前言：尋找寫作靈感？中文期刊網用心挑選的房地產行業成本核算淺談，希望能為您的閱讀和創作帶來靈感，歡迎大家閱讀并分享。
摘要：房地產行業作為我國國民經濟重要產業，直接影響著我國經濟發展水平。同時，房地產企業不斷增多，面對激烈的競爭，加強成本核算管理，已經成為直接影響房地產企業經濟利益的重要因素。本文首先闡述了房地產行業成本核算的概念及重要性，之后分析了現階段房地產行業成本核算過程中存在的一些問題，最后，在針對本文提出的現階段房地產行業成本核算過程中存在的問題的基礎上，提出了相應的對策。
關鍵詞：房地產行業；成本核算；成本歸集；成本分攤
一、房地產行業成本核算的相關理論
（一）房地產行業成本核算的概念。房地產成本核算是對企業在房地產開發過程中按照項目的自身開發特點,確定成本核算對象,設置成本核算會計科目,核算和歸集項目開發過程中發生的各種成本費用按照一定的分配方式在不同成本核算對象之間進行合理歸集、分攤、分配,以計算出項目的總成本和品類的單位成本，反映各核算對象的成本情況。
（二）房地產行業成本核算的重要性。1.房地產行業成本核算有助于降低企業成本，實現企業收益最大化。通過規范房地產成本核算，加強房地產企業各項目及總部機關的成本控制，有助于提供給企業管理者量化經濟目標與符合市場需求產品，同時降低產品成本，實現企業收益最大化，提高企業在行業內的競爭力，使企業在競爭中實現可持續發展。2.房地產行業成本核算有助于分析市場，定位企業發展戰略。房地產行業的商品由于開發周期較長且商品呈現出多樣化具備特殊性，只靠市場調研分析市場定位往往有很大的偏差。精準的成本核算可以精準地核算企業的經營利潤來源，促使企業將重心偏向于利潤貢獻高的戶型設計推廣,為企業發展戰略定位提供重要數據支持。
二、房地產行業成本核算存在的問題
（一）缺少指導性的行業成本核算制度，導致核算口徑不一致。由于房地產行業今年來爆炸式發展，使得整個行業對成本核算不重視，造成了粗放式管理，整個行業沒有規范的成本核算制度，有些企業將成本核算放在造價部門有些企業則放在合約部門，還有些企業會將該任務給了審計部門，實務中更多的企業將該項工作作為財務部的工作職能之一給予了財務部。而財務部在做成本核算是在整個工作鏈條的后端，屬于事后核算，往往不能取得足夠的證據鏈去支撐核算需要，即使取得了證據鏈，由于沒有統一的行業規范制度作指導，不同人員憑自身職業判斷進行歸集核算，隨機性太大。由此就造成了企業內部不同項目數據沒有可比性，比如建筑安裝費用在整個項目成本的占比情況，現在幾乎沒有一個統一標準，有些建筑安裝費用歸集到別的科目了，有些別的科目集到了建筑安裝費用等等。而且財務部作為事后管理部門，發現問題一般都在事后，無法及時糾正偏差，同時也會導致核算數據不具備準確性和可比性。
（二）成本隨意分攤，結轉成本難度大。1.成本核算對象難以確定。由于房地產行業的行業特殊性致使其產品業態和項目本身開發節奏之間存在較大區別，比如一個項目可能同時存在商業地產、普通住宅、非普通住宅、別墅、車庫，而且這個項目也會根據實際需要分期進行開發，而現行會計準則并沒有明確界定房地產成本核算對象，在核算實務中就使各成本核算對象的成本混為一談，給項目整體竣工決算成本結轉工作帶來巨大難度，甚至無法區分，同時也存在利潤操縱風險，引起稅務稽查風險。2.成本核算歸集不健全。由于各開發產品的開發周期較長，從而時間跨度很大，在會計核算上一般會在工程竣工驗收階段結轉成本，很多配套工程可能會處于未完工狀態，無法結轉成本，從而導致成本歸集不健全。3.成本分攤沒有指導性文件，隨意性大，操作空間大。財會（2013）17號文件第八條要求：企業應當根據生產經營特點和管理要求，確定成本核算對象，歸集成本費用，計算產品的生產成本。然而至今仍沒有詳細的文件明確房地產企業以產品開發的基本特性為依據，對消耗的各項成本費用進行合理地分攤分配。導致在實務中，人為調節空間巨大。同時存在業務財務分離的情況，財務人員在具體工作時，業務不熟悉，沒有按照工程的實際進行分配。4.開發周期不確定。由于各工程項目開發工作量大、施工周期長，中間不確定因素很多，而會計核算成本基本上是以支付工程款為時間節點，可能會存在具體的工程進度與財務核算的時間差與空間差，進而導致不同周期的成本進入同一周期核算的現象發生。5.業務與財務高度分離，導致預算結算有偏差。大多數房地產的企業的處于粗放的成本控制管理工作，沒有制定成本管理工作目標，各個部門之間缺少有效的溝通，致使業務信息不對稱，成本核算基礎性工作不能達成共識從而導致團隊經營效率低下。由于財務部門在基礎性成本核算工作中的財務管理核算職能沒能得到發揮，僅僅靠主觀判斷意識去工作，直接造成成本管控工作的真實性得不到應證，使預算與財務結算工作數據不一致，進而影響企業的長期規劃及戰略目標
（三）項目費用核算不合理。除去工程項目所發生的直接成本之外，各項目所發生的其他相關費用也占據了房地產成本核算很大比例。如勞保費用、福利費用、管理人員工資、所消耗的辦公費用、資金成本、差旅費、勞動保護費、周轉房攤銷等等。這些費用同時發生在企業總部、企業所屬各組織、各項目，很難界定其所屬主體，而且由于財務部門很難接觸到工程項目預算，在歸集分配這些費用中難免出現偏差、不合理的現象。然而，這部分費用有很大部分是歸集到間接費用里的，在土地增值稅清算工作的要求中對開發間接費用的要求很嚴格，如果核算不合理，將會導致在土地增值稅工作中的調增，從而增加企業稅負，影響企業整體利潤。銷售作為房地產企業費用的另一巨頭，貫穿于整個房地產企業的經營過程中，然而該部分費用由于單純考慮銷售回款，與成本核算工作往往脫節，給核算管理工作帶來巨大困難。
三、房地產行業成本核算的改進對策
（一）建立規范的房地產行業成本核算制度，保持核算口徑不一致。1.建議規范房地產行業會計核算工作。由于房地產行業的特殊性，開發周期長，各項目之間沒有可比性，而且很多成本的核算可選擇范圍很大，使得會計核算工作極易造成有失真實。建議逐步建立健全房地產行業會計核算準則，出具相關文件規范成本核算方式，保持行業基礎性核算口徑一致。2.建議房地產企業建立項目全過程成本核算制度。建議企業建立項目全過程成本核算制度，建立一套事前謀劃、事中控制、事后分析的系統、科學的成本核算制度。做到企業內部所有項目核算有章可循，規范企業內部橫向核算口徑一致。
（二）建立健全成本核算制度，規范成本分攤，為結轉成本做好基礎性工作。1.統一成本對象確定原則，做好事前謀劃，規范成本核算。成本核算的目的無非是將各項成本費用歸集、分配到相關主體，保證成本結轉的準確性，為成本監控做好基礎。本著這個原則，事先謀劃，以開發體量和開發周期作為劃分的標準，保證成本核算的準確性。結合施工許可證的分期標準，或者結合預算造價以招標階段標段劃分等，采取分期分批確定成本核算對象。2.根據相關要求，規范成本歸集。梳理工程款批復流程，調整工程款撥付申請單，要求項目部在工程款撥付申請單上標準成本負擔主體，并經預算造價部門確認，保證與工程造價歸集對象一致后，財務人員將該項成本歸集到相關成本核算對象。3.合理確定成本分攤方法。房地產企業的開發成本，除了建筑安裝費用可以作為直接成本直接歸集到核算對象，其他的成本費用基本上都是共同成本費用或者間接成本費用，需要歸集后二次分配。對于單一的項目來說，核算起來很簡單，直接歸屬到項目成本即可。而對于復雜的項目，要遵循實質重于形式原則和收入成本配比原則，借助占地面積法、建筑面積占比法、預算造價占比情況以及合同主體等方法，先經歷一次分配分配到不同業態的產品上去，然后再依據是否可售經歷二次分配各個具體核算對象上去。不得為了方便，簡單分攤。4.結合工程形象進度，堅持權責發生制。由于實際工作中，多以支付工程款作為核算依據，會給長開發周期長項目的成本核算工作帶來失準，應該與工程部門及造價部門共同成立成本管理中心，以工程的形象進度作為核算時間節點，正確使用應付賬款和預付賬款科目核算與權責發生制不一致的成本費用。5.做好部門溝通，加強業務財務融合工作。成立以總經理為組長，項目、預算、財務、銷售都要參加的成本控制小組，從項目謀劃階段開始由各部門提供基礎情況，財務進行項目預測分析。在項目開發過程中，財務部多與預算部門溝通，并經常深入到項目一線，多與項目部溝通項目進展情況，對項目進行的各個階段工程款撥付核實無誤，嚴控簽證制度，避免成本失控。
（三）規范項目費用核算。引進項目全面預算管理機制，對項目各項費用進行預算控制，預算內費用按預算時間節點結算，預算外費用，需由經手部門編制滾動預算，上報預算管理委員會，經簽批同意后，增加項目費用預算，進行費用結算工作。完善績效考核制度，明確項目實際費用與預算費用的偏差區間，對于發生偏差區間以外費用的項目給予相應的懲罰機制，對于偏差區間內的項目給予獎勵。
四、結論
房地產成本核算工作時房地產企業的一項重要工作，是保證企業生存發展的關鍵道路，是整個行業健康發展的重中之重，身為房地產從業者的我們，要加強成本核算工作，多向專家請教，建立完善成本核算制度，為企業的穩步發展保駕護航。
參考文獻：
[1]王婷婷.房地產行業會計核算的問題研究[J].時代金融,2018(10):254-261.
[2]樊迪.房地產開發企業成本對象設置與項目成本核算[J].財會學習,2019(14):104-106.
[3]蔣家斌.房地產項目的成本核算及成本控制措施[J].中國市場,2020(18):153-155.
作者:劉歡 單位:滄州市建投房地產開發有限公司
