地產投資項目范例

摘要：房地產項目投資是一項專業化、復雜化和系統化的工作，其風險和收益一般成正比。在進行房地產項目投資時，要加強對投資風險的管控工作，最大程度規避風險，保證房地產行業的健康發展。從房地產項目入手，針對房地產項目投資風險因素和管理控制措施進行研究與分析，以期為我國房地產項目投資的風險管理工作提供參考。

關鍵詞：房地產項目；投資；風險因素；管理；規避風險

0引言

房地產項目投資活動具有投資大、收益高、周期長和高風險等特點，使得房地產投資項目存在很多潛在風險，投資活動具有不穩定性和不確定性。投資房地產項目時，要強化風險意識，重視房地產項目投資風險管理的相關工作，加強對市場行情和需求以及國家相關政策的了解，對多種影響因素進行科學分析。通過項目調研，提高項目投資的可行性，通過數據分析，采取有效的措施與手段，保證房地產項目的投資收益，提高房地產行業的可持續發展，推動國民經濟穩定發展。

1影響地產項目投資風險的因素

1.1政策

在我國房地產項目投資風險的影響因素中，政策影響是最關鍵的因素。影響房地產行業的政策主要有土地資源、城市建設與規劃、稅收和建筑施工等方面的政策。近幾年，國家對于土地資源制定了許多相關政策，加大了對土地資源的管理和調控力度，同時我國土地價格逐步升高，這對于房地產行業是一個巨大的考驗。在房地產項目投資過程中，國家的稅收政策與投資方的投資收益有著重要關系，稅收利率較高，會一定程度降低投資方收益。前幾年我國房地產行業發展迅猛，對社會造成了一些負面影響，所以國家加大了對房地產行業的管控力度，使得房地產行業的融資變得更加困難，也對房地產行業的發展提出了更高要求。

一、旅游地產投資風險分析

（一）投資決策風險

作為戰略性投資，旅游地產在前期投資較多，又因為其具有較長的回收周期，使得投資決策風險因素比較復雜。也就是說投資方必須實力雄厚，從而避免資金鏈斷裂造成風險。與此同時，在決策階段如果沒有充分分析投資環境、市場預期以及投資方式等，也會加大投資決策階段的風險。

（二）地段選擇風險

旅游地產投資會因為景觀環境、地理位置、文化遺產以及交通條件等因素的影響，從而形成地段選擇風險。尤其是因為旅游地產對自然環境有著更高的要求，使得這種風險對地段選擇的敏感性更高。與此同時，地段投資應該選擇具有較高文化素養與文化遺產的地方，文化遺產的開發對旅游地產具有重要的影響。

（三）開發運營風險

旅游地產投資與其他房地產投資相比更具有獨特性，這也決定了旅游地產投資具有極高的開發運營風險。具體表現如下：第一表現在承載功能不同方面。旅游地產開發在滿足一般居住功能的同時還必須具備一定的休閑、娛樂功能；第二表現在消費需求不同方面。旅游地產開發目標人群十分廣泛，并且消費彈性也比較巨大；第三表現在概念、策劃與設計方面不同。相對于普通房地產投資，旅游地產投資在概念、設計與營銷理念等方面都必須更加先進。這些方面如果操控不好，可能導致旅游地產投資風險。

一、房地產企業財務風險的特點

(一)客觀存在性

房地產企業的財務風險是客觀存在的，它不會因為個人主觀意愿而發生改變，它的高收益決定了風險的存在，房地產企業主要的收益來源于房地產開發，房地產開發的每一個環節都存在風險，征地環節，一部分土地所有權擁有者期望獲得更高收益，不愿意配合房地產企業征地，房地產開發項目無法在預期內開展，就會浪費大量的時間和資金成本，這也是財務風險的一部分，無論在什么時候，這個問題都不可能得到完全解決。房地產施工環節，工程施工安全是全社會關注的焦點，工程事故是房地產財務風險的另一重要組成部分，房地產企業的財務風險包含很多內容，一部分是可以得到有效解決，一部分只能采用科學、合理、有效的辦法盡量規避，這些風險因素都是客觀存在的，房地產企業發展過程中，必須正視財務風險隱患，積極采取有效措施，盡量規避財務風險，降低財務風險造成的損失，提高房地產企業的經濟收益，促進房地產企業的發展。

(二)不可確定性

風險具有不可預知性，房地產企業財務風險也具有這個特點，房地產企業在投資的時候，存在很多不確定因素，不能完全斷定投資項目會在未來獲得更高利潤的投資收益。投資過程中的不確定因素都是財務風險的重要組成部分，例如，房地產開發項目的地理環境、區域位置，這些都會對投資項目的收益形成影響，房地產企業的財務活動具有變化性，這就要求，房地產企業在進行投資等財務活動的時候，必須對財務風險進行預測，制定科學、合理的發展規劃和期望值，不能過高估計未來收益，只有這樣，才能盡量減小房地產企業未來財務風險造成的損失，為房地產企業的發展提供保障。

(三)分散轉移性

房地產企業的產品具有固定性，企業收益主要來源于房地產產品，這種產品不能進行隨意的移動性，房地產企業為了盡量規避財務風險，在進行投資活動的時候，會對每一個環節進行調查和預測，詳細市場對住房產品的需求類型進行調查，了解房地產開發地區的經濟發展趨勢、地理環境以及位置條件，保證每一個環節工作質量，減小各個環節安全隱患的存在，從而提高房地產開發質量。防范并盡量減小財務風險，房地產企業的財務風險無法得到有效解決，但是，可以通過這種分散風險的方式，將風險集中在每一個環節上，加強對每一個環節的監督和控制，加強各個環節的風險控制，就可以有效提高整個項目的質量，降低企業財務風險造成的損失，提高房地產企業的經濟效益，降低資金成本，為房地產企業的發展提供充足的物質保障。

一、房地產投資環境生態系統的意義

1.有利于房地產投資風險的降低

結合完全性、簡潔性、非兼容性和客觀性等原則，可以將房地產風險劃分為系統風險和非系統風險兩種類型。其中在系統風險中，又包括經濟風險、政策風險、自然風險和社會風險，而非系統性風險則又分為技術風險和經營風險。投資者確定某城市房產進行投資，通常應先判斷該城市的房地產市場。投資環境決定了房地產投資的成敗。投資區位選擇是投資效果決定的關鍵，在不同地區投資會有完全不同的投資效益產生，對投資環境的研究進行加強，是投資空間趣味避免決策失誤的重要方法和途徑。評價和研究房地產投資環境，為投資者投資地區投資環境的判斷、投資地區的發展水平以及房地產市場供需狀況的了解提供參考性依據，從而有利于投資者實施正確的投資判斷，使投資風險得到有效規避。

2.為政府投資環境的優化產生有利作用

發展房地產業，對居住條件的改善、拉動經濟增長、擴大就業以及城市建設的加快、城市投資環境的改善以及城市環境的提升發揮著極為重要的作用。投資環境的良好能夠對國外資金進行吸引，使本地經濟結構的改善、貧困問題的消除以及區域經濟的發展得到良性的循環。對評價和研究房地產投資環境產生極為重要的作用，從中將對房地產投資造成影響的利弊因素進行發現，為政府投資環境的優化明確指導性方向。調查分析不同區域的房地產投資環境，能夠對國內不同地區的房地產市場發展狀況進行了解，為地區政府對房地產產業發展政策的制定，投資環境的優化、房地產所需投資環境的評價和改善以及城市利用空間結構的優化存在顯著的促進作用。

3.有利于節約型社會的建設

近年來，我國房地產業由于發展不平衡，出現局部的房屋空置現象，實際上是社會資源的浪費，該情況的出現，在一定程度上體現為房地產業企業對投資環境的選擇認識不足。房地產建設資源有較大消耗，特別是鋼筋和混凝土的消耗。在投資之前應有效評價投資環境，盡可能將投資項目進行完善，使房地產售出率得以提升，降低房屋空置率，減少資源浪費問題產生，為我國長期的發展產生有利作用。

摘要：我國城市化建設進程進一步加快，房地產投資逐漸轉變為最重要的投資形式，對我國房地產投資工作產生了一定的影響。而在房地產投資項目中，不可避免的會遇到風險管理問題，要想切實提高風險管理工作的實際效果，就要結合房地產投資風險的影響因素制定科學合理的風險管理和控制方案，促進房地產投資風險管理工作的全面優化開展。

關鍵詞：房地產行業;投資風險;風險管理

在我國市場經濟深化發展，房地產行業發展過程中形成激烈市場競爭的社會背景下，要想保證房地產投資工作的系統優化，推動投資工作的安全性和投資效益的逐步提高，就應該在系統分析房地產投資工作的基礎上，對影響投資安全的因素進行科學的考察，并結合不同的因素制定合理的投資風險控制方案，切實提高房地產投資管理效果，為房地產企業在激烈市場競爭中的持續穩定發展提供良好的支持。

1房地產投資特點

房地產投資具體指資本的持有者將其所擁有的資本在房地產開發和經營項目中投入并且希望借助科學的經營管理促使資本創造更大的收益，實現對投資風險的有效規避。也有研究者對房地產投資存在不同的看法，其認為是國家、集體或是個人直接或者間接的將資本在房地產領域、房地產再生產領域中應用的行為，不僅包含房地產生產方面的投資，也涉及到對舊建筑物的改造。對房地產投資管理工作進行系統的研究，發現在城市化建設進程逐步加快的社會背景下，房地產投資已經成為獲取高利潤的重要投資形式，受到社會各界的廣泛關注。同時，在對房地產投資進行系統研究的過程中，應該明確認識到房地產市場存在一定的特殊性，因此房地產投資也受到影響表現出相應的個性化特征：其一，房地產投資具有明顯的高成本和投入的特點。房地產行業本身具有資本密集的特征，而資本的密集性在一定程度上決定房地產投資方面資金量相對較大，不論是在獲取土地使用權還是在建筑建造方面，都需要較大的成本。其二，房地產投資周期長、回收期長。一般情況下，在開發房地產投資項目的過程中需要進行可行性研究和項目論證等活動，并且涉及到項目論證、設計施工建設以及物業管理等多方面的內容。而從房地產開發工作中土地的審批和房地產的建設到資金的回流需要較長的時間，因此要正確認識房地產開發和投資回收時間長的特點，制定合理的投資方案，避免出現投資風險問題［1］。其三，房地產投資呈現出高利潤和高風險的特征。對房地產投資進行研究，發現存在不可替代性的特征，房地產市場也屬于非完全競爭市場，在市場中可以獲得巨大的投資效益。但是高利潤相對應的是高風險，房地產投資存在嚴重的不確定性問題，投資風險較大，全方位保證投資成效，就需要對房地產投資進行科學論證。其四，房地產投資項目受到政策的鼓勵和約束，房地產產業表現出一定的基礎性產業作用，在帶動經濟發展方面發揮著重要作用，因此政府往往借助宏觀調控手段對房地產產業和市場進行管理，制定鼓勵和約束措施，維護房地產市場的穩定性。房地產投資也受到政策約束和鼓勵的影響，在政策變化的作用下投資選擇也會做出適當的調整。

2房地產投資的主要影響因素

對于房地產投資活動而言，其表現出一定的連續性特征，項目投資也涉及到資金的籌集、使用和管理增值等多方面，房地產投資本身可以形成循環的資金流，在資金流中促進經濟效益的獲取。從當前我國房地產投資活動的基本情況進行研究，發現受到多種因素的影響，房地產投資工作中存在巨大的風險，新時期要想促進房地產投資活動中創造巨大的經濟社會效益，就要對房地產投資三個重要因素進行分析，并以此為切入點制定合理的風險管理和控制措施，為房地產投資風險的控制創造良好的條件。

摘要:隨著國家各項政策的出臺，各大金融機構對房地產行業采取緊縮性政策，融資難將會在很長一段時間成為房地產企業發展中的障礙。目前，大部分房地產企業面臨資金鏈承載重和資金緊缺的困境。部分房地產公司面臨資金鏈超負荷，甚至斷裂的局面。解決融資難問題將會成為房地產公司延續和發展的重要工作。房地產公司資金來源有國內貸款、利用外資、自籌資金、其他資金、各項應付款。文章將對房地產行業的融資渠道、融資方法進行分析介紹，并就如何選擇融資渠道和組合性融資進行分析。

關鍵詞:房地產行業;融資策略;融資渠道;組合融資

1引言

2019年5月開始，房地產行業融資渠道開始緊縮，大部分房地產企業面臨資金鏈承載重和資金緊缺的困境。2020年受新冠肺炎疫情影響，房地產相關政策得以放松，部分房地產公司得以擺脫融資難問題。然而，以發展的眼光看問題，住房與民生問題息息相關，住房不炒，房價穩中回緩必定成為房地產行業發展的指導方針。作為開發周期長、回資慢、負債高的房地產行業，毫無疑問會在市場宏觀調控中承受巨大壓力，絕大多數房地產公司將面臨資金鏈超負荷，甚至斷裂的局面。因此，解決融資難問題將成為房地產公司延續和發展的重要標準。

2房地產行業融資渠道和融資現狀

2.1房地產公司的融資渠道和方式

融資是指通過特定渠道，為企業發展、項目開發籌集一定數額資金的過程。在我國房地產公司融資的渠道主要分為兩大板塊，即內源融資和外源融資。內源融資是指由公司內部進行的經營活動所產生的資金。主要由企業通過一定的經營活動獲得收益后留存的一定比例的收益和資產折舊產生。外源融資則是指企業以一定的方式或渠道向其他經濟主體籌集資金。股票、債券、信托基金、銀行貸款等都屬于外源融資。

摘要:我國房地產行業是改革開放后伴隨著市場化改革的不斷深入而得到迅速發展的，但由此形成的“房地產泡沫”以及地方政府財政對于“土地財政”的依賴等問題引起了學術界和監管層面的關注，在這樣的背景下，銀行不斷收緊對房地產行業的信貸支持，導致我國很多房地產企業面臨著較高程度的融資約束，引發了其正常經營活動陷入了困境，加之我國在進行新興加轉型的特殊發展階段后，政府不斷推動“去杠桿、去庫存”的戰略以推動我國產業轉型升級，這進一步加重了我國房地產企業生存發展面臨的困境。如何優化融資渠道，保持合理的資本結構，借助融資方式的選擇推動房地產企業實現轉型升級，這些問題成為我國很多房地產企業面臨的問題，本文據此展開探討。

關鍵詞:房地產；融資方式；策略

一、房地產企業面臨的融資渠道

我國房地產企業的融資渠道包括銀行貸款、企業債券、股權融資、商業信用和內源融資。在不考慮內源融資的情況下，就融資成本而言，股權融資成本最高，銀行貸款較低，企業債券的融資成本居中。其中的商業信用沒有成為房地產企業的主要融資渠道，原因在于其所產生的利息費用不能在稅前抵扣，加重了企業的融資成本，但銀行貸款的利息費用可以在稅前抵扣，從而產生稅盾收益。股權融資是上市公司普遍采用的融資方式，股權融資不存在還本付息的壓力，因此對于緩解企業融資約束具有重要作用。

二、房地產企業面臨的融資約束困境

與其他行業不同，房地產行業屬于典型的資金集中度很高的行業，也即房地產企業的正常經營活動中，每個環節都會涉及到大量的資金往來。由于行業的特征，使得融資問題成為我國房地產企業普遍面臨的重大問題，雖然內源式融資是房地產企業可以選擇的合理的融資渠道，但對于較大的資金需求而言，內源式融資無法填補全部的資金缺口，因此，房地產企業的經營活動必然要選擇合理的外部融資渠道，外部融資渠道就會無形中加大房地產企業的融資成本和融資風險，很容易使的房地產企業面臨融資約束困境。筆者在本部分將對我國房地產企業面臨的融資約束困境的原因進行分析。

(一)對于某一融資渠道的過度依賴

摘要：房地產項目投資具有周期長、投資大、受影響因素多等特點，因而具有較大的風險。一旦發生風險，將給投資方、人民群眾帶來嚴重的經濟損失，甚至還會引發群體性事件，危害社會的健康穩定。2018年以來，為了遏制房地產市場的持續火爆，調控政策不斷升級，房地產市場基本面呈現下滑態勢，房地產項目投資面對著各種不確定性，投資風險加大。有鑒于此，本文對房地產項目投資風險防范策略和具體措施進行分析，以期有所借鑒價值。

關鍵詞：房地產；投資風險；對策

1前言

近年來，作為我國重要的投資領域，房地產市場一直發展迅猛，建筑面積不斷增加，人均住房面積不斷提高。2018年房地產業投資總額超過了12萬億，占全社會投資總額的20%左右，房地產業成為國民經濟發展的支柱產業，對全社會GDP的貢獻值也超過了12%。但同時，我們也看到，與其他行業不同，房地產業建設周期長，投資額巨大，受金融、政策、技術等各種因素的制約，具有較高的風險。為了遏制房地產市場的過快發展，我國的房地產調控政策持續升級，多個城市出臺了一系列調整政策。進入2019年，在“房住不炒”的調控方針下，我國房地產市場已經呈現不同程度的下滑跡象，商品房的銷售增速持續回落，房地產企業的現金流開始緊張。整個房地產市場的資金面持續收緊，與此同時，各大城市的土地市場溢價率下行且流拍現象增加。2018年全國土地流拍率高達93.16%，2019年土地流拍率有一定程度的回落，但仍然遠高于往年同期水平。房地產市場進入下行期，房地產項目投資的不確定性在增加。著名商人李嘉誠持續拋售內地的房產，選擇落袋為安的策略。著名經濟學家郎咸平也警告說，2019年將是房地產市場沖擊最大的一年。這樣的背景下，我國目前的房地產項目投資所面臨的風險不斷加大，因此對于房地產投資企業而言，如何識別和應對房地產投資風險，顯得尤為迫切和重要。

2房地產項目投資風險的防范之策

房地產項目投資面臨的風險因素有很多，既有戰略層面的，也有具體業務層面的。

2.1防范房地產投資風險的基本策略