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摘要：本文重點研究應對安徽省去庫存非均衡的各種路徑，包括大力發展租賃市場、加大非住宅類房地產去庫存力度、穩定市場預期、落實城市主體責任、強調因城施策等政策措施。
關鍵詞：去庫存；非均衡；路徑分析
一、引言
安徽省近幾年去庫存卓有成效，整體庫存數量不斷下降。但是仍存在去庫存不均衡的問題，相對而言普通住宅房地產庫存比較低，而公寓和非住宅類房地產普遍存在庫存較大的問題。省會城市與非省會城市之間，非省會城市之間也存在去庫存非均衡問題。結合安徽省的實際情況，提出以下應對安徽省去庫存非均衡的建議，以期促進安徽省房地產協調發展。
二、安徽省去庫存非均衡對策路徑
（一）大力發展租賃市場，建立租購并舉的住房制度
導致普通住宅類房地產供不應求，房價上漲的一個重要原因是普通住宅的替代品不多。租房可以看作買房的一個替代選擇，如果人們能通過租房來替代買房滿足自己的需求，可以緩解房地產市場普通住宅購買需求過剩的情況。但是人們在租房時往往顧慮較多，為了解決市場上購房為主的局面，要大力發展租賃市場，為租房者提供良好的服務，加大政策力度，解決租房人的后顧之憂。（1）減輕出租房人各種顧慮，提高租房人租房意愿租房人往往處于弱勢，擔心房東可能漲價、變更合同、難以收回押金等，這使得租戶缺乏安定的居住環境。由于可能需要搬家，租房人往往不敢添置太多家具和生活用品，居住質量也隨之下降。尤其是對于人口較多的家庭，往往租房生活更不便利。政府要保障租房人的合法權益，建立有效的規范機制，確保租房合同效力，使得房東不能隨意違約或違約成本極高，以便租房人能夠在城市里安居。鼓勵簽訂較長時間的租房合同，對此類合同政府可以給予一些補貼或稅收優惠，使得人們能逐漸接受租房為家的生活。教育資源的獲取也是影響租房的重要原因，安徽省要繼續推進教育方面租購同權，合肥市已經規定在合肥租住同一套住房滿三年，并連續交稅滿三年的，資源許可的情況下，可以就近入學。安徽省各城市都要積極幫助解決租房人子女入學問題。除了教育資源，醫療補助、出行服務等方面也要不斷推進租購同權，這可以很大程度提高人們的租房意愿。（2）建立專業租賃公司，加強對租賃公司監管安徽省房屋租賃市場也有不少房屋租賃公司，但是質量參差不齊，收費標準、服務質量、后期保障等很多方面缺乏有效監管。安徽省應當鼓勵建立更加專業化的租賃公司，為出租人提供更為可靠的服務，這也是大力發展租賃市場的重要內容。但是也要關注對專業租賃公司的監管，以防出現資本進入后，企業過度追求回報而損害出租人的問題。如鏈家旗下自如公司的裝修污染問題，企業在追求利潤最大化的過程中，有可能侵害到消費者的利益，給整個租房市場帶來不良影響。（3）增加房源供應，滿足租房需求租房意愿上漲必然帶來租房需求的增加，保障租房供應對大力發展租賃市場極為重要。否則，租房意愿上漲帶來需求增加，供給卻沒有相應的增長的話，房租上漲的問題將迎面而來?？梢远喾矫嬖黾涌勺夥课莨┙o，鼓勵有多套房的居民提供房源，或者交給專業租賃公司管理，鼓勵擁有自有資產的企業提供出租業務。集體土地也可建設房屋或小產權房用于擴大出租供給。政府也可收購或建設房屋用于廉租房或公租房出租，從而保障低收入或新入城市的人們的住房需求。
（二）加大公寓類和商業、辦公類房地產去庫存力度，優化資源配置
安徽省各市非住宅類房地產去庫存周期遠大于住宅類房地產的去庫存周期。如淮南2018年非住宅類房地產去庫存高達32個月，大量的非住宅類房產閑置。雖然住宅類房產庫存壓力小，但是由于性質不同、稅費不同、投資收益不同等原因，導致消費者并不偏好公寓，公寓類住宅的庫存壓力也是非常大的。一方面有人買不到房（普通住宅）、買不起房（普通住宅），另一方面存在公寓和商鋪、辦公大樓閑置現象，資源分配不合理，存在資源浪費情況。單純依靠市場供求很難解決這個問題，各地政府要加大公寓類和商業辦公類房地產去庫存力度，優化資源配置。（1）政府購買。政府可以收購部分去化周期極長的公寓用于保障性住房投資，大力發展廉租住房和公共租賃住房，優先提供給新市民和低收入群。一方面解決資源浪費問題，另一方面解決部分人群的住房問題。（2）創新使用用途。鼓勵將商鋪或辦公大樓等房地產轉換為科技企業孵化器、眾創空間等，既可以減少庫存，又能為創新創業服務。但是這也需要政府給予一些補貼，促進此類房產使用，并有利于創新服務。政府也可以改造一些房產用于文化、教育、養老、體育等具有公益性質行業企業使用，更好地利用資源服務社會。（3）增加購買需求。公寓類、商業類、辦公類房地產庫存大的一個很重要原因是需求少，政府可以想辦法增加購買需求。比如安慶市進行棚改貨幣化推進時，規定房票可以用于購買商辦、商鋪、公寓等不動產，有利于這些資產的需求增加。政府也可以嘗試改變一些這些房產的稅費或年限規定，吸引消費者購買。（4）發展租賃業務，成立相關專業租賃公司。如此多閑置的公寓、商鋪和辦公等資產純粹依靠銷售是不夠的，大力發展租賃業務非常重要。成立專業租賃公司，為租戶提供優質服務，是解決該問題的一個重要途徑。（5）嚴格審批。房產去庫存的困難問題，不是單一因素引起的，受消費者偏好、收益性等原因的影響，也受到經濟轉型，實體經濟迎接網絡經濟挑戰的原因造成，不是一朝一夕就可解決的。在這些房產庫存量大、去化周期長的現狀下的情況下，政府要嚴格審批此類用地情況，以防形成更多庫存壓力。
（三）穩地價、穩房價、穩預期
2019年總理作政府工作報告時強調要“促進房地產市場平穩健康發展?？梢?019年房地產市場“穩”字當頭。就安徽省各地區而言，普通住宅類房地產和公寓及非住宅類房地產的價格和預期都要密切關注。尤其是住在類房地產市場，價格波動風險較大，而且普通住宅類房地產的價格變動也會影響公寓和非住宅類房地產價格的變動。安徽省普通住宅價格變動向上和向下的壓力都有。一方面，由于棚改貨幣化安置等去庫存政策推進，房地產市場需求增加，價格可能預期會上漲。另一方面，本身房價已經很高，部分樓盤降價促銷，市場也存在房價下跌的預期。預防普通住宅房地產市場大幅波動是2019年安徽省房地產管理的一項重要任務。人們的預期可能是非理性的，盲目樂觀和悲觀都可能導致房地產市場大幅波動。但是人們的預期是不穩定的，很多時候是不理性的。以安慶為例，2018年9月底10月初時，購房者還眾多，房地產市場充斥上漲預期，一套房源掛出來，吸引眾多買家。但到10月下旬很多購房者就開始進觀望狀態，市場開始冷清。因此穩預期非常重要，要預防非理性預期變動導致房地產市場大幅波動。政府要不斷強調房子是用來住的，不是用來炒的，不會放任房價大幅上升或下降。要注意“穩”不是指一成不變，因循守舊是無法應對不斷變化的房地產市場的。但是政策的制定要具有前瞻行，因為政策出臺對市場產生的影響往往不是單一的，要系統考慮。比如說合肥的限購政策很好地抑制了合肥房價的快速上漲，但另一方面將部分需求轉移到了其他城市，部分需求受到了壓制，如果合肥限購政策放松甚至推出的話，合肥市房地產市場很可能出現反彈，合肥市的房價可能又會急速上漲。但是如果房地產市場出現低迷，遲遲不放松限購，市場可能會持續低迷。因此穩房價、穩預期要求政府要不斷提升形式研判能力和政策制定水平。政府要密切監控市場變化，綜合分析影響因素，促進房地產市場穩定發展。
（四）落實城市主體責任、強調因城施策及強化房地產市場監管
因城施策、落實城市主體責任是平衡安徽省房地產發展的重要因素。2019年3月5日的總理報告也提到“更好解決群眾住房問題，落實城市主體責任”
（1）落實城市主體責任，主動服務地方房地產發展
一方面，落實城市主體責任有利于激發城市的主動性。無論是“夯實”還是“落實”城市的主體責任，都要求城市承擔起自我管理的主體責任。城市如果只是被動地接受管理，很難充分發揮自身的積極性和能量，只有高度意識到自己的管理責任和義務，才能更好、更主動的建設好城市、服務好群眾。另一方面，落實城市主體責任，有助于因城施策。城市作為主體，更加了解自身的情況和特點，能更加因地制宜地制定房地產政策，服務地方發展。合肥市顯然更了解合肥地區的房地產發展情況，淮南也更熟悉自身房地產狀況，每個城市專注分析影響本城市房地產發展的因素，可能更好地促進房地產發展。
（2）強調因城施策、協調城市內部房地產發展
安徽省省會城市與非省會城市去庫存是非均衡的，非省會城市之間去庫存的軌跡也不盡相同。人口規模、收入水平、房地產政策、城市發展、傳統習慣等等都影響著城市的房地產去庫存水平，造成不同城市去庫存差異。而且這些影響因素對不同城市的影響程度也是不同的。比如合肥市限購政策在安徽是最嚴厲的，對合肥房地產市場的發展有不可避免的重要影響。非省會城市直接遭受的限購政策并不多，但大多也都間接受到合肥限購政策的影響。對部分非省會城市去庫存影響更大的可能是棚改貨幣化政策，比如安慶、阜陽等地區，棚改貨幣化項目直接推動庫存下降，帶動當地房地產市場升溫。有些地區人口結構、社會習俗等可能影響較大，比如有的地區從商的人比較多，商鋪銷售較好；有的地區結婚要求男方要買房子，房地產市場也不同。安徽省還有一些城市是資源型城市，資源的價格影響當地的財政和居民收入，顯然也影響人們的購買能力。由此可見，不同城市影響房地產發展的因素和重要性是不盡相同的，尤其是不同類型的城市。只有因城施策才能更高的解決安徽省房地產發展問題。比如省會合肥市，限購政策的堅持或變動將對城市房地產發展產生重要的影響，需要合肥市審慎操作；安慶、阜陽等城市受到棚改貨幣化影響較大，棚改貨幣化帶來的房地產變化需要密切觀察，盡量發揮有利作用，減輕不利影響。受資源限制的城市要考慮如何切實提高居民的收入水平，增加房地產市場需求。因城施策并不是簡單的一城一策，在同一城市內，不同區域、不同類型房產發展也是不均衡的。比如同是蕪湖縣的兩個縣城，房地產發展狀況差異很大。因城施策也不能只盯著自己的城市，其他城市變動帶來的影響也要考慮在內。因此因城施策要注意區域差異、類型差異，政策也要因時而變，同時兼顧政策的協調性和穩定性。
（3）強化房地產市場監管，提升科學決策能力
落實城市主體責任，因城施策，對城市的管理方而言提出了很高的要求。不僅要考慮城市內部的微觀環境，還要考慮城市之間的影響變動，提升科學決策能力至關重要。提升科學決策能力，首先要有充分的信息，尤其是與房地產市場相關的各種信息。要加強房地產信息的收集、整理和公開工作。準確的搜集影響房地產供給和需求的各種信息，及時整理，并通過相應的渠道進行公布，為后續的政策制定奠定基礎。信息及時準確是政府開展工作的基礎。比如2018年9月份合肥部分樓盤房價出現變動，合肥院子出現一套房降價80萬的情況，引發市場預期變動，合肥市政府及時約談，較好的起到穩定市場的作用。如果未能及時采取措施，合肥房價可能出現較大波動。安徽省各城市去庫存也要以準確的庫存數量和去化周期為依據開展工作。當庫存量發生較大變動時，政府要采用相應的去庫存或增庫存的政策。由此可見，如果數據不及時，甚至有錯誤的話，嚴重影響管理人員的科學決策。相關專家利用這些信息分析影響本城市房地產發展因素，最好能對這些因素進行排序，以便制定相應的房地產政策。
參考文獻：
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作者:程蕾 單位:合肥學院