前言：中文期刊網精心挑選了地產項目商業計劃書范文供你參考和學習，希望我們的參考范文能激發你的文章創作靈感，歡迎閱讀。
地產項目商業計劃書范文1
一份完備的養老地產項目商業計劃書，不僅是企業能否成功融資的關鍵因素，同時也是企業發展的核心管理工具。一份好的養老項目商業計劃書首先應用來說服創業者自己，其次才能用來說服投資者。
那么一份完美的養老項目商業計劃書應該包括哪些內容，有哪些核心問題是需要在編制過程別回答解釋清楚的呢？建議從以下19個角度（創業者自己應搞清楚的19個問題）進行重點分析：
問題一：你的遠景和終極目標是什么？
你的遠見是什么？
你要解決什么問題？對象是誰？
你將來想要成為什么樣的公司？
問題二：你的市場機會是什么？市場有多大？
你的目標市場有多大？發展有多快？（未來3-5年）
這個市場有多成熟，或多不成熟？
你是否有資本成為這個市場前兩三位？
問題三：介紹你的產品和服務你的產品或服務是什么？
解決了客戶的什么問題？
產品或服務屬于紅海還是藍海？
你的產品或服務有什么特別之處？
問題四：你的客戶是誰？
誰是現在的客戶？
誰是目標的客戶？
理想的客戶是什么樣的？
誰會付費？
介紹一下某個具體客戶的例子
問題五：你的價值主張是什么？
你給客戶提供了什么價值？
使用／買你的產品，客戶的購買回報是什么？
你解決了什么問題？
你是銷售具體產品、服務還是一種商業模式?
問題六：你如何銷售？
銷售程序是什么？周期有多長？
你的銷售和市場方針是什么？
你當前的銷售渠道是什么？
問題七：你怎么吸引客戶？
爭取每個客戶要花費多少錢？
在不同時期這個費用是否不同？為什么？
客戶的永久價值什么？
潛在客戶變為真正客戶的關鍵節點是什么？
問題八：你的管理團隊有誰？
你的管理團隊有誰？
管理團隊成員間什么關系，同學、朋友、親戚還是其他關系？
他們有什么經驗？
欠缺那些環節？有什么計劃去彌補？
問題九：你的盈利模式是什么？
你的收入模式需要怎樣才能盈利？
你的盈利受哪些因素影響？
盈利模式上限如何實現？
盈利周期是如何分布的？
問題十：你現在進展到哪一步？
你現在進展到哪一步了？技術／產品？團隊？財務／營收？
現在進展情況如何？現狀和前景是否更清晰了？
你將來的計劃是什么？（包括短期、中長期）
問題十一：你的融資計劃是什么？
已經得到了什么投資？
希望得到多少投資？比例如何？
資金使用計劃是什么？
資金可以支持多久？到那時公司是否可以發展到一個重要里程碑？
你還打算吸引多少資金？什么時候？
問題十二：你的競爭對手是誰？
誰是你當前和潛在的競爭對手？
誰有可能和你競爭，誰有可能和你合作？
你的優勢和弱點？
你有什么特別競爭優勢之處？
問題十三：你有哪些合作伙伴？
誰是你的銷售或技術合作伙伴？當前？未來？
這些合作伙伴有多可靠？
產業鏈上下游包括哪些合作伙伴？
問題十四：是否符合投資者意愿？
和投資者的方向，經驗是否吻合？
投資者對你所處的細分市場是否熟悉？
與投資者現有的投資組合有什么互補，或競爭？
問題十五：你未來3年的財務狀況如何？
未來3年或5年平均每年凈資產收益率？
未來3—5年的項目盈虧平衡表？
項目資產負債表、項目損益表、項目現金流量表？
項目銷售計劃表、項目產品成本表？
問題十六：你會遇到哪些風險？
對公司關鍵人員依賴的風險？
經營管理風險？
產品市場開拓風險？
政策風險？
問題十七：你風險防控措施有哪些？
風險控制和防范手段？
風險評估及預防機制有哪些？
問題十八：投資者收回投資的方式有哪些？
擬向投資方出讓多少權益及計算依據？
投資方以何種方式收回投資？
回收時間規定？
問題十九：本項目成功關鍵因素及投資者的保障？
有什么突然因素有可能一夜之間改變你的生意？
地產項目商業計劃書范文2
地址：
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電話：
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乙方：投資顧問有限責任公司地址：
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因甲方在中國大陸房地產投資的需要，乙方為甲方提供投融資顧問服務。根據《中華人民共和國合同法》及其他相關法律法規的規定，甲乙雙方在平等自愿的基礎上經充分協商，達成如下條款，以供遵守執行。
第一條 合同期限
1.1 經甲乙雙方協商確定，乙方為甲方提供投資顧問服務的期限為一年，即自 年 月 日至 年 月 日。
1.2 服務期限屆滿需要延期的，甲方應當最遲在服務期限屆滿前30日向乙方提出續約的書面通知；續訂協議的相關內容由甲乙雙方根據當時的情勢另行約定。
第二條 服務內容
2.1 投資顧問服務
2.1.1 投資前期的投資顧問服務
2.1.1.1 受甲方委托，乙方代為收集信息，進行市場調查，選擇房地產開發的類型，尋找有利的投資機會。
2.1.1.2 乙方根據其收集的信息和資料以及甲方提供的基礎資料圍繞資金籌措、融資方案制定、經濟效益分析等內容進行研究，并出具《房地產項目可行性研究報告》。
2.1.1.3 乙方協助甲方對《房地產項目可行性研究報告》進行評估。
2.1.1.4 乙方參與設計房地產項目投資架構和交易模式。
2.1.1.5 乙方負責起草相關法律文件并參與房地產項目投資談判。
2.1.1.6 乙方負責設立房地產項目公司并辦理相關工商事務。
2.1.1.7 乙方負責協調甲方同房地產項目所在地政府及房地產相關主管部門的關系。
2.1.2 投資實施期的投資顧問服務
2.1.2.1 受甲方委托，乙方起草拆遷安置與補償相關的法律文件并參與同原業主的談判和法律文件的簽訂。
2.1.2.2 受甲方委托，乙方參與“招牌掛”活動，辦理土地使用權的預登記和登記手續，取得《土地使用權證書》。
2.1.2.3 乙方負責協助辦理施工建設、房地產銷售等過程中需要的審批手續和相關證照。
2.1.2.4 乙方協助甲方對房地產項目資金進行監督管理，保證資金運行安全。
2.2 融資顧問服務
2.2.1 融資前期的融資顧問服務
2.2.1.1 受甲方委托，乙方對甲方指定的房地產項目進行市場調查和投資可行性分析。
2.2.1.2 乙方根據其收集的資料和甲方提供的基礎資料編制商業計劃書及其他相關文件。
2.2.1.3 乙方協助甲方制定融資策略和融資方案。
2.2.1.4 乙方協助甲方對其房地產項目進行包裝。
2.2.1.5 乙方協助甲方設立項目公司或對已有公司進行規范化整頓。
2.2.1.6 乙方負責篩選和推薦有實力和有意向的境內外投資者。
2.2.2 融資實施期的融資顧問服務
2.2.2.1 乙方協助甲方對房地產項目進行推介和路演。
2.2.2.2 乙方負責修改和優化融資方案。
2.2.2.3 乙方負責起草《投資協議書》、《融資協議書》及其他相關法律文件。
2.2.2.4 乙方負責引見投融資雙方或多方見面直接洽談。
2.2.2.5 受甲方委托，乙方負責聘請相關中介機構完成評估、審計、驗證、法律等相關事務。
2.2.2.6乙方參與融資談判并積極促成投融資雙方或多方簽訂《投資協議書》或《融資協議書》等其他法律文件。
2.2.2.7 乙方負責督促投資方積極履行《投資協議書》或《融資協議書》的相關內容，爭取資金盡早到位。
2.2.2.8 乙方提供資金到位后的其他融資顧問服務。
第三條 服務團隊
3.1 乙方至少指派投資專業人員、財務專業人員、法律專業人員、聯絡人員各一名為甲方提供投融資顧問服務。
3.2 根據甲方需要，乙方可以更換其他人員提供投融資顧問服務。
3.3 甲方應當指定至少一名聯絡人員和乙方負責聯絡。
第四條 服務流程
4.1需要乙方提供投融資顧問服務的，甲方應當首先和乙方簽訂本合同，并按照合同的約定支付相關費用。
4.2 本合同簽訂后5個工作日內，甲方應向乙方提供企業基本信息材料、房地產項目詳細信息和相關材料以及聯絡人員的聯系方式，以方便乙方建立客戶檔案，及時為甲方提供優質服務。
4.3 乙方聯絡人應當于每月5日前通過書面或郵件等方式向甲方負責人反饋上月工作進展情況。
4.4 甲方或乙方或甲乙雙方認為對方工作內容或工作進度需要調整的，應當積極與對方協商，并采取適當的措施。
4.5 涉及到委托授權業務的，甲方還應當向乙方出具《授權委托書》或其它具有同等法律效力的授權文件。
第五條 服務費用
5.1 甲方應當向乙方支付的投融資顧問費分為兩種形式的費用：一種是固定的顧問年費；另一種是占募集資金一定比例的融資顧問費。
5.1.1 甲方向乙方支付的顧問年費為人民幣拾萬元整。
5.1.1.1本合同簽訂后7個工作日內，甲方向乙方支付顧問年費人民幣伍萬元；
5.1.1.2本合同簽訂后第6個月，甲方再向乙方支付顧問年費人民幣伍萬元，如果當時本合同已解除或終止，則免除甲方支付該部分費用的義務。
5.1.2 募集資金到位后的10個工作日內，甲方應當按照募集資金總額的一定比例一次性向乙方支付融資顧問費（按比例分段累加計算）：
5.1.2.1 募集資金在人民幣伍仟萬元以下部分的，按3 %支付融資顧問費；
5.1.2.2 募集資金在人民幣伍仟萬元以上（含本數）壹億元以下部分的，按2%支付融資顧問費；
5.1.2.3 募集資金在人民幣壹億元以上（含本數）部分的，按1%支付融資顧問費。
5.1.4 《房地產項目可行性研究報告》和《商業計劃書》的撰寫和編制費用不包含在投融資顧問費之內，由甲乙雙方另行協商。
5.2 為甲方提供投融資顧問服務過程中，乙方發生的交通、住宿、餐飲等費用，由乙方自行承擔；甲方主動安排接待的除外。
5.3 乙方接受甲方委托，向相關行政、司法、鑒定、公證等部門和房地產評估、房地產等中介機構支付的費用，以及其他經過甲方事先同意承擔的費用由甲方承擔。
5.4 甲方應當通過銀行轉帳的方式向乙方支付相關費用，乙方銀行開戶相關信息如下：
戶 名：投資顧問有限責任公司
開戶行：
帳 號：
第六條 甲方權利和義務
6.1 甲方必須保證向乙方所提供的一切相關資料都是真實的、合法的。
6.2 甲方應當及時滿足乙方的合理要求，向乙方提供所需信息，便于乙方與投資者商洽有關事宜。
6.3 甲方或甲方指定的相關主體或其房地產項目發生重大變化影響投融資顧問合同的，甲方應當及時通知乙方并采取適當措施。
6.4 甲方有權利向乙方了解投融資事項的進展情況。
6.5 甲方應當按照合同約定及時支付固定年費和融資顧問費。
6.6 未經乙方同意，甲方不得自行與乙方推薦的投資者接觸并私下達成損害乙方利益的協議或承諾。
6.7 本合同期限屆滿后甲方沒有續約的，在本合同期限屆滿后三年內，因乙方已經履行本合同約定的義務，而促使甲方與乙方推薦的投資者達成融資協議的，甲方仍必須繼續按本合同的約定支付相應數額的融資顧問費。
第七條 乙方權利和義務
7.1 乙方有權依照本合同的約定取得固定年費和融資顧問費等報酬。
7.2 乙方有權利要求甲方提供必要的幫助和支持。
7.3 乙方必須嚴格履行本合同第二條規定的相關義務。
7.4 乙方應當按照本合同約定及時向甲方報告相關事務的進展過程。
7.5 乙方應當采取積極有效的辦法促成甲方與投資者簽訂相關協議。
7.6 乙方應當在甲方的授權范圍內行事，除此之外，不得代表甲方做出任何保證或承諾，或損害甲方利益其他任何行為。
第八條 變更和解除
8.1 甲乙雙方經協商一致可以變更或解除本合同。
8.2 乙方有下列情形之一的，甲方有權解除合同：
8.2.1 乙方重大過錯，致使甲方遭受重大損失的（“重大損失”是指損失的經濟價值在人民幣壹佰萬元以上）；
8.2.2 乙方違反法律規定和本合同約定的義務，致使本合同沒有繼續履行必要的。
第九條 保密義務
9.1 “商業秘密”指不為公眾所知悉、能為權利人帶來經濟利益、具有實用性并經權利人采取保密措施的技術信息和經營信息。
9.2 甲乙雙方應對投融資事項涉及的所有商業秘密保守秘密，除用于本合同目的外不用于任何其他目的，不向任何與本合同無關的第三方披露。
9.3本合同終止或履行完畢后，本條所約定的保密義務繼續適用，并無時間限制；除非該技術信息和經營信息已經為公眾所知曉。
9.4 一方違反約定，披露、使用或允許他人使用其所掌握的對方的商業秘密的，應當承擔相應的法律責任。
第十條 不可抗力
10.1 “不可抗力”指在本協議簽署之時不能預見、其發生和后果不能避免或克服、在本協議簽署之后出現的阻礙任何一方全部或部分履行本協議的所有事件。此種事件包括地震、臺風、洪水、火災、戰爭、國內或國際交通故障、政府或公共機構行為、傳染病、民眾騷亂、罷工和不能預見、不能避免、不能克服的任何其他情形。
10.2 一旦發生不可抗力事件，受到該不可抗力事件影響的一方的義務在不可抗力事件造成的延誤期間應中止履行并自動延期，該方不承擔違約責任。
10.3 主張不可抗力的一方應迅速以書面形式通知另一方，并在隨后15 天內提供不可抗力發生和持續時間的充分證據。
10.4 一旦發生不可抗力，甲乙雙方應立即協商以尋求公平的解決方案，并盡一切合理努力，將此不可抗力的影響減少到最低限度。
第十一條 違約責任
11.1 甲方未能履行法律規定的義務和本合同第二條、第六條約定的相關義務，應當承擔違約責任。
11.1.1 甲方沒有按照約定及時支付固定年費和融資顧問費的，經乙方催告后，10個工作日內仍未支付的，應當向乙方承擔數額為未支付部分20%的違約金。
11.1.2 除前款約定的情形外，甲方違約的，應當賠償乙方因此而遭受的經濟損失。
11.2 乙方未能履行法律規定的義務和本合同第二條、第七條約定得相關義務，應當承擔違約責任。
11.2.1 乙方違約但相關義務仍然可以履行的，乙方應當繼續履行相關義務。
11.2.2 乙方違約致使甲方遭受重大損失的，甲方同意不解除合同，乙方應當減少或免除固定年費。
11.2.3 乙方違約給甲方造成經濟損失的，還應當賠償甲方的經濟損失。
第十二條 法律適用和爭議解決
12.1 本合同適用中華人民共和國法律（甲方是于港澳臺注冊的法人主體或自然人的，應當同意本合同使用中國大陸的法律）。
12.2 在合同履行過程中產生的爭議，甲乙雙方應首先協商解決；協商不成的，任何一方可以向乙方所在地人民法院起訴。
第十三條 通知、送達
13.1 甲乙雙方因履行本合同相互發出或提供的所有通知、文件、資料，均以本協議首頁列明的地址、傳真送達，當事人變更地址、電話或開戶銀行、賬號的，應在變更后3日內，將新的地址、電話或開戶銀行、賬號書面通知另一方。因當事人一方遲延通知而造成的損失，由過錯方承擔全部責任。
13.2 當面交付文件的，在交付時視為送達；通過傳真方式送達的，在發出傳真時視為送達；以郵寄方式送達的，掛號寄出或投郵當日視為送達。
第十四條 一般條款
14.1 本合同在履行期間如遇國家現行法律、法規修改或變更，甲乙雙方應依修改或變更后的國家法律、法規更改有關條款，但不影響其它條款的有效性，甲乙雙方皆有履行其余條款的義務。
14.2 本合同自甲乙雙方簽字蓋章之日起生效，至甲乙雙方約定的服務期限屆滿或本合同解除時終止。
14.3 本合同未盡事宜，可由甲乙雙方另行簽訂補充合同，與本合同具有同等法律效力。
14.4本合同一式肆份，由甲乙雙方各執貳份，具有同等法律效力。
（以下無正文，為簽章欄）
甲方：
授權代表:
乙方：投資顧問有限責任公司
地產項目商業計劃書范文3
這是Dave McClure在自己博客中分享的一句話。作為PayPal的前高管，眼看著PayPal的幾位前同事都創辦了偉大的公司，如LinkedIn、YouTube、Yelp、Yammer，他自然不甘落后，創辦了500 Startups，一家位于硅谷的投資和孵化公司。
500 Startups近來的發展可謂一路高歌猛進，投資的公司很多都表現不俗。比如，社交媒體營銷公司Wildfire Interactive已被Google以3.5億美元收購，3D打印公司MakerBot被同領域巨頭Stratasys以4億美元并購，云通信服務公司Twilio第四輪融資后估值達5億美元。
前不久結束的TechCrunch國際創新北京峰會上，Dave McClure應邀做了主題演講。在演講前一天，他接受了《創業邦》的獨家專訪，分享了自己的投資哲學及關注初創公司的一些視角。500 Startups采用的是大量小額投資（make lots of little bits）及增量投資（incremental investment）的策略。在Dave McClure看來，創意、市場、團隊都很重要，但產品才是王道。此外，他直言“讓初創公司草擬五年規劃純粹是浪費時間，商業計劃書也是扯談，因為早期產品市場定位都還是個未知數，很難做出長遠預測。”
關于目前中國的創業環境，Dave McClure認為，中國目前的整體環境與美國20世紀90年代后期有些類似，短期內存在非理性繁榮。
當被問及與硅谷知名孵化器Y Combinator（以下簡稱YC）有何差異時，他笑言：“如果要類比的話，他們可能是Steve（ Wozniak），而我們是（Steve ）Jobs?！?/p>
500 Startups 和YC有何不同？
創業邦：500 Startups如何保證孵化企業一定的成功比例？
Dave：2008年，因Facebook聯合創始人Sean Parker的邀請，我加入了Founder’s Fund管理種子基金，期間也管理過Facebook fbFund的孵化項目。一年半后，我創辦了500 Startups（以下簡稱500），一家早期種子基金和企業孵化器。2010年6月，我們拿到第一期基金共2900萬美元；同年10月，我們遷入新的辦公室，并啟動孵化計劃；2011年我們共孵化了三期項目，第一期有12家企業入駐，第二期24家，第三期34家。
我們在加州山景城、舊金山、墨西哥城設有辦公室，現在舊金山孵化的項目通常是每期30家，墨西哥城每期15?20家。如果每期孵化項目少，成功率就偏低。通常能有20%的孵化公司運作相對順利，即孵化25支隊伍通常會有5支最終脫穎而出。
成立的第一年，我們不斷探索到底一期孵化多少家企業、預算多少比較合適。兩年后，我們基本探索出了成本收益比合適的孵化模式，也因此開始了國際化進程。目前我們的投資1/2在硅谷，1/4在美國其他地區，還有1/4在世界各地。我們會為來自全球的初創公司在硅谷提供4個月的孵化培訓，每年舉辦3次，同時提供1萬?25萬美元不等的金額，依據公司估值不同而獲得創業團隊5%的股份。
創業邦：截至目前，有多少家公司已從500 Startups孵化器畢業？
Dave：300家左右。我們在舊金山共孵化了10期，每期25家；墨西哥城共孵化了4期，每期15?20家。雖然我們和YC、TechStars及其他孵化器存在競爭，但也有合作，比如我們投資了70家在YC孵化過的公司，35家在TechStars孵化過的公司，10家在Seedcamp孵化過的公司。也就是說，我們1/3的孵化項目是直接進入500，1/3先入選YC再進入500，剩下1/3先入選其他孵化器再來500。
創業邦：與YC相比，500 Startups的獨特之處體現在哪里？
Dave：我尊重Paul Graham（YC創始人），從某種程度上講我們也許是站在YC的肩膀上，但我們來自不同的世界。如果要做個類比，他們可能是Steve Wozniak（早期蘋果電腦發明人，與Steve Jobs共同創立了蘋果電腦公司），而我們是Steve Jobs。
為什么這么說呢？首先，YC是黑客文化（hacker），擅長工程和編程；500更像個皮條客（hustler），擅長市場營銷、設計和講故事（將想法推銷給投資人）。當然Paul有時候也會說他們是中介，但我們對計算機工程的狂熱程度相對要弱一些。
其次，YC尋找的是Airbnb、Dropbox這樣的“黑天鵝”，并期望在路演時拿到最高的估值（這兩家的估值可能就占了其投資總額的3/4）；500認為種子期的估值要現實，可能A輪、B輪的估值更為重要，但早期階段你想要的是專業的業內投資者，不是非專業的資金提供者。
最后，YC更多地關注從世界各地匯聚于硅谷的團隊，而500更偏國際化、多元化。我們在墨西哥、巴西、中國、印度、澳大利亞、歐洲等地都有投資，我們的團隊講普通話、印地語、法語、西語、希伯來語，另外，我們更偏好女性創業者。
大創意不是最重要的
創業邦：請談談您的投資哲學。
Dave：2005年Steve Blank寫了一本書叫做《四步創業法》（The Four Steps to the Epiphany），最早提出了“精益創業”的概念，即先在市場中投入一個極簡的原型產品，然后積累用戶反饋，并對產品進行快速迭代優化，來適應市場。我覺得這個理論同樣適用于投資領域，即“精益投資”。
其實就是大量小額投資及增量投資的策略。首先小額投資大量初創公司，然后通過市場的優勝劣汰篩選出優秀的初創企業。然后我們會對這些優勝者有選擇地進行追加投資，通常是其他VC領投。如第一輪投資金額是2.5萬?10萬美元，第二輪10萬?50萬美元，如果順利，可能會進入第三輪和第四輪。
我們的投資資金規模龐大。傳統VC可能和50?100家初創公司進行意向注資溝通，但最終可能只會投資其中的幾家初創公司，而我們是分散投資，如我們第一期基金投資了260家公司，第二期320家，第三期400家。這樣做有助于分散風險，降低決策的時間成本
有些人可能認為這是“分散被動”（Spray and Pray）的投資法，這個觀點貶低了我們的投資策略，我們會進行分散化，但絕不被動化。我們有自己的評估預測模型，并會借助大規模的定量實驗進行快速升級迭代；我們相信這是一套科學的投資運作機制。
創業邦：500 Startups投資的知名項目有哪些？
Dave：我們的投資項目包括Twilio、Wildfire、MakerBot、SendGrid、Credit Karma等，其中社交媒體營銷公司Wildfire Interactive已被谷歌以3.5億美元收購；3D打印公司MakerBot被同領域巨頭Stratasys以4億美元并購；云通信服務公司Twilio第四輪融資后估值達5億美元。
創業邦：據說大創意（Big ider）在您看來，不是最重要的？
Dave：Uber主要通過軟件建立起司機與用戶之間的關系網絡，提供點對點的交通服務，我覺得這是漸進式創新，不是顛覆式創新。Airbnb同樣如此，一開始允許任何人將閑置的房屋進行租賃，算不上大創意，只是他們在執行過程中取得了巨大突破。再比如Amazon，貝佐斯一開始只是在網上銷售書籍，他的模式一點也不Sexy。
創業邦：所以您強調“產品才是團隊的靈魂，是反映團隊執行力的一面鏡子”？
Dave：對。很多人說創意很重要，團隊很重要，市場很重要，但這些多半難以證實。如果一支團隊真的足夠聰明、足夠優秀，我相信會體現在產品上，他們能向其他人證明他們的產品也同樣優秀，而如果產品棒，體驗好，消費者就會愿意買單。
比如他們是不是創造了用戶需要的東西，用戶體驗如何，用戶增量如何，這些問題的答案都是直截了當的，并不是概念性的東西。所以，產品是體現團隊能力的一個非常直接的證明。但如果你想證明某人是偉大的企業家，可能要很多年后才能得出結論。
創業邦：您這個觀點可能和國內大多數投資者有些不同，他們會覺得人靠譜最重要，產品暫時還不完善沒關系，因為他們相信靠譜的創始人和團隊將來肯定能創造出一些東西來。
Dave：創始人和團隊的確很重要，但大部分創業者可能都是第一次創業，很難去判斷他們未來到底能不能創造一家偉大的公司。我們若干年前知道Uber會是一家偉大的公司嗎？當我們回過頭來，可能會說它的創始人確實是個牛人，但當時看起來那20名創業者都非常優秀，我們很有可能對其中19位都判斷失誤了。我覺得只有幾年朝夕相處下來，才能真正明白這個人的潛質。
創業邦：什么樣的創業者向您Pitch時，能說服您投資他？
Dave：最好不要把創業故事說得太戲劇化，上來就描繪自己的遠大夢想，說要成為下一個Steve Jobs。我覺得首先你要非常清晰地將你的項目呈現給投資人，Jobs每次演講觀點都非常清晰明了；其次要有趣且令人印象深刻；另外表述時最好用過去時，而不是將來時。要講清楚過去是如何將自己的想法轉化成產品的，給用戶創造了什么價值，在這個過程中遇到了哪些困難，團隊是如何去應對的，而不是告訴我說現在公司用戶量多少，將來五年內的規劃等。
成立不久的初創公司談五年規劃或遠大的愿景純粹是浪費時間，商業計劃書也是扯談。商業計劃書都是這么寫的，“我完成什么目標后，下一步怎么做”。它的前提是你已經掌握了足夠的信息，它適用于財務穩定、商業模式明朗、低風險的公司。
對于初創公司而言，早期階段，產品市場定位都是個未知數，在這種情況下要做出長遠預測是非常困難的。你所能做的就是不斷嘗試，先試驗方案A，看看效果如何，然后根據市場和用戶反饋不斷進行調整。一旦創造了一款用戶黏性強的產品，你可能要開始調整市場結構和用戶獲取結構模型，需要對用戶進行精確分析，即我們所說的反應性戰略（Reactive Strategy）。我們需要幾個備選方案：這樣做成功后，我下一步做什么？失敗了，我下面的路又該怎么走？我想要看到的是反復迭代的模型，試驗式的思考過程，周期驅動而非長遠的規劃。
在前期階段這一點比愿景重要得多?？赡茉谀硞€時間點我會想聽聽你的愿景，但前提是你可以把目前的工作做得很好，團隊已經組建完成，產品完善到了一定程度，用戶積累到了一定階段，融資也順利完成了?？v觀歷史，卓越的公司源自持續不斷的執行力。
創業邦：你們和創業者之間的關系如何？
Dave：我對自己的定位首先是創業者，其次才是VC。我們和創始人之間是非正式關系，像家人那樣，并以社區為導向。這種關系是建立在共同夢想、共同付出的基礎上，彼此有很強的信任感，而不只是合伙人的契約關系。
創業邦：您是如何建立信任感的？
Dave：可能是我們透明、開放的心態和做事方式讓我們收獲了信任感。比如我們在線下會舉辦很多分享會，我也經常在Twitter、博客上分享很多個人心得，所以很多人即便沒見過我，似乎對我還挺了解的。（笑）
中國存在非理性繁榮
創業邦：您對中國創業環境的印象如何？
Dave：中國作為第二大經濟體，從長遠來看，機會無窮，創業氛圍濃厚并且人才濟濟，確實有創業者想真正創造出一些東西，投資者也很興奮；但短期而言，中國目前的整體環境與美國20世紀90年代后期有些類似，存在非理性繁榮。
另外，BAT三足鼎立的狀態也跟Amazon、Yahoo、eBay在那個年代的美國剛興起時差不多，投資者紛紛向初創公司砸錢，但實際情況卻并非我們想象的那樣樂觀。這種投資行為會經歷一個調整期，才會弄明白到底什么樣的價格才算合理。
創業邦：這個調整期需要多久？
Dave：美國大概用了5?10年的時間。1995年?2000年，投資熱，但這種以投資為主導的增長模式不可持續；2000年?2005年，投資陷入低谷，創業者融資難；2005年基本恢復正常；2008年出現金融危機，初創公司也遭到重創。目前中國的狀態是“Go！ Go！ Go！”，節奏非?？欤康禺a投機，投資投機，價格虛高。
創業邦：您覺得是一種泡沫？
Dave：我不會預測說這就是泡沫，但至少在我看來，估值偏高。所以投資時謹慎地選擇合適的價格很重要。
創業邦：在這種情況下，500 Startups投資的中國公司有哪些？
Dave：馬睿是我們大中華區的負責人。在過去幾年，我們在中國大陸、香港、臺灣投資了近15家初創公司，其中包括香港的笑話分享平臺9GAG、電商網站Shopline，臺灣的圖片拼貼應用PicCollage、社交聊天工具Cubie，大陸的云服務提供商云絡（ChinaNetCloud）等等。我們會繼續保持每年5?10家的投資，以后可能會提升至每年10?20家。
創業邦：500 Startups可能在硅谷名聲響亮，但對于一些特別出色的中國初創公司，他們不難找到國內優秀的投資人及孵化器。你們能為這些創業者提供什么樣的資源？
Dave：我們會幫助他們積累人脈，與導師、顧問團、投資人建立聯系。我們有強大的導師社區、投資人社區，目前已有2000多名創始人、200多位導師。導師會教他們如何說服投資人，幫助他們在硅谷找到合適的合伙人和投資人。同時我們擅長用戶獲取和市場營銷，比如通過Facebook、Twitter及其他移動平臺進行線上營銷。即使他們不來硅谷孵化，我們也可以在市場分銷上助他們一臂之力。
當然，中國的價值主張可能不同于其他國家。比如在拉美、中東、歐洲等國，常用的搜索引擎是Google，社交平臺是Facebook和Twitter，移動平臺是iOS和Andriod。但在中國，大家搜索用百度，社交用微信，電子商務有阿里巴巴。我們也在思考如何與這些平臺構建合作關系。但不管怎么樣，還是有創業者希望和硅谷建立某種聯系，開拓國際市場，而我們在資金、市場、人脈方面都可以幫忙。
創業邦：500 Startups已經發展到了一個階段，能談談未來三年內的規劃嗎？
地產項目商業計劃書范文4
林總是一位我敬佩的成功創業者,雖然腰纏萬貫,卻開著一輛用了十幾年的舊車,天天“破帽遮顏過鬧市”,低調再低調……林總酷愛創業的“idea”,看準了一個創業者,不惜血本,大錢砸下去,押寶毫不手軟;他不像VC那樣“千呼萬喚始出來”,要求什么“商業模式”、“財務模型”、“預測”、“團隊”、“競爭力”……對于林總,這些VC的術語未免奶油味兒太重、太書生意氣,林總的方法總是直截了當、單刀直入、一針見血:“我給你一個億,你能干什么?”
林總的這句名言“我給你一個億,你能干什么?”像照妖鏡,常常能把人問得張口結舌、面紅耳赤,一時間江郎才盡,無言以對,無數創業者平時口口聲聲“要是有足夠的錢,我就能如何如何”,林總在他們面前甩了一個億,真有膽子過來撿錢的人幾乎沒有。信不信由你,你不妨用這句話來問問自己,或者索性裝扮成像林總的模樣,去那些“VC創投高峰論壇”門口擺一個Pose,對那些手捧商業計劃書前來碰運氣的創業者們,大聲地山寨一句“我給你一個億,你能干什么?”看看還有幾個人有說話的力氣。
細細品味林總的這句話,就不難體會出兩層樸素的含義:
第一,創業絕對不是一個錢的問題。
第二,創業者必須是個創新者。創業就是創新,不然的話人人都可以說:“林總啊,你把錢給我吧,我也去開個‘國美’連鎖大賣場吧、我也去珠海開發房地產吧、我也做一個Youtube、MySpace、魔獸、支付寶、貓撲、優酷、開膛網吧……”沒人敢這么說,因為人人都明白忽悠至多只能騙些小錢,搞大錢是要憑真功夫的。
創業的真功夫就是要玩點新名堂,不然VC怎么會對你感興趣?沒有點兒新花招,你怎么能夠擊敗競爭對手而成為市場的寵兒?沒有新產品、新服務、新模式、新用戶體驗,怎么會有消費者對你掏腰包,大把大把付你錢?當然,創業也未嘗沒有人去賣山寨機、去偷工減料把同類產品做得更爛賣得更便宜,去靠“讓利”和“打折”作為自己抵擋競爭的武器……人生難得幾回搏,當你走上了創業之路,想好,十字路口,向東走還是向西走?
創新不是山寨機
都說咱中國人什么都行,就是創新的本領差一點兒。先別罵街,捫心自問,假如給你無限的自由、給你足夠的錢,今天聽高新園區領導做報告動員大家搞創新,明天你就能夠把創新產品一籮筐一籮筐地扛出門去?
人們常常誤解“創新”,以為分析一下市場數據,就可以馬上“創新”做出產品去填補市場需缺;回頭看了一下歷史,就以為自己能夠看清未來。所以常常有人以為:因為PC時代到來了,為了彌補市場的空缺,所以喬布斯發明了個人電腦、比爾•蓋茨發明了Windows……非也,喬布斯發明蘋果電腦完全是由著自己的興致干一件自以為是充滿刺激的事情,比爾•蓋茨的Windows壟斷了PC操作系統完全是因為IBM在錯誤的時間做了一件錯誤的事情,昏頭昏腦地送給了比爾•蓋茨一個發大財的機緣。
其實,人類預測未來的能力很低。為什么世界上只有一個愛因斯坦?為什么蘋果從樹上落下來砸到了牛頓腦袋上只有他想到了“萬有引力”而你沒想到?為什么千百個山寨機叢中只有一個iPod、一個iPhone鶴立雞群?直截了當問你吧,你能不能告訴我,10年以后你如何聽音樂?你會不會還繼續使用你那臺老掉了牙的iPod?如果你能夠看到未來,能想出將會取代iPod的新玩意兒,那么,全世界的VC都會搶著過來砸錢給你。
說中國人創新能力差,這實在也不是空穴來風。你到市場上去逛逛,就會發現到處充斥著“山寨機”、“假名牌”、“拷貝”、“盜版”……這是為什么?
原因是我們習慣于廉價,甚至為了廉價而容忍“價廉物不美”;我們習慣于賺力氣活兒錢,最喜歡來料加工,因為這不需要動腦筋……我們可以OEM替別人加工成衣、加工球鞋、加工電器,我們還可以替人家加工汽車,據說到2020年世界上超過70%的汽車都將在中國組裝,但是我們自己卻不會設計汽車引擎,所以外國哪家汽車公司要倒閉了,我們便帶著大錢像個大款大模大樣地去收購。
中國沒有的生態系統
當然,在這種高談“創新”而罕有行動的表象下,有著更深層的原因。
在中國的經濟中,迄今為止,政府的權力是大大的,政府主宰一切,只要政府一發力,波瀾四起,這有時候是件好事,但也不能一概而論,過大的權力是危險的權力,中國曾經為此付出過太大的代價。在此方面,作為投資人與創業者,有幾點感悟想說。
首先,政府應該主持公道。不應偏袒“親生兒子”國營企業,擠壓“私生子”民營企業。
國營企業好歹都在維持現狀,創造中國經濟增長、給經濟帶來活力的是民營企業;然而,為什么對“親生兒子”國營企業,政府大人您總是綠燈常開,什么資質、稅收、借貸、上市……全部永遠不是問題,只要是“親生兒子”一開口,大人就統統給予滿足;而對“私生子”民營企業,大人在資質上設置障礙,稅收上層層盤剝,借貸上口是心非,政府天天叫要“支持中小企業”,哪一家銀行會對民營中小企業放貸款?
其次,政府監管企業,就像教書匠培養百萬富翁。
有一回,甲骨文的老總埃里森(也曾是個讀不好書在街頭悠蕩的小混混,今天在軟件行業里的身價僅次于比爾•蓋茨)被斯坦福MBA同學們請去現身說法,埃里森口出狂言說什么MBA教授都是一群窮教書匠,怎么有可能教育出百萬富翁來?結果被大學生們轟出了校門去。
同理,誰要說政府監管企業無能,也難免遭受滅頂之災,身敗名裂。
但是這還不得不說,我們政府的商業監管體系,從某種程度上說,是從日偽時代留傳下來的一部舊機器,機械磨損、零件損缺,已經不能負載今天“創新”時代的重任。
比如說在我們現成的商業體系里,公司和公司之間比實力是看“注冊資金”的多少,而不是“創新”能力的高低。開了公司并不等于你就能做想做的業務,許多業務還需要拿資質,許多資質的條件也是憑注冊資本的多少,小公司沒那么多注冊資本自然沒有資格經營很多業務。比如說公司的“經營范圍”是必須在工商登記手冊中查得到的,查不到的一律不得經營,因此創新的模式、新的行業是沒法經營的(不信你去工商局登記SNS業務看看);公司只有出錢人才是真正的主人,而不是出力的人、出idea的人,股東權益要看你出了多少錢買了多少公司股份,期權、技術入股、idea入股在法律上的兌現和保障上困難重重。開辦公司必須有租房合約,在車庫里、在你老爸家地下室里創業是得不到工商批準的……因此,中國出不了喬布斯,中國成不了硅谷!
再次,目前的體制不能給予民營企業和投資人長久的安全感。
事實是,“私生子”民營企業雖然機靈聰明刻苦能干能賺錢,大人不但不給予自由,不予以獎勵,不能和“親生兒子”平起平坐,反而嚴加管教嚴加控制動不動嚴厲懲罰,所以“私生子”沒有安全感、沒有歸宿感、沒有正義感、沒有感恩之心;民營企業沒有未來,被逼良為,在夾縫中求生存,今天有飯吃就趕緊吃個飽吃得撐死,今天有錢搶就立刻伸手搶錢能搶到多少就搶多少。所以,民企只關注眼前利益、只做短線的事情,不投資未來,打一槍換一個地方,寧可今晚喝水也不夢想明年吃肉,什么“創新”、“自主知識產權”,都是遙遠的亭臺樓閣,咱們山寨吧、盜版吧……大賺一把趕緊移民溫哥華吧!
做得好的得不到激勵反而遭受擠壓,做得不好的反而得以全面關懷和保護。由于缺乏公平性、合理性和穩定性,創業者沒有安全感,投資人也沒有長久看好的心態;盡管政府一廂情愿地高呼“創新”、“自主知識產權”,但是,我們缺乏“創新”的社會體制,缺乏“創新”需要的土壤,缺乏“創新”所需要的體制上的基本建設,一句話,我們的經濟中缺乏“創新”的生態系統,怎么可能長出創新的參天大樹呢?
年輕價值一個億
當然,世界上沒有絕對的“創新”,一切都是相對的。創新并不是突如其來的一個idea,而是在很多很多idea中最包容的一個,創新是在舊的模式基礎上脫穎而出的,它是知識的積淀、經驗的積累、靈感的頓悟。
一個人想得多了、看得多了、經歷得多了,自然就容易嗅覺出發展的軌跡和趨向。但是反過來說,成熟的人都明白“創新”是件辛苦的事情,失敗率很高。為了一個創新的idea去創業,到頭來賠了夫人又折兵,錢財兩空的事情比比皆是。所以當人成熟了,有了一把年紀,創新、創業的念頭也會日漸稀少。
年輕人感覺靈敏、思維活躍、不知天高地厚、更不知失敗的味道,年輕人需要證明自己、超越前輩,他們有的是時間、有的是靈感、有的是勇氣、有的是異想天開。成年人總喜歡對年輕人說“實際一點、現實一點?！边@句話無異于對牛彈琴,并沒有多少實際意義,因為年輕就是創業的本錢。
創新不是一件事情、一個項目,而是一種思維方式和生活方式。它是每天的練習、錯誤、和從錯誤中的學習?！皠撔隆焙汀板X”之間沒有關系,拿到投資人的錢才能創新,因為有了VC而去創業,那都錯了。所以,創業者們,未來的企業家們,當你在抱著商業計劃書四處尋找資金時,一定要首先問自己:在中國這塊缺乏創新的土地上,如果有一個億,年輕的我能做什么?■
地產項目商業計劃書范文5
不過，身處時下當紅的投資圈，陳斌卻算是一個異類，他性格沉穩，話不多，更不善于左右周旋，只是一個會筆頭功夫的“書生”――專業策劃人，為企業出謀劃策。恰恰是這位書生，卻站在了最前沿的行業和最引入注目的位置。
正如他所做的工作一樣，也許他的職場經歷，也正是一部“眾籌”的歷史，從“眾籌”智慧，到“眾籌”職場道路上的每一個貴人。
三次貴人相助
從創業失敗后的第一份工作――做地產公司的“兼職”策劃，再到進入專業策劃公司，以及進入企業的策劃部門，后來，直到現在的天使匯，陳斌每一次職場的轉型都有貴人相助。這絕非是陳斌職場交際了得，而是靠專業和實力“吸引”了貴人的相助。
最有戲劇性的一次是，在專業策劃公司期間，陳斌和他的團隊竟然被客戶公司直接挖走了。
2006年，公司接了一個400多萬元的單子。而這個“香餑餑”竟然沒有人愿意做。
因為誰都知道這是一塊燙手的山芋，客戶要求在兩個月之內，從無到有策劃一家公司出來，除了剛盤下來的一家三年沒開工的工廠，什么都沒有。
那時的陳斌剛工作兩年，什么也不懂，膽子大，剛好他的上司也是一位敢闖敢干的人，他們倆決定一起接下這個活。從產品包裝，到產品管理體系、再到銷售體系建設，所有的東西都得從頭做起。上司負責定戰略和公關，陳斌則負責具體執行。兩個月后，產品就要參加在廣州舉行的美博會。距離活動開始還有一個月的時間，陳斌和上司倆人干脆住進了廣州的賓館，每晚工作到凌晨三點。
后來，產品如期參加了美博會，在之后的招商會上，現場訂單就已經達到了2000多萬元。這樣的結果讓客戶公司大出所料，其領導竟然直接派人去邀請陳斌和他的團隊加入公司，陳斌也因此得以成為客戶公司的集團策劃總監。
而他在策劃公司里這位年輕敢闖的上司，正是陳斌不久前在一次專業策劃人員的頒獎典禮上認識的。陳斌苦于缺乏體系化的專業策劃知識結構，深感自己是一個外行人，于是就去報了一個專業策劃培訓班。在全國20城市的專業策劃人員聯考中，外行的陳斌卻獲得了全國第7名的好成績。領獎發言結束后，臺下的這位上司徑直走上前，向他拋出了橄欖枝。
到現在，陳斌和其就職的天使匯淵源就更深了，他和天使匯CEO蘭寧羽在大學里就結識了。陳斌在大學里一項重要的事情，就是兼職幫人寫商業計劃書。他的這個名氣從他老鄉口里，傳到了在北航讀書的蘭寧羽耳中。陳斌開始幫助他做策劃，那時的陳斌有想法，可以說跟蘭寧羽志同道合。這種聯系一直保持到了現在。在蘭寧羽看來，陳斌無疑是最佳的工作搭檔。
要不是陳斌在工作中處處體現出專業和實力，這些貴人怎么又會注意到他呢？貴人不會不請自來，有時候請了還不一定來，除非你有足夠吸引他的地方。
外行人掙內行人的錢
在獲得貴人相助的背后，是陳斌對自己的錘煉和鍛造。在職場里，陳斌更像是一塊海綿，無限地吸收著外界的知識。同時，又把這些知識，進行不斷的創造和再創造。
因為陳斌是一個外行人。
在陳斌看來，策劃的工作很有意思，一個外行人要給內行出主意，而且還得讓他滿意，讓人心甘情愿掏錢。很多時候，遇到意見不統一，這個外行人還得去說服內行。
這讓外人聽來簡直不可思議?？申惐?，已經在這個行業里摸爬滾打了10年。
現在，拿到一個案子后，陳斌會立馬開啟學習模式。上網搜索資料，收集同類企業的各種方案，對其進行快速分析解構，找到所需要的東西。每次搜集信息前，總是先確定一個方向，然后再針對每一個板塊，進行拼湊和結合。
對知識的結構和分析的理解，來自陳斌的一個職場啟蒙。陳斌曾在一家臺灣老板的策劃公司里有過短暫的職場經歷。剛去公司的一個星期，老板指著靠墻的一排書架說到，“你這周的任務，就是把書架上所有的策劃案都看一遍。”對于陳斌來說，盡管剛開始看不懂，但到后來，他逐漸發現，策劃案的模式、架構、描述方式都是可以總結歸納成固定模式的。很多邏輯和思維方式成為后來陳斌從事這一行的重要積累。
陳斌認為，接觸到的行業越多，就會具備越來越多的不同視角和思維。將這些思維融會貫通，跨界運用，就會爆發出無窮的創意。很多傳統企業往往只局限和深入一個行業，思維僵化，也不愿意嘗試新鮮的東西。針對每一個新的領域，陳斌要做的就是將他積累的所有知識，靈活運用到一個全新的行業。
這種有意無意的積累，可以追溯到陳斌的大學時期。在學校的時候，陳斌就是一個不安分的人，每當宿舍熄燈之后，他常常和室友坐在漆黑的樓道里，談天說地，各種天馬行空，對很多循規蹈矩的行為嗤之以鼻。
不走尋常路的陳斌，大學賣過輪滑票、誤入過傳銷組織，做過校園里的銷售。然而，在2000年的對外經貿大學，除了到學校里來進行推銷的“小商小販”，沒有太多創業氛圍。他的第一份職業就是和一幫朋友創立了一個校園傳媒公司，幫助企業在校園里進行品牌宣傳。盡管后來因為各種原因失敗，但這為他后來的策劃公司，提供了很多來自實戰的寶貴經驗。比如，戰略上的正確不一定能夠成功，缺乏時機，也會失敗。在一個不熟悉的領域創業，最好在相關行業有一段工作經驗等等。在天使匯之前，陳斌也經歷了多次的互聯網創業，他喜歡笑稱自己是“連續不成功創業者”。
但每一次在知識和人脈上的積累，都成為陳斌在職場里上升的基礎。職場上的“眾籌”，可能很多時候，不在一個時間段，但是每一個人，每一個事件，都能成為我們眾籌智慧和貴人的來源。
從一個法律專業的畢業生，到專業的策劃公司，再到互聯網融資平臺，陳斌從“謀士”，到項目的操盤手，他正在一步一步的邁向更為真實的商業社會。
個人檔案
姓名 陳斌
星座 獅子座
年齡 32
職位 天使匯董事、副總裁
人物畫像 互聯網公司里的“書生”
Q&A
Q：您在團隊管理上有哪些心得？
A：要信任員工。有些員工基礎比較差，我又是專業出身，很多事情老想親自做。但是到后來，因為事情太多，我就逐漸放權。之后，我就發現，其實很多年輕人，是會自己去學習和成長的，要給他這樣一個時間段，關鍵是要給予他們鼓勵和信心。
地產項目商業計劃書范文6
論文摘要：文章從夾層融資的原理出發，總結了國際資本市場夾層融資的發展狀況，分析了夾層融資的適用條件，解剖了國內首個夾層融資案例，并對夾層融資在中國的發展潛力進行了展望。
一、夾層融資的原理
1．夾層融資的含義與特點?！皧A層”的概念源自華爾街，原指介于投資級債券與垃圾債券之間的債券等級，后逐漸演變到公司財務和項目融資領域。夾層融資（mezzaninefinancing）是一種介于優先債務和股本之間的融資方式，指企業或項目通過夾層資本的形式融通資金的過程。它包括兩個層面的含義：從夾層資本的提供方（即投資者）的角度出發，稱為夾層資本；從夾層資本的需求方（即融資者）的角度出發，稱為夾層債務。夾層融資產品是夾層資本所依附的金融合同或金融工具，例如夾層貸款（MezzanineLoans）。資金供求雙方對夾層融資產品進行交易的場所，稱為夾層融資市場。
夾層資本（MezzanineCapital）收益和風險介于企業債務資本和股權資本之間的資本形態，本質是長期無擔保的債權類風險資本。
從資金費用角度看，夾層債務的融資費用低于股權融資，如可以采取債權的固定利率方式，利率水平一般在20%左右，對股權人體現出債權的優點；從權益角度看，夾層投資的權益低于優先債權，所以對于優先債權人來講，可以體現出股權的優點。當企業破產清算時，優先債務提供者首先得到清償，其次是夾層資本提供者，最后是公司的股東。因此，對投資者來說，夾層資本的風險介于優先債務和股本之間。夾層債務與優先債務一樣，要求融資方按期還本付息，但通常要求比優先債務更高的利率水平，其收益通常包含現金收益和股權收益兩部分。
典型的夾層債務提供者可以選擇將融資金額的一部分轉換為融資方的股權，如期權（Option）、認股證（Warrant）、轉股權（Convertibility）或是股權投資參與權（EquityParticipationRights）等權力，從而有機會通過資本升值而獲利。最常見的夾層融資形式包括含轉股權的次級債（SubordinatedDebtwithWarrants）、可轉換債（ConvertibleDebt）和可贖回優先股（RedeemablePreferredEquity）。一般來說，夾層利率越低，權益認購權就越多。
因此，在傳統股權、債券融資的二元結構中增加了一層。夾層融資是一種非常靈活的融資方式。作為股本與債務之間的緩沖，夾層融資使得資金效率得以提高。夾層融資的最大優點為靈活性，通過融合不同的債權及股權特征，夾層融資可以產生無數的組合，以滿足投資人及借款者的各種需求。
2．夾層融資的形式。夾層融資通常采用夾層債、優先股或兩者結合的形式；也可以采取次級貸款的形式；還可以采用可轉換票據的形式。在夾層債中，投資人將資金借給借款者的母公司或是某個擁有借款者股份的其他高級別實體（以下簡稱夾層借款者），夾層借款者將其對借款者的股份權益抵押給投資人；與此同時，夾層借款者的母公司將其所有的無限責任合伙人股份權益也抵押給投資人。這樣，抵押權益將包括借款者的收入分配權，從而保證在清償違約時，夾層投資人可以優先于股權人得到清償，用結構性的方法使夾層投資人權益位于普通股權之上、債券之下。在優先股結構中，夾層投資人用資金換取借款者的優先股份權益。夾層投資人的“優先”體現為在其他合伙人之前獲得紅利，在違約情況下，優先合伙人有權力控制對借款者的所有合伙人權益。
二、國際資本市場夾層融資的發展狀況
目前，夾層融資在發達國家發展良好。據估計，目前全球有超過1000億美元的資金投資于專門的夾層基金。據AltAsset預計，歐洲每年的夾層投資將從2002年的47億美元上升到2006年的85億美元以上。2003年9月，高盛下屬GSMezzaninePartersⅢ宣布已籌集27億美元用于夾層融資，從而成為全球最大的夾層融資基金。其他如德意志銀行、雷曼兄弟、美林等在內的多家投資銀行都有類似的夾層投資基金機構。2004年4月23日，在ComVentures等投資公司的協助下，IT網絡安全系統提供商ServGateTechnologies就獲得了1800萬美元夾層融資。此資金增加了該企業高成長階段所需的擴大銷售和市場推廣的投入，并有效地改善了公司的資產負債結構，為其再融資奠定了良好基礎。
夾層融資還被廣泛應用于新興市場。FMO在全球多個新興市場，包括中國、印度尼西亞、泰國、印度、巴西、南非、拉丁美洲、中歐及東歐等地區提供中小企業夾層融資服務?；堇砘鹪谥袊顿Y多年，自1993年成立以來，惠理在大中華地區已投資了一百多家中小企業，是55家公司的主要股東，即持有公司5%或以上股權。
三、夾層融資的適用條件
1．高成長性行業。除了傳統風險投資所青睞的IT、生物類行業，消費品、制造業或服務業等側重出口拉動的行業，也是夾層投資人所看好的。此外，不易受個別市場或經濟體系波動連帶影響的行業側重出口拉動的也比較適合夾層融資。總體而言，夾層投資人會考核該行業是否具有比較穩定的高成長性或是高的進入壁壘。但是，夾層融資對技術風險過高的領域是不會輕易涉足的。高成長性的同時，夾層融資也會要求具有高穩定性。
2．穩定成長型企業。夾層融資的企業一般都被希望具有多年穩定增長的歷史，或是在過去一年具有正的現金流和營業收益?；蛘?，企業正處于發展擴張階段，業務成長較快，享有可預見的、強大、穩定而持續的現金流。
3．高市場地位企業。夾層融資企業應在行業里占有很大的市場份額，具有保護性或進入壁壘較高的市場份額。這樣，企業資產將在未來幾年內可預見的快速增值，從而夾層融資可以幫助企業完成資本過渡與轉換，并在未來以更高的價格出售自己的股票實現升值目標。
4．企業并購融資。企業在進行杠桿收購LBO或管理層收購MBO，以及在其他大型的企業分拆合并項目中，往往都需要大量現金進行擴張和收購，企業也傾向于采取不同來源的融資結構。典型的LBO收購金字塔模式中，位于金字塔頂層的是對公司資產有最高清償權的一級銀行貸款，約占收購資金的60%；塔基則是收購方自己投入的股權資本，約占收購資金的10%；塔的中間就是夾層融資，約占收購資金的30%。
5．企業前IPO融資。在企業IPO上市之前的資本重組階段，或者目前IPO市場狀況不好、公司業績不足以實現理想的IPO的情況下，若預計企業在兩年之內可以上市并實現較高的股票價格，結合公開股票或債券的發行的過橋債券/融資，企業可先進行一輪夾層融資，從而使企業的總融資成本降低。
此外，夾層融資通常還要求企業擁有一個經驗豐富、規范專業的管理團隊。企業獲得夾層融資的關鍵，在于根據現有的財務、稅收、法律、法規等的約束，設計出不同債權和股權組合的金融合約，以滿足具有不同風險偏好特性投資者的投資需求，以及具有不同風險偏好的特性企業或項目融資的需求。為了獲得夾層投資，企業與吸引創業投資一樣，要做財務預預測，準備商業計劃書，做演示推介。與創業投資不同的是夾層投資的要求回報率要低一些，盡職調查做得沒有那么詳細，而且更傾向于用企業提供的財務預測來計算投資回報。
四、夾層融資在我國的應用情況及展望
1．“聯信·寶利”7號的正式發行成就了國內首個夾層融資案例。
（1）背景。2005年9月，銀監會發了《關于加強信托投資公司部分業務風險提示的通知》（212號文件），抬高了房地產信托貸款進入的門檻。在銀行的貸款早已經禁止，信托貸款也宣告退出，剩下的就是股權融資的情況下，房地產項目在取得“四證”之前融資渠道狹窄。雖然房地產企業可以采用股權的方式進行融資，但要付出很大的代價，資金回報要求高，周期長。同時，由于股權的引入，房地產企業將可能會面臨著控制權喪失。
夾層融資正是適合房地產項目融資的金融創新。夾層融資對房地產開發商來說有一個非常大的優勢，首先是資金回報的要求比較適中，雖然夾層融資的回報率要求20%左右，但是資金的使用效率更高了。以往信托貸款融資資金投入額要足夠項目的整個開發，資金回報就可能要求10%~15%。其次是要求比較低，不要求四證齊全，夾層融資則在“四證齊全”之前進入，之后再進行成本較低的銀行債權融資。這樣即便夾層融資階段的回報率要求15%~25%，但融資額減少了，融資的全部成本就降低了。再次是資金的使用效率比較高，股權進去后還可以向銀行申請貸款；最后是對控制權的要求會相對的低一些，不會參與得那么深，當然會有一些控制的要求。夾層投資比債權要求高一點，個人是無法參與的，所以說機構投資者是夾層投資的主體。
（2）具體做法。2005年年底，聯華信托公司發行準房地產信托基金“聯信·寶利”7號?！奥撔拧毨?號信托資金將投資于大連琥珀灣房地產開發項目公司的股權，項目公司由聯華信托和大連百年城集團各出資5000萬元，分別持有項目公司20%的股份，1.5億元信托資金入股占項目公司股份60%。而在1.5億元的信托資金中，“聯信·寶利”7號的信托受益人設置為優先受益人和劣后受益人。信托計劃終止時，優先受益人優先參與信托利益分配，劣后受益人次級參與信托利益分配。既有外來資金的投資，又有自有資金的進入，這就構成了一個經典的夾層融資。在實踐操作中，股權通常變現為優先股。由于我國《公司法》中尚無優先股的規定，“聯信·寶利”7號通過信托持股，在收益權上加以區分。
信托資金除了投資入股，以類似優先股的方式擁有房地產公司股權及資產，百年城和聯華信托還出具《承諾函》承諾在信托存續期間受讓受托人通過信托計劃持有的項目公司總計60%的股權。在9個月~36個月的信托期限內，優先受益人投資的股權是有保證的股權，因為股權是兩個公司承諾拿出自有資金回購的。不僅百年城和聯華信托自有資金的40%股權和劣后受益人的資金，而且包括兩個公司的其他資產，全部不可撤銷和無條件保證信托資金的回購。優先受益人的本金和收益是有保障的。劣后受益人將是機構投資者，劣后受益人的投資額至少將占本信托計劃規模的20%。
從風險承擔和收益分配的角度看，夾層融資中，優先受益人享受類似債權的收益，劣后受益人承擔更大風險的同時享受類似股權的收益。如果信托計劃年收益率低于預期優先受益權的基準年收益率，則由劣后受益人以其在本信托計劃中享有的信托財產為限來彌補優先受益權人的預期基準年收益率。而當信托計劃年收（下轉第119頁）益率超過基準預期年收益率時，則超出部分的信托利益，按照優先受益人10%、受托人20%、劣后受益人70%的比例分配。根據計算，如果聯華預計優先受益人的年收益率為5.3%~7.39%，劣后受益權年收益率則會達到16.37%。假設信托計劃按約定實現回購，則信托資金整體年收益率為20%，預測信托存續期為1年時的收益，扣除信托相應支出和費用，優先受益權年收益率接近7%，而劣后受益權年收益率則將為47%。并且，“聯華·寶利”7號還引入了一定的流動性創新，信托成立一年后，聯華信托采用類似做市商的方式，承諾使用3000萬元自有資金按時間順序以一定溢價受讓優先受益人的信托受益權。
2．夾層融資在中國的發展潛力展望。根據有關專家分析，2003年中國房地產投資總額為10106億元，按照美國商業不動產中約10%~15%使用夾層融資、融資額為投資總額的15%~20%估算，則中國每年夾層融資的市場容量可達152億元~202億元，極為可觀。另外，夾層融資將成為我國商業銀行類金融機構或非銀行類金融機構業務創新的目標。
目前，我國的融資方式是典型的以銀行為主導的間接融資，商業銀行貸款在融資總量中占有很大比重。盡管近年來我國積極拓展直接融資渠道，努力提高資本市場在融資體系中的作用，但由于資本市場股權分置改革的影響，企業債券市場發展緩慢，企業信用評估和法律配套不完善等諸多原因，銀行貸款在社會融資中的比例不跌反升。企業特別是中小企業融資困難，融資渠道單一，這不僅制約了企業的發展，而且加大了商業銀行的經營壓力，使金融風險大量隱含在銀行體系之中，資本市場無法對資源配置發揮有效的引導作用。
與大型國有企業或企業集團相比，中小型企業因為資本金缺乏、資產規模小、現金流不穩定等原因，獲得銀行貸款非常困難。許多中小企業的項目因為缺乏資本的支持而無法實施或被迫減小規模。如果這種情況長期延續，會對我國經濟增長的基礎造成相當大的損害。如果以銀行信貸資金對中小企業予以支持，實際上等于讓銀行信貸資金承擔了更大的信用風險，造成風險和收益的不匹配；而如果商業銀行拒絕企業的融資要求，則意味著放棄了眾多的業務機會和客戶，會影響銀行的利潤和市場。這種投資與融資之間渠道不暢通的深層次原因，在于我國商業銀行單純的信貸產品已經難以滿足企業多元化和多層次的融資需求。
在目前市場條件下，當務之急是進行金融產品創新，拓展企業融資渠道。借鑒國際市場經驗，夾層融資是我國現階段解決中小企業或項目融資困難的有效手段。
參考文獻：
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3．傅璇．夾層融資：股權與債務之間資本通道．國際融資，2004，（12）：56-59．
