前言：尋找寫作靈感？中文期刊網用心挑選的投資性房地產會計核算論文2篇，希望能為您的閱讀和創作帶來靈感，歡迎大家閱讀并分享。
第一篇
第一，轉換計量問題也是投資性房地產的一種形式。一般情況下，會選用轉換的形式來達到企業的益利。原因是房地產的用途也發生了很大的改變，需要重新設計進行轉換。一般投資性房地產和其他資產采用的成本計量法會比較多一點。不過這種轉換法也會存在有一種缺點，它只能轉換相對應的項目。對于投資房地產中，進行轉換時，會造成資金流動的變動和當期存在的損益項目。從而嚴重的影響了企業的經濟利益。
第二，投資性房地產企業稅收籌劃存在的問題。一方面，有些房地產企業將稅收籌劃和偷稅、漏稅混淆，將稅收籌劃誤認為是偷稅、漏稅的方式之一，進而采取了不法的方式進行稅收籌劃。另一方面，有些房地產企業只是較為單一地從年度稅負最低的角度進行稅收籌劃方案設計，而忽略本年度稅收籌劃方案對其他年度的影響，最終使得企業的總稅負不但沒有降低，而且還有所增加。
財務核算不規范：一是建賬不規范。有些房地產企業當前會計科目設置沒有嚴格按照國家規定進行設置，使得會計核算程序不規范，存在一定的漏洞，這難以為企業進行稅收籌劃提供支撐。二是有些房地產企業在財務管理中對于國家會計制度執行不嚴格，房地產企業的當期收入不能及時確認，使得稅收申報總是往后拖延。比如，對當期收取的商品房定金，不做預收賬款處理，存在一定的違規現象。三是發票管理不規范。還有的房地產企業沒有及時向客戶出示商品房預收款的收據，將預收款掛在企業內部往來的賬面上，將全部款項收齊之后，才開具專門的房地產專用發票，這使得公司在進行稅收申報時，也面臨著一定的困難。
核算企業所得稅的問題。稅法規定除壞賬準備可按一定比例計提并在稅前抵扣外，其他按照市值或可回收凈值計提的資產減值準備均不可抵扣。同理，投資性房地產因按照公允價值計量產生的評估收益也應該從當期利潤中扣除。如果投資性房地產已提取了相應的減值準備，在確認所得時，由于企業提取的減值準備不得在稅前扣除，其在提取的當期已經調整了應納稅所得額，如果用公允價值減去賬面價值，這對減值部分會造成重復計稅，因此，納稅企業只需按照投資性房地產公允價值扣除原賬面余額的差額確認當期納稅所得。但從我國房地產業長遠發展來看，投資性房地產在經過數年后的價值不僅高于其賬面凈值，而且還可能高出其賬面原值數倍，甚至數十倍。因此，稅法可以參照投資性房地產會計準則作相應修改，以資產公允價值作為計稅基礎，不計提折舊或進行攤銷，因為會計在確認公允價值時已考慮資產減值、折舊攤銷因素，對資產增值部分全額征收企業所得稅。但目前我國還沒有普遍建立起房地產評估制度，而且法定的評估機構很少。對房地產也沒有嚴格的注冊登記制度，使納稅人在納稅申報時有弄虛作假的機會，而稅務機關對此又無法查實。
二、投資性房地產會計核算問題采取措施
第一，對于投資性房地產會計核算中存在公允計量的問題，根據有關部門相對應的解決措施。在投資的進行中，發現公允計量有變動，帳面價值和公允價值差額一起計入，“資本公積—公允價值變動公積”科目，資本性房地產—-公允價值的變動。采用這種方法不僅可以影響到其它投資者權益和企業的營業總額，而且可以對企業進行長期的評估，促進投資房地產賬面更加全面準確無誤。
第二，對于轉換計量存在的問題，相關部門也提出相關的對策。在進行核算中，通過采用公允價值模式計量投資房地產轉換為自用房地產，把投資房地產當期公允價值轉換為自用房地產的賬面，把它當成房屋計量的根本基礎，原賬面與公允產生的價值所產生的價值誤差計入當期虧損及盈利當中。消除新企業會計準則對房地產企業負面影響的措施。
第三，稅收籌劃的對策。房地產企業只要控制好房地產增值額，就能在很大程度上消除《投資性房地產》準則對納稅額的影響。因此，房地產企業可以通過調整商品房銷售價格和扣除項目金額的方式，來進行稅收籌劃。具體來講，有以下幾種方法：確定合理的商品房售價，在售價處于納稅禁區之時，可以采取一定的降價方式，以擺脫納稅禁區，如此可以減少不必要的稅收支出；可以采取方法提高扣除項目的金額，與降低商品房售價意義一樣，此種方法的目的也在于擺脫納稅禁區，但在增加具體扣除項目之時，應注意不能違反我國稅法的基本規定。
首先，加強對銷售收入的稅收籌劃。新的會計準則中對于企業銷售收入規定了較為嚴格的確認要求，因此，房地產企業需采取積極的措施應對此點，以避免負面影響。從房地產的銷售情況分析，房地產企業在銷售過程中要求客戶一次性付清房款具有很大的難度，因此，采取分期付款往往成為房地產銷售的重要策略?；诖?，為了遵循新會計準則中的嚴格收入確認原則，房地產企業應積極按照與客戶合同約定的收款時間分次確認收入，結轉相應的成本，以達到延遲收入確認時間，并由此而獲得延遲納稅。同理，對于房地產企業的預售房款的會計處理，也應該按照此種方式。如此以來，不僅僅可以在一定程度上緩解房地產企業開發過程中的資金緊張問題，同時也可以延緩納稅時間，且沒有違反新會計準則的規定。
其次，加強預售房款的稅收籌劃。在房地產企業經營的過程中，為了化解資金不足的問題，房地產企業也常常使用預收房款的銷售收入形式。依據我國稅法和相關會計準則的規定，如果房地產企業采取預收房款的方式銷售房地產，那么在向客戶收取預收款的當天就會產生相應的營業稅納稅義務。但與之不同的是，房地產企業收到與之有業務往來單位的歸還借款時，當天卻不會發生營業稅的納稅義務。因此，房地產企業可以充分利用此點，針對預收的房款，房地產企業可以與顧客商量或簽訂相關協議，將預收款在賬上處理為相關單位的墊付款。
由此，房地產企業就可以有效地推遲營業稅納稅義務的確認時間，從而獲得稅款資金的時間價值。再次，改進完善企業所得稅，建議要盡快制定涉稅房地產估價的法律、規章，規范房地產估價行為。
三、結束語
根據綜上所述，對于會計輔助工作應用意義，和個人對會計認識的闡述，不斷的提高與發揮工作者的才能，進一步完善與加強會計工作中的輔助作用。同時，也讓我們了解到房地產行業與投資性房地產之間的不同之處。我國的房地產行業處于在不斷的發展階段中，但仍然存在有一些核算的問題。要不斷的尋找解決相應的措施，才能提高我國經濟建設的快速發展。
作者：黃麗波 單位：柳州市柳南區柳石街道辦事處公共就業服務保障事務所
第二篇
1自用房地產轉換為投資性房地產的會計處理及稅務規定
例1:2009年4月3日，甲公司將其自用的辦公樓轉為出租，將該辦公樓租賃給乙公司并簽訂了租賃協議，2009年7月1日開始租賃，租賃期2年。在租賃開始日，該辦公樓原價為11240萬元，已計提折舊5620萬元，未計提減值準備，公允價值為16000萬元。甲企業對投資性房地產采用公允價值模式計量(以下分析均以萬元為單位)。甲公司的會計處理如下:2009年7月1日甲公司辦公樓轉為出租，達到投資性房地產轉換狀態，則在轉換日:借:投資性房地產——成本16000累計折舊5620貸:固定資產——寫字樓11240資本公積——其他資本公積10380轉換當日該房地產的公允價值大于賬面價值，差額計入貸方“資本公積——其他資本公積”科目中，則企業凈資產增加10380萬元。稅法規定計入資本公積的貸方差額不影響當期利潤及應納稅所得額，不需要進行納稅調整。但賬面價值與計稅基礎不等，形成應納稅暫時性差異應確認遞延所得稅負債，并調整資本公積。
2具體案例分析
例2:甲企業于2007年12月31日，新建一棟寫字樓并達到可用狀態，總投資2000萬元。2008年12月31日，甲企業將該棟寫字樓出租給乙企業，租期2年，并采用公允價值模式計量，此時該寫字樓的公允價值為2350萬元。2009年12月31日，該寫字樓公允價值為2500萬元。2010年12月31日租賃期滿，甲公司收回該寫字樓自用，當日公允價值為2600萬元。會計與稅法規定相同，該寫字樓的折舊年限為20年，按直線法計提折舊，不考慮凈殘值。假定甲公司每年實現利潤總額為1200萬元，企業所得稅稅率為25%，遞延所得稅資產、遞延所得稅負債期初無余額。不考慮除所得稅之外的其他稅費。不存在其他納稅調整。(以下分析均以萬元為單位)對甲公司會計及稅務處理分析如下:
(1)2007年12月31日，新建寫字樓達到自用狀態，作為固定資產入賬:借:固定資產——寫字樓2000貸:在建工程2000
(2)2008年12月31日，將該棟寫字樓轉為出租，形成投資性房地產:借:投資性房地產——成本2350累計折舊100貸:固定資產——寫字樓2000資本公積——其他資本公積450此時，投資性房地產賬面價值為2350萬元，計稅基礎為1900萬元，由于賬面價值大于計稅基礎，形成應納稅暫時性差異450萬元，此時應確認遞延所得稅負債112.5萬元，并同時調整“資本公積—其他資本公積”。2008年年末，當期應納稅所得額為1100萬元。稅法規定，企業對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量，不計提折舊，但對這部分折舊可以稅前扣除。因此，當期應交所得稅1100萬元×25%=275萬元。借:所得稅費用275資本公積——其他資本公積112.5貸:應交稅費——應交所得稅275遞延所得稅負債112.5此時，該辦公樓從以成本模式計量的固定資產轉換為以公允價值計量投資性房地產，轉換時形成貸方差額450萬元計入“資本公積——其他資本公積”科目中，直至處置時該差額會轉入當期損益，形成企業未來450萬元利潤。由于納稅調整調減“資本公積——其他資本公積”，最終形成凈利潤337.5萬元。
(3)2009年12月31日，該寫字樓公允價值為2500萬元，以資產負債表日公允價值調整其賬面價值:借:投資性房地產——公允價值變動150貸:公允價值變動損益150此時，投資性房地產賬面價值為2500萬元，計稅基礎為1800萬元，其差額為700萬元，形成應納稅性暫時性差異，確認遞延所得稅負債175萬元同時計入所得稅費用，但遞延所得稅負債期初余額為112.5萬元，故當期應確認遞延所得稅負債為62.5萬元。當期應納稅所得額為950萬元［1200－150－(2000/20)］，對以公允價值計量的金融資產、金融負債以及投資性房地產等，在持有期間公允價值的變動不計入應納稅所得額，在實際處置或結算時，處置取得的價款扣除其歷史成本后的差額計入處置或結算期間的應納稅所得額。當期應交所得稅為950萬元×25%=237.5萬元。借:所得稅費用300貸:應交稅費——應交所得稅237.5遞延所得稅負債62.5在資產負債表日，以公允價值調整該資產的賬面價值，但目前我國的市場經濟還不夠完善，公允價值的取得有很大的人為因素，使得公允價值的取值不夠客觀真實。在例中2009年年末，調增賬面價值150萬元，但是該部分利益并沒有真正給企業帶來實際的現金流入，只是虛增了賬面。
(4)2010年12月31日，租賃期滿時收回自用，此時公允價值為2600萬元，即為以公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產的計量。會計處理如下:借:固定資產2600貸:投資性房地產——成本2350——公允價值變動150公允價值變動損益100甲公司將該寫字樓租賃，而后又收回轉為自用，從自用房地產→以公允價值模式計量的投資性房地產→自用房地產，該過程就間接完成了投資性房地產從公允價值模式轉變為成本模式的轉換。但企業會計準則規定，企業可以從成本模式轉變為公允價值模式，但不能從公允價值模式轉變為成本模式。此時，投資性房地產賬面價值為2600萬元，計稅基礎1700萬元(2000－2000÷20×3)，其差額為900萬元，形成應納稅性暫時性差異，確認遞延所得稅負債225萬元，但遞延所得稅負債期初余額為175萬元，故當期確認遞延所得稅負債50萬元，同時應計入所得稅費用。當期應納稅所得額為1100萬元(1200－2000÷20)，當期應交所得稅1100萬元×25%=275萬元。借:所得稅費用325貸:應交稅費——應交所得稅275遞延所得稅負債50在采用公允價值模式計量時，企業不需計提固定資產折舊，年末公允價值的變動計入當期損益，均會使企業凈資產增加，從而使企業的每股盈余、總資產報酬率、凈資產報酬率等財務指標提高，可降低企業資產負債率，降低財務風險。同時，由于會計與稅法的差異，使得每期資產的賬面價值與計稅基礎長期不等，相應地要進行納稅調整，確認相應的遞延所得稅資產或遞延所得稅負債，使得納稅調整工作復雜很多。
3結論
(1)對于二次轉換的情形，當采用公允價值模式計量的投資性房地產再轉換為自用房地產時，應按未轉換前的會計估計和會計政策計算的賬面價值作為自用房地產的新入賬價值，而非按轉換日的公允價值入賬，新入賬價值與原賬面價值的差額計入所有者權益，對前期利潤的影響計入留存收益。(2)自用房地產轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，轉換日公允價值大于賬面價值的差額，筆者建議在將采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，將原轉換時計入資本公積的部分一并轉出，計入當期損益。
作者：晉雙霞 單位：西南林業大學經濟管理學院
