前言：中文期刊網精心挑選了房地產行業會計準則范文供你參考和學習，希望我們的參考范文能激發你的文章創作靈感，歡迎閱讀。
房地產行業會計準則范文1
[關鍵詞]房地產 新會計準則 資金
一、新會計準則對房地產行業的影響
1.對會計核算的影響。在舊會計制度中,將非房地產開發企業的投資性房地產納入固定資產或無形資產進行核算,而我國新的會計準則體系則對不同類型的房地產進行了明細分類,分為了投資性房地產、代建房地產、自用房地產和存貨。這種明細劃分,提高了會計信息的有用性,幫助財務會計報告使用者做出更為合理的經濟決策。
2.對投資性房地產后續計量的影響。新準則規定:企業應于會計期末采用成本模式對投資性房地產進行后續計量,如果有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠的取得,則應當采用公允價值模式,而傳統會計全部采用歷史成本計量。新會計準則使投資者以更為穩健和客觀的估值標準來衡量一個公司的價值。
3.對損益確認的影響。一方面,當不同類型的房地產進行轉換處理時,房地產企業要確認相應的損失,卻不能確認相應的收益,而是記入資本公積,這將影響企業損益金額的大小,特別是擁有較多投資性房地產的企業,資產總額和凈資產規模都將大幅上升;另一方面,不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷,而以資產負債表的公允價值作為基礎調整其賬面價值,并將其差額計入當期損益,這會影響到房地產企業各個會計期間財務狀況和經營成果的穩定性。
4.對房地產企業融資能力的影響。引入公允價值計量模式后,被低估的投資性房地產更貼近市場價值,擴大了企業的總資產規模,使銀行等金融機構對企業的借貸規模隨之上升,有助于企業提升融資能力,并在一定程度上緩解目前房地產企業資金緊張的局面。
5.對房地產稅收體系的影響。由于不再對投資性房地產計提折舊或進行攤銷,首次使用公允價值計量的房地產盈利會大幅上升,按現行的稅收政策會相應增加企業的應交所得稅。而按投資性房地產原值的80%征收1.2%的房產稅,若以公允價值作為征收依據,影響程度也會大幅上升。
6.對房地產公司借款費用資本化范圍的影響。舊準則認為只有固定資產符合借款費用資本化的條件,新準則擴大了其范圍,允許符合該條件但是歸為存貨或投資性房地產上的借款費用也可以資本化。我國房地產業的開發資金回收期比較長,借款金額巨大,《借款費用》準則中對利息資本化條件放寬,有助于提高企業業績,使房地產企業的當前年度的會計利潤得以上升。
7.規范了投資性房地產的信息披露。新準則規定將投資性房地產從原來的固定資產中分離出來,并且需要單獨披露其金額、種類和公允價值的確定依據,這使報表使用者能夠獲得更加真實的企業信息,從而做出準確的決策。
二、房地產開發企業的現狀
1.現金流量大,資金短缺。房地產開發企業面臨的最大難題就是在資金周轉過程中存在資金短缺的風險。許多企業的現金和現金等價物都呈負增長,尤其是籌資過程中的現金流量凈額大量為負。
2.高投入和高風險并存。房地產開發企業的項目資金籌集方式主要是債務籌資和股權籌資,債務籌資有償還本金和高額利息的風險,股權籌資有引訟的風險。有些企業就因為涉及多訟,無力償還銀行貸款,以及擔保糾紛等問題,負債累累,無法持續經營。
3.未開發房屋空置率較高,工程質量達不到要求。從我國開始實施住房改革至今,房地產投資平均每年增幅在20%左右,但房地產業的供給和需求的結構性矛盾仍較嚴重,商品房價格與居民購買力之間差距仍然較大,商品房空置率較高。許多企業盲目投資,資金得不到有效運轉,資金的缺乏和對利益的追求,直接影響工程的質量,損害企業的長期利益,最終走向破產倒閉。
4.稅收負擔較重,影響到企業的生存發展。若企業的項目未辦理決算,遺留了一些納稅事項,就會面臨沉重的稅收壓力。近年國家相繼出臺了調控房地產開發市場的政策,如對土地增值稅采用預征制度,規定了對完工和未完工開發產品、合作建造開發產品的稅務處理問題等,對納稅和會計核算提出了更高的要求。房地產企業必須按照相關規定進行會計計量和核算,使其可能會因納稅造成現金流量的變化。
三、利用新準則,加強企業管理,推動房地產行業健康發展
面對新準則,房地產企業需要積極采取有效措施迎接變革,這對房地產行業本身和國家的宏觀經濟都是有利的。企業應當注意以下幾點:
1.利用新準則關于公允價值和對借款費用資本化的規定,積極爭取銀行貸款。(1)企業可通過成本模式和公允價值模式之間的轉換,找到適合自身發展的資產的后續計量方法。(2)新準則對借款費用資本化的規定,促使房地產開發企業而通過將借款費用資本化而使當期利潤水平得到提高,從而努力加快開發進度,提高企業利潤水平。
2.選擇適當的投資比例。對于大多數房地產開發企業來說,一般既有投資性房地產,如出租的土地使用權和出租的建筑物,又有作為存貨進行開發的土地儲備,如何讓所取得的各項資產所占比例為最優,讓各項資產最大限度地為企業帶來效益,是一個非常關鍵的問題。
3.重視稅收籌劃。若以公允價值作為征收房產稅依據的設想得以實施,將會對企業的現金流量有重大影響。
4.加強結構調整。對于資金周轉困難,負債累累的企業,可以通過重組、兼并的方式對資產進行整合,優化資源配置,有利于企業的持續經營和國有資產的保值增值。
5.注意資金的多元化。作為房地產開發企業,資金應多元化,不能僅依賴于銀行貸款。房地產開發有將近80%的資金來源于銀行,銀行風險越來越大。在籌資策劃中,盡量選擇較多的渠道,完善合同、協議,避免訴訟風險。
6.謹慎投入商業地產。由于數據統計顯示,近三年商業地產的投入產出之比為負數,銷售小于竣工面積,風險比較大,因此投入時需謹慎行事。
房地產行業會計準則范文2
財政部于2006年2月15日了重新修訂的《企業會計準則第7號――非貨幣性資產交換》，自2007年1月1日起在上市公司施行。新準則與以前及修訂的準則在定義及判斷非貨幣易事項的標準上是一致的，主要的不同在于新準則在一定條件下引入公允價值以及是否同時滿足“具有商業實質”和“換入資產或換出資產的公允價值能夠可靠地計量”而采取不同的會計處理方法。究竟是采用賬面價值還是公允價值計價，關鍵在于對非貨幣性資產交換是否具有商業實質的判斷。
一、具有商業實質且換入資產或換出資產的公允價值能夠可靠地計量的非貨幣性資產交換的會計處理
按照準則規定：具有商業實質且換入資產或換出資產的公允價值能夠可靠計量，應當以公允價值和應支付的相關稅費作為換入資產成本，公允價值與換出資產的賬面價值的差額計入當期損益。
（一）不涉及補價情況下的會計處理
1.單項非貨幣性資產交換的核算
例1.甲公司以其生產經營用設備與乙公司作為固定資產的貨運汽車交換。甲公司換出設備的賬面原價120萬元，已計提折舊為20萬元，公允價值為110萬元。乙公司換出貨運汽車原價140萬元，已計提折舊為30萬元，公允價值為110萬元。為此項交換，甲、乙公司均以銀行存款支付了設備清理費用1萬元；假設甲、乙公司換入的貨運汽車及設備均作為固定資產管理，甲公司對設備計提了減值準備2萬元，乙公司未對換出的設備計提減值準備。（不考慮相關稅費）
甲公司的賬務處理：（單位：萬元）
（1）將設備轉入清理
借：固定資產清理 98
固定資產減值準備2
累計折舊20
貸：固定資產 120
（2）支付清理費用
借：固定資產清理 1
貸：銀行存款 1
（3）換入的貨運汽車入賬價值=110+1=111
借：固定資產111
貸：固定資產清理99
營業外收入―非貨幣資產交換收益12
乙公司的賬務處理：（單位：萬元）
（1）將汽車轉入清理
借：固定資產清理 110
累計折舊30
貸：固定資產 140
（2）支付清理費用
借：固定資產清理1
貸：銀行存款1
（3）換入的生產經營用設備入賬價值=110+1=111
借：固定資產111
貸：固定資產清理111
2.多項非貨幣性資產交換的核算
對于多項非貨幣性資產交換，應按照換入各項資產的公允價值占換入資產公允價值總額的比例，對換入資產的成本總額進行分配，確定各項換入資產的成本。
例2.甲公司和乙公司均為增值稅一般納稅人，其適用的增值稅稅率為17%。經與乙公司協商，甲公司將其生產用設備、庫存原材料與乙公司的生產用設備、專利權和庫存商品進行交換。甲公司換出設備的賬面原價為800萬元，已提折舊為500萬元，公允價值為400萬元；原材料的賬面價值為200萬元，公允價值和計稅價格均為220萬元。乙公司生產用設備的賬面原價為700萬元，已提折舊為400萬元，公允價值為320萬元；專利權的賬面價值為180萬元，公允價值為220萬元；庫存商品的賬面價值為60萬元，公允價值和計稅價格均為80萬元。假設甲乙公司交換后的用途不變，換出資產均未計提減值準備，在交換過程中除增值稅、營業稅以外未發生其他相關稅費。
甲公司的會計處理
（1）計算甲公司應分配的換入資產公允價值總額=320+220
+80=620（萬元）
甲公司換入資產的成本總額=換出資產的公允價值+應支付的相關稅費-可抵扣的增值稅進項稅額=400+220+220×17%
-80×17%=643.8（萬元）
（2）計算甲公司換入各項資產應分配的價值
甲公司換入乙公司設備應分配的價值=643.8×320/620
=332.28（萬元）
甲公司換入乙公司專利權應分配的價值643.8×220/620
=228.46（萬元）
甲公司換入乙公司庫存商品應分配的價值=643.8×80/620
=83.06（萬元）
（3）甲公司應確認換出資產損益
換入資產成本-（換出資產賬面價值+支付的相關稅費）=換出資產的公允價值-換出資產的賬面價值=400+220-[（800-500）
+200]=120（萬元）
乙公司的會計處理：
（1）計算乙公司應分配的換入資產公允價值總額=400+220
=620（萬元）
乙公司換入資產的成本總額=換出資產的公允價值+應支付的相關稅費-可抵扣的增值稅進項稅額=320+220+80+80×17%-220×17%+220×5%=607.2（萬元）
（2）計算乙公司換入各項資產應分配的價值
乙公司換入甲公司設備應分配的價值=607.2×400/620
=391.74（萬元）
乙公司換入甲公司原材料應分配的價值=607.2×220/620
=215.46（萬元）
（3）乙公司應確認換出資產損益
換入資產成本-（換出資產賬面價值+支付的相關稅費）=換出資產的公允價值-換出資產的賬面價值=320+220+80-[（700
-400）+180+60]=80（萬元）
（二）涉及補價情況下的會計處理
在涉及補價的情況下，新準則給出了一個25%的參考比例。具體算法如下：
收到補價的企業：收到的補價÷換出資產公允價值≤25%
支付補價的企業：支付的補價÷（支付的補價+換出資產公允價值）≤25%
1.單項非貨幣性資產交換的核算
例3.甲公司以其離主要生產基地較遠的倉庫與離甲公司主要生產基地較近的乙公司的辦公樓交換。甲公司換出倉庫的賬面價值原價為380萬元，已計提折舊50萬元，公允價值為360萬元；乙公司換出辦公樓的賬面價值原價為450萬元，已計提折舊100萬元，公允價值為370萬元。甲公司另支付現金10萬元給乙公司。假設甲乙公司換入的建筑物均作為固定資產管理，未對換出的設備計提減值準備（不考慮相關稅費）。
甲公司（支付補價）的會計處理：
（1）判斷是否屬于非貨幣換：10/（360+10）×100%=2.7%＜25%（屬于非貨幣換）
（2）會計分錄：（單位：萬元）
①將倉庫轉入清理
借：固定資產清理 330
累計折舊50
貸：固定資產380
②換入的辦公樓入賬價值=360+10=370
借：固定資產370
貸：固定資產清理330
銀行存款10
營業外收入――非貨幣資產交換收益30
乙公司（收到補價）的會計處理：
（1）判斷是否屬于非貨幣換：10/370×100%=2.7%25%（屬于非貨幣換）
（2）會計分錄：（單位：萬元）
①將資產轉入清理
借：固定資產清理 350
累計折舊 100
貸：固定資產 450
②換入倉庫入賬價值=370-10=360
借：銀行存款10
固定資產360
貸：固定資產清理 350
營業外收入――非貨幣資產交換收益20
2.多項非貨幣性資產交換的核算
例4、甲公司和乙公司均為增值稅一般納稅企業，其適用的增值稅稅率為17%。甲公司為適應經營業務發展的需要，經與乙公司協商，將甲公司原生產用的廠房、機床等設備，以及庫存原材料，與乙公司的辦公樓、小轎車、客運大轎車進行交換（均作為固定資產核算）。甲公司換出廠房的賬面原價為150萬元，已提折舊為30萬元，公允價值為100萬元；換出機床的賬面原價為120萬元，已提折舊為60萬元，公允價值為80萬元；換出原材料的賬面價值為300萬元，公允價值和計稅價格均為350萬元。乙公司換出辦公樓的賬面原價為150萬元，已提折舊為50萬元，公允價值為150萬元；換出小轎車的賬面原價為200萬元，已提折舊為90萬元，公允價值為100萬元；客運大轎車的賬面原價為300萬元，已提折舊為80萬元，公允價值為240萬元；甲公司收到乙公司支付現金40萬元。假設甲乙公司的換出資產均未計提減值準備，在交換過程中除增值稅以外未發生其他相關稅費，甲乙公司換入的資產用途與換出單位相同。
甲公司（收到補價）的會計處理：
（1）判斷是否屬于非貨幣易：40/530=7.55%
（2）計算甲公司應分配的換入資產公允價值總額=150+100
+240=490（萬元）
甲公司換入資產的成本總額=換出資產的公允價值+應支付的相關稅費-補價=100+80+350+350×17%-40=549.50（萬元）
計算甲公司換入各項資產應分配的價值
甲公司換入乙公司辦公樓應分配的價值=549.5×150/490
=168.21（萬元）
甲公司換入乙公司小轎車應分配的價值549.5×100/490
=112.14（萬元）
甲公司換入乙公司大轎車應分配的價值=549.5×240/490
=269.14（萬元）
（3）甲公司應確認換出資產損益
換出資產的公允價值-換出資產的賬面價值=100+80+350
-[（150-30）+（120-60+300）=50（萬元）
乙公司（支付補價）的會計處理：
（1）確認是否屬于非貨幣易：40/（490+40）=7.55%
（2）計算乙公司應分配的換入資產價值總額=100+80+350
=530（萬元）
（3）乙公司換入資產的成本總額=換出資產的公允價值+應支付的相關稅費-可抵扣的增值稅進項稅額=150+100+240+40
-350×17%=470.5（萬元）
計算乙公司換入各項資產應分配的價值
乙公司換入甲公司廠房應分配的價值=470.5×100/530
=88.77（萬元）
乙公司換入甲公司機床應分配的價值=470.5×80/530
=71.02（萬元）
乙公司換入甲公司原材料應分配的價值=470.5×350/530
=310.71（萬元）
乙公司應確認換出資產損益：
換出資產的公允價值-換出資產的賬面價值=150+100+240
-[（150-50）+（200-90）+（300-80）]=60（萬元）
二、未同時符合具有商業實質和換入資產或換出資產的公允價值能夠可靠計量條件的非貨幣性資產交換的會計處理
不具有商業實質和換入資產或換出資產的公允價值不能夠可靠計量的非貨幣資產交換，應當以換出資產的賬面價值和應支付的相關稅費作為換入資產的成本，不確認損益。
（一）不涉及補價情況下的會計處理
1.單項非貨幣性資產交換的核算。現以例1資料為例：
甲公司的賬務處理：（單位：萬元）
（1）將資產轉入清理
借：固定資產清理98
固定資產減值準備2
累計折舊20
貸：固定資產 120
（2）支付清理費用
借：固定資產清理1
貸：銀行存款 1
（3）換入的貨運汽車入賬價值=120-20-2+1=99萬元
借：固定資產99
貸：固定資產清理99
乙公司的賬務處理：（單位：萬元）
（1）將固定資產轉入固定資產清理
借：固定資產清理 110
累計折舊30
貸：固定資產 140
（2）支付清理費用
借：固定資產清理 1
貸：銀行存款 1
（3）換入的生產經營用設備入賬價值=110+1=111
借：固定資產111
貸：固定資產清理111
2.多項非貨幣性資產交換的核算?，F以例2資料為例：
多項非貨幣性資產交換，應當按照換入各項資產的原賬面價值占換入資產原賬面價值總額的比例，對換入資產的成本總額進行分配，確定各項換入資產的成本。
甲公司的會計處理：
（1）計算甲公司應分配的換入資產原賬面價值總額=（700-400）
+180+60=540（萬元）
甲公司換入資產的成本總額=換出資產的賬面價值+應支付的相關稅費-可抵扣的增值稅進項稅額=（800-500）+200+220
×17%-80×17%=523.8（萬元）
（2）計算甲公司換入各項資產應分配的價值
甲公司換入乙公司設備應分配的價值=523.8×300/540
=291（萬元）
甲公司換入乙公司專利權應分配的價值523.8×180/540
=174.6（萬元）
甲公司換入乙公司庫存商品應分配的價值=523.8×60/540
=58.2（萬元）
（3）甲公司不應確認換出資產損益
乙公司的會計處理：
（1）計算乙公司應分配的換入資產價值總額=（800-500）+200=500（萬元）
乙公司換入資產的成本總額=換出資產的賬面價值+應支付的相關稅費-可抵扣的增值稅進項稅額=（700-400）+180+60+80×17%-220×17%+220×5%（專利權專讓營業稅）=527.2（萬元）
（2）計算乙公司換入各項資產應分配的價值
乙公司換入甲公司設備應分配的價值=527.2×300/500
=316.32（萬元）
乙公司換入甲公司原材料應分配的價值=527.2×200/500
=210.88（萬元）
（3）乙公司不應確認換出資產損益
（二）涉及補價情況下的會計處理
支付補價的，應當以換出資產的賬面價值，加上支付的補價和應支付的相關稅費作為換入資產的成本，不確認損益。
收到補價的，應當以換出資產的賬面價值，減去收到的補價并加上應支付的相關稅費作為換入資產的成本，不確認損益。
三、非貨幣性資產交換業務對企業所得稅的影響
稅法規定：非貨幣易的雙方均需作視同銷售處理，按照換出資產的公允價值減去換出資產的賬面價值和應支付的相關稅費后的差額，確認資產轉讓所得。
房地產行業會計準則范文3
關鍵詞：新會計準則；房地產開發；企業；會計；影響
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A
前言
財務會計工作是支持各行各業科學記錄其經濟活動的重要管理工作部分．因此，作為指導各行各業經濟活動的會計準則，在很大程度上決定著我國社會主義市場經濟的發展速度。
房地產行業作為我國第三產業的組成部分其交易日趨活躍．在國際經濟中的作用也日趨凸顯。因此，適時分析新的會計準則與該行業的影響顯得十分必要。新會計準則帶來的許多重要變化，不僅對企業財務報表產生影響．更重要的是將對其生產、經營、業績、價值評估體系等產生重要影響。對企業而言．其主要目標不僅是將會計準則融入會計核算過程中，更重要的是對可供選擇的會計處理方法作出了決策，以制定企業自己的符合新準則體系的會計政策體系。
1、新會計準則的主要變化
這次新推出的會計準則中最重要的變化是關于公允價值計量模式的概念。新會計準則指出“在公允價值計量下。資產和負債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償的金額計量”。這是增強房地產企業記錄其經濟活動科學性的關鍵。目前，在我國房地產價值的逐漸增加這一現象，已經得到社會各界人事的共識。對于房地產行業，房價的變化和增長對于企業經濟活動和收益有著牽一發動全身的關聯，而原來的會計準則中對于成本的計量不如新會計準則中的相關規定更能夠科學有效的反映房地產企業的經濟活動。因此公允價值計量模式收到了包括房地產企業等各行業的普遍歡迎。
2、新會計準則對房地產開發企業會計工作的影響
新會計準則的實施對很多行業的會計工作都或多或少的有些影響。筆者通過以下歸納和分析重點探討為了適應公允價值計量模式這一要求，會對我國房地產行業企業中的會計工作產生的影響。
2.1、公允價值計量模式下收益與成本的匹配影響
及時、科學、準確的反應企業的資產和負債的實際情況，不僅是對于房地產開發企業．對于任何企業都是反應該企業經濟活動和收益的重要指標。在選擇公允價值計量模式下進行會計核算時。公允價值的變動和收益成本的匹配對于房地產開發企業來說是有一定的難度，但對準確反應企業經營的情況卻十分重要。由于房地產開發企業的項目從立項到進入到銷售環節，需要相對較長的周期，所以要做到收益與成本匹配，并且能夠科學的反映該企業的經營收益是采用公允價值模式進行會計核算的關鍵。
2.2、對信息披露質量的影響
對于公允價值計量這一概念的引用和實施，是新會計準則中最突出、最科學的進步之一，這一理念的科學之處，在應用與房地產開發企業的會計工作中充分地給予了體現。按原企業會計準則中的相關規定，對于房地產企業的會計核算、企業經營投入成本和收益的體現都不足夠科學、準確、及時，因此造成經濟損失甚至企業破產等現象。公允價值計量模式的應用，不但能夠準確、真實、客觀的反映房地產開發企業經濟活動，而且為房地產開發企業及相關部門的正確決策提供了保障。另外，通過公允價值模式的應用嗎，各房地產開發企業的資產總值也較之從前發生較大的變化。對于行業整體資金和價值的體現也更為客觀和真實。
2.3、公允價值計量模式下的費用計提影響
歷史成本計量原則下房地產企業盈余管理方面存在的問題得到一定程度的抑制，新會計準則出臺后，企業盈余管理又呈現出新的特征．房地產開發企業可將將來的難確定性視作調節利潤的杠桿，這是因為在公允價值計量模式下，房地產企業需計提未來將要發生的費用。但是新會計準則中存在一個問題，就是對用什么樣的標準來計提費用沒有給出明示，例如：在房產開發過程中，除了建筑物本身的工程外，還會牽涉到其它相關的建設費用，在這部分費用還沒有發生時，在會計上的處理只是進行計提，所以可能就會造成房地產企業借助計提來調節企業利潤，或是對計提的標準有所猶豫。
3、新會計準則下房地產開發企業會計工作的改進
房地產開發企業財會工作所受新會計準則的影響，可充分體現出公允價值具有雙重性的影響：房地產開發公司若要真實的反應企業的會計信息，那么就會增大相應的工作難度；計提標準的含糊不清又可為房地產開發公司會計利潤的操縱提供機會，由此可見。房地產開發公司在日后的會計工作中需要從以下幾方面改進：①房地產開發企業自身要加強對房地產性質的分析能力，能夠真實準確的分析出本企業是否具有投資屬性，為后期會計工作的順利進行打下基礎。企業會計工作人員要依據房地產行業的相關信息，深入分析房地產開發企業在施工作業中會產生的成本與收入，將成本與收入清楚的做出匹配，作為企業領導投資決策的重要依據，避免由于盲目的投資而造成的風險。另外會計人員要有嚴謹的工作態度，對費用的計提和所得稅的處理要謹慎、嚴格，盡最大能力減少企業財務的波動。②相關政府機構應參照近年來我國房地產開發企業的統計數據，對新會計準則下較為含糊的計提標準給予細致，減少公允價值計量模式存在的漏洞，抑制盈余管理的發展。
4、應對新準則的對策分析
新會計準則體系的是我國會計制度改革的又一重要里程碑其出現的主要變化既表示對原來會計準則的極大改進，也表示新會計準則更適應了我國當前的、甚至超前的經濟環境這也大大縮小了與國際會計準則的差異。因此面對新會計準則的挑戰房地產行業以及社會公眾該如何應對，需要采取什么樣的措施來避免負面因素的發生是我們應該要著重討論的問題。
4.1、借鑒香港聘請獨立評估師的做法
如每年度公司均聘請獨立的評估師對其投資性房地產進行評估作為公允價值的確定依據，并在年報中具體披露房地產當期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確認方法及其理由等。
4.2、把握時機實現企業自身資產的轉換
從近幾年來國家出臺的調控措施及新會計準則的規定適當的將長期自用房產或作為存貨的房產轉換為投資性房地產。因為對于房地產企業來說，如果采用公允價值計量模式，多持有中低檔的投資性房地產資產利潤空間還會加大，使得被低估的投資性房地產更貼近市場價值從而擴大企業的總資產規模這樣可以提高房地產企業的融資能力，銀行等金融機構對企業的借貸規模也會隨之上升。
4.3、執業人員素質及財務方面要進行改進
其一要提高執業人員素質、順利實施新準則其關鍵因素在人。因為在新準則中非常強調財務人員的職業判斷能力．對財務人員的綜合素質提出了更高的要求。其二，財務方面的改革將不斷加重公司財務總監的工作量，意味著各大公司花費在會計和審計上的成本也將大大提高并且這還不是一次性的結果。因此公司就應該隨時準備付出額外成本為會計部門的員工提供培訓，讓他們盡快熟悉新制度的運作。越領先做好各項培訓工作，就越能降低企業成本，也就越能適應各個時期的制度并找到解決問題的對策。
4.4、加強監督機構的監督力
新會計準則對企業的管制和文化帶來的影響無疑是正面的，但同時也為已具有成熟經濟體系的企業帶來了無謂的成本。這就決定著在實施時很多方面還有賴于參考外國的經驗，比如為了讓新會計準則不致過分嚴格而影響企業的生存空間，政府是否應該提供一個監管框架并由專業團體和法庭執行相關的監管程序。
隨著我國市場化程度的提高，資產評估業的發展會計人員素質的增強合理監督機制的建立，公允價值計量將形成以市場規則為主、相關政府機構監督為輔的、不受特定主體操縱的機制，公允價值最終將在會計處理中擔當重要角色。
結語
隨著經濟的發展，房地產產業的發展也是日新月異的取得進步和成果，房地產行業已經逐漸成為支撐國家經濟的支柱產業．在這樣的形勢下提出公允價值計量模式，對房地產公司的財務管理有諸多的益處，有助于房地產行業朝著良性的方向發展，故房地產行業應依照新會計準則，對現有工作做進一步完善，使會計管理工作呈現嶄新的局面。參考文獻：
[1]劉琰．新會計準則下房地產企業的會計變化與優4E[J]．會計師，2009(11)
房地產行業會計準則范文4
［關鍵詞］ 房地產企業；會計信息；銷售收入
［中圖分類號］ F230 ［文獻標識碼］ B ［文章編號］ 1002-2880(2011)04-0152-02
目前，房地產會計的某些特殊事項還沒有相關具體準則或會計制度加以規范，使該行業的會計核算不規范和不一致，這極大地影響了房地產企業財務狀況和經營業績信息的可比性和有用性。因此，應在現行的常規會計準則基礎上，建立完善的房地產行業的會計規范體系，以補充和完善房地產行業會計業務的行為準則。
一方面，會計實務中銷售收入的確認比較隨意。由于開發產品價值較高，往往采用預售和分期付款銷售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致。在確認銷售收入實現時，不論是國際會計準則，還是美國公認會計原則都注重交易的實質，如確認是否存在與銷售產品所有權相關的風險和報酬在實質上已經轉移，為實現銷售收入所必備的工作是否已經完成，是否具有收取現金的權利等事實。其考慮重點仍然注重現金是否能回收，這也是我國會計實務與其它國家或地區會計實務在確認銷售收入是否實現的出發點的區別。
另一方面，企業各期的經營成果可比性較差。房地產開發企業從土地開發至確認收入短則一年，長則三、四年，在項目籌建期大量資金投入開發過程中，大量管理費用計入當期損益；由于部份項目尚未完工，其預售款項也無法確認為收入。該年度的收入實質是企業幾年的經營成果。所以，用一般的公司業績評價指標如凈利潤等并不能正確、客觀、全面地反映房地產企業的真實經營情況，并可能誤導投資者。由于房地產企業所具有的特殊性，筆者認為在房地產會計核算方面有很大的改善空間。
一、建立完善的房地產行業的會計規范體系
房地產行業在費用核算，成本結算，收入確認等方面都具有其特殊性，然而，我國現行的《企業會計準則》基本上是圍繞企業常規會計事項由國家統一制定，在構成上缺乏完整性和系統性。而一些會計分支尚未納入會計規范體系。近年來，隨著我國開放改革的深入以及會計理論研究的深化，政府財政部門和會計學術界已開始考慮和探討建立一些新的會計分支，如人力資源會計、質量成本會計、物價變動會計、金融工具會計等。但是，由于房地產開發企業會計缺乏更詳細的指引準則和制度，使企業會計人員往往力不從心，只能按各自的需要作出不規范的會計處理，導致企業成本不實、賬目不清、數據不真等情況。因此，筆者認為，應在現行的常規會計準則基礎上，補充和完善房地產行業會計業務的行為準則。
二、完善配套工程的會計核算準則
配套設施開發成本核算是房地產行業的一個會計核算特色?！斗康禺a開發企業會計制度》曾對配套設施費用的預提及會計處理有比較明確的規定，但是現行國家統一的《企業會計準則》對配套設施成本核算的指導不全面、不規范和不統一，不同房地產開發企業可能采取不同的成本核算手法，從而可能影響企業成本核算信息的質量及其可比性。例如:在A公司的年報中披露的公共配套成本核算原則是實際成本計入開發成本，完工時，攤銷轉入住宅等可售物業的成本。B公司的披露中指出公共配套工程的核算原則是與主體工程不同步開發的配套設施工程可按預算成本預提在開發成本。A公司與B公司的核算原則完全不同，B公司仍按房地產企業開發制度的要求核算，沒有考慮成本是否可靠地計量的問題。因此，筆者建議國家財政部及相關部門盡快制定有關房地產開發企業配套設施的會計準則或制度，統一其會計核算行為，為財務會計報告者提供對決策有用的會計信息。以預提應由商品房等開發產品負擔的不能有償轉讓的公共配套設施費用為例，如果某企業按權責發生制原則和收入費用配比原則，在結轉商品房等開發產品銷售成本時預提了1億元的配套設施費用，不僅在當期利潤表中增加了開發產品成本1億元，而且在當期資產負債表中增加負債1億元，因此必將對企業當期財務狀況產生重大影響。但是，該1億元的配套設施預提費用只是企業的一筆尚未支付的未來費用。國際會計準則在2003年對會計準則條例進行了一系列的改進，旨在提高財務會計報表的真實性及加強會計信息的透明度，其中亦十分強調資產負債表應該正確反映企業的實際已發生的成本和可以準確計量的負債。
目前完善的財務會計規范體系不僅包括國家統一的企業會計制度，還包括企業根據其經營特點和管理要求制定的內部會計核算，包括會計核算的基礎管理制度和辦法、成本核算制度與辦法、內部財務成本的分析考核制度及辦法等。然而，目前許多企業只執行統一層次的財務會計規范，而無完善的內部會計核算，其財務會計制度缺乏必須的完整性和系統性。
田 野：淺談完善我國房地產企業會計信息體系三、豐富房地產開發企業會計信息披露內容
鑒于房地產開發行業會計核算的特殊性，企業對財務會計報表有較大的調整空間，因此應該進一步規范房地產開發企業必須額外披露的各類相關信息的內容和要求。房地產開發企業除了必須按現行有關規定披露信息外，還應該增加以下披露內容:
(一）增加“預提的公共配套設施費用”項目
該項目反映企業按權責發生制原則和收入費用配比原則，在結轉商品房等開發產品銷售成本時所預提的應由商品房等開發產品負擔的配套設施費用。
(二）披露企業的預售政策及情況
因為在項目未峻工前，預售收入不能結轉，但預售情況亦能反映企業的經營情況，現時因為各企業的預售政策不同，不同的預售政策對企業各期財務狀況和經營成果的影響較大，如此投資者很難在財務報告中獲得預售的會計信息。以上海為例，按目前上海有關預售政策規定的要求，商品房結構封頂(多層)或結構施工至2/3(高層)，房地產開發企業方可申請預售許可證。而其它地方的有關規定往往與此不同。因此，披露企業的預售政策及情況讓投資者在財務報表信息不足的情況下，額外提供了具可比性的資料。
(三）增加土地儲備量及成本構成等額外的信息
房地產企業的開發產品特殊性，即土地和建筑物構成了房地產的實物結構。房地產開發成本中土地成本的比例一般占有較大的比重。因此，能否擁有土地儲備以及土地儲備成本的狀況，從一定程度上決定了開發企業未來的發展，對于擁有大量優質低價的土地儲備的的企業來說，土地成本低本身隱含著巨額的利潤，在土地出讓市場向招標拍賣過渡以后，相對于其它公司具有先天的競爭優勢，能在未來3-5年內保持良好的增長，從而具有一定的投資價值。而信息使用者通過企業披露的土地使用權總額無法判斷其土地儲備的信息。因此，在房地產開發企業的財務報告附注中增加披露土地儲備量及其取得成本情況是必要的。同時，還應披露企業商品房等開發產品計劃，幫助財務會計報告使用者更全面、準確地對企業的財務狀況和經營業績作出評價。
(四）在財務報告附注中增加分項目的現金流量信息的披露
即以企業每一開發項目為基本單位，披露其在開發經營過程中形成的經營活動現金流量，包括銷售房地的現金、購買工程物資以及支付工資等所支付的現金。以此提高其現金流量信息的有用性，以彌補利潤表信息的不足。
(五）增加質量保證金及風險的披露
房地產開發企業的行業特性和具有高風險性的特性，應在會計信息披露環節得到充分的揭示。具體而言，一方面應建立質量保證金制度，為房地產商品的質量提供保證。鑒于房地產開發企業的質量保證金與一般工商企業產品質量保證不同，其特點在于其保證金的數額更大、保證期限更長。因此，應由企業根據所開發項目的具體情況提取質量保證金，計入工程成本，以提高應付風險的能力。另一方面，應在房地產開發企業報表附注中增加風險披露的內容，如尚在開發的土地、工程項目等面臨的開發風險、籌資風險等，提高風險的透明度，而不應僅限于披露抵押風險。
四、逐步與國際會計準則趨同
目前，我國會計準則與國際會計準則之間，還有許多不協調、不一致的地方，有一些重要的國際會計準則在我國還沒有制定。例如，國際會計準則中有兩項對房地產企業來說比較重要的準則——遞延稅項準則和投資物業準則，我國企業會計準則中卻還沒有。由于會計規范的差異，一方面使我國涉外企業的會計工作量增大，會計信息成本上升，不利于這些企業的國際性競爭，另一方面亦有礙于我國市場經濟的國際化發展和企業經營的國際化拓展。筆者認為，監管機構應考慮將遞延稅項準則加入現有的會計準則中，這項準則對房地產企業有很大的影響。遞延稅項準則亦可配合政府實施土地增值稅的措施，土地增值稅的清算是要在某一項目已被完全出售后才結算的，房地產企業如果想避過清繳土地增值稅，可以預留一部分單位不出售，這樣就能延遲土地增值稅最后清繳的時間。遞延稅項準則的精神是要企業在報表中預提將來要交的所有稅項。讓財務報表反映合理、適當的負債。理論界及學術界部分學者亦持這種看法，認為我國會計全面國際化是必須的。
［參考文獻］
房地產行業會計準則范文5
【關鍵詞】新會計準則 企業所得稅
一、新準則下所得稅核算存在問題
首先，在目前中國經濟的大背景下，我國對公允價值的使用在實質上逐漸在與國際接軌。但是利潤確實受到公允價值使用的影響，存在偷稅漏稅的空間，雖然新準則將公允價值的使用范圍和確認的條件都做了限定，例如，在非貨幣資產交換中，明確說明了其要具有商業實質或者公允價值要可靠計量，但是雖然有這么多的規定，但是對公允價值的規范使用依然不能達到很好的預期。
其次，新準則中流動資產的跌價減值準備仍然可以轉回，只有固定資產、在建工程、無形資產、長期股權投資、成本模式計量的投資性房地產、生產性生物資產、成本法計量的金融工具、可供出售的權益工具、礦區權益等9項不能沖回，而存貨、消耗性生物資產、遞延所得稅資產、融資租賃中出租人未擔保余值、攤余成本計量的金融資產、可供出售的債務工具等6項資產減值這些項目可以沖回。這樣，利潤就比較容易操作。
再次，新準則使得借款費用可以資本化的資產的范圍擴大了。原借款費用準則中納入借款費用資本化的資產僅指固定資產，新準則規定了，借款費用不僅包括了固定資產，一些長時間才能收回的存貨以及投資性的房地產也包括在內了。這些產品在待售階段，把借款費用資本化就會讓公司的利潤增高。因此，這個條款就導致了一些企業可能存在人為地操縱企業的利潤。
綜上幾點，企業存在操縱利潤的空間，其所得稅的核算必然也存在可操縱性，也存在偷稅漏稅的空間。
二、以房地產行業的企業所得稅核算為例
以房地產行業的企業所得稅核算為例，新準則頒布實施后，各行業中表現最明顯的就是房地產行業的偷稅漏稅行為了。由于房地產行業屬于暴利行業，在利益的驅使下，房地產全行業都普遍存在偷稅漏稅等違法的行為。盡管國稅系統把房地產行業列為稅收專項檢查內容，但是其偷稅行為愈演愈烈。房地產行業偷稅問題已經受到了整個社會的關注。一些無良開發商運用更加多樣化、專業化、隱蔽化的手段進行偷稅漏稅。下面就以房地產企業為例，分析新準則下企業主要的偷稅手段及其形式：
（一）隱匿應稅收入
其主要方法是：(1)銷售收入確認不及時，少列收入坐支現金現象嚴重，有的直接進入企業小金庫不入賬。對銀行按揭款項不及時入賬，或者把收到的按揭款項記入“短期借款”等科目。(2)以工程尚未決算，收入、成本、費用無法確定為由，將已實現的商品房銷售款長期掛在“應付賬款”、“其他應付款”和“預收賬款”等往來科目，不結轉或延期結轉應稅銷售額；(3)隱匿銷售車庫、儲藏室等附屬配套設施的收入和面積，由于這兩項收入不好辦房產證，開發商往往不記收入。
（二）擠占、多提、虛列成本
其主要方法有：(1)不遵循配比原則在完工產品與在產品之間正確歸集與分配土地征用及拆遷補償費、前期設施建設費、建筑安裝工程費、公共設施配套費以及開發的間接費用、借款費用等，將前述費用全部擠占完工產品成本；(2)以工程完工未結算為由，高估建筑安裝工程費和配套設施費，將其長期掛在“其他應付款”和“應付賬款”科目，虛增成本。
（三）超標準列支或扣除相關費用和支出
主要項目內容包括：(1)注冊資本金不到位，將應繳資本的支出和利息作為經營性費用扣除；(2)超標準列支或扣除人員工資及職工福利費；(3)超標準列支或扣除業務招待費、宣傳費和廣告費；(4)超標準、超范圍列支、扣除各類捐贈和贊助支出等。
（四）納稅申報不及時
納稅申報不及時，不按預收房款申報預售收入依據利潤率（或毛利率）繳納所得稅，或干脆就不申報，甚至作虛假申報，等等。
房地產行業銷售收入快速增長，已經成為企業所得稅收入的重要來源。管好房地產就管住了所得稅的大頭，就控制住了所得稅稅收流失的風險。
三、對新準則下所得稅核算的建議
新舊準則銜接過程中，誠然會有人利用這一過程操縱利潤。但是事物的發展和完善總要有一個過程，會計準則也在監管中不斷的完善。
（一）謹慎、適度選用公允價值計量模式
在總體上要求公司應當嚴格按照新會計準則的要求，謹慎、適度地選用公允價值計量模式。在內部控制和決策程序上，公司應當建立健全同公允價值計量相關的內部控制和決策體系，公司董事會和管理層應當各負其責。
（二）合理制定會計政策，做出恰當的會計估計
公司也應對新的會計準則有全面的理解，這樣才能更好地執行新的會計準則。深入理解包括基本準則、具體準則及其應用指南的各項規定，并結合會計準則的要求和公司實際情況，合理制定會計政策。
（三）重點審查因實施新準則利潤異常的企業
審計部門和其他監管部門是新準則順利實施強有力的后盾，在新準則實施特別是新舊準則銜接時期要重點審查因實施新準則利潤異常的企業。
參考文獻
[1]財政部.企業會計準則[M].北京:中國財政經濟出版社，2006.
[2]陳娟.新所得稅準則下暫時性差異與時間性差異研究[J].現代商貿工業，2009(01).
[3]秦巖.新會計準則的變化及其對企業的影響[J].時代經貿，2006，12(04).
房地產行業會計準則范文6
關鍵詞：房地產；會計信息質量；新會計準則
一、引言
房地產業是我國國民經濟的主導產業，在現代社會經濟生活中著舉足輕重的地位。經過十幾年的發展，我國房地產業的增長方式正在由偏重速度規模向注重效益和市場細分的轉變，從主要靠政府政策調控向依靠市場和企業自身調節的方式轉變；銷售方式也由過去單一的現銷到現在多種多樣的銷售方式，例如：按揭、代銷、預售等等；籌資方式也有向銀行貸款到股權融資，以至于將來的債券和信托融資。這些變化正給現時的房地產企業的會計處理等問題帶來新的挑戰。
在面對我國房地產企業會計信息嚴重失真和稅收流失極其嚴重的事實，我們不得不反思：我國的房地產企業會計有哪些問題？同時，隨著我國入世以及市場經濟不斷發展，越來越多的內地房地產企業通過資本市場走向國際化。制定和實施符合國際標準的會計準則，提高會計信息質量是我國企業走向國際化的一個決定性因素。近年來，財政部和我國證監會為適應我國經濟體制的改革，亦己推行了一系列的會計制度改革，企業提供的會計信息質量己經得到了極大的提高。與其它行業相比，房地產行業的資金運動、經營特點、會計核算程序和方法等，都具有明顯的差異性。
二、房地產行業會計信息質量問題
由于房地產行業的特殊性，在執行會計準則的時候有伴隨著行業的一些特殊情況，往往提供的會計信息未能很好的貫徹會計準則中的規定，造成了各種會計信息問題。
（一）會計實務中銷售收入的確認隨意性較大
房地產企業收入確認，費用確認因收入四個原則關系，使各期損益浮動較大。項目建設期內的成本費用往往遠大于當期確認的收入，開發項目峻工并售出后，大量預收款項或應收款項確認為收入。由于開發產品價值較高，往往采用預售和分期付款銷售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致。《企業會計準則——收入》以四個原則作為收入確認標準，而在會計實務中，不同房地產開發企業對收入實現的確認有以下方法：
1、在簽訂預售合同后并收取預收房款確認收入。
2、在簽訂預售合同后以合同金額確認收入。
3、在房地產項目竣工驗收后，發出了“入伙通知書”并開具銷售發票確認收入。
4、在收訖房款并辦妥產權過戶手續時確認收入。
上述收入確認情況在房地產上市公司年報披露中有不同的會計處理注明，以往年度，都有數家房地產開發業務上市公司年報因當年房地產銷售收入確認原則的問題，被其注冊會計師出具保留意見審計報告或非標準無保留意見審計報告。而公司與注冊會計師分歧的焦點集中在商品房所有權上的重要風險和報酬是否己經轉移這一關鍵問題上，往往是企業判斷的結果不能被注冊會計師認同。這亦是企業轉換會計師的原因。
（二）企業各期的業績信息可比性較差
房地產開發企業從土地開發至確認收入短則一年，長則三至四年，在項目籌建期大量資金投入開發過程，大量管理費用計入當期損益；由于部分項目尚未完工，其預售款項也無法確認為收入，這樣看來，會計理論中的收入費用配比原則在房地產業的體現并不明確，每年的損益表因項目在不同狀態下而使利潤波動大，如果某房地產企業的大部分項目在建設期內，該年度的業績只反映費用的投入，因此該年的財務報表就不能適當地反映企業的真實情況，亦不能與其它同類企業比較，失去了可比性而項目竣工并出售后，大量預售款項確認為收入。該年度的收入實質是企業幾年的經營成果。所以，用一般的公司業績評價指標如凈利潤等并不能正確、客觀、全面地反映房地產企業的真實經營情況，并可能誤導投資者。為進一步完善房地產上市公司報表的可讀性，可比性。在2001年中國證監會了《公開發行證券公司信息披露編報規則第11號——從事房地產開發業務的公司財務報表附注特別規定》，其中要求發行人在預收賬款項目注釋中，除列示賬齡余額外，對預收的房產款應分項目反映期初余額、期末余額、預計竣工時間和預售比例，目的即是保證房地產開發企業披露的信息中盡可能多地展示其行業特性。但以這兩年的年報看來，執行情況并不太理想。不同的企業有不同的披露標準，會計核算的方法亦不一致。
