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律師行業現狀及前景范文1
關鍵詞:房地產投資信托基金;制度障礙;房地產融資
中圖分類號:F830.8 文獻標識碼:B文章編號:1007-4392(2007)02-0050-04
房地產投資信托基金以其賦稅優惠､稅務透明､可以提供高于一般證券的收益以及方便套現房地產等優勢在歐美房地產金融市場穩步發展,亞太地區的市場開拓也在積極展開｡中國的不動產業由于受到國家宏觀調控的影響,融資渠道單一､融資困難的局面一直沒能得以改變｡雖然房地產行業本身對于房地產投資信托的前景較為樂觀,但由于受到相關制度方面的約束,使得我國房地產信托業的發展相對于其他金融部門的發展大大滯后｡本文試圖分析天津房地產金融市場的基本狀況,就房地產信托基金業務開展的制度障礙展開討論,并提出改進建議｡
一､天津房地產金融市場的整體分析
目前,房地產開發投資資金仍以銀行貸款､自有資金和其他資金為主,其中銀行貸款占絕對比例｡雖然資金結構發生了一些變化,但其固有模式并未改變｡就開發企業而言,約有70%的資金來自于銀行貸款,這不僅使得房地產企業直接融資比例過小,而且還使企業被動依賴于銀行,一旦出現國家金融政策的調整,融資渠道狹窄的房地產企業就將面臨資金危機｡資料顯示,從1997年-2005年,天津市商業銀行投向房地產行業的貸款逐年增加,自2002年起,增幅明顯加快,年增額近20億元人民幣,增幅均在四分之一強,這一方面說明銀行對房地產行業發展的大力支持,另一方面也顯示出房地產業對資金的強烈需求(見表一)｡
如表二所示,與銀行貸款額的持續增加相對應的是,天津市的房地產投資額占全市固定資產投資額的比重維持在一個相對穩定的水平上,約在20%左右｡(表二)
二､發展房地產投資信托基金的制度障礙
影響房地產信托業發展的因素有很多,但其中最為核心的是制度因素,或者稱為相關立法｡任何好的金融產品,如果沒有相關立法予以約束,健康的發展幾乎是不可能的｡考察歐美房地產金融市場發展的歷程不難發現,立法先行幾乎是一個普遍的特征,尤其是對于房地產投資信托基金這種對稅收優惠要求較高的金融產品而言,完善的法律規章無疑是產品順利推向市場的有利保障｡目前,在天津發展房地產投資信托基金的主要制度障礙表現在以下幾方面:
(一)信托產品的規模限制
我國目前尚未出臺《產業基金法》,而按照現行的《信托法》規定,信托投資公司發行的信托計劃每項不得超過200份信托合同,每份信托合同的最低金額不得低于5萬元人民幣｡就房地產投資所需資金而言,200份的規模顯然是太低了｡天津市房地產市場的投資規模占整個固定資產投資規模的比重居高不下,房地產投資對于資金量的需求是巨大的,受到信托規模的限制,實際上每份信托合同要求的最低金額往往超出5萬元的幾十倍,在上市房地產公司方面,又有對外投資不得超過公司凈資產50%的規定｡而對于普通投資者而言,即便可以看到這是一項非常好的投資品種,由于受到個人可支配資金的制約,可投資的選擇余地非常之小,這也直接導致了相關信托產品在發行方面出現困難｡
經過修改的《信托投資公司房地產投資信托管理暫行辦法》已經有條件地突破了200份的限制,并且擴大了信托資金的使用范圍｡
(二)產權登記制度的制約
按照現行政策,對抵押或證券化的不動產產權進行轉移時,在產權登記機關只能以備案的形式出現,這意味著所謂的產權轉移并不具有相應的法律效力,一旦發生糾紛,投資者的權益難以得到保護｡房地產投資信托基金更傾向于解決已建成物業投資資金迅速變現的問題,投資的對象大多為有穩定現金流的物業,并非建設期的物業,前期投入資金依然需要開發商自己解決,以在建物業作為抵押取得銀行貸款是較為常見的做法,而基金的操作要求投資物業產權干凈明晰,以便更好的保護投資者的利益｡
(三)稅收制度的制約
我國目前現行的法律尚未對信托投資基金收益的納稅做出明確規定,操作中存在雙重征稅的問題,這大大提高了信托公司的經營成本,壓縮了投資者的收益空間,制度的缺失導致了發展的遲緩｡如果考慮國內物業海外上市,即海外基金通過境內公司持有物業,需要繳納33%的企業所得稅,而通過海外公司自己持有物業,則需要繳納10%的預提稅｡如果是以公司收購的方式發行REITs,雙重征稅將難以避免｡稅收成本增加,要求的回報率也將有所增加,天津的物業目前還難以達到這一水平｡就基金較為青睞的商業物業而言,目前在天津市場上平均的收益率為8%,較之北京､上海､廣州等一線城市略低一些｡一般的情形是,因為稅收成本的增加,對REITs回報率要求將增加0.5%～0.6%,以前回報率達到7%就可以發行,但是稅收成本增加后,收益率必須達到7.5%以上｡交易成本的大幅增加,對于開發商來說意味著融資時間加長,融資成本增大,而獲利空間更為狹小｡
(四)流通機制的制約
如果采用信托的方式推出房地產投資基金,則由于目前我國在信托產品的轉讓方面缺乏交易細則,使得大額信托合同的轉讓難以操作｡信托合同只能整體轉讓,不能分割,對于房地產信托產品而言,單個信托合同本身的資金額居高不下(主要是受到總量200份的約束),搜尋交易對手的成本大大增加｡房地產投資信托計劃所發行的信托受益權憑證是采用一對一簽訂信托合同的方式,未做到標準化,信托受益權憑證的證券屬性不明,降低了流動性｡《信托法》第48條規定受益人可以依法轉讓和繼承信托受益權,說明信托受益權可以流動｡但是,信托受益權的流動和轉讓只能通過相關當事人個別變更信托合同的方式實現,而缺乏公開的流通轉讓場所,也沒有公開的交易場所,也無法形成市場化的交易價格,這大大增加了流通轉讓的成本,降低了轉讓效率｡
(五)評級體系缺乏的制約
完善的資本市場,成熟的金融中介機構,極具市場公信力的評級體系,這些是保證基金順利運作的基礎｡房地產投資信托基金為公募金融產品,要求產品具有較高的市場透明度,在信息披露､產品轉讓渠道､政府監管等方面都應完備而健全,目前國內的資本市場在這些方面還是較為欠缺的｡
(六)匹配物業市場的制約
實際上,發達國家的房地產投資信托基金大多選擇建成后已經營3―5年,被市場檢驗已經具備穩定現金流的物業,因為基金投資收益的90%用作分配紅利,因此市場的認可度較高｡對物業的選擇也不僅僅局限于商業物業,其他如公寓､工業廠房等等也都有涉及｡但從市場的運行效率來看,集中投資于同一種物業類型有助于提升基金的市場價值｡而且基金的規模越大,規模經濟效應越明顯｡目前國內的開發商急于變現所持物業,不愿長期持有,而且在建設階段就出現了資金方面的問題,在資金需求的時間上與基金投資的意愿是存在距離的,天津市場也不例外｡此外,基金選擇的投資對象多為資源整合較好的整體物業,這與開發商零散出租或出售的模式也是不相匹配的｡
(七)團隊組合機制的制約
成功的房地產投資信托基金要求基金管理與物業管理分工清晰,而目前正在運作的基金卻出現了地產公司介入的現象,這與基金正常運作所要求的團隊組合是矛盾的｡商無論是在資金實力還是角色利益沖突方面都存在不可回避的現實問題｡
盡管障礙重重,天津市場還是做出了有力的探索,這將非常有助于標準房地產投資信托基金在天津市場的成長｡
三､試運行的天津“準房地產投資信托基金”
國內首只房地產投資信托基金(REITS)運作公司――天津市房地產基金管理公司已經成立并開始運作,同時也已報備銀監會,正在等待最后的審批｡建立基金管理公司并將部分資產打包上市的融資模式在中國國內尚屬首例｡若通過銀監會的審批,基金管理公司會將資產的30%拿出來實現海外上市,以此來達到募集資金的目的｡由于缺乏產業基金法,現行法律又存在諸多限制,所以該公司首先在天津成立基金管理公司,然后輻射京津地區｡基金管理公司主要由十家地產公司投資成立,股本金在1億元左右｡該基金的投資方可以是工商聯､信托投資機構､非銀行金融機構､企業商家,關注其發展計劃的基金等｡同時,公司還會面向津京地區吸引一些信托公司投資,目前主要是天津的北方信托和北京的中誠信托｡信托計劃方面主要面向津京地區,實行發行和股東非同一信托機構,以此避免發行上的關聯交易｡從未來發展空間上來看,該公司將先成立一個區域性組織,然后再成立一個專門的管理公司,與國外的投資銀行､會計事務所､審計所､律師行等實現嫁接,運作REITs部分基金實現海外上市,借此來達到募集資金的目的,并為資金募集開拓更大的空間｡對于上市資產,將優先選擇優質資產,無論資產類型如何｡與以往房地產信托計劃所不同的是,該基金在發行上沒有具體項目,而是面對一個產業｡在具體操作模式上,公司謀求為資產尋找資金與為資金找項目同時進行｡但因為目前基金發行缺乏法律支持,因此,該公司利用的法律依據依然是信托所適用的一法兩規,因此從外部看來,這依然只是一個房地產產業信托投資計劃,但實質卻是產業投資基金,其運作也是按照產業基金的模式推進的｡由于此信托計劃依然屬于私募基金,因此離真正意義上的產業基金尚存距離｡
四､改進路徑
針對以上存在的制約因素,要在天津市場上盡快推進房地產投資信托基金的建設,主要應從以下幾方面著手:
在國家現行稅收制度框架下,盡可能地推出地方稅收優惠及減免手段,鼓勵基金的運作｡當然,市場都在等待國家的產業基金法盡快出臺,有關稅收方面的安排也在其中｡2006年3月財政部､國家稅務總局聯合通知,對外公布了針對信貸資產證券化產品的印花稅､營業稅和所得稅等三項稅收政策｡信貸資產證券化的全部環節暫免征收印花稅,營業稅較之以前沒有增加規定,所得稅方面,對在當年取得､向機構投資者分配的信托項目收益部分,在信托環節暫不征收企業所得稅｡從總體來看,稅收優惠的意圖是較為顯著的,作為參照,這將有助于針對房地產投資信托基金的稅收改革｡
積極探求適合天津市場的房地產融資模式｡銀行貸款是主流,這在相當長的一段時期內不會改變,但在今后,銀行貸款的比例將會逐步下降,比較流行的說法是“銀行+信托+REITs＂模式,這一模式是否適合天津房地產市場還有待檢驗｡作為沿海開放城市,天津房地產市場,尤其是商業不動產市場發展迅速,但在投資回報方面并不盡如人意,這也是海外基金遲遲不予動作的主要原因之一｡如何整合現有不動產資源,鼓勵房地產開發企業持有物業并作長期規劃,進一步推動天津市場的商業繁榮,這是發展REITs的前提｡
培育和扶植成熟型的物業｡前面已經提到,REITs的投資對象為具有穩定現金流的成熟物業,在物業建設階段通常不會介入,這要求房地產開發企業在前期擁有較為雄厚的資金實力或者其他融資渠道,在短期可以應對資金方面的壓力,這需要地方政府給予恰當的金融支持｡規范金融中介機構的行為｡對投資銀行､信托公司､評級機構給予嚴格的執業監管,避免出現前期國內信托機構違規操作的混亂局面｡建立合乎規范的評級體系,并給予評級機構充分而獨立的運行空間,以保證基金信息披露的完整和真實｡
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