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地產推廣策略范文1
西安現有的房地產推廣策略主要是以炒作概念為主，同時伴有情感銷售。營銷和傳播是房地產業實現利潤的兩個重要手段，然而在西安房地產的推廣整合中，就是將房地產營銷和炒作概念等同；廣告中的虛假成份過多，這不僅損害了消費者的利益，也影響了開發商的企業形象。事實證明，該策略并沒有達到商家預想的效果。如何形成具有西安房地產特色的推廣策略？筆者認為可以從以下角度進行創新。
一、提高廣告制作宣傳的質量
眾所周知，制造轟動靠媒體，區域營銷靠公關。廣告就是要在合適的時候對合適的人講合適的話，是企業主對產品或服務的一種投資，核心是投資的有效性。有效性表現為投資的廣告在提升品牌知名度、品牌偏好度和購買傾向性三方面與媒介投資相比的回報率。
長期以來，西安房地產為了將商家引入，向市場狂轟濫炸地投放廣告。然而，大量的廣告投放并不符合成本的集約化。房地產不需要巨額的廣告費用，只需提高廣告制作的質量：首先，在媒體選擇上，應注重媒體的可信度、覆蓋率，有針對性的進行媒體選擇和廣告投放。運用多向思維，發現產品的特性，以達到事半功倍的效果；其次，在廣告主題的選擇上，應注意將概念與消費者環境相結合。在廣告主題的策劃中堅持與消費者的關注點相切合，加入體現產品個性的承諾。廣告主題要簡單明了，并保持連貫和統一。[4]廣告本身以展示產品的特點為主，情感訴求為輔，這樣才更具有說服力。
二、刷新營銷推廣的思路
房地產的營銷是整個房地產開發過程中的重要環節。一個房地產項目的成功與否，最終由營銷狀況的好壞決定。這里的營銷是指廣義的營銷，可以理解為推廣和銷售。在既定商品條件下，不但要充分梳理、界定項目的優劣勢，充分調動優勢資源，彌補劣勢。還要堅持誠信，形成樓盤高尚的綜合素質和樓盤精神，實現樓盤的價值。
依據對現階段消費者環境的分析，了解到市場需求對于房地產的開發和推廣尤為重要。西安的高新區、曲江的房地產開發是引領西安商業和時尚豪宅的頭領，發揮這兩個優勢能夠吸引外資，為西安近郊的發展積累資本。另外，西安市政府、火車站已遷至北郊，這一舉措將為西安的房地產發展創造又一個熱潮。“西-咸一體化”，綜合的“造城運動”正在進行，北郊的商圈正逐步形成規模。此時，西安的房地產業應該準確地把握市場脈搏，因地制宜、因勢利導，整合資源，引導西安房地產市場的良性發展。
今后幾年，西安的房地產市場會隨著全國市場的變化而變化，在政府干預和市場需求的引導下，可能向兩極分化：一方面，經濟適用房大量推出，中低檔住宅價格向經濟實用住宅靠攏；另一方面，高檔房屋價格由于品質、地段等因素影響，將維持在較高的價位。市場總體價格雖保持穩定，但房屋的性能價格會有較大的提高。[1]由此看來，西安房地產市場今后的推廣方向應該從即有的條件出發，在繼承和突破概念營銷的同時，大力推行整合營銷。堅持市場細分，并保持細分市場的純度，針對目標消費群的特點為樓盤做出準確的定位，使西安房地產在推廣策略上有一個提升。
最后，重視事件營銷，整合促銷方式。事件營銷就是通過對社會關注的事件或公益事件等的參與，宣傳自己的產品，用新聞制造新聞的營銷策略。結合西安的消費市場現狀和消費者的特點，以下幾種促銷概念在房地產促銷策略中可以運用：方法一，“有條件透明”定價折扣促銷。有條件透明是指折扣相對公開透明，但通過設定“成交面積”的條件以及預售期內“付款進度”的條件控制客戶追求最高折扣。方法二，提供消費者心理利益。主要是在體驗營銷中，讓目標消費群通過對樓盤和樣板房的考察產生好感。方法三，提供消費者性能利益。[2]有效的推廣和營銷策略，在實際運作中不僅提高了產品的知名度、美譽度，更為房地產品牌和品牌的可持續發展奠定了基礎。
三、注重品牌建設
品牌是市場競爭的必然產物，是市場發育完善程度的重要標志。中國房地產業歷經近20年，已經從早期的價格競爭、規模競爭、功能競爭發展到今天的品牌競爭。打造品牌的目的是為了在社會上樹立企業的良好形象，從而帶動產品打入市場、占領市場。[3]品牌化道路實現的具體方法有：
（一）房地產企業、產品及企業領導“名人化”
房地產企業、產品及企業領導的“名人化”是一種品牌互動策略，主要指項目品牌與企業品牌的互動，由企業品牌先行，逐步積累形成項目品牌，項目品牌再強化企業品牌，從而形成良性循環。[4]房地產品牌是企業實力、企業知名度、產品品質、市場占有率的最直接、最有說服力的表現。一般情況下，品牌知名度高的房地產開發企業，目標消費者都對其產品有足夠的信心。在西安頗具代表性的房地產企業紫薇地產、高科房產，通過品牌化道路，樹立了“高科房產”、“高科物業”兩個在西安乃至西北地區都頗具實力的地產品牌。該企業以建造精品房產為根基使命，在短短一年內，成功開發了高新區“城市風景·夏日景色”、紫薇田園都市、高科廣場等優勢項目，是西安房地產品牌化的成功典范。另外，企業領導和企業產品也是互惠互利的，例如深圳萬科的老總王石創造了萬科集團，萬科的經典樓盤繼而提高了他的附加值。
（二）房地產產品差異化
何謂好房子？就是能夠把人的感情、能力和創造力釋放出來的房子，更具個性、私密性和可再造性。首先，開發商在開發時就應采取梯近式開發，一次比一次好，一次比一次提高建筑品味，而不是一味復制。廣州力迅開發的“力迅·上筑”，在高層上大膽地運用了筒子樓的設計風格，業主可以自由的布局和規劃，構建自己的空間。滿足了住戶實實在在的個性化需求。
（三）建設品牌化物業
物業公司分為居住型和增值型。提高物業品質的方式有以下幾種：與顧客協商建立雙贏的關系來降低服務成本；用打折來獲取低服務成本的顧客；嘗試從競爭對手手中搶奪利潤顧客；保留已存在的高利潤顧客等。在房地產產品同質化的今天，打造品牌物業，是西安房地產業一個新的競爭點。
（四）規范品牌塑造
塑造一個品牌需要長時間的積淀，在其塑造過程中應該遵循以下幾個原則：品牌和目標消費群的特點要一致；品牌和品質要一致，即品牌要能反映產品的品質和企業文化；品牌和時代要一致，品牌的名稱和概念要與時代精神、時代主流文化一致，這樣容易讓目標受眾接受；品牌和市場要一致，不同層次的消費者對品牌的需求層次也是不同的，因此在西安發展文化地產，成就良好的品牌形象，就要充分了解西安的房地產市場。塑造一個品牌需要的時間是有限的，但是維護品牌，更好的建設品牌所需的時間是無限的。在房地產中能影響顧客滿意度的一切貫穿于企業的全部，從大到小的事，都要很細致地去做。
參考文獻：
[1]栗文忠.中國房地產經營謀略[M].北京：作家出版社，2002.
[2]姜玉潔.宗清輝，陳靜宇.促銷策劃[M].北京：北京大學出版社，2005.
地產推廣策略范文2
房地產傳統營銷網絡營銷
截至2016年6月，相關調查表明中國已有7.1億互聯網用戶，互聯網普及率達到51.7%，其中有63%的用戶在20～35歲之間，這63%中有93%的用戶畢業于本科及本科以上。這一部分人群正是網絡消費的主要群體，也是年紀最小、受教育程度最高、購買力最強的群體。預測在未來幾年內，他們將成為房地產產品的消費主體。消費主體對“網絡+”產品的極度關注，對生活信息獲取的網絡化傾向，雙向交流與選擇的要求，正是決定了現階段傳統的房地產營銷模式已不能滿足社會發展的需求，只有通過在傳統的營銷模式上合理利用網絡帶來的現代化信息技術，才能提高房地產商自身的優勢和競爭力。因此，促進房地產的網絡營銷具有很重要的現實意義。
1Ρ確康夭傳統營銷與網絡營銷
1.1傳統營銷的缺陷
傳統的營銷僅僅是銷售者將有關房地產的信息通過紙媒、戶外媒體、電話媒體等傳達給消費者，并等待消費者自己上門咨詢，這種方式不僅增加了營銷時長和費用，并且不能夠及時獲得消費者的想法和意見，原本就被動接受的消費者對銷售者更反感。顯而易見，這種模式已不能滿足現代房地產發展的需求。
1.2網絡營銷的特征
網絡具有將信息公開化、透明化的特點。通過網絡對房地產進行營銷，不僅可以使消費者主動接受信息還可以使消費者之間互相傳達交流信息，增大信息的利用率及傳遞速度。
1.3網絡營銷帶來的沖擊
網絡營銷對傳統營銷無論是營銷策略還是營銷渠道都帶來了巨大的沖擊：（1）互聯網可以使企業在全世界內進行市場調研并快速獲得產品的信息反饋，對產品策略造成了沖擊。（2）在開展網絡營銷時需要在網上管理好自己的產品，這對企業尤其是國際品牌的管理策略造成了沖擊。（3）網絡營銷的優勢可以減少促銷花費，降低成本的使用，對定價策略造成了巨大沖擊。（4）企業可以通過網絡交流與客戶直接取得聯系，對中間商起了嚴重的影響，從而對營銷渠道造成了沖擊。（5）網絡營銷可以利用網絡不受空間、地點的限制特點快速傳播信息，提高房地產廣告的傳播效率，對廣告的策略造成沖擊。（6）在網絡信息技術發展的同時網絡交流工具也不斷更新。在之前的房地產營銷模式中會通過老式的網絡方式如網絡推廣。目前，房地產企業會采用新的網絡手段，也是多數年輕人使用的交流工具如微信來進行營銷。房地產商的商業嗅覺使他們可以利用這樣好的信息交流工具進一步實現網絡的營銷模式。
2網絡營銷對傳統營銷的突破
2.1在采購平臺方面
房地產企業通過網絡重新整合收集的信息，可以使采購平臺實現了一定的突破。建立房地產網站建立了與相關企業交流的平臺，與上下游產業之間展開電子商務交易，構成企業間的信息傳遞鏈，有利于交易成本的降低。在減少了中間工作的同時提高了企業活動的公開透明度，加大了合作單位的范圍。
2.2在廣告推廣平臺方面
在廣告平臺方面，房地產企業通過建立自身的網站來進行產品的廣告推廣，可以使得房地產廣告取得快捷、高效的宣傳效果。在以往的房地產營銷模式中主要采用傳統的廣告平臺進行推廣如通過電視、廣播和報紙等進行推廣。網絡的發展在為房地產營銷推廣方面帶來的突破不容忽視。
2.3在銷售平臺的突破
在銷售平臺的突破分為網絡直銷和間接銷售。網絡直銷是指房地產商通過網絡直接將產品銷售給消費者，在減少銷售成本、提高工作效率的同時還可以直接收集到消費者的意見。這種方式更適用于大型房地產公司營銷戰略。網絡間接銷售是指房地產商通過網絡上的中間機構進行營銷。這種方式要求中間機構不僅要具備房地產方面的知識，還要有豐富的經驗。這種間接的模式更適用于一些中小型房地產公司。
2.4在信息交流平臺方面
與傳統營銷模式相比較，采用網絡營銷模式可以利用建立的網站或專門設計的網頁加快企業相關信息的、宣傳，還可以通過留言板、業主論壇等在短時間內與消費者進行交流，及時獲得反饋的意見。通過這種模式可以使廠商真正的與消費者之間進行信息互動。房地產開發商可以通過網絡與業主之間建立有效的信息交流平臺，增加交換信息的方式，對實現更多的交流產生了重要影響。
2.5管理平臺的突破
實行好的管理方式對房地產企業的售后服務具有重要的作用。在網絡營銷中，房地產企業可以施加一系列管理關系的影響，從房地產開發商到房產物業公司，再到相關社區方面的管理，再到業主，構成管理鏈。網絡營銷管理平臺在房地產售后管理及社區的規范化管理中可以極大減少房地產企業的管理工作量和售后任務。
3對房地產傳統營銷與網絡營銷模式整合
3.1對發展傳統營銷做鋪墊
采用網絡營銷過程中，可以利用網絡信息交流技術為房地產商和消費者兩者之間建立信息通道。此外在進行網絡營銷需要采取一定的方法引起消費者的興趣進入房地產管理層設置的網站中瀏覽，只有這樣才能使消費者了解到相關產品的資料信息。但僅僅采用網絡營銷模式是不能夠吸引消費者將其帶到自己特定設置的網站中去的，不過可以采用傳統營銷模式利用廣告、廣播等媒體來對其網站進行宣傳推廣。由此可知，有效地將房地產傳統營銷與網絡營銷整合在一起對房地產的營銷更有高效作用。當然，只有房地產商樹立好自身企業的品牌和企業形象，才能夠做好為推廣營銷網站廣告的推廣工作。這種利用傳統的網站媒介進行推廣，進而采用網絡營銷模式進行的方式是整合二者的良好范例。
3.2企業的營銷以網絡營銷為主
網絡營銷具有大量信息量的特點。在倡導將房地產傳統營銷與網絡營銷整合的模式作為新型銷售戰略時要學會運用其特點。信息主要具體包括房地產相關產品的價格和所處地理位置等。使用網絡營銷時雖然不能將消費者帶到現場進行實地考察并觀察房間，但是網絡營銷可以通過互聯網介紹企業和相關項目，使用傳統媒體媒介生動形象地展示自己，也可采用電子地圖、三維的動畫、語音的解說、網絡的視頻等制作全立體式的全景模式，還可通過計算機的虛擬技術讓消費者體驗自己想要所選房屋的整體大小、具體光線明暗程度、周圍的環境情況等，使得每位消費者留下不可磨滅的印象和愉快的感覺，甚至完全不需要售樓人員的詳細講解。但是現階段房地產在網絡營銷過程中消費者還不能夠做到在網上直接進行購買產品，因此只有整合網絡營銷模式與傳統營銷模式，在利用網絡營銷為消費者提供信息交流體驗平臺的同時采用傳統的營銷模式為消費者做好最后的產品交易工作。
3.3加大推廣房地產企業網站的力度和品牌的建立
在社會生活中房地產產品與一般的產品有著很大的區別，房地產產品不僅僅價格昂貴而且具有聯系多情況復雜的特點。所以如果一般的房地產企業不能樹立起良好的聲譽和品牌效應，一般很難獲得消費者的信任。因此可以通過有效地將房地產傳統營銷和網絡營銷模式整合，加大企業自身網站的推廣力度及其品牌效應建立的速度。
3.4在營銷的時候利用網絡提供的信息
因為網絡可以給房地產開發商提供的信息量很大，所以在進行房地產網絡營銷模式時，要掌握好可以最大利用網絡提供的信息的方法。且網絡銷售平臺的相關產品的基本資料和信息是由開發商編輯決定的，不需要考慮傳統媒體的空間、時間、版面大小等范圍限制，可與房地產項目新的銷售策略進行選擇性的更換。但是，僅僅通過在網上獲得房地產產品的信息，并不會給予消費者很高的安全感，其實不易對產品產生真實感和信任感，從而不易對企業產品進行認可。所以，在使消費者通過網絡獲取相關產品信息后，還應通過傳統的營銷方式讓消費者對產品產生真實感和信任感，提高對企業的認可度。
4結論
總之，隨著網絡信息技術的不斷快速發展，網絡正一步步地改變著我們的生活，尤其是在消費中較為明顯。但現階段，作為一種新的房地產營銷模式，網絡營銷模式并不會取代傳統的營銷模式。兩者都為房地產整體性營銷策略中重要的不可缺少的組成部分。通過對傳統營銷與網絡營銷進行優勢互補將其有效整合在一起，可以對房地產的營銷成功起到重要作用，幫助房地產企業在激烈的社會競爭中占有優勢地位。
參考文獻：
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地產推廣策略范文3
商業地產從外觀來看是一個單一的產品，其實不然，商業地產不僅包括了地產本身，還包括商圈環境、品牌層級及業態分布等多個方面，因此，商業地產營銷不僅僅在于推出一個樓盤產品，而應該是從影響人們生活方式、商業環境塑造及追求共生商業利益等多方面來推進。商業地產營銷的構成要素主要包括以下幾點：1.營銷需求：即商業地產開發商營銷的需求，從追逐短期現金流開始，升華為打造品牌強勢，最終為追求商業利潤。2.營銷主體：不僅僅報告商業地產開發商，還包括入駐的商家。3.目標客戶：商業地產的目標客戶一般分為兩個階段。初期的目標客戶為商鋪投資者及商鋪租用者等；后期的目標客戶一般為普通的消費者及游客等。4.產品定位：商業地產的定位不僅僅包括位置及外觀的選擇，還包括業態分成、商圈環境等選擇。5.營銷策略：商業地產的營銷策略應該把握位置營銷及內容營銷兩大重點，多渠道、多角度、多層次的實施營銷策略。6.營銷價值：商業地產的營銷價值在于既能實現開發商的經濟利潤和品牌強勢等顯性價值，又能實現促進商圈共贏、推動城鎮化建設及改善人們生活方式等隱性價值。
二、商業地產營銷策劃的意義
近年來，我國城鎮化的腳步不斷在加快，商業地產也呈現出了蓬勃發展的態勢，商業地產營銷的策劃和策略也出現在了人們的視野中，眾多的開發商也把營銷策劃看作經營的重點。營銷策劃的方向及營銷策略的選擇直接決定了一處商業地產最終的銷售效果，也影響所在城市的營銷形象。1.商業地產營銷策劃對其自身銷售的意義。一個好的營銷策劃應該從客戶的需求出發，從設計、推廣、管理等多個方面推出有差別化的服務，展示獨立、完整的價值理念，最大化的服務客戶。一個好的商業地產營銷策劃也不例外，商業地產營銷策劃是從設計、環境、區位、戶型、價格等多個方面對商業地產項目進行整合，對銷售目標有明確的定位，針對消費者多樣化的需求提供差別化的服務，以此促進商業地產的銷售?？傮w來說，商業地產營銷策劃是商業地產的價值實現的過程。好的商業地產策劃從了解市場開始，了解需求市場中的細節、細分每一份客戶的需求，然后針對差別化的客戶需求進行精準定位，不再是提高大眾化的商品、而是推出個人化的服務，最后是收集客戶反饋、分析潛在需求及待改善細節。好的商業地產策劃可以充分滿足客戶多樣化的需求，有利于樹立品牌形象，增加客戶好感度和粘合度，對自身的商業地產營銷形成良性循環，產品越來越精準化、服務越來越貼心化，取得經濟利益與品牌強勢的雙贏。2.商業地產營銷策劃對城市生態的影響。商業地產的快速發展是我國城鎮化不斷推進的結果，商業地產的區位選擇往往基于城市規劃和市場導向的雙重要求。好的商業地產營銷策劃往往與城市的發展規劃相得益彰，商業地產形象的塑造可以打造標志性的城市建筑，而有效的城市規劃可以促進商業地產營銷的推廣實施。商業地產的營銷很多都打出城市地標的旗號，既提高了商業地產本身的品味和影響力，也給城市樹立了景觀特色，塑造城市視覺美感。有效的商業地產營銷的推廣往往也帶動了所在地城市的營銷推廣，多重的業態模式引進有利于改善城市居民生活環境，多樣的價值觀宣傳有利于打造豐富的城市文化，更能擴張城市的商業類型、推進城市的綜合發展。
三、我國商業地產營銷過程中存在的問題
1.從營銷策劃上看。商業地產營銷策劃應該是挖掘客戶的潛在需求，通過樹立品牌形象、推出差別化的產品來滿足不同的市場的過程。我國現階段的商業地產營銷策劃主要存在以下幾個問題：（1）品牌意識薄弱商業地產一種地產與商業結合的復合商品，因此，我國的商業地產開發均是從一線城市的密集市場擴展到空間廣闊的二三線城市，很多開發商將一線城市的營銷策劃復制到二三線城市確遭遇了滑鐵盧，就是因為品牌意識淡薄、忽視了品牌建設。個別開發商忽視了整體品牌打造，而是針對個別特色進行大肆宣傳，雖然會收到短期效益，確無法增加顧客粘性。有的開發商給商業地產取了一個新穎的名字，雖然會讓顧客眼前一亮，但是確無法深入到客戶心中。以上兩種都是缺乏品牌建設的結果。（2）市場調研不夠充分我國商業地段的同質化越來越嚴重，就是因為市場調研不夠充分，開發商盲目自信的建設商業地產。氣候特點不一、文化形態不同、經濟發展速度不同等多種元素，都決定了商業地產的建設和營銷必須從充分的市場調研開始，差別化的區分市場情況，才能滿足消費者多樣化的需求。（3）市場定位不夠清晰對商業地產項目定位的不夠清晰是我國大部分商業地產項目失敗的原因。我國商業地產進行定位時，第一沒有弄明白有什么特色吸引顧客、第二沒有弄明白自身的優勢在哪里、第三是沒有將客戶需求與自身優勢做有效銜接。市場定位不夠準確的后果就是盲目的進行樓盤開發，結果消費者并不買賬，導致項目失敗。2.從營銷策略選擇上看。（1）定價相對盲目我國的商業地產開發商在巨大的資金壓力下，對商業地產的定價往往倉促而盲目，僅僅是只看短期利潤而進行定價，而忽視了成本加成和長遠收益等多重因素對定價的影響。我國多數的房地產開發商沒有清晰的定價策略，而是缺乏深入調研的盲目跟從。（2）促銷手段單一我國目前的商業地產營銷策略多是選擇傳統的廣告促銷和人員促銷，向消費者大批量的推廣信息，而忽視了消費者接受信息的效率和效果。商業地產是一種特殊的商品，如果僅僅信息推廣，那么消費者只是被動接受，而不會產生購買欲望，單一的促銷模式并不適合商業地產營銷。
四、如何提升我國商業地產營銷策劃的效果
1.加強品牌建設。商業地產的外在價值在于外觀、地址及商圈環境等，內在價值在于客戶在使用該商業地產后所享受的服務。如今社會，商業地產競爭越來越激烈，各個商業地產的外在價值既外觀和商圈等越來越同質化，內在價值的塑造既品牌形象的建設是現在的商業地產營銷取勝的關鍵。商業地產的不可移動性決定了商業地產營銷必須注重品牌的打造，重視顧客口碑和美譽度，這樣才能為商業地產保持著忠實的顧客群體，才能獲得經濟效益。2.加大市場調研。明確消費者的需求，是任何一個項目營銷的前提。我國的商業地產開發商應該廣泛的進行市場調研、通過各種渠道收集需求信息，對客戶的需求信息進行分析、整理，尋找消費者的真實需求，這樣才能開展有針對性的營銷活動。商業地產開發商還應注重消費者的用戶反饋，了解消費體驗，這樣才能減少信息不對稱，才能進一步提升客戶消費動力和滿意度。3.拓寬營銷渠道。我國的商業地產營銷應該從傳統的推廣式營銷中走出來，拓寬營銷渠道、豐富營銷方式。通過間接營銷、網絡營銷等多種方式拉動消費者的消費動機?？梢越M織豐富多樣的體驗活動、團購活動、咨詢活動等，拉近開發商與消費者的距離，創造和諧、溫馨的銷售氛圍，提升消費體驗。商業地產是一個從地域到業態、從樓盤到顧客、從城市到商圈的復合形態，又有著不可移動性，因此，商業地產營銷的策劃和策略選擇更應該從提供差異化的產品出發。多種因素的差異決定了我國的商業地產營銷從深入的市場調研開始，在挖潛客戶需求、找準清晰定位、拓寬營銷渠道、注重品牌建設等多個方面都不能簡單的復制粘貼，而是應該全方位、多角度的開展商業地產營銷策劃，這樣才能收到預期的營銷效果，才能獲得經濟利益與城市發展的雙贏。
作者:楊沛林 胡健健 單位:北京建筑大學
參考文獻：
[1]姜新國.商業房地產開發經營與管理[M].中國建筑工業出版社,2011.
地產推廣策略范文4
[關鍵詞]高端地產 項目營銷 STP分析 營銷組合策略
中圖分類號：F274；F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2015）12-0309-01
近年來，太原房地產市場相繼有多個高端住宅項目進駐，如星河灣、萬達公館、恒大華府、天璽公館、復地別墅等，從而使得太原高端地產市場競爭日益激烈。本文在營銷理論指引下，對太原SUMERU高端地產項目營銷策略進行研究，以此促進太原SUMERU高端地產項目良好的營銷業績。
一、太原SUMERU高端地產項目及其營銷現狀
太原SUMERU項目由山西JL房地產開發有限公司開發。太原SUMERU項目作為高端地產的象征，其從設計到施工，到后期的物業管理和營銷策劃，均力求做到行業的最高端，但在項目實踐中，離現代化的市場營銷理論還有一定的距離，存在諸多不足，主要體現在：
1、產品體系不完善。以太原SUMERU項目在2014年可售房源來看：一是在戶型方面，平層產品中3#樓剩余存量占30%，躍層產品占總貨存和34%；二是在面積方面，低樓層、14、18層素質較低產品占平層剩余存量59.6%，這不利于產品的營銷。
2、產品定價不規范。目前太原SUMERU項目沒有建立起相對科學與規范的價格控制標準，隨意性較強，沒有在客戶中形成非常穩定的價格指引。另外，SUMERU項目對于一些重點客戶給予了特殊關照，這在某種程度上是對其它客戶的不公平。
3、銷售渠道較傳統。目前太原SUMERU項目更多的還是采取傳統的營銷渠道，即通過營銷中心，加之一些傳統的營銷廣告，而對現代創新的營銷渠道模式運用不足。
4、促銷推廣不到位。目前太原SUMERU項目更多的還是依靠傳統廣告的方式進行營銷推廣，但受限于較高的費用支撐，廣告效益也不是很明顯[1]。
二、太原SUMERU高端地產項目STP分析
結合太原高端地產項目激烈的市場競爭，SUMERU高端地產項和各競品項目在網簽成交量、均價、主推面積區間、成交面積區間等相關指標，存在一定的營銷差異性[2]，SUMERU高端地產項目要定位為：借助太原第一高樓面世，突出SUMERU項目在太原市場頂級豪宅地位，借勢推出超大平米平層產品及樓中樓產品，以此在消費者打造高質、高價、高速、高形象。
SUMERU高端地產項目客戶定位為：當代名仕和城市隱貴，事業有成，三代之家，對“品質”與“品位”有著極致追求，注重家庭傳承、圈層認同。
三、太原SUMERU高端地產項目營銷組合策略設計
1、產品策略。SUMERU高端地產項目要構建高端住宅的完善產品體系，如實質產品、形式產品、附加產品，進而打造出SUMERU“6重卓越”體系。一是在業內及領先客戶中充分傳遞項目整體商業配套價值，建立口碑；二是深入滲透產品細節打造品質，提升客戶對產品價值的認知；三是高標準產品價值展示，客觀詳盡傳遞SUMERU大戶型產品價值體系。
2、價格策略。SUMERU高端地產項目要按照競爭導向，重點實行降價策略。目前太原高端地產除了SUMERU，所有豪宅項目都在降價，但SUMERU直接降價也不適宜，老客戶也可能會有意見，所以采取隱性降價是比較合理的。
3、渠道策略。SUMERU高端地產項目除了堅持傳統的直銷、網絡營銷、委托外，可以考慮創新圈層銷售渠道，通過在高端客戶中尋求潛在客戶，以實現銷售效益。
4、促銷策略。SUMERU高端地產項目要在促銷策略方面有所創新并發展，充分利用SUMERU園林自有資源，滲透生活居住價值。同時，全面啟動線上推廣，系統傳播產品核心賣點，持續保持市場影響力。
5、關系營銷策略。SUMERU高端地產項目要將日常服務“做足、做深、做細”，與客戶持續保持緊密聯系，在強烈的市場競爭背景下，減少客戶流失[3]。
四、太原SUMERU高端地產項目營銷策略實施及保障措施
1、建立營銷組織管理體系。SUMERU高端地產項目必須以客戶為中心，通過團隊建設管理，來推進對客戶的悉心保養，最終全力提升客戶滿意率，這是SUMERU高端地產項目營銷策略的制勝之道。
2、整合市場營銷中介資源。SUMERU高端地產項目業主必須強化市場營銷的總策劃地位，策劃、廣告、銷售三個乙方分擔廣告策劃與執行、營銷策劃以及銷售執行工作，通過資源優化和整合，從而形成有效的合力。
3、提升地產項目品質保障。從細節入手，加強工程質量監控，是客戶的需要，也是SUMERU高端地產項目運營的本質屬性：一是落實責任，加強監管，開展檢查；二是進一步改進和創新監控方式和方法；三是研究確定加強質量管理的具體措施；四是加強住宅檢測工作管理[4]。
4、推進公司內部能力建設。一是加強人才隊伍建設，吸引、培養公司核心員工，盡快形成適應公司快速發展條件下的人才梯隊；二是推進資本運營，通過將現有地產項目的已售單位的應收賬款和未來利潤進行抵押，從銀行取得低利率的再融資貸款；三是打造企業品牌，通過加強與媒體交流、參與更多社會活動，以及公益回饋活動等，進一步提升品牌形象。同時，要通過事件營銷、謀求上市等多重方式，擴大SUMERU品牌的影響范圍，將SUMERU高端地產項目品牌的宣傳重點向外擴張，走出太原，走出山西，走向全國。
參考文獻
[1] 胡樹紅.淺談房地產營銷策略及創新[J].上海房地，2011（2）：49-50.
[2] 徐麗蓉.新形勢下房地產營銷策略研究[J].湖南社會科學，2011（3）：129-131.
地產推廣策略范文5
1、前言-----本次市調的背景、動機、運用手段、目的等；
2、市場分析------ （1）當前市場分析（開發總量、竣工總量、積壓總量）
（2）區域市場分析（銷售價格、成交情況）
3、近期房地產的有關政策、法規、金融形勢
4、競爭個案項目調查與分析
5、消費者分析：
（1）購買者地域分布；
（2）購買者動機
（3）功能偏好（外觀、面積、地點、格局、建材、公共設施、價格、付款方式）
（4）購買時機、季節性
（5）購買反應（價格、規劃、地點等）
（6）購買頻度
6、結論
二、項目環境調研
1、 地塊狀況：
（1）位置
（2）面積
（3）地形
（4）地貌
（5）性質
2、地塊本身的優劣勢
3、地塊周圍景觀 （前后左右，遠近景，人文景觀，綜述）
4、環境污染及社會治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會治安）
5、地塊周圍的交通條件（環鄰的公共交通條件、地塊的直入交通）
6、公共配套設施（菜市場、商店、購物中心、公共汽車站、學校、醫院、文體娛樂場所、銀行、郵局、酒店）
7、地塊地理條件的強弱勢分析（SWOT坐標圖、綜合分析）
三、項目投資分析
1、 投資環境分析 （1）當前經濟環境，銀行利息、金融政策。
（2）房地產的政策法規
（3）目標城市的房地產供求現狀及走勢（價格、成本、效益）現實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）
2、土地建筑功能選擇（見下圖表）
3、現實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）
4、土地延展價值分析判斷（十種因素）
5、成本敏感性分析 （1）容積率
（2）資金投入
（3）邊際成本利潤
6、投入產出分析
（1）成本與售價模擬表
（2）股東回報率
7、同類項目成敗的市場因素分析
四、營銷策劃
（一）市場調查
1、項目特性分析（優劣勢判斷，在同類物業中的地位排序）
2、建筑規模與風格
3、建筑布局和結構（實用率、綠地面積、配套設施、廳房布局、層高、采光通風、管道布線等）
4、裝修和設備（是豪華還是樸素、是進口還是國產、保安、消防、通訊）
5、功能配置（游泳池、網球場、俱樂部、健身房、學校、菜場、酒家、劇院等）
6、物業管理（是自己管理還是委托他人管理、收費水平、管理內容等）
7、發展商背景（實力、以往業績、信譽、員工素質）
8、結論和建議（哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調整）
（二）、 目標客戶分析
1、經濟背景
? 經濟實力
? 行業特征…… 公司（實力、規模、經營管理、模式、承受租金、面積、行業）家庭（收入消費水平、付款方式、按揭方式）
2、文化背景 ：推廣方式、媒體選擇、創意、表達方式、
（三）、 價格定位
1、理論價格（達到銷售目標）
2、成交價格
3、租金價格
4、價格策略
（四）、入市時機、入市姿態
（五）、廣告策略
1、廣告的階段性劃分
2、階段性的廣告主題
3、階段性的廣告創意表現
4、廣告效果監控
（六）、媒介策略
1、媒介選擇
2、軟性新聞主題
3、媒介組合
4、投放頻率
5、費用估算
（七）、推廣費用
1、現場包裝（營銷中心、示范單位、圍板等）
2、印刷品（銷售文件、售樓書等）
3、媒介投放
五、概念設計
1、小區的規劃布局和空間組織
2、小區容積率的敏感性分析
3、小區道路系統布局（人流、車流）
4、小區公共配套布局安排（學校、會所、購物等）
5、小區建筑風格的形式及運用示意6、小區建筑外立面色彩的確定及示意
7、小區戶型比例的搭配關系
8、小區經典戶型的功能判斷及其面積劃分
9、小區環境綠化概念原則
10、小區環藝小品主題風格確定及示意
六、識別系統
（一）核心部分
1、名稱
2、標志
3、標準色
4、標準字體
（二）運用部分
1、現場
?工地圍板?彩旗?掛幅?歡迎牌
2、營銷中心
?形象墻?門楣標牌?指示牌?展板規范?胸卡?工作牌?臺面標牌
3、工地辦公室
?經理辦公室?工程部?保安部? 財務部
4、功能標牌
?請勿吸煙?防火、防電危險?配電房?火警119?消防通道?監控室
萬科地產項目營銷策劃內容提示
一、“萬科地產”品牌定位
在對同類競爭樓盤進行調研走訪的前提下，進行項目的特性分析，從而確定“萬科地產”的品牌定位。項目特性分析即是將自身的優點和缺點都一清二楚地挖掘出來，目的是確立本項目在所處地段和同類物業中的地位。徹底清楚本項目的真實面目后，在推廣時就會知道哪些該突出，哪些需要規避，以最佳姿態展現在目標客戶面前。“萬科地產”項目特性分析包括以下內容：
1、建筑規模與風格；
2、建筑布局和結構（實用率、綠地面積、配套設施、廳房布局、層高、采光通風、管道布線等）；
3、裝修和設備（是豪華還是樸素、是進口還是國產、保安、消防、通訊）；
4、功能配置（游泳池、網球場、俱樂部、健身房、學校、菜場、酒家、劇院等）；
5、物業管理（收費水平、管理內容等）；
6、發展商背景（實力、以往業績、信譽、員工素質）；
7、結論和建議（哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調整）。
二、主力客戶群定位及其特征描述
“物以類聚，人以群分”。針對“萬科地產”各項目的土地環境價值，分析和判斷主力客戶群是今后項目營銷推廣的前提，通過研究購買者的職業、收入家庭結構、教育背景等方面情況，可對“萬科地產”主力客戶群的特征進行判斷和描述；圍繞主力客戶群的定位，今后本項目的形象宣傳、價格定位和推廣手法都必須針對這群人，取得它們的認同，避免功能、信息的相互干擾。
萬科地產以往的客戶資源是我們最好的財富。建議認真疏理萬科地產客戶檔案資料，從中找出主力客戶群的客戶信息，以便明確制定今后營銷推廣策略。
三、 價格定位
1、理論價格（達到銷售目標）
2、實際價格（在預期內順利達到銷售目標的成交價格）
3、租金價格（最能反映商品房實際售價的價格）
4、價格策略
四、入市時機
入市時機并非指時間概念上的時機，而是指根據自身情況和市場狀況來決定什么時候進入市場，是賣樓花還是賣現樓，是建到正負零還是等到封頂再賣，是搶到競爭對手前開賣還是等人家賣完了再說，所謂時機成不成熟即此之謂。
五、 廣告策略
1、廣告的階段性劃分（準備期、導入期、推廣期、成熟期、鞏固期）
2、階段性的廣告主題
3、階段性的廣告創意表現
4、廣告效果監控
六、 媒介策略
1、媒介組合
2、軟性新聞主題
3、投放頻率
4、費用估算
七、推廣費用
1、現場包裝（VI設計、營銷中心、示范單位、圍板等）
地產推廣策略范文6
關鍵詞：國家宏觀調控；房產營銷；瓶頸
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：
一、國家宏觀調控政策影響下房地產營銷所面臨的問題分析
自08年全球范圍內的金融危機以來，我國為了實現經濟的增長，出臺了一系列的刺激經濟發展的政策，導致我國房地產市場快速升溫，主要表現為房價的高速度增長，大大超出了我國國民的購買力，產生了許多的社會問題，越來越多的人買不起房子，蝸居現象嚴重，房地產泡沫增加，銀行貸款額增大，嚴重制約了我國經濟的健康發展。我國政府為了保證我國經濟健康、快速、穩定持續的發展。自我國房地產市場出現問題后，國家開始對房地產市場進行宏觀調控，在土地的使用問題、銀行的信貸問題和炒房問題上開始卓有成效的調控，從中央到地方的各級政府，對房地產市場連打幾套“組合拳”，宏觀調控時間之長，力度之大，政策之廣得到了社會的廣泛認可，在一定程度上改變了房價逐年攀升的問題，但是也給房地產的發展環境帶來了嚴峻的挑戰，同時，國家宏觀政策給房地產的營銷推廣帶來了巨大的銷售壓力。在國家宏觀政策的影響下，我國大中城市的房價上漲受到有效的遏制，也出現了一定的回落。主要體現在投資者在房地產行業的投資增速放緩，投資力度減小，購房消費者在銀行的貸款下降，購房消費者大多對購房持觀望態度，希望房價進一步下降，在房地產市場上，資金的投資和組合結構得到調整和優化，但是對于我國的房地產行業發展來說，國家宏觀政策的有力出臺，嚴重影響了房地產企業的經濟利潤的獲取。
過高的房價本來就增加了房地產營銷的困難，加上國家宏觀調控政策的出臺，房地產企業利潤大幅下降，消費者對房地產投資力度減小和投資速度放緩，導致房地產企業的融資渠道無法拓寬，資本的運行能力也相應減弱，房地產企業面臨著巨大的資金運作困難，導致在政策出臺之前捂盤的房地產開發商巨大的經濟損失，而且一定程度上會影響到房地產行業內部的資金鏈的運作。而房產的營銷推廣上，只有較大的降低房產價格，加大房產促銷的力度，才能迅速的回籠資金，減輕房地產行業所面臨的資金和發展壓力。從某種程度上來說，是以犧牲我國房地產行業的利益從而帶動我國整個房地產行業的房價回落。消費者作為市場的主動力，消費者的消費觀念也隨著國家宏觀調控政策的出臺、房地產行業的競爭規范化逐漸成熟和理性。調查研究表明，在當前房地產市場發展的大的環境下，房地產的價格高低是影響購房消費者的首要因素，其次才會考慮房產所處的位置、環境和交通等影響因素。而且我國房地產行業的發展，沒有打出自己的品牌，從而占有市場。隨著消費者購買房產的逐漸理性化，房產的質量和品牌也是影響購房消費者的一大因素，一個品牌的影響力可以提高產品的價值，也能夠吸引更多的消費者。我國房地產行業在品牌領域的建設重視不夠，在完成一系列的房產項目之后，沒有及時對房產品牌進行連鎖的打造和完善，導致在房產企業低端領域進行競爭，沒有找到新的房產營銷突破口，房產最終會影響房產企業和整個房地產行業的穩定發展。
二、當前國家宏觀調控下的房產營銷推廣如何突破瓶頸
（一）轉變在房地產市場的營銷推廣的傳統模式
隨著社會經濟的不斷發展，我國社會主義市場經濟的初步建立，房地產市場日益變化，尤其是在金融風暴和國家各種政策的影響下，我國的房地產企業受到了新的挑戰。房地產的營銷推廣只有順應潮流、積極的面對挑戰并學習和吸收現代的營銷觀念，創新營銷推廣模式，從而在競爭激烈和惡劣的外部競爭環境下生存和發展，首先需要轉變傳統的營銷推廣觀念，在現代經濟社會中，市場營銷觀念最重要的就是如何處理好企業和顧客及社會的效益，在房產營銷推廣中，要結合市場營銷學的基本理論知識和技巧方法，根據房地產市場營銷推廣的特點，著重對房地產的品牌和物業管理的建設。
（二）國家宏觀調控下的房產營銷突破瓶頸的方法
在房地產市場上的品牌打造，一定要以質量為保證，注意在房地產項目開發和建設上的企業文化宣傳和推廣介紹，這是房地產營銷推廣中往往被忽略的部分，而在房地產項目開發建設的后期和營銷階段，要對客戶提供優質的服務，讓客戶滿意?，F實中的許多房地產企業大多的只重視合同前期貌似“一錘子買賣”的工作，這對于我國房地產企業的發展極為不利，只有正確的把握了消費者的消費心理，才能讓顧客滿意，在取得社會效益的同時實現房地產行業自身的發展。需要強調的是，在房地產行業的發展必須要重視品牌的建設。在社會經濟的不斷發展的同時，我國國民的文化素養不斷提高，隨著老百姓對住宅條件改善的需求，對房產的功能性和需求也越來越多，越來越關注房產的文化價值，開始追求高品位。房產企業只有打造出優質的品牌，才能夠滿足人們日益增長的文化需要，需要杜絕“一錘子買賣”的營銷作風。在物業管理的建設上，一定要向購房消費者提供優秀的服務和公共設施，現如今，服務業的比重在整個國家經濟中的分量不斷增加，優質的物業管理服務能夠對房地產的營銷推廣起到極大的促進作用。
三、國家宏觀調控下的房產營銷推廣瓶頸的總結
現代經濟社會中，影響經濟的不穩定因素諸多種種，近年來受到金融危機的影響，我國的房地產行業也受到了極大的沖擊，各種違背經濟運行規律的情況時有發生。國家對房地產行業進行宏觀調控，對我國的房地產行業的健康發展起到了一定的作用。然而，對于房產企業的營銷推廣卻提出了新的要求，隨著人們的經濟和文化素養的不斷提高、房地產市場的不斷的變化等等，向房產企業的營銷推廣提出了新的挑戰。
參考文獻：
[1]焦光旭 《當前環境下的房地產營銷策略建議》[J] 魅力中國，2009(21)
