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農村集體土地宅基地新規范文1
一、理論層面
(一)“保持集體所有，允許上市流轉”的模式
章合迎、呂穎潔(2008)從盤活農村土地和建立農村土地市場的角度出發，積極思索構建農村宅基地“保持集體所有，允許上市流轉”的模式，主要做法有：一是完善農村宅基地的登記公示程序，實行宅基地有償使用制度。二是施行多元化的農村宅基地使用權流轉方式，建立農村土地市場，如將農村宅基地使用權有償出讓、轉讓、出租、抵押、拍賣、入股給其他民事主體。三是完善宅基地立法工作，加強農村土地市場的監管。
(二)政府主導模式
李文謙、董祚繼(2009)認為政府主導模式分宅基地回購與宅基地整理兩種類型。宅基地回購即買賣雙方不直接上市交易，由政府充當中介，收購符合流轉條件和有流轉意愿的宅基地，再由政府將其出售給符合一定條件的受讓人。宅基地回購模式強調了政府主導性，同時也凸顯了對農村宅基地自由流轉的限制，難適應農村宅基地流轉的現實需要，大規模推行有一定難度。宅基地整理即政府統一規劃，通過拆院并院、拆舊建新等方式，實現農民集中居住，整理出的宅基地一部分用于統籌安排農民集中居住，剩余的宅基地可以復墾置換，集中整合后交由縣、區政府成立的“農村集體建設用地儲備中心”或政府與集體經濟組織共建的公司儲備，由中心或者公司土地流轉，并將收益扣除稅費后返還集體經濟組織。
(三)集體經濟組織主導模式――土地合作社
農民以宅基地等集體建設用地入股成立農民股份合作社，通過入股、出租、出讓使用權或者自建商鋪、廠房出租等方式，引進第二、三產業，提高土地級差收益，村民按照所占股份分紅，也可就近打工獲得工資性收入。這種模式有利于保障集體經濟組織和農民獲得較穩定的土地收益和分紅收入，有利于解決“三農”問題。實現可持續發展，也符合法律精神和基本原則。但是，如果管理不到位，收益分配不合理，可能出現違法占用農用地、侵害農民利益的情況。
(四)農村宅基地市場模式
郭青霞、張前進(2001)認為，在人地矛盾日益加劇的今天，建立農村宅基地市場是當前一項重要而迫切的任務，并對建立農村宅基地市場做了一些思考。他們認為，建立農村宅基地市場，關鍵是要形成合理的價格體系，從而使價格在農村宅基地的配置中發揮基礎性作用。價格體系的制定必須要遵循兩個原則：一是農村宅基地價格的空間差異性，二是宅基地環境質量的差異性。
二、實踐層面
(一)農村宅基地使用權“地票”交易
《重慶農村土地交易所管理暫行辦法》規定，農民家庭擁有其他穩定住所、穩定生活來源，其農村宅基地可用于置換建設用地指標。“地票”交易的基本過程：農民讓渡使用權的同時，將宅基地復墾為耕地并經驗收合格后，產生等面積的建設用地指標；不同復墾項目產生的指標，在交易所被打包組合成地票，政府制定“地票”基準交易價格，進行公開交易；開發者通過競標購入“地票”，選擇符合城鄉規劃和土地規劃的相應耕地，擬做自身建設項目；政府運用其征地權，將開發者所選耕地征轉為城鎮建設用地；對該建設用地實行招標、拍賣、掛牌，實現指標落地；該開發者如果在指標落地時競標失敗，則“地票”按原價轉給競標成功者，“地票”沖抵新增建設用地有償使用費和耕地開墾費。宅基地使用權“地票”交易通過市場機制對農村宅基地進行更有效的配置，但是由于“地票”價格的可操縱性，如果管理不當，將會損害農民的切身利益。
(二)浙江模式
1、溫州模式。指凡城市(鎮)規劃區內的農民房屋轉讓的，統一由市、縣政府征為國有，再參照國家相關管理辦法辦理出讓手續。凡城市(鎮)規劃區外的農民房屋轉讓的，可保留集體所有權性質不變，辦理宅基地轉讓手續；如轉讓雙方不符合上述條件的，其宅基地流轉方式參照規劃區內的管理辦法。轉讓方轉讓后不得再在村集體組織申請宅基地建房。
2、義烏模式。劉亭、龐亞君等(2009)總結了義烏農村宅基地置換的三種模式。第一種是園中村改造置換模式。具體做法是按照生產、生活用房相分離的原則，農民將按一定的置換標準用宅基地置換住宅和標準廠房，住宅有多層和高層公寓兩種，原有住房評估后予以補償。住宅和標準廠房由村統一規劃、分步建設，即先建設多層公寓，再建設標準廠房，最后建設高層住宅。典型區域是義烏工業園區。第二種是土地整理置換模式。即將破舊房改造和宅基地復墾結合起來，連片拆除破舊房、閑置房，重新規劃建新房，多余宅基地復墾為耕地，或用于安置附近山區的移民。第三種模式是下山移民置換模式。由政府作為項目實施業主征用土地，以成本價出讓給下山移民，土地性質為國有草擬，補交差價后可上市交易。
3、嘉興模式。兩分兩換的模式，即將農戶的宅基地和承包地分開、搬遷與土地流轉分開，在依法、自愿基礎上，以宅基地置換城鎮房產、以土地承包經營權置換社會保障。嘉興模式最具有價值的地方，就是農村集體所有的非農業用地(目前僅限于宅基地)可能進入土地市場，并逐步實現與國有土地“同地、同價、同權”。
(三)成都農村宅基地流轉的模式
1、成都市的近郊(龍華)模式。龍華模式以土地承包經營權和集體建設用地入股成立農民股份合作社，其創新主要體現在：一是“騰籠興農”，通過宅基地整理和置換實現土地增值；二是靈活入股，農民以多種方式入股成立股份合作社；三是多元經營，拓展利潤來源渠道。
2、震區聯建房模式。為加快震區重建，成都市出臺了《關于重災區農戶災毀住房聯建等有關事項的通知》，其中關于農村集體性質土地產權的規定做了如下突破：農戶與聯建方共同向市(縣)國土資源局提出土地登記申請，市(縣)國土資源局對農戶的原宅基地使用證進行變更，為農戶自住用地發放集體建設用地使用證，土地用途為住宅；為聯建方使用的剩余集體建設用地發放集體建設用地使用證，土地用途為非住宅(包括商業、旅游業、服務業等)，土地使用年限參照國有建設用地出讓年限或自行協商確定。兩張產權證，面積分割清晰，但是事實上又是共同使用同一地塊，借著這種類似于“一國兩制”的巧妙方式，成都市在農村集體土地產權問題上取得了突破。
(四)天津政府“國有化”主導模式
由政府主導“兩換”，突破行政界限探索跨地域“占補平衡”。為加快小城鎮建設，推進農村城市化、城鄉統籌發展，天津市政府創建了“承包責任制不變，可耕種土地不減，尊重農民自愿，以宅基地換房”新思維指導下的新機制。由政府強力主導農民宅基地換房。通過“宅基地換房”、“土地換保險和補償”，先把全鎮土地收歸鎮政府，整合后將農地轉為國有再招拍掛出售，實現了集約土地及用土地收益彌補小城鎮建設資金缺口。
三、評述
綜合國內外學術界的理論觀點以及各地實踐，關于農村宅基地流轉的理論研究遠遠落后于實踐需要。隨著市場經濟的發展，工業化、城市化進程的加快，農村宅基地流轉范圍在全國進一步擴大，但是，目前部分地區農村宅基地流轉中仍存在很多問題。主要有以下幾個方面：
(一)農村宅基地法律體系不完善。宅基地所有權權屬不明確，農民的利益得不到保障。目前的法律法規不利于農村宅基地的流轉。
(二)相關配套制度不健全。城鄉分割的二元戶籍制度，制約了農村生產要素向城市的自由流動。城鄉社會保障制度不統一，使得農村居民與城鎮居民不能享有平等的社會保障待遇。農村宅基地流轉改革舉步維艱。
(三)宅基地的流轉市場不統一。由于我國實行國家所有和集體所有的城鄉二元土地所有制，在現行城鄉分割的二元體制下，農村宅基地的市場流轉面臨著體制性制約。這也是今后我國土地流轉體制改革的重點及難點。
農村集體土地宅基地新規范文2
第二條本省行政區域內村莊、集鎮農村村民住宅建設用地，適用本辦法。法律、法規另有規定的，從其規定。
第三條農村村民住宅建設用地，應當符合鄉鎮土地利用總體規劃和村莊、集鎮規劃；不符合規劃或者未編制土地利用總體規劃和村莊、集鎮規劃的，不得審批農村村民住宅建設用地。
第四條各級地方人民政府應當采取有效措施，鼓勵村莊土地整理和舊村改造，鼓勵農村村民向中心村或集鎮集聚，鼓勵統一規劃建設住宅小區。
有下列情形之一的，應當統一規劃建設農村住宅小區：
（一）農村村民因國家、集體建設拆遷安置需要建設住宅的；
（二）農村土地整理涉及村民建設住宅的；
（三）農村新村建設的。
嚴格禁止農村村民違反村莊、集鎮規劃單獨建設住宅。
第五條農村村民住宅建設應當充分利用舊宅基地、空閑地和其它未利用地，嚴格控制使用耕地和生態公益林。
嚴格控制在地質災害易發區內建設農村村民住宅，因自然條件限制確需建設住宅的，應當進行地質災害危險性評估。禁止農村村民在地質災害危險區內建設住宅。
嚴禁農村村民未批先建或者違反規劃亂占濫用土地建設住宅。
第六條農村村民有下列情形之一的，可以申請住宅建設用地：
（一）因無住房或現有住房用地面積明顯低于法定標準，需要新建住宅或擴大住宅用地面積的；
（二）因國家或者集體建設、實施村莊和集鎮規劃以及進行鄉（鎮）村公共設施與公益事業建設，需要拆迂安置的；
（三）因發生或防御自然災害，需要安置的；
（四）向中心村、集鎮或者農村住宅小區集聚的。
經批準回原村莊、集鎮定居的港、澳、臺胞和華僑需要建設住宅的，參照本辦法規定辦理。
第七條農村村民申請住宅建設用地有下列情形之一的，不予批準：
（一）年齡未滿18周歲的；
（二）不符合鄉鎮土地利用總體規劃和村莊、集鎮規劃；
（三）將原住宅出賣、出租、贈與或改作生產經營用途的。
第八條農村村民一戶只能擁有一處宅基地。
農村村民在原宅基地之外申請新建住宅的，其原有的空閑宅基地由村委會或村集體經濟組織收回，并結合村莊土地整理，重新規劃后統一安排使用。
村委會或者村集體經濟組織依法收回農村村民舊住宅用地的，應當給予經濟補償。
第九條農村村民每戶建住宅用地面積限額為80平方米至120平方米。利用空閑地、荒坡地和其他未利用地建設住宅，或者對原舊住宅進行翻建的，每戶可以增加不超過30平方米的用地面積。
前款所稱住宅用地面積，是指住宅建筑物、構筑物垂直投影范圍內的占地面積。
第十條農村村民申請單獨住宅建設用地的，應當持下列材料向村委會提出住宅建設用地申請：
（一）《農村村民住宅用地與建設申請表》一式五份；
（二）戶口簿及家庭成年成員的身份證影印件；
（三）申請人同意退出原使用的住宅用地并交由村委會或村集體經濟組織重新安排使用的承諾書（沒有舊住宅的除外）。
村委會應當自接到申請之日起7個工作日內，或者每一個季度集中申請材料，依法召開村委會議或者村民代表會議進行審議，在本村張榜公布征詢本村村民的意見；在張榜公布之日起15個工作日內本村村民未提出異議或者異議不成立的，應當在《農村村民住宅用地與建設申請表》中簽署意見，證明申請人的原住宅用地情況和家庭成員現居住情況，并報鄉（鎮）人民政府審核。
第十一條鄉（鎮）人民政府對農村村民單獨建設住宅的申請，應當自收到村委會上報的住宅建設用地有關申請材料之日起5個工作日內，組織鄉（鎮）國土資源、規劃建設管理機構一同到實地勘測，并對是否符合住宅用地和建設申請條件，是否符合鄉鎮土地利用總體規劃和村莊、集鎮規劃，是否存在地質災害隱患等事項進行審核。經審核符合條件的，鄉（鎮）國土資源、規劃建設管理機構現場確定規劃用地范圍，在3個工作日內繪制建設用地規劃紅線圖，報縣級人民政府審批用地。
縣級人民政府應當在接到鄉（鎮）人民政府上報的有關材料之日起10個工作日內（依法辦理農用地轉用審批的期限除外）進行審核。予以批準用地的，由縣級人民政府國土資源行政主管部門核發《建設用地批準書》。鄉（鎮）人民政府在收到《建設用地批準書》之日起7個工作日內核發《村鎮個人住宅建設許可證》，連同《建設用地批準書》發給申請人，并組織鄉（鎮）規劃建設管理機構和國土資源管理機構一同到實地放樣，劃定四至范圍。
對農村村民住宅建設用地的申請不予批準的，應當在收到申請人提交的申請材料之日起10個工作日內書面通知申請人，并說明理由。
第十二條農村村民在依法取得的原有住宅用地范圍內翻建住宅，符合土地利用總體規劃且未改變土地用途的，由村委會簽署意見，并經鄉（鎮）國土資源管理機構確認后，不辦理用地批準手續，直接辦理規劃建設許可手續。
農村村民有下列情形之一的，不得翻建、擴建原舊住宅：
（一）已取得新的住宅建設用地的；
（二）原舊住宅不符合土地利用總體規劃和村莊、集鎮規劃的；
（三）原舊住宅屬文物保護單位或者省級以上歷史文化名村（鎮）保護規劃確定的保留風貌建筑的。
第十三條農村村民住宅小區建設用地，由村委會或者負責拆遷安置的單位根據建房戶數量和實際用地需求，分期分批提出申請，經鄉（鎮）人民政府審核后，報縣級人民政府批準；縣級人民政府應當自受理申請之日起10個工作日內（依法辦理農用地轉用審批的期限除外）進行審查。予以批準的，由縣級人民政府國土資源行政主管部門發給《建設用地批準書｝）。
申請農村村民住宅小區建設用地，應當提交下列材料：
（一）住宅小區建設用地申請；
（二）經鄉（鎮）人民政府或者村民委員會同意的農村住宅小區修建性詳細規劃；
（三）建房戶戶數和每戶的用地面積安排說明；
（四）其他需要提交的材料。
第十四條農村村民申請在住宅小區內建設住宅的，應當按本辦法第十條的規定提交申請材料，由村委會按規定確認后統一報鄉（鎮）人民政府審核，經審核符合住宅建設用地條件的，報縣級人民政府國土資源行政主管部門在10個工作日內簽章確認。鄉（鎮）人民政府依據經縣級人民政府國土資源行政主管部門簽章確
認的《農村村民住宅用地與建設申請表》，分戶發給《村鎮個人住宅建設許可證》。
第十五條在土地利用總體規劃確定的村莊、集鎮建設用地
區范圍內，為實施該規劃將農用地轉為農村村民住宅建設用地的，縣級人民政府應當按土地利用年度計劃分批次報原批準鄉（鎮）土地利用總體規劃的機關辦理農用地轉用審批手續后，方可批準建設用地。
農用地轉用申請符合條件的，有權機關應當自受理之日起15個工作日予以批準。
第十六條農村村民建設住宅應當委托設計或選用通用設計圖。住宅施工質量和生產安全由承建方負責。
第十七條新建、改建、擴建農村村民住宅，應當自房屋竣工驗收合格之日起3O個工作日內依法申請辦理土地初始登記或者變更登記手續和房屋產權登記手續，領取土地使用權證書和房屋所有權證書。
第十八條農村村民在統一規劃的住宅小區內建設住宅的，在辦理有關建設用地審批手續時，只收取土地證書工本費和房屋產權證書工本費，免收征地管理費、基礎設施配套費、耕地開墾費和新增建設用地有償使用費等行政事業性收費。
村委會可以根據當地農村基礎設施狀況和農民承受能力，召開村民大會集體討論采取有償提供住宅建設用地的辦法籌集資金，所籌集的資金必須全額用于本村的基礎設施建設，不得挪作他用。
第十九條農村村民經批準使用集體土地建設住宅，只需參照《*省實施（中華人民共和國土地管理法）辦法》規定的征地補償標準和辦法，向農村集體經濟組織或者村委會支付土地補償費用。農村村民對原舊住宅進行原址翻建、申請新的住宅用地后將原舊住宅用地退還村集體經濟組織的，不繳納土地補償費用，但超過本辦法規定的最高住宅用地面積限額擴建住宅的，應繳納超出面積部分的土地補償費用。
第二十條農村住宅小區建設使用村民承包地的，所在地村委會或者村集體經濟組織應當調整數量、質量相當的土地歸原承包方繼續承包經營；沒有條件調整承包地的，村委會或者負責拆遷安置的單位應當依照法定征地補償標準和辦法，向原承包方支付征地補償安置費用。征地補償安置費用由住宅小區內的建房戶分
攤繳納。
第二十一條村委會或村集體經濟組織收取的土地補償安置費用，應當用于本村基礎設施、公益事業建設，或者用于發展生產，安置或者補償被用地農業人口，不得侵占、挪用或者以其他形式非法使用。
第二十二條農村村民未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地建設住宅的，由縣級以上人民政府國土資源行政主管部門責令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施，恢復土地原狀。
嚴禁對農村村民未批先建的住宅采取以罰款或者變相收取費用代替審批的辦法予以補辦手續。
第二十三條違反本辦法規定，非法批準農村村民住宅建設用地的，其批準文件無效，對非法批準農村村民住宅建設用地的直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法追究有關責任人責任，并依法收回非法批準、使用的土地。
非法批準土地給當事人造成損失的，依法承擔賠償責任。
第二十四條違反本辦法規定，向申請住宅建設用地的農村
