前言：中文期刊網精心挑選了養老服務戰略報告范文供你參考和學習，希望我們的參考范文能激發你的文章創作靈感，歡迎閱讀。
養老服務戰略報告范文1
選題背景與意義
選題背景
自1999年進入老年型社會以來，我國老齡化程度不斷加深，己成為老年人口總體數量最大的國家。根據20XX年公布的第六次全國人口普查的數據顯示，我國60歲及以上人口占13. 26%，約為1.78億，同比2015年人口普查上升2. 93個百分點。據相關專家預測，到2050年，中國老齡人口將達到總人口的三分之一。老齡人口快速增加的同時還伴隨著老年人口高齡化、空巢化等特點。人口急劇老齡化為社會和經濟發展帶來巨大挑戰。
老齡化日趨嚴峻的問題最直接反映在了人們的居住狀況上，據相關數據顯示，近兩年來，對老年人的生活照料、醫療保健、康復護理、文化娛樂等需求日益凸顯，在 80后 成為社會勞動主體的今天， 一對夫妻，一個小孩，四位老人 的家庭模式把更多的養老負擔強加到個人的頭上。社會化養老成為一種必然趨勢，商業養老需求曰趨旺盛。因而配備醫院、專業護理人員的各類養老地產如雨后春第般孕育而生，一種全新的地產模式呼之欲出。
業內人士表示，隨著老年人群體對于居住要求的不斷提升，未來面向健康老人的養老產業將從提供養老住宅開始逐步向更廣的領域推進，養老地產作為養老產業的核心和載體之一，市場潛力巨大。老年住宅產業將是一個朝陽產業。 可以預言，養老產業或許將成為化解目前全球化金融危機的支柱產業，是拉動內需的重大戰略型方向。 現任慈善事業促進司司長王振耀如是說。
XX年以來，面對一波又一波的宏觀調控，國內的房地產企業，尤其是行業龍頭更加注重緊隨行業調整節奏，盡量超前搶占市場，不斷學習發達國家的發地產發展經驗，一些曾經不被關注的房地產領域也因此逐漸被房地產企業所重視。其中，潛力巨大的中國老年地產市場似乎成為一塊人人想分享的蛋糕，吸引著地產開發商及其他行業巨頭的極大關注。截止目前，保利地產、萬科、華潤置地、首創置業等地產開發商已進軍養老地產，另外保險業、服務業、金融業等行業也已紛紛涉足幵發老年地產市場，在全國掀起了一片養老地產開發與建設的。
養老地產是一種將養老主題與房地產開發緊密結合的復合型地產開發模式，是一種房地產業與其他相關產業資源整合以適應現代生活方式轉變的地產業態。同時養老地產也是養老產業的一種模式。它以養老住宅為核心，配套醫院、超市、文體活動中心等設施，將居住、餐飲、娛樂、醫療、保健、護理服務等功能集中在一起為人們創造一種全新的人居生活方式。
作為一種復合型的商業地產開發模式，養老地產具有自身的特點。與一般的福利性養老機構不同，養老地產的商業性質決定它主要通過出讓方式來獲取土地，其運作也必須遵循市場經濟的規律。另外，養老地產也不同于普通商業地產，通過整合居住、餐飲、娛樂、文化、醫療、護理、保健等各種服務資源，力圖形成各供應商共贏的格局。而且，養老地產結合養老主題，針對老年人的需求，以營造 以老人為本 的社區文化和文明優雅的生活環境為目標，構建生活照料、文化娛樂、學習教育、醫療護理等全方位養老服務體系，凸顯養老功能。
養老地產具有投資大、投資回報周期長、風險大等特點。然而養老地產在我國仍處于發展初期，還在探索階段，缺乏系統的理論指導和可借鑒的成功經驗。多數企業都是在摸著石頭過河，發展模式的不明確、收益率的不確定，相關政策法規的缺失，將給養老地產的發展前景帶來諸多變數，如果盲目進入，企業將面臨進退兩難的跑她境地。在 銀色經濟 發展浪潮的推動下，很多企業蜂擁而入，盲目涉足該領域，缺乏發展戰略發展規劃，不了解老年人實際需求，片面追求經濟效益，忽視服務管理，發展停滯不前。更有一些Jf發商表面上打著 養老 的旗號，實際上卻低價圈地，然后通過銷售住宅以獲取盈利。這些為追求利益而不擇手段的企業行為造成了行業發展無序的混亂局面，給社會和產業自身的發展帶來的不良的影響。
因此，為避免產業的混亂無序發展態勢，如何從發展戰略角度出發，推動養老地產企業的發展，進而促進整個行業健康有序、可持續發展成為一個亟待解決的問題。
選題意義
在社會和經濟快速發展的背景下，一個企業的發展必須緊隨時代的步伐，制定正確的發展戰略，正確預測市場的變化，開發適合市場需求的產品，才能在激烈的競爭中獲勝，實現可持續發展。
上海親和源股份有限公司是國內幵發養老地產的先驅之一，其前身為上?？禈蚬彩聵I投資有限公司，后由于增加兩家股東單位，于2015年更該為此名。在我國人口老齡化R益加劇的背景下,上海親和源股份有限公司順應了社會和市場的發展趨勢，審時度勢，在全國率先建立了中國第一個養老社區項目 上海親和源會員制養老社區。上海親和源養老社區以健康養老、快樂養老為目標，為老年人創造舒適、高雅、安全、友好的居住和生活環境，提供人性化、專業化、規范化的服務和設施，改變了傳統意義上的養老方式，創新了以往的地產開發模式，把養老主題與地產行業有機結合起來。上海親和源養老社區經過幾年的發展，目前已吸納八百多名老年人居住，并采用連鎖模式，在海南、海寧、黃山等地發展養老基地，發展養老俱樂部資源，在社會上取得了較好的口碑，己成為業界公認的發展較為成功的養老地產項目之一，被視為養老地產行業發展的領頭軍。因此，親和源的發展經驗將會給整個養老地產企業的發展帶來示范效應。因此，本文選擇 上海親和源股份有限公司養老地產發展戰略 為研究主題具有重大意義。
研究內容與方法
研究內容
本文研究的主要內容是對上海親和源股份有限公司的主體項目 親和源老年社區做戰略上的分析。經過對其深入的研究，對親和源目前的戰略選擇、經營、服務方面提出亟待解決的問題，運用戰略學相關理論，結合親和源實際情況，深入分析其戰略選擇，并最終提出改進方案。
本文研究內容的整體框架共分六部分：第一部分為緒論，主要介紹本研究的背景、意義、內容和方法等;
第二部分為相關理論與研究綜述部分，對戰略管理的相關理論進行綜述，為下文的研究提供理論基礎;
第三部分主要介紹了上海親和源股份有限公司及其養老地產主體項目，并對其發展戰略作了描述;
第四部分通過PEST分析工具和波特五力模型深入分析了上海親和源股份有限公司發展養老地產的外部環境，并對其市場地位給以進一步的認識;
第五部分對上海親和源股份有限公司發展養老地產的內部條件和競爭策略進行了分析;
第六部分則對上海親和源股份有限公司養老地產發展戰略進行分析，針對該公司的戰略選擇進行深入剖析，對其發展戰略予以評價，最后提出改進和優化戰略的措施;
最后一部分提出了本研究的結論和未來我國養老地產發展的展望。
研究方法
本文采用如下研究方法：
養老服務戰略報告范文2
告訴你，它既不是人均GDP最多的歐洲小國盧森堡(113533美元，2011年，下同)、阿拉伯半島上的小島國卡塔爾(98329美元)；也不是世界最強大的國家美國(GDP總量居世界第一，人均GDP也達到48387美元)；更不是浪漫國度法蘭西(人均GDP44008美元)……
而是與我們一衣帶水的東邊近鄰日本。
多年來，日本的平均預期壽命一直位居世界各國前列。2011年5月，世界衛生組織報告稱，日本女性平均壽命為83歲，男性為80歲，仍是世界第一長壽國。聯合國開發計劃署公布的2011年人類發展報告，其中的人均壽命排在最前面的也是日本，其人均預期壽命達到83，4歲[順便要提到的是，中國的人均預期壽命為73.5歲，排名第8位]。
對日本人均預期壽命之高，我們除了表示驚訝和欽佩之外，筆者以為，也應該學學日本在保護人民健康方面所做的工作與努力，認真應對老齡化就是其中的一個方面。本文即是日本應對老齡化之做法與成效的一個簡單介紹。
應對老齡化的日本立法
日本是在1996年進入了老齡社會的。但在這之前大約40年前，日本就開始通過立法來解決養老問題了。1959年，日本頒布《國民年金法》，采取國家、行業、個人共同分擔的辦法，強制20歲到60歲的日本人都參加國民年金體系。1963年，日本政府推出了倡導保障老年人整體生活利益的《老人福利法》，推行社會化養老。1982年又出臺了全面推廣老人保健設施的《老人保健法》，使日本老人福利政策的重心開始轉移到居家養老、看護的方向。這三項法律恰似三根支柱，支撐起日本的老年人福利保障體系。
為保障老年人的生活水平，日本建立了養老金保險制度。養老金保險制度由國民年金、厚生年金和共濟年金等組成。國民年金是日本養老金制度的基礎，在日本擁有居住權的20歲以上60歲以下的所有居民都必須加入。個體經營者、無業人員等每月需交付1.33萬日元，企業職工和公務員則分別加入包含國民年金在內的厚生年金和共濟年金，繳納金額為收入的17.5％，由職工和雇主各負擔一半。這種“全民皆年金”的強制性保險措施，使所有連續25年以上參加保險的日本人，都能在65歲后領取養老年金，使他們的基本生活水平得到保障。
隨著老齡人口的增加，生活不能自理的老人越來越多。為解決這一問題，日本政府從2000年4月開始實施《看護保險制度》。這個制度規定，市町村及特別區、國家、都道府縣和醫療保險機構等為保險人，(40歲以上的人為被保險人)，被保險人為了今后得到看護服務，須要繳納一定的保險費。需要得到看護時，可以提出申請，經看護認定審查會確認后，即可享受看護保險制度所提供的不同等級的看護服務。被保險人只需承擔看護保險費用的10％，其余部分由看護保險負擔。
十年黃金計劃
80年代后期以來，日本老齡化的速度超出了人們的預想，臥床不起需要照顧的老人劇增，而出生率卻一降再降。勞動力的不足使更多的婦女走向社會，從而使家庭的扶育功能進一步降低。在這種情況下，日本政府認識到有必要“確立綜合的家庭對策”。1989年12月，日本厚生省制定了《推進老齡者保健福利十年戰略》，即所謂的“黃金計劃”。日本政府認識到，三世同堂的減少和家庭照顧、看護功能的弱化，有必要提出建立一種“無論是誰，無論何時何地，都可以放心地、方便地享受切實而良好的服務”的社會服務體系。應該說，《十年戰略》的制定標志著日本的社會保障、社會福利政策又一次出現轉變。從某種程度上說它確定了日本社會保障、社會福利今后發展的方向。
《十年戰略》有如下幾個特點：第一，對家庭功能做了重新估計和認識，提出了既要“重視需要照顧者的生活質量”，又要“轉變對家庭照顧、看護(功能)認識”的課題。它對以同居形式贍養老人的家庭做出了積極的評價，認為這種方式在保證被瞻養者的生活上起到了重要的作用。同時也指出，這種方式要“建立在良好的人際關系之上，如果照顧一方的家人感到是一種負擔，而被照顧一方經常感到不便和不滿，那么這種家庭贍養對雙方都是不幸的”。因此，提出要從“沒有(社會性)上門服務情況下勉強進行的家庭贍養”向“適當活用(社會性)上門服務的家庭贍養”轉變。針對與日俱增的獨居老人和老年夫婦家庭的照顧、贍養問題，提出了增加家庭服務員，強化上門服務，通過充實保健、醫療、福利服務，“使臥床不起老人為零”的方針。第二，明確了實施福利服務的主體。規定由市盯村一元化負責實施上門服務和提供福利設施服務。因為市盯村貼近居民生活，了解實際情況，由市盯村具體實施福利服務，一者可以急人之所急，二者有利于社區福利的形成與發展。第三，《十年戰略》總經費的1／3為民間投資。雖然《十年戰略》中沒有直接言及以市場為基礎的民間福利服務，但1989年版《厚生白皮書》中則有一章專門論述民間服務健全發展的問題，說“日本試圖走一條國家與民間相結合，政府與社區相結合，社區與家庭、個人相結合的道路”。
老年健康保險制度
養老服務戰略報告范文3
今年兩會上的政府工作報告提出實施“中國制造2025”戰略，堅持創新驅動、智能轉型、強化基礎、綠色發展，加快從制造大國轉向制造強國。催生或者引領新一輪科技革命和產業變革的觸發點，是由移動、寬帶、無線、泛在網絡的發展和應用帶來的機遇。工業產品智能化、制造智能化將極大提高勞動生產率，同時降低工業能耗、提高產品質量，引領工業化和信息化的深度融合。
消費政策擴大升級促信息消費
政府兩會工作報告明確2015年經濟社會發展主要任務之一就是加快培育新的消費增長點。大力促進養老家政健康、信息、旅游休閑、綠色、住房、教育文化體育等領域消費，支持社會力量舉辦養老、健身、健康、醫療等服務機構，加快推進實施“寬帶中國”戰略和“寬帶鄉村”工程。拉動內需消費政策的擴大升級將進一步營造經濟社會良好的信息消費環境，提升消息消費總量和層級。
2014年電子信息產業較快增長2015年增速10%左右
工信部披露數據顯示，2014年電子信息產業生產保持較快增長，效益規模穩步提升，在國民經濟發展中的重要性日益突出。2014年全年，電子信息制造業實現主營業務收入10.3萬億元，同比增長9.8%。軟件和信息技術服務業整體呈平穩較快增長態勢，實現軟件業務收入近3.7萬億元，同比增長20.2%。工信部預計，2015年我國規模以上電子信息制造業增加值將增長10%左右，軟件業增速將在15%以上。
養老服務戰略報告范文4
[關鍵詞]北京市 養老服務產業
中圖分類號：D415 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2017）03-0259-01
一、引言
北京市已逐漸步入老齡化社會。人口老齡化所產生的問題，關系到經濟社會發展的各個方面。當前，北京市老齡化發展趨勢迅猛，重視老齡工作已顯得尤為重要。
從黨的十八屆三中全會到國務院2013年出臺《關于加快發展養老服務業的若干意見》，再到國務院辦公廳于2016年12月7日出臺的《關于全面放開養老服務市場提升養老服務質量的若干意見》，都對養老服務產業的發展給予了有力的政策支持。國家層面的重視對北京市養老服務產業的發展無疑是十分有利的。
當前，正確認識北京市養老服務產業的現狀和問題，并提出有針對性的發展對策，對滿足北京市老年人的養老需求有著十分現實的意義。
二、國內、外及北京市養老服務產業的現狀
日本社會在《老人福祉法》、《高齡老人保健福祉推進10年戰略》等法律的推動下，發展起來了以老年護理為主的養老產業群。它包括生活照料、老年護理和老年醫療。英國養老模式鼓勵健康自立，官辦民助的社區照顧模式。服務形式包括社區活動中心、家庭照顧、居家服務、暫托處、老人公寓等。
國內一些城市則實施醫養結合養老服務模式，以城鎮基本醫療保險為平臺，以“醫養結合”的養老機構、社區醫療機構為主體，開展居家醫療照顧和在院醫療護理，滿足老年人的醫療護理需求。
北京市目前的養老服務模式主要有，居家養老、社區養老和機構養老。居家養老服務適宜健康老年人，內容包括生活照料、家政服務、康復護理、醫療保健、精神慰藉等項目。社區養老服務面向家庭日間暫時無人或無力照護的虛弱老年人，由街道、大型社區承擔日間照料服務和短期托養服務，提供就餐、送餐服務，開展健康輔導等活動。機構養老服務面向生活不能自理的老年人和無贍養人的高齡、體弱老年人提供生活照料、康復護理和緊急救援等。
三、北京市居民養老情況問卷調查及問題分析
筆者于2016年8月至11月間分別在北京市朝陽區某街道10個社區集中進行了有關老年人養老情況與需求方面的隨機抽樣調查。調查主要以訪談和問卷的方式進行，就老年人基礎信息、對養老服務的體會和養老服務的期望進行調查，進而獲得較新較可靠的信息數據。調查共發放問卷300份，回收有效問卷296份，問卷回收率為98.67%。
1、老年人收入與養老消費預期分析
通過對老年人月收入水平的調查顯示，月收入在2001元至3500元之間的占35%，月收入在3501元至5000元之間的38%，均遠低于北京市統計局公布的2016年北京市職工平均月工資7086元。月收入與購買力關系密切，這意味著大部分老年人面對養老的剛性支出，存在壓力。而通過對老年人愿意承受的養老服務費用標準的調查（見圖1―2）顯示，每月1000元以內的占23%，每月1000至2000元的占51%，每月2000至3000元的占18%，每月3000元以上的占8%。這反映出絕大部分老年人的每月養老消費意愿圍繞在1000元至3000元之間。而實際上，2015年，雖然北京市養老服務機構床位總數達12萬張，但平均下來每千名老人僅擁有床位數38張。民辦養老機構收費又普遍高于老年人消費預期。這就需要政府鼓勵更多地民間資本投入到養老服務中來，快速增加養老床位數量，通過市場競爭機制，提升服務質量，降低老人入住費用。
2、老人服務內容與需求分析
通過對各年齡段老年人感興趣的社區居家養老服務內容的調查發現，各年齡段老年人對日常體檢服務和專業醫護服務普遍最關注。這對專業養老機構和醫療資源進社區的快速發展提供了機遇。老人對其他項目的感興趣程度則各有不同。60至69歲老年人比較關注老年精神文化社區活動，70至79歲老年人除此之外還對心理慰藉服務感興趣，而80歲以上老年人則對社區生活照料服務和心理慰藉服務感興趣。這與老人行動能力減弱、健康狀況變差有關。選擇老年精神文化社區活動的老年人不在少數，這表明老年人參與社區活動熱情很高，這為社區居家養老的深入開展創造了條件。值得注意的是，選擇互聯網便利生活服務的老年人也占相當一部分比例。這表明老人有享受科技帶來生活便利的愿望。全社會應該抓住這一契機，做好促進科技創新在養老服務領域的成果轉化。
3、養老從業人員服務質量分析
通過老年人對養老服務從業人員綜合素質與服務評價的調查顯示，選擇一般的占87%，選擇不滿意和非常不滿意的分別占7%和1%，而選擇滿意和非常滿意的則分別為5%和0%。這反映出當前養老服務行業從業人員的整體素質偏低。目前北京市養老服務從業人員擁有大專及以上學歷者僅占少數，絕大多數為高中及以下學歷，又缺乏相應職業培訓，無法保障服務質量。
四、北京市養老服務產業的發展模式建議
1、繼續大力探索、發展“居家+社區”養老模式
建h有自理能力的老年人在家居住，以社區為平臺提供公共和個性化養老服務。由街道、社區承擔一些老年人的日間照料和短期托養服務，提供就餐服務、對老年人開展健康輔導。同時，社區協調民政、衛生等有關部門和物業等社會單位，搭建社區養老綜合服務平臺，更好地服務轄區老年人群。
2、鼓勵民間資本參與到養老經濟中來
目前，政府對社會資本進入養老服務領域的具體支持政策還不夠。建議政府相關部門深化簡政放權，應具體完善投融資政策、土地供應政策、稅費優惠政策、補貼支持政策，鼓勵公益、慈善組織支持養老服務政策。同時，充分放開養老服務市場并加強實施引導，使北京市養老服務產業在市場條件下良性健康發展。
3、加大專業養老機構建設投入，推進醫養結合
建議繼續加大投入，將醫療服務有機融入養老機構建設中。政府應在將專業醫療和護理服務延伸至社區上多多發力，發展社區健康養老服務。提高社區為老年人提供日常護理、慢性病管理、健康教育的能力，并做好上門巡診等服務，推動“居家+社區”養老模式深入開展。
4、以信息化為手段，打造智慧養老服務產業
綜合運用信息化手段，以社區為平臺拓展養老便民服務。如：網絡訂餐、購物、掛號、約車等。通過對大數據的運用，逐步建立和完善以社區衛生服務為依托的老年醫療保健服務網絡，實現老年人健康檔案和診療信息的信息化動態管理。建設多網融合的養老健康服務大信息平臺，實現數據共享，服務老人。
5、完善、建立養老服務業人才的培養、選用相關體制、機制。
當前，北京市養老服務產業從業人員，既存在人才缺口，也存在整體素質不高的問題。建議政府可以加強養老服務專業的普通高等教育和職業教育力度。同時，為老服務企業也要重視人力資源建設，不斷培養、選用優秀人才。
參考文獻
養老服務戰略報告范文5
小區名叫北京太陽城，是目前國內投資較大、開發較早的養老地產項目。
到了2013年，一度困頓的養老地產迎來大爆發，甚至被稱為“元年”。2014年，養老地產將發生什么？誰在主導？
良好的開局
養老地產是以養老為宗旨的地產開發，是一種與旅游地產、文化地產等概念相似的主題性地產項目，采用的是“養老+地產”的復合型開發模式，核心在于適老化設計。
“我們在2000年開發養老地產項目時，國內還是空白?！北本┨柍羌瘓F董事局主席朱鳳泊告訴《瞭望東方周刊》。
該項目的成功不僅使得養老地產這一新興概念進入大眾視野，更揭開了中國養老地產發展的序幕。不過，隨后10年，中國養老地產受制于種種因素，一度陷入困境。
真正的轉折點出現在2013年：眾多大投資項目上馬，投資地域也從北上廣等一線城市擴展到二三線城市。據不完全統計，2013年第三季度，全國各地新增養老項目25個，其中不乏160億?200億元的巨額投資項目。
養老地產能在2013年“重生”，很大程度上歸功于市場需求、國家政策以及房地產業現狀三方面的合力。
據民政部統計數據，我國60歲以上老年人口數量已超過2億，占全國總人口的14.9%，且仍將以每年1000萬的規模遞增，預計2020年將達到2.43億，2025年將突破3億。
龐大的老年人群意味著巨大的市場需求。據中國社科院老年研究所測算，目前中國養老市場的商機約4 萬億元人民幣，到2030 年有望增加至13 萬億元。
2013年，國務院出臺《關于加快發展養老服務業的若干意見》（以下簡稱“《意見》”），提出從19個具體方面、45項主要工作任務入手，促進我國養老產業。
“《意見》的出臺不僅為我國養老產業的發展指明了方向，更在政策上提供了明確支持?！?全國房地產經理人聯合會（以下簡稱“全經聯”）養老住區委員會委員、北京吉利大學健康產業學院院長烏丹星對《瞭望東方周刊》表示，國家政策層面的支持就是一劑強心針，給足了市場信心。
另一個現實是國內房地產市場出現疲軟，尋找新的利益洼地、實現轉型升級成為眾多地產商的當務之急。
行業研究公司深圳世聯行地產顧問公司業務發展部總監李亞南對本刊記者說：“2013年被業內稱為養老地產元年，很多政策開始提出和落實、完善，算是有了一個良好的開局。”
三足鼎立
簡單梳理即可發現，房地產企業自養老地產開發伊始便雄踞要位。不過，隨著國家在市場準入原則上的放寬，其他資本逐步進入養老地產市場，并漸成氣候。
“房地產開發企業、險資、央企基本上形成了中國養老地產‘三足鼎立’的競爭勢態?！睘醯ば钦f。
“已有近30%的品牌房地產開發企業進入了養老地產?！睘醯ば墙榻B說，萬科、保利、遠洋等20余家國內一線房地產開發商都已涉足養老地產項目。
萬科早在2010年就在北京房山竇店試點了養老地產項目“萬科幸福匯”。此外，萬科集團還在北京的歡慶城和青島的萬科城試水養老地產項目。目前，萬科至少有 4 個養老地產項目。
2013年年末，保利地產養老戰略，表示將全產業鏈進入養老產業，打造由機構養老、社區養老和居家養老“三位一體”的中國式養老模式。目前，保利地產在北京、上海、廣州、成都等地已有6個養老地產項目在建。
2013年4月，遠洋地產正式成立養老運營管理公司，創建自有養老品牌“椿萱茂”。同時，其與美國哥倫比亞太平洋公司合作的高級養老護理項目“椿萱茂·凱健”也于2013年開業。
公開信息顯示，目前國內房企預定的養老地產項目已超過百個。假設以每個項目平均投資 3億?5 億元計算，總投資額就可達數百億元。
大舉進入的還有保險業。2010 年 9 月，保監會《保險資金投資不動產暫行辦法》，保險資金正式獲準進入養老地產市場。到2012 年底，保險系企業在養老地產領域的投資已超過 500 億元，其中包括中國人壽、泰康人壽、中國平安等。
2011年 11 月，中國人壽首個養老基地國壽生態健康城在河北廊坊開工，總投資 100 億元。目前，中國人壽在全國范圍內共有6個養老基地。
2012 年 6 月，泰康人壽第一家養老社區在北京昌平開工。2012 年 9 月，中國平安進軍養老產業的首個項目“桐鄉平安養生養老綜合服務社區”啟動，總投資 170 億元。與此同時，泰康也在上海、廣州拿地啟動多個養老項目。
此外，合眾人壽、太平保險集團等公司也都開始嘗試養老地產項目。
“還有一類是致力于醫療和養老領域投資的投資機構，比如國開行等。”李亞南說，投資機構與險資性質一樣，同屬金融機構范疇，且投資更有目的性，也更加謹慎。
第三支進入養老地產的“部隊”就是央企，如中石化、中國水電、魯能集團等。
“雖然央企在養老地產上起步晚于房企和險資，但它們來勢兇猛、大筆出手，未來趕超之勢不可小視?！睘醯ば欠治稣f，央企在未來的養老地產市場將會扮演重要角色。
李亞南認為，除了以上三大主力，養老地產市場還存在另一類參與者—與醫療相關的跨界企業。這類企業多是做養生、健康管理等高級服務的專業公司。在養老地產崛起時，憑借自身在醫療方面的特色優勢參與其中。不過，這類公司目前還未形成規模。
“每一類市場參與者都有優勢和劣勢，無法說哪一類更適合養老地產?！崩顏喣险f，目前多數參與者都在充分利用自身的優勢，而忽視了劣勢。
房產企業的優勢在于取地和項目開發，長于市場營銷；劣勢在于跟政府談判時比較被動。同時，這類企業缺乏資金，也不精于后期的項目運營。
和房產企業正相反，險資和央企在養老地產市場最大的優勢在于穩定的資金池。而資金是養老地產開發的關鍵。
此外，固定的客戶渠道、成熟的營銷團隊也是險資和央企的優勢所在。不過，這兩類市場參與者在劣勢上較為突出。一是在取地和開發上沒有經驗；二是對市場不敏感，無法準確定位市場。
“4+5”模式
隨著市場的升溫，業內對于養老地產開發模式和運營模式的討論也日趨增多。
不過，對于剛起步的中國養老地產市場而言，固定的開發模式尚未成型，更多的嘗試和探索仍在繼續?？傮w來說，國內養老地產的開發模式主要有四種。
第一種是專門開發的綜合性養老社區。這類養老社區通常建在市郊、環境較好，產品類型包含養老住宅、養老公寓、養老護理機構等，可以為各類身體狀況的老人提供持續性生活照護。社區中為老人配有完善的公共服務設施，如老年活動中心、老年醫院、老年大學等。北京太陽城、東方太陽城都是這類代表。
第二種是在新建普通居住區中配套開發養老住宅及相應服務設施。如在社區中配建老年人居住組團、老年公寓、老少戶套型等。這種開發模式使老人能夠居住于“混齡”社區，保持與外界的聯系。同時，老人還可與自己的子女相鄰居住、互相照顧。這類開發模式也被稱為多代親情開發模式。萬科在杭州建設的良渚文化村就是其中的代表。
第三種是結合旅游、養生資源開發的度假型養老社區。這類社區通?？筛鶕陨淼馁Y源特色搭配相應的養生、康復服務，例如農業采摘、溫泉水療等。老人可以在一年當中的某個季節或時段來此居住，是一種具有時令特征的居住形式。目前，這類養老地產項目多集中在海南、云南等具有風景特色資源的地區。
第四種是會員制醫養綜合體。這種模式主要是針對高齡老人、有疾病或者慢性病康復的老人而設計。醫是指中醫、康復醫院、老年病醫院，養是指專門的護理院。在這類社區中，醫和養配套建立、缺一不可。如北京的太申祥和山莊。
此外，目前引起業內關注的還有一種尚無成功實踐的開發模式—醫療投資小鎮。這種開發模式多以當地豐富的醫療設施資源為指引，為前來看病就醫的老人提供暫時性居住服務。這類小區多以租賃為主，主要面向特定的醫療資源需求人群。
在后期的項目運營中，國內養老地產市場也大致存在5種盈利模式。
一是投資商和運營商向開發商定制養老地產項目（養老機構或養老社區），開發商按照要求開發，風險減小，盈利有保障；二是養老地產開發商開發之后賣給有意向的投資商或運營商，獲得一次性收益；三是開發商持有部分物業，以出租方式獲得長期穩定的租金回報，做養老地產的房東；四是開發商在持有部分物業的同時，請運營管理團隊托管，獲取運營管理的部分收益；五是投資商或開發商與運營商形成戰略合作，共同開發養老項目，形成一個利益集團并在項目中發揮自己優勢，獲得收益。
“目前在國內這幾種盈利模式都存在，但都不成熟，都處在摸索階段?！睘醯ば钦f，在發達國家成熟的運營模式中，投資商、開發商、運營商三者在投資、開發和運營方面可以做到相互滲透、相互介入甚至是三者之間不斷轉型。
融資困境與人才缺失
縱觀發達國家的經驗，養老地產的發展大致經歷三個階段：初期的碎片化發展、中期的產業鏈形成和后期的品牌誕生。
產業發展初期是在政府大力引導、鼓勵和支持下，企業開始進入養老地產市場，開發類型、運營模式都存在諸多缺陷。產業發展中期是產業鏈的形成和不斷成熟，軟硬件配置更加合理，運營模式、盈利模式更加清晰。產業發展后期進入品牌階段，資本大舉進入，并購擴張成主線，通過強強聯合，使品牌強化。
目前，中國養老地產正處于初期碎片化發展階段，沒有成熟的運營體系和盈利模式，缺乏足夠的優質產品和運營服務支撐。
“養老地產與上下游的對接尚未完成。地產商還在依賴賣房子；險資雖不賣房，但真正進入良性運營的項目還沒有；大型央企的養老項目還處于初期開發階段?！睘醯ば钦f。
中國養老地產的問題主要集中在兩個環節，前期的投資開發和后期的運營維護。前者最大的問題在于融資，而后者最大的問題在于專業人才的缺乏。
作為產業開發的第一鏈條，資金決定著項目開發的成敗，也成為養老地產發展需跨過的第一道坎。“養老地產的投資周期長、成本回收慢，資金要求大，如果沒有長期低成本資金支持就很難持續發展下去。目前養老地產融資渠道并未打開?！睘醯ば钦f。
養老地產本身的市場特性，加上國內的養老地產尚處于起步階段無成熟的開發和運營模式，使得眾多有能力的投資商在這一領域極為謹慎。銀行之外的境內外大型資本基本處于觀望狀態。融資困境使得眾多養老地產項目僅僅停留在口頭上。
項目的后期運營比前期開發更具挑戰性，專業人才的缺乏是最大掣肘：一方面是高端運營人才、高級職業經理人的缺乏，另一方面是專業護工的缺乏。
以養老院為例，目前國內眾多養老院的負責人是醫院的退休院長。這些人雖然有多年的醫院管理經驗，但并不能勝任專業養老機構的管理崗位。問題在于兩者存在定位之差，前者面向大眾群體，后者面向特定老年人群。
專業護工缺乏更為嚴重。目前中國從事養老服務的人員多是從傳統行業跨界而來，真正接受專業教育的護工少之又少。加之，很多養老機構在人員的選擇和任用上標準不一，使得養老服務人員的質量參差不齊。
“隨著養老地產項目的不斷開業，未來幾年人員總量需求將達到 1000 多萬，但目前市場上只有 30 萬左右在一線從事養老服務。”烏丹星說。
除此之外，養老地產市場還存在著諸多問題。如：項目定位不清晰，一味走高端路線，忽視老年人真正需求；市場機制不成熟，營利性、非營利性、公辦、民辦養老項目之間的市場關系和運行機制尚未理清；社會大眾養老觀念尚未轉變等。
體系建設、轉變觀念是關鍵
“養老地產正處于起步階段，這些都是行業性的問題，而非某個開發企業的問題?！毙袠I顧問公司潤土咨詢董事長于貴紅告訴《瞭望東方周刊》。
在她看來，國家政策在解決養老地產問題上起著至關重要的作用?！皣铱梢栽谟玫胤矫娼o予開發商一定的政策支持，也可通過稅收減免或者資金補貼的形式直接扶持運營商?！辈贿^，她也提醒，政府應該對已批準的項目跟蹤審查，以防個別企業打著養老的旗號進行地產開發。
“融資困境是當前養老地產面臨的緊迫問題，而解決這一難題的關鍵在于眾多市場參與主體能否通力合作。”李亞南給出的建議是，“保險公司出錢，由開發商代建、代集，再整合專業的市場機構和運營機構，形成一個產業鏈條，這是一種比較靠譜的模式?！?/p>
不過，在烏丹星看來，養老地產市場最急需解決的是標準體系建設?！爸袊酿B老地產市場龐大，如果沒有一個市場標準，就會變得雜亂無章?！?/p>
標準體系的建設要完全涵蓋養老地產開發的各個環節，從養老項目選址、規劃設計，建筑施工到后期運營，以保證養老項目能夠最大程度契合老年人需求。同時，居家養老設施改造、城市老年公寓、護理之家等應該以何種標準建設和運營管理才能滿足老人需要也應納入標準體系之中。
“沒有這些內容做支撐，養老地產就是一個空殼?！睘醯ば钦f，“眾多開發者仍然用傳統地產思維和地產模式做養老，注定失敗?！?/p>
不可預測的未來
2014年2月18日，全經聯在京《2013中國房地產創新發展報告》（以下簡稱“《報告》”）。
在對2014年養老地產市場的發展展望中，《報告》這樣表述：2014年將是國家養老政策落地的關鍵年，屆時國家還將陸續出臺一系列配套文件。一系列政策的密集落地必將為整個產業的發展創造良好的生存環境，整個行業將會呈現爆發式增長。
《報告》預測，養老地產將與其他產業形成集群，推動區域綜合發展。
一時，“養老地產將迎來黃金春天”的論調似乎成為共識，本刊采訪的多位業內專家和多家行業研究公司均持相同看法。
根據全國老齡辦的調查，目前中國老年人總的服務需求滿足率僅為15.9% ，還有84.1%的老年人服務需求沒有被滿足，這意味著巨大的市場需求。
中商情報網產業研究院研究員鄧思思向《瞭望東方周刊》表示：“在總量巨大的老年人口中，只要有10%人群入住養老社區，就有可能在未來幾年產生至少4500個養老地產項目需求。”
不過，與業內熱炒養老地產市場形成強烈對比的是，國家相關部門始終保持低調、審慎的態度，并有意為之“降溫”。
2012年7月26日，保監會《關于保險資金投資股權和不動產有關問題的通知》，其中，“防止以養老項目名義建設和銷售商品房”、“防范以自用項目名義投資不動產”這兩條對養老地產市場產生較大影響。
2013年7月9日，民政部關于貫徹落實《養老機構設立許可辦法》和《養老機構管理辦法》的通知，要求各地要仔細甄別養老地產與養老機構，既要保護房地產業參與社會養老服務的積極性，又要防止簡單地把養老地產當成養老機構的現象發生。
2014年2月19日，民政部副部長竇玉沛公開表示，養老地產不會納入養老產業進行管理，也不會享受養老產業具有的相關稅收政策優惠。
養老服務戰略報告范文6
的關鍵詞：城市化、空巢老人、成都、養老體系。
《老有所養》“2011年
成都市統計局大學出版的《成都市和第六次全國人口普查主要數據公報》顯示，成都常住人口已達到1404.7萬，在中國城市人口中排名第四，僅次于北京、上海和重慶。從人口分布來看，成都市65.51%的常住人口居住在城鎮，武侯、青羊、錦江、金牛和第五高科技區的人口密度超過每平方公里10000人，城市人口比2000年第五次全國人口普查高出約318.5%，9萬人，人口高度城市化。從人口年齡結構看，全市65歲及以上人口136.4萬人，占總人口的9.71%，比全國8.87%的平均水平高0.84個百分點。在副省級城市中，人口老齡化的情況更為嚴峻。
2014年3月，國務院了《國家新型城鎮化規劃》（2014-2020），新型城市化已成為中國城鄉發展的重要戰略。在早期的基礎上成都城市化建設的發展歷程、經驗和方法被稱為“成都模式”，成為我國新型城市化建設的研究對象。隨著人口老齡化問題的加劇，結合國家和城市發展戰略，研究和實踐成都市新型城市化背景下的空巢老人養老體系建設十分必要。自2003年成都市實施“城鄉統籌”戰略以來，城鄉一體化進程加快，人口城市化速度顯著加快。以十年為對比分析階段，1993年至2003年，城市人口年增長率約為0.6%，而2003年至2013年，城市人口年增長率上升至2.5%[1]。
在《國家新型城鎮化規劃》（2014-2020年）的《發展目標》一章中描述了“城鎮化率的常住人口達到60%左右，城鎮化率的戶籍人口達到45%”。成都市早在2011年就達到了國家《十三五》時期的發展要求。在城市集群發展和人口遷移聚集的過程中，
的城市老年人口明顯呈現出“空巢”（Empty和Nest）的現象，即子女與家庭分離、老年人單獨生活或與配偶同住。根據中國的國情，
的《空巢老人》在社會學和俄語意義上一般指65歲以上不與子女同住的老人。進入21世紀以來，我國空巢老人和空巢家庭現象越來越突出。2004年，中國的空巢老人家庭占老年居住家庭的25.8%，而北京、上海和廣州等一線城市的空巢老人家庭占30%以上[2]。根據成都市統計局大學提供的2010年人口普查數據，成都市空巢家庭的比例已達到33%左右。根據2013年的報告根據成都市老齡委的數據，成都市60歲以上的戶籍人口比例比全國平均水平高出5.3個百分點，贍養系數為17.2%。
比“空巢”家庭更突出的問題是，在成都市有大量空巢老人。根據2010年第六次人口普查數據，全市單身老人戶數為24.7%，8萬戶，占空巢戶數的57.9%。
在城市化進程中，大量勞動力和學齡人口轉移到向城鎮，而老年人留在農村的現象也反映在空巢老人問題上。截至2010年，成都市有188000名農村老年人獨居，20多萬對夫婦住在空巢中，而且這個數字還在上升。
的空巢老人的出現和增加是人口城市化后現實條件的影響所必然的，如人均居住面積的減少、家庭規模的縮小、人口代際更替的減緩等。從統計數據和相關分析結果來看，成都市空巢老人和空巢家庭有四個特點：總量大、比例高、一人家庭多、農村空巢情況嚴重，相當于成都市的城市化發展水平。
。社會學家指出，中國的養老金模式是“F1F2F3Fn（f代表代、育、養）”。他認為孩子們有一個不可推卸的責任來支持他們的父母。與傳統的家庭模式相比，空巢家庭在養老、照護等方面的功能嚴重弱化，尤其是一人空巢家庭。因此，更多的護理責任和壓力轉移到政府、社區和社會組織。
在物質生活的養老保障方面，空巢家庭的老年人不同于子女同生活、日常生活、日常護理和幫助相對匱乏。家務勞動、生活資料的采購和家庭維護給老年人，特別是老年人帶來了巨大的負擔。一些空巢老人還存在生活環境差、收入不穩定、子女無法及時獲得贍養費等問題。為了確保和穩定空巢老人的基本生活水平，改善他們的生活條件，為他們的日常生活提供更多的便利和幫助，政府、社區、社會組織和兒童需要共同努力。如果
說物質支持仍然可以依靠國家和社會的幫助來改善老年人的護理經驗，那么精神支持就更難了。穆光宗先生是一位人口學家，多年來一直在研究老年人的精神支持問題。他認為《老年人》的精神需要包括三個維度，即自尊、期望和親情的需要，相應的“滿足”是對人格的尊重、成就的平和和和情感的慰藉，空巢老人在精神需求方面的滿意度相對較低，尤其是在期望和家庭需求方面。由于他們與孩子的生活隔絕和分離，他們在實現心靈平靜和情感舒適方面尤其缺乏支持。目前，我國公共服務體系建設還沒有做到精神支持服務與物質支持并重。空巢老人的精神生活急需關懷。
對空巢老人養老體系的構建，從物質和精神兩個方面提供養老服務，以及對這一特殊老年群體的養老援助，將是“十三五”時期公共服務體系建設的重要組成部分，這也是社會治理和新型城鎮化背景下養老服務多元化發展的大趨勢。
根據成都市政府制定的《成都市城鄉養老發展十二五規劃》，到“十二五”末期，成都市需要形成“9073”養老模式。90%的老年人在家中通過自助方式進行護理-護理和社區服務7%的老年人通過社區提供的各種專業服務實現社區護理和養老。3%的老年人居住在養老機構集中養老。根據這一計劃和設計，成都市大約97%的老年人將通過家庭和社區養老度過晚年。
的空巢老人從家庭獲得的養老服務相對有限，受現實因素制約，難以改善。因此，空巢老人養老保障體系的構建應通過完善公共服務體系和加強社會保障來實現?！秶倚滦统擎偦巹潯罚?014-2020）還強調城鄉基本公共服務一體化和均等化的理念，提出擴大社會保障覆蓋面，完善基本公共服務體系，為解決城市化進程中的空巢老人問題提供了一些思路。
應從成都市市的現狀出發，結合國家新型城鎮化戰略，從三個方面加強成都市空巢老人養老體系的建設。
（一）統籌城鄉，促進空巢老人養老體系的平等發展
根據2013年的數據，基本養老保險有1320500名退休人員參加城鎮企業員工，954400人享受城鄉居民養老保險（新農保），覆蓋超過80%的60歲以上人口。在經濟收入方面，由于國家政策和居民自身工作的原因，存在一定的差異。對于實際經濟困難的農村空巢老人，應在現行政策的基礎上進行局部調整，并給予額外補貼，確保其基本生活。
到2013年底，成都市已建成207家社區微型養老機構，每家有10張床位，共有2070張床位，其中156家社區養老中心位于中心城區，占所有社區養老機構的75%?？粘怖先?，尤其是獨居老人，尤其需要機構養老。這種城鄉養老基礎設施的明顯差異，顯然不利于平等和公平全面為空巢老人提供養老服務，針對成都市眾多空巢老人的特點，農村比例高于城鎮，加強農村養老基礎設施建設。
（II）的目標是確?？粘怖先俗o理系統的實用性和適用性。
·
通過對青羊區成都市400個老年家庭進行抽樣問卷調查，然后對25個家庭進行家庭訪談，獲得了有針對性和代表性的第一手數據。在養老模式認知方面，超過70%的受訪者認為社區養老非常適合空巢老人，尤其是獨居老人，但同時，超過75%的受訪者表示，社區養老服務最重要的是提供緊急聯系，而不是為養老金提供集中生活。超過一半的受訪者表示，他們需要心理咨詢服務，并認為這比家務和其他社區志愿者服務更重要。與傳統的老年人口相比，
的空巢老人的需求更加突出。由于他們不與子女同住，緊急聯絡對空巢老人來說尤為重要。在大力推動社區養老大學的工作時，成都市應該確保每個空巢老人都有來自社區或社會組織的緊急聯系人。
的心理健康建設是空巢老人精神支持服務的重中之重。成都市各區縣要從當地實際出發，或聘請專業人員，或引進社會組織，定期為空巢老人提供心理咨詢、情感慰藉和文化娛樂服務。
和其他相關養老服務，如家政服務、健康檢查服務和集中生活養老服務，可根據空巢老人的需求和總體情況評估，有區別、有針對性地提供，從而保護空巢老人的基本養老權益，避免公共資源的浪費，提高空巢老人養老體系的效率。
（III）對與研究相比，提高空巢老人護理體系的建設水平
的國內人口和社會學界在空巢老人研究方面擁有十多年的經驗和相關成果，在國際上，除了學術研究，有幾十年的有效實踐經驗。中國的臺灣、美國、北歐等國家和地區在空巢老人的養老服務方面有很多值得借鑒的地方。東部沿海發達地區和城市，特別是一些城市化水平較高的典型城鎮，如上海、杭州蘇錫常城市群和江蘇[5]，在老年人口分類護理方面也比中西部地區的城市有更多的探索和創新。
成都市應從自身實際出發，結合城市化發展水平和特點，選擇離城市最近的城市或社區，進行實地調研和深入研究，學習先進經驗和做法，并從理論和實踐兩方面指導成都市空巢老人照顧體系的建設。
也是城鄉一體化的縮影，也是經濟社會發展惠及全體人民的縮影。這是成都市積極應對人口老齡化的有力措施。
作為新型城鎮化建設的領導者，成都市應加快空巢老人養老體系建設，完善公共服務體系，實現基本公共服務均等化，為人口城鎮化發展提供必要保障。
參考
[1]陳國先成都新型城市化建設的對策與建議[EB/OL]。四川，經濟信息網，2014年9月2日，www．sc．cei．gov．cn／dir1009／199345．htm
[2]許傳新。城市空巢老人社會支持因素分析[J]。西北人口，2008年（2）。
[3]黃耀明?？粘怖先说男睦碜o理：國內外文化比較[J]。中國老年學，2012（2）。
