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不動產登記程序范文1
目前，我國法律對需要進行登記的物權范圍規定得并不明確，現有的規定并未涵蓋所有的物權種類，這就意味著有些物權不經法定登記方式也可獲得。目前，我國不動產登記種類不健全，在不動產登記的種類中缺少預告登記、順位登記等重要制度，不能滿足市場經濟發展得要求。
登記機關不統一也是我國不動產登記制度的重大缺陷。由于長期以來形成不同的財產分屬不同的部門管理，因此，不同的行政機關負責對不同的不動產進行管理，最終形成了多個登記機關都有權從事不動產登記的現象。登記程序的不統一，使各登記機關各行其是，當事人無所適從，嚴重損害了登記作為法律行為確認的統一性和權威性。
不動產登記信息缺乏公開化，只有將不動產登記信息公開，才能使不動產登記起到真正公示的效用，才能促進不動產交易的安全和高效。
如上所述，目前我國的不動產物權登記制度存在諸多缺陷，已不能滿足不動產市場的發展對登記職能的要求，亟待完善。筆者以為，應從以下幾個方面對我國不動產物權登記制度予以立法完善：
1.統一不動產物權登記的法律依據，結束我國目前不動產登記法律散亂、矛盾的情形，進而消除目前“政出多門”、“各自為政”的不正常現象。在不動產登記法中明確規定不動產物權的登記范圍，登記機關的組成、登記工作人員的資格、登記程序、不動產登記簿的管理以及不動產登記信息的利用等，從程序上完善不動產物權登記制度。制訂統一的不動產登記法律，對于建立統一的不動產交易市場，促進我國市場經濟的健康發展意義深遠的。
2.統一不動產物權登記機關。統一不動產登記機關對不動產交易有著極大的促進作用，有利于不動產交易的快捷和安全，不動產登記機關統一后將不會出現一物交易多方登記的現象。未來的不動產登記機關在機構設置時，應以土地管理機關為主，輔之以房屋產權產籍管理部門，在國務院之下成立國家不動產登記總署，在縣以上各級行政區域成立類似于現在各地行政服務中心的不動產登記專門機關，對各種類型的不動產進行統一登記。不動產登記機關實行垂直領導，以加強領導，統一不動產登記市場，達到不動產登記信息的共享。不動產登記實行在不動產所在地的縣級不動產登記機關進行登記的原則?？缭絻蓚€行政區域的不動產，由不動產跨越的兩個行政區域的共同上級管理機關指定由其中的一個登記機關進行登記。不動產登記機關不干預原各個行政職能部門的行政審批權力，如不動產權利的設定、變動、消滅須經審批的，先由各個管理機關批準，然后由不動產登記機關統一登記。
3.明確登記的物權制度屬性。正確區分不動產物權移轉合同的生效要件和物權變動的生效要件。如前所述，登記只是不動產物權變動的生效要件，而不是不動產物權移轉合同的生效要件。對于依法生效的不動產移轉合同，不登記則不生物權變動的效力，同時也不能對抗善意第三人。
4.在登記的效力上，區別不動產物權變動的原因，規定不同的效力。我國現行法律對依法律行為和非依法律行為產生的所有權變動未予以區分，對因生產、繼承、征收、強制執行，法院判決等原因發生的所有權變動，也需登記而生效。
5.應承認登記的公信力。登記公信力與登記要件主義之間在體系上是密切聯系在一起的，實行登記要件主義，就應當承認登記公信力。只有在肯定登記公信力的前提下，方能更好地推進登記制度的完善。
6.登記機關對不動產物權登記申請，實行實質審查主義。除前文所詳述的采行實質審查主義的優點外，由于法律賦予的登記的公信力難免會犧牲真正權利人的利益。為避免公信力的此一弊害，確保真實的權利，就必須使登記與真實的權利狀態保持一致，為達這一目標，應實行實質審查制度。
7.完善的不動產登記類型。未來制訂的物權法和不動產登記法應當包括各種登記類型。如規定實體權利登記和程序權利登記（不動產權利的順位登記）；所有權登記和他項權利登記（所有權之外的一切權利均為他項權利）；終局登記（包含總登記、變動登記、更正登記、回復登記、涂銷登記）和預告登記。
8.統一不動產登記的程序與不動產登記的權屬證書。立法時可以在物權法中對此問題做以概括規定，不動產登記法規定具體的登記程序要盡可能簡化、快捷。為簡化登記薄的繁瑣性，建議只規定兩種登記簿即土地登記簿和土地定著物登記簿。在制發登記證件時，規定不動產登記機關制發全國統一的不動產權屬登記證。不動產權屬證書不統一，不但會加重權利人的經濟負擔，加重市場規范的矛盾，而且還會加劇了動產管理機關之間的爭執。故不動產的權屬證書必須統一，這一點在物權法和不動產登記法中應明確規定。
不動產登記程序范文2
[關鍵詞]不動產登記； 制度完善 提升管理
中圖分類號：TU706 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2016）10-0096-01
一、不動產登記制度概述
1、不動產登記的概念及特征
不動產是與動產相對稱的物的概念。所謂不動產是指依自然性質或法律的規定不可移動的物，包括土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物，因自然或人力添附于土地并且不能分離的其他物。而在物權法上，不動產登記，即不動產物權登記，又稱不動產產權登記或不動產權屬登記，是指將不動產物權的取得、喪失與變更，依法定程序記載于不動產登記機關掌管的專門的簿冊上，并由法律賦予其法律效力的行為。
2、不動產登記的性質
不動產登記的性質，目前學者們眾說紛紜。有的學者認為，不動產登記屬于一種行政行為，它所體現的是國家對不動產物權關系的干預。干預的目的旨在明晰各種不動產物權，依法保護物權人的合法權益。也有學者認為不動產登記與物權的意思表示的結合，構成物權行為。從不動產登記包含的內容來看，其包括行政法律關系和民事法律關系。因此，筆者認為不動產登記既是種行政行為，也更是一種民事行為，是一種物權公示的方法。這是因為在不動產物權變動過程中，民事法律關系是行政法律關系產生的前提和基礎，沒有不動產物權的變更，就不會有登記行為的產生。不動產登記的目的在于完成物權變動，進行物權公示，從而保障交易安全及維護物權人的合法權益。
二、構建不動產登記制度的理論基礎
登記作為不動產物權變動的公示方法，被越來越多的國家的民法所采納。不動產物權登記在理論上要么以物權公示與公信原則為核心，要么以物權行為理論為核心。理論基礎的不同，導致了不動產登記制度的差異。近代我國民法大多實行公示公信制度 ，這對維護物的占有秩序和交易的安全都具有重要的意義。在我國公示公信原則作為物權變動的基本原則 ，其在物權法中有著極高的價值定位。我國正在逐步建立以公示公信原則為核心的物權變動制度模式.” 我國《物權法》在第六條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。動產物權的設立和轉讓，應當依照法律規定交付”從而正式明確了我國物權變動以公示公信為原則，不動產以登記，動產以交付為公示方法。極大的維護交易的安全和秩序。
三、完善不動產登記制度 全面提升管理
當前，不動產登記制度還存在一定問題，有必要在今后以下幾個方面來不斷完善我國的不動產登記制度，全面提升管理。
1、建立統一的不動產登記法律依據
即中國只能制定一部統一的不動產登記法，以物權公示原則為基礎統一我國不動產登記制度。我國現行的不動產管理體制，實際是對不動產中的建筑物、土地、森林、水面、灘涂、道路等分別制定部門規章意義上的不動產登記規則。這些規則不僅散亂而且效力嚴重不足，我國對不動產登記進行規范的法律、法規多由各部門和機關制定，在內容上互相矛盾。所以，必須由立法機關制定形式統一、效力足夠的不動產登記法。
2、明確不動產登記的法律效力
基于保障交易安全和穩定經濟秩序的考慮，我國不動產登記立法在登記效力上宜采用登記要件主義的基本立場，明確規定基于法律行為的不動產物權變動，非經登記，不發生物權變動的效力。同時，將不動產物權變動與作為其基礎關系的交易合同明確區分，規定有關不動產交易的合同自其依法成立時起就發生效力，未辦理不動產登記的不影響該合同的效力，但不動產物權不發生變動。在采納登記要件主義的同時，區分不動產物權變動的原因，規定對因繼承、法院判決、公用征收、強制執行、取得時效等非法律行為引起的不動產物權變動，在登記前當事人即取得物權，但非經登記，不得處分。
3、設立統一的不動產登記機關
我國不動產登記機關分散且為行政機關，多頭執政導致不動產登記簿不統一，從而引起不動產物權登記的法律基礎不統一，嚴重妨礙不動產市場的健康發展。我國不動產登記機關應當統一，這是一個必然的趨勢。有學者提出“登記只能由不動產所在地的縣級人民法院管轄，即一級法院統一管轄，廢止目前實行的多部門登記的管轄制度。此制度建立的目的，是為了維護不動產登記地籍資料的統一性。這一觀點不乏其科學性，有利于構建我國不動產登記體制，使之發揮強有力的公示作用，并迅速與國際接軌。
4、健全不動產登記類型
增設預告登記與異議登記制度。我國立法應充分借鑒國外立法經驗，大膽引入為多數國家實踐證明行之有效的預告登記和異議登記制度。預告登記目的在于保全某種債權性質的請求權，應明確預告登記的法律效果及申請人資格等。異議登記能使登記簿上記載的權利失去正確性推定的效力，借以對真正權利人提供保護。然而作為更正登記前的一種臨時措施，異議登記也具有使不動產物權處于不穩定狀態的消極作用，應當限制這種消極作用，以保障不動產物權秩序的穩定。
5、建立登記機關的責任賠償制度
最大限度地減少登記錯誤的發生，使當事人的合法權益免受不當損害，我們須從法律上確認登記機關的賠償責任，明確登記機關因登記錯誤、遺失登記資料、違反登記程序、與他人惡意串通等，給當事人造成損害的，登記機關應當承擔賠償責任。同時，為確保上述賠償責任得到落實，建立相應的配套制度，如設立賠償準備金制度，規定損害賠償程序等。
6、制發統一的不動產權屬證書
權屬證書即是登記機關核發的記載不動產權利狀態的文書、證件。當前，我國由于登記體例不統一，存在著地權證、土地權使用證、房地產權證、房屋產權證、林權證等多種不動產權屬文書并行的情況。不動產權屬證書不統一，不但加重了權利人的經濟負擔，加重了不動產市場規范的矛盾，而且加劇了不動產管理機關相互的爭執。且由于不動產權屬證書是國家公信力保障發揮公示作用的，多樣化的權屬證書對其公示職能構成傷害，從而影響其反映物權狀態、保障不動產物權變動安全的根本功能。實行不動產權屬證書統一，建立統一的不動產權屬證書制度。
7、建立統一的不動產登記管理體制
第一，制定統一的不動產登記法。與物權法的制定相適應，我國應制定統一的不動產登記法，改變現行登記管理體制，對土地、房屋、森林、水面、灘涂、道路等各類不動產，適用統一的登記法。第二，統一登記機關。即設立獨立的不動產登記機關，統一管轄不動產登記事務，以方便當事人登記和查詢。第三，統一登記程序。在不動產登記法中規定統一的登記程序，對登記申請、申請登記的文件、登記申請的受理以及具體登記規則均作統一規定。這對于提高不動產登記效率，降低登記成本都有積極作用。第四，統一權屬證書。即由登記機關制作、頒發具有統一格式的權屬證書，改變和防止權屬證書中的混亂局面，維護不動產物權交易安全。
結語：不動產是一個國家和社會最重要的經濟組成部分，是人們賴以生存和發展的基礎。完善不動產登記制度 全面提升管理，是不動產登記的必何必須路徑，只有這樣，才能規范我國不動產登記制度發展，保證不動產物權變動，維護交易秩序， 保護交易安全，降低交易成本， 提高交易效率。促進我國社會主義市場經濟的健康，快速向前發展。
參考文獻
不動產登記程序范文3
一、公證的法律效力
按照《公證法》及《民事訴訟法》的規定，公證的法律效力表現在三個方面：1.法定證據效力，經過法定程序公證證明的法律行為、法律事實和文書，人民法院應當作為認定事實的根據；2.強制執行效力，是指對公證機構賦予強制執行效力的債權文書，如債務人不履行，債權人可持公證書直接向有管轄權的人民法院申請執行，而不再經過訴訟程序；3.當有關法律、行政法規、規章規定某些法律行為必須采用公證形式設立、變更或終止時，公證即成為相應的法律行為設立、變更、終止的必備要件。證據效力是公證的最基本效力，任何公證書都具有證據效力。公證的強制執行效力和法律行為成立要件效力則不是普遍的，只有特定的公證文書或在特定的條件下才能產生。
二、不動產登記機構要求當事人公證的法律依據
經公證的不動產登記申請材料或作為不動產登記原因的民事法律行為，可認定為真實的、合法的。對登記機構而言，公證機構出具的公證書能有效保證申請材料或相關民事法律行為的真實性和合法性，不動產登記機構只需對公證書做形式審查即可，不僅縮小了審核范圍，也大大降低了相應的登記法律風險。所以，不動產登記中的公證當然地受到不動產登記機構的歡迎。
但是，不動產登記機構要求當事人公證必須有相應的法律依據。按照司法部、建設部《關于房產登記管理中加強公證的聯合通知》的規定，房產繼承、房產贈與、有關房產所有權轉移的涉外和涉港澳臺的法律行為，必須辦理公證?！斗康禺a登記技術規程》規定，繼承文書、受遺贈文書、境外申請人委托他人申請房地產登記的委托書、父母之外其他人處分未成年人的房地產申請登記的，必須公證。各地的地方性規定也有不動產登記需公證情形的相關規定，如《北京市房地產管理局、北京市司法局關于私人房屋公證問題的聯合通知》、《上海市房地產登記技術規定（試行）》等。
三、不動產登記公證中存在的問題
雖然公證具有較高的法律效力，但是不動產登記過程中的公證仍然存在一些問題，比如部分公證項目收費過高，公證書因內容不真實、不合法被撤銷等。依據《公證法》的規定，公證機構是不以營利為目的的證明機構，但目前公證機構采用自收自支的管理模式，即收取的公證費越多，公證機構及公證人員的收入就越高，這必然使得公證機構在執行收費標準時就高不就低。1998年，《國家發展計劃委員會、司法部關于調整公證服務收費標準的通知》中規定，證明財產繼承，贈與和遺贈，按受益額的2%收取，最低收取200元。大多數公證機構都是按受益額的2%收取公證費的。公證機構的工作內容，是審核當事人提供的相關書面材料并走訪調查，確認的是當事人的相關權利，工作內容與不動產價值的高低沒有必然的因果關系，無論房子是30萬還是300萬，公證人員在為其出具公證書的過程中，付出的勞動是差不多的。這一點與不動產登記機構進行不動產登記工作類似，因而應該參照不動產登記機構的收費標準，公證費也按件收取，而不是根據當事人受益額的多少按比例收取。按照《公證法》的規定，公證的收費標準由國務院財政部門、價格主管部門會同國務院司法行政部門制定。在社會經濟環境發生巨變的情況下，目前公證的收費標準還是1998年的收費標準，這早已不適應當前的經濟社會生活，亟需制定新的收費標準。
在不動產登記中也會發現公證機構存在的一些問題，比如某個公證書是由假冒的權利人簽字，或某個公證書內容違背了相關的法律規定等，一旦據此進行不動產登記，就會造成嚴重后果。比如經公證的委托他人出讓不動產的委托書是由假冒的權利人簽字的，就會直接損害不動產權利人的權益。如果轉移登記之后不動產又被再次轉讓給善意第三人，很可能會導致原不動產權利人喪失所有權。因而，公證機構出具錯誤的公證書會嚴重擾亂正常的不動產登記秩序，侵害不動產權利人權益，造成嚴重的社會影響。
四、如何有效發揮公證在不動產登記中的作用
第一，不動產登記引入公證程序是必要的。按照相關法規，基于不動產的建造、繼承、買賣、抵押等民事法律行為，不動產登記機構應當依據當事人的申請將相應的不動產權利如實、及時記載于不動產登記簿。
鑒于不動產登記簿的公信力，不動產登記簿記載的不動產權利內容應當準確無誤，這必然要求不動產登記機構對當事人提供的申請材料及作為登記原因的民事法律行為是否真實、合法進行必要的調查。但《物權法》第十二條規定，不動產登記機構的法定職責有：1.查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料；2.就有關登記事項詢問申請人；3.如實、及時登記有關事項；4.法律、行政法規規定的其他職責。第十三條規定，登記機構不得有超出登記職責范圍的其他行為。法律、行政法規并沒有賦予不動產登記機構相應的調查取證權，相反，限制不動產登記機構超越既定的職責范圍。因此，不動產登記機構在登記過程中遇到較為復雜、可能會引發權屬爭議的登記申請，無法判斷當事人提交的相關申請材料或作為登記原因的民事法律行為的真實性與合法性的，只能由公證機構來審查，以此保障不動產登記簿的公信力。
第二，不動產登記中的公證范圍不能任意擴大。不動產登記引入公證程序是必要的，但并不等于不動產登記機構可以隨意要求當事人進行公證。對當事人而言，公證意味著辦理不動產登記時又多了一道手續。當事人要花費較多的精力，按照公證機構的要求提供相應的書面材料，且要花費較長的時間。而且，最讓當事人難以接受的是較高的公證費。所以，雖然公證程序有效避免了不動產權屬爭議，從根本上說是為了保護當事人的合法權益，但當事人卻普遍不希望在不動產登記過程中引入公證程序。
不動產登記申請材料的真實性、合法性由當事人負責，不動產登記機構對當事人提交的的材料，除房屋權屬證明是必須要實質審查的，其余的申請材料按照《最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規定》的要求，需盡到“合理審慎”的審查義務，因而，并非所有的不動產登記都需要公證。對于涉及或可能涉及不動產權利人權益的民事法律行為，或者較為復雜、可能會引發權屬爭議的登記申請，不動產登記機構可以要求當事人將相關申請材料或作為登記原因的民事法律行為進行公證。例如，《物權法》規定了繼承從不動產權利人死亡時開始，《繼承法》規定了繼承人的范圍，但沒有相關的法律法規規定繼承人如何實現繼承權，因而不動產登記機構只能依據公證機構出具的繼承公證書進行不動產登記。當事人申請不動產登記需要公證的情形，法律、行政法規應予以列舉式規定，這樣才能在保障當事人不動產權利的同時，約束不動產登記機構的登記行為。
不動產登記程序范文4
關鍵詞：不動產,物權,不動產登記制度
不動產登記指經權利人申請國家專職部門將有關申請人的不動產物權之事項記載于不動產登記簿的活動。它能使不動產物權變動得以確認并為交易安全提供法律保障，是房地產管理的重要手段和現代房地產制度的基礎。然而，我國至今尚未制定不動產登記法；已制定的法律法規中雖有不少關于不動產登記的規范，但這些規范零散，并且相互沖突，不合法理的規定頗多。在物權立法提上議事日程之際，筆者運用比較研究的方法，從物權立法的角度對完善我國不動產登記制度作一初步探討。
一、比較研究目前，世界各國所采用的不動產登記制度主要有三種類型，即契約登記制度、產權登記制度、托倫斯登記制度。[1]
（一）契約登記制度。由于這種登記體制是由《法國民法典》創立，故亦稱法國法主義登記制度，其主要特色在于：第一，登記是物權變動對抗第三人之要件；第二，采取形式審查主義，只要當事人提出申請即可登記；第三，登記無公信力，即登記事項不成立或無效時，不得對抗善意第三人；第四，登記簿以權利人為標準而編成，采用人之編成主義（Prinzipdesporsonenfoliuncs）；第五，權利以動態登記為主，不僅登記物權現狀，而且還登記物權的變動。
（二）產權登記制度。這種體制為《德國民法典》所建立，并在德國《土地登記條例》、《地上權條例》以及《住宅所有權法》中有明確規定。其特點是：（1）登記是土地物權變動的效力發生要件，土地物權之取得或變更須經官方正式登記才具有法律效力；（2）實質審查主義，登記機關對登記申請及權利變更要進行詳細的合法性審查；（3）登記有公信力，即一經登記就具有法律效力；（4）權利以靜態登記為主，登記簿不記入物權的變動情況，只記入物權的現有狀態；（5）采用物之編成主義（Prin-zipdesReaifoliums），登記簿按地號順序進行排列。
（三）托倫斯登記制度（Torenssyhem）。這種制度1955年創始于澳大利亞，現被美國多數州和英聯邦國家所采用，是對產權登記制度的改良。其一，采用實質審查主義，并采用公告程序；其二，初次登記自由，其后登記則進入強制狀態，即任何不動產經申請第一次登記后，其不動產物權轉移和變更，不經登記無效；其三，登記具有公信力，如果真權利人因不實登記而受損害時，國家負賠償責任；其四，人之編成主義，不考慮地號，按登記次序編排登記簿，并附土地及建筑物位置圖。
通過三種登記制度之比較，可以發現，首先，各國不動產登記制度都是以本國的民事基本法律為基礎，并輔之以單行的不動產登記法，不僅設計合理、體系完整，而且保留著本國的立法傳統，體現出民族特色。其次，各國不動產登記往往實行房地合一的登記體制。雖然各國不動產登記對象是以土地為主，但西方國家的不動產登記法理認為建筑物與其附著的土地是緊密聯系在一起的，[2]因此，這些國家的不動產登記，基本上名為土地登記，實際是土地及地上附著建筑物的一并登記。再次，各國不動產登記實行城鄉統一管理。在許多國家，所有的土地無論在繁華的鬧市，還是人煙稀少的西部，一般都按統一的標準由不動產產權管理機構辦理登記，以獲得完整的地籍資料，方便土地的宏觀管理。在我國，由于不動產登記立法不健全，不動產登記制度還存在著諸多問題，因此，有必要在全面考查各國不動產登記制度的基礎上，結合我國不動產登記的實際情況和特點，促進我國不動產登記制度的日趨完善。
二、我國不動產登記制度現狀及存在的問題我國現行有關不動產登記制度的立法主要有《土地管理法》（1998年8月修訂）、國家土地局的《土地登記規則》（1989年11月）、《城市房地產管理法》（1994年7月頒布）和建設部的《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》（1990年12月）。其中土地登記的內容包括：土地的性質（主要是集體土地所有權、國有土地使用權、集體土地使用權及他項權利）、土地權利來源、權利主體、權屬界址、土地面積、用途、使用的限制以及土地等級和價格；房屋登記的內容有所有權人、所有權性質、地號、房屋狀況、契稅交納情況、使用土地面積及土地登記證號和他項權利。雖然我國不動產登記事業已經步入有法可依的歷史階段，較改革開放以前有了長足地進步，但不可否認，我國不動產登記制度依然存在著不少問題有待解決。
第一，不動產登記立法不完善。如上所述，我國不動產登記立法主要集中在土地和房地產管理法律、法規之中，此外《民法通則》、《擔保法》、《森林法》、《草原法》、《礦產資源法》等也有所涉及。由于各部法律之間銜接不緊密，加之各個職能部門在立法過程中強調本部利益，這就造成了各部法律之間在不動產登記問題上的規定相互交叉、沖突，從而使我國不動產登記承現出房產和地產的不統一、登記機關的不統一、登記程序的不統一、登記效力的不統一、登記權屬證書的不統一的狀況。在我國法律規定的應登記的不動產權利方面，不動產實體權利的登記范圍僅包括房屋所有權、土地使用權和不動產抵押權。而在社會生活中廣泛存在的土地租賃權、承包經營權、地上權、采礦權等諸多不動產實體權利卻沒有被列入登記范圍，影響了土地資源的高效利用和對我國不動產利用的宏觀管理。除了不動產實體權利登記以外，在現實生活中，同一不動產之上可能同時存在著數個物權，因此，有必要建立不動產物權順位登記，即不動產程序權利登記制度，以保障正常的不動產物權秩序。而在這一方面，我國不動產登記立法處于空白狀態。這顯然不符合我國社會主義市場經濟發展對不動產權利保護的基本要求。
第二，我國不動產登記存在房地分立登記的問題。依據我國現行法律規定，約有六個部門可以進行不動產登記，如土地登記在土地管理部門，房屋產權登記在建設行政管理部門，林地權登記在森林管理部門等，并且各個部門登記的內容、程序等也有較大差別。眾所周知，不動產登記的根本目的在于確認不動產物權或完成物權變動，進行物權公示，提供統一的不動產物權的法律基礎，而不僅是對土地、房屋、森林等不動產的行政管理。[3]分別登記恰恰違背了法律設立不動產登記制度的初衷，一方面造成不動產物權法律基礎的不統一，引起法律法規之間的相互沖突；另一方面，造成了各個登記機關之間職責不清，機構膨脹，部門利益相互沖突，其結果不僅增加了不動產登記人的不合理負擔，也破壞了地籍資料的完整性和管理的統一性。
第三，不動產登記城鄉管理不統一。我國廣大農村的房產登記工作主要由村鎮管理部門負責。由于村鎮管理部門缺少從事此項工作的專業人員，對登記后形成的房屋產籍管理混亂。目前，在國家取消了對農民房產登記的收費項目之后，村鎮房產登記工作在大部分地區已經趨于停頓。[4]但實際上，廣大農村中與房地產有關的經濟活動日益活躍，房產的買賣、轉讓、抵押等交易活動也日趨頻繁。農民對他們取得的房地產權利，同樣迫切地希望得到政府的保護。另外，由于城鄉管理不統一，使得一些城市開發區、郊區違反《城市房地產管理法》的規定，為在城市邊緣地區的耕地上建房者發放房屋所有權證書，以逃避土地管理。
三、完善我國不動產登記制度的法律對策一種較為完善的不動產登記制度，必須符合明確產權、簡化手續、節省費用和明確登記的公信力的原則。[5]從我國不動產登記制度現狀來看，其與完善的登記制度、保障房地產交易安全的要求尚有一定差距，存在著許多問題，亟待進一步解決和完善。
（一）吸收、借鑒國外不動產登記立法的先進經驗，推動我國不動產登記立法發展西方各種類型不動產登記制度都是以本國的民事基本法律為基礎，并輔之以單行的不動產登記法?？梢?，西方各國將不動產登記定性為私法行為，其意義在于不動產物權變動的公示及公信，保護交易安全。目前，我國物權立法工作已經提上日程，借鑒國外立法經驗，結合我國不動產登記的實際情況，在將來出臺的《物權法》中明確規定不動產登記的各項制度，不僅是合理保護土地資源、發展房地產經濟的要求，也是順應世界不動產登記立法發展潮流，完善我國不動產登記制度的必然選擇。在《物權法》規定不動產登記基本原則、內容的基礎上，國務院也可以適時地出臺《不動產登記條例》等有關法規，細化物權立法中關于不動產登記的原則性規定，使我國不動產登記真正作到有法可依，更具有實際操作性。
（二）依據產權登記制度，并吸收托倫斯登記制度之優點，完善我國不動產登記體制物權制度具有很強的民族性、固有性，不動產登記制度也不例外。我國目前不動產登記制度具有明顯的行政管理傾向，其制度基礎在于國家干預主義，這與產權登記制度，即德國不動產登記立法模式極其相似。此外，我國不動產登記與產權登記制度在登記規則，如登記生效主義、物之編成主義、登記之公信力等方面，也基本一致。首先，《城市房地產管理法》第60條、第61條規定，房地產權利變動應當登記?！锻恋氐怯浺巹t》第25條規定：“不經變更登記的土地使用權、所有權及他項權利的轉移，屬于非法轉讓，不具有法律效力。”顯然，我國不動產權利的產生、變更都以登記為生效要件。其次，《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》中規定，房屋登記的內容包括有地號、使用土地面積及土地登記證號，登記簿按地號順序排列。這亦是物之編成主義典型作法。再次，我國不動產登記同樣具有公信力，不動產物權一經登記即具有法律效力。由此可見，在保持我國現行不動產登記制度民族性、固有性基礎上，完善不動產登記體制，參照產權登記制度進行，不失為一種最佳的選擇。當然，產權登記制度也并非完美。在完善我國不動產登記制度過程中，我們還可以借鑒托倫斯登記制度之優點，如錯誤登記賠償和強行登記制度等，以彌補產權登記制度之不足。
（三）統一登記機關、消除城鄉分別，實現不動產登記規范化有學者認為，我國不動產登記程序、效力等不統一的根源在于部門利益之爭，解決的根本途徑是統一不動產登記機關。[6]綜觀世界各國的不動產登記機構，尚無將土地與房產分為兩套系統進行登記的先例。目前，我國一些地方政府，如廣州、深圳、上海、汕頭、廈門等，已經意識到房地分立設置的缺陷，嘗試將兩部門合而為一，從而實現房地合一登記。這些大膽地探索不僅代表著設立統一的不動產登記機關的發展趨勢，同時也為我國將來統一登記機關的改革提供寶貴經驗。我國98年修訂的《土地管理法》明確規定：“十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地是我國的基本國策?！倍粍赢a產權管理的城鄉統一無疑是全面保護土地資源，加強土地宏觀調節的有效途徑。這樣不僅使不動產登記機構有了完整的地籍資料，也不會再存在城鄉接壤處由誰管理之虞。
（四）擴大應登記不動產權利之范圍，完善各項登記制度筆者認為，應當將承包經營權、農村宅基地使用權、地上權、采礦權、地段權和房地產租賃權納入不動產登記范疇，擴大應登記的不動產權利范圍。就不動產登記的具體制度而言，首先，我國房地產交易中的二重買賣（即不動產所有人在簽訂買賣合同所有權移轉登記前，又與他人訂立買賣合同并進行了所有權登記）現象比較普遍，而我國立法對不動產物權變動采用的是登記生效主義，對不動產物權，特別是房屋所有權的確認原則以登記為準，未經登記則不動產所有權不轉移。因此，第一個買賣合同的買方只能要求賣方承擔違約責任，這對他來說是極不公平的。如果不動產登記立法中設立預告登記制度，即賦予債權以排他的物權效力，從而保障債權的實現，則可以有效地防范二重買賣情況出現，維護交易安全。其次，我國現行民事立法中尚無完善的善意取得制度，有關不動產登記的法律法規也未明確登記公信力的絕對效力，使得第三人對登記的信賴得不到法律保障。因此，有必要設立不動產交易的善意取得制度。善意取得的要件應包括：（1）取得必須有償；（2）除登記錯誤外，民事法律行為本身合法有效；（3）第三人善意且無過失。再次，在不動產登記立法中構建善意取得制度時，我們還應當設立錯誤賠償制度，將其作為對善意取得制度的補充，以加強不動產登記機關的責任，維護不動產交易人的合法權益，保障交易公平、合理。
我國不動產登記制度存在著諸多問題，不但造成了不動產管理的混亂，也妨礙了我國房地產經濟發展。在我國物權立法提上日程之際，理所當然應當在未來《物權法》中完善不動產物權登記制度，使我國不動產管理真正作到制度健全，有法可依。
注釋：
[1]參見趙紅梅著：《房地產法論》，中國政法大學出版社1995年版，第249－252頁。
[2][3]趙鵬越：《借鑒國際經驗改革我國不動產登記制度》，載于《改革與戰略》1999年第1期。
[4]金紹達：《澳大利亞的產權登記制度對我們的啟示》，載于《中國房地產》1995年第10期。
不動產登記程序范文5
1.不動產登記制度的概念
關于不動產登記制度的概念，不同的學者有不同的觀點。王利明教授的觀點是：不動產登記是登記申請人對不動產物權的設定、轉移在專門的登記機關依據法定的程序進行登記。孫憲忠教授的觀點是：不動產登記是經權利人申請，國家有關登記部門將有關申請人的不動產物權的事項記載于不動產登記簿的事實。
梁慧星教授的觀點則是：不動產登記是指土地及其定著物之所有權和他項權利的取得、喪失與變更，依法定程序記載于有關專職機關掌管的專門的簿冊上。綜上所述，所謂不動產登記是指經權利人申請，國家專職部門將有關申請人的不動產物權的取得、喪失與變更，依法定程序記載于不動產登記機關掌管的專門的簿冊的事實。不動產登記事實上包括兩層含義：一是登記與否的事實狀態，二是登記的過程或程序。
2.不動產登記制度的立法意義
第一，不動產登記為不動產物權變動提供法律基礎。在依據法律行為發生的物權變動的情況下，為了表現物權的排他性并保障交易安全，物權公示原則要求不動產物權變動以登記為要件；在非依法律行為發生的物權變動以登記為要件；在非依法律行為發生的物權變動的情況下，不動產登記是權力處分權的前提條件。因此，不動產登記在本質上是決定不動產物權變動是否完成的法律工具，旨在給不動產物權變動提供法律基礎，而不是為了實行行政管理。
第二，不動產登記為物權變動提供了國家公信力支持的法律基礎。由于不動產物權是涉及國計民生的重要權力，故現代社會中的不動產登記機關都是國家機關，由國家機關出面承擔登記責任，以國家行為的嚴肅性為登記的真實性提供保障，使登記具有為社會一體信服的法律效力，即任何民間證明都不可比擬的國家公信力。不論客觀情況如何，法律確認不動產物權的標準是登記簿的記載，以登記簿上的記載的權利正確權利，并依此建立不動產物權的交易秩序；同時，如果第三人依據不動產登記簿取得登記權利，這種行為及其后果當然應該得到物權法保護。
第三，不動產登記的統一性是不動產物權統一性是不動產物權統一的法律基礎。通過不動產登記，國家為不動產提供了一個在整個法律實施范圍內發生的一切不動產物權交易才有了統一的法律基礎和規則。如果沒有這個統一的基礎和規則。如果沒有這個統一基礎，公正有血的不動產物權流轉制度的建立就完全是一句空話。
二、我國不動產登記制度的缺陷
綜觀我國現行的不動產登記的法律規范，可以用兩個字來概括：“散亂”。盡管在物權法制定初期，孫憲忠等專家都呼吁出臺一個統一的不動產登記法，但是所有的關于不動產權屬登記的規定仍散見于各項單行的民事法律法規之中，沒有一個統一的不動產登記法，且相關規定之間存在著沖突、矛盾，沒有統籌協調和具體制度的統一。
1.登記機關不統一
我國目前從事不動產物權登記的機關有多個，如土地登記在土地管理部門，房屋產權登記在房地產管理機關，草原登記在農牧業部門，林木權登記在森林管理部門等，例如《中華人民共和國土地管理法》第5條規定：“國務院土地行政主管部門統一負責全國土地的管理和監督工作”?！吨腥A人民共和國土地管理實施細則》第3條規定：“土地登記內容和土地權屬證書式樣由國務院土地行政主管部門統一規定”?！吨腥A人民共和國森林法》第三條第2款規定：“國家所有的和集體所有的森林、林木和林地，個人所有的林木和使用的林地，由縣級以上地方人民政府登記造冊，發放證書確認所有權或者使用權?！薄稉７ā返?2條規定的不動產登記部門就有土地管理部門、林業主管部門、縣級以上地方人民政府規定的部門等，而且這些部門都具有管理不動產的行政職能。
這樣規定的弊端也是顯而易見的：登記機關分散，既不利于登記機關之間的相互溝通，也不利于當事人的查閱；登記機關權力縱橫交錯，會擾亂正常的法律秩序。正如孫憲忠教授所述：當兩個或兩個以上的登記機關權力交叉重合時，不但會損害當事人的正當利益，增加其不合理負擔，而且會擾亂正常的法律秩序；由于多個行政部門進行登記，所發權證權屬界址經常發生沖突，會導致不動產所有人之間的大量糾紛；不利于登記資料的合理利用，多頭、分散的不動產登記破壞了資料的統一性和完整性，嚴重影響了土地資源的高效利用；多個登記機關同時存在，對人力資源也是一種浪費。
2.不動產預告登記制度有待進一步完善
在我國，2007年10月1日起開始施行《中華人民共和國物權法》，首次確立了不動產預告登記制度。預告登記制度有利于鼓勵誠實信用、防止權利濫用，以法定方式強化了誠信原則的實現，培育良好的市場環境?！段餀喾ā返诙畻l規定:“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機關申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效”。
不難看出，預告登記制度還是有其缺陷的。首先，和德國、日本以及我國臺灣地區的預告登記制度相比，我國的預告登記制度的范圍相對狹窄。通過對德國、日本以及我國臺灣地區關于預告登記適用范圍的比較，可以看出，不動產物權變動請求權，不僅包括不動產所有權移轉、設定、變更、消滅的請求權，還包括不動產物權變動的請求權，而我國《物權法》中把預告登記的范圍設定在不動產所有權請求權上，就顯得過于狹窄了。其次，我國的《物權法》適用范圍含糊不清?！段餀喾ā返?0條規定預告登記的適用范圍是“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議”，從漢語上理解會產生歧義：到底是將“買賣”理解為動詞還是將其理解為形容詞修飾“房屋”呢，后一種理解比前一種的理解要寬泛得多。再次，預告登記的效力不明確。我國《物權法》第20條規定:“預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力”，可見我國賦予了此請求權具有排他效力，但是對于國家權力效力以及順位保全效力卻并沒有規定。
三、我國不動產登記制度的完善
2007年頒布的《物權法》中其中關于不動產登記的有13條，對不動產登記進行了總的概括，但是不得不承認的是，時至今日，我國尚未建立一個統一的不動產登記制度，而且是已有的法律法規帶有濃重的行政色彩?！安荒軡M足不動產進入市場經濟交易的需要，不能滿足依據物權公示原則和物權交易的客觀公正原則對物權進行保護的需要”。所以，我國在理論上需對《物權法》中規定的不動產登記制度進行進一步的闡述，筆者從統一登記機關，完善預告登記制度與完善不動產變更登記制度。
1.統一不動產登記機關
不動產登記程序范文6
自此，北京市16個區縣的市民新申請辦理的將不再是過去的“房本”，而是不動產權證書。另外，原有的房屋、土地等權利證書繼續有效，遵循“不變不換”的原則，權利不變動，簿證不用更換。
備受關注的《不動產登記暫行條例》自2015年3月1日起正式落地實施，已有青島、廈門、廣州、深圳等多個城市先于北京啟動了不動產登記制度，并發出了不動產權證書，南京、大連、沈陽等城市也在積極推進中。
盡管北京并不是第一個實施不動產登記制度的地區，但由于其身為首都的特殊地位，此舉依然引起了公眾的廣泛關注。
本次北京不動產登記制度的實施，在輿論上引起了較長時間且熱度較高的關注。監測期內（11月6～17日），傳統媒體報道量達到了3683篇。
從傳播走勢上來看，該事件相關報道僅出現一次傳播高峰，但持續期很長，除高峰期外的報道量相對平穩。
對于北京不動產登記制度的實施，相關媒體評論多在11月14日之后開始出現，并未在第一時間作出評論，說明其態度比較嚴謹。
從目前的觀點來看，對于該制度的評論主要集中在其目的和影響方面，普通民眾觀點關注于反腐、房價、房產稅等關鍵詞上，表現出一定的質疑態度。而媒體及業內人士對此的評價則多偏向于正面，且觀點更為深入。
