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不動產登記細則范文1
《不動產登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）第二條第二款、《不動產登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《細則》）第二條第二款規定，不動產是指土地、海域以及房屋等建筑物、構筑物和森林、林木等定著物。不難理解，在不動產中，土地、海域是房屋等建筑物、構筑物和森林、林木等的“皮”；房屋等建筑物、構筑物和森林、林木等，是土地、海域的定著物，是土地、海域的“毛”。
《細則》第六條規定，不動產登記簿以宗地或者宗海為單位編成，一宗地或者一宗海范圍內的全部不動產單元編入一個不動產登記簿?！恫粍赢a單元設定與代碼編制規則（試行）》（以下簡稱《編制規則》）規定，“宗地是指土地權屬界線封閉的地塊或者空間”“宗海是指權屬界線封閉的同類型用海單元”。這里必須注意的是，“宗地”或者“宗海”，僅僅是不動產登記簿的“編成單位”。
《條例》第八條第一款規定，不動產以不動產單元為基本單位進行登記。不動產單元具有唯一編碼?！毒幹埔巹t》規定：“不動產單元是指權屬界線固定封閉，且具有獨立使用價值的空間”“不動產單元代碼即不動產單元號，是按一定規則賦予不動產單元的唯一和可識別的標識碼”。
《細則》第五條規定：《條例》第八條規定的不動產單元，是指權屬界線封閉且具有獨立使用價值的空間。沒有房屋等建筑物、構筑物以及森林、林木定著物的，以土地、海域權屬界線封閉的空間為不動產單元。有房屋等建筑物、構筑物以及森林、林木定著物的，以該房屋等建筑物、構筑物以及森林、林木定著物與土地、海域權屬界線封閉的空間為不動產單元。前款所稱房屋，包括獨立成幢、權屬界線封閉的空間，以及區分套、層、間等可以獨立使用、權屬界線封閉的空間。
這里必須注意的是，“不動產單元”僅僅是不動產的“登記單位”。同時還必須注意的是，不動產登記簿的“編成單位”和不動產的“登記單位”是既相互區別又相互聯系的兩個概念，不能混為一談。前已述及，不動產登記簿的“編成單位”是指“宗地”或者“宗?！保徊粍赢a的“登記單位”是指“不動產單元”。
按照《細則》第五條的規定，不動產單元僅僅只有兩種類型：第一，“有皮無毛”型不動產單元。即《細則》第五條第二款規定的，沒有房屋等建筑物、構筑物以及森林、林木定著物的，以土地、海域權屬界線封閉的空間劃定的不動產單元。第二，“有皮有毛”型不動產單元。即《細則》第五條第三款規定的，有房屋等建筑物、構筑物以及森林、林木定著物的，以該房屋等建筑物、構筑物以及森林、林木定著物與土地、海域權屬界線封閉的空間劃定的不動產單元?！都殑t》第五條第四款的規定，僅僅是對“有皮有毛”型不動產單元中“毛”的計量單位的定義，并不是規定了第三種類型的不動產單元。《細則》第六條規定的，應當編入一個不動產登記簿的一宗地或者一宗海范圍內的全部不動產單元，不論其數量多寡，也僅僅只會有“有皮無毛”型和“有皮有毛”型兩種不動產單元。“宗地”“宗?！焙汀安粍赢a單元”，不是一個層級上的概念。在不動產登記簿中，“宗地”“宗?！睒嫵刹粍赢a登記簿的“皮”，“有皮無毛”型和“有皮有毛”型不動產單元，是植入“皮”上的“毛”。
《不動產登記操作規范（試行）》（以下簡稱《規范》）第1.3.1條規定了設定不動產單元的三種情形，其中第1項，與《細則》第五條第二款的規定相同，是關于“有皮無毛”型不動產單元的規定；其中第2項，與《細則》第五條第三款的規定相同，是關于“有皮有毛”型不動產單元的規定。我國不動產登記新法關于不動產定義的內涵，僅僅包括“宗地”“宗?！焙汀岸ㄖ铩边@三要素?！兑幏丁返?.3.1條第3項，是關于地下車庫、商鋪、碼頭、油庫、隧道、橋梁的規定，其所述建筑物、構筑物無疑屬于“宗地”“宗?！钡亩ㄖ铮瑥倪@個意義上說，《規范》第1.3.1條第2項、第3項的屬性相同，法理相通，也就是說，此兩項都是關于“有皮有毛”型不動產單元的規定。需要強調指出的是，在筆者視聽所及范圍內，我國不動產登記的新法，只規定有“有皮無毛”型和“有皮有毛”型兩種不動產登記單元。
不動產登記簿登記宗地、宗海基本信息，登記不動產權利信息和其他信息這三類信息；其中，基本信息主要反映宗地、宗海的自然屬性，權利信息反映不動產的權利狀況，其他信息反映不動產權利負擔或者限制情況，比如，抵押權和地役權登記、預告登記、異議登記、查封登記等?！秶临Y源部關于啟用不動產登記簿證樣式（試行）的通知》規定，不動產登記簿由“簿頁”（即通常所稱“活頁”）組成。為了敘述的方便，筆者將在同一不動產登記簿中，登記宗地、宗?；拘畔⒌牟卷摱x為主簿頁，將登記不動產權利信息和其他信息的簿頁定義為輔簿頁。主簿頁從“皮”的角度登記不動產信息；輔簿頁從“毛”的角度登記不動產信息。從《物權法》意義上說，同一不動產登記簿的主簿頁，記載或者主要記載“物權”的“物”；輔簿頁記載或者主要記載“物權”的“權”。主簿頁和輔簿頁登記的信息，共同構成了完整意義上的不動產“物權”。
不動產登記細則范文2
《不動產登記暫行條例實施細則》第十四條規定，因繼承、受遺贈取得不動產，當事人申請登記的，應當提交死亡證明材料、遺囑或者全部法定繼承人關于不動產分配的協議以及與被繼承人的親屬關系材料等，也可以提交經公證的材料或者生效的法律文書。
法律依據：
《不動產登記暫行條例實施細則》第十四條
不動產登記細則范文3
由于國家現行相關法律、行政法規、部門規章未對利用（即查詢、復制）不動產登記資料的利害關系人的概念給予明確的定義或釋義，對其如何準確認定以及如何框定其利用范圍是不動產登記機構所面臨的實務難題。由于不同的不動產登記機構對查詢、復制不動產登記資料的利害關系人概念的內涵或外延有不同理解，因而存在利害關系人的利用申請被拒、利用范圍受限或所謂的利害關系人越權利用的現象，使得利害關系人的知情權遭侵害或不動產權利人的個人隱私與商業秘密被泄露，進而導致行政賠償或刑事追責。雖然《不動產登記暫行條例實施細則》第九十七條羅列出利害關系人的種類及其利用范圍。但該規定對于不動產登記資料對外利用的實際操作仍有未盡之處。為此，本文建議國家應對利用不動產登記資料的利害關系人進行概念定義或釋義并框定其利用范圍等，以充分發揮物權登記的公示作用，提高不動產登記資料合理利用效能，切實保障不動產權利人、利害關系人的合法權益，著力維護社會和諧與穩定。
一、不動產利害關系人概述
利害關系人作為一個專用法律術語，在國家現行相關實體法、程序法均有對其權利和義務的規定，但都未明確規定各自所稱利害關系人或利害關系的概念，讓行政執法主體在實際操作中難以準確判斷與全面把握。本文認為就利用不動產登記資料的利害關系人（以下簡稱不動產利害關系人）而言，可作如下定義：能夠提供證據證明相關不動產登記資料所反映的權屬狀況或所記載的事項影響或涉及其合法權益的人。不動產利害關系人包含自然人、法人和其他組織，其最大利用范圍應視利害關系程度來框定。
二、不動產利害關系人的分類管理
為厘清不動產利害關系人種類，便于實務操作，有必要對不動產利害關系人進行分類管理。不動產利害關系人可分為不動產直接利害關系人和不動產間接利害關系人兩大類。
不動產直接利害關系人是指能夠提供證據證明相關不動產登記資料所反映的權屬狀況或所記載的事項影響其合法權益的人，一般而言，其也是不動產更正登記和異議登記的申請人，即其獲知不動產登記簿記載事項有錯誤時，如果不動產登記簿記載的權利人同意更正的，其就持相關證明文件等材料申請更正登記；而如果不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，其就持相關證明文件等材料申請異議登記。不動產更正登記、異議登記申請人是理所當然的利用不動產登記資料的利害關系人，因為其申請不動產更正登記、異議登記時必須先行查詢不動產登記簿相關記載或復制相關不動產登記原始資料進行確認并作為首要證據。
不動產間接利害關系人是指能夠提供證據證明相關不動產登記資料所反映的權屬狀況或所記載的事項涉及其合法權益的人。但當其獲知相關不動產登記資料所反映的權屬狀況或所記載的事項已影響其合法權益時，其可能會去申請更正登記或異議登記而成為不動產直接利害關系人。
三、不動產利害關系人的具體分類
不動產直接利害關系人可主要分為：
1.對不動產登記簿所記載的相關權利歸屬狀況持有異議，且有證據證明自己才是真正的權利人。例如其提供證據證明不動產登記簿記載的某不動產權利人系采用造假、冒充等欺詐手段騙取登記的，或者其供證據證明某不動產權利人系暫時代其登記后卻拒不配合轉為登記在其名下的等。
2.有證據證明不動產登記簿所記載的相關狀況或事項與實際不符，導致損害自己利益的人。例如其供證據證明不動產登記簿記載的某不動產的坐落、界址、空間界限等內容與其不動產相關記載內容重復，或者不動產登記機構記載其在某不動產上的查封或異議的內容有誤等。
3.提供審判機關、仲裁機構受理某不動產物權糾紛案件證明的訴訟、仲裁案件的當事人。
4.法律、行政法規規定的其他利害關系人。
不動產間接利害關系人可主要分為：
1.不動產繼承人。指有證據證明的不動產遺囑繼承人、受遺贈人，有身份關系證明的不動產法定繼承人、代位繼承人。
2.不動產婚姻關系人。指在婚姻關系存續期間，共有不動產可能登記在一方名下的有婚姻關系證明的另一方。
3.不動產交易當事人。指有證據證明與某不動產具有買賣、互換、贈與關系的當事人。
4.不動產相鄰關系人。本文特指不動產的相鄰各方在行使所有權或使用權時，因相互間依法應當給予方便或接受限制而產生利害關系的不動產權利人?！段餀喾ā芬褜ο噜応P系設專章規定。不動產相鄰關系人是很容易被忽視的非不動產登記利害關系人，例如在實踐中，常見不動產相鄰關系人因其鄰居家中無人，不知何故竟然漏水滲透至其家中而造成損失，故持不動產權屬證書、登記證明和相關證明，申請查詢其鄰居手機號碼或聯系方式以立即催促其鄰居緊急處理等情形，不動產登記機構應當口頭告知。
5.不動產承租人。一般是指進行過房屋租賃備案的房屋承租人。主要涉及其承租房屋出售時的優先購買權問題。
6.法律、行政法規規定的其他利害關系人。
四、不動產利害關系人的利用范圍
利害關系人作為不動產登記資料的特殊利用主體，對其利用范圍原則上應僅限于有利害關系的不動產相關的登記簿記載信息或原始登記憑證。至于利害關系人可否僅以權利人的身份信息（姓名、身份證明號碼、名稱、組織機構代碼等）為條件申請查詢權利人名下的不動產登記記錄（即俗稱的“以人查房”）， 本文認為根據《繼承法》、《婚姻法》的相關規定來推斷，不動產法定繼承人、代位繼承人與不動產婚姻關系人提供與權利人的身份關系證明應當可以查詢，其中不動產婚姻關系人的查詢顯示結果應以婚姻關系存續的時間節點為限。因為不動產法定繼承人與不動產婚姻關系人作為核心的間接利害關系人，其與權利人名下的不動產可能會有利害關系，觸及不動產權利將來或真正的歸屬問題，如不讓其查詢，則已侵害其知情權，或會導致其相關合法權益由此而未能得到切實保障，進而引發行政訴訟。
五、不動產利害關系人的利用服務原則
隨著將來國家不動產統一登記工作逐步落實，加上因出現新的多樣化的不動產登記主客體或會產生新的利害關系人及其新問題、新情況。為此，不動產統一登記機構對可能涉及利害關系人利用不動產登記資料時應遵循以下服務原則：
1.合理原則。對利害關系人的認定范圍不應隨意擴大，也不應刻意縮小，應限定在合法合理范圍內。例如不直接涉及不動產物權的債權債務與其他合同糾紛、仲裁或訴訟案件的當事人不能視為利害關系人。
不動產登記細則范文4
一、對房屋測繪成果的審核
《不動產登記暫行條例》第十六條規定，申請人應當提交“不動產界址、空間界限、面積等材料”并對其真實性負責。國土資源部《關于做好不動產權籍調查工作的通知》表明，不動產權籍調查成果包括“不動產權籍調查表、不動產測量報告和不動產權籍圖”。故權籍調查的內容包含了房屋調查及面積測繪。
不動產權籍調查成果是相關登記的必備要件，測繪成果是不動產登記簿中相關數據資料的來源依據，經不動產登記機構采用后，具備公信力。故不動產登記機構或授權機構應對不動產權籍調查結果進行審核把關，審核內容包括調查機構的資質、質量管理措施的落實、調查內容的完備性等。《不動產登記暫行條例實施細則》第十五條規定，不動產登記機構應對“不動產界址、空間界限、面積等權籍調查成果是否完備，權屬是否清楚、界址是否清晰、面積是否準確”進行查驗。但筆者發現，《房產測繪管理辦法》第十八條規定，“用于房屋權屬登記等房產管理的房產測繪成果，房地產行政主管部門應當對施測單位的資格、測繪成果的適用性、界址點準確性、面積測算依據與方法等內容進行審核。審核后的房產測繪成果納入房產檔案統一管理”。
這兩個規章有沖突！《立法法》規定，部門規章之間對同一事項的規定不一致時，由國務院裁決。在靜靜等候國務院裁決之前，可暫按以下思路辦理：
1.住建部門、不動產登記機構可商定房屋測繪報告的審核部門；
2.商定由住建部門審核房屋測繪報告的，住建部門如授權其下屬機構審核測繪成果，應將授權情況書面告知不動產登記機構；
3.如商定不成，可依據《房屋交易與產權管理工作導則》“住建部門負責房屋產權和交易管理工作的監督和指導”的指導精神，明確用于交易管理的面積報告由住建部門審核，用于不動產登記的報告由不動產登記機構審核；
4.業主、委托方對測繪報告有異議的，交由當地測繪行政管理部門處理或委托國家認定的房產測繪成果鑒定機構（如測繪產品質量監督檢驗站）鑒定測繪成果；
5.因測繪成果審核及適用引發的矛盾、糾紛、、訴訟等由審核部門負責。
二、保障性房屋（轉移）登記問題
保障性住房包括經濟適用房、廉租房、公共租賃房、定向安置房、成本價出售公有住房、合作建房等。根據《經濟適用住房管理辦法》等的規定，經濟適用房、定向安置房、成本價出售公有住房合作建房等購買資格審查、上市交易審查由住建行政主管部門完成。在不動產登記與房屋交易的對接中，存在以下問題：
1.準予購買（出售）的審批資料是否屬于登記資料？
2.交易告知書（樓盤表）是否作為交易機構已經審核的證明？
3.交易機構的審核是否意味著住建主管部門審核？
鑒于國家沒有設定準予購買相關房屋的行政許可事項，故準予購買可以三種形式體現，一是交易機構合同備案，二是交易機構出具交易告知書，三是住建部門的審批資料。根據《城市房地產管理法》第四十四條的規定，商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案，預售合同備案的機構一般為房產（住建）管理部門。交易機構是住建部門設立的房屋交易管理職能部門，其出具的備案證明、告知書等，應當視為住建部門已經審核準予購買或準予上市，可以作為不動產登記材料。
但是，目前備案的范圍僅限于預售商品房合同，并不涉及經濟適用房、定向安置房、成本價出售公有住房，此類合同備案的與否取決于各地住建部門的工作進度，其效力尚存疑。而《不動產登記暫行條例實施細則》第三十八條規定，申請國有建設用地使用權及房屋所有權轉移登記的，應當根據不同情況，提交有批準權的人民政府或者主管部門的批準文件、其他必要材料。這里的主管部門批準文件，顯然不應該局限于用地批文，而應當包括住建部門依據《經濟適用住房管理辦法》第五條 “縣級以上地方人民政府建設或房地產行政主管部門負責本行政區域內經濟適用住房管理工作” 的授權作出的準予購買或準予上市的批文。其他保障性住房上市交易，即使不作為前置性審批，住建部門需提前審查的，應將審查結果告知不動產登記機構。
因此，因購買保障性住房或上市交易申請登記的，不動產登記機構應收取住建部門的審查結果作為登記材料。住建部門出具說明，以其下屬交易機構出具的“告知書”“備案證明”“樓盤表”作為審查結果的，從其說明。
三、直管公房、落實政策發還房屋的登記
公有房屋是指國有房屋和集體所有的房屋，包括住房和非住房。按照權利（管理）主體，可分為直管公房和自管公房。國有企事業單位、機關團體投資興建、自行管理的房屋，稱自管公房；房地產管理部門所有的或直接經營管理的房屋，稱直管房屋。
按照原《城市公有房屋管理規定》，公有房屋實行所有權登記制度，公有房屋所有權的合法憑證是《房屋所有權證》《房屋共有權證》。原《城市房屋權屬登記管理辦法》第十一條規定，房地產行政主管部門直管的公房由登記機關直接代為登記。但該辦法第二十一條同時規定：依法由房地產行政主管部門代管的房屋，由登記機關依法直接代為登記，不頒發房屋權屬證書。因此，直管公房中，存在著部分登記發證、部分登記不發證的情形。在“房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證”的年代，盡管很難理解，卻不得不面對很多直（代）管公房未曾登記發證的狀況。
當這些房屋因為公有住房出售、落實私房政策發還以后，必然出現未經初始（首次）登記而申請轉移登記的情形。此類登記如果直接辦理，則違反了連續登記原則。所謂連續登記原則包括兩層含義：其一，不動產未辦理所有權初始登記的，除非法律另有規定，否則不得辦理其他權利登記；其二，因處分不動產而申請相應的處分登記的，被處分的不動產權利應當已經登記。對此，宜在雙方協商的基礎上，擬定相關操作方案，作為轉移登記的特殊情形對待，以保證相關當事人合法權益不受影響。
四、預售合同信息共享
《中央編辦關于整合不動產登記職責的通知》要求“國土資源部、住房和城鄉建設部、農業部、林業局、海洋局等部門，通過數據交換接口、數據抄送等方式，實現土地、房屋、草原、林地、水域灘涂、海域海島等審批、交易和登記信息實時互通共享”?！恫粍赢a登記暫行條例》第二十四條規定，不動產登記有關信息與住房城鄉建設、農業、林業、海洋等部門審批信息、交易信息等應當實時互通共享。
共享即分享，意為將一件物品或者信息的使用權或知情權與其他人共同擁有。不動產登記信息的共享，其法理基礎是基于登記簿的公示力，來源于“權利人、利害關系人、有關國家機關可以依照法律、行政法規的規定查詢、復制與調查處理事項有關的不動產登記資料”的規定。一方面，不動產登記簿以其公信力為交易雙方當事人提供交易參考；另一方面，不動產登記涉及的預查封、預購商品房預告登記、預購商品房抵押預告登記等需要交易信息支撐。因此，交易實時共享與不動產登記信息實時共享同樣重要。
住建部《房屋交易與產權管理工作導則》規定，房產管理部門應及時將預售許可信息、買賣合同網簽備案表信息、現售備案信息，以及查封、抵押等信息以交易告知單的方式及時提供給不動產登記機構。該導則還規定商品房預售合同網簽備案程序為：房源核驗與購房資格審核、商品房預售合同網簽、合同備案及生成商品房預售合同網簽備案表、合同備案信息記載至樓盤表。由此可見，買賣合同網簽備案表信息共享應在合同備案之后。而房屋不動產交易登記職能分設后，較多地區的住建部門在辦理商品房預售合同網簽備案時將原來采用的網絡備案調整為窗口備案，必然導致合同網簽與合同備案之間存在較長的時差。故以合同備案時間作為交易信息共享的推送時間，不利于不動產登記部門了解房屋不動產的真實狀況，影響了預查封等登記業務的辦理，相關的不動產登記、交易管理機構應通過協商方式溝通，解決預售信息的實時共享問題。
五、房屋已經竣工的材料
申請建筑物所有權首次登記，需提交房屋已經竣工的材料，這是《不動產登記暫行條例實施細則》明確規定的。實踐中一般將竣工驗收備案表作為房屋等建筑物已竣工的證明。這個做法，如申請人無爭議，也無不妥。但確有部分建筑物因為各種原因無法辦理竣工驗收備案，是否必然導致登記不能的后果？
《物權法》第三十條規定，因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。通常講合法，應包括程序合法及結果合法。對建造房屋這一事實而言，程序合法即建造過程合法，如領有施工許可證等；結果合法即通過規劃、國土等部門驗收合格。雖然說建造的程序和建造的結果都應該合法，并不因為其過程有瑕疵而影響建筑物的合法性，也就是說不能因為未辦理施工許可或竣工驗收備案而導致建筑物成為違法建筑，但相關主體應該受到行政機關的處罰。由此可見，建設主體并不因是否辦理竣工驗收備案而影響其物權。
不動產登記細則范文5
據調查，各地的不動產登記局基本上都隸屬于當地國土部門，不動產登記中心的形式主要有以下四種模式。
一是隸屬于政府辦成立不動產登記中心，脫離住建與國土兩家的直管，以原有架構齊全的房屋登記中心為基礎，歸并涉及不動產登記的其他機構。此種模式職能較全，往往涵蓋了原有房屋登記機構的管理職能及所有登記機構的登記職能，適合登記水平較發達的地區。
二是在國土局下設不動產登記中心，但只是設立發證平臺，涉及各機構的登記與管理模式不變，只是通過信息數據歸集到不動產登記中心，實現由不動產登記中心負責登記發證的過渡模式。此種模式屬于過渡模式，但在法規和頂層設計還未完善的情況下，不失為一種好的模式，短期內對軟件的投入少，業務銜接變動少，在轉型期平穩過渡，待時機成熟時再順利轉型到完善的不動產登記模式。
三是在國土局下設不動產登記中心，將涉及的其他登記機構成建制劃轉到不動產登記中心。此種模式難度大，涉及其他部門的其他管理職能難以剝離與落實。
四是在國土局下設不動產登記中心，將涉及的房屋登記、林權登記等登記職能劃轉到不動產登記中心，相應的人員與登記資料隨之劃轉。此種模式最具普遍性，主要按照兩部委的文件精神，但因涉及職能剝離，特別是房屋登記與交易產權管理的職能剝離邊界不太清晰，且涉及的剝離后工作機制問題太多，沒有很成熟轉型的代表模式與代表地區，各地自行協調解決。
以上四種代表模式各有千秋，當然還有其他更有特色的作法。本文僅以南平市建陽區為例，就最具普遍性的第四種模式――不動產登記與房屋交易產權管理剝離方式工作中應考慮的幾個問題進行交流探討。筆者認為，在實施整合前，應當明確以下幾方面的內容，做好兩機構間對接的準備，方可全面實施不動產統一登記工作與房屋交易管理工作。
一、建立數據共享實時互通機制
1.必要性與重要性
《不動產登記暫行條例 》第二十四條規定，不動產登記有關信息與住房城鄉建設、農業、林業、海洋等部門審批信息、交易信息等應當實時互通共享。不動產登記機構能夠通過實時互通共享取得的信息，不得要求不動產登記申請人重復提交?！恫粍赢a登記暫行條例實施細則》第九十六條規定，不動產登記機構、不動產交易機構建立不動產登記信息與交易信息互聯共享機制，確保不動產登記與交易有序銜接。不動產交易機構應當將不動產交易信息及時提供給不動產登記機構。不動產登記機構完成登記后，應當將登記信息及時提供給不動產交易機構。
在今年5月25日召開的國際大數據產業博覽會上提出，大數據被譽為新時代的鉆石礦，政府就要在其中發揮作用，打破信息孤島。目前信息資源80%掌握在政府部門手中，除涉及隱私之外，其他信息都應該向公眾和社會開放。這不是第一次喊話政府數據開放。2014年，大數據寫入政府工作報告。2015年，表示，數據是基礎性資源，也是重要生產力。這一年也是政府數據開放政策密集年，包括《促進大數據發展行動綱要》等涉及大數據開放和產業發展的頂層設計方案。“開著寶馬吃低?！薄伴_著寶馬購經適房”，這些令人發指的不誠信現象之所以屢禁不絕，一個重要原因就是部門之間存在著信息壁壘。盡管我國銀行、工商、稅務、海關等都建立了相關信息平臺，但部門之間難以共享。
因此，新形式下的不動產登記與房屋交易產權管理之間應當打破信息壁壘，依法實現信息實時互通共享機制。
2.數據共享的具體要求
不動產登記中心與房屋交易管理機構應建立共享機制并實現數據實時互通。不動產登記中心應將不動產登記信息（含空間信息）、限制信息實時傳送到房屋交易管理機構，房屋交易管理機構依送達的數據進行相應信息的歸集。房屋交易管理機構應將樓盤信息、交易信息實時傳送到不動產登記中心，不動產登記中心依提取送達的數據進行登記。
一是數據共享的日志問題。房屋交易管理與不動產登記緊密相聯，對數據共享的實時性、有效性、安全性上均有很高要求，兩方均應建立安全有效的數據共享日志，以便厘清責任。
二是數據共享的網絡問題。由于房屋交易管理機構合同網上簽約備案等系統均要求互聯網訪問使用，而不動產登記系統通常運行在局域網或者政務內網，數據如何共享，不動產登記中心應提前考慮。建議可以考慮專用光纜連接互通方式或是通過網閘等設備過渡。
三是數據共享的時效性問題。受理的登記業務保存后，不動產登記中心應同時將數據進行推送，若不動產登記記載登記簿后方才共享數據給房屋交易管理機構，將可能存在時間差，導致交易糾紛的發生。登簿后的有效數據再行推送以更新最終的限制狀態。
四是數據共享的準確性問題。若數據共享僅僅是將不動產登記數據寫入共享前置庫，將導致房屋交易管理機構在獲取最新的登記數據時需花費大量時間精力。應該在將不動產登記數據寫入前置庫時，通過技術手段通知房屋交易管理機構具體需要更新的登記數據索引，以便房屋交易管理機構及時更新數據。房屋交易管理機構的交易數據推送要求相同。
二、歷史檔案、登記簿及電子數據的管理與利用
在實現登記與交易機構數據共享互通的基礎上，要考慮如何管理和利用歷史檔案的問題。依照國土資源部、住建部《關于做好不動產統一登記與房屋交易管理銜接的指導意見》（國資發〔2015〕90號）文件精神，房屋登記資料由不動產登記機構管理，房產交易資料由房屋交易管理部門管理。原始房屋登記檔案中包含交易管理與產權管理及登記的內容，無法分割清楚，原始檔案不作移交，移交內容為房屋登記簿的相關數據信息。房屋登記簿作為登記結果信息進行移交，房屋登記簿由不動產登記機構管理，房產交易、產權管理資料由房屋交易管理機構管理。移交之前的房屋登記相應訴訟由房屋交易管理機構負責；移交后新受理不動產登記的相應訴訟由不動產登記中心負責。
為保證登記工作的延續性，在實踐中各地歷史檔案、數據的管理利用主要有以下三種模式：
第一，依兩部委文件精神，歷史檔案仍由房屋交易管理機構保管，房屋登記簿及相應的電子檔案、圖庫復制一份移交給不動產登記中心。
第二，歷史檔案、房屋登記簿及相應的電子檔案、圖庫全部移交給不動產登記中心，房屋交易管理機構保留電子成果。
第三，歷史檔案移交到政府下設的檔案局統一保管，不動產登記中心和房屋交易管理機構都可以利用，房屋登記簿和電子檔案、圖庫等資料由檔案局、不動產登記中心、房屋交易管理機構各備份一份，以保證各部門日常的管理需要。
三種模式各有特色，主要還是看當地具體的情況，如果當地檔案局管理規范，筆者最支持第三種檔案管理模式。
房屋登記簿等信息交接后，有關登記信息的相應查詢服務由不動產登記中心負責；有關合同備案、預售許可等信息的相應查詢服務由房屋交易管理部門負責。個人住房信息證明（首套房、首購房）由房屋交易管理機構出具。
不動產登記中心與房屋交易管理機構應當建立房屋登記檔案和房屋交易檔案查詢互用制度，以保證房屋登記和交易、產權管理的正常運行。
三、無縫對接查封工作
因協助司法部門的查封工作責任重大，在剝離過程中一直困擾著各地同行。該如何理順不動產登記機構與房屋交易管理機構對涉及房產的查封工作，筆者認為可按以下思路進行分工：
涉及已進行登記類的查封及預查封由不動產登記中心負責，涉及開發企業的預售許可后未售部分及購房人合同備案后尚未辦理預告登記的預查封由房屋交易管理機構負責。房屋交易管理機構受理的預查封數據實時推送給不動產登記中心，等同于不動產登記中心受理的預查封效力，在具備轉本登記條件不動產登記中心受理相應業務時應辦理正式查封，并通知房屋交易管理機構解除預查封。不動產登記中心受理的查封及預查封信息實時推送給房屋交易管理機構，買賣合同網上簽約備案系統完全按照不動產登記中心提供的不動產單元限制狀態（是否抵押、是否查封）進行網上簽約限制。
四、樓盤表建立
樓盤表是描述物理數據及其關聯關系，并可與權屬數據、交易數據等其他相關數據相關聯的數據組織方式。根據一個物業中每棟樓的房屋總套數以及具體的限制及歷史記載情況來顯示該棟樓中每個最小基本單元的真實情況。最早來源于開發企業的樓盤銷控表，后延伸使用到登記領域。在涉及房屋的登記與交易管理系統中，樓盤表是一種重要的關聯管理手段，主要分為商品房項目樓盤表和非商品房項目樓盤表。
那么，在管理與登記分立的機制下，應如何做好樓盤表的建立工作呢？筆者認為，考慮到商品房項目樓盤的復雜性，且前期的預售許可、合同備案數據較多，商品房項目樓盤表的建立應由房屋交易管理機構負責，房屋交易管理機構將預售的項目、在建建筑物抵押的項目樓盤表建立完畢后推送給不動產登記中心。涉及商品房項目樓盤變更的相應業務，應由房屋交易管理機構先進行樓盤數據變更后，不動產登記中心再行受理相應登記業務。如存在有在建建筑物抵押、預查封等涉及樓盤變更的數據，房屋交易管理機構應實時將數據推送到不動產登記中心。非商品房項目樓盤表由不動產登記中心負責，需確保新建樓盤房屋可與交易管理系統樓盤房屋數據共享，保持登記、限制、交易信息的一致性。
五、測繪審核的必要性
《不動產登記暫行條例》《不動產登記暫行條例實施細則》《不動產登記操作規范（試行）》均未提及不動產測量成果需要測繪審核的內容，較多地區不動產登記機構在流程設置及業務指南中未明確只提供具備資質的測繪機構提供的測繪成果是否可直接用于產權登記。那么在當前不動產統一登記的大形勢下，用于產權登記的測繪成果是否需要測繪審核呢？
建設部、國家測繪局2000年出臺的《房產測繪管理辦法》規定，用于房屋權屬登記等房產管理的房產測繪成果，房地產行政主管部門應當對施測單位的資格、測繪成果的適用性、界址點準確性、面積測算依據與方法等內容進行審核。審核后的房產測繪成果納入房產檔案統一管理。出臺的背景是在1994年出臺的《城市商品房預售管理辦法》運行后，各地房地產開發項目涉及的面積糾紛案不斷涌出，經過不斷的完善之后，于2000年才陸續出臺了《房產測繪管理辦法》《房產測繪規范》等系列規范房產測繪，明確行政機構的審核職能，解決了許多的面積紛爭問題。
在當前去庫存、穩市場的情形下，購房人相對不容易；購房人簽約時間大多在預售階段，到實際交房時間跨度長；隨著行業的發展，房地產開發項目的設計越來越復雜，多種功能、用途交雜，涉及公共分攤部分有些又不是太明確；老百姓不僅對自己取得的不動產權利證書記載的面積十分關注，甚至對記載于登記簿的公共部分的權利范圍與面積也十分關注。因此，由于面積的復雜性，涉及利益大，建議各地不動產登記機構應慎重取消測繪審核環節，特別是針對復雜的商品房項目，不宜將有資質的測繪機構提供的測繪成果直接用于產權登記，應經測繪審核后方可用于產權登記。
前置于不動產登記的測繪審核是住建部門以備案方式出具還是不動產登記中心內部設置的測繪審核職能，以何種方式進行審核不重要，重要的是應當通過測繪審核這個環節方可將中介機構出具的測繪報告用于不動產登記。至于以何種方式，由當地政府自行確定即可。
六、其他必要的關聯
不動產登記細則范文6
分布廣 數量大
在北京市昌平區沙河鎮，沿著定泗公路兩旁密密麻麻分布著許多小產權房小區，因價格低廉環境優美而“聞名”京城。都知道小產權房違規沒保障，但還是有不少人“涉險”購買。“北漂”多年的朱飛2010年買了小產權房，他說，像他這一群體買小產權房的人多了，他附近幾個小區都住滿了，“政府不可能都拆吧”。
與朱飛的期待不同，更多的小產權房業主充滿擔心。在單位附近購買一套小產權房自住的武漢市民郝先生說，隨著不動產統一登記制度的推行，具有完整產權證件的房屋將被登記頒證，但小產權房無法登記?！皩頃粫唬蛘咭笱a交土地出讓金差價？”
據記者調查，從北上廣等一線城市到二三線城市，再到縣市鄉鎮，幾乎都存在著集中成片的小產權房，主要分布在城鄉接合部或者城中村改造區域，還有在城市周邊鎮區。北京市2013年就清理認定83個在建在售的小產權房項目，總建筑面積約381萬平方米，涉及昌平、房山、懷柔、通州等8個區縣。
中國指數研究院華中市場總監李國政說，購買小產權房的大部分人是買不起商品房的經濟實力相對較弱的群體，但也不乏有關系有資金的政府官員、商人等，這些人主要是用來出租或轉賣。據市場機構統計，僅北京地區小產權房就涉及近30萬戶家庭。全國工商聯房地產商會的數據顯示，1995年- 2010年全國小產權房竣工建筑面積累計達到7.6億平方米，相當于同期城鎮住宅竣工面積總量的8%。
新條例不涉及小產權房
多位法律人士表示，根據我國現有法律，小產權房其實是沒有產權的房屋，將其納入不動產統一登記是沒有依據的。湖北金衛律師事務所執行主任宮步坦說，不動產包括商品房、城改房等城市國有用地，以及農村集體用地等，這些不同產權的用地將納入統一登記，但小產權房不屬于這一范圍。
中央農村工作領導小組副組長陳錫文也認為，小產權房違反了土地的用途管制。因為小產權房的本質是違章建筑，不合法。國土資源部不動產登記中心法律處處長蔡衛華則明確表示，小產權房不登記也不發證。因為要登記必須是合法的，小產權房不合法。
宮步坦說，由于歷史遺留和政策監管等原因，小產權房問題的確是不動產管理的灰色地帶。按照我國當前法律，小產權房并不具有合法性，倘若在《條例》中規定小產權房登記，則就承認了小產權房的合法性。因此，此次《條例》并未對小產權房的相關問題進行明確。
也有業界人士提出，小產權房理論上還是屬于需要登記的“房屋等建筑物、構筑物所有權”，應將小產權房進行不動產登記。天則經濟研究所研究員程雪陽認為，即使當前不動產登記回避有“爭議”的小產權房部分，但有望在登記完“合法”不動產，相關法律法規完善后再予以登記。
可見，此次“不動產統一登記制度”并沒有給小產權房留下空間。
小產權房需分類治理
不可否認，小產權房是不動產登記制度的一個繞不過去的問題。專家分析認為，不動產統一登記制度的實施，以及農房宅基地的統一登記都將對小產權房問題形成倒逼作用，其解決方案也將隨之列入議事日程。
專家認為，小產權房作為沒有明確產權的土地附著物，已經形成了一個非常龐大的市場，不能一拆了之。
“不動產登記制度就是要對全國的不動產進行統一摸底、管理。小產權房也是客觀存在的不動產，制度無法繞開，登不登記必須明確。”中南財經政法大學房地產研究所所長張東說，《條例》的實施使得這一問題更加迫切，應盡快出臺相關實施細則予以解決。
