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征收土地評估方法范文1
關鍵詞：土地征收；補償；對策
隨著經濟快速發展和工業化快速推進，土地征收帶來諸多問題，尤其土地征收的補償問題成為社會關注的熱點和焦點。土地征收補償不僅關系到被征地農民的切身利益，與我們社會公平及經濟發展也是密不可分的，有效識別和解決我國土地征收補償問題、維護被征地農民利益是我國構建和諧社會的必然要求。
1.土地征收補償存在的問題
近年來，我國土地征用補償安置工作有了顯著改善，土地征用補償標準得到了明顯提高。但是，在工業化水平及經濟持續發展的推動下，土地征用速度、規模及范圍越來越大，土地補償引發的問題和激化的矛盾仍是屢見不鮮。通過國內外相關研究綜述發現，我國對土地征用補償是按照土地原有用途進行補償，部分地區率先引進了貨幣補償安置與留地及不完全貨幣化補償安置相結合的創新模式，但是，我國土地征收補償仍存在一些問題。
（1）土地征收補償安置工作缺乏法律保障
盡管我國土地征收補償的主體是政府及土地主管部門，但是在實際的操作過程中，土地管理事務所、拆遷事務所等機構成為代行使土地征收補償部分行政職權的承托方。問題就在于，相關法律法規中，沒有對這些承托行使土地征收補償部分行政職能的部門的職能和法律地位有相關明確的規定，這必然導致土地征收補償工作的進行。
（2）土地征收補償標準低、補償方式單一
相關數據顯示，居住消費的增幅穩居前幾位，然而，土地征收補償標準仍然是圍繞政府的定價，標準低，這樣導致房價與補償標準之間形成了巨大的差價，最終沒有使被征地農民得到利益，反而是脂肪問題更加突出。我國土地征收補償一般都以現金為主，有些采用現金和勞動力安置相結合的防水劑，而沒有考慮土地征收對被征地農民造成的長遠影響，土地作為農民生活安全感的重要支撐，農民的文化程度和勞動技能整體不高，現金補償只讓農民一時擁有大量的現金，短期內生活水平大幅上升，但是當這些補償款使用完后，農民的生活將得不到任何的保障，生活水平下降。
（3）土地征收補償范圍較窄
土地征收范圍是政府對征收土地那些財產進行補償的一個范圍限定，發達地區和不發達地區在征收補償范圍上存在差異，但是都存在范圍較窄的問題。土地征收對被征地農戶造成的影響不單單是一個方面的，那么補償范圍不應當僅僅根據土地征收的標的物，更重要的是應當根據被征地人所受到的損失。應當綜合考慮土地征收給被征地者帶來的綜合損失，并進行補償。補償的目的就是為了減少對被征地者造成的損失，如果僅僅做出狹窄的補償進行敷衍，那么這種補償矛盾是難以解決的。
（4）土地征收補償方法及執行尺度不一致
為了有效解決我國土地征收問題，很多地區都采取了變通方法執行相關土地征收的問題，這樣就導致各地對土地征收補償的執行在方法上各有迥異，甚至同一地區在不同的時期和范圍內的補償方法也是各不相同。有些地區對于征用土地存在手續不全問題、新建的沒有拆遷的舊屋都不給于補償，但是也有根據具體的實際情況作出區別對待的。這樣，補償的方法和執行的尺度不一致，必然會給土地征收補償安置工作的順利開展造成影響。
（5）征收土地缺乏科學的價值評估方法
我國土地征收拆遷補償計算的基礎數據由政府制定，政府制定的這些基礎參數，是根據一定年份的調查數據而來的，由于成本原因，往往很多年變動一次，與市場價格相比，具有很大的時滯性，無法適應市場的變化。僅僅評價土地的產值，很容易造成與土地真實的價值的差異。我國在實際評估，主觀性較強，主要是根據各種條件進行估價，缺乏一個理論模型。所以土地評估不簡簡單單就是產值倍數法進行評估，要結合實實際情況，綜合考慮各種因素后，確定一個評估方法。
2.土地征收補償問題解決對策
通過對土地征收補償存在問題的研究，提出解決這一問題的對策建議，對保障被征地者的切身利益、減少社會沖突、建設和諧社會具有十分重要的現實意義。
（1）建立土地征收彈性補償標準
土地征收補償標準不該是一成不變的，隨著經濟的發展，應當以市場價格為參考來確定補償標準，以解決土地征收補償標準低，被征地農民滿意度低的問題。首先，可以在不違背國家相關法律法規的前提下，以市場為導向，將土地的市場價格作為參考，真正實事求是的面對補償標準與市場價格的差異，并采取措施來彌補這一缺口。補償的多少還是被征地農民最關注的問題，這一標準提高了，那么有利于征地工作的進行。其次，在確定土地補償標準的時候，不僅是表面的“變通”，采取差異化的補償標準，應當將區域發展狀況、城市消費水平、城市居住消費等問題綜合考慮進行“變通”。
（2）豐富土地征收補償方式
盡管一些地區率先引進和嘗試使用一些新的補償方式，但是我國整體存在補償方式單一的問題。通過對國外相關文獻研究和國內先進地區經驗啟示，豐富土地征收補償方式可以從以下幾個方面進行：第一，留地安置。為被征地農民劃定生產經營用地、農業用地、開發市場用地等，保障被征地農民的后續生活收入。第二，就業安置。增加轉業培訓，提高被征地農民服務技能；為被征地農民提供相關非農就業信息。第三，社會保障安置。健全社會保障，將被征地農民納入社會保障體系，這可以有效解決其后顧之憂。
參考文獻：
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[2] 張娟，賀海燕. 農村征地補償制度的法律思考[J].經濟研究導刊，2013（6）
征收土地評估方法范文2
關鍵詞：房地產稅；稅基；評估
中圖分類號：P208 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）08-0098-02
一、房地產稅制改革的意義
（一）解決重流轉、輕保有的弊端
我國現行房地產稅種及與房地產密切相關的稅種中耕地占用稅、土地增值稅、契稅、營業稅、城市維護建設稅和教育費附加、企業所得稅、個人所得稅、印花稅屬于房地產流轉環節的稅費；房產稅、城鎮土地使用稅屬于房地產保有環節的稅收，而且免稅范圍較大，只對經營用房、用地征收。根據《中國稅務年鑒》2007―2011年的數據，2006―2010年房地產流轉環節的稅負占到房地產稅收的90%以上，而保有環節的稅負占房地產業總體稅負不超過6%。房地產稅制這種“重流轉、輕保有”的狀況，使進入市場流通的房地產要承受較高的稅負，抑制了房地產的正常流動；而一些投資者購買房產后不需要付出太多成本就可以坐等房價上漲。這不但降低了房地產的使用效率，而且使政府不能充分參與房地產保有階段發生的自然增值的分配，造成財政收入的流失。為了有效發揮稅收對房地產行業的調控作用，應該減少房地產流轉環節的稅負，對房地產保有環節的稅制進行規范性改革并按照房地產的評估價格課稅。
（二）增加地方政府的稅收來源
根據有關資料，我國房地產業稅收收入占地方本級財政收入的比重較低（約為15%左右），而一般房地產稅收發達國家其房地產稅收占地方財政收入的40%―50%。要使房地產稅收成為地方財政收入的主要來源，房地產稅制改革有必要減少流轉環節的稅負，加大保有環節房地產稅的征收。因為，相比流轉環節房地產稅的征收，加大保有環節房地產稅的征收不會造成房價的上漲，更有利于對房地產市場的宏觀調控，抑制房地產的投機行為；另一方面也為地方政府提供穩定的稅收來源，促使地方政府完善地方公共財政建設，滿足廣大人民群眾的需要。所以，保有環節房地產稅制改革的趨勢是合并現行房產稅、城鎮土地使用稅，設立統一的房地產稅，將房地產稅的征收對象擴大為所有的不動產，對居民個人所有的房產規定一定的免稅面積外，所有不動產按照房地產評估價格確定計稅依據。
（三）對調控房地產市場有一定的作用
房地產稅作為房地產保有環節的稅收調節手段，可以直接并快速改變房地產作為投資品的屬性，增加房產持有成本，從而改變投資者的投資意愿，進而穩定房價，促進房地產業的平穩、健康發展。例如，2011年開始的重慶房產稅征收試點，盡管征稅范圍較小、稅率不高，但對房地產市場調控有一定的作用。重慶房產稅主要針對獨棟別墅、高檔商品房以及外來炒房者征收，稅率設為0.5%、1%和1.2%三個檔位，對于存量和新增的應稅房產分別給予180平方米和100平方米的免稅面積。根據有關調查，房產稅實施后部分購房者改變了買大房、買高檔房的消費傾向。在房產稅推行的10個月內，重慶主城區高檔商品住房成交70萬平方米，占商品住房成交量的6.8%，較上年下降4.1個百分點；同時，高檔商品住房成交建筑面積均價也較房產稅實施前下降7.1個百分點。
（四）調節收入分配
房地產稅除了在住房保有環節調控房地產、增加地方財政收入的功能外，作為將房地產資本利得納入二次分配的重要手段，房地產稅的作用還在于調整收入分配、縮小貧富差距。縮短貧富差距、增加人民收入是“十二五”規劃的重要目標。這一目標的重要實現手段就是通過稅收調節實現社會財富的二次分配。讓擁有更多房產、占有更多社會財富的公民繳納更多的稅費，以縮小貧富差距，這是中國社會的現實需要。
二、房地產稅稅基評估對房地產稅征收的必要性
如何有效評估房地產稅基是征收保有環節房地產稅的基礎環節。因為，我國現行房地產保有環節稅收的計稅依據不能準確反映財產在征稅時點的市場價值，比如，房產稅按照房產原值扣除10%―30%作為計稅依據，沒有考慮到房產使用后的折舊或升值因素，使得房產稅不能隨著房產價值的增減而相應調整；而城鎮土地使用稅以單位和個人實際占用的土地面積為計稅依據，各級別土地的差別稅額較小，不能真正反映土地的級差收益。當前，我國保有環節房地產稅制改革的目標是將土地使用稅按使用面積從量定額征稅、房產稅對企業自用房屋按房產原值扣除10%―30%后的余值征稅以及單位和個人出租房產按租金收入征稅的方式，統一合并為房地產稅，將房地產稅的征收對象擴大為所有的不動產，對所有不動產按照土地使用權和房產所有權的市場價值來確定計稅依據。市場價值又稱為公開市場價值，是多數估價需要評估的價值。房地產市場價值能夠反映在特定時點房地產價值量的大小，能夠反映不動產從政府公共服務（如城市基礎設施）獲得收益的大小，依據不動產的市場價值作為房地產稅的計稅依據，對政府稅收來說更具有彈性，對納稅人來說更公平。世界上財產稅制比較完善的國家和地區大多也是以經評估確定的房地產市場價值作為房地產稅的計稅依據。保有環節的房地產本身不存在實際交易價格，其價值只能通過房地產評估的方式以應稅時點類似房地產的成交價格、以房地產的預期收益或以房地產的重置成本為基礎來確定。因此，房地產稅的征收離不開對房地產稅稅基即房地產市場價值的評估。
三、我國房地產稅稅基評估體系的構建
房地產稅稅基評估的目的在于滿足稅收的公平合理性要求和開征房地產稅的成本核算要求，使納稅結果為征納雙方所接受。這就必然要求建立起一套科學合理的房地產稅稅基評估體系。
（一） 選擇準政府性質的專屬評估機構作為房地產稅評估主體
房地產稅基評估結果帶有行政結論性質，關系到地方政府稅收收入和納稅人應納稅額。所以，在房地產稅開征初期及過渡期內，選擇準政府性質的專屬評估機構來負責稅基評估工作更符合我國國情，即房地產稅稅基評估機構是隸屬于政府的不以營利為目的的事業單位，經費由財政提供，評估人員可以從社會上有豐富評估經驗的執業評估人員中招收。這樣既可以保證評估工作的專業性、獨立性，又利用了政府部門在信息搜集和溝通協調方面的長處，還可以克服因政府部門設立專門的稅基評估部門帶來的人員編制負擔。
（二）房地產稅基評估周期的確定
國外房地產稅稅基評估周期長則每隔3―5年進行1次價值重估，短則每年評估1次。如加拿大各省和地區通過計算機輔助評稅，評稅周期由過去的3―5年縮短到每年評估一次。我國房地產稅稅基評估周期不宜太長，否則會因為房地產市場價格的波動使計稅依據失去意義；但由于評估成本較高并且我國目前房地產稅基評估的技術還不完善，因此，也不宜每年評估一次。結合我國基準地價評估周期確定房地產稅基評估周期比較適合。目前，全國各大中城市及縣、鎮都有基準地價數據，覆蓋工業用地、商業用地和居住用地。國土資源部規定基準地價原則上每三年更新一次。在實踐中大部分城市都是以2～3年為周期進行更新和調整的。因此，結合基準地價評估周期，運用各地的基準地價數據結合不同類型房地產在估價時點的建筑成本等資料所測算的房地產價格可以作為不同類型房地產稅的稅基。
（三） 建立以市場比較法為主、收益法和成本法為補充的稅基評估方法體系
在選擇房地產稅基評估方法時，應以市場比較法為主、收益法和成本法為補充。市場法評估的前提條件是房地產市場比較活躍、估價需要的可比實例數據比較容易收集。在房地產市場發達、類似房地產有交易的條件下，這種方法的評估結果易于被納稅人接受。收益法適用于有穩定預期收益并且收益和風險都能量化的房地產估價，但對未來收益預測受較強的主觀判斷和未來收益不可預見因素的影響。對于一些很少交易而又沒有經濟收益的房地產可以考慮采用成本法估價。
（四）房地產稅基評估信息數據庫的建立
以房地產市場價值為房地產稅征稅依據，就要求政府或評估部門掌握并不斷地更新有關房地產的數據。目前，多數國家在為征收房地產稅而進行稅基評估的過程中引入了批量評估方法，即應用系統的、統一的、考慮到統計檢驗和結果分析的評估方法和技術評估多項財產確定日期價值的活動。批量評估過程包括一個非常重要的步驟即對轄區內所有不動產進行基礎數據的采集，內容包括不動產位置、土地面積和允許用途、建筑物的面積、建成年代、材料以及房地產交易數據、成本數據、收益數據等。因此，完善的財產登記制度是房地產稅開征的基礎，也是房地產稅順利實施的保障。所以，應當盡快健全有關財產（主要是房地產）登記、處理的法律法規，盡快建立個人資產檔案管理。
（五）形成納稅人爭議處理機制
在評估房地產市場價值過程中，因房地產個別因素造成的估價結果差異是不可避的。因此，應建立相應的處理機制，保護納稅人合法權益。首先，要對評估結果進行公示，以增強評估信息的透明度。其次，當納稅人對評估結果有異議時，應當允許在一定期限內向原稅基評估機構申請復核評估；為了保證納稅人的申訴權利，地方應成立稅基評估專家委員會，允許納稅人對復核評估的結果有異議時向當地的稅基評估專家委員會申請鑒定。
參考文獻：
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征收土地評估方法范文3
為了獲得遺產，繼承人萊斯利得先向政府繳納至少300萬美元的遺產稅。這本無可非議，但倘若洛曼是在零點后過世，情況就完全不一樣了。
2001年小布什總統當政后，簽署了《經濟增長與稅收減免法案》，推出了上萬億美元的減稅政策，其中就包括分階段取消遺產稅。根據這一法案，美國在此后的10年間將逐年增加“免稅額”，從2001年的每人100萬美元增加到2009年的350萬美元，最高稅率也由2001年的55%降至2009年的 45%。同時規定，2010年停征一年。
所以洛曼早走了一步，萊斯利錯失了免繳300多萬遺產稅的機會。
締造公平的遺產稅
2010年年底，國會通過了奧巴馬政府的減稅提案，從今年起，恢復征收遺產稅，稅率下降至35％，免稅額度上升為500萬。
遺產稅屬于直接稅的一種，由來已久，目前世界上開征遺產稅的國家和地區約有50個。但從遺產稅的課征制度來看，各國不盡相同，按納稅人義務人和課稅對象的不同，大致分三種制度。
一是總遺產稅制。即對財產所有者死之后遺留的財產總額課征的制度。納稅人是遺囑執行人或委托遺產管理人，課稅對象為死亡者的遺產總額?？傔z產稅制有起征點，不考慮繼承人與被繼承人的親屬關系，也不考慮繼承人的實際情況。美國、英國、新加坡采用總遺產稅制。
二是分遺產制。即各繼承人分得的遺產份額課征的制度。納稅人是遺產的繼承人或受遺贈人。一些國家只對遺囑指定的繼承人課稅，多數國家除遺囑指定的繼承人外，還對依法有權繼承遺產與死亡者血緣關系最近的親屬課征。日本、法國、德國采用分遺產稅制。
三是混和遺產稅制。先對死之者遺留下的遺產征收遺產稅，然后在稅后遺產分給各繼承人時，再就各繼承人的繼承份額課征繼承稅。加拿大、意大利、菲律賓和愛爾蘭等國采用此類。
然而，遺產稅卻是“不受歡迎”的稅種，原因是與其他稅種相比，遺產稅的征收工作是偶發的、一次性的。征稅面窄，對因發生死亡而轉移或接受財產在一定數額以上的才征稅。即使是在發達國家，遺產稅或繼承稅的課稅人數也僅占死亡人數的1％～6％。這導致遺產稅收入少，財政意義不大，在多數發達國家，遺產稅收入也僅占其全部稅收收入的1％左右。此外，由于財產，尤其是不動產的轉移，遺產稅的征收需要設置專門的機構，征收成本較高。
為此，美國遺產稅設置了許多條款，以避免稅收流失。僅遺產稅納稅申報填寫說明書就有20多頁，納稅報表有40多頁，兩者合計多達60頁以上。正確填寫往往需要一個月時間，所以，大多數納稅人都聘請專業人員來完成納稅申報。可以說，美國現行遺產稅是美國公認的最復雜的稅種。復雜的稅制提高了征稅成本，以1998年為例，遺產稅收入為230億美元，而征稅成本卻高達480億美元。
從20 世紀80年代以來，一方面，受供給學派減稅主張的要求，廢除遺產稅的呼聲一直不斷。另一方面，要求保留遺產稅的也大有人在。2001年，120名美國富翁聯名在《紐約時報》上發表聲明，呼吁政府不要取消遺產稅。這些人包括比爾?蓋茨的父親老威廉、巴菲特、索羅斯、洛克菲勒等。富豪們呼吁保留遺產稅，正是因為這小小1%的稅收，卻帶來了100%的公平，它有助于防止富人永遠富有，窮人永遠貧窮，更能夠引導富人參與慈善工作，實現社會公平。
征收是種“技術活”
如何正確登記、評估財產成了遺產稅最重要的環節，也是最為復雜的一項工作。許多國家都設有專門的評估機構負責應稅財產價值的評估。如日本設有資產稅、資產評價企劃官，由具有專業知識的人員從事應稅財產的評估工作。新加坡稅務署專門設立了產業估值及核稅處，其人員具有較高的專業素質。
很多國家評估資產的基本原則是以被繼承人死亡時該財產在市場上能夠賣出的價格為準。具體評估方法，不同國家有不同的規定。日本遺產稅法規定了地上權、永佃權、定期金權等財產的評估方法，對其他財產只規定了根據時價進行評估。國稅廳就財產評估問題做出了財產評估基本通知，對不同的財產規定了不同的評估方法。
股票分上市股票和非上市股票。上市股票的評估以證券交易所公布的繼承發生當日收盤價格、當月、前一個月、前二個月收盤價格的月平均值4個價格中最低的價格確定。非上市股票按公司規模的大小確定評估方法。
英國遺產稅的估價原則是以市場價為依據。土地由專門的土地評估部門評估；無形資產由資本稅收辦公室負責評估；對金銀珠寶首飾及文物、藝術品等，聘請專家進行評估。
對于遺產的申報和納稅申報，新加坡稅法規定，繼承人在財產所有人死亡之日起6個月內要自覺申報各項遺產，不論是否達到納稅標準，都要填寫遺產稅申報表。而日本稅法規定，所有通過繼承或遺贈取得財產者其課稅價格合計超過遺產的基礎扣除額，而又不適用配偶稅額減免規定的，必須提交遺產稅申報書。申報期限是自繼承開始之日的次日起10個月以內。在填寫遺產稅申報書時必須填寫遺產稅總額、納稅地址、姓名以及各繼承人如何分割遺產等事項。
盡管遺產稅征收手續繁雜，但正是這1%的稅收帶來的公平，讓世界上很多國家仍舊保留遺產稅，并逐步探索對于財產申報、評估的先進辦法。
不讓富豪都“漂流”
開著游艇到葡萄牙去看歐洲杯，花上百萬美元到太空去旅游，重金定制豪華程度讓總統都羨慕的私人專機⋯⋯這就是俄羅斯富豪們的生活。在蘇聯解體后，一些富豪將資金財產轉移到海外，甚至出現大批黃金違法運出境外的情況。據俄羅斯中央銀行提供的資料表明，從1998年至今，俄羅斯外流資本已高達1000多億美元。進入2005年之后，資金外流的勢頭再次抬頭，僅上半年就有55億美元被轉往國外。
俄羅斯富豪們紛紛將財產轉移海外的主要原因是其資產的來路不明，其中不乏不正當性收入，由于擔心私有化進程發生逆轉，很多俄羅斯富人都將大量資金存到了國外。另一方面是受到俄羅斯政府限制金融寡頭的措施，尤其是該國石油巨頭米哈伊爾?霍多爾科夫斯基被捕的影響。
資本外逃反過來又使俄缺乏經濟發展所必需的資本資源，并直接影響到俄羅斯政治經濟的穩定。因此為了吸引外逃資本流回國內，俄政府專門制定了《稅收赦免令》。
《稅收赦免令》的基本方針為：從2006年1月1日起至7月1日，凡在2005年以前的收入只要向國家交付13%的個人所得稅，就可以合法化，而且申報人無需向稅務機關解釋該錢的來歷。此外，俄羅斯還在同年取消了實施多年的遺產稅。
征收土地評估方法范文4
物業稅的概念自從進入國人的視野，多年來一直備受社會關注。所謂物業稅，主要是針對土地、房屋等不動產，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產的升值而提高。物業稅是一種房地產在保有期間征收的稅種，征稅的基礎是房地產在評稅時點的價值。因此，房地產評估值的準確程度直接關系到物業稅征收的準確性。雖然物業稅的開征比較復雜，2011年我國選擇上海、重慶作為試點城市，暫時進行房產稅改革，采用市場價格作為稅基，不過對物業稅計稅價值評估值的采用是其發展的必然。從一般的房地產評估角度來講，進行房地產個案評稅能夠盡可能的準確評估待估對象的價值。但是物業稅征收對象數目龐大，評稅時間以及資金有限，使得房地產評估必須兼顧準確與快速高效兩個原則。在這種情況之下，國家地稅總局提出實行批量評稅的思路。試點評稅證實這種思路是完全可行的。物業稅的評估工作試點城市中有像北京、上海、重慶這樣的大型城市，也有像焦作、馬鞍山等偏小型城市。由于城市間的發展程度不同，評稅采取的房地產價值評估方案也有一定的差異。本文將針對經濟欠發達地區房地產評稅價值評估方法進行分析研究。
二、經濟欠發達地區房地產計稅價值評估基本方法
無論地區經濟發達程度如何，房地產估價經常采用的方法不外乎市場比較法、收益法和成本法。在房地產模擬評稅中，同樣主要應用這三種方法進行房地產價值評估。從本質上來講，模擬評稅時所采用的方法和普通房地產價值評估所采用的方法基本一致。由于考慮到評稅快速高效以及實際可行性的要求，模擬評稅的實際工作中采用批量評稅的方法。采取批量評稅的關鍵步驟是分區和求取基準價格。
（一）成本法是求取估價對象房地產在估價時點的重新構建價格，扣除折舊，以此估算估價對象房地產的客觀合理價格或價值的方法。通過分別評估房產價值和地產價值，以二者之和作為房地產整體價值。其中房產價值評估采用重置成本法，地產價值評估采用基準地價系數修正法，土地分區即為城市土地分等分級。成本法可適用居住、商業、綜合、工業四類房地產的房地產稅計稅價值評估情形，綜合、工業類房地產評估首選成本法進行。
（二）市場比較法是在待估房地產所在的評估分區范圍內按房地產的細類劃分設定有代表性的樣本房地產，通過大量（三個以上）同一分區的相同細類可比實例評估樣本房地產的價值，進而由樣本房地產價值修正待估房地產價值的方法。市場法評估的基準價格為標準樣本房地產市場單價。另外為計稅的方便性和易操作性起見，市場法評估分區是在房地產價格聚類的基礎上，又綜合考慮行政區位和土地級別的影響因素得到的。市場法可適用居住、商業、工業、綜合四個大類房地產的房地產稅計稅價值評估情形，在居住類房地產和商業房地產中應用廣泛。
（三）收益法適用商業類房地產的計稅價值評估情形，是一種依據商業用房的經營純收益反算其市場價值的方法。在待評稅房地產所在的評稅商業分區范圍內，按要求設定在區域內同類房地產中具有代表性，能集中反映分區內同類房地產典型特征的商業樣本房地產，作為原始樣本商業用房。然后收集與原始樣本商業用房類似的商用房地產的租金及售價價格案例測算原始基準價格。在此基礎上通過因素修正確定待評稅房地產的評估值。收益法的分區的依據有：商業房地產租金收益數據或經營收益數據，城區商業用地土地級別和基準地價體系，城市行政區域。
三、經濟欠發達地區計稅價值評估特點
經濟欠發達地區，主要是指人均國民生產總值、人均財政收入、農民人均純收入三項主要經濟指標低于平均水平的地區。經濟欠發達地區相對經濟發達地區而言具有一些獨特的特點，總體表現為經濟欠發達地區房地產評估市場化程度較差。以下是筆者根據經濟欠發達地區的評估實際工作遇到的問題總結出的房地產評稅價值評估特點。
（一）房地產交易市場不成熟，安置房以及早期企業福利分房占居住類房地產比重相對較大一個地區房地產市場的發展是與該地區的經濟發展密不可分的。房地產交易市場是否成熟一定程度上取決于房地產開發的市場化程度。而經濟欠發達地區房地產開發相對落后，新開發的房地產比重小。在房地產市場化前大量的企業內部分房以及拆遷類的安置房等如今進入房地產交易市場，占據了交易市場的一席之地，影響了房地產的正常交易，并使得在房地產價值評估測算過程中出現多種評估方法結論不一致的現象。
（二）一定時期內房地產市場中發生的正常交易案例相對較少，交易成交價參差不齊應用市場法和收益法進行房地產價值評估時，房地產市場越繁榮、原始數據越多越廣泛，越能夠提高評估的準確度。如果評稅基礎數據太少則會使得評估結果不能很好的表達房地產的實際價值。在經濟欠發達地區某些特定評估分區中，往往合適的數據量相對偏少，這給評估工作帶來了極大的不便。例如，利用市場法對某市經濟開發區居住類房地產進行價值評估，該市有關部門提供的交易案例共5宗，其中一宗案例年代較為久遠，另外四宗案例則出自同一個小區A，并且四宗案例中的一宗成交價格遠低于其他三宗。這種情況下得到的樣本房地產價值顯然只能夠用于修正A小區的房地產價值。
（三）商業房地產發展落后，商業物業分布不集中，商業形態樣本量少，同一區域內相同商業細類房地產經營情況差異較大在一些經濟欠發達的城市，商業房地產發展相對落后，商業類型少。較為繁華的商業街只有一兩條，其余的商業物業多呈點狀分布，較為成熟的商圈相對較少，這樣的布局顯然不利于評估分區的劃分。有些經濟欠發達地區某類商業形態樣本量太少（比如商場類物業），使得評估結論說服力不強。另外，盡管是在同一評估分區內的同種商業類型，也存在租金程度和收益水平差別較大的情況，給原始樣本商業用房的選取帶來了困難。
四、經濟欠發達地區計稅價值評估方法探究
經濟欠發達地區房地產評稅價值評估最突出的特點是房地產市場化程度較低，主要體現在房地產建設和交易不活躍，房地產交易中福利性住房比例偏高。這給房地產評稅價值評估工作中分區和確定基準價值帶來了難度。鑒于經濟欠發達地區在房地產評稅價值評估方面的這些特點，在實際評估過程中就要求參與人員在利用三種常用房地產評估方法時根據地區的特點制定適合該地區的評估方案。
（一）基礎數據是房地產價值評估的基本條件，要盡量獲得更多的有效數據一般來講，大型城市房地產評稅價值評估基礎數據量大，價格聚類性明顯，價格變化層次性好，分區數量要多于經濟欠發達地區。對于經濟欠發達地區而言在選取可比實例時要合理選擇適當的可比實例，特別是針對某一特定的樣本房地產、估價目的和估價時點來說，有些交易實例并不適用。在評稅過程中，三種基本的評稅方法都需要相應的基礎數據。有效數據是房地產評估準確與否的基礎條件，必須做好數據的搜集工作。這就要求委托方盡可能地提供條件，使得評估人員能夠獲取更多的有效數據。
（二）收益類房地產評估中應適當確定原始樣本商業用房的設定標準評估分區原始樣本商業用房應具有一定的代表性，能夠較好的表達該地區的商業細類發展水平。在聚類明顯的商業區內選取原始樣本商業用房較為容易。但是對于經濟欠發達地區而言，其商業物業分布不集中多呈點狀分布，這無疑加大了樣本房的選取難度。因此，在設定不同商業類型原始樣本商業用房時，要在分析該地區客觀的經濟發展水平基礎上，參考土地分級，合理確定原始樣本商業用房，同時也要對部分修正因素進行調整。特殊情況下，可對具體對象進行個案評稅。
（三）評稅地區局部出現住宅類物業基礎數據量不足的可以考慮采用成本法替代市場法進行評估上文提到某市開發區居住類用房的評估案例，由于可比實例不合理，不能應用市場法進行評估的，可以應用成本法代替市場法進行評估，特殊情況下還可以考慮個案評估。一般來講，每個評估分區內都能找到三個以上的可比實例，但是無疑可比實例數量越多房地產評估的結果越接近真實價值。當住宅類房地產基礎數據量較少或不足時，可以考慮參考成本法評估待估房地產價值。
（四）利用成本法和市場法評估結論存在差異性的探究在經濟欠發達地區采用不同方法評估同一宗房地產結果存在差異性的原因可能有兩種情況。第一種情況是基礎數據的缺乏導致評估結果偏離實際價值，解決的辦法在上文中已經分析過了；第二種情況是針對安置房和福利性分房比重較大的地區出現的大量居住類物業成本法評估價值高于市場法評估值的現象，應尊重市場法的評估結果。從房地產評估原理上講，市場法的理論依據是替代原理；成本法的理論依據可分為從賣方的角度和買方的角度來看。從賣方角度來看，成本法的理論依據是生產費用價值論，是基于房地產的“生產費用”，重在過去的投入，即賣方愿意接受的價格，不能低于他為開發或建造該房地產已花費的代價。從買方角度來看，成本法的理論依據是替代原理。即買方愿意支付的價格不能高于他所預計的重新開發或建造該房地產所需花費的代價?？梢?，如果房地產交易市場上大量賣方房源來自于企業福利分房，這些房地產并不符合嚴格的生產費用價值論，因為這種獲取方式不同于重新構建一宗房地產的獲得方式，賣方獲得該類房地產所付出的直接投資遠低于開發或建造該房地產花費的代價。而市場法的評估很好的遵循了替代原理，因此選用市場法的評估結果更具科學性。
征收土地評估方法范文5
[關鍵字]房地產 保有環節 稅制
房地產大致可以分為開發、流轉和保有兩個環節，相應地，房地產稅收亦可以分為開發環節稅、流轉環節稅和保有環節稅。保有環節稅是指房地產的使用者或所有者在使用或持有房地產時應繳納的稅收，如城鎮土地使用稅、房產稅以及正在熱議中但尚未開征的物業稅。
一 保有環節稅在房地產市場調控中的重要作用
1.有利于抑制投機炒房
投機炒房是利用房地產價格在短期內的高漲來買賣房屋賺取利潤的行為，房價大幅波動的一個主要原因就是投機炒房。征收房地產保有環節稅，房地產所有者的持有成本將增加，獲利空間縮小，從而在一定程度上抑制了投機需求。
2.有利于減少住房囤積，擴大供給
現階段我國住房供給不足的一個很重要的原因在于住房囤積。一方面，由于房地產投資作為長線投資的低風險性、高實用性和不可替代性，廣大民眾熱衷于住房投資。另一方面，房地產開發商為追求房價不斷上漲的暴利。往往對其已竣工的商品房“捂盤”不賣，待價而沽。征收房地產保有環節稅可以促使閑置房擁有者出售或出租房產，同時促使開發商加快售房，甚至降價拋售。
3.有利于土地資源的有效配置
土地是國家稀有的自然資源，物以稀為貴，長期以來，房地產開發商大量囤地，牟取暴利的情況十分嚴重。2010年8月18日國土資源部披露的全國房地產違法違規用地情況中顯示，截至5月底，全國閑置土地總計2815宗，閑置面積達16.95萬畝。其中，閑置時間5年以上的地塊共875宗，占31％；閑置時間較長，但合同中未約定具體開工時間的地塊586宗，占21％。對土地征收房地產保有環節稅，特別是對超過期限的囤地行為加成、加倍征稅，可以在一定程度上遏制囤地行為。
二、我國房地產保有環節稅的現狀分析
1.保有環節稅負嚴重低于流轉環節稅負，影響稅收調控作用的發揮
多年來，為了抑制房地產投機交易行為，稅收調控措施主要著力于流轉環節，導致在該環節稅種設置相對較多，近幾年房地產的稅收調節主要在營業稅(屬流轉環節稅)方面。在房地產流轉環節稅不斷調整的同時，保有環節稅卻少有變動，正在熱議中的物業稅開征也是舉步維艱，唯一看到保有環節稅開始調整的曙光是2011年1月28日期，上海和重慶開始試行對部分個人住房征收房產稅(也叫物業稅)。
在“重流轉、輕保有”的情況下，一方面，從稅負轉嫁理論的角度分析，投機者很容易將該流轉環節的重稅轉嫁出去，故“重流轉”不僅達不到遏制投機行為，降低房價的預期目的，反而加重了普通民眾的買房負擔。另一方面，由于保有階段的稅負較輕，房地產的保有成本極低，不僅會導致房地產閑置，還會引發投機或出于投機目的的囤積行為，導致房地產資源向少數人手里集中，而需求者難以獲得或不能獲得該資源，致使房地產資源配置格局畸形化。
2.保有環節稅的稅基狹窄，計稅方法和稅率不合理
在稅基上，現行房地產保有環節稅的征收僅限于城市、縣城、建制鎮和工礦區，而且對機關、團體、軍隊以及由國家財政撥款的單位自用及個人所有的非經營性房地產排除在外，范圍過于狹窄。大量的私人豪宅、別墅保有期間的稅收成本為零，不僅使得政府難以有效利用有效的稅收工具調節社會貧富之間、收入之間的差距，造成社會收入和貧富差距持續擴大，而且從一定程度上刺激了高檔次房地產的投機需求，進一步加劇房價暴漲。在計稅方法上，沒有考慮房地產的自然損耗和房地產的增值等問題。在稅率上，定額稅率按土地面積征收，與土地價值不掛鉤，難以起到合理用地、抑制土地投機的作用。
3.現行稅收征管機制不完善導致保有環節稅征收困難
一方面，由于我國尚未建立起完善的房地產登記管理制度，對納稅人的房地產財產沒有進行全面、規范的登記管理，導致稅務機關對納稅人的稅源監控不到位，從而稅收征管工作困難，容易出現漏洞，納稅人偷逃稅現象嚴重。另一方面，由于納稅主體分散，征管成本較高，對稅收違法行為難以進行徹底的稅務稽查和處罰。
三 改革房地產保有環節稅制的建議
我們可以借鑒美國、日本等一些發達國家的經驗，將“寬稅基、少稅種、低稅率”作為房地產保有階段法律制度設計的基本原則。如目前美國房地產保有環節稅在全美50個州都征收，稅基是房地產評估值的一定比例，各州和地方政府的稅率不同，大約在1％至3％之間。
1.加征房地產保有環節稅，平衡房地產各環節的稅負
如開征正在熱議中的物業稅，又稱財產稅或房地產稅，主要是針對土地、房屋等不動產，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，是對房地產“保有環節”征收的稅費，稅費隨房產升值而提高。
2.按差別比例稅率征收房地產保有環節稅
按差別比例稅率征收房地產保有環節稅是指依據住宅所有權人持有的住宅面積制定不同比例的稅率。如周詠馨(2007)提出城市多層住宅人均住宅面積30m2以內稅率為0.31～40m2稅率為1％。房地產保有環節稅采用差別比例稅率既可體現政府倡導的“居者有其屋”政策，又可以通過“有區別的稅收政策”限制奢侈性需求，使多占財產的人多納稅，增加房地產投機行為的市場風險，打擊投機性需求，最終縮小供需缺口，促使房價下降，進而改善普通居民的購房機會和能力，還有利于維護社會穩定和經濟的健康發展。
3.建立合理的房地產價值評估體系，以房地產價值為計稅基礎征收保有環節稅
關于房地產的價值評估，國際上通常的做法有兩種，一是由國家設立專門機構從事稅基的評估，二是由地方政府負責。國家成立專門的房地產評估機構能夠使評估機構獨立于地方政府，更加具有公正性和客觀性，因此，建議我國建立專門的房地產評估機構進行房地產價值的評估。在建立房地產價值評估體系時需要注意兩個問題，一是評估周期的問題，周期太長會使得稅基低于市價造成稅收流失，太短又會增加評估的成本和加重納稅人的負擔。二是在評估方法的問題，房地產評估方法主要有收益法、市場法和成本法，目前比較通行的是市場法，但由于目前房地產市場房價波動較大，而且不同地段、地域的房價不一，房價受多方面因素的影響，所以應對市場法進行修正。
征收土地評估方法范文6
Abstract： Our country is at the hard time of industrialization, i.e. the time of promoting the industrialization through limiting the utilization of agricultural resources. The necessary capital of industrialization mainly comes from the land exploration in village. Most of lands in village are collective ownership, so collective-owned land exploration can support the industrialization, but is injurious to the peasants' interest. Under the guidance of scientific outlook on development and building a harmonious society, the key breakthrough of issues of agriculture, farmer, rural area is to balance the rural and urban economy, revitalize the rural economy all-round, coordinated and sustainable, and be oriented to peasants' basic interest. This article discussed the balance of collective-owned land exploration and peasants' interest compensation.
關鍵詞： 集體土地；征收；農民利益補償
Key words： collective-owned land; land exploration; peasants' interest compensation
中圖分類號：C913 文獻標識碼：A文章編號：1006-4311（2011）02-0324-01
1法律視域下的集體土地征收與補償
1.1 土地征收制度土地征收指的是國家基于公共利益的需要，強制取得集體土地所有權的行為。與土地征用內涵界定不同，土地征收是強調所有權的收回，而征用往往是使用權。2004年的《憲法》修正案將土地征收與土地征用做了明確區分，將第l0條第3款修改為“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或征用并給予補償”，由此可以看出我國現階段實行的是土地征收制度，而非土地征用制度。土地征收權是行政主體的一種公權力，它建立在國家的基礎之上，來源于《土地管理法》的授權。其次，征收的對象是集體土地所有權和使用權。再次，土地征收必須基于“公共利益”。我國《憲法》、《土地管理法》都明確規定了國家征收土地的依據是“為了公共利益的需要”。最后，土地征收應以補償為要件?！稇椃ā贰锻恋毓芾矸ā泛汀掇r村土地承包法》中都規定了“土地征收應該給予補償”，這是土地征收的法定要件。
1.2 關于征收補償補償與賠償不同，補償是使受損權益得到恢復和彌補的一種重要的法律手段，同時也是一項重要的法律制度。土地征收補償既是補償法律制度中的一項重要內容，也是土地法律制度中的一項重要內容。在土地征收中，征收補償問題是一個十分重要的問題，甚至可以說是核心問題[1]。而補償的原因主要是因為土地是農民最重要的生產和生活資料，也是農村集體經濟組織最重要的資源，是他們基本生活資料的重要來源，也是他們從事農業生產經營活動的物質基礎。土地一旦被國家征收，農村集體經濟組織和農村村民便喪失了土地所有權，同時也喪失了基本生活來源和從事農業生產建設活動的物質基礎。
2土地征收與農民利益補償的現狀分析
伴隨近幾年來的經濟建設的快速發展和愈發加快的城鎮化步伐，建設用地需求量大幅增加，征收農村土地的力度越來越大，由此引發了農村集體經濟組織內部征地補償費的分配，卻仍然存在著分配方式各異、分配比例不合理、雜亂無章等問題，嚴重損害了被征地農民和農村集體經濟組織的利益，影響了農村社會穩定和農村經濟的健康發展，同時也阻礙了征地工作的順利進行。我國《憲法》中規定只有對公益用地，才能進行征收，但是卻沒有對公益性用地進行明確的界定，而在實際上不論是國家公益性建設項目還是經營性項目或者是房地產開發項目，―律動用國家征收權，遠遠超出了“為了公共利益”這個范圍。這種現象主要歸因于我國現行法律對土地征收的“為了公共利益”界定不清以及關于土地征收權的規定相矛盾[2]。正是立法概念上的模糊，造成了執法過程中極大的可操作性，從而為利益分配不公埋下了隱患。
3優化集體土地征收和農民利益補償關系
3.1 制度先行，建立健全補償制度補償標準的合理性需要在三個方面進行權衡考慮：第一，土地的市場價值；第二，農民因土地被征收而實際遭受的損失，農民從土地上可獲得的收益、土地上的相關附屬物等；第三，農民喪失土地后的生活保障。對于一定年齡界限（如50歲）以上的農民，應考慮其被征地后的生活保障。而在一定年齡界限以下的農民，則應考慮其就業培訓費用及失業保障。
3.2 廣惠于民，進一步擴大補償范圍這一點是比較明顯的。在大力振興農村經濟的宏觀背景下，不僅僅通過國家的政策傾斜、財政轉移支付等政策，還要廣泛的對被征地農民進行利益補償。擴大補償范圍需要遵循這樣幾個原則：第一，被征收土地原用途的土地價格，即對于被征地農民的土地財產損失補償；第二，被征地農民的社會保障費用，即對農村土地社會保障功能的補償，以保證被征地農民長遠生計有保障；第三，地上附著物補償費；第四，土地征收造成不便于利用殘余地的價值損失補償以及相關損害補償費；第五，被征地農民一定時期的失業損失費用和轉業轉崗就業培訓費用[3]。擴大的范圍不僅僅是農民的數量，還有補償的項目，補償范圍的擴大可以視為補償標準的寬容性降低。
3.3 對接市場，引進價格機制，促進補償“合理化”既然土地征收所形成的利益補償是既得利益對既失利益的一種價值轉移，那么可以說，解鈴還須系鈴人。市場帶來的問題就需要市場去解決，這也是維護土地征收和利益補償平衡的最有效的配置方式。導入市場機制，確立“合理補償”的原則針對我國目前對土地征收補償原則的規定不明朗的現象，我國應當在借鑒大多數國家和地區做法的基礎上，結合我國的具體國情，確立“合理補償”的原則，以市場價格作為征地補償的標準，以市場談判的方式確定補償費用。該原則的確立，一方面可以切實保護被征收土地者的合法權益，另一方也可以避免現階段實行“完全補償”可能給國家和社會發展帶來的負擔。[4]另外，在適當擴大補償的范圍的基礎上，繼續依照現實情況制定開發合理的補償標準。為此，一方面土地征收補償的標準要確保被征地農民的生活水平不降低。另一方面應當建立完善的土地評估制度和土地評估方法，在對被征收土地進行科學的評估后，以市價為基礎。綜合考慮國家、集體和個人三者的利益，合理地確定土地征收的補償標準。為確保土地補償費用的公正分配，一方面也要建立分配方案的合法性審批制度，防止村民會議自治權的濫用，另一方面應當確保村民會議的自治權。排除行政和司法的過多干預。
參考文獻：
[1]王興運.土地征收補償制度研究[J].中國法學，2005，（6）.
[2]藍威.論我國農村集體土地征收制度的立法缺陷及完善[J].2007，（20）.
