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不動產登記制度范文1
一、引言
不動產，包括土地及其定著物，是人類財產中重要的組成部分。不動產登記是指不動產權利人或不動產權利變動當事人按法律規定向主管機關提交申請書及有關的產權證書、協議書或讓予書、契證等，要求登載記錄不動產的權利或權利變動的事項，經審核后記錄于專門的薄冊的法律過程。
二、我國現行不動產登記立法還存在著許多問題
（一）登記機關不統一
依據我國現行的法律法規，約有6個部門可以進行不動產登記，如土地登記在土地管理部門，房屋產權登記在房地產管理機關，林木權登記在森林管理部門，草原登記在農牧業部門等。其次，登記機關和行政管理部門結合在一起，也有很大的弊端，如因登記機關分散，既不利于登記機關的溝通，又不方便當事人的查閱；當兩個或者兩個以上的登記機關權力交叉重合時，不但會損害當事人的正當利益增加其不合理負擔，而且會擾亂正常的法律和社會秩序。
（二）登記程序不統一
目前我國調整不動產登記的法律法規有很多，如《土地管理法》，《城市房地產管理法》，國家土地局的《土地登記規則》，建設部的《城市房屋權屬登記管理辦法》等，這些法規對不動產登記的程序規定都不盡一致。使各登記機關各行其是，當事人無從適應，嚴重的損害了登記作為法律行為確認的統一性和權威性。
（三）登記機關的責任機制不健全
我國登記機關在登記時經常出現登記錯、漏，登記資料遺失，致使有關當事人損失慘重，而登記機關實際承擔的有關責任卻非常有限。這是一種權利和義務被嚴重割裂的畸形現象。如登記機關只享有收費的權利，而對錯誤登記的登記機關承擔何種責任和義務法律卻沒有明確規定，也沒有規定具體的賠償事宜，損害了當事人的合法權益，這對當事人而言是極不公平的。
三、對我國不動產登記制度的立法思考
（一）我國不動產登記應采取生效主義
近兩年來，房地產市場十分火爆，在這種情況下，如果采取登記對抗主義勢必會導致市場的混亂。如登記只是作為對抗第三人的要件而不是生效要件，那么房地產開發商和當事人達成合意，合同即成立，開發商還可以就同樣的內容跟第三人訂立合同，合同也照樣成立，這樣當事人的權益就得不到保證，也就無法保證交易的正常進行。只有登記作為合同成立的生效要件時，當事人之間就不動產物權的轉移進行登記，合同才能成立，這在最大程度上保護了買方的合法權益。
（二）不動產登記應采取形式審查制
筆者認為，特別是在我國的當前公權力缺乏有效制約的國情下，實質審查制非常容易導致國家公權力對私權力侵擾和過度干預的問題。而登記實行形式審查制的最大弊端是登記缺乏公信力，物權變動的法律關系不明朗，物權歸屬情況不明晰,從而不利于交易安全。筆者認為,形式審查制的這一弊端可以通過不動產產權證書的方法予以解決。
（三）建立預告登記制度
預告登記，即為保全一項以將來發生不動產物權變動為目的的請求權的不動產登記。預告登記對保護不動產交易安全，維護房地產市場交易秩序有重要意義。筆者認為，構建我國的預告登記制度，應當明確：第一，申請人的資格。預告登記應當由債權人和債務人共同申請或由債權人或債務人依合同單獨申請或根據法院的裁判提出申請。第二，可經預告登記保全的請求權范圍應當細化，即規定預告登記保全請求權的原因和范圍。第三，預告登記的效力。明確預告登記具有物權登記的效力，不但可以對抗不動產的所有權人和其他物權人，也可以對抗任意第三人。
參考文獻
不動產登記制度范文2
關鍵詞：中國內地 澳門 不動產登記 等級制度
不動產對于全球經濟的發展都具有重要意義，尤其是隨著社會經濟的快速發展，不動產交易數量逐漸增多，不動產已經成為了財富的象征，人們對不動產的保護意識也不斷提高，然而在不動產登記方面還存在一些缺陷，影響了不動產交易。因而，完善不動產登記制度是內地與澳門地區人們的共同需求。
1.不動產登記
在法律上，不動產主要是指不能進行移動的土地、土地附著物以及沒有與土地進行分離的土地相關生成物，也可以是一些通過人力添加或自然生成的土地物品[1]。不動產登記是由權利人或者相關利害關系人提出申請，由當地政府機構中的相應部門對申請人的不動產物權及物權變更等情況進行在冊登記，也可以將其稱為不動產物權登記。為了對不動產交易行為的安全性進行保障，各個國家都根據不動產市場交易的實際情況，制定了與之相對應的不動產登記制度。目前在世界范圍內，主要有契據登記制、權利登記制以及托倫斯登記制等三種主要的不動產登記方式[2]。
2.內地不動產與澳門不動產等級制度比較
對內地不動產與澳門不動產等級制度進行比較，具有一定難度。主要原因在于我國內地關于不動產登記工作方面還沒有做出嚴格規定，不動產登記制度體系還不夠健全，盡管地方性的法律、規定等多條法律都對不動產登記進了規定，但是缺乏統一性。相比較而言，澳門地區具有統一的不動產登記制度體系。同時，由于我國內地與澳門地區的經濟政治管理體制有所不同，導致兩個地區的不動產登記體制不盡相同。本文主要從以下幾個方面進行比較。
2.1不動產界定比較
在澳門地區，除了對有物體與無物體進行了區分，而且在《澳門民法典》中對不動產進行了準確界定，詳細指明了不動產的范圍，在不動產的認識上不存在任何分歧。而在我國內地，由于沒有頒布《民法典》，只是憑借《民法通則》中的不動產概念的界定來開展工作，但是《民法通則》中并未對不動產的詳盡概念與范圍做出具體明確的規定，很多時候為不動產登記工作的開展帶來了一定麻煩[3]。
由于澳門地區對不動產有明確的界定，對不動產進行了四種分類，因而，在開展工作時，尤其是在不動產的認定環節，可以按照民法典中的規定對不動產進行對比，就能夠準確判斷出是否為不動產。由于我國內地主要是通過規劃范圍的方式來對不動產進行界定，主要是將其定義為土地、附著在土地上的建筑物及其它固定附屬設備。盡管二者對不動產的界定有所不同，但是都可以按照法律與相應規則判斷出不動產的屬性，都具有特定意義。
2.2不動產登記立法比較
由于受到歷史文化的影響，澳門地區的法律在制定過程中會受到葡萄牙傳統殖民地文化因素的影響。澳門不動產登記制度就是建立《抵押法》基礎之上，這部法律是由葡萄牙在1863年頒布的。但是由于澳門人口與葡萄牙生活、文化等方面存在很大不同，當澳門真正回歸祖國以后，相關部門對不動產登記相關法律進行了修訂，頒布了《物業登記法典》，時至今日還一直在沿用。
但是在內地，到目前為止，在不動產登記方面還尚未形成統一的法律，盡管在我國的《物權法》中對相關內容進行了規定，也解決了不動產相關法律法規較為散亂的問題，但還只是一個雛形，并且行政色彩較為濃厚。但是近些年來，隨著人們呼聲的強烈以及人們法律意識的增強，我國在不動產登記法律的制定方面取得了一定進展。例如相關部門對《物權法》進行了修改，使其不斷得到完善?！锻恋氐怯浄ā芬矊Σ粍赢a的登記、變更、賠償等方面進行了規定。從整體上看，我國內地不動產登記制度與法律日益完善，正在向著統一化的方向發展。
2.3不動產登記效力比較
無論是中國內地還是澳門地區，在不動產登記效力方面基本都是采用“兼采主義”的方式。但是對“兼采主義”內涵的理解，兩個地區卻截然不同。在澳門，把登記對抗作為了不動產登記的原則，把登記生效作為了例外。在這里想要使一項不動產交易順利完成，不僅僅雙方當事人意見要高度達成一致，首先必須要嚴格遵照相關法律完成相應程序，需要簽訂“不動產買賣公證書”，即澳門地區的法律規定需要通過簽訂不動產買賣證書與實施對抗主義制度來對不動產交易進行雙重安全保護。
在我國內地，進行不動產交易時，只要買賣雙方達成了共識，就會產生不動產交易合同，也就代表著不動產物權的轉移，但是缺乏一定的安全性，因而需要通過登記方式來對不動產物權轉移進行保護，保障交易安全。另外，由于內地的多部法律都對不動產物權的轉讓、變更及注銷進行了規定，但是很多法律中都標出了“另有規定除外”的字樣，這就使得在實際操作中不利于對除外情況尺度的把握，缺乏科學性，有待完善與優化。
2.4不動產登記機關比較
中國內地與澳門不動產登記機關也同樣存在差異。由于澳門地區的行政區域范圍較小，相對來說，對不動產資源的管理較為容易。根據澳門地區《物業登記法典》中的內容規定，澳門法務局及其下屬物業登記局對不動產登記工作進行統一管理，所有關于不動產登記的內容與信息都可以在相關登記機關進行查詢。
但是我國內地的情況與澳門地區有所不同，我國內陸幅員遼闊，行政管理范圍較廣，而且行政區域劃分較為復雜，因此，使得不動產登記管理中，不能按照統一標準來進行控制。到目前為止，也沒有形成一個具有統一性的內陸不動產管理制度，因而也沒有設置統一規定的不動產登記機關。根據我國憲法規定，內地大部分地區都實行了不動產分別登記制度，因而在這種分制度影響下，對于房屋、土地等不動產的登記工作都是由不同機關來登記處理。但是內地眾多的不動產登記機關，在一定程度上存在分散的弊端，不利于各個不動產登記機關的交流與溝通，增加了當事人對不動產等資料信息進行查詢的困難。同時一些不動產登記機關也存在權利劃分不清、互相扯皮推諉等問題，一定程度上對法律秩序與社會秩序造成影響。另外，當兩個或者兩個以上的不動產登記機關的權利出現交叉時，不僅會損害當事人合法權益，同時也增加了不動產登記工作的不合理性，影響了房屋、土地等不動產資源的利用效率，造成了人力資源的浪費。為此，我國內地不動產登記機關，可以借鑒澳門等地區不動產登記機關的設立機制，大力推進登記機關改革。
3.結束語
本文通過對中國內地不動產登記制度與澳門不動產等級制度在不動產含義界定、不動產登記立法、不動產登記效力及不動產登記機關方面的比較，對兩個地區的不動產登記制度有了進一步了解。澳門地區的不動產登記制度形成時間較長，值得內地在不動產制度及法律制定過程中學習與借鑒。同時我們需要繼續加強對中國內地與澳門地區不動產登記制度的研究，通過對比分析，完善兩個地區的不動產登記制度，從而提高土地、房屋等不動產資源的利用效率。
參考文獻：
[1]彭威堅.澳門與內地不動產登記制度比較[D].華東政法大學， 2012，04（15）.
不動產登記制度范文3
關鍵詞：不動產,物權,不動產登記制度
不動產登記指經權利人申請國家專職部門將有關申請人的不動產物權之事項記載于不動產登記簿的活動。它能使不動產物權變動得以確認并為交易安全提供法律保障，是房地產管理的重要手段和現代房地產制度的基礎。然而，我國至今尚未制定不動產登記法；已制定的法律法規中雖有不少關于不動產登記的規范，但這些規范零散，并且相互沖突，不合法理的規定頗多。在物權立法提上議事日程之際，筆者運用比較研究的方法，從物權立法的角度對完善我國不動產登記制度作一初步探討。
一、比較研究目前，世界各國所采用的不動產登記制度主要有三種類型，即契約登記制度、產權登記制度、托倫斯登記制度。[1]
（一）契約登記制度。由于這種登記體制是由《法國民法典》創立，故亦稱法國法主義登記制度，其主要特色在于：第一，登記是物權變動對抗第三人之要件；第二，采取形式審查主義，只要當事人提出申請即可登記；第三，登記無公信力，即登記事項不成立或無效時，不得對抗善意第三人；第四，登記簿以權利人為標準而編成，采用人之編成主義（Prinzipdesporsonenfoliuncs）；第五，權利以動態登記為主，不僅登記物權現狀，而且還登記物權的變動。
（二）產權登記制度。這種體制為《德國民法典》所建立，并在德國《土地登記條例》、《地上權條例》以及《住宅所有權法》中有明確規定。其特點是：（1）登記是土地物權變動的效力發生要件，土地物權之取得或變更須經官方正式登記才具有法律效力；（2）實質審查主義，登記機關對登記申請及權利變更要進行詳細的合法性審查；（3）登記有公信力，即一經登記就具有法律效力；（4）權利以靜態登記為主，登記簿不記入物權的變動情況，只記入物權的現有狀態；（5）采用物之編成主義（Prin-zipdesReaifoliums），登記簿按地號順序進行排列。
（三）托倫斯登記制度（Torenssyhem）。這種制度1955年創始于澳大利亞，現被美國多數州和英聯邦國家所采用，是對產權登記制度的改良。其一，采用實質審查主義，并采用公告程序；其二，初次登記自由，其后登記則進入強制狀態，即任何不動產經申請第一次登記后，其不動產物權轉移和變更，不經登記無效；其三，登記具有公信力，如果真權利人因不實登記而受損害時，國家負賠償責任；其四，人之編成主義，不考慮地號，按登記次序編排登記簿，并附土地及建筑物位置圖。
通過三種登記制度之比較，可以發現，首先，各國不動產登記制度都是以本國的民事基本法律為基礎，并輔之以單行的不動產登記法，不僅設計合理、體系完整，而且保留著本國的立法傳統，體現出民族特色。其次，各國不動產登記往往實行房地合一的登記體制。雖然各國不動產登記對象是以土地為主，但西方國家的不動產登記法理認為建筑物與其附著的土地是緊密聯系在一起的，[2]因此，這些國家的不動產登記，基本上名為土地登記，實際是土地及地上附著建筑物的一并登記。再次，各國不動產登記實行城鄉統一管理。在許多國家，所有的土地無論在繁華的鬧市，還是人煙稀少的西部，一般都按統一的標準由不動產產權管理機構辦理登記，以獲得完整的地籍資料，方便土地的宏觀管理。在我國，由于不動產登記立法不健全，不動產登記制度還存在著諸多問題，因此，有必要在全面考查各國不動產登記制度的基礎上，結合我國不動產登記的實際情況和特點，促進我國不動產登記制度的日趨完善。
二、我國不動產登記制度現狀及存在的問題我國現行有關不動產登記制度的立法主要有《土地管理法》（1998年8月修訂）、國家土地局的《土地登記規則》（1989年11月）、《城市房地產管理法》（1994年7月頒布）和建設部的《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》（1990年12月）。其中土地登記的內容包括：土地的性質（主要是集體土地所有權、國有土地使用權、集體土地使用權及他項權利）、土地權利來源、權利主體、權屬界址、土地面積、用途、使用的限制以及土地等級和價格；房屋登記的內容有所有權人、所有權性質、地號、房屋狀況、契稅交納情況、使用土地面積及土地登記證號和他項權利。雖然我國不動產登記事業已經步入有法可依的歷史階段，較改革開放以前有了長足地進步，但不可否認，我國不動產登記制度依然存在著不少問題有待解決。
第一，不動產登記立法不完善。如上所述，我國不動產登記立法主要集中在土地和房地產管理法律、法規之中，此外《民法通則》、《擔保法》、《森林法》、《草原法》、《礦產資源法》等也有所涉及。由于各部法律之間銜接不緊密，加之各個職能部門在立法過程中強調本部利益，這就造成了各部法律之間在不動產登記問題上的規定相互交叉、沖突，從而使我國不動產登記承現出房產和地產的不統一、登記機關的不統一、登記程序的不統一、登記效力的不統一、登記權屬證書的不統一的狀況。在我國法律規定的應登記的不動產權利方面，不動產實體權利的登記范圍僅包括房屋所有權、土地使用權和不動產抵押權。而在社會生活中廣泛存在的土地租賃權、承包經營權、地上權、采礦權等諸多不動產實體權利卻沒有被列入登記范圍，影響了土地資源的高效利用和對我國不動產利用的宏觀管理。除了不動產實體權利登記以外，在現實生活中，同一不動產之上可能同時存在著數個物權，因此，有必要建立不動產物權順位登記，即不動產程序權利登記制度，以保障正常的不動產物權秩序。而在這一方面，我國不動產登記立法處于空白狀態。這顯然不符合我國社會主義市場經濟發展對不動產權利保護的基本要求。
第二，我國不動產登記存在房地分立登記的問題。依據我國現行法律規定，約有六個部門可以進行不動產登記，如土地登記在土地管理部門，房屋產權登記在建設行政管理部門，林地權登記在森林管理部門等，并且各個部門登記的內容、程序等也有較大差別。眾所周知，不動產登記的根本目的在于確認不動產物權或完成物權變動，進行物權公示，提供統一的不動產物權的法律基礎，而不僅是對土地、房屋、森林等不動產的行政管理。[3]分別登記恰恰違背了法律設立不動產登記制度的初衷，一方面造成不動產物權法律基礎的不統一，引起法律法規之間的相互沖突；另一方面，造成了各個登記機關之間職責不清，機構膨脹，部門利益相互沖突，其結果不僅增加了不動產登記人的不合理負擔，也破壞了地籍資料的完整性和管理的統一性。
第三，不動產登記城鄉管理不統一。我國廣大農村的房產登記工作主要由村鎮管理部門負責。由于村鎮管理部門缺少從事此項工作的專業人員，對登記后形成的房屋產籍管理混亂。目前，在國家取消了對農民房產登記的收費項目之后，村鎮房產登記工作在大部分地區已經趨于停頓。[4]但實際上，廣大農村中與房地產有關的經濟活動日益活躍，房產的買賣、轉讓、抵押等交易活動也日趨頻繁。農民對他們取得的房地產權利，同樣迫切地希望得到政府的保護。另外，由于城鄉管理不統一，使得一些城市開發區、郊區違反《城市房地產管理法》的規定，為在城市邊緣地區的耕地上建房者發放房屋所有權證書，以逃避土地管理。
三、完善我國不動產登記制度的法律對策一種較為完善的不動產登記制度，必須符合明確產權、簡化手續、節省費用和明確登記的公信力的原則。[5]從我國不動產登記制度現狀來看，其與完善的登記制度、保障房地產交易安全的要求尚有一定差距，存在著許多問題，亟待進一步解決和完善。
（一）吸收、借鑒國外不動產登記立法的先進經驗，推動我國不動產登記立法發展西方各種類型不動產登記制度都是以本國的民事基本法律為基礎，并輔之以單行的不動產登記法?？梢?，西方各國將不動產登記定性為私法行為，其意義在于不動產物權變動的公示及公信，保護交易安全。目前，我國物權立法工作已經提上日程，借鑒國外立法經驗，結合我國不動產登記的實際情況，在將來出臺的《物權法》中明確規定不動產登記的各項制度，不僅是合理保護土地資源、發展房地產經濟的要求，也是順應世界不動產登記立法發展潮流，完善我國不動產登記制度的必然選擇。在《物權法》規定不動產登記基本原則、內容的基礎上，國務院也可以適時地出臺《不動產登記條例》等有關法規，細化物權立法中關于不動產登記的原則性規定，使我國不動產登記真正作到有法可依，更具有實際操作性。
（二）依據產權登記制度，并吸收托倫斯登記制度之優點，完善我國不動產登記體制物權制度具有很強的民族性、固有性，不動產登記制度也不例外。我國目前不動產登記制度具有明顯的行政管理傾向，其制度基礎在于國家干預主義，這與產權登記制度，即德國不動產登記立法模式極其相似。此外，我國不動產登記與產權登記制度在登記規則，如登記生效主義、物之編成主義、登記之公信力等方面，也基本一致。首先，《城市房地產管理法》第60條、第61條規定，房地產權利變動應當登記。《土地登記規則》第25條規定：“不經變更登記的土地使用權、所有權及他項權利的轉移，屬于非法轉讓，不具有法律效力?！憋@然，我國不動產權利的產生、變更都以登記為生效要件。其次，《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》中規定，房屋登記的內容包括有地號、使用土地面積及土地登記證號，登記簿按地號順序排列。這亦是物之編成主義典型作法。再次，我國不動產登記同樣具有公信力，不動產物權一經登記即具有法律效力。由此可見，在保持我國現行不動產登記制度民族性、固有性基礎上，完善不動產登記體制，參照產權登記制度進行，不失為一種最佳的選擇。當然，產權登記制度也并非完美。在完善我國不動產登記制度過程中，我們還可以借鑒托倫斯登記制度之優點，如錯誤登記賠償和強行登記制度等，以彌補產權登記制度之不足。
（三）統一登記機關、消除城鄉分別，實現不動產登記規范化有學者認為，我國不動產登記程序、效力等不統一的根源在于部門利益之爭，解決的根本途徑是統一不動產登記機關。[6]綜觀世界各國的不動產登記機構，尚無將土地與房產分為兩套系統進行登記的先例。目前，我國一些地方政府，如廣州、深圳、上海、汕頭、廈門等，已經意識到房地分立設置的缺陷，嘗試將兩部門合而為一，從而實現房地合一登記。這些大膽地探索不僅代表著設立統一的不動產登記機關的發展趨勢，同時也為我國將來統一登記機關的改革提供寶貴經驗。我國98年修訂的《土地管理法》明確規定：“十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地是我國的基本國策?！倍粍赢a產權管理的城鄉統一無疑是全面保護土地資源，加強土地宏觀調節的有效途徑。這樣不僅使不動產登記機構有了完整的地籍資料，也不會再存在城鄉接壤處由誰管理之虞。
（四）擴大應登記不動產權利之范圍，完善各項登記制度筆者認為，應當將承包經營權、農村宅基地使用權、地上權、采礦權、地段權和房地產租賃權納入不動產登記范疇，擴大應登記的不動產權利范圍。就不動產登記的具體制度而言，首先，我國房地產交易中的二重買賣（即不動產所有人在簽訂買賣合同所有權移轉登記前，又與他人訂立買賣合同并進行了所有權登記）現象比較普遍，而我國立法對不動產物權變動采用的是登記生效主義，對不動產物權，特別是房屋所有權的確認原則以登記為準，未經登記則不動產所有權不轉移。因此，第一個買賣合同的買方只能要求賣方承擔違約責任，這對他來說是極不公平的。如果不動產登記立法中設立預告登記制度，即賦予債權以排他的物權效力，從而保障債權的實現，則可以有效地防范二重買賣情況出現，維護交易安全。其次，我國現行民事立法中尚無完善的善意取得制度，有關不動產登記的法律法規也未明確登記公信力的絕對效力，使得第三人對登記的信賴得不到法律保障。因此，有必要設立不動產交易的善意取得制度。善意取得的要件應包括：（1）取得必須有償；（2）除登記錯誤外，民事法律行為本身合法有效；（3）第三人善意且無過失。再次，在不動產登記立法中構建善意取得制度時，我們還應當設立錯誤賠償制度，將其作為對善意取得制度的補充，以加強不動產登記機關的責任，維護不動產交易人的合法權益，保障交易公平、合理。
我國不動產登記制度存在著諸多問題，不但造成了不動產管理的混亂，也妨礙了我國房地產經濟發展。在我國物權立法提上日程之際，理所當然應當在未來《物權法》中完善不動產物權登記制度，使我國不動產管理真正作到制度健全，有法可依。
注釋：
[1]參見趙紅梅著：《房地產法論》，中國政法大學出版社1995年版，第249－252頁。
[2][3]趙鵬越：《借鑒國際經驗改革我國不動產登記制度》，載于《改革與戰略》1999年第1期。
[4]金紹達：《澳大利亞的產權登記制度對我們的啟示》，載于《中國房地產》1995年第10期。
不動產登記制度范文4
隨著房地產經濟的迅速發展，每個人手中的房屋數量都有所上升。自古以來，房屋不僅是人們日常起居的重要場所，也是人們重要的私人財產。在法治社會中，國家法律提倡對私人財產的保護，因此房產保護問題成為了人們關注的焦點。不動產登記制度是對房屋所有權保障的重要法律依據，可以說不動產登記制度保障了我國房地產經濟的繁榮發展，而房地產市場的繁榮發展也督促著該項制度不斷健全。雖然我國不動產登記制度歷經了多次調整和修改，但是與其它國家相比，該項制度仍然處于初步發展的階段，需要不斷地加以完善和規范，來為人們房屋所有權提供更多的法律保障。
一、不動產登記制度的概述
（一）不動產登記制度的定義
不動產登記制度是我國物權法中的一項重要制度，即指在房地產市場交易活動中，經過權利人的申請，國家職能部門依據法律依據和程序將該不動產變動的情況及時記錄在登記簿中。不動產登記被視為物權變動的公示，即權利人通過登記的方式來對外表示物權的變動，讓外界及時知悉房產變動的情況，這也是物權排他效力的重要體現。從法律層面來分析，不動產登記主要有兩方面作用：一是登記成立主義，即在未登記之前，該不動產權只能以債權的方式體現出來，無法收到物權法的保護；二是登記對抗主義，不動產經過登記之后可以對抗第三人。
（二）不動產登記制度的意義
結合目前房地產發展情況來看，不動產登記制度的確立和完善主要有以下幾方面的意義：一是可以為何權利人的合法權利。權利人通過房產登記的方式來表明自己對該房產的所有權，保證了交易流程的安全性；二是不動產登記制度使每人所擁有的房產數量都可以被查詢，無形中也幫助了反腐工作的開展；三是通過不動產登記的方式，可以讓國家隨時掌握我國房地產市場的發展情況，及時出臺相關的政策進行調控，來維護房地產市場的繁榮穩定發展。
二、不動產登記制度中存在的問題
（一）與不動產登記的相關制度比較混亂
隨著房地產經紀的繁榮發展，與房地產相關的法律制度數量越來越多，從效力登記上來看，從法律到各種司法解釋都有，這些文件所規定的內容比較零亂，缺乏統一的標準，這導致實踐中在適用這些法律的時候會出現相互矛盾的情況。不同法律制度的不同規定，不僅加重了房地產管理部門的工作負擔，同時也可能影響到申請人的判斷，很多情況下申請人不知道依據哪條法律的規定來準備申請材料，這給房地產交易帶來的嚴重阻礙。在2015年的時候，國家針對房地產登記出臺了《暫行條例》，但是與房地產相關的法律比如《土地管理法》、《物權法》等都為做出相應的調整，導致該《條例》在適用的過程中仍然面臨著困難。
（二）機構整合力度比較差
根據《暫行條例》中的規定，國土資源部門是負責不動產登記工作的專門部門，對登記工作起到監督和指導的作用，但是這只是針對省級層面和國家層面的規定。但是對于市縣兩級的房屋登記工作，仍然是由縣政府來負責，這實際上仍然未市縣登記統一。針對目前市縣國土部門未負責房地產登記的問題進行分析，發現很多地區的國土資源部門認為法律在未明確不同職能部門對不動產登記肩負的義務情況下，不動產登記工作會比較混亂，工作量會很大，因此他們更愿意將這項工作交由地方政府來負責，自己只是起到指導性的作用。
（三）登記標準不統一
針對多少年來不動產登記混亂的問題，在2015年出臺的《暫行條例》中也提出了“四統一”的登記標準，則指不動產的登記機構、法律依據、信息平臺、登記簿都應當堅持統一的標準，進行統一的操作，這樣不僅有利于登記工作的開展，也方面了社會群眾的查詢。雖然法律的制定有這樣美好的設想，但是在實踐中各地方的不動產登記工作仍然堅持的是地方標準，未嚴格按照“四統一”的標準來進行登記。在這樣的登記情況下，國家管理部門無法掌握各地方房產的總體情況。各個地方向上級匯報的數據無法兼容，還需要上級部門再次進行加工處理，浪費了很多的時間。
（四）不動產登記的公信力較差
之所以進行不動產登記，是為了保證該登記的公信力，從而保障房產交易活動額有秩序開展，但是從現狀來看，房產登記的公信力仍然缺乏，主要表現在以下幾方面：一是從現有法律制度中，沒有推定該登記權利正當性的相關規定；二是現有制度規定中，房地產登記沒有信賴登記制度，這也使登記工作的公信力極大程度地下降。比如在實踐中會發生這樣的情況：房地產的名義登記人在該房產真正權利人不知悉的情況下，將該房產出售給了第三方，第三方基于對房產登記簿的信賴購買了該房屋從而引發了后續一系列的糾紛。此時真正權利人可以以自己享有對該房屋的所有權為理由來抗辯，這種情況下買受人很可能會失去房屋，遭受損失。
三、不動產登記制度完善策略分析
（一）制定專門的程序性法律
從目前的《暫行條例》內容來看，對不動產登記的相關規定較為完善，但是因為等級效力的原因，該條《暫行條例》在與上位法沖突的時候，仍然以上位法為準。因此筆者認為在時機成熟的時候，可以將該《暫行條例》上升到法律的層面，來明確不動產登記的流程、性質、效力等。除此以外，為了保證不動產登記工作的順利開展，還應當盡快出臺與該《暫行條例》相配套的制度規定，比如國家可以通過立法方式為不動產登記提供一些財政方面的扶持，重點針對我國經濟比較落后的中西部地區。
（二）建立統一登記的制度
針對各個地方政府部門在開展不動產登記工作缺乏統一登記的意識問題，筆者認為可以由國土資源部門出面，成立專門的指導小組，負責指導各地方不動產登記工作的開展，來提高各地方部門對不動產登記的認識，同時消除他們對不動產登記的抵觸畏難情緒。
（三）盡快建立不動產登記標準
為了使各地方的不動產登記都遵循統一的標準，減輕上級管理部門的工作壓力，筆者認為應當在全國范圍內建立起不動產的登記標準，通過信息化的手段來進行不動產的登記，實施信息化的管理。國家可以以招標的方式，聘請軟件公司開發專門的登記系統，包括不動產的發證、檔案查詢等工作在內，來保證數據的統一性。
（四）建立的專門的審查制度
要想提高登記工作的公信力，應當對房地產的登記進行嚴格的審查，筆者認為可以從制度層面來規定房地產的登記審查，采取全面實質審查的方式，即保證登記信息的準確有效，減少錯誤登記發生的頻率，降低房產交易中的風險。
四、結束語
隨著人們生活水平的逐漸提高，每個人手中的房產資源在逐漸增多，房地產登記制度是人們房產權利的重要保障。但是因為與房產登記相關制度不完善、登記標準不統一等問題，導致房產登記中還存在許多的矛盾。因此應當盡快完善不動產登記的相關制度，來為房地產市場的發展提供更多的法律保障。
參考文獻
不動產登記制度范文5
[關鍵詞]不動產；登記現狀；統一登記；意義
[中圖分類號]F275 [文獻標識碼]A [文章編號]1005-6432（2014）30-0191-02
隨著我國經濟的飛速發展，物權交易異?；钴S。所以保護交易安全就顯得尤為重要，這不僅與我國的社會穩定發展和現代化建設密切相關，更與每個公民的切身利益不可分離。不動產登記制度就是為了保護交易安全而設計的制度，它是物權變動制度的核心問題，是物權公示原則的具體體現。不動產物權在整個物權法體系中占據了大約2/3的內容，其在整個物權法中舉足輕重的地位是毋庸置疑的，故如何在法律上設定科學合理的不動產登記制度，是物權法的重要內容。
1 不動產登記制度的概念界定
不動產物權登記，就是將不動產物權變動的法律事實，記載于國家專門設立的不動產登記簿的過程或者事實。我國《物權法》第十條第二款已經明確規定，國家不動產對不動產實行統一登記制度，可見登記制度是物權法的制度基礎，在物權法中占據重要的地位，它不僅是人們進行不動產物權確定和物權交易的重要原則，也是保障物權交易安全性和公平性的重要工具，為不動產的快速流轉及交易安全提供法律保障。
關于“不動產”，《物權法》只是提及概念，卻始終沒有對其界定。筆者認為我們完全有必要通過立法的方式明確界定《物權法》所稱的“不動產”，可以借鑒大陸法系國家對于不動產的界定方式，并借鑒國內學者對不動產的認識，比如梁慧星教授在其《物權法草案建議稿》和王利明教授在其《物權法草案建議稿》中將不動產界定為：不動產，指依自然性質或者法律的規定不可移動的物，包括土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或人力添附于土地并且能分離的其他物。
2 我國不動產登記制度存在的缺陷
《中華人民共和國物權法》的通過在很大程度上改變了我國不動產登記的混亂和不統一狀態。如第九條規定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當登記；未經登記，不發生物權效力，但法律另有規定的除外；第十條規定：我國的不動產登記實行統一登記制度，統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。除此之外，《物權法》還分別對登記的范圍、登記機構、登記程序、登記效力、登記簿的查詢、登記的法律責任等做出了相應的規定。但仍然可以看出，受現實的制約，現行的《物權法》對不動產登記制度僅做了原則性的規定，且規定得不明確，法律效力規定不科學，致使司法實踐比較混亂，可以說這些規定幾年來一直懸在空中，許多問題有待進一步完善。
目前，我國的不動產登記主要由相應的行政主管部門負責，登記機關主要分布在不同的行政部門。據不完全統計，不同財產的登記機關竟達到二十多個。在不動產登記制度實踐層面，由于有關不動產登記的規定主要散見于各項單行民事法律法規及一些司法解釋中，這種依據散亂，內容多為有矛盾的不動產法律登記制度，它滿足不了不動產資源分別管理的需要，也滿足不了依據物權公示原則和物權交易的客觀公正原則對物權保護的需要。不動產登記制度尚未在我國得到系統的建立，因此，實踐中有一些涉及不動產登記的部門按照不同的管理體制，對土地、房屋、林木等各項不動產，分別制定了只具有部門規章意義的登記規則。這些規則零散且法律層級低、效力不足，只能滿足對土地、房屋進行行政管理的需要，而不能適應不動產交易日益活躍的市場需要，不能滿足依公示原則和交易的客觀公正原則對不動產交易進行保護的需要。在沒有統一的不動產登記法協調的基礎上，房產、地產的分別管理，登記缺乏信息的流通，造成了第三人參與交易成本的增加和風險的擴大。其不良效應一方面體現在增加了政府的管理成本，同時由于不動產的交易需要在兩個部門間交涉，在一定程度上也降低了不動產交易的效率；另一方面是由于在兩個不同的部門進行登記，很容易損害當事人的正當權益，擾亂正常的法律秩序。
3 我國不動產統一登記制度的建立及意義
因此，探討如何建立符合我國國情和適應我國社會經濟生活要求的不動產登記的具體制度顯得現實而緊迫。我國政府在2013年11月20日十八屆三中全會后召開的第一次國務院常務會議提出“整合不動產登記職責，建立不動產統一登記制度”。主要內容包括：一是將分散在多個部門的不動產登記職責整合由一個部門承擔；二是消除“信息孤島”，建立不動產登記信息管理基礎平臺；三是推動建立不動產登記信息依法公開查詢系統。可以說政府意識到房、地分別設置登記的缺陷，嘗試將兩部門合二為一，從而實現房、地合一登記。筆者認為這一改革是符合不動產登記的發展趨勢的，獨立于統一的不動產登記機關對保護不動產的交易安全和社會財產的有序化具有重大意義，設置獨立而統一的不動產登記部門是我國實行不動產統一登記制度的必然要求。
同時人們還從不動產統一登記制度中讀出了“反腐”、“拉低房價”等作用，“房叔”、“房姐”的出現證實了登記制度不統一、房產信息不公開的弊端，不動產統一登記和公開查詢系統建立后，有助于搞清那些不正當交易的問題，對于發現腐敗會有重大作用。還有人認為不動產登記制度的作用除了反腐，查“房叔”、“房姐”之外，也是為房產稅打基礎，健全了全國不動產統一登記制度之后，也就掃清了房產稅開征的最大障礙，特別是對全國范圍內多套住房擁有者的梯級征稅變成可能。
筆者卻認為國家建立不動產統一登記管理制度的根本目的不在于反腐，而是保護群眾的不動產權益，保障交易安全，搞清楚全國不動產基本情況，利于宏觀調控。其具體意義可分為以下幾點：首先，不動產統一登記管理制度可以更好地落實物權法，保障不動產交易安全，強化登記的公示和公信功能，有效保護不動產權利人的合法財產權，鼓勵交易。其次，它屬于基礎性制度建設，建立不動產統一登記制度是轉變政府職能、提高行政效率、改善社會環境、完善市場體系、加快社會信用體制建設的又一重要步伐，可以說是市場經濟發展的必然要求；最后，有利于反腐和預防腐敗。在不動產統一登記制度實施之后，擁有大量房產的人可以被很快確定，從而逼出空置房，遏制非自住房需求，改善供求關系，對降低當前過高的房價、減輕群眾住房負擔意義重大。前途雖然光明，但道路同樣是曲折的，該項制度的實施必然會遇到某些阻力，這就需要各方的大力支持，我們群眾也應切實地進行監督以期提高不動產統一登記制度的效果。
為達到不動產統一登記制度發揮其應有作用的目的，筆者認為應把以下幾點做到實處：第一，不動產統一登記的機關要具有獨立性，不依附于任何行政部門，也就是說，登記機關與行使不動產行政管理權力的部門必須絕對分開。這樣，登記工作人員才不會受到人為因素的壓力，更好地體現登記的公示公信效力。第二，強化登記工作人員的法律素質和道德素質，不斷提高登記質量和登記效率，使他們能夠愛崗敬業從而中立客觀地履行不動產登記職責。只有這樣，才能使不動產統一登記管理制度成為真正民法物權意義上的基礎制度，在維護財產秩序和保護不動產交易安全方面發揮應有的作用。
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不動產登記制度范文6
關鍵詞:不動產;預告登記;效力
中圖分類號:D920.4 文獻標識碼:A 文章編號:1005-5312(2010)22-0178-01
《物權法》第二十條規定的不動產預告登記制度是我國立法的一個突破,是以往立法前所未有的,非常有利于解決司法實踐中“一物二賣”糾紛較多,法官認識不同,判例五花八門的實際情況。但筆者認為,僅用第二十條規定不動產的預告登記制度,過于簡單,不盡完善。
一、明確預告登記的適用范圍
第二十條規定的預告登記適用范圍是“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議”,該條采用列舉加概括的方式規定,列舉部分范圍較窄。那么應當如何理解“其他不動產物權的協議”,這種規定很模糊,適用起來避免不了產生爭議。筆者認為,預告登記的范圍規定得過于狹隘,既不利于保護權利人的利益,也無法充分發揮預告登記的功能;而規定得過于模糊,又不利于實踐操作。因此,應當將預告登記的適用范圍予以明確,使預告登記能真正涵蓋需要保全的請求權,以發揮預告登記制度的應有功能。筆者認為可以將“其他協議”具體化到如下解釋:
(一)附期限或附條件生效的不動產協議
例如房屋租賃合同約定,房屋租賃五年后賣給承租人,為避免出租人五年后反悔,可以進行預告登記。再如買賣合同標的為暫時限制流轉的不動產,如經濟適用住房,很多地方法規都規定取得產權證照后,五年內不得轉讓,則如果當事人在五內年簽訂買賣合同,可約定“待此經濟適用住房允許交易時,合同生效”,為避免出賣人到時反悔,也可辦理預告登記。
(二)拆遷補償安置協議
司法實踐中,糾紛較多的一類協議有被拆遷人與拆遷人訂立的以產權調換形式進行補償的拆遷協議。此種協議雖然自雙方訂立后即發生法律效力,但受拆遷人實際建設房屋需要較長時間的限制,被拆遷人不能在短時間內獲得房屋的使用權及所有權登記,因而拆遷人將約定回遷房屋再行轉讓的情況較多。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規定了拆遷補償安置協議的優先權(拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議,明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以安置,如果拆遷人將該被償安置房屋另行出賣給第三人,被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的,應予支持)。
(三)房屋聯建協議
房地產開發當中,由一方提供土地使用權、另外一方提供資金并以其單方名義進行實際開發建設,雙方約定房屋建成后各自的分配比例。這種聯建協議較為普遍,但是由于未實際參加建設一方在手續審批及各種有效權證上均處于劣勢,一旦對方以自己的名義將所有聯建房屋對外銷售出去,未實際建設一方完全無法控制,也只能根據聯建協議主張一般債權。如果將該協議納入到不動產預告登記制度的保護之列,必將有效保護劣勢一方的合法權益。除進一步明確適用范圍外,借鑒其它國家和地區預告登記的規定,我國的預告登記適用范圍還應該適當擴大,不僅要包括保全不動產權利移轉的請求權,還要包括保全不動產權利消滅及變更的請求權。
二、完善申請預告登記的程序
《物權法》第二十條只規定:當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議,為保障將來實現物權,按照約定可以向登記機構申請預告登記。該規定只能看出,約定是辦理預告登記的基本前提,但如果雙方達成約定后,一方不配合辦理預告登記又該如何處理。筆者認為,在具體的操作程序上,我們應當借鑒德、日等國的做法。
三、擴大預告登記的效力
《物權法》第二十條規定:預告登記后,未經預告登記的權利人同意,處分該不動產的,不發生物權效力。該規定只規定了對債權人請求權的保全效力,而沒有規定權利順位保全的效力及破產保護的效力。
