵、轉讓程序、分紅、定價機制等內容；二是指股權轉讓及股權后期處置，詳細如下：
（1）股權流轉的合法性問題。一是股東間流轉不暢，主要原因是公司發展較慢，股權的變現價值及分紅價值不大，股權的吸引力不強；二是公司回購的政策法律依據模糊，有限責任公司回購股份在法律上無明確依據及具體流程，操作性差，還存在抽逃出資損害公司債權人利益的風險。三是特例企業石化醫院為特殊的非企業法人單位，其股權（實際上為財產份額）缺少流轉機制，且無法分紅難以變現。
（2）股權分紅與職工薪酬之間的平衡問題。存在于股東、職工之間利益不均衡及在職與非在職股東利益沖突。隨著改制時間的延長，退休員工（原改制員工）持有股份主要依靠分紅，在職員工（包括改制員工）則既有分紅需求又有薪酬增長的需求，矛盾日益突出。
（3）股權流轉歷史遺留問題。有些改制企業前期已進行了股份回購，并進行了減資登記，后期如果不進行則存在穩定風險，但都按期方案進行，改制企業存在無力為繼的前景，企業所有股份回購也不可能，由此會產生較大的不公平現象，目前也是股權管理中較突出的矛盾之一。
3.法律風險防范意識薄弱。改制企業置身于經濟建設環境中從事生產經營活動，難免與各種法律問題打交道，如何規避法律風險，確保自身生產經營活動的合法性，減少企業發展受到法律因素的干擾，這是每家改制企業繞不過去必須面對并且應該重視的現實問題。而改制企業在追逐效益的過程中往往因為法律意識的淡薄而疏于防范，從而置自身于不利境地遭受損失，突出表現在財務管理、勞務用工等方面。
（1）財務管理。引起改制企業財務管理風險的因素主要有兩個，一是對外部宏觀環境包括經濟環境、政治環境、法律環境復雜程度認知不足，缺乏控制財務風險的能力從而導致損失；二是企業內部因素導致風險的發生，包括財務決策失誤，盲目投資等；三是企業管理層對財務管理重視程度不夠，財務人員法律意識淡薄暗藏不必要的風險，如財務報表準確性不夠等。
（2）勞務管理。由于業務類型的局限性，7家改制企業均屬于勞動密集型勞務用工，用工成本占其可運營成本比例較大，加之《勞動合同法》的出臺和實施以及歷史遺留未解決問題的累積，進一步加劇企業用工成本壓力。如何規范用工，如何平衡各類員工之間及員工與企業之間、企業與派遣機構之間的和諧發展，規避各類法律糾紛，是企業管理層必須關注和思考的問題。
4.人才儲備。對于7家改制企業來說，由于企業形成原因及地域限制，既缺乏沒有壯大成規模效應的基礎，又難以取得相對的技術優勢，要生存、求發展，必須重視人才的培養。人才是企業興盛之基、發展之本，企業應該將人才戰略工作視為企業改革發展的重大而緊迫的任務。7家改制企業在人才儲備問題上具有共同特征：一是管理層年齡老化，二是技術人才包括技術工人短缺，三是缺乏吸納人才、留住人才的條件。
三、改制企業發展之路思考
7家改制企業存在的上述共性問題折射出改制企業在現代企業建設中的不足，突出表現在普遍缺乏創新思維、缺少戰略目光、固守老觀念。而復雜的內外部環境要求企業管理層轉變市場經營觀念，在企業長遠規劃的基礎上針對上述問題，采取有效應對措施，實現企業可持續發展。
（一）內外兼修以拓展市場
改制企業由于歷史形成原因，沿襲了母體企業附生的業務，也由于階段性發展過程中政策的傾斜和優惠，加上改制企業自身條件與業務的吻合，外部企業因成本高而難以插足改制企業現有業務不得不放棄競爭，改制企業得以平穩運營。但隨著時間的推移，中石化對改制企業的政策發生了根本性的變化，市場化運作將成為最終的模式，要求改制企業內外兼修，以具備保存量、尋增量的能力，真正投身市場競爭浪潮而不被湮沒。
1.內煉管理內功，提升服務或產品質量。管理內功的修煉可從以下幾個方面著手：一是人才的培養和儲備。包括管理人才、技術人才、技能工人各層次優質人力資源的儲備，歸根結底也就是人才的“選、育、用、留”。企業可圍繞這四個字做足文章，建立行之有效的人力資源管理機制，形成用人時有人，人才找得到平?_的良好局面，助力企業長盛不衰。二是管理制度的完善和健全，也就是企業在管理思想、管理組織、管理人才、管理方法、管理手段等方法上有科學的安排。完善和健全的管理制度是企業運作平穩、流暢、高效的保障，并可防患于未然，立于市場競爭而不敗。三是資質的提升。資質提升，可以讓企業抓住更多的機遇，獲取更多的經濟利益。企業練就了扎實的內功，也就具備了提升服務或產品質量的能力，良好的品牌形象可為企業保持良性發展態勢提供保障。
2.外拓市場，立身不敗之地。隨著時間的推移，宏觀經營環境及區域性經營環境逐漸發生了不利于部分改制企業做精做強現有業務的變化，甚至關系到企業的生存。除了因國家政策的變化、行業或地區發展規劃而引起部分業務量的消失，另外中石化集團公司與改制企業往來原則最終會演變為完全市場化，要求改制企業既要勤練管理內功保全現有業務市場，又要積極拓展中石化以外市場，削弱對母體企業的依賴程度。對于承擔企業社會化功能明顯的企業如物業公司、交通公司，可以利用自身行業優勢，放眼市場，到市場找業務。市場競爭既激烈又蘊藏巨大機會，交通公司的各種營運資質，物業公司的物業管理、綠化管理等各種資質均是他們遨游市場的舟楫，石化醫院取得的成績就是有力的證明。各改制企業可借鑒兄弟企業的成功經驗，作好企業長遠運營規劃，有效利用本企業積累下的各種資源拓展外部市場。
（二）股權管理須做到“瞻前顧后”
鑒于改制企業股權管理歷史上形成的原因，考慮到改制企業對此類問題解決的急迫性以及法無禁止皆可為的原則，作為以法治企的內容之一，改制企業股權管理可從以下幾個方面進行摸索和深化，力求通過股權運作管理的提升，進一步助力各改制企業的健康經營發展。
1.股權運作管理應遵循自主自愿原則。股東的股權從本質上講已是受法律保護的私人財產，應享有完整的所有權，無論收益與轉讓均應以股東自愿為前提，因此股權公司回購或股東之間轉讓應注意公司與股東、股東與股東之間關于回購或轉讓的意思自治，即股東轉讓股份應自愿接受，并且必須在相關轉讓過程中要有充分證據證明雙方達成書面一致方可。
2.股權運作管理應遵循合理對價原則。特別是在公司回購股份的情況下，股權合理對價至關重要，一是可確保轉讓時點雙方利益平衡，另一方面可避免由于顯失公平而導致轉讓行為發生爭議而無效。
3.股權運作管理應遵循程序合規原則。公司回購股份在程序上應盡量做到合法合規，特別是公司章程中規定的相關程序更要嚴格遵守，一定要注意此類重大決策經歷的決策程序中股東會決議的作用，同時應依法保護股東間股權轉讓的優先受讓權。再者就是股權轉讓各類法律文書、證明材料的完整性。
（三）筑牢風險屏障保持續發展
針對財務及用工方面凸現的問題，改制企業須做到防患于未然。
1.加強風險意識，建立有效的風險防范處理機制。首要是提高管理層人員的財務及用工風險意識。企業財務及人力資源主管領導對單位經營風險要負重要責任，要重點把握財務決策，注重風險管理。其次，財務部門及人力資源部門必須要建立完善有效的風險防范處理機制，發揮其監控作用。
2.合理投資，合理用工，降低投資風險，降低用工成本。企業在發展過程中，既要敢于進行投資，又要科學決策，避免濫投。用工方面，既要滿足企業的用工要求，又要規避經營及法律風險，例如遵循《勞動法》及地方政策的規定，對于歷史遺留的用工問題盡早規范解決，以免日后引起法律糾紛，同時還要考慮人工成本的控制，做到效益最大化。
（四）?で竽柑迤笠檔囊?導，保健康發展之路
中石化集團公司要求各分公司規范支持改制企業，且在實際操作中既要遵循集團公司對于改制企業“要求不強求，指導不指令”的原則，同時又要避免大包大攬，不聞不問的情況。
各母體企業具有得天獨厚的管理優勢，而改制企業與母體企業有著特殊的歷史關系，改制企業主營業務與母體企業高度關聯，可利用這些特殊性積極尋求母體企業的引導，將母體企業的管理優勢轉化為自身的競爭優勢、創新優勢和科學發展優勢。
四、結語
地產公司運營管理制度范文6
【關鍵詞】房地產投資信托基金；現狀；問題；對策
一 、我國房地產投資信托基金發展的現狀
房地產投資信托基金（Real Estate Investment Trust，簡稱REITs ） 是一種以發行股票或收益憑證的方式，公開或非公開匯集多數投資者的資金，交由專門投資機構進行投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的投資工具。REITs通過發行股票或收益憑證，將單位資產價值很大的房地產進行打包分拆，降低了投資門檻，提高了流動性與眾多其他金融衍生產品類似，是利用資產證券化進行金融創新的產物。
REITs在中國的兩個方向：一種是以債券類產品的方式組建REITs，發行受益憑證，地產公司繼續持有物業的所有權，REITs在銀行間市場交易，主要參與者是機構投資者；另一種是以股權類產品的方式組建REITs，將物業所有權轉移到REITs名下并分割出讓，地產公司與公眾投資者一樣通過持有REITs股份間接擁有物業所有權，REITs在交易所公開交易，機構投資者和個人投資者均可參與。
從目前國內狀況來看，債權型REITs由于受到政策及體制的限制較少，將會先于股權型REITs推出。
二、我國房地產投資信托基金出現的問題
（一）政策協調問題
REITs的概念內涵簡單，但如何套用在國內現行法律法規框架下，并在現有資本市場運行呢？首先是REITs的法律載體問題，是采取公司、合伙、信托還是其他形式，尚是法規空白，行業分業監管更加劇了這一問題；其次是REITs的管制結構問題，外部管理還是內部管理，從經驗上看，資本市場初期相對嚴格的外部管理更有利于風險控制，但這就涉及到REITs管理公司的金融牌照和管理資質問題。除此，還有諸如登記制度、稅收制度等問題，需要進行大量的協調和細致的修訂工作。
（二）基礎資產問題
REITs作為一種穩健投資產品，有其恪守的投資原則，其投資資產必須滿足核心資產的要求。REITs一般不做開發，不投資尚未成熟的物業。不管其投資的是零售商業、工業倉儲、辦公樓還是公寓，都必須滿足成熟核心資產的要求，其實質是穩定的現金流，這直接為REITs的投資限定了方向。具體到一些可量化的標準上：第一，物業位置，核心城市的核心區位，保證了物業在配套基礎設施上的滿足和長期區位優勢，包括升值潛力；第二，物業品質和體量，其硬件水準和樓宇體量決定了后期運營維護成本，從而直接影響到收益水平；第三，租金、租約和租戶結構，對收益的穩定性和持續性、對物業管理的品質都存在重要影響；第四，法律權屬的完整性。如按上述標準進行甄選，國內目前大部分物業，或者由于物業先天硬件條件不足，因建筑質量缺陷導致維護成本過高，或者后期運營管理差導致租戶質量低下或產權分散混亂，所以真正能稱為核心資產的物業并不多見?？梢哉f沒有高品質的物業，就沒有真正低風險的REITs。目前，國內物業形態復雜，很多物業產權不完整，尤其是二三線城市的商業地產，往往租售并舉，開發商只是持有一棟樓的部分物業，其他銷售，無法擁有一棟樓的完整產權。而單一的物業形態，比如單一的商場、酒店更能獲得投資人的認可，國內正缺乏這種類型的商業物業。
（三）稅收環境的障礙
在現行的稅收制度下，REITs在國際上通行的收益率標準7%～8%的水平難以得到滿足。按現行稅制，收取租金，需繳5.5%的營業稅和12%的房產稅，在之后還要交25%的所得稅，一般估算，最終實得只有租金的60%～70%，如果REITs要求的投資回報率是7%～8%，難度可想而知。國際上REITs一般的分紅比例超過90%，這也就意味著，在相關的免稅政策沒有出臺之前，REITs很難得到規?；陌l展。這也是為什么在REITs發達的美國，REITs在結構、組織、投資范圍，收益分配等的發展都會圍繞著稅法的變更而展開 。
除此以外，還有相關法律環境問題，配套制度環境問題，機構投資人和資產管理人的準入問題，宏觀環境問題等。
三、對我國房地產投資信托基金發展問題的對策
（一）為REITs市場發展明確法律載體、創造法律環境、構建完善的法律體系
REITs要在中國生根發芽，相關的法律法規還要做出適當的調整。首先，現行《信托法》中關于信托投資融資規模的限制的問題不解決，房地產信托投資基金無法真正發行；其次，關于信托憑證流通的限制和信托產品宣傳的限制要放寬或取消。
要建立完善的法律體系，必須將法律制定工作細化、完備化，還必須配備一些其他的相關法規。應進一步完善《公司法》或制定專門針對產業投資基金發展的審定、投資方面的限制、投資比例的確認等，以促進REITs的規范發展。其次是制定出REITs的專項管理制度，如投資資格善證券場外交易市場和產權交易市場，使REITs的資金運用與回收機制更為完善。
（二）完善配套制度
首先，建立信托登記制度，確定信托產品的權屬，將《信托法》中“辦理信托登記”的條款演化為操作細則。建立全國的信托信息登記中心，同時在特定市場進行信托憑證發行與交易的嘗試，消除REITs的市場流通制度障礙。其次，建立嚴格的REITs公開發行信息披露制度，而不局限于我國現行信托計劃發售時較為簡單的信息披露。
（三）對REITs的稅收采取區別化的政策
在美國，REITs可以獲得有利的稅收優惠，REITs不屬于應稅財產，且免除公司稅項，避免了雙重納稅。而目前我國法律尚未對信托收益的納稅作出明確規定。我國這方面可參照美國稅法的有關規定，對目前的稅法進行改革，避免雙重征稅問題，為其發展創造良好的稅收環境。
參考文獻：
[1]王巍.房地產信托投融資實務及典型案例[M].經濟管理出版社，2012.
[2]吳嵐.房地產投資信托基金在我國的發展研究[D].西南財經大學，2008.
