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不動產投資范文1
【關鍵詞】動產項目成本管控
不動產項目的成本管控是指項目投資及管理方通過加強管理和控制，在研發、生產、銷售、服務等領域把成本降到最低限度，以此獲取競爭優勢，提高項目經濟效益。當前不動產項目競爭主要集中在兩個方面：即產品的差異化和高效的成本管控。誰能在保證項目高品質、產品獨樹一幟的前提下，將成本盡可能降低，誰就能在競爭中具備更大的優勢。加強項目成本管控，首先要明確不動產項目的成本構成。
一、不動產投資項目成本的構成
（一）土地成本：指獲得土地的費用支出，如拆遷補償費、土地稅、施工現場三通一平費用、基礎設施配套費用及市政接口費用等。
（二）工程建造成本：主要指房屋建造過程中所發生的建筑工程、設備及安裝工程費用等，又稱工程造價。
（三）前期費用：主要指勘察、設計、報建、科研等費用。
（四）管理成本：主要指公司為組織和管理項目開發經營活動而發生的人力資源及行政成本。
（五）財務成本：主要指資金成本和稅務成本。
二、項目成本管控體系的特點及做法
（一）努力做好投資項目的決策
一個項目的開發決策工作是成本控制的關鍵，決策對項目的使用功能、實施方案和主要投入做出總體策劃，決策優劣將直接影響整個成本控制。
投資成本決策的關鍵是建立成本控制目標。由于決策階段影響項目投資的程度最高，因此在決策階段就應對項目投資成本進行預測，建立成本控制目標。投資決策階段的成本控制目標就是投資概算，這將是擬投資建設項目建議書和可行性研究報告的重要組成部分，是項目決策的重要依據。
（二）土地成本管理
土地成本通常是不動產投資最主要的成本構成，應充分考慮其潛在的風險和升值空間，準確估值，合理儲備，降低土地成本。在整個開發過程中，土地一旦到手，其成本就基本確定，直至項目完成也不會有較大變化。控制土地成本關鍵在于事前根據規劃條件和項目定位進行準確的成本分析并防范交地及付款風險。
對于公開招投標或拍賣地塊，應加強區域房地產市場的研究以及項目可行性研究，加強對競爭對手的分析研究，采取一定的投票策略。做好政策咨詢工作，中標履約過程中爭取土地開發、交地以及付款等有利的條件，最大限度降低土地成本。
（三）前期費用管理
成本控制的重點為設計階段（報建費、勘察費等比重較?。?。項目設計直接影響建設成本、建設周期及工程質量。盡管設計費用一般只占項目總投資的很小比例（僅占總成本的2%），但對工程成本的影響卻很大（設計結果決定了工程造價的85%以上）。因此，設計管理是工程成本管理的重中之重。一方面，合約及項目應積極配合參與結構選型設計、基礎設計等的評估，參與材料、設備的經濟性評價，盡可能為設計提供全面客觀的經濟性建議。另一方面，設計部門應以項目定位為原則，在保證設計質量的前提下盡可能做到限額設計，進行設計成果性價比分析，著重抓好事前的設計修改、多選樣、多分析。
1.設計企業及方案的選擇是保質量、降成本的關鍵。但由于一方面缺少合格供應方積累，另一方面，設計把控缺少經驗和專業人才，使得設計仍流于形式。因此，無論是規劃設計還是裝修設計，均應采取多單位、多輪次比選，爭取最優性價比。
2.優化限額設計。從安全可靠、經濟合理、實用方便角度出發，將概算按單位工程、專業、工種等細化，要求設計人員提高市場意識，使設計更為精確，起到控制成本的作用。在項目前期盡可能確定有關技術經濟指標，防止設計失誤導致的成本增加。在滿足設計質量的前提下，限制鋼筋含量、砼含量、節點設計等對工程造價影響大的內容，同時也可作為施工圖設計單位選擇的重要依據。在滿足建筑效果的前提下，控制高檔裝飾用料和建筑材料的使用對工程造價的影響。
3.優化市場定位。在項目前期階段，將市場策劃與設計相結合，對使用功能、戶型、面積、結構等進行合理定位。
（四）工程成本管理
工程成本約占項目總成本的55-65%左右，要全方面、多角度對工程成本進行有效管控，主要通過以下措施來實現：
1.建立成本目標并進行分解，制定出各種成本的具體控
制指標，責任落實到位。避免三編工程，實行工程量清單招標；對變更也要建立成本控制措施，建立責任制。
2.實施動態管理。對成本及時分析，實行異對預警、正確糾編。對國家政策、法規及相關部門出臺的規定等具有“風向標”性質的信息進行采集、分析，及時把握投資方向。避免或減少政策變動對成本所造成的損失。
3.根據工程特點梳理、優化管理流程，把握工程合同、材料、簽證、結算等環節，降低成本，對設計圖紙、材料樣板等提前研究，招標準備工作也應盡早開始。舉例來說：設計圖紙要求外墻采用花崗石，國產、進口材料效果不同，價格差異也很大，決策時就需要根據項目定位進行綜合評判，達到設計效果與建造成本的平衡。
4.積極引進市場體制和競爭機制，在承發包上實行招投標。在平等條件下對多家單位進行招標承包，推行公平、公正、公開競爭，達到優化施工組織設計。
5. 完善設計變更、現場簽證的制度，制定設計變更前的成本評審制度，明確各相關人員的簽字權限。設計變更引致的費用調整是工程成本控制的難點，因為大部分施工圖紙發生變更時，一般只能采用協商議價的方式，這必然會帶來成本增加。所以，要嚴格變更前的成本評審及預估。
（五）管理成本控制
控制管理成本要全方位對項目開發所發生的間接費用進行監控，如人員配備方案合理、工作效率提高、減少浪費等。
（六）財務成本控制
做好與政府相關部門的協調，爭取政策優惠，在可控范圍內最大限度降低政策成本。依據《可行性研究報告》、《項目資金使用計劃》合理安排資金計劃。
不動產投資范文2
一、保險資金不動產投資中主要幾種風險
(一)融資性售后包租風險
近年來,隨著商業地產的不斷發展,售后包租的交易模式逐漸產生,即開發商在房產銷售時承諾在未來一段時間內承租或代為出租投資人所購買房產的交易行為。售后包租又分為經營性售后包租和融資性售后包租,兩者的區別在于投資人購買房產時是否獲得產權。對于融資性售后包租,開發商出售的是虛擬產權,若保險公司投資不動產后委托開發商進行經營管理,則必須以獲得真實產權為前提,在此基礎上,選取具有一定規模、資質、經營管理能力和信譽的大型房地產企業作為交易對手,并對其進行全面、嚴格的法律盡職調查,從而避免開發商可能存在的融資性售后包租風險。
(二)違約風險
一般情況下,對于保險公司來說,購置期房相對于購置現房更具有價格優勢,有利于降低購樓成本,提高投資收益率,但與此同時,購置期房也使得保險公司面臨著開發商在約定交付日無法按時完工或無法滿足建設標準的違約風險。此外,保險公司委托開發商對所購房產進行經營管理,在委托期限內,開發商需要按約定向保險公司支付房產經營收益。若屆時開發商因經營管理能力欠缺或其他原因無法達到盈利標準并按約定支付經營收益,降導致保險資金收益受損。對于上述違約風險,保險公司一方面可與開發商設立共管賬戶,約定購房款僅能用于標的房產的開發建設,從而保障建設工程的順利完工;另一方面,保險公司可以要求開發商對項目完工及未來收益返還提供抵押擔保、質押擔保或保證擔保等。
(三)委托風險
1、資金運用風險。該模式中,保險公司對購置房產進行委托經營,使房產的所有權和使用權發生了分離。開發商受保險公司委托,在委托期限內代表其對房產進行開發、租賃、經營和管理等資產管理相關工作,收取相關收益,并代為支付資產管理相關費用。對于房產經營中的資金流入和流出,若缺乏有效地監管和審計措施,則同樣會給保險公司帶來資金損失。對此,保險公司應在委托管理期間,一是委托托管銀行對共管賬戶的資金流向進行日常監管;二是于年度結算日前,與開發商共同聘請獨立第三方對該賬戶的物業收入、物業支出及成本費用扣減額等情況進行審計,并出具相關財務報告;三是委派財務人員負責監督項目資金的運用情況。
2、物業管理風險。委托期限內,開發商或其聘請的物業管理公司的經營理念與管理能力,直接決定了目標物業的整體品質及未來發展方向。在委托期結束后,開發商應將目標物業交還給保險公司繼續經營管理,若屆時由于開發商經營管理不善或其出于自身利益考慮將優質租戶轉移,將導致房產出租率或租金水平無法達到合理水平,從而對后續經營產生不利影響,增加保險公司招租及管理成本。為避免開發商無法有效履行經營管理職責,保險公司可與開發商在合同中約定,在房產經營權交還保險公司的時點,開發商需使所經營房產當年的租金水平達到一個預設值,該值由保險公司根據委托管理期間每年承諾的收益率、可接受的出租率及租金水平計算得出。
二、保險資金投資不動產的風險管理
房地產項目雖然收益較高,但是一旦出現泡沫或者劇烈波動,將對保險公司的經營造成不小的打擊。房地產市場資金密集性的特征,決定了保險公司一旦在該市場受到損失,必將是非常巨大的,而最終的承受者將是廣大投保人。出于保護投保人利益以及保險資金安全的考慮,監管機構也應加強對保險商投資房地產的引導與規整;同時,保險公司也應該未雨綢繆,建立健全保險資金投資不動產風險管理機制
(一)內部風險控制體系
保險公司必須建立完備的風險控制體系,特別是要根據《保險資金運用風險控制指引》的要求,建立運營規范、管理高效的保險資金運用風險控制體系,針對包括不動產投資在內的各項資金投向制定相應的風險控制策略;同時,保險公司要加強風險技術系統管理,不斷提高對投資風險的分類、識別、量化和評估能力,能夠迅速有效的應對風險事件的發生;此外,由于不動產投資種類和模式繁多,也要注重對操作風險的監控和管理。
(二)外部監管機制
在我國不動產市場仍不夠規范、保險公司自我約束機制和風險控制體系尚未健全的情況下,監管層必須在鼓勵保險公司積極探索的同時,加強對其投資不動產的外部監管?？傮w監管思路上仍要以償付能力監管為重點,以便使保險公司在償付能力約束下更為自主地進行不動產投資。
不動產投資范文3
【關鍵詞】不動產對外投資；企業所得稅；個人所得稅
近年來，越來越多的企業鐘情于不動產對外投資，但不動產對外投資所得稅相關政策近年來發生了諸多變化，本文擬將不動產對外投資涉及的所得稅有關政策進行梳理。
一、企業所得稅
如果企業以不動產對外投資，那么是否繳納企業所得稅？如果繳納的話，計稅依據如何確定？是否需要一次性繳納？
1.不動產對外投資是否繳納企業所得稅
根據《企業所得稅法實施條例》第二十五條規定，企業發生非貨幣性資產交換的話，應該視同銷售貨物、轉讓財產或者提供勞務，計算繳納企業所得稅。不動產對外投資屬于非貨幣性資產交換，應此企業將不動產對外投資，應視同銷售計算財產轉讓所得并繳納企業所得稅。
2.繳納企業所得稅的計稅價格
不動產對外投資計稅價格該如何確定呢？根據《國家稅務總局關于企業處置資產所得稅處理問題的通知》規定，對于企業將資產移送他們，分兩種情況：如果該資產屬于企業自己制作的，那么企業按照同類資產同期對外售價確認銷售收入，并計算繳納企業所得稅；如果該資產屬于企業外購的，那么企業可以按照購買的價格確認銷售收入，并計算繳納企業所得稅。那是否意味著企業購買的不動產對外投資，只需按照購買時的價格確認收入？
為了明確政策，2010年國家稅務總局 《國家稅務總局關于做好2009年度企業所得稅匯算清繳工作的通知》（國稅函[2010]148號），文件規定企業處置外購資產按照購入時的價格確定銷售收入，是指企業處置該項資產不是以銷售為目的，而是具有替代職工福利等費用支出性質，且購買后一般在一個納稅年度內處置。進一步明確了購買的不動產對外投資價格的確定，從而堵住了可能的稅收漏洞。
3.繳納企業所得稅納稅時間
由于不動產對外投資所涉及的金額都比較大，那么如果按照公允價值計算，企業投資當年會產生較大的銷售不動產資產所得，稅收負擔會比較重。那么企業是否可以分期納稅？對于是否可以分期，大致經歷了四個階段：
第一階段：2004年6月30日以前，經過審批后可以分期納稅。稅法規定，企業以非貨幣資產投資所得，在一個納稅年度確認實現繳納企業所得稅確有困難的，可作為遞延所得，在投資交易發生當期及隨后不超過5個納稅年度內平均攤轉到各年度的應納稅所得中，但是前提條件是得到稅務局的審批。
第二階：2004年6月30日―2010年11月27日無需審批，符合條件自行分期納稅。2004年《國家稅務總局關于做好已取消和下放管理的企業所得稅審批項目后續管理工作的通知》（國稅發[2004]82號）規定取消不動產對外投資取得所得遞延納稅的審批，只要納稅人在一個納稅年度發生的非貨幣性資產投資轉讓所得應納稅所得50%及以上的，就可以自行在不超過5年的期間均勻計入各年度的應納稅所得。
第三階段：2010年11月27日―2014年1月1日不允許分期納稅。2010年國家稅務總局《國家稅務總局關于企業取得財產轉讓等所得企業所得稅處理問題的公告》（國家稅務總局公告2010年第19號）文件，根據該文件，企業取得各類資產、股權、債權等財產轉讓收入，無論是否以貨幣形式，均需要在轉讓當年一次性確認所得稅并計算繳納企業所得稅。
第四階段：2014年1月1日至今，允許分期納稅。《財政部國家稅務總局關于非貨幣性資產投資企業所得稅政策問題的通知》財稅〔2014〕116號 居民企業（以下簡稱企業）以非貨幣性資產對外投資確認的非貨幣性資產轉讓所得，可在不超過5年期限內，分期均勻計入相應年度的應納稅所得額，按規定計算繳納企業所得稅。
二 、個人所得稅
個人如果將不動產對外投資否繳納個人所得稅？如果繳納，個人所得稅的計稅依據如何確定？我們國家在不同時期處理方式不一樣。
1.2005年4月13日-2008年12月9日不動產投資評估增值部分投資時點暫不繳納個人所得稅
《國家稅務總局關于非貨幣性資產評估增值暫不征收個人所得稅的批復》國稅函[2005]319號文中規定，對個人將非貨幣性資產進行評估后投資于企業，其評估增值取得的所得在投資取得企業股權時，暫不征收個人所得稅。
2.2008年12月9日―2015年4月1日，不動產對外投資需要在投資時點繳納個人所得稅
2008年，國家稅務總局《關于資產評估增值計征個人所得稅問題的通知》國稅發[2008]115號，根據該文中規定：個人以非貨幣資產對外投資取得股權，對個人取得股權價值高于該資產原值的部分，應確認為個人所得，計算繳納個人所得稅，該稅款由北投資企業在個人取得股權時代扣代繳。
3.2015年4月1日至今，不動產投資可分期繳納個人所得稅
2015年財政部 國家稅務總局 《關于個人非貨幣性資產投資有關個人所得稅政策的通知》（ 財稅〔2015〕41號）個人轉讓非貨幣性資產的所得，納稅人一次性繳稅有困難的，可合理確定分期繳納計劃并報主管稅務機關備案后，自發生上述應稅行為之日起不超過5個公歷年度內（含）分期繳納個人所得稅。
由于不動產對外投資涉及的金額和稅額都比較大，因此稅收政策的變化對企業影響比較大，企業應時刻關注國家稅收政策變化，在稅法的框架內合理地進行稅收籌劃，降低企業成本，增強企業收益。
不動產投資范文4
依托2020東京奧運，房市赫然崛起
2020年東京奧運會的體育場正在建設，其工程造價費用為13.5億英鎊，成本比原先的預算高出了4.7億英鎊。有數據顯示，其實不止是東京，大部分奧運會主辦城市的房地產都借到了奧林匹克的東風。
2000年悉尼奧運會：從1993年到2000年，每年房價遞增的幅度都超過10%，在隨后的七八年時間中，城市房價翻了近一番。
2004年雅典奧運會：從1995年到2002年，房價漲幅超過65%。
2008年北京奧運會火了亞奧板塊，房價從2006年均價9702元/O漲到2015年的87418元/O整整翻了5倍。
今年趁著里約奧運會的東風，巴西新區巴哈最貴的小區，已經高達8萬雷亞爾/平方米了（約16萬元/平方米）。
從歷屆奧運會主辦城市的經驗來看，奧運場館的建設一般會帶動周邊地價的提升，有的甚至是大幅提升。
2小時直航 換取更高投資回報率
相對于國內房產，投資日本物業無論在投入成本和租賃利潤上，都更具優勢。首先，像上海這樣的一線城市，內環內已經找不到低于千萬人民幣的房產，年租賃利潤僅為2%。而在新宿，目前均價僅在4663萬日元（約300萬人民幣），已經可以購買到地段、交通、配套、屋況等均好性都非常理想的公寓物業。目前山手線以內區域收益率在5%左右，甚至可達7%-10% 。
日本房產的租賃市場一直保持較為活躍的狀態，尤其是在日本旅游簽證開放后，僅針對中國人的旅游短租，也已大幅升級。由于兩國往來飛行時間較短、時差較小、文化接受度更高，再加上日本國際一流的城市面貌、居住品質和發達的服務業深受中國客戶喜愛，令中國客戶投資日本房產的意愿水漲船高，也因此，民宿投資以其靈活的自住和租賃功能，尤為受到歡迎。目前東京房價目前依然維持在1991年崩盤前1/4價格水平左右，入市仍是良好的時機。
20- 30年中古房，投資日本房產的不二之選
作為愛買新房的中國人，首先必須理性考慮為自住買房、還是為投資買房，其次必須了解日本房產的一些政策和特點，作為投資參考。
日本新房的價格普遍高，成熟地區的新房，在預售階段也會采取搖號的方式進行購買，新房的價格一般會比20-30年前的二手房高出70%，有的甚至翻倍，對于自用的客戶而言，購買高價位的新房能夠滿足自身的居住需求，而對于投資客戶而言，也許更看重的是投資收益。日本所謂的中古房，就是我們常說的二手房。在日本很多職業房產投資人對二手房情有獨鐘，通過購買多個在地鐵沿線的小戶型住宅來獲得更多的租金。一般日本房產的樓宇的使用年份為50-60年，其間由住戶共同持續支付“公積金”，待物業到了一定的年限，可以使用“公積金”翻新房屋甚至重建。如果購入這些即將翻新物業，也許你只要再投資部分資金可以將一個舊房變成一個新房，資產也會至少有50%的增值，有些甚至可以翻倍，這個有點類似中國購買動遷房獲得收益的方式，獲益頗豐。
在日本投資建造于80年代以后，房齡沒有超過30年的房產也是性價比非常高的。除了保持后續20-30年的穩定居住，屋況維護也較為理想。在選擇二手房時，由于東京的公共交通非常發達，JR線遍布東京各個地區，很多投資人更看重房屋與地鐵的步行距離，往往在山手線和中央線站點附近的房屋更受大家歡迎，同等地區的房屋在價格上并沒有明顯的差異，但是房屋更容易出租，租金也會較高。同樣這些交通便捷的1房2房公寓也非常容易出手，這些小戶型由于面積的關系，總價很低，普通的1房2000萬日幣（130萬人民幣）就可以在新宿地區買到。這樣的房價對于日本人而言都是可以輕松獲得的。
新宿地區的房價是東京房價的典型代表，二手房普遍售價低、租金回報率更為可觀，可達5.8%-8.1%，而新房租金回報率約為3.7%-4.2%。同樣在西新宿一套1房的1986年建造的賣價是1120萬日元（近73萬元人民幣），2002年建的次新房房價約為2190萬日元（近143萬人民幣），新房的房價是二手房1.96倍，而租金卻只有1.3倍。收益率顯然有很大的差別。這種現象在東京比比皆是，由于日本樓宇的維護非常好，即便是樓齡較長的二手房也會通過內部裝修將房屋內部整理得整潔、煥然一新。所以出租的價格反而沒有房價差得那么多。
投資日本房產需要你像一個“古董”愛好者一樣，在二手房市場“淘”到租金收益高的優質房源。
新宿四大板塊一覽
西新宿都廳板塊
位于新宿區中央車站以西的西新宿是東京政府新規劃的行政與商業新都心，眾多大型企業的摩天大樓在此密集，成為日本最高的天際線之一，標志性建筑為48層高的東京都廳（The New Tokyo City Hall）――東京都政府的總部大樓。是東京的商務辦公區域之一。
新宿御苑板塊
新宿御苑板塊位于中央車站以東、新宿御苑及其以北區域，僅10分鐘步行距離即可到達新宿中央車站以東的商業圈，這里商業氣息更顯繁華，聚集著眾多日本本土品牌的商場和賣場，其中包括著名的伊勢丹、高島屋時代廣場、東京最大免稅店LaoX等。區域內新宿御苑是東京三大賞櫻勝地之一，賞櫻季節帶火了周邊的酒店及民宿。
新大久保板塊
新大久保板塊位于西新宿北側，歌舞伎町便在此處，是東京最多元化、最有活力的地區之一，被稱作“不眠之街”，相鄰即是“韓國街”，與新宿繁華的商業相比，新大久保更多的是精品小店和小型餐飲店，可以說是東京的美食一條街。這里韓國人中國人密集，許多外國人居住此處。同時也是新宿內最具交通優勢的板塊，2條JR線（山手線、中央本線）途經此處。
不動產投資范文5
論文關鍵詞：投資收益，償付能力，保險資金運用，房地產
一、我國保險資金投資現狀和意義
中國保監會統計的數據顯示，截止到2010年上半年全國保費收入7998.6億元，同比增長33.6％，增速較去年同期提高27.1個百分點。其中，財產險增長33.5％，人身險增長33.7％。截至6月底，保險公司資金運用余額4.17萬億元，較年初增長11.3％。其中，銀行存款占比30.5％，債券占比51.8％，投資基金、股票、股權等權益類投資占比15.1％，其他投資占比2.6％。上半年，保險公司共實現資金運用收益755.2億元償付能力，投資收益率1.93％。 經營效益方面，財產險公司上半年實現承保利潤39.6億元，實現承保盈利的公司24家，較去年同期增加13家，車險業務扭虧為盈，承保盈利22.7億元。與此同時，業務結構調整成效初步顯現，人身險公司預計利潤總額295.2億元，實現盈利的公司15家，比上年同期增加3家。
保險資金運用和保險保費收入一樣，是推動保險業持續發展的雙輪之一。保險公司一個重要的利潤來源就是運用保險資金，運用保險資金也就是保險投資。保險合同是一種長期契約，保費進入保險公司后，重要的是如何通過保險資金的投資運用使保費保值增值論文提綱怎么寫。因此，保險投資在保險公司的經營中占有舉足輕重的地位，資金運用是保險公司防范風險的重要手段，是對保險公司產品創新的有力支持，是發揮保險資金融通功能的基礎和前提。2009年10月1日，新《保險法》開始施行。新《保險法》與時俱進，適應保險資金運用的新形勢和新要求，新修訂的保險法拓寬了保險資金的運用渠道，對保險資金運用方面作出了重要的修改和完善，必將進一步促進保險資金的科學、穩健、安全運用。
二、保險資金投資變動的主要方向
新《保險法》第106條第2款規定：“保險公司的資金運用限于下列形式：（一）銀行存款；（二）買賣債券、股票、證券投資基金份額等有價證券；（三）投資不動產；（四）國務院規定的其他資金運用形式。增加了“投資股票、證券投資基金份額等有價證券”、“投資不動產”的規定，刪除了“保險公司的資金不得用于設立證券經營機構，不得用于設立保險業以外的企業”之條文。隨后，2010年8月《保險資金運用管理暫行辦法》公布償付能力，并于8月31日起正式實施，打破先前規定的保險資金直接投資股票和購買基金的比例，打開進入創業板的大門。2010年9月保監會又出臺了《保險資金投資不動產暫行辦法》和《保險資金投資股權暫行辦法》，分別規定了保險資金進入不動產領域的投資規則和保險資金投資未上市企業股權的規則。
保險資金投資不動產成為此次保險法中最引人關注的內容之一。不動產投資規模大、期限長，比較符合保險資金追求長期、價值、穩健投資的特點。放開該渠道可發揮保險的資本融通功能，支持國家經濟建設，并優化保險資產結構，科學合理地防范金融風險。
保險公司資金涉足不動產是伴隨著中國經濟發展過程中房地產行業跌宕起伏而不斷變化的。早在90年代初，保險公司與其他領域企業一樣，對于房地產熱潮興奮不已。當時國家還沒有制定相關的政策法規來約束，保險公司已經挖了不動產第一桶金，開辟了不動產處女地。隨著中國保監會的成立，國家相關監管政策也陸續出臺。保險公司資金涉足不動產轉變為利用自有資金購置自用辦公樓，通過集團旗下信托、資產管理公司，或者是與其他公司合辦專業公司進入不動產領域。在新保險法出臺之前，各家比較大的保險公司在不動產方面的投資已經初具規模，它們通過直接和間接方式投資不動產的保險資金，已經在市場上形成一種不可小視的力量：如，中國平安借助平安信托和物業公司，分別在四川、云南、北京、上海等地進入不動產領域；中國人保和中國人壽也有各自得意之作，他們在金融街的辦公大樓已經成為醒目標志；泰康人壽和民生人壽在京城東三環購置的兩棟大廈，價值已經翻番；泰康人壽早在2006年就成立了泰康置地公司，2009年投資10億元打造泰康養老社區；新華人壽在長安街購置的樓宇，太平保險在上海大手筆購置的大樓。并且保險公司還通過簽訂協議，為未來拓展做好準備，如：2009年人保投資控股有限公司與金融街控股股份有限公司在北京簽署100億元戰略合作協議；國壽投資與信達投資公司簽訂了戰略合作協議；中國平安借助旗下信托公司與地產巨頭金地集團和綠城集團簽署戰略合作協議。2009年12月30日償付能力，生命人壽與佳兆業及其附屬公司簽訂了為期五年的策略聯盟框架協議，將以租賃、買賣、信托、抵押融資等方式開展合作。
就不動產市場而言，有商業地產、養老地產和寫字樓建設及療養院、廉租房建設等等。商業地產和寫字樓建設是獲利豐厚的領域?！侗ｋU資金投資不動產暫行辦法》中對保險資金不動產投資規則的劃定，可以看成是對保險資金不動產投資的正式啟動論文提綱怎么寫?！掇k法》規定，保險資金可以投資基礎設施類不動產、非基礎設施類不動產及不動產相關金融產品。而《辦法》中明確規定了保險資金投資不動產的“三不”原則：不得投資或銷售商業住宅、不得直接從事房地產開發建設（含一級土地開發）、不得投資設立房地產開發公司或投資未上市房地產企業股權（項目公司除外）。不動產投資須遵守專地專用原則，不得變相炒地賣地，不得利用投資養老和自用性不動產（項目公司）的名義，以商業房地產的方式開發和銷售住宅。投資養老、醫療、汽車服務等不動產，其配套建筑的投資額不得超過該項目投資總額的30％。《辦法》要求保險機構不得以投資股票的方式控股房地產企業，已投資設立或者已控股房地產企業的，應限期撤銷或者轉讓退出。對超大項目投資，保監會將重點關注。按照規定，保險公司投資不動產，投資金額超過20億元或者超過可投資額度20％的，應當在投資協議簽署后5個工作日內向中國保監會報告。以上也可以看做是保監會對保險資金的風險控制措施。
三、保險資金投資不動產的風險管理
保險公司資金投資不動產，目的是為了防范風險，實現資金長期匹配，獲得穩定收益。房地產市場資金密集性的特征決定了保險公司的資金可能大量投資在此，保險公司一旦在該市場受到損失，必將是非常巨大的，而最終的承受者將是廣大投保人。那么從保護投保人利益以及保險資金安全方面考慮，在保監會出臺了相關的政策措施以后，保險公司也應該未雨綢繆，建立健全保險資金投資不動產風險管理機制。保險公司必須從全局和戰略的高度，統一思想認識，強化風險意識償付能力，增強改善保險資金風險管理的責任感和緊迫感。要健全制度，完善機制，規范運作，強化披露，采取新的方式，運用新的手段，科學評估保險資金管理風險，逐步構建全面覆蓋、全程管理、全員參與的新型風險管理體系。
1、強化公司內部控制
強化公司內部控制是加強保險資金風險管理的重要措施。首先，細化流程，規范風險管理行為。各級保險公司要高度重視員工教育和職業培訓，樹立依法合規管理觀念，不斷提高各級管理人員的業務素質和職業道德修養。制定鐵的規則，依法合規運作，嚴格財經紀律，防范資金管理風險。其次，改進技術，完善系統，增強風險管理能力。加快引進成熟市場的風險管理技術和經驗，實施資產負債匹配管理，完善技術支持系統，推動風險管理由定性管理向定性與定量管理相結合方向轉變，不斷提高對投資風險的分類、識別、量化和評估能力，能夠迅速有效的應對風險事件的發生。此外，由于不動產投資種類和模式繁多，也要注重對操作風險的監控和管理。保險公司可以通過購買保險來轉移風險，一般來說房地產保險業務主要有房屋保險、產權保險、房屋抵押保險和房地產委托保險論文提綱怎么寫。
2、完善政策保障
外部調控在當前國際國內復雜的經濟形勢下是非常必要的償付能力，因為我國保險公司自我約束機制和風險控制體系尚未健全，我國不動產市場仍不夠規范。因此各種宏觀調控措施應配合使用，不能顧此失彼。目前已經出臺多部規定，但這些規定必須要經歷時間的檢驗。監管層必須在鼓勵保險公司積極探索的同時，加強對其投資不動產的外部監管?？傮w監管思路上仍要以償付能力監管為重點，以便使保險公司在償付能力約束下更為自主地進行不動產投資。
保監會已經明確不允許險資投資居民住房、商業房地產以及參與房地產開發，這樣要求是有必要的。但是由于這種要求主要是禁止投資普通商品住宅，但是如果保險資金投資寫字樓的話，寫字樓價格上去了會產生比價效應。另外可能有曲線投資和擦邊球的現象。這樣會對已經高的離譜的房價產生推高作用，對正在實施且困難重重的房地產調控產生不利影響。在當前的經濟形勢下，中國老百姓買不起房子的還有很多，目前北京市的房價收入比已達27：1，超出國際平均水平5倍；中國還有很多地方老百姓需要價格低廉的房子，所以建議保險公司先考慮廉租房建設。國家給予適當的稅收減免和保監會可以給予高度支持和放寬投資比例。
參考文獻：
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不動產投資范文6
[英文摘要]：
[關鍵字]：
[論文正文]：
保險投資是現代保險業存在與發展的關鍵。與此同時,保險業的穩健發展,一方面要求保險投資的安全性和流動性,另一方面要求保險投資的盈利性。顯然,這三者的協調是十分重要的。而它們的協調需要法律從制度上加以完善,即法律應當為保險投資監管提供制度上的保障。
我國自1980年恢復國內保險業務以來,保險資金運用,大致經歷了三個階段:第一階段從1980-1987年,為無投資或忽視投資階段,保險公司的資金基本上進入了銀行,形成銀行存款;第二階段從1987-1995年,為無序投資階段,由于經濟增長過熱,同時又無法可循,導致盲目投資,房地產、證券、信托、甚至借貸,無所不及,從而形成大量不良資產;第三階段始于1995年10月,為逐步規范階段,1995年以來先后頒布了《中華人民共和國保險法》(簡稱《保險法》,下同)、《保險業管理暫行規定》等有關保險法律法規,但由于限制過緊,加之1996年5月1日以來的7次利率調整,使保險業發展帶來新的問題,尤其使壽險業的利差損進一步擴大,因而,政府曾多次調整保險投資方式,1998年先后允許同業拆借、購買中央企業AA+公司債券,但仍解決利率下調對保險公司帶來的壓力,尤其難于解決壽險公司日益擴大的利差損?；诖?1999年10月28日,國務院批準保險基金通過證券投資基金間接進入證券市場,這是完善我國保險投資監管的一項重大舉措,也是進一步發展我國保險業的重要步驟。
我國目前面臨著加入WTO,這要求我國保險業參照國際準則;同時,已進入21世紀,由于各國的金融改革,金融自由化的浪潮,也給我國保險業帶來了新的機會與挑戰,這也迫使我國的保險監管應與國際大趨勢相接軌。本文擬在比較海外保險投資監管法律規定之特點的基礎上,對完善我國保險投資監管法律制度提出了若干拙見。
一、海外保險投資監管法律規定的一般特點
縱觀海外許多國家或地區保險法及細則對保險投資的規定,盡管早期工業國或后起工業國和地區的投資方式及演進的階段不同,但仍然存在以下幾點帶有共性的特點值得我們思索:
首先是確認和保證保險資金運用方式的多元性。在美國、日本、法國、德國、意大利、瑞士以及我國的臺灣和香港的法律規定中,均規定了多種保險投資方式。這些方式具體包括:債券、股票、抵押貸款、不動產投資等。英國則通過司法實務確認保險投資方式的多元性。由于投資方式多樣且較靈活,使得不同的保險公司根據自身的特點選擇投資方式,將盈利性大、流動性強和安全性高的不同投資方式進行有效的投資組合,從而穩定了保險公司的經營,并進一步為保險業的發展提供了廣闊空間。
其次是保險投資比例的限定性。不少國家和地區的法律在注重投資方式多樣化的同時,也規定了投資比例。如美國紐約州、日本、德國、我國臺灣等均有這方面的規定。這些法律規定不僅涉及了風險比較大的投資方式所占總投資的比例,而且規定了某一投資方式投資與有關每一籌資主體的比例,這樣,前者有效控制了有關投資方式所帶來的投資風險;后者有效控制了有關籌資主體帶來的投資風險,從而為控制投資風險提供了條件。值得注意的是,保險投資比例隨著保險業的發展階段而調整。如日本,在保險投資方式比例方面:存款從1947年的1/3,調整為1956年的35%,1969年則廢除了該規定,1998年則改為無限制;拆借貸款從1947年1/20降為1956年的5%、1958年的29%,1969年則廢除了該規定,1998年則改為無限制;地方債券,從1947年的20%至1969年則廢除了該規定,1998年則改為無限制;公司債券,從1947年的2/3,1987年則廢除了該規定,1998年則改為無限制;股票則自1947年至1998年始終規定為30%;不動產則自1947年至1998年始終規定為20%。
第三是關注壽險投資結構的不同性。保險投資的結構因產壽險不同而不同,產險業投資要求的流動性優于壽險,而壽險的盈利性和安全性優于產險業。法律的規定顯然要有所體現。比如,美國紐約州的保險法律在規定保險公司投資的形式和數額的同時,對人壽保險公司與財產和責任保險公司的投資結構確定了不同的原則。在紐約州保險法中,適用于壽險公司的投資法以謹慎標準為原則,而適用于財產和責任保險公司的投資法則主要以“鴿籠式”方法為原則。
第四是加強證券投資的管理。在保險投資的發展過程中,證券投資隨著經濟的發展而上升,總的趨勢是投資的證券化,但不同類型的國家或地區有所不同。早期工業國的保險投資已基本證券化,并且,在債券投資中股票和公司債券所占的比重呈上升趨勢,股票的比重則快于公司債券上升的比例;而后起工業國則還有一個過程。如在美國壽險資產中,貸款所占的比重,1917年為47.6%、1930年為55.1%、1940年為29.4%、1950年為28.9%、1985年為27.4%、1990年為23.6%、1995年為14.4%、1997年為12.2%;不動產從1917年的3%降為1997年的1.8%;有價證券則從1917年的44.2%上升為1997年的73.1,其中,股票投資的比重從1917年的1.4%上升到1980年的9.9%,在穩定10年后,1991年上升為10.6%,1997年為23.2%;公司債券的比重從1917年的33.2%上升到1980年的37.5%,其后1990年上升為41.4%,其后直到1997年為41%左右波動1。這種保險投資的證券化是同美國資產的金融化相聯系的,而這種資產的金融化,同保險業(尤其壽險業)發展到一定階段所要求的流動性和盈利性是密切聯系的。
后起工業國和地區經濟發展的共同特點在于:在二戰后才開始發展,起點低、發展速度快。國家為了加速經濟發展,在強調盈利性、安全性和流動性的同時,也強調社會性,保險投資對推動經濟的高速增長,起了重大作用。其中,日本保險投資在促進經濟高速增長,使日本的經濟跨入經濟強國后,其保險投資由貸款為主逐步轉向證券投資;而韓國的保險投資結構的現狀與日本八十年代初期相似,正處于轉化中,我國臺灣壽險業貸款比重也較高,但不動產的比例較高,這與臺灣不動產穩定增值有關,同時,從動態看,有價證券所占比例呈上升趨勢。這說明,后起工業國或地區的保險投資結構演進為由直接投資向證券投資的演進是與其經濟發展密切聯系的。
日本作為后起工業國,80年代以前其投資比例依次為:貸款、有價證券、不動產、存款;而80年代以后,有價證券和存款的比例呈上升趨勢,貸款和不動產投資的比例呈下降趨勢。1986年證券投資占第一位,貸款退居第二位,1984-1986年存款上升至第三位,不動產退居第四位。其中,從1975年至1996年間,壽險業的投資中,貸款從67.9%下降到34.6%,有價證券從21.7%上升到50.7%,不動產從7.9%降為5.2%,其他資產從1.4%上升為6%。在此期間,1986年是個重要的轉折點,有價證券的比例首次超過貸款的比例。日本保險投資是同該國經濟發展的過程相聯系的。就其過程的特點看,主要有:首先,注重保險投資的經濟效益。20世紀50-60年代,日本側重發展重工業,重工業經濟效益較好,于是保險公司投資于機械制造和化工工業;70年代末80年代初,轉向以輕工中小企業為主,同期壽險公司短期貸款占61.7%,后來證券投資效益好,又轉向證券投資,1975年為21.7%,1984、1986、1996年分別為35.1%、41%、50.7%;貸款投資占總資產的比率由1975年的67.9%,下降為1986、1988、1996年的39.2%、30%、34.6%。其次,關心投資的社會效益和社會影響,包括向新型產業投資、投向社會公用事業、社會開發性投資、為擴大生活消費投資;同時還注意擴大海外投資。
韓國的保險法所規定的保險投資方式有:有價債券投資、不動產投資、貸款或匯票貼現、對金融機構的存款、對信托公司的金錢或有價證券的信托、財政經濟部令制定的類似前述第1-5項的方法。并于第15條規定各類投資比例為:對股票的投資不得超過總資產的40%;不動產投資不得超過總資產的15%;保險公司購買同一公司債權及股票或以此為擔保的貸款不得超過總資產的5%;對同一人的貸款不得超過總資產的3%,對同一物件為但保的貸款不得超過總資產的5%,對同一企業集團的貸款不得超過總資產的5%;對同一企業集團發行的證券及股票持有量不得超過總資產的5%,外匯、國外不動產及外匯證券的持有量不得超過總資產的10%,中小企業(風險企業除外)發行的股票持有量不得超過總資產的1%。保險公司持有或作為貸款擔保的同一公司的股票不得超過該公司總發行股票的10%,但持有國外法人的股票時,可以例外。對增強保險財產運用的健全性和效率性有必要時,金融監督委員會可按保險業務的種類和保險公司的財產規模,在第一款規定的各種財產利用比例的十分之五范圍內下調其比例。
韓國壽險業自1950年以來,隨著經濟形勢的變遷,其保險投資中,不動產投資從50%以上降到了1997年的8.5%,其中,配合政府經濟發展計劃,以及鼓勵出口發展重工業,壽險業資金運用轉向投放資本市場及放款。目前韓國保險業法及保險資金運用管理規則規定各項資金運用投資對總資產比率為:股票不得超過30%;不動產投資為15%或以下(10%為營業用,5%為投資用);現金及存款為10%或以下。上述規定韓國政府鼓勵保險公司多放款給房屋專項貸款,以及中小企業貸款2。韓國保險投資結構的變化為:韓國壽險業投資中,其結構的順序依次由1981年的貸款、有價證券、不動產、現金及存款轉變為1997年的貸款、有價證券、現金及存款、不動產。盡管有價證券的比重從18.5%上升到27.2%,貸款從62.8%下除為48.5%3,但仍然以貸款為主。
我國臺灣地區保險投資結構的演變過程因產壽險而不同。從1991年至1997年,在財產保險業的投資中,其投資的結構順序依次為:銀行存款、有價證券、抵押貸款、貸款。其中,銀行存款57.58%降為54.04%、有價證券從17.36%上升為31.74%、不動產從21.11%降為11.2%、抵押貸款從3.96%降為3%,其中股票從7%上升到19.45%,這說明產險業保險投資仍然以銀行存款為主,這同財產保險主要屬于短期業務要求投資流動性較強有關。壽險業投資中,投資的順序依次為:貸款、有價證券、存款、不動產、國外投資和專案運用及公共投資,從1986年至1997年,其投資比重分別變化為:貸款從31.29%上升為35.05%、銀行存款從23.77%上升為28.03%、有價證券從17.36%上升為28.03%、不動產從27.19%降為10.61%、國外投資從1989年的0.02%升為2.22%、專案運用及公共投資從1994年開始的1.95%上升為2.67%。其位次的變化為:有價證券由第三位上升為第二位、銀行存款由第二位下降為第三位。這說明壽險業保險投資中有價證券的比重上升,但仍然以銀行貸款為主。
由此可知,后起工業國和地區的保險投資與其經濟發展密切聯系,在經濟發展初期,保險投資中,貸款的比重較高,一方面對國民經濟發展提供了資金,帶動了經濟增長;另一方面,這些投資項目的高回報,帶來了保險投資的高盈利。當經濟發展到一定階段,保險投資由貸款或不動產轉向有價證券投資為主,日本的情況,說明了這一點。韓國的現狀與日本發展的過程相似,韓國經濟仍然處于日本當年起飛階段,貸款比例很高;臺灣壽險投資貸款、房地產比例也較高,這是由于這一階段這些項目投資盈利性高。但隨著經濟發展到一定階段,金融市場的完善,也將逐步向證券化投資過渡。
第五,細化保險資金運用的規范。不少國家和地區就保險資金運用的問題,注意從法律規范上較為詳細地加以規定。如日本不僅在《保險業法》中規定保險資金運用的基本范圍,同時在《保險業法施行規則》對其作出具體規定;我國臺灣在《保險法》有關保險投資規定的基礎上,相繼制訂了《保險業資金之專案運用與公共投資》、《保險業資金之專案
運用與公共投資審核要點》、《保險業資金辦理國外投資限制》、《保險業資金辦理外投資內容及范圍》。它構成了由保險法規定保險資金運用的基本輪廓,由特別法作出具體規定的立法模式。這樣便于根據不同時期的情況及時進行調整,既保持法律的持續性,同時又具有靈活性。
二、完善我國保險投資監管法律制度的幾點思考
基于我國目前經濟發展所處的起飛階段,同時處于經濟體制轉軌過程中投資工具有限、規范交易的制度及組織有待完善,對投資市場的監控和引導乏力。因而一方面基于我國實際,另一方面借鑒海外保險投資監管法律規定的考察,本文認為欲完善我國保險投資監管法律制度,應當考慮以下幾點:
第一,應當確立在安全性的前提下保護保險公司實現盡可能多的盈利的指導思想。也就是說,保險公司的投資應在遵循安全性原則的前提下達到盡可能多的益利。因為保險公司也是企業,在確保其資金運用安全的條件下,要以盈利為目標,從而保證資產的保值增值。這樣不僅有利于保險公司經營規模的擴大,而且有利于其償付能力的增強。
第二,完善投資環境。一個完善的投資環境,應包括有效的投資工具、公平交易規則以及保證這種制度有效貫徹的組織,即投資工具的多樣化、交易規則的規范化、交易方式的靈活化、投資監管的有效化,以保證保險資金運用的安全、有效和暢通。
(1)完善投資工具。由于保險投資涉及不動產投資及金融市場的投資,因而,投資工具包括不動產投資和金融市場的金融工具,其中,金融市場的投資是保險投資的主體,因而,金融工具的完善,至關重要。其投資工具包括:債券、股票、票據、貸款、存款、外匯。其中:票據屬于短期金融工具,分為匯票、支票和本票;債券和股票屬于中長期金融工具,債券分為政府債券、金融債券和公司證券,政府債券分為公債券、國庫券和地方證券;股票,含普通股和優先股。
金融市場的投資工具應該是長期、短期和不定期的結合體,安全性、盈利性和流動性不同層次的匹配,以便不同投資者選擇,可利用靈活多樣的投資工具,有利于保險投資者的選擇,進行投資組合,也有利于提高其變現能力。就總體而言,保險公司應金融市場的成熟程度以及自身業務的特點選擇投資工具。如在金融市場尚不成熟時,應選擇流動性強、安全性高的投資工具。但壽險投資則宜選擇安全性和盈利性均較高的投資工具,而不十分要求其流動性。同時,應建立與投資工具相配套的避險工具,如期權交易、期貨交易,以防范和分散投資風險。
(2)完善涉及保險投資的法規。投資法規的完善,在于建立保證投資市場公平、有效交易的法律法規和制度,如不動產交易法、證券交易法、票據法、但保法等,從而保證市場交易有據可依。
(3)理順投資監管機構及相關部門的關系。法律的真正價值在于它的實施。為保證有關投資法律法規的有效實施,必須建立相應的組織來保證。這些組織包括保險投資的行政主管部門以及配合行政主管部門實施的司法機構,如投資主管部門、工商行政管理局、法院、仲裁機構,并且保證這些組織的合理分工協作,嚴格按照法律法規或規章辦事,切實保證投資法律法規和規章制度的有效實施,嚴禁任何組織或個人凌駕于法律規章之上。
第三,確認和保護保險投資主體在保險投資方式上有一定的選擇權。基于我國經濟發展處于騰飛階段,金融市場發育不全,基礎產業和基礎設施的建設資金缺乏,而這些產業投資回報率較高,應允許保險投資主體有權實施抵押貸款或有區域選擇的不動產投資;無限度的政府證券投資、有一定限度的金融債券投資和限制較嚴的股票與公司證券投資。當然,銀行存款在目前及未來依然是必要的。從長期來看,待我國經濟發展到較發達國家行列、金融市場發育完善,則可轉向證券投資為主,那是比較長遠的事。
第四,在立法上,放松投資方式的同時,控制投資比例。從法律監管的角度看,在放松投資方式規定的同時,如允許投資于有價證券、不動產、抵押貸款、銀行存款等,同時應規定投資比例4。前者是為了提高保險投資的盈利能力,多種投資方式,為保險公司提供了可供選擇的靈活的投資工具,從而,為保險公司提高投資回報率創造了條件,當然,也為理智的保險公司投資者提高投資組合來控制風險提供了選擇機會;后者則為控制投資風險提供了條件。這一比例分為方式比例和主體比例,方式比例規定了風險比較大的投資方式所占總投資的比例,這就有效控制了有關高風險的投資方式所帶來的投資風險;主體比例有效控制了有關籌資主體所帶來的投資風險,從而為控制投資風險提供了條件。主體比例,也應按投資方式的風險情況分別對待,對于高風險的籌資主體、高風險的投資方式,其比例應低一些,如購買同一公司股票不得超過投資的5%;購買同一公司債券不得超過投資的5%;購買同一公司的不動產不得超過投資的3%;對每一公司的抵押貸款不得超過投資的3%;對于較安全的投資方式但存在一定風險的籌資主體,其比例便可高一些,如存款于每一銀行不得超過投資的10%。保險投資必須強調盈利,因為能夠提高保險公司的償付能力。但由于某項投資報酬是該項投資所具風險的函數,如對保險資金運用不加以限制,勢必趨向風險較大的投資,以期獲得較大的報酬,而危及保險企業財務的穩健。因為每一種投資方式的風險大小不同,一般而言,高盈利的投資方式伴隨著高風險,低風險的投資方式則伴隨著低盈利,顯然,全部用于盈利性高的投資方式,必將使保險公司面臨著全面的高風險,使被保險人有可能得不到應有的保險保障,也不利于保險公司的生存和發展,因而,為了保證保險投資的盈利性,同時控制高風險,應規定有關高風險投資方式所占的比例。同時,在市場經濟條件下,任何工商或金融企業均有破產的可能性,無論采用風險大的亦或風險小投資方式,保險公司都會面臨著籌資主體對保險投資所帶來的風險,因而,為了控制每一籌資主體給保險公司所帶來的風險,必須規定投資于有關每一籌資主體的比例5。
第五,法律應當對壽險和非壽險的保險投資作出區別性規定。由于壽險是長期保險,許多壽險帶著儲蓄性,更強調安全性,因而,一般可用于安全性和盈利性高、但流動性較低的投資方式,如不動產、貸款;非壽險是短期保險,要求流動性強,不宜過多投資于不動產投資,而應投資于股票、存款。同時,從風險控制看,壽險公司投資的比例在主體比例方面,應嚴于非壽險,因為壽險期限長、帶有儲蓄性,控制主體比例,便于保證保險公司的償付能力,從而保護被保險人的合法權益。
第六,加強對保險公司償付能力的監管立法。保險公司的償付能力愈大,表明保險公司可自由運用的資金愈多,則保險投資方式上可選擇盈利性大、風險高的方式。通常衡量償付能力的指標有:凈保費與凈資產之比;未決賠款準備金與凈資產之比。我國可根據實際情況制定標準。由于保險監管的核心在于確保保險公司的償付能力,所以,對保險投資監管的核心在于提高其償付能力6。
當然,完善投資環境與放松投資限制相互依存。結合我國國情及保險業的特點,二者應同時兼顧,在完善投資環境的同時,適當放松投資管制。而在投資管制方面,實行嚴松合一,即在充分放松投資方式的同時,嚴格控制投資比例。這一比例的大小隨投資環境的完善而逐步擴大,在投資環境尚未完善的初期,投資比例應該控制在非常小的范圍內,其后逐步擴大。同時,在投資比例方面,也應因方式比例和主體比例區別對待,在初期,主體比例應當控制得更嚴些。這樣既保證了保險投資的盈利性,也控制了投資風險,從而保證我國保險業持續穩健地發展。
【作者介紹】中國政法大學郵編；北京工商大學
注釋與參考文獻
1資料來源:根據1998《LifeInsuranceFactBook》整理,AmiricanCouncilofLifeInsurance,第109頁。
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