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負債籌資優缺點范文1
房地產開發企業系資金密集型企業，其負債融資具有不同于其他行業的特點。并且現階段國家正在加大力度實施宏觀調控，出臺了一系列政策進行控制房價。在這樣的大環境下本文研究了房地產開發企業的融資問題及如何合理地進行負債融資提出了相應的對策，來提升公司的治理效用。
隨著我國經濟的快速發展，人民生活水平的不斷提高，公眾對房地產的需求也相應的急速增長，住房問題一直備受關注，國家順應房地產開發企業開展趨勢出臺了一系列的宏觀調控，促使我國房地產開發企業逐漸成長起來。
房地產開發企業屬于典型的資金密集型企業，具有投資回收期較長、資金周轉速度較慢、財務風險較大等特點。因此只能借助于有效的融資手段，房地產開發企業才能有效持續運轉。房地產開發企業與其他企業相比財務杠桿比例較高，資產負債率僅低于金融企業，償債能力弱?；谏鲜鰡栴}，房地產開發企業急需解決房地產融資中的負債融資問題。房地產企業需要深入地挖掘自身負債融資比例、負債融資效果、負債融資風險等現狀，為房地產開發企業建立一個低成本的融資渠道和安全可靠的負債融資結構的良好的平臺。
一、房地產開發企業負債融資存在的問題分析
1.對銀行貸款資金依賴過度
由于房地產開發企業對資金的嚴重依賴，因此其資金來源的分析顯得極為重要。房地產開發企業資金按來源可分為國內銀行貸款、國外資金、自籌資金以及其他資金等。據統計，目前我國房地產開發企業的資金主要由自籌資金、國內貸款和其他資金這三大塊供給。利用外資所占比例很小。
由于國家對貸款審批資格的嚴格控制，房地產不良信貸不斷出現，直接的國內貸款已經不是最主要的來源，尤其是國家為穩固房地產開發企業，對其自有資金比例要求提高到35%以后，很多房地產開發企業想盡辦法套取銀行貸款轉化為自有資金部分。所以說，房地產開發企業大部分的自籌資金直接或間接的來源于銀行貸款。這導致了房地產開發企業資產負債率的上升，同時使財務風險明顯加大，一旦資金鏈出現問題，就會導致債務危機。
2.房地產開發企業債券融資發展不完善
房地產債券發行難度很大，包括發行平臺不完善以及發行條件限制嚴格等。房地產債券是未來房地產業資金籌集的一條重要的，也是最理想的渠道，但目前房地產開發企業很少通過發行債券來募集資金。房地產債券按期固定地收回本金和利息，較一般債券收益很更高，而比股票具有更高的穩定性和流動性。所以，在國外成熟房地產市場中，債券無疑是房地產開發企業負債融資的最優選擇，但我國債券融資目前發展還相當不完善。
3.債權人治理機制作用發揮受到限制
負債融資對企業的治理機制較其他融資方式相比具有很大的優勢。但在我國金融市場信息披露機制不健全。在債權人監督企業會計信息公布時，公司法暫只是規定在發生重大變更事件時，企業才有義務在規定時間內通知債權人變更信息。這一規定太過模糊且效用不是很大，債權人很難發揮積極作用，處于非常被動的位置，。
目前破產法不夠完善。破產法規定房地產開發企業在破產清算時，清算由大股東的政府機構指導實施，而主導權不在債權人手中，債權人的約束力弱化，很難有效地發揮監督約束作用。當房地產開發企業出現不良信息而不愿意公開時，此時把控制權轉移到債權人手中而實施約束就顯得尤為重要了。但是，當前我國的破產法對這一塊的約束并沒有很強效力，致使無法及時有效的發揮債權人的積極作用。
二、房地產開發企業負債融資優化政策
1.調整貸款負債結構
銀行貸款無疑是房地產開發企業目前最重要也是最應該合理安排負債融資的來源。這種融資方式的優勢長時期都不會改變，那么我們應該合理安排在銀行貸款中的主要各部分。
長期負債相對于短期負債來說較為穩定，將來較長時期內才用償還，可以作為準資本來投資、經營，并且一定程度上可以提高企業價值。而且長期負債面臨較小的流動性不足風險，短期內償債壓力不是特別大，對市場出現的各種不穩定因素的應對具有緩沖時間。因此，企業應繼續加強長期負債融資的應用。
在企業負債結構上，萬科與保利兩大房地產上市公司龍頭存在著明顯的不同。保利的資產負債率偏高于萬科，其中長期負債占有較大的比重；而萬科則相反，短期負債占有較大比重。保利的負債結構相對來說很大程度上減輕了短期償債壓力，加快了資金流轉，使得保利的資金回籠效果相對明顯，因此這種負債結構值得房地產行業借鑒。
2.選擇合理負債融資結構
在房地產金融政策不斷出臺的背景下，選擇適合企業發展的融資渠道極其重要。房地產開發企業應根結合企業的不同發展階段，改變傳統負債融資方式和渠道，改變以銀行為單一渠道的舊格局， 實施多元化的融資組合，形成以銀行信貸、債券發行及房地產信托為主的多層次的負債融資體系，以分散單一融資帶來的風險。房地產開發項目若不相同，則對融資的要求也不相同，每個獨立地房地產開發企業不能完全照搬照抄別的企業的模式。因此企業在選擇采取哪種融資渠道或組合時，應對各種融資渠道的優缺點進行比較， 通過對各種方案進行深入分析設計出各種不同的融資組合方案，以選擇最佳的最適合企業的負債融資模式。
3.強化債權約束監督機制
目前我國應加強銀行和其他債權人債權的約束力在實現企業價值的過程中充分發揮監督和約束作用，促使房地產開發企業管理層合理運用債務資金。
負債籌資優缺點范文2
關鍵詞建筑；企業；資金；運作；因素；措施；
Abstract: China's urbanization process to speed up the construction industry into the fast lane, construction companies, the growing construction of the increasing size of some construction companies are often plagued by financial difficulties away from the increasingly tight supply of funds anemia is not only serious problems withnormal business operations, production development constraints can not be ignored, it causes a lot of arrears of wages of workers and retirees, the cost of. Construction enterprises must practice starting seriously to solve the problem, the introduction of practical countermeasures. This paper describes the relevant contents of the building enterprise fund operation.
Keywords building; enterprises; funds; operation; factors; measures;
中圖分類號： C29 文獻標識碼：A文章編號：
引言
資金是企業的血液，良好的現金流是企業得以生存、發展的基礎。資金的流動貫穿企業的全部生產活動。良好的現金流是企業欣欣向榮、蒸蒸日上、不斷發展的直接源動力，任何企業的生存和發展都必須依賴于有效的資金投入和合理運作，科學的資金籌集與管理是企業發展壯大的有力保證。資本經營屬于外部交易型的資本戰略擴張。企業資本經營的主要手段是通過吸收外來資本進行有效的投資、兼并、收購和重組，從而推動企業的發展。面對激烈的市場競爭，建筑企業要做大做強離不開資本運作。
1、企業資金運作的思考
對于企業，資金運作在激烈的市場競爭中，越來越顯示其重要。同樣資金和資產，有的企業經過運作取得很好的經濟效益，生意日益火紅，而有的企業走向倒閉之路，原因固然很多，但最根本的是沒有搞好資金運作。資金運作涉及股票上市、企業債券、風險投資、并購重組、引進外資、基金、期貨等領域。隨著經濟全球化和高新技術的發展，新經濟時代已經來臨，并帶來全新的機遇和挑戰，企業的發展必須與新的經濟基礎相適應，這使得企業在資金運作中必須有新的發展，自視其高“空手套白狼”者根本不是在搞資金運作，其最終結果不是豐厚的回報而是法律的嚴懲。資金的投入，其目標就是資本增資，進而使股東財富最大化。那種重投入輕產出，重產值輕利潤，不是真正意義上的資金運作。研究資金運作，讓有限的資金創造盡可能大的效益。
2、建筑企業的資金特點
由于建筑行業是完全競爭行業，行業利潤率低，提高企業的管理水平是提高盈利能力的重要手段，資金的科學籌集和管理是降低成本的手段之一。
建筑行業具有單個項目造價高，資金劃撥頻繁，單筆資金數額比較大的特點。企業內部法人和非法人單位分散占用資金，多頭開戶，導致資金使用效率低下。一是容易引起資金分散，單個賬戶的資金存量小，使集團總部管理資金的鏈條拉長，削弱集團總部對資金的管理力度。相當一部分的工程項目出于各種需要必須按項目設立專戶，?？顚Ｓ茫斐少Y金閑置和沉淀。二是由于不能有效、及時地調度資金，造成一方面企業賬面反映資金充裕，但實際卻無資金可以調動，并且銀行貸款規模巨大的怪現象，不但增加了企業的運營成本，而且削弱了企業的競爭力，約束了企業的健康發展。三是不利于企業總部對各下級法人和非法人單位進行財務管理。如果下屬單位特別是非法人單位財權過于放大，就會削弱企業總部的知情權和控制權，出現財務風險的概率就增大。
3、建筑企業資本運作的困境
3.1行業競爭激烈中標難
從經營情況來看，建筑企業的利潤水平較低，凈利率更是低得驚人。2007年大部分建筑行業上市公司的凈利率在2%~3%，與大多數上市公司的凈利率水平相比，差距非常大。絕大多數企業都面臨因生產任務不足被迫放棄施工的狀況，從而導致企業不顧一切地低價競標、盲目而不計后果地墊資承包等。
除此之外，一些投資方把施工單位材料供應牢牢控制在自己手中，企業的盈利空間被進一步壓縮。投資方在合同中明確規定，主要材料（往往是有錢可賺的材料）由投資方自己供應，或由投資方指定供貨商供應。這樣，施工企業就沒有什么利潤可賺，利潤微乎其微。
3.2資金周轉困難重重
資金周轉困難體現在墊資施工經營難、工程竣工撤場難等方面。一些建設單位利用建筑市場競爭激烈的有利時機，要求施工企業墊資建設。施工企業部分或全額墊資進行工程建設，一方面造成了自身資金緊張，再無流動資金承包其他工程；另一方面，這類建設單位往往不能按時劃撥資金，甚至故意拖延結算時間。施工企業墊資建設了工程，卻拿不到工程款，從而陷入進退兩難的境地。另外，巨額應收賬款造成企業現金流量緊張，企業無法正常經營。有些企業只能依靠銀行貸款過日子，而貸款利息又不斷升高，給企業帶來巨大的經濟負擔。
3.3管理不善陷入資金困境
從一些施工企業的資金使用情況來看，建筑行業資金使用率低，虧損額較大。許多建筑企業不同程度地存在著購置設備、材料靠拉關系、搞回扣等不正之風，造成材料價格偏高。有的經營者為了升職或連任，忽視企業長遠利益和國家利益，急功近利，開支無計劃，導致企業資金日趨緊張，無法擺脫資金匱乏的困境。
4、影響企業資金運作的主要因素
影響企業資金運作的主要因素分為：內部因素和外部因素。
1. 影響企業資金運作的內部因素
（1）風險大小。投資風險越大要求的投資報酬率越高，投資風險還能獲得風險報酬。該不該冒險投資？那就要看風險有多大，投資報酬有多高以及企業對風險的承受能力。
（2）科技含量。高科技產品領導社會的新潮流，高科技產品具有高附加值的特點，科技含量越高，投資報酬越高，資本增值越多。反之，資本增值減小。
（3）管理水平。國家管理企業的方式發生了巨大變化，市場體系正在發育完善，市場機制的作用大大加強，這些變化，要求企業管理方法要變革和創新，只有創新才能提高企業管理水平，企業管理水平的高低體現著企業管理資產，運用資產，創造效益的能力，管理水平高，資本運作中效率高，獲利能力強，資本增值多。
（4）員工素質。企業的競爭是人才的競爭，人類的未來，不取決于空間、能源和耕地，它將取決于人類智能的開發。以人為本，充分理解人，尊重人和發揮人的主動性和積極性，企業應以重視人在企業中的作用為核心，提高員工的參與意識，競爭意識，提高員工的綜合素質，企業因人力資本的投入帶來投資的高回報，企業的勞動效率將大幅度提高，創造的效益越大，資本增值也越多。
2. 影響企業資金運作的外部因素
（1）產業政策。國家的產業政策對企業投資具有很大的指導性，同時也有很強的制約性。作為明智的投資者應該把有限的資金投入到國家鼓勵扶持的產業領域，如高科技、能源、基礎設施、環保等產業領域。
（2）市場供求。市場是檢驗資金運作是否成功的試金石，起決定作用的是市場供求，當商品供不應求時，賣方市場，即使價格不變的情況下，市場占有率擴大，仍能保持較大增值空間。
（3）資本市場。資本市場是企業籌集，融通資金的場所，資本市場越發達，越完善，企業越容易籌集到經營所需資金，企業經股票上市、企業債券、引進外資等在資本市場上融通而獲取投資回報。內部因素和外部因素相互作用，相互依賴，因此我們進行資金運作時，要把各種因素綜合加以考慮，全面分析，找出最佳資本結構，使企業資源達到最優配置。
5、緩解建筑企業資金困境的對策建議
5.1嚴格抓好建筑企業的資金運轉
資金象“血液”在施工企業流動，“血液”充足經營茂盛，“血液”不足，生意枯竭。在資金運轉中要把握住每一環節使其暢通無阻，首先要克服重產值、輕資金管理的傾向，我們認為應該是:
(1)反對墊付資金上工程項目。目前在施工企業中施工企業付息貸款，為建設單位上工程項目的現象較普遍，一般有兩種類型:一種是所謂“政治任務”企業迫于壓力，非上不可;另一種是施工企業為爭取大項目、名譽工程，承諾墊款施工缺血項目。長此下去，必然產生“騎虎難下”，停停干干式的“胡子工程”，造成經濟和資金運轉中的損失，影響社會效益。
(2)要組織好“預收工程款”活動。首先抓好建設單位資金落實及信息重要一環，努力爭取落實開工前的備料資金，一般應以達到預收工程造價的10%左右，使施工企業資金得以運轉。
(3)按月，按進度及時收取工程進度款。按照工程承包合同規定，工程開工以后施工現場完成的產值，按月收取工程進度款。完成的產值要實，要取得甲方代表簽證，收取工程進度款，應當看成是資金管理的中樞，堅持一戶不漏，一個月不拖的原則。對外以合同法，對內以制度約束，否則就會影響資金流動。一般做法是:凡進度款不到位的，隨時向建設單位口頭通知或書面通知。否則施工企業必須以正式的函件發出“因資金不足，停工通知書”，以合同法制度制約，保證資金到位，免受損失。
(4)建立施工企業內部的“專項資金使用”制度。提倡誰的資金誰用，反對混用，企業的法人應當“以身作則”否則會流于形式。機動資金搞“有償服務”，項目資金應建立內部銀行，專戶存取，支持正常流通，防止資金梗塞。
(5)工程的工期、速度是施工企業流動資金管理的動力。早投入，早產出，不僅是施工企業效益的源泉，也是資金輸血的最大的動力。一般的作法是：在具備施工條件的前提下，企業領導者要配備好強有力的項目領導班子，精干的施工隊伍，實施晝夜不停的施工，但必須
保證一次成優，安全生產，早竣工，也要早結算，防止結算扯皮，無期的拖欠。注意堅持兩條:第一不結算、不付款、不交工程。第二以“合同法”訴訟。
(6)搞好聯營企業，配套經營，使資金管理增加新的血液。一個工程項目決不是一家施工企業可以完成的，只是一個承包商而已。如工程用料，要材料商配合，大型設備要機械租賃商配合，裝修工程要裝飾企業配合，勞動力要建筑隊伍配合，缺誰也不行。作為工程配合的實體，都存在資金往來關系，可做的工作很多，潛力也很大，怎樣吸取新的資金血液，一般的作法是:①絕對不搞預付資金;②以完成產值為依據分期支付。
5.2加強企業的資金管理
由于資金分散管理存在不少弊端，因此，有必要加強對企業資金的管理。加強企業資金的管理，不是高度的集權管理，是根據企業的實際情況，適度集權與放權，只是對企業大的資金管理方向進行集權，如對融資，對外投資，資金的調配、下屬企業的財務負責人的任命等進行集權，而對日常生產經營的資金撥付等根據實際情況進行分權。加強對企業資金的管理，一方面，有利于盤活資金，加速資金周轉，提高資金使用效益；另一方面，資金統籌后，可調劑一部分資金作為內部信貸資金，減少銀行貸款規模，減少銀行利息支出。
加強企業的資金管理，可從如下方面入手：一是強化集團對屬下公司資金的調配權，二是集團總部直接任命下屬企業財務負責人，三是統籌下屬企業的籌融資，四是加強資金的流轉與監控。
（1）確立對企業的資金調配權
建立結算中心或財務公司是加強企業資金管理的有效方法，但對于未能有條件建立結算中心或財務公司的企業，也可以采取變通的方法，同樣起到結算中心的效果：為了掌握集團的資金流向和資金狀況，可要求下屬企業每天上報資金存量和收支情況。這樣也同樣起到及時掌握整個集團資金流向和情況。規定集團對下屬企業具有資金調配權。集團可以根據經營需要，從下屬子公司調配資金，調盈補缺，平衡整個集團的資金需要，將盈余的資金借給資金緊缺的企業，但并不干涉子公司正常的資金流動，這樣，不但提高資金的使用效率，也降低了整個集團的對銀行的剛性負債，降低了財務費用，提高了集團的經營效益。
這個調配權也適用于分支機構眾多的企業。筆者所在集團屬下一公司分公司眾多，原來對企業內部資金的管理的模式是：將原來各分公司承擔施工任務的項目收款直接劃到各分公司，由各分公司直接支配，造成資金大量沉淀在基層，整個公司帳面看起來資金非常充裕，是銀行借款的數倍，改革后，資金集中在公司總部支付，各項目的收款不再劃撥到各下屬各分公司，資金緊張的局面立即緩解，不僅歸還了全部銀行借款，還有充裕的資金行其他項目的投資。
（2）確立對企業財務管理人員的任命權
下屬企業的財務總監和財務負責人由集團直接任命，財務總監參與對下屬子公司重大財務事項的決策與監督，確保會計信息真實，任命的財務負責人既對集團總部負責，向集團總部匯報工作，又對經營者負責，行使企業內部會計職能。該項制度的實行，使集團能全程了解下屬企業的經營活動，及時了解下屬企業的財務狀況，確保企業內部統一財務政策的有效運行，有利于資金管理和運用。
（3）加強對企業融資的統一管理
對于銀行的授信，如果單個法人企業單兵作戰，獨立向銀行申請授信，由于單個企業融資規模小，帶給銀行的效益也相對小，議價能力也將大大降低，甚至難以獲得授信。特別是建筑行業企業，每個中標項目必須開立保函，銀行收取的保函保證金多的達保函金額的30%，少的也要10%，占用企業的大量資金。如按最低10%算，按筆者所在集團開立保函量算，所占用的保證金也要過億之巨。統一由集團申請授信后，由于向銀行申請的額度巨大，與銀行議價的能力也迅速增強，全集團在各銀行的保證金通過幾年的調整，全都降為免保函保證金，并且規模小的企業也搭上集團的順風車，獲得了所需的授信額度。
（4）加強對企業資金的監控
加強資金流轉的跟蹤與監控，提高資金安全性。將現金流量管理貫穿于企業管理的各個環節，高度重視企業的支付風險和資產流動性風險。嚴把現金流量的出入關口，對經營活動、投資活動和籌資活動各個環節產生的現金流量進行嚴格管理。將經營風險的控制前置，施工企業從參與項目投標就要進行風險評估，要對項目業主的履約能力，項目的資金落實情況進行調查了解，對業主履約風險低，項目資金來源有保證的優質項目才參與競標，對業主履約能力差，項目資金來源不確定的項目堅決不參與投標，從承接工程項目前就把好風險關。承接項目后要監控好資金收付兩個環節：一是收款環節。要確保收款的及時性，嚴格按照合同中約定付款時間及額度進行資金結算，防止甲方拖欠工程款。二是資金的支付環節。如果項目有分包，分包合同的款項支付條款盡量與總包合同掛鉤，分包部分的工程款支付進度不得超過與甲方的收款進度，并規定如總包方如不能按合同規定支付工程款，那分包合同的工程款支付也相應順延，預防變相墊資。
對于借支的款項，制定詳細的借款規定，借支的款項要在審批表寫明歸還借款日期，過了規定日期未還款要進行催收，催收沒正當理由仍不還的要向所在部門發通知書甚至告知紀檢部門。
良好的資金籌集和管理，可以大幅減少企業的銀行剛性負債，大幅增加企業的可調動的資金，以及減少應收賬款壞賬率，促使企業財務狀況趨向良性發展，報表指標優良，銀行對企業的評級不斷提高。這又提升了企業的融資能力，評級的提高也提升了企業在投標市場的競爭力，從而形成良性互動。
6、實證分析建筑企業的資本運作
以上市公司中國鐵建資本運作的優缺點為例，進一步分析我國建筑企業資本運作的操作方法和關鍵環節。中國鐵建是中國特大型綜合建設集團，2006年、2007年連續入選世界500強企業名單，其業務范圍遍及世界60多個國家和地區。
1.銀企聯合改善融資狀況
中國鐵建2008年第一季度財務報表顯示，中國鐵建持有無限售條件流通股的前10名均為銀行或其他金融機構，總計21.33億股，占總股數的26.67%.銀企聯合可以提高企業的聲譽，借助金融機構提供的貸款、擔保、結算、咨詢等服務增強企業在投標中的競爭力，并有效防范金融風險。
2.多元化戰略
中國鐵建以工程承包、勘察設計咨詢為核心業務，同時經營工業制造業務，并積極拓展房地產開發和物流等業務。報告期內營業收入較2006年增長11.99%，凈利潤較2006年增長110.24%，新簽合同額合計達2869.99億元。截至2007年末，未完工合同額合計3234.29億元。
由上述數據可以看出，中國鐵建實施了多元化戰略。在2007年新簽合同中，工業制造合同及其他業務合同涉及的資金合計17690.73億元，占總合同額的6.16%.中國鐵建的工業制造業務包括設計、研發、生產、保養大型養路機械設備和鐵路軌道系統零部件等。中國鐵建在多元化戰略方面的經驗值得其他企業借鑒。
3.一體化戰略
除多元化戰略之外，中國鐵建還采用了縱向一體化戰略，尤其是前向一體化戰略。這樣不僅可以降低交易成本，還能充分享受來自建材市場的高利潤回報，規避業主強供原材料造成的利潤空間被壓縮的風險。
綜上所述，我國建筑企業在資本運作方面雖然取得了一定的成績，但面臨的問題仍然不少。因此，在借鑒國外先進運作理念的同時，要注重結合我國企業的實際狀況，不斷完善建筑企業的資本運作方式。
結束語
綜上所示，解決資本運作問題具有重要的意義?？偨Y策略如下：
1．銀企聯盟戰略
缺少資金和融資能力弱是長期以來制約我國建筑企業拓展業務的重要因素。 企業籌措資金的重要方法之一是建立銀企聯盟，效仿西方發達國家建筑企業的發展道路，推進銀行資本與產業資本的融合，以財團的金融資本支持承包企業的發展。建筑企業依托金融機構在國內外的融資優勢，可以在一定程度上增強企業的投融資能力。借助于金融機構提供的貸款、擔保、結算、咨詢等服務，建筑企業可以增強自身在投標中的競爭力，增大奪標的概率，并有效規避金融風險。
2.一體化戰略和多元化戰略
一體化戰略是指企業對具有優勢和增長潛力的產品和業務，沿其經營鏈條的縱向和橫向拓展業務的深度和廣度，從而擴大經營規模，實現企業大發展。多元化戰略是指企業為了避免業務單一風險而進入其他產業的戰略。建筑企業按照多元化戰略應承接多種形式的對外承包工程，從目前的單一服務型企業，發展為能夠提供多元化服務、有相當高的技術和管理水平的綜合性承包工程企業。
3.資本結構重組
閑置資產不僅占用了企業有限的資金，而且降低了企業的利潤率。所以在進行閑置資產盤活的過程中，要拋棄出售國有企業的資產就是國有資產流失的錯誤觀念。
資本流動要求擺脫所有制的束縛，在更大范圍、更深層次上實現流動和重組。大型建筑企業優化股本結構，應重點進行股份制改造，實現投資主體的多元化。企業進行現代企業制度改革，必須在合法可行的基礎上實現投資主體的多元化。
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