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摘要：面對房地產銷售市場出現的巨大變化，限購、限售政策的執行，產業政策收緊，使得房地產企業更加需要增加自身競爭力，苦練內功，加強內部管理。企業降低成本費用直接就能提高利潤、在市場競爭中占據優勢地位，另外還需降低庫存率，加快資金周轉率，才能更好的生存和發展。本文就當前房地產行業經營過程中降低成本費用方面的管控工作，論述其存在的問題，并提出解決對策。
關鍵詞：房地產企業；成本管控；問題；對策
1房地產企業成本管控的重要性
房地產企業的利潤水平是受公司成本控制水平直接影響的。競爭優勢是企業生存與發展的前提。如果企業在長期發展過程中形成了降低成本的文化氛圍，使自己的業務成本水平和管理費用水平都處在行業中領先水平，企業就會以低成本水平占領市場，獲得競爭優勢。企業開發成本核算項目相當復雜，包括征用土地和拆遷補償費，前期工程費，建筑安裝工程費，基礎設施費，公共配套費，開發間接費等。土地占總開發成本比例很重要，關系到能否順利開展房地產開發項目，土地成本對建筑項目預期收益能否實現，至關重要。首先，企業根據建筑面積與土地面積計算容積率，對土地成本進行預算，得到單位土地成本 。配套費和其他間接費用是另一項重要管控成本，這一成本費用屬耗用性質企業難以收回，所以企業更加需要嚴格管控，另外，房地產開發企業屬資金密集型企業，融資不可避免，管控企業融資成本，成為一個重要方面。銀行貸款融資，企業承擔著高額財務費用，面臨巨大投資風險，對該部分成本精準管控，對于房地產企業良性擴張意義重大。我國房地產市場迅猛發展，企業會面臨外部激烈市場競爭，從而給企業經營發展帶來重大影響。因此公司需要通過優化產品價格和降低產品成本，為公司獲得更大利潤空間。企業經營最終目標是實現經濟效益最大化，從收入、成本、利潤三者關系看，有效的成本管控能夠降低成本，增加利潤，進而節約資金，使企業資金良性循環，取得相對競爭優勢，企業獲得最大效益，實現企業最高目標。優化成本管控工作是提高利潤，節約資金的源頭管理，也是企業經營管理的重要一環，同時提高房地產企業管理者經營管理水平增加了企業抗風險能力，進一步引導全體員工參與成本管控的自覺性，調動全員參與成本管控工作能夠奠定企業降低成本費用良好的文化和制度基礎。良好有效的成本管控是企業盈利關鍵一環，確保房地產企業合理有效支出節省成本。在現代房地產企業管理中，對成本管控，成為提高企業競爭力非常有效的方法，成本管控起到的作用越來越突出，從項目啟動階段至項目結束，如何做到用最少的資金投入做出最好品質的產品，實現利潤最大化，成本管控至關重要。成本管控貫穿房地產開發經營管理的全過程，在開發中保證前期土地開發，工程建設，配套建設，銷售管理，售后服務，在開發經營的每個節點都需要有效管控，確保開發企業資金的最大使用率。
2目前房地產開發企業成本管控需要解決的幾個問題
2.1 經營管理者成本管控觀念已經跟不上企業發展速度
在項目開發建造過程中，房地產項目自身的特殊性影響成本歸集核算，企業會計準則對成本核算對象也未做出比較明確規定。導致房地產企業成本核算對象任意劃分，成本對象歸集不明確，會計核算工作數值不準確，降低了產品成本管控的準確性。企業日常經營當中，部分公司高層領導人比較重視擴大單位內部生產規模以及開拓銷售業務市場，而對于內部經營成本管控缺乏關注，程度不夠。對成本管控工作認識片面，提到成本管控，企業經營者總是簡單想到降低開支，節約成本費用，降低造價，忽視產品質量和提高服務水平，企業長遠利益受到損失，只注重眼前利益，缺乏對成本管控對象的研究，片面關注傳統成本核算，只是單純對開發成本控制，造成服務質量降低，產品信譽受損甚至影響銷售量。
2.2 成本管控缺乏內部監督機制
成本管控工作專業、系統、復雜。內部成本管控監督管理制度為降低成本費用，提高企業經濟效益提供了制度基礎。而現狀是，很多企業單純追求規模大、市場占有率高。忽視內部成本管控控制制度建設，致使企業出現了有章不循，難以有效執行的成本管控管理制度。表現形勢有以下幾點：其一，由于有些管理者缺乏管理意識，很多企業直接沒有成本管控制度；其二，部分企業即使制定了內部成本管控監督制度，但由于缺少監督執行，使得內控成本管控制度成為擺設；由于企業管理層的成本管控意識，核算意識不強、專業能力有限，造成沒有將成本控制提到公司整體層面，造成單位內部成本信息不能夠實現統一共享以及成本管理數據未能夠給業務部門提供支撐。房地產開發企業由于缺乏成本管控的內部成本管控監督制度，導致成本管控執行工作受阻，由此給企業帶來投資風險。制度的缺失造成企業內部各部門配合不緊密，相互監督制約能力不強，成本管控內部監督制度本身存在一定局限性，給具體執行者成本管控工作帶來一定阻力。
2.3 成本核算信息資料準確性不足
財務成本核算資料要求真實、完整、及時、謹慎、開發型企業成本核算有其自身特點，前期成本，土地成本、土建工程成本，安裝工程成本、配套工程成本、融資成本，銷售成本，大都涉及預算預決算，房地產開發企業需要有效信息系統支持，單靠人工很難及時的出分析報告，這就需要使用計算機專門軟件支持，配備一套科學完整高效的計算機系統核算開發成本至關重要。開發企業財務核算人員不熟悉開發成本費用構成，容易出現過分降低成本忽視成本管控的真正作用，出現為管控而管控，偷工減料、人為降低工程造價、忽視管控質量。企業自身的融資業績需求也可能造成開發成本信息不準確，給成本管控工作帶來阻力，直接影響成本管控質量，因小失大，給企業造成巨大損失，影響企業發展。
2.4 缺乏成本管控的戰略安排
房地產開發企業中成本管控者及其從業人員大多數沒有全局掌控意識，更缺乏企業成本管控方面管理的專業知識與技能，企業經營管理者對成本管控大多缺乏戰略安排，重視不夠，而管理者考慮更多是擴大新的投資渠道，新的盈利增長模式，考慮開發新項目，購買土地，擴大銷售量，盡可能多的占領市場份額，對現有開發項目的成本管控不重視，缺乏長期戰略安排。跨界投資，多元化發展，盲目投入不熟悉的新領域，導致新項目無疾而終，本末倒置。忽視內部成本管控，造成成本浪費，利潤降低，大大阻礙了企業發展壯大。
2.5 成本管控工作者的素質和管理水平不匹配，綜合素養有待提升
企業成本管理者存在市場意識相對欠缺，成本管控手段落后，成本管控工作專業性很強，需要從業人員有極高的專業素質，企業實施成本管控的過程中，首先，對成本所有核算控制內容、環節、進行統一整理，利用成本管控流程進行分析。其次，高質量成本管控效果，企業加大復合型人才的培養力度，大力提升財務人員和管理人員的成本管控的業務技能和綜合素養，使企業能夠更好的參與市場競爭。我國企業成本管控工作水平還需要大大提高。我國的大多數房地產企業都是這幾十年成長起來的，由于良好的市場環境成就了行業暴利。企業經營者和員工有了暴利心里，粗放式經營增加了企業非必要成本，甚至是浪費。從現實情況看，企業缺少專業管成本管控人才使得成本管控工作出現嚴重的滯后，無法做到及時跟進，如不加快人才培養，則企業在發展中會處于不利地位。管理人員素質整體薄弱，在成本管控方面缺少專業的知識、技能，這也導致了成本管控的隨意性較大；成本管控范圍內容狹窄。伴隨市場經濟快速發展，對成本管控也提出了更高要求，管控人員必須及時隨市場形勢改進對自身的工作方法和思路，以更快的適應新時期的成本管控工作。
3針對以上問題的解決對策
3.1 企業經營管理者轉變成本管控觀念
對房地產企業來說，要想走出傳統模式的桎梏，擺脫落后的“市場優先，銷售優先”的管理理念，就要在企業樹立財務成本管控意識。在傳統計劃經濟下，企業容易陷入單一的為降低成本而降低成本實施管控。隨著市場經營環境的變化，企業成本管控觀念也應發生轉變。怎么科學合理減少成本，減量不減質，只強調節省，甚至直接去掉某些支出，只會降低企業質量；怎么優化調控成本，使成本達到最優結構水平，充分發揮成本利潤率最大化，盡可能少的成本付出獲得最大經濟效益。在現在房地產市場的巨大轉變，房住不炒，價格下降的情況下，成本管控工作更是一項全面、系統的工作，房地產企業進入平穩發展階段，從粗放式野蠻向精細發展，利潤降低拿地成本加大，成本管控在市場競爭的大環境下企業競爭目的就是股東利益最大化，樹立企業利潤觀念，企業才能從單純降低成本到優化成本與效益，使企業成本管控與企業效益兼顧，開發出精品工程，創造出更多價值，從源頭控制開發成本，提高企業盈利水平。
3.2 完善成本核算制度和成本內部控制監督制度
首先，建立完善的成本核算制度是成本管控的制度基礎。管理層及財務人員首先理解企業經營模式，經濟情況及市場需求，設置全面和科學系統成本核算科目，全面改善核算科目設置情況，明確成本計量原則，做好房地產開發成本會計資料收集，確保數據真實性，并形成制度。其次，成本監督部門應根據項目開發業務特點，通過研究、論證、實踐，不斷總結成本管控方法，逐級分解成本總目標，細化每項實施措施，降低企業資源消耗，另外，做好成本管控績效考核工作，保證成本管控績效考核有明確的目標、清晰的方向，又有具體成本管控業務的考核，在日常工作中不斷提高員工成本管控的執行力。做到隨時發現問題，及時分析研究、及時解決問題。成立成本考核領導小組，監督與考核成本管控的執行。長期執行成本管控制度并有完善的內部監督就會使企業大大提高經濟效益，獲得長遠發展。企業建立內部審計制度，提高審計人員素質，提高審計業務水平。
3.3 從傳統成本核算方法向預算管理方法推進
當前我國房地產行業政策市場環境越來越成熟，為了確保能夠實現企業更好的發展壯大，圓滿完成年度目標，應結合企業自身特點，選擇有效預算編制方法，建立成本預算機制，在企業內部實行全員、業務全覆蓋，管理全過程的預算管理，要查明原因并采取措施。預算表管理全面覆蓋企業各個部門，從項目籌資、投資，設計、施工、裝修、銷售等各個環節，保證成本預算活動的科學合理性，除此之外，還要分階段的成本預算管理，同時細化成本預算目標。房地產開發企業需要在傳統的成本核算模式下向預算管理推進，改進成本核算的方法，采用事前預算，事中測算、事后及時決算相結合的方法進行成本管控，在項目開發前進行科學合理預算規劃，能夠有效控制成本費用，中期現場追蹤審計控制成本費用結合實際情況對資金使用進行優化調整，逐步建立起與成本管控配套的信息平臺，提升房開企業成本管控效率。
3.4 加強成本管控工作的戰略性安排
成本領先戰略，是企業在市場競爭獲得競爭優勢的途徑之一，企業通過有效途徑降低成本，是企業成本低于競爭對手，甚至在同行業中最低，從而獲取競爭優勢的一種戰略，其核心就是加強內部成本控制。房地產經營者現階段要有開發市場戰略眼光和市場精準定位，才能把開發成本管控工作提高到企業戰略地位的高度，面臨市場的激烈競爭，巨大的前期投入，融資困難，良好的資金鏈是企業生存和發展的重要問題。為客戶開發出更有價值的房產，創新的開發模式賺取更多收益，增加股東價值，房地產開發成本管控上升到戰略管理高度，即將開發成本管控管理對象單純成本核算到成本控制，先進的管理體制會促使企業更好的發展。
3.5 重視提高全體員工參與成本管控的水平與工作能力
房地產行業具有較大的行業特殊性，這就對工作人員的專業性提出了更高要求。近幾年，政府關于房地產行業的各項稅收政策不斷頒布，“營改增”后，相關政策和制度也發生了巨大改變，這就更需要相關人員教育培訓，提高專業技能和知識水平，以適應新的市場變化。人才是企業發展的關鍵因素，企業應通過組織培訓使得員工對成本管控管理的重要作用予以了解，規范其管控流程，結合崗位及發展狀況展開針對性教育培訓，積極增強相關人員成本管控意識。成本管控人員要熟悉會計電算化軟件與 ERP系統實現成本管控精細化，保證成本費用結果及時性與準確性。當今，企業與企業之間競爭，實質就是人才與人才之間的競爭，企業對員工加強培訓和招聘人才，建設一支穩定高素質的專業成本管控人才團隊。企業員工是開發成本管控的具體執行者，應主動發揮全員成本管控的主動性。
4結語
在新的房地產市場形勢下，房地產企業必須強化對成本進行管控，對自身管理工作進行規范，推進我國房地產行業穩健發展。房地產企業成本管控直接關系到企業能否在激烈市場競爭環境中存活并進一步發展。綜上所述，成本管理貫穿項目全過程，從項目建設階段到項目銷售結束，成本管控工作尤為重要，通過分析成本管控的各個環節及控制要素，提出控制措施完善成本管控機制保障工程成本最低，實現企業利潤最大化。由此可見企業成本管控是一項復雜長期，企業管理者需要在執行過程中樹立正確成本管控觀念，各個部門和員工共同協作配合好，運用成本效益觀念，創造出更好的產品，指導成本管控，提升企業管理水平。
參考文獻
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作者：孫克宏 單位：天津海納置業有限公司
