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住房貸款論文范文1
[論文摘要]我國住房抵押貸款保險自1992年房地產市場啟動以來獲得迅速的發展。可以說，經過十多年的發展，我國住房抵押貸款保險的發展取得了一定的成績但是，我們也應該看到，目前我國住房抵押貸款保險仍然存在一些亟待解決的問題，住房抵押貸款保險仍需進一步的發展和完善。
關鍵詞：住房抵押貸款保險保險費率政府擔保
住房抵押貸款保險，是指被保險人因自然原因或社會性原因致使無法繼續歸還住房抵押貸款時，由保險公司一次給付被保險人保險事故發生時，按貸款合同尚需歸還的貸款本息。我國住房抵押貸款保險自1992年房地產市場啟動以來獲得迅速的發展，但也存在著許多亟待規范的問題。
一、住房抵押貸款保險險種設計不合理
在國外成熟的金融市場上，主要有三類住房抵押貸款保險：防范抵押物滅失風險的財產險、防范借款人不履約風險的抵押貸款壽險和抵押貸款保證保險。根據國際慣例，第一類保險是購房者獲得抵押貸款時必須購買的，后兩類保險則至少應選擇一種，這樣才能全面保障貸款機構和借款人雙方的利益。我國市場上各保險公司開展的住房抵押保險主要以《個人住房貸款管理辦法》中規定的房屋財產保險為主，抵押貸款壽險和抵押貸款保證保險尚處于起步摸索階段，沒有充分展開。這種情況下，銀行在發放住房消費信貸時面臨借款人找不到真正意義上的擔保人，導致銀行只能通過提高購房首期付款的比例、縮短抵押貸款期限、繁瑣的貸款審批手續等措施來規避信貸風險。
二、保費昂貴，設計不合理
1．保險金額的確定不合理。保險公司在確定抵押房產保險的保險金額時，通常都以商品房銷售合同載明的購置價格作為投保房屋的保險金額，但這種做法并不合理。這是因為：第一，購房者在貸款時已用自有資金交付了首期款，購房款中只有部分來自個人住房貸款款項，從抵押房產保險為維護貸款人的資金安全目的來看，只要保險金額和貸款本息相等，貸款銀行的債權即可得以保障。銀行不應該把所有的信貸風險都轉嫁出去，強制購房者按照住房購買總價來全額投保該險種，增加了購房者的保費負擔。第二，房屋購置價主要由地價和房價兩部分組成，而從抵押房產保險所列出的保險條款責任來看，所承保的只是房屋部分，由于土地是不可滅失的，土地被列為不保財產，地價部分實際上并不能也不需要得到保險保障，現行做法違反了《保險法》關于“保險金額不得超過保險價值”的規定。
2．保險費率過高。費率作為保險產品的價格，顯然是廣大投保人最為關心的問題，也是影響投保人是否購買保險的重要因素之一。我國以前住房抵押貸款保險的費率為1％左右，30萬元15年期的貸款躉繳保費超過1萬元。而國外同種業務的保險費率卻相對低得多，加拿大和美國不到0．5％，而日本只有0．3％②。這主要是因為：第一，保險公司給貸款銀行的費較高。盡管中國保監會明文規定費是5％，但實際中平均費為40％，最高的甚至達到50％。第二，盡管保險費率在市場上最終達到均衡是市場供需雙方長期博弈的結果，但保險公司為降低風險，在厘定費率所需已往統計數據不足(開辦時間短)的情況下，會把保費定得過高，而過高的保費其實恰恰增大了保險公司的風險。因為，在保險中由于逆向選擇的作用，風險低的人(收入流穩定或道德風險與行為風險較低)不愿意參加保險，而風險高的人卻積極參加保險。當費率提高后，其中低風險的人會選擇退出保險，留下風險更高的人，普遍高的風險迫使保險公司制定更高的費率，也就使更多風險相對低的人退出保險。逆向選擇若得不到有效控制，此類保險業務必然開辦不長，就會面臨夭折的危險。
3．保險期限設計不合理。眾所周知，抵押房產可以為現房和期房①。若是在投保時抵押房產為期房，也就是說住房所有權證還沒有在被保險人手中。而在房地產開發過程中，存在著很多未知的風險，就算是售房合同中規定了交房日期，最后購房人能夠真正入住的日期也是很不確定的。購房者在房屋未建成、產權未辦時往里投月供都有風險，而且因為沒有房屋，此時的抵押房屋財產保險基本上是無效的。正在建設中的期房屬在建工程質量險承保范疇，這個險種是法律強制開發商必須投保的，讓貸款者投保交房前的房產險，存在重復投保嫌疑。所以，這段時間是不應被計入保險期限內的。保險期限應該在真正交房時才開始。在保險合同簽訂后到被保險人拿到房屋鑰匙之前這一段時間的風險，應由開發商投保工程質量保證險來規避。
4．保費繳納方式不合理。在保費繳納上，目前普遍實行一次性躉繳的“一刀切”方式。申貸人本應可以選擇一次性躉付或逐年繳納保費，但辦理貸款保險費時，卻要申貸人一次性躉付，剝奪了消費者逐年交費的選擇權。雖然躉付方式可以獲得一定的折扣，但這會增加申貸人即期付款壓力。另外，部分公司的條款對于一次性繳清的計算方法并不合理。一次性投保的保險費＝保險金額X年保險費X繳費系數，其中繳費系數為連續多年保費貼現值。保費計算公式僅僅考慮了貨幣的時間價值，并未考慮房屋價值由于折舊逐年減少，保險金額相應地逐年減少，年保險費也應當逐年減少的因素。一次性投保以房屋購置價為保險金額，借款人實際是多繳納了保險費。
三、受益人不合理
目前，我國含還貸保證責任的房貸保險是保證保險和信用保險的混合物，繳費義務和受益權利嚴重扭曲。在實際操作中，商業銀行往往要求購房者到其認可的保險公司辦理房貸信用保險，并明確商業銀行為保險的第一受益人，在購房者因意外事故死亡或殘疾而無力償還貸款時，由保險公司償還出險后尚需償還的購房貸款本息。商業銀行不交納保費也不作為投保人，但卻得到了信用保險才有的保險賠付；而購房者雖然繳納了屬于保證保險范疇的保險費，而其自身卻得不到應有的保障。這種受益人不合理的狀況不利于我國住房抵押貸款保險業務的發展，亟需解決。
四、壟斷操作，強制購買保險
作為向銀行貸款購房的消費者，貸款人有權選擇是否要購買住房按揭保險，也有權選擇投保的保險公司和保費的支付方式，但在實際操作中，銀行一般采取強制購買保險和指定保險公司的手段。首先，在貸款時，消費者必須按照銀行的要求為房屋購買一份保險，否則就無法得到貸款，住房保險成了按揭貸款“毫無彈性的強制搭配商品”。其次，在購買保險時，銀行和保險公司往往實行“聯姻”，在購買貸款保險時通常由銀行指定一家保險公司。因此消費者根本無法自由選擇保險公司，只能按照銀行的意愿投保。銀行與保險公司的“聯姻”侵害了消費者的權益，排斥了其他經營者的公平競爭，也使保險行業失去了應有的服務質量和水平。這類做法違反了我國反不正當競爭法和國家工商行政管理局《關于禁止公用企業限制競爭行為的有關規定》。這種建立在銀保雙方聯手控制基礎上的行為，不僅排斥了其他經營者的公平競爭，也使保險行業失去了應有的服務質量和水平，因此難逃“不正當競爭”和“壟斷”之嫌。
個人住房抵押貸款保險是住房抵押貸款市場風險管理的重要手段，有利于分散住房抵押貸款業務的各種風險。它不僅可以增強購房者的信用等級，或者在其遭受不幸時，獲得一定的經濟補償，而且對我國住房制度的改革和房地產業的發展有著重要的作用。因此，我們應該正確并深入認識我國住房抵押貸款保險存在的問題，以此提出具體的解決措施，大力推進住房抵押貸款保險的發展。
參考文獻：
1．曹曉燕、楊益：“規范住房抵押貸款保險的思考”，載《保險研究》2003年第10期。
2．劉穎、劉東英：“以客戶需求為導向科學定位住房抵押貸款保險”，載《中國房地產金融》2004年第1期。
3．廖俊平、朱嘉紅：“我國住房抵押貸款保險市場的缺陷與完善”，載《城市開發》2004年第10期。
住房貸款論文范文2
一、我國住房抵押貸款保險現狀
住房抵押貸款保險（以下簡稱房貸保險）是指在運用住房資金過程中為消除抵押貸款風險，最大限度降低呆壞賬的發生，保障抵押權益實現而建立的一種與住房抵押貸款制度相配套的補充制度。其風險轉移和損失賠償機制緩解了住房抵押貸款授信業務中銀行與客戶之間因信息不對稱等導致的風險，有力地推進了房地產金融市場的繁榮。我國住房抵押貸款保險自1992年房地產市場啟動以來獲得迅速的發展。1997年6月1日施行的《城市房地產抵押管理辦法》與1998年5月9日施行的《中國人民銀行個人住房貸款管理辦法》等法規使其有了初步的法律規定。但是我國至今仍無一部法規對其進行明確的界定、適當的安排。在實踐中，作為住房抵押貸款下的強制要求，購房者對住房抵押貸款保險頗多怨言，如保險責任的實際承擔期限短于合同規定的保險期限；保險公司不是按年，而是一次性收取全部保費；購房者花錢買房買保險，在貸款保險合同中卻不是受益人等。
近幾年，房貸保險有了一些喜人的變化，并逐步趨于合理化。從2001年6月開始，杭州各大保險公司先后調整了房貸保險的保險費率和責任范圍，保費平均下降了20％。同年8月，太保北京分公司實行新的房貸保險，不僅保險費率有所下調，而且在財產損失險之外增加了還貸保證險。隨后武漢的人保、平安和太保三家公司調整房貸保險，投保人既可以按抵押房屋的總房價來投保，也可以按照貸款金額來投保。2001年底，上海推出“個人抵押住房綜合保險，”有不少改進之處：其一，拓展了保險公司對購房者（被保險人）的保證責任；其二，保費雖然一次性收取，但在不增加保費的情況下，加大了保險公司的還貸保證保險責任；其三，投保金額由過去按全部房價計算改為按貸款余額計算；其四，改變了以往保費自貸款之日前支付而保險責任從滯后多日的交房之日起承擔的不合理做法，保險期限自借款抵押合同生效之日零時起至全部還清貸款24時止；其五，在理賠方式上，改變了以前基于不足額保險的比例賠償，在借款范圍內按實際損失全額賠償。2002年底，杭州市商業銀行與平安杭州分公司推出新的房貸保險，明確保險費以“貸款余額”計算，并在財產損失險之外增加入壽險內容——如果貸款人因意外死亡或傷殘，其家庭成員無力還貸，保險公司將承擔部分或全部支付剩余房款的責任。總的看來，我國房貸保險各地做法不一，觀念上與實踐上均有不少誤區，亟待規范。
二、住房抵押貸款保險法律關系及其存在的問題
我國的房貸保險是建立在個人信用體系不健全基礎上的無奈選擇，是以商業銀行的貸款安全及其利益為基點的，對購房者與保險公司都有不公之處。實際上，在住房抵押貸款業務中，在對貸款人進行正確的資信評估和還貸能力分析的基礎上，以成本與收益權衡的角度合理進行風險管理，是基本上能夠規避風險的。以個人住房貸款業務量最大的建設銀行為例，截至2001年底，個人住房貸款不良率僅為1.35％，這充分說明了房貸的安全性。再加上住房抵押與登記制度的設立，可見我國房貸保險的實質是：商業銀行憑借其自身優勢地位不僅要求借款人作所購住房抵押擔保，還要求借款人進行保險，從而造成了借款人的雙重負擔，而商業銀行則享受著“XX重保險”，以期充分實現貸款安全。
對保險公司來說，房貸保險也有障礙與陷阱。商業銀行在辦理住房抵押貸款時往往為保險公司代為辦理抵押房屋的保險業務，并從中收取手續費。而這種行為有不少負面影響。首先，貸款行為、抵押行為、房貸保險行為集中于商業銀行，使商業銀行往往忽視對購房者資信狀況的嚴格審查，因為其通過“抵押+保險”方式已幾乎無風險而言。其次，按照現行我國保險兼業管理要求，一家兼業人只能為一家產險公司和一家壽險公司作，目的是為了防止兼業人炒作保險公司。但是實踐中商業銀行多為數家，按照各保險公司所支付手續費的高低和商業銀行合作關系的親疏來決定業務分配比例，而保險公司出于保費考慮，往往提高手續費或進行所謂“公關”，從而加大了經營成本。商業銀行獲得的收益遠大于保監會規定的8％的手續費，竟能達到保費收入的40％—50％。再次，過高的手續費又導致過高的保險費率，從而影響購房者利益；而且由于逆向選擇作用，可能進一步加大保險公司的風險。
我國房貸保險與美國等發達國家在觀念與實踐上有相當大的差別。美國等發達國家的房貸保險一般由政府提供的房貸保險和私人抵押貸款保險公司提供的房貸保險構成，并以政府的房貸保險為主，帶有明顯的社會福利性質，其投保人多為低薪階層。如美國聯邦住房管理局、退伍軍人事務部提供的房貸保險就具有國家干預性與政策導向。而私人抵押貸款保險公司提供的房貸保險也建立在購房者個人信用體系完善與保險業務市場化運作機制良好的基礎上，并具有費率低、險種多、靈活簡便等特點。相比之下，我國房貸保險以銀行信貸安全為中心的理念具有一定的偏差，而且房貸保險各險種法律關系混淆不清。
我國目前的房貸保險大致可分為三類，即財產保險、信用人壽保險和保證保險，雖然各險種已有初步發展，但是其法律關系仍不甚明晰。
財產保險是指為防止由于意外災禍而造成較重的房屋損失而以房屋或其相關利益作為保險對象的保險。作為抵押物的房產的保全是商業銀行實現抵押權的基礎，當房地產價值減少時，商業銀行就可以根據保險單和抵押協議，憑第一請求權人的身份向保險公司申請賠償房屋損失和合理施救費用。該險種在賠付過程中，第一受益人應明確為銀行，但以收回貸款未清償余額為限，其余部分還是要支付給投保人的。目前我國房貸保險以這種財產保險為主。根據《中國人民銀行個人住房貸款管理辦法》第25條的規定：“以房屋作為抵押的，借款人需在合同簽訂前辦理房屋保險或委托貸款人代辦有關保險手續。抵押期內保險單由貸款人保管?！痹趯嵺`中該險種保險責任范圍一般限于火災、爆炸以及暴風、暴雨、洪水等自然災害，保險金額按照實際購房金額計算。這就存在兩個極不合理之處：一是上述第25條中并沒有要求購房者以全部房價投保，而且消費者自己首付的那部分價值并不需要保險，實踐中的做法實是商業銀行濫用其優勢地位的壟斷行為。二是現行房價有近30％是土地使用價格，而土地受損風險幾乎為零，因此以沒有除去土地使用價格的房價投保，顯失公允。
信用人壽保險是維持借款人還貸能力為信用保險，借款人因意外事故或疾病等影響家庭收入，失去部分或全部還貸能力時，以保險金抵付貸款余額，使抵押房地產不致被收回或拍賣。該險種保額每年遞減，以與借款者的貸款本金余額相稱，故又稱“住房抵押貸款減額壽險”。相應地，該險種的保費也是按年繳納，逐年遞減。美國友邦保險上海分公司于1997年就推出了抵押貸款壽險，但實際運作效果不佳，投保者寥寥。
保證保險是還貸的履約保證，由保險公司對購房者提供違約保險。當借款者不能還清本息時由保險公司負責融通，或當房地產作為抵押貸款時，由保險公司對抵押物進行保險。1995年中保蘇州分公司曾開展房貸保證保險業務，后因總公司認為風險太大而停辦。中?？偣居?998年曾推出《個人購置住房抵押貸款保證保險條例》，但頗多保留，并要求購房者在辦理保證保險的同時必須購買財產保險，兩保險進行“捆綁”銷售。我國目前的房貸保證險尚屬萌芽，而且與信用人壽險有頗多混淆之處。
以信用人壽險為主的信用保險與保證保險是有嚴格區別的。凡權利人要求保險人擔保債務或買方信用的保險，屬于信用保險；凡被保證人根據權利人的要求投保自己信用保險，屬于保證保險。在西方成熟的房地產金融市場上，商業銀行以購房者的信用為保險標的，以自己為受益人與保險人簽定由于購房者死亡或殘疾不能如期還款時由其賠付相應損失的保險合同，即為信用保險合同，保險費由商業銀行繳納，因為受益人是銀行；銀行可以在出售抵押房產（如在房市低迷、房價大跌時）仍不能收回全部貸款時，從保險人那里獲得不足部分的賠償。而當購房者以自己的信用為保險標的，以自己為受益人與保險人簽訂由于自己收入流中斷而未能如期還貸時由保險人代為償付的保險合同，即為房地產保證保險合同。該合同保險費由購房者繳納，因為受益人是購房者及其家庭成員，從而保證購房者在其收入無著時仍然擁有所購房屋，不至于流離失所，但當購房者收人流恢復后有向保險公司償還所墊付資金的義務。
而目前我國含還貸保證責任的房貸保險是保證保險和信用保險的混合物，繳費義務和受益權利嚴重扭曲。在實際操作中，商業銀行往往要求購房者到其認可的保險公司辦理房貸信用保險，并明確商業銀行為保險的第一受益人，在購房者因意外事故死亡或殘疾而無力償還貸款時，由保險公司償還出險后尚需償還的購房貸款本息。商業銀行不交納保費也不作為投保人，但卻得到了信用保險才有的保險賠付；而購房者雖然繳納了屬于保證保險范疇的保險費，而其自身卻得不到應有的保障。
三、完善住房抵押貸款保險的相關法規
針對我國房貸保險理念與實踐上的種種偏差，實有必要由人民銀行與保監會聯合制定《住房抵押貸款保險管理辦法》，以對其進行制度重構。而在這部法規中應當合理設定三方面的內容。
（一）導入國家信用，完善險種安排
應當改變我國房貸保險以保障商業銀行信貸安全為中心的理念，將房貸保險看成是房地產金融市場的基本一環，更多的將其作為購房者信用的延伸與補充，以合理安排購房者、貸款銀行、保險公司的權利義務關系。而且，房貸保險應當具有一定的社會福利性質，應當導入國家信用，構建類似西方國家政府保險與商業保險并重的保險機制。適應我國國情，政府的政策性保險機構可主要定位于為中低收入者提供優惠的保險服務，而商業性保險公司則可主要定位于為中高收入者提供系列個性保險。筆者認為，可以國家信用為基礎建立政策性保險公司，由政府財政提供部分初始資金，由其集中管理來實現房貸保險發放的標準化，提高房貸保險的規模效益。同時保監會應加強對其業務活動的監管。
而商業性房貸保險的險種安排應當有一個大體的設計。財產險、信用壽險、保證險應當有一個明確的界定（特別是對其責任范圍），以體現《保險法》誠實信用、權責對應的基本原則。保證險由于我國個人信用體系不健全而尚不能大規模開展，信用人壽險應當是主攻方向之一，而且應當進行險種創新，推出一些具有個性化的綜合險，以適應社會需求。
（二）設立保險準備基金，規范房貸保險業
美國房貸保險行業實力雄厚、經營穩健，這得益于制度上要求保險公司保持設立三個相互獨立的準備基金用于償付保險金：一是意外風險籌備基金，存期不能少于10年，用于隨時可能的災難性損失理賠，保費收入的一半應投入此基金，從而保證了在由于如經濟衰退引起的高風險發生時有足夠的基金償付保險金。二是虧損儲備基金，以防止個人房貸出現拖欠和無力償還債務。該基金的比率因每個人的資信情況、抵押貸款的首期、貸款種類和對房產變化的預期不同而有所差異。三是無收益保險儲備，是保險合同期和扣除意外風險儲備之外的保險費收入，用于支付一般的保險賠償。我國應當要求保險公司設立保險準備基金以規范房貸保險業。
（三）完善房貸保險的基本制度
應當改變目前房貸保險中的不合理做法，完善房貸保險基本制度。
1.房貸保險的選擇權。對于購房者來說，應當享有是否購買房貸保險的選擇權，而不應設立如目前我國對財產險的強制要求，以體現保險自愿的原則，同時要保證購房者對保險公司的選擇權，以實現房貸保險市場的良性競爭秩序。對貸款銀行來說，其應有一定的選擇優質保險公司的優質保險的權利；對于保險公司來說，其也應有根據購房者資信狀況與貸款銀行的貸款質量來決定是否承保的權利，并且還有選擇機構的權利，以避免商業銀行的不當行為。
2.保險金額與保險費率。應當改變目前以房屋總購價來確定保險金額的做法，而以抵押房屋建筑價格（除去總購置價格中30％以上的土地價格）或購房者貸款余額來確定保險金額，真正做到“有險才?！?，維持購房者權益。由于住房貸款的低風險性，我國目前房貸保險的費率為5％。左右，30萬元15年期的貸款應繳保費超過1萬元，顯然過高。對比美國和加拿大等國不到0.5‰的費率，我國實有必要抽樣測算普查數據，用精確的數理統計的方法厘訂出合乎實際情況的較低的費率。
3.保險期限。在財產險中保險期限應當根據現房抵押貸款與期房抵押貸款區別對待。如果是現房，房貸保險期限應自借款抵押合同生效之日零時起至全部還清貸款24時為止；如果是期房，由于貸款合同訂立與房屋實際交付之間有一兩年的建筑期，因此房貸保險期限應自房屋交付之日零時起至全部還清貸款24時為止。在信用人壽險與保證險中，則應自借款抵押合同生效之日零時起至全部還清貸款24時為止。
4.繳費方式與退保規定。應當改變目前財產保險中一次繳清保費的有悖保險原理的做法，各險種繳費均應切實做到“按年收取，每年結算”，以維護投保人利益。這也有利于投保人退保目的的實現。因為如果一次性繳費，購房者提前還貸則有一定的心理損失，從而影響房貸保險業務發展；而且一旦在保險期限內房屋毀損或被保險人死亡，保險公司理賠后，保險責任終止，投保人實際多繳了其后的保費。因而保險合同應當有提前還貸、房屋毀損，被保險人死亡等退保條款。
住房貸款論文范文3
一、保險基金投資于住房抵押貸款證券的可行性分析
（一）MBS的理論基礎以及保險基金投資MBS的運行模式
住房抵押貸款證券（mortgage-backedsecurities，簡稱MBS）是指商業銀行或其他金融機構為加速資金的融通，將缺乏流動性但具有未來現金收入流的住房信貸資產集中起來，進行結構性重組，并通過信用增強，將其變成可在資本市場上出售和流動的證券。
對單個抵押貸款而言，由于借款人存在提前償付、延遲拖欠甚至欺詐等風險，導致抵押貸款現金流不穩定。對一組貸款而言，盡管整個組合在很大程度上依賴于每一貸款的現金流特征，但如果這組貸款滿足一定條件，則根據大數定理，整個組合的現金流將呈現一定的規律性，因此可以對該現金流進行可靠地預測和控制。這就是MBS的理論基礎。
作為一種結構性融資方式，住房抵押貸款證券化實質上是將商業銀行等金融機構所承擔的抵押貸款的現金流及相關風險進行分割與重組，通過信用增強，發行證券和設計轉遞流程，將收益與風險同時轉移給證券市場上的投資者（保險公司就是其中主要的機構投資者）。盡管保險公司有人壽保險和財產保險之分，二者的基金特征也大相徑庭（壽險基金多投資于長期項目，而產險基金則主要進行短期投資），但他們投資MBS的基本模式是相同的。
（二）MBS對于滿足保險投資的“三性平衡”原則具有明顯優勢
保險投資的目標應當與公司的總體目標一致，即在可接受的風險水平上獲得最大的利潤。這就要求保險投資必須遵循“安全性”、“流動性”和“收益性”三個原則。
根據投資原理，“三性”之間既對立又統一，存在此消彼長的關系。例如，安全性與流動性往往呈正相關，而與收益性呈負相關；高流動性往往以犧牲安全性或收益性為代價。如果片面強調某一原則就必然損害其他指標，導致結果偏離企業的總體目標（即一定風險水平下收益最大化）?；诒ｋU風險的特征，保險資金運用的基本原則應當是在突出安全性基礎上兼顧“三性平衡”。
由于對抵押資產實現了現金流重組和信用增級，因此相對其他常見的投資種類MBS具有現金流較穩定，風險低，收益率較高等優點。這對于追求低風險、高流動性和收益穩定的保險公司而言，顯然極富吸引力。尤其在當前股市風險太大，銀行存款利率很低的條件下，投資MBS無疑是保險人的優先選擇。同時，投資MBS也使保險人獲得拓展投資空間的機會，從而實現投資組合的風險分散。通過下面的比較我們不難發現，MBS對于滿足保險公司資金運用原則具有明顯優勢。
（三）豐厚的收益驅使MBS發行人積極參與MBS市場
以利潤最大化為終極目標的金融機構如商業銀行，絕不會放棄MBS為他們創造的多種益處[2]：（1）使發行人獲得較低的籌資成本。通過把資產分離并將其作為證券發行的擔保品，發行人獲得了較低的籌資成本；（2）使發行人更高效地運用資本。對必須滿足風險資本指標要求的金融機構來說，出售資產能使資本更自由；（3）使發行人管理迅速增長的資產組合。通過證券化出售抵押貸款，能為金融機構迅速籌集資本，同時使資產或者負債表外化，從而避免了對資本的高要求；（4）發行人可以更好地實施資產負債管理。證券化能將提前償付風險轉移給了投資者，這就為金融機構提供了一種與償還期匹配的資產籌資方式；（5）提高發行人的財務績效。當貸款被證券化并以低于貸款利率的收益率出售時，發行人獲得利差。該利差一部分來自服務費，另一部分則由于信用提高而獲得的溢額收益；（6）使發行人資金來源多樣化。對于平時不能發放貸款和為應收帳款融資的投資者而言，MBS證券使他們增加了投資選擇，這也為金融機構提供了更多的資本來源。
（四）當前保險基金投資MBS存在良好的外部環境
首先，住宅產業的發展需要強大的金融支持。據國家建設部有關資料，近10年全國城鎮將興建51.56億平方米，成為國民經濟一個重要增長點，為此需投入資金7-8萬億元，而現有住房資金遠不能滿足需求。同時由于住宅產業的自身特點如固定性、投資回收期長、投資規模大、流動性差，使得風險較為集中，容易形成投資瓶頸，制約整個國民經濟的發展。通過住房抵押貸款證券化，一方面可以開辟新的融資渠道，緩解資金壓力，促進產業和國民經濟的發展；另一方面通過證券化，將抵押貸款的集中風險進行分割，分散給眾多投資者承擔，達到分散風險的目的。
其次，國內要求拓寬保險投資渠道的呼聲日益高漲。由于種種原因我國一直嚴格限制保險投資，僅限于銀行存款、政府債券、金融債券等，投資效益低下。而目前金融市場尚不完善，從20多年的實踐經驗來看，通貨膨脹和通貨緊縮時常發生，利率水平不太穩定，7次降息曾給保險公司（尤其壽險公司）的經營帶來很大困難，迄今仍留下了巨額利差損尚未消化。保險公司急需通過一系列低風險、高收益的金融工具和手段，轉嫁利率風險，彌補既有虧損。MBS的推出將適時地滿足這種需求。
最后，MBS證券將在借款者和投資者之間開辟直接融資的渠道，提高融資效率。首先，通過將住房抵押貸款重新組合，并輔以信用增強手段，將原有風險降低到了投資者更能接受的水平。其次，通過重構現金流量，創造出不同的債券類別，滿足廣大投資者的不同需求。第三，MBS將豐富資本市場，成為穩定證券市場的重要力量。此外，我國大部分商業銀行和保險公司已建立了較完整的信息管理系統、會計處理系統及相關的規章制度，這也為MBS的推行提供了必要的技術支持。
綜上所述，不難發現，無論從MBS市場的需求方（保險基金管理者）、供給方（發行者），還是市場投資環境，保險基金投資MBS是完全可行的。
二、MBS在保險基金管理中的應用
作為一種極富吸引力的金融創新，MBS包含多種性質各異的金融衍生證券。對保險公司而言，了解各種MBS的本質特征，合理選擇、使用MBS以滿足公司安全性、流動性和收益性“三性平衡”的要求，具有重要的實踐意義。
（一）MBS的種類和性質
在美國，一共有三類抵押擔保證券[2]：（1）抵押轉手證券（mortgage-passthroughsecurities）；（2）擔保抵押債務（collateralizedmortgageobligations，簡稱CMO）；（3）剝離式抵押擔保證券（strippedmortgage-backedsecurities）。三類證券在現金流量、內在風險等方面都呈現出不同特征。
1.抵押轉手證券。它是指由聯邦全國抵押協會（FNMA，俗稱范尼梅）和政府全國抵押協會（GinnieMae，俗稱珍妮梅）購買抵押品，并將這些抵押品組合起來，然后為其提供擔保并發行的證券。轉手證券基本上不對現金流進行處理，而是將基礎資產產生的現金流傳遞給證券持有人。在相同條件下，轉手證券產生的現金流比非分期償付型債務的現金流要大得多。盡管抵押轉手證券大大增強了抵押貸款市場的流動性，但它卻因其單一性而不能滿足所有投資者不同的需求。
2.擔保抵押債務。為解決再投資風險問題，金融工程師們開發了擔保抵押債務（CMO）。它是指投資銀行購買轉手證券（或整個抵押貸款），再發行以它們為擔保的特種債券。這些債券被分成一系列不同的組，稱之為“檔”（tranches），使得不同檔的現金流特征（包括息票利率，償還期限等）不同。這樣，一種長期的金融工具，如抵押貸款或轉手證券被重構為一系列性質各異的檔，這些檔分為短期、中期和長期。于是投資者從中可從中選擇最符合需要的檔。同時在一定程度上消除了提前償付風險。
3.剝離式抵押擔保證券。目前該證券有兩類，一種是“只獲得利息類（interest-onlyclass，或稱IOclass）”，即將所有抵押貸款償還的利息分配此類證券；另一種是“只獲得本金類（principal-onlyclass，或稱POclass”），即將所有抵押貸款償還的本金分配此類。由于本息分離，IO與PO證券對利率的敏感性不同，因此現金流量也呈現不同的特點。由于證券的價格是未來各期利息的現值之和，因此其價格變化是兩種效應的綜合結果：貼現效應和提前償還效應。因此市場利率的變動會引起基礎資產提前償還率的小幅變動，進而造成剝離證券價格和投資收益率的大幅變動，并且IO和PO債券的變化方向正好相反。
（二）運用MBS實施保險資產負債管理（Asset-LiabilityManagement，簡稱ALM）
從保險經營的特殊性看，資產負債管理（ALM）日益成為保險企業管理的核心內容。所謂ALM就是將資產和負債統一成一個整體，并考慮如何協調組合以實現公司的總體目標。在保險公司償付能力和盈利能力管理中利率風險管理是ALM的核心內容。利用MBS，結合多種ALM方法能在一定程度上消減利率對資產、負債的沖擊。目前常用的方法有如下幾種：
1.業務分離和配對法。該方法將具有特定性質的資產或負債分割為獨立單位以獲得某種特征，如利率敏感性、市場價值波動性、到期期限和信用質量等，然后根據特定的負債單位尋找與之匹配的資產單位。例如，針對一組擔保投資合約（GIC），由于其現金流不受到利率影響可以準確預測，所以保險人可以將CMO順序償還檔債券與其他證券組合，使該投資資產的現金流量特征與GIC組合的完全吻合。
2.缺口管理。缺口管理主要包括融資缺口和持續期缺口模型兩種。融資缺口模型主要計算融資缺口的狀態。當該缺口為零時，資產負債處于“免疫”狀態。因此適當調整投資產品的種類和數量，使之達到“免疫”狀態就可以有效避免利率風險。而持續期缺口模型則是通過調整保險公司資產和負債的持續期缺口來控制因利率波動造成資產負債配置不當的風險。以一組萬能壽險保單為例，通過選擇CMO中浮動利率檔債券與其他證券組合與負債構成“免疫”狀態，可以消除因利率波動造成投資收益率的負偏差，并在一定程度上鎖定利率下限。
3.最優化分析法。該方法采用管理科學的一些工具，諸如線性規劃，在一組給定的約束和對一系列不同的收益曲線的預測基礎上，確定MBS與其他投資資產的最優組合。此外其他方法如：模擬分析法、風險受控套利法等也經常使用。
利用金融工程原理，將性質各異的MBS引入ALM必然極大地增加解決方案的靈活性和多樣性。例如，在沒有MBS以前，根據《保險法》保險人只能依賴有限的固定收入證券如國債、金融債券、銀行存款實施ALM，那么可供選擇的最優方案極其有限，甚至無解。引入MBS后，即使對于日益更新的保險產品，尤其利率敏感性產品，資產負債管理人員也可以方便地選擇所需的證券種類進行組合，解決以前無法解決的問題。此外，方案的多樣性也為管理人員進行成本效益分析，減少管理成本提高收益創造了條件。
（三）用MBS進行套期保值
所謂套期保值是指構筑一項頭寸來臨時性地替代未來的另一項資產（負債）的頭寸，或者它構筑一項頭寸來保護現有的某項資產（負債）頭寸的價值直到其可以變現而采取的行動。保險投資中的套期保值主要是解決公司資產價值減少以及負債增加的風險。在當前市場價格動蕩不定的環境中，套期保值對于保險公司的重要性是不言而喻的。然而大部分套期保值都涉及到衍生工具頭寸，而目前我國期貨、期權、期權和互惠掉期市場很不成熟，作為金融衍生證券的MBS就顯得彌足珍貴了。
前面提到，擔保抵押債務（CMO）分為若干類別的債券，其中四個關鍵的創新工具是：順序償還檔、應計檔、浮動利率／逆浮動利率檔以及計劃攤銷類別檔債券。而剝離式抵押擔保證券包括兩種性質截然不同的IO和PO類證券。這些產品在防范和化解利率風險和信用風險方面具有不同的特性，將它們與其他證券，如股票、債券等進行組合就可以達到套期保值的效果。例如，將IO證券與常規債券或抵押貸款組合，就可以抵御利率下降的風險。
（四）運用MBS進行投機和套利
資產的錯誤定價、價格聯系失常以及市場缺乏效率等因素的存在，使得投機和套利有機會進行。對有效的市場而言，高風險意味著高收益，無風險則無收益。承擔一定的風險進行投機或套利是保險投資的“收益性”所決定的。所謂投機，就是確切地預測未來，進而構筑頭寸來獲利。作為市場上可流通的固定收入證券，MBS的價值完全可能被高估或低估，這就為投機創造了條件，保險公司可以利用掌握的經驗和技術從中獲利。套利則是同時在兩個或更多的市場上構筑頭寸來利用不同市場定價的差異獲利。由于在空間、時間、到期期限以及資產類別上存在價格差異（扣除轉換費用），MBS市場就存在套利機會。這種套利機會使保險人只需承受少量風險（純粹套到甚至無風險）就可獲得高額回報。最典型的例子就是，通過大規模集資創造的擔保抵押債務（CMOs）而獲得套利機會。
三、關于我國保險基金投資于住房抵押貸款證券的建議
住房抵押貸款證券（MBS）是國際上住宅市場融資中發展成熟的金融工具，但在我國卻是新生事物。保險基金投資于MBS對保險公司而言既是機遇，也是挑戰。對此筆者提出幾點建議：
1.必須更新保險投資理念。長期以來，一些監管者或經營者過于強調安全性，將其與流動性、收益性對立起來。事實上，三者之間既有此消彼漲的關系，又相輔相成。如果一味追求安全投資，勢必損害收益性。在當前市場競爭日趨激烈的情況下，低收益公司的生存能力必然受到威脅，反過來造成經營的不安全。因此管理者必須更新保險投資理念，保險基金的運用應當是在突出安全性的同時兼顧“三性平衡”。只有這樣，才會敢于將保險資金投資于MBS.
2.必須調整保險投資結構。由于原《保險法》及相關規定的約束，我國保險投資結構主要以銀行存款和政府債券為主，投資效益低下。近年來政府允許保險資金間接入市，許多公司又紛紛投資證券基金，然而基金收益的大幅波動卻使不少公司不盈反虧。這種非理性投機對保險公司所造成的巨大傷害使人們意識到，調整投資結構，合理分散投資勢在必行。出于“三性平衡”的考慮，結合中國國情，筆者認為，我國保險基金的投資結構應以固定收入證券為主，輔以少量的證券基金、股票。因此，有“銀邊證券”之稱的MBS應作為一種主要投資對象。
3.必須完善保險投資技術。保險公司的經營性質和總體目標決定了保險投資技術的特殊性和復雜性。保險投資不再是單純的資產管理，資產負債聯合管理應成為保險投資乃至保險經營的核心內容。此外，套期保值、投機和套利也應成為投資人員熟練掌握的技術。隨著我國資本市場的逐步成熟和完善，MBS和其他衍生工具將廣泛使用。只有精通現代金融理論和金融工程技術，才能最大限度地發揮MBS及其他金融工具的作用。
4.必須建立投資MBS的風險控制體系。MBS是金融創新的成功范例，極大地豐富和發展了資本市場。然而與其他金融產品一樣，它與生俱來就伴隨著特有的風險，主要分為兩類：一是資產質量風險，二是證券化風險。這些風險直接影響著投資的效益和穩定，進而影響整個公司乃至全行業的發展。因此，建立相應的風險控制體系是完全必要的。筆者認為，該體系主要分為兩個層面：一是公司內部控制體系，二是政府監管體系。
5.應建設一支高素質的專業人才隊伍。抵押貸款證券是一項技術性、專業性和綜合性均很強的新型融資方式，它涉及金融、證券、法律房地產、評估等多方面的專業領域，需要一大批既有理論基礎知識，又有實踐操作經驗的復合型人才。同時，保險基金投資MBS涉及到資產負債管理、套期保值、投機和套利等一系列復雜的金融手段，需要掌握了精算、保險、投資、財務等多學科的復合型人才，而國內這方面的人才極其匱乏。因此，目前應加強對保險公司現有從業人員及在校大學生的培養和鍛煉，加大這方面專業人才和管理技術的引進和借鑒，以適應市場的需要。
「參考文獻
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[3]約翰。馬歇爾等，宋逢明等譯。金融工程[M].北京：清華大學出版社，1998.
住房貸款論文范文4
一、住房抵押貸款證券化必要性分析
（一）住房抵押貸款證券化的概念。住房抵押貸款證券化（MBS）是資產證券化中的一種，是指金融機構把自己所持有的流動性較差，但能產生預期現金流的住房抵押貸款結構重組為可以在資本市場上流通的證券的過程。
（二）商業銀行開展住房抵押貸款證券化的必要性。對于商業銀行而言，住房抵押貸款證券化有利于有效分散和轉移銀行面臨的信用風險、利率風險、流動性風險；有利于優化商業銀行的資產負債結構，提高資本充足率，降低銀行不良資產率；有利于提高商業銀行的經營管理水平及盈利能力。對中央銀行而言，住房抵押貸款證券化，一方面為央行調節貨幣供給穩定利率提供了新的工具；另一方面有利于完善中央銀行的宏觀金融調控。同時，住房抵押貸款證券化對于優化資源配置效率，促進金融市場的發展，也起了很大的促進作用。
二、我國全面開展住房抵押貸款證券化面臨的障礙
（一）商業銀行參與住房抵押貸款證券化的動力不足。商業銀行當前的一項迫切任務就是提高資產質量，而住房抵押貸款是銀行為數不多的優質資產之一，隨著個人住房貸款市場的擴大，這項優質資產對銀行整體資產質量的優化作用日趨明顯。一方面，如果進行表外證券化，貸款轉讓給SPV后就不能記入銀行資產，這等于減少了銀行的優質資產，會進一步提高銀行的不良資產比率。另一方面，如果實施住房貸款證券化，那么原本由銀行一家獨享的收益就要在證券化過程中被投資者和中介機構分享，銀行的收益會減少。因此，目前商業銀行要求實行抵押貸款證券化的意愿不強烈。
（二）實施住房抵押貸款證券化的制度
1、相關法規不健全，具體操作缺乏足夠的法律依據和保障。我國抵押貸款市場的法律框架正在形成時期，市場法規尚未形成體系。一、二級住房抵押貸款相關市場的法律建設還沒跟上，特別是社會配套制度的政策法規還未出臺。住房抵押貸款證券化交易涉及內容技術性強、專業化程度高、程序復雜，沒有健全有效的法律規范是不能操作的。我國近十幾年出臺的《擔保法》、《破產法》、《信托法》雖然為開展資產證券化提供了初步的制度框架，但在組建特設載體SPV、“真實出售”、“信用增級”及債權轉讓方面存在著很大的法律障礙，缺少具體的法律規定和政策安排。
2、會計制度和稅收制度障礙。發行MBS還會遇到會計、稅收方面的問題，不但會影響證券資產的合法性、盈利性和流動性，也關系到每一個參與者的利益。我國現行的會計制度、會計準則關于住房抵押貸款證券化的處理上還是一片空白，主管部門很難對證券化業務實行有效的監控。另外，目前的稅收制度對于資產銷售的稅收、特設載體的所得稅處理，以及投資者的稅收等方面，都沒有明確的規定，而制定合理的稅收政策，降低證券化的融資成本，是推動我國MBS開展過程中不可缺少的環節。
（三）市場條件的制約
1、一級市場發展不成熟。（1）目前住房抵押貸款的規模還很小。截至2003年底，我國金融機構的個人住房抵押貸款余額為1.18萬億元，占金融機構貸款總余額的10％，與國際經驗數據30％相比，我國住房抵押貸款在銀行資產中所占份額較低。而創立MBS市場時，需要將抵押貸款債權構建成標準化的資產池，如果沒有相當規模的貸款積累，就無法找出足夠多的在還款期限、利率標準、房產性質、違約率等方面相同的債權，當然就無法實施“打包”、“重組”等標準化操作，發行MBS的資產池也就無法建立。（2）我國住房抵押貸款標準不統一的問題，造成了不同金融機構的數據口徑的不一致，直接影響到在進行住房抵押貸款證券化運用時難以形成具有相同利率、期限、違約率及提前清償率的抵押貸款組群。一方面限制了貸款需求范圍，另一方面也不利于降低抵押貸款的風險。（3）抵押貸款的保險制度有待完善?，F有的保險制度無法滿足抵押貸款一級市場上降低和分散風險的需要。
2、缺乏權威的中介機構。在實行住房抵押貸款證券化的過程中，需要金融、證券、法律、信托、地產、保險等多方面機構的配合，涉及到很多中介機構，如信用評估機構、房地產評估機構、擔保與保險機構、公證機構等。然而，我國的中介機構起步晚、運作不規范，彼此之間關系的協調、職責的分配等問題，目前在法律上還未做出明確的規定。我國當前還沒有資質較高的債券評級、政府及商業擔保、保險信用增級、住房按揭債券發行與交易服務等機構。這些因素的存在，嚴重束縛了抵押貸款市場的發展。
（四）相應的技術人才短缺。由于抵押貸款證券化是一項復雜的金融工程，涉及經濟、金融、法律等各個方面，需要大量掌握金融工程、計算機等方面綜合知識的復合型人才，我國目前十分缺乏相應的技術管理人才。
三、我國實行住房抵押貸款證券化的對策建議
（一）完善法律體系，提供法律支持
1、適時修改、補充和完善住房抵押貸款證券化涉及的《公司法》、《證券法》、《擔保法》、《中國人民銀行法》、《商業銀行法》、《個人住房貸款管理辦法》、《破產法》等法律，在加強監管的前提下，適當放寬市場限制，積極培育投資主體。
2、積極研究制定住房抵押貸款證券化專業性法規，如《住房金融機構組織法》、《住房抵押貸款保險法》、《住房抵押貸款證券化法》、《投資基金管理法》、《房地產信托法》等，以保證住房抵押貸款證券化的有序發展。
3、根據我國現行的會計和稅收法則，結合資產證券化的特性，在會計和稅收方面制訂具體的適用制度，確保住房貸款證券化在規范化、法制化的良性軌道上順利實施。一方面,政府應積極完善相關的會計制度，以便為住房抵押貸款證券化的實務操作提供確切依據。另一方面,考慮到在最初階段可能會由于較高的稅務費用而使住房抵押貸款證券化很難順利開展的現實問題,政府應為相關的參與主體提供一定的稅收優惠。
（二）完善住房抵押貸款一級市場
1、擴大住房消費信貸規模。隨著我國住房制度改革的深化和住房居民消費熱點的形成，商業銀行應以市場需求為導向，豐富貸款品種，增加對住房抵押貸款的資金投入，以適應住房抵押貸款證券化對資產基礎的客觀需要。商業銀行應根據購房者的年齡、收入、家庭情況、地區分布等的不同，針對不同市場制定出有差異的利率、期限、首付款組合，推行個性化服務，擴大市場規模。
2、規范住房抵押貸款發放運作機制。在積極擴大住房抵押貸款規模的同時,我們應加強對住房抵押貸款產品的標準化管理,商業銀行應該推出標準化的住房抵押貸款操作管理規定，包括貸款程序、抵押合同、貸款合同、財產評估報告、利率、分期付款計劃、貸款條件、保險服務、貸款管理等的標準化，實現風險防范與今后二級市場發展的統一。
（三）規范資產評估體系和信用評級體系。我國資信評級機構的建立應借鑒國外的發展模式，著重培育幾家在國內具有權威性的、在國際上具有一定影響力的資信評級機構，通過加強國內評級機構和國際著名評級機構的合作，引進先進的信用評級技術和經驗，采用科學的評級方法，規范運作，完善資產評級標準體系。
（四）大力推動金融體制改革
1、加快國有銀行商業化改革步伐，建立與市場經濟相適應的現代銀行體系，從源頭上規范抵押貸款的管理，確保貸款資產的質量，這是我國抵押貸款證券化能否健康發展的前提。
2、住房抵押貸款證券化在客觀上要求實行利率市場化，使住房金融一、二級市場實現互動，發揮利率對資金供求的調節功能，實現市場平衡。因此，必須給予商業銀行一定的利率自，完善和優化現行的利率體系，逐步實現銀行存貸款利率的市場化，這樣才能保證住房抵押貸款支持證券有一個合理的定價。
（五）建立政府主導運作方式。西方發達國家MBS的產生和發展過程中，政府在MBS運作中起著核心作用。我們應該借鑒外國的發展經驗，借助政府的支持。
1、借助政府支持，組建專門的住房抵押證券公司：SPV。在當前的市場條件下，抵押貸款證券化可以采取如下方式：由有政府參與或政府背景的住房貸款證券化機構來充當SPV，可由國家財政部、中國人民銀行出資，也可由國有商業銀行(國家住房公積金管理公司)、證券公司、信托投資公司等共同出資設立。此種做法的主要處于以下考慮：一是政府可以借助法律、經濟、行政手段，引導與扶持住房金融機構的發展；二是有利于將抵押證券市場的發展納入宏觀經濟政策和貨幣政策的調控體系，強對銀行加強監管；三是有助于提高和強化SPV的資信能力，從而使SPV所發行的住房抵押貸款證券更容易為投資者所接受。
住房貸款論文范文5
摘要:美國次級債危機對全球經濟造成了巨大沖擊,也對世界各國銀行應對房地產危機發出了警報。本文通過思考次貸危機的特點及啟示,分析我國商業銀行房地產信貸風險狀況,得出要有效防范房地產信貸風險,保證商業銀行穩健運行。
關鍵詞:商業銀行次貸危機風險防范
引起美國次級房貸危機的直接原因是美國貸款利率的上升和房地產市場的降溫。利率上升,信用不好的貸款者還款壓力增大,出現大量違約現象;房地產市場的降溫,使貸款者難以將房屋出租或出售,即使出售也不足以償還貸款本金和利息。從而產生了銀行貸款虧損等連鎖反應,最終導致了次貸危機的產生。美國次貸危機對對我國商業銀行房地產信貸管理敲響了居安思危的警鐘。
一、當前中國房地產業概述及存在的問題
今年上半年,中國房地產市場出現了一次由用家主導的成交量上漲。今年前幾個月基本上是量漲價不漲,到了年中價格就開始明顯上升。
目前中國資金的流動性是前所未有的,在這一輪房價上漲的過程中,流動性驅動的特征非常明顯。銀行不愿貸款給中小企業、出口企業,卻追著央企拼命放貸,使得央企手上拿著比自己需要多的資金。這些資金在經濟不景氣、需求不旺盛、前景不明朗的時候,投資于實體經濟有一定的難度。于是企業把這些錢轉了個圈又投回到了投機領域當中。在過去兩三個月的地王拍賣中,專家估計有七成有央企蹤影。這意味著前一輪大量的銀行貸款,有相當一部分錢又轉到虛擬經濟,到了資產炒作中來。房地產價格上漲過快容易給經濟帶來泡沫化,一旦泡沫破滅,房價必將大幅縮水,給提供貸款的銀行等金融機構造成大量不良資產,嚴重地甚至會導致銀行破產,股市價格下跌,引起金融危機。因此,房價過熱,給商業銀行帶來的風險不容忽視,商業銀行房地產信貸管理應將風險防范放在第一位。
二、現階段我國商業銀行住房貸款風險凸顯
(一)降低個人住房貸款準入條件易引起違約風險
08年10月22日人民銀行宣布擴大貸款利率下浮幅度,調整首付款最低比例為20%。次貸危機的發生主要源于貸款機構放松貸款條件。由于門檻的降低會使銀行接受更多抗風險能力較差的低收入居民客戶,當房地產價格下跌利率上升時時.借款人的貸款能力減弱,商業銀行的還款違約率將會大幅上升,一旦房價下跌到銀行處置房產的收益難以抵補信貸資產的損失時,個人住房貸款的風險就會大規模爆發出來,這在美國次貸危機中得到了充分的演繹。
(二)個人住房貸款虛假信息嚴重造成信用風險
美國的次級債券的次級貸款人的信用有等級之分,即次級信用。現階段,中國的房地產抵押者沒有信用等級之分,我國銀行對申請貸款人的單位收入證明、名下有多少財產也很難查證是否屬實。
(三)“假按揭”凸顯道德風險
“假按揭”也成為銀行不良房貸的主要成因。一些開發商為了加快銷售回款,制造虛假銷售繁榮,在房產尚未出售時,制造虛假交易記錄,從銀行中騙取個人貸款。
(四)金融產品缺乏,風險集中于銀行體系
在美國次貸危機中,資產證券化為美國次貸危機的傳遞起到推波助瀾的作用,但從另一方面看,次級貸款的證券化,有效剝離了商業銀行風險,把其轉嫁給了證券的購買者,降低了銀行業的系統風險。中國房地產抵押貸款的證券化程度較低,其不良信用貸款的風險基本上聚集在銀行體系內。在房地產價格進入下降通道之后,這些聚集在商業銀行體系的風險就會爆發出來,對中國銀行體系的穩定運行會造成嚴重沖擊。
三、商業銀行加強房地產信貸風險防范的建議
(一)正確評估個人住房貸款的風險,對高價房實行高比例首付款
個人住房貸款還款期限通常為20—30年,期間中個人資信狀況面臨著巨大的不確定性。中國目前個人住房貸款中的浮動利率制度,使貸款者承擔了相當大利率風險,這使貸款者在利率上升周期中出現貸款違約的可能性加大。商業銀行應嚴格保證首付政策的執行,適度提高首付比率;嚴禁變相放寬個人住房貸款條件。采取嚴格的貸前信用審核,避免出現虛假按揭的現象
(二)引入保險介入機制
利用保險轉移銀行風險是許多國家和地區發展商品房抵押貸款的經驗,在開展商品房預售按揭貸款過程中,保險機構主要經營兩方面業務:1.為按揭房地產辦理抵押保險,在抵押房地產遭到意外風險時可提供保險;2.為銀行發放抵押貸款辦理貸款保險,主要是在借款人無力償還而至違約時提供保險。
(三)加強住房抵押貸款業務的創新
住房抵押貸款業務創新是防范風險的內在要求。建立房地產業貸款的風險轉移及退出機制,建立并活躍貸款的二級轉讓市場。審慎穩步地開展資產證券化,增強抵押貸款的流動性,分散住房抵押貸款風險。加強利率風險的管理,研究開發利率互換、利率期權、互換期權等利率衍生產品。
(四)建立房地產業貸款風險預警體系,盡快完善金融監管
住房貸款論文范文6
(一)金融創新產品：次級貸款和資產證券化
1.失控發放的次級貸款
（1）次級抵押貸款
次級貸款具有良好的市場前景，它給那些受到歧視或者不符合抵押貸款市場標準的借款者提供按揭服務，在少數族裔高度集中和經濟不發達的地區很受歡迎。與此同時，次級貸款對放貸機構來說也是一項高回報業務。從90年代末開始的利率持續走低帶動了次級抵押貸款的蓬勃發展。
（2）“掠奪式”的放貸
2001~2005年的房市繁榮帶來了次級抵押貸款市場的快速發展，房貸金融機構在利益的驅使下，紛紛將次級和次優住房貸款作為新的利潤增長點。金融機構之所以大力發展這一業務，還由于不斷上漲的房價使金融機構認為，一旦出現嚴重違約，他們可以通過沒收抵押品，并通過拍賣而收回貸款本息。
次級住房貸款的發放達到了失控的局面。次級房貸規模從1994年的350億美元、約占4.5%的美國一到四家庭住房貸款總額，發展到2001年的1600億美元、占5.6%和2006年的6000億美元、占20%。
2.資產證券化工具推動次貸膨脹
資產證券化是近30年來國際金融市場最重要的金融創新之一，已經成為全球主要金融市場和金融機構的重要業務構成和收入來源，也是各發達國家有效管理經濟和金融風險、發揮金融市場投融資功能并促進社會和經濟穩定發展的重要工具。因此，資產證券化產品在近年來發展迅速，一方面，新的產品不斷衍生，另一方面，在規模上也出現了快速的增長勢頭。
(二)信用評級機構——利益沖突與制度漏洞
1.評級機構的利益沖突
（1）利益沖突首先產生于發行方付費的業務模式。
據統計，評級機構90%的收入來自發行方支付的評級費用。這使得評級機構有動力為大型的證券發行機構提供評級咨詢或給予更高的評級。證券化產品的評級量大價高，其收費標準為傳統公司債評級業務的兩倍，成為近年來驅動評級公司評級收入增長的主要動力和收入的主要來源（占評級總收入的一半）。
（2）評級機構同時提供的咨詢、風險管理等服務，使評級可能會受到相關利益的影響。
投資銀行在構建證券化產品的過程中往往會購買評級機構公司的咨詢服務，尋求獲得較高評級的方式。評級機構一方面收取咨詢手續費，另一方面又對這些產品進行評級，存在利益沖突，喪失了獨立性。評級機構不僅評估信用風險，還參與證券化產品的構建過程，發行方會獲得評級機構的建議或者至少能運用評級機構的評級模型進行預構建。達到信用增級的目的。
2.評級制度缺陷
（1）操作不透明，造成監管失靈。
證券化產品的評級方法和數據對監管部門、公眾和使用者都極不透明，造成市場和監管的部分失靈。其次，評級方法和數據對評級公司自身也存在透明度問題。此外，評級機構使用的抵押支持債券評級模型過度依賴基礎經濟數據和假設，這些模型假設及參數設定未經過長時間完整周期的驗證，評級結果存在較高的模型風險。
（2）缺乏嚴密的跟蹤評級
由于跟蹤評級制度不夠嚴密，評級機構對潛在危機的預警嚴重滯后。評級機構的遲緩反映加劇了次貸危機，使風險不斷積累，影響面不斷擴大其內部的跟蹤評級制度并沒有發揮應有的作用，使投資者因為相信高評級產品的投資價值而受到了巨大的損失。評級機構這一市場自我調節監管者的疏漏，使得高風險資產在投資者與金融機構之間泛濫，市場配置被嚴重扭曲，危機不可避免。三、總結
在美聯儲持續低息的政策背景下，美國房價持續上漲，從而刺激了次級抵押貸款市場的迅速發展。資產證券化作為提高貸款資產流動性同時分散風險的金融創新工具在這一市場中起到了融通資金，擴大參與面的刺激作用。在全球流動性泛濫的大背景之下，各金融中介機構操縱著手中流動性過剩的美元，不斷的創造新的衍生品，追求利益。而作為市場自發調節機制的定價機制在這一環境下嚴重失靈，評級機構評估偏差直接導致了定價的錯位和市場的非理性追捧。生產關系不能適應生產力的發展，制度和認識跟不上創新的步伐，資金泛濫累積這矛盾和隱患，縱觀危機的形成和原因，我們可以清楚的認識到，危機的大爆發只是時間的問題。
參考文獻：
［1］《中國財經報道》欄目組.磁帶颶風的未解之謎.北京：機械工業出版社.2008
［2］騰訊網.金融風暴橫掃全球.次貸專題
