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未來商業街發展趨勢范文1
關鍵詞：廣州番禺區萬博地下空間設計； 城市地下空間 ； 復合、整體型地下綜合體
1. 地下空間的基本概況
地下空間是指屬于地表以下，主要針對建筑方面來說的一個名詞，它的范圍很廣，比如地下商城，地下停車場，地鐵，礦井，軍事，穿海隧道等建筑空間。[1]
我國地下空間發展從起初的人防地下室（主要以人防工程為主）；發展到地下商業城（人防工程與車庫、地下街等設施結合，功能較單一）；到地下服務城（軌道建設高峰，軌道與地下商業、車庫、市政設施結合）；發展為復合、整體型地下綜合體，這種復合整體型地下綜合體功能復合、空間集約、建設整體――軌道+地下交通系統+停車庫、商業+公共設施+市政設施、區域統籌設計+集中開發。功能不斷豐富完善，形成改善交通擁擠，人車分流的地下城。這也將成為未來地下空間發展的主要趨勢，本文結合廣州番禺區萬博地下空間設計分析，試圖總結目前復合、整體型地下綜合體的一些特點，對未來地下空間發展趨勢進行展望。
2. 廣州番禺區萬博地下空間設計實例
廣州番禺區萬博中央商務區地下空間綜合開發勘察設計（以下簡稱萬博地下空間）位于番禺區南村鎮里仁洞村迎賓路段，番禺迎賓路與漢溪大道交匯處。建設內容包括萬博中央商務區地下空間、周邊地塊連接部位緩沖區以及地面景觀廣場。萬博商務區位于番禺區北部，長隆旅游度假區東側。規劃地鐵7號線經過該區，設有萬博中心站（原名鶴莊站）。
目前，該區域正規劃建設番禺現代信息服務業總部基地、五星級酒店、商業廣場、購物中心、數碼產業總部、智能產業總部、汽車文化商貿中心等9大項目。萬博地下空間建設的目的是分擔地面交通，整體統籌地下商業開發，核心解決地鐵站點周邊9大地塊的整體開發問題。成為一個結合TOD發展的地下樞紐城，一個為周邊提供交通支撐的地下服務城。通過這個由番禺區政府為主導的公共地下空間將整個萬博商務區9大地塊連成整體：以漢溪大道與萬博二路的十字軸的地下進行公共地下空間開發的范圍。（圖2-1）
萬博地下空間形成“十字主軸、交通環路、兩大分區”的結構。十字主軸以漢溪大道、萬博二路地面以下十字形空間形成地下空間基本構架；東西全長約780米，寬約100米；南北總長約630米，寬約40米。
圖2-1 廣州萬博地下空間總平面圖（來源：作者參與項目方案總平面圖）
2.1廣州首個建筑工程方案與控規同步進行，規劃在建筑工程方案深度基礎上的反推。
建筑方案的設計為控規提供相關設計數據，使規劃與建筑方案設計相輔相成，并對現行地下空間管理辦法進行補充，為之后的報批報建提供依據。
2.2地下緩沖區解決權屬劃使地下空間無縫連接，形成一個整體
通過公共地下空間建設，提高軌道交通的輻射范圍，將各出讓地塊連成整體，形成核心區地下城，這也是地下空間由點向面發展的開端。
集約城市用地，統籌地下空間核心區的整體規劃與建設，整體開挖，實現核心區地下空間的合理分區，無縫銜接。
2.3 地下交通系統――人車分流
2.3.1車行交通：為提升萬博地區交通整體服務水平，疏解對外交通的瓶頸、提高路口通行能力、提高關鍵通道和節點的運作水平，根據交研所交通咨詢報告，提出的對外交通與內部道路的優化方案，萬博地區整體地上地下交通系統經評估可支持萬博地區的未來整體的開發建設。
地下道路系統由2個市政隧道、1個地下主環、2個內部次環和6組出入口構成。地下道路面積約13.88萬平方米。
市政隧道（-1F）雙向兩車道設計，保證萬博中央商務區南北兩側的快速交通轉換；實現公共交通與小汽車交通的立體分離。
地下主環（-2F/-3F）單向三車道，解決萬博中央商務區各地塊車輛快速進出，減輕地面路網的壓力；
內部次環（-3F）單向兩車道，加強各地塊停車庫的互聯互通，形成一體化停車系統；
出入口隧道分別設置于萬惠一路、漢溪大道、萬博二路南北側，實現從廣州進入萬博的快速交通轉換。
2.3.2步行交通：地下步行系統由公共通道、下沉廣場、集散廣場、步行通道、垂直交通構成。
地下一層步行系統，以萬博二路、漢溪大道十字公共通道為骨架，商業街主通道寬度不少于11米，局部擴大為18M；南北向寬度不少于11米；與周邊地塊的步行通道形成網絡式結構，與負一層出租車停靠點相連；結合地鐵站設置下沉廣場作為地區人流主入口；
共設置42 個垂直交通和14個集散廣場，滿足安全疏散要求。
負二層步行系統，以十字主軸公共通道為核心，通道寬度不少于8M，與周邊地塊形成脊狀式步行結構，與北側地下公交首末站相連。
設置24 個垂直交通和12 個集散廣場。公共通道功能的獨立性，保證24小時向公眾開放。
2.4各層平面設計
2.4.1地下一層主要功能是地下商業、地鐵風井設備及西站廳。地下一層由于有空調風管和綜合管廊，商業空間的層高6.5米～7.5米，除去墊層100mm，梁高700mm～1000mm，設備風管、消防水管等商業凈高為3.5米。（圖1-3）
公共地下空間沿十字形公共通道形成步行商業街，沿匯智三路形成半地下騎樓商業街。
從人的行為特性方面，地下商業街容易讓人失去方向感以及上下移動增加的距離給人造成“迷宮感”和“疲勞感”，地下商業設計上流線避免曲折，人行通道除與天河城地塊毗鄰的位置進深較大設置兩條商業動線外，其余均設置一條主商業動線。其次利用地面綠地開露天天井，增加室內的自然采光。本層公共人行通道寬度11米寬，分為兩條則每一條都要滿足6米寬。公共人行通道作為公共通道存在，與周邊地塊設置連接口，通過步行通道與公共地下空間聯系成整體。南側利用高差沿萬博一路、萬惠一路設置兩個市政隧道，并與出租車?？空窘Y合。商業空間與公共交通同層布置，使地下空間地面化。
2.4.2地下二層主要功能是地下商業、7號線萬博中心站廳層。沿萬惠二路形成地下主環（南側），設置一個公交車首末站。商業空間的層高6.5米，除去墊層100mm，梁高700mm～1000mm，設備風管、消防水管等商業凈高為3.5米。（圖2-3）
公共地下空間沿十字形公共通道形成步行商業街，沿萬惠一路形成半地下騎樓商業街，與地面公園景觀的水平相連。（圖2-2）
圖2-2 廣州萬博地下空間漢溪大道剖面及萬惠一路騎樓商業街
（來源：作者參與項目方案圖）
地下二層商業與地下一層相比商業價值有所下降，為了使其商業空間豐富吸引人群，通過增加內天井，中部地鐵站廳，在沿漢溪大道東部用地進深較大的地方設計為威尼斯風情水街，北側為半地下騎樓商業街。商業動線主次分明，主動線成環，商業空間豐富，提升商業價值。本層人行通道寬度8米寬，同地下一層一樣與與周邊地塊設置連接口，通過步行通道與公共地下空間聯系成整體。
圖2-3 廣州萬博地下空間地下一、二層平面圖（來源：作者參與項目初步設計圖紙）
2.4.3地下三層主要為地下停車場、設備用房及地鐵站臺上空。層高為4米～4.8米，標高設置主要考慮與周邊地塊相連接處標高。公共地下空間面積約7萬平方米，約提供2127個停車位。
沿萬惠一路形成地下主環（北側），萬惠二路形成綜合管溝（南側）。各區地下車庫均根據地下市政環路的設計要求，設置地下次要環路，與地下主環路、周邊地塊次環相連互通，并沿環路兩側設置隔斷與停車車庫分隔，以保證次環的車流通暢。各停車庫之間通過地下車庫內部次環互聯互通，形成整體。
2.4.4地下四層主要為地下停車場、設備用房及地鐵站臺層及區間隧道。層高為4米。公共地下空間面積約3.6萬平方米，約提供1060個停車位。
沿萬惠一路形成綜合管溝（北側）。
圖2-3 廣州萬博地下空間地下三、四層平面圖（來源：作者參與項目初步設計圖紙）
2.5.綠色環保，可持續發展節能
萬博地下空間設計中采用成熟先進的綠色智能市政技術集成，實踐綠色環保理念，統籌地下市政設施，運用綜合管溝，中水利用等多項綠色市政技術，形成綠色環保、高效節能、資源共享的廣州南拓城市中心。
改善城市環境質量，通過市政設施下地和降低地面建筑密度釋放更多公共綠地和綠化空間；通過增加地面公共綠地、對公眾開放的屋頂綠化，提升環境，突出綠色生態理念。
未來商業街發展趨勢范文2
2003年，可謂是商業地產年。隨著連鎖經營的快速發展和MALL（摩爾）等新興業態的引入，商業地產開發呈現了前所未有的火爆場面，其中尤其是大型購物中心，也就是MALL的這一概念也被炒得熱火朝天。那么，這種繁榮究竟能持續多久？繁榮背后有沒有潛伏著危機或問題？商業與地產應如何走向真正的戰略合作？為此，中國商業政策研究會、中國城市商業網點聯合會、《商業時代》日前在京聯合召開了“2003中國商業地產新走向暨MALL論壇”。來自商務部、中國連鎖經營協會、家樂福、歐倍德等政府主管部門、行業組織及著名大型商業、地產開發商代表在論壇上發表了精彩的主題演講，并與各地業內代表進行互相交流。
與會人士普遍認為，未來中國商業地產將呈現訂單化、大型化、規范化三大趨勢?！坝唵位笔侵傅禺a商開始按商業訂單開發店鋪；“大型化”是指大型的摩爾商業城自國外引入后迅速成為潮流；“規范化”是指各地政府都在積極推進商業網點立法進程，以改變目前網點配置的不合理局面。尤其是MALL熱的出現引起了廣泛關注。專家們呼吁，今后政府應加強對商業網點尤其是大型MALL建設與開發的規劃，以引導商業地產健康有序的發展。論壇會期間，商界、地產界巨子與行業組織負責人參觀、考察了正在招商的北京“巨庫”大型商業MALL項目。這是國內首個體驗式主題賣場，完全面向年輕消費者，以經營時尚商品及休閑娛樂為特色。
系列四：當回商鋪“星探”
特約撰稿：徐世恒 北京中資行房地產顧問公司副總經理 摩登生活方式工作室 首席設計師
2003年在中國各地掀起了一股商鋪投資熱潮，這股由南到北的商鋪旋風讓我們著實體驗了一把。在這次旋風當中，各地的媒體，以及一些全國性的財經類媒體也起到了煽風點火的作用，讓原本一些商業氛圍并不濃，投資意識并不很強地區的老百姓深深的記住了一句話“一鋪養三代”。
就連一些不是老板的，手中有些閑錢的白領人士和部分的中產階級，也紛紛加入到這一股“旋風”中，讓原本門檻較高，總價動不動就需過百萬的商鋪投資，也實行了親民政策：手里有十幾，二十萬元的閑置資金也可以做一下“鋪主”。還有越來越多的房地產企業也紛紛表示，商業地產在企業發展中，將是一個很重要的板塊，更有一些企業將商業地產所占的投資比例放在了第一位。
在房地產開發商看來，這樣的現象應該是很高興的事情，只是作為關心中國商業地產的發展、關心商鋪投資者利益的觀察員來說，有責任，也有必要提醒那些想在新一輪房地產淘金熱潮中或利的地產企業，以及那些想投資商鋪的投資者們，商業地產，商鋪投資是一個復雜，系統的科學。在投資之前，需要做大量的調查和準備工作。
記得李超人曾說過投資房地產最重要的就是地段、地段、地段，但是；投資商業地產不僅僅是考慮地段這么簡單，地段在一個已成功運營起來的商業地產項目中只是屬于一個重要的硬件部分，而地產商和商鋪投資者在充分考慮了地段的因素之外，更要考慮的是項目的定位、商戶結構、經營管理、推廣等更重要的“軟件”部分！
在這方面比較有說服力的案例有北京站前的恒基中心，廣州火車東站的中泰廣場及位于廣州中山五路的中旅廣場。以上的三個項目其地段都相當不錯，都有大量的人流、車流，但是開發商和投資者并不能讓這些人流、車流變成企業與投資者都非常關心的現金流及投資回報。究其原因，是因為開發商在項目的定位不準確，不了解當地消費者的消費習慣、管理團隊不完善、商戶結構不合理、就充忙將產品推向市場，結果當然是終端消費者不買單、經營者不能賺取合理利潤、投資者不能得到合理回報、開發商忙著對已開業的商場以及管理團隊的重新調整，項目所在地的稅收部門沒有收取到合理的稅費等一系列的“連鎖反應”。
而這三個項目當中又最有代表性的當屬位于北京站、長安街旁的恒基中心，其寫字樓部分不乏像香港特別行政區駐京辦事處這樣的單位，旁邊還有北京站、中糧廣場、中國海關等不乏人流、車流的場所，但是恒基中心的商場部分在開業之后不斷調整后，經營始終未見起色，在不久前索性將商場還在營業的客戶全部清場進行徹底的大調整。重新開業能否取得良好的效果還是一個未知數。
在筆者看來，恒基中心的商場部分并沒有像國內的地產企業靠出售部分商鋪，滾動開發，而是作為保留一個完整的物業采取長期收租的方式來獲取利益，這樣的商業地產項目相對那些出售部分或全部出售的項目，其風險相對已減低，盡管如此，還是出現了不少問題。這主要是發展商犯了經驗主義的錯誤。其管理團隊的高層多還是一些港籍人士，缺乏對內地、北京各種風土人情、人口結構、可支配收入、購買習慣，以及生活方式有著充分了解的本土高級管理人員。派來的幾任總經理本身也不清楚自己能在這個城市、這個職位還能干多久，還需要有對新的地區，新的職務有一個了解、熟悉的過程。而且該項目在進行前期的定位時，并沒有充分考慮到項目所在區域的特殊性，也沒有認真思考北京作為中國的政治、文化、藝術中心以及京、津、唐、區域經濟領頭羊所能取得的輻射效應、聚集效應。如何將北京站、長安街這些重要的元素做有效的整合。發展商更多的是將以往在香港經驗搬到北京（曾經也有港資的地產企業將在香港的戶型原封不動搬到北京做住宅項目的，而忽略了北京與香港在氣候、生活方式有較大的差異性。）筆者以為，恒基中心這樣的項目如果有準確的定位，良好的管理團隊，認真去了解祖國大陸的同胞，憑借發展商的資金實力，是完全有可能守到云開見月明那一天的。
但是，作為購買商鋪的投資者來說必須，也一定要清晰地知道，目前正在全國各地把所謂投資型的商鋪推向市場的那些開發企業，又有多少是具備了資金實力、優秀的管理人才、有社會責任感的？那些開發商在開出所謂的年回報率，包租的銷售條件，又有多少是能夠兌現的呢？有些投資者在本身資金實力有限的情況下匆忙入市，他們以為：購買商鋪時首付50%，把商鋪出租出去，月供可以在租金中支出?？墒峭顿Y者沒有意識到，以上所述的多種潛在的風險，像恒基這樣的房地產企業，無論資金，還是經驗在現階段來講都還算是有競爭力的，但其在商場的定位、及運營上也出現了問題，因為商場有一段不短的時間里是空置的，是收不到租金的。更何況現階段中國的商業地產開發企業，大多數在資金實力、專業經驗、人才儲備等方面與恒基這樣的港資企業比都還有較大差距。
像廣州這樣商業氛圍、投資意識很濃的城市，就有不少項目在業主已經拿到商鋪時，由于發展商在招商方面的工作沒有做好，導致許多項目建好了三五年，但商場不能營業的現象；還有不少項目由于開始的定位就不準確，以至商場在勉強開業的情況下，在較短的時間里已經調整了很多次，但效果仍不理想。投資者的租金自然也就沒有保障。而那些發展商所謂的返租回報，也不過是在玩一個羊毛出在羊身上的把戲，在原先商鋪的銷售價格上提高50%甚至更高，把高出部分的價格給投資者發放所謂的回報率，但這樣的把戲又能經得住多久的考驗？至此，那些準備用租金收入來支付銀行貸款的投資者可要小心，如果不能確保還款的前提下，（沒有租金，也能向銀行還款）以商鋪作為一種投資，風險是很高的。
還應提醒那些曾經在投資住宅房地產獲得收益的投資者，住宅產品與商鋪在屬性上有著很大的不同，你購買的住宅在入住率不是很高的前提下，也能出租出去，但一個商場在沒有達到60%的面積可以營業的情況下，你投資的商鋪是不可能單獨出租出去的，諾大的一個商場是不可能專為某一個商鋪提供照明、空調、清潔、保安等服務的，而消費者也不會去逛只有幾個商鋪開業的商場。以上我們說的是如購物中心、SHOPPING MALL這種業態的商業地產項目的一些特性及容易遇到的問題。
而投資像社區商鋪（北京叫底商）、商業街這樣的項目，投資者在考慮了地段等硬件因素之外，還要注意的是社區的規模，能否足夠支撐其商業部分的運營（該社區是否有足夠的消費者能夠讓在此經營的商戶能賺取到正常的利潤，如果規模夠了，發展商在做商業規劃的時候，是否對該社區的商業業態進行合理、科學的規劃，是否對一些競爭較為激烈的行業在數量上有一定的限制。）當你面對的是商業街項目時，要考慮的是商業街所處的區域位置是一個什么特性，這個區域的人口結構是怎樣的？這個商業街的定位是僅僅為本區域的消費者服務的還是能滿足其他區域甚至是更多的外來游客的消費需求。發展商在對商業街的規劃時是否站在終端消費者的角度考慮，商業街的長度、寬度是否合理（并非越長越好，越寬越好）北京的大都市商業街就很長，很寬，但是這反而破壞了商業街的商業范圍，消費者在逛街時會覺得不夠方便，會覺得很累。）
發展商在處理景觀時，是否將能夠吸引消費者延長消費者逗留時間等元素在景觀設計中充分體現出來。設想一下，當你作為消費者時，在逛一個商業街時有許多吸引你的東西，讓你留連往返，讓你原本只是打算隨便看一看，結果花了不少預算以外的開支。
在投資主題商場、批發商場時，衡量的標準是除了地段等因素之外，該商場的交通是否便利，是否具備進出的各種貨車順利通行的條件，發展商在定位的主題上其售價與租金是否合乎該行業的標準。該行業的生命周期如何？發展商有沒有與這些行業的領頭企業達成戰略合作伙伴關系，該行業的一些著名的企業是否與項目簽定了租賃合同，該行業的相關領導部門與協會有否給予優惠政策和相關支持，該項目所在區域是否具備了支撐該行業的批發市場的必要條件：生產企業、交通條件、輻射能力等，應知道，批發市場和主題商場的租金收益是最高的，而經營風險和難度也是較其他商業地產業態很高的（個別的批發市場的商鋪、柜臺租金，達到每平米每月10000元，每平米的年租金收益高達12萬，這樣的租金是取決于該商鋪一年達到的營業額，而這樣的批發市場在全國范圍來講是不多見的）。在筆者看來，具備做全國性、擁有很強輻射能力的批發市場條件的城市和地區非常有限。
我們可以對未來的中國商業地產發展趨勢做一個大膽的預測，在2005年前后，在中國各地會出現“商業地產問題現象”：一、發展商給商鋪投資者的回報率不能充分兌現；二、不少項目由于定位不準確，進行反復調整；三、一些商場在開業不到一年，就要關閉；四、發展商將商鋪賣給投資者后，對后期的招商、開業等工作就置之不理，投資商鋪者只能是望鋪嘆氣，毫無辦法；五、一些項目由于發展商實力不夠，出現項目爛尾的情況；六、個別發展商打著做商業地產的幌子，實行圈錢目的的，出現卷款外逃的現象；七、境外資金、基金加入到商業地產淘金的隊伍，帶來全新的理念、經驗的同時，也給國內的發展商帶來了壓力，也讓那些不思進取的地產企業出局；八、零售商在繼續做零售業的同時，也會在商業地產領域進行投資，同時；商業地產開發企業在做商業地產開發的同時，也會涉足零售業的投資，這種現象將會越來越普遍，這是因為零售企業希望有長久租金收益的優質物業，地產類企業需要充足、穩定的現金流；九、未來的中國會出現越來越多的二房東企業，并且會形成集團化的趨勢，這些二房東不是采取先買地再開發的模式，而是從原先的業主手中租下10-20年的合約，將物業的功能進行調整，采取統一經營管理，收取高額的租金價差，這些二房東當中既有世界500強的零售企業，也有知名度很高的洋快餐，還有國產的專業二房東企業，有意思的是這些企業在二房東項目上的利潤率要遠遠超過他們的本行，而那些專業的二房東地產企業所獲得的收益，似乎也并不比傳統的房地產企業獲得的收益要低，有的甚至要高出許多；十、會出現越來越多的有關研究不同地區消費者不同消費習慣的機構，而這些專業機構會與生活方式緊密地聯系在一起，而這些機構在不久的將來，與世界一流的制造企業、設計企業合作的機會，會遠遠超過他們與房地產企業的合作。
未來商業街發展趨勢范文3
關鍵詞：商業街；規劃；定位；建議
中圖分類號：F2
文獻標識碼：A
文章編號：16723198（2015）18002405
1 調研背景及目的
在我國“十二五”規劃開局之時，無錫進入了率先基本實現現代化的新階段。率先基本實現現代化既是無錫市“十二五”的奮斗目標，也是江蘇省委、省政府對無錫的殷切期望。如何率先基本實現現代化，再創一個黃金發展期，就無錫而言，建設創新城市、加快產業升級是核心任務。當前，無錫市人均GDP已超過1.3萬美元，資源驅動早已進入瓶頸期，投資驅動也進入了穩定期，粗放的資源換增長、投資換增長效應已大大衰減。無錫經濟要適應國內外經濟環境的重大變化，繼續保持較快的增長速度，必須擺脫原有發展模式，加快進入創新驅動的新階段，加快產業升級步伐。
在此背景下，無錫市提出來建設“三地三中心”的目標任務，“三地”指新興產業發展高地、先進制造業基地、旅游度假勝地；“三中心”指科技創新創業人才集聚中心、文化創意中心、商貿物流中心。其現代產業體系的提法是：以新興產業為先導、現代服務業為主體、先進制造業為支撐、現代農業為基礎。江蘇省商務廳于震副巡視員指出：“‘十二五’期間江蘇要在全國成為消費推動經濟增長的先行區，內外貿互動發展的實驗區，現代流通產業體系建設的領先區，流通業品牌化、信息化、資本化、國際化、低碳化的示范區”。其中“特色商業街”的發展是無錫市建設商貿物流中心、促進商業業態創新和推動“四區”建設的重要內容。
為此，課題組調研的目的是為無錫市特色商業街的規劃設計和品牌提升提供信息支持。
2 無錫主要特色商業街概況
2.1 南禪寺商業步行街
2.1.1 概況
無錫南禪寺位于無錫古城南隅、古運河畔。據史載：南朝梁武帝蕭衍（464年-549年），崇尚佛教，在全國大興寺廟，無錫當時也興建了不少寺廟，其中有一座規模宏大的護國寺，位列梁溪十大剎之第二。唐高宗咸亨年間（670-674），改名靈山寺，北宋仁宗時賜名“福圣禪院”，百姓因其地處南門而稱為南禪寺。南禪寺內的妙光塔，建于北宋（1104年），由宋徽宗賜名“妙光”。塔為七級八面樓閣式內木外磚結構，高43.3米，塔基為青石須彌座，檐角懸掛鐸鈴。南禪寺及其妙光塔已成為商業街的標志性建筑。
南禪寺商業步行街其前身為20世紀80年代始的南禪寺文化商城。隨著時間的推移，在2000年2月29日，南禪寺文化商城規劃方案出臺，在以妙光塔為中心的南禪寺景觀區基本建成后，文化商城由此向南擴展至跨塘橋，西起古運河，東至向陽路、槐古路之間，已建成商業用房9.5萬平方米，規劃建設12萬平方米。
2.1.2 主要業態
南禪寺商業步行街是集餐飲、娛樂、購物、休閑為一體的綜合性商業街，作為無錫老牌商業街，它已在中山路南端形成了一個比較獨特的商業體。
南禪寺商業步行街有如下幾大功能拓展市場：
（1）古玩字畫片區。
自商業街成立以來古玩字畫一直是最主要的業態之一，經過市場規劃和調整之后，在2010年年底形成了以“妙光街淘寶樓”帶和“紫金古玩玉器城”為主的兩大古玩片區。
“妙光古玩珠寶一條街”在經過10幾年的打造業已形成無錫最主要的古玩珠寶一條街，全市近三分之一的珠寶批發量來自這里，一年成交額過億元，目前有經營戶50多家。這其中最主要的是淘寶樓。淘寶樓建筑面積2500多平方米，入駐商戶50多家，一樓經營黃金珠寶，二樓經營玉器、翡翠和銀飾品，三樓和四樓以古玩字畫經營居多。作為“妙光古玩珠寶一條街”中的升級點，淘寶樓將古玩傳統的“地攤軍”銷售模式按照資源集約化、經營規?；豌暯渔準交慕洜I理念，將珠寶古玩的原材料集散交易、批發、展示、拍賣等多個環節進行有機整合并全面開放，與南禪寺地域文化有機融合，形成產、供、銷一條龍的交易平臺和收藏大市場。此外，市文物公司南禪寺門市部也入駐古玩淘寶樓，無錫市文物公司始建于1961年，是我市唯一一家從事文物藝術品交流業務的國有專業機構，這對淘寶樓信譽的提升有較大幫助。
位于紫金廣場的紫金古玩玉器城，總體面積30000平米，以玉器珠寶的生產、加工、拍賣、鑒賞、會展等為一體，于2011年開業。據無錫市收藏家協會賈揚透露，該商城因與淘寶樓功能定位重疊，以及無錫惠山古鎮缺乏文化及商業氛圍，該商城里的所有入住商家將搬遷至古鎮。在上述珠寶相關產品之外，該條街上，還有以收藏郵票、錢幣為主的郵幣卡門店50多家。
（2）風味小吃片區。
風味小吃永遠是旅游景區的主要業態，在這里歷史最久遠、最知名的是穆桂英美食廣場?！澳鹿鹩⒚朗场钡那吧硎莿摻ㄓ?946年的倪氏桂花點心店，1956年更名為穆桂英點心店。經過六十多年的創業發展，“穆桂英美食”已擁有“中華餐飲名店”、“中華名小吃”、“中國馳名商標”等一系列殊榮。目前“穆桂英美食”分兩個門店營業，其一為營業面積3000平方米的“一帆風順大酒店”；其二為3000平方米的“中外名小吃美食廣場”。
除此以外還有“南門頭上美食街”，該街以南禪寺古運河碼頭為起點，沿古運河水弄堂一側，有數百米的親水步道。步道邊白墻黛瓦飛檐的商鋪全部為清一色的特色餐飲，設計時尚但門面不大，食客可同時享美食、賞水景。目前已入駐國內美食品牌商家30多家，既有以王興記、王裕興、熙盛源、張嫂子鎮江鍋蓋面、王裕興肉莊等“老字號”領銜的本幫特色品牌，又有金陵酸菜魚、武漢好吃佬和成都小吃等國內知名小吃。除上述小吃以外還有品牌連鎖，如肯德基、麥當勞、德克士、COCO、塔羅塔克等。首批引入16家臺灣美食店鋪，已經基本撤出。
在該片區還定期舉辦美食展，例如，2013年11月舉辦的“十一”黃金周南禪寺金秋美食節上就有100多個展位、300個各式小吃品種，匯集了中國大運河沿線33個城市的美味，以及其他中外名小吃。據江蘇南禪寺企業管理發展有限公司統計每天吸引食客上萬人次。
（3）花鳥魚蟲片區。
該片區到目前為止已有10多年的歷史，經營項目有鳥、魚蟲、寵物狗、貓等各類品種店鋪攤位達80多家，雖然數量較多，但面積不大，除少數魚類產品以門店經營外都是最原始的攤位為主，衛生臟亂，特別是鳥類寵物區空氣污濁，空間狹小?；绢惍a品在2010年后搬遷至緊鄰的無錫文化工藝品市場一樓，搬遷目的是使花木展示空間及經營更加規范。
（4）特色小商品及旅游工藝品片區。
該片區目前主要集中在一路之隔的無錫文化工藝品市場二樓和南禪寺地下廣場。文化工藝品市場主樓二樓面積共計7500平米，為文化工藝品區，有店鋪150間，面積從10平米至60平米不等，少部分有100平米以上。經營項目包含玉石珠寶、陶瓷古玩、書畫字畫、木雕奇石、金屬制品、玻璃制品等，引進了南京云錦、揚州漆器等人類非物質文化遺產代表品牌。由于該市場開業時間較短，本地居民及游客并不熟悉，因此人流量較低，致使所經營的店鋪生意冷清，部分商鋪已經撤出。該廣場共分五大區域，總面積達12000平方米，約有350個商鋪，每個區域的業態定位都非常明晰。具體是：A區以旅游工藝品為主，該區所經營的商鋪數量約為80家。B區是小商品、小百貨；C區是箱包、電子產品；D區是服裝、精品百貨；E區下沉式廣場則是品牌專營店。在實地走訪后發現，由于商鋪所經營商品在質量、價格和品牌等方面沒有其獨有的特色，該廣場的350個商鋪中大部分門店已經撤出，致使人流量比較低。
（5）書刊音像片區。
書刊音像類產品主要集中在南禪寺書城。該書城位于南禪寺旅游景區中規模最大的2號仿古建筑大樓內，經營面積3000多平方米。一、二層經營書刊，三層經營音像制品。經營模式是分區出租，目前有數十家書商進駐，經營品種為圖書、音像、舊書、字畫、文化用品等。書刊種類齊全，尤其是中小學教輔類書籍較齊全，價格低廉，均為原價的6到8折。但其所銷售的書籍與正規渠道所售書籍比對之后發現多為盜版，產品陳列雜亂，沒有文化氣息。在大眾點評網上129人點評中，有90%的人都提及盜版，雜亂是其關鍵詞。
（6）茶葉及相關產品片區。
茶葉及相關產品是由無錫朝陽集團在南禪寺旁的槐古路所開設具有一定規模和具有濃郁茶文化特色的朝陽茶葉市場，與無錫文化工藝品市場一墻之隔。市場擁有店鋪近50間，入駐全國各茶葉產區的商戶50余家，形成了以無錫、宜興等綠茶為主，兼營安徽黃山綠茶、福建紅茶、云南普洱茶等一批中國名茶和根雕茶藝器具以及陶藝工藝茶具的特色茶葉專業市場。這一片區有效的增加了景區的產品種類。
2.1.3 政府相應規劃
“十二五”期間，該街區應以軌道交通建設為契機，依托紫金廣場、運用現代商業運營理念，進行本土化科學布局管理。對古玩古幣工藝品、茶文化體驗、佛教文化用品、民族文化工藝品等產業要進一步提升發展規模。在原來業態為文物古玩、書畫藝品、花鳥魚蟲、古舊家具、郵幣交易、圖書出版、風味小吃的基礎上，以打造“無錫首席淘寶旅游主題街區”為目標，引進國內一線品牌加盟，將該街區建設成以淘寶、購物、美食、休閑、娛樂、文化等業態為主的特色街區。
2.1.4 停車及交通狀況
南禪寺停車車位主要有旁邊的無錫工藝品市場主樓地下一層地下車庫：擁有近300個車位。地面有停車廣場，可同時?？拷?0輛旅游大巴。除此之外還有紫金廣場地下停車場的200多個車位。
公共交通主要有公交105路、201路、24路、313路、40路、81路、312路、53路、67路、85路朝陽廣場站。地鐵一號線即將于2014年開通。
2.2 惠山古鎮歷史文化街
（1）概況。
惠山古鎮歷史文化街區是無錫市最完整，具有高度復合多元文化特征的歷史文化街區。該街區是宗教、泉茶、江南曲藝等傳統文化集聚區，《無錫歷史文化保護規劃》確定的五處重點保護的歷史文化街區之一。街區面積30公頃，常住人口3600余人，按照規劃修復等要求，上述常住居民已經全部遷出。
惠山歷史文化街區傍山而存，臨水而建。古街以惠山浜、龍頭河為水軸全長980米，兩側延伸出兩條橫軸分別為惠山橫、直街及寶善街?；萆街苯珠L420米，惠山橫街長150米，兩街相垂直并成為古街的主要通道，寶善街全長630米，成為古街內最長的旱路。平行于直街的龍頭河兩側，延伸出上、下河塘片區。它以地理位置獨特、自然環境優美、古祠堂群密集分布為特色，是無錫老街坊風貌保存完好的唯一街區?；萆焦沛傆兄瞎沛偺赜械乃到址豢臻g格局，密集穿插的祠堂群融于水旱街中，街盡頭是錫惠二山，使得古鎮的水旱街坊獨具風韻。然而，曾被譽為惠山“黃金水道”的惠山浜，現不僅基本喪失了水運交通功能，水質污染也較嚴重；水旱街坊的旅游功能和特色沒有得到發揮，缺乏規劃和統一管理，面貌雜亂。2007年12月，惠山古鎮保護修復工程正式啟動，通過對龍頭河（惠山浜從寶善橋至浜底龍頭下的部分河道）、燒香浜的水域整治，改善河水水質，修建古韻古色的親水步道，重現河道兩旁景觀，形成“小橋、流水、人家”的江南水鄉景致，一條以龍頭河為軸線的充滿惠山舊貌古韻的特色風光旅游帶已于2008年建成。
目前惠山古鎮歷史文化街建筑經修繕基本恢復了舊貌，文化特色有一定的彰顯。主要有古鎮祠堂文化：無錫惠山古代祠堂群以其濃縮的中國祠堂譜牒、堂號文化在國內獨樹一幟并引起關注。在不足0.3平方公里范圍內，擁有和分布著118處唐宋至明清的祠堂建筑和祠堂花園，分別有廟祠、宗祠、先賢祠、忠孝祠、專祠等11大類、22種共80多個姓氏的廟祠，為中華祠堂文化的“活化石”，體現了忠孝節義的儒教文化價值觀，對中華譜牒學及祠堂文化研究起著重要作用，是國內乃至世界獨有的文化現象。尤其在堅持把握正史、方志的同時，在涉及人口學、社會學、經濟學等現代學科的研究方面，可以彌補歷史資料的不足。更為重要的是，祠堂為“尋根認祖”提供依據，對聯系港澳臺同胞，海外華僑、華裔歸祖認宗，促進民族的向心力與凝聚力意義非凡。古鎮園林文化：惠山古街的祠堂園林有別于蘇州園林，多為休閑之用，并非常住之所；惠山古街的園林巧用天然環境，達到人與自然融洽成景，以真山真水造園，自成一派。街區內寄暢園、惠山園、黃園、留耕草堂峰疊巒秀，翠拔藍天。錫山龍光塔借景于祠堂園林內，園因山得名，山為園增色。尤其園內亭臺倚山，樓閣臨水，泉水淙淙，古木參天，峰回路轉。全園環境清幽，景色秀麗，被譽為無錫的“天然博物館”，成為中外游客來錫旅游的首選地。古鎮泉茶文化：惠麓一帶林茂石壑、泉水豐富，素有九龍十三泉之稱，其中以二泉最負盛名，其生于石骨，源自山中，四季靈漿滿池，為歷代名家公認。國內自稱天下第一泉眾多，但唐代茶圣陸羽品宜茗者，評惠泉第二，“天下第二泉”因此而得名。次者，實為國內第一也。李紳也將二泉泉水譽為“人間靈液”。1200年來，二泉使文人雅集、天子折腰，大文學家蘇軾多次帶好茶來惠山品泉，并留下歌頌二泉的千古名句“獨攬天上小團月，來試人間第二泉”，明代著名書畫家文征明所畫《惠山茶會圖》，形象地描繪出文人雅士云集惠山集會品茗的情景。清代康熙、乾隆每至惠山，必到二泉品茗，并為二泉吟詩題字。由此可見，惠山天下第二泉，自古就是中國賞泉品茗文化的中心。古鎮名人文化：無錫惠山自古為江南著名游覽勝地，文人墨客紛至沓來，自南北朝至唐宋元明清，激賞惠山鐘靈毓秀、地杰人靈的詩詞書畫成為厚積千年的歷史珍藏。品讀這些作品，仿佛在和李紳、皮日休、蘇軾、楊萬里、趙孟\、倪云林、文征明、海瑞等眾多文人暢敘神談，還能與康熙、乾隆品茶論禪。上世紀40年代，著名民間音樂家阿炳在惠山創作了二胡曲《二泉映月》，如今已成為世界名曲。當年二泉以水馳名全國，而今結合樂曲名傳世界，實乃名泉妙曲，相得益彰。古鎮祠丁及泥人文化：古代祠堂不住人，全靠祠丁看護，祠丁一般家境貧寒，看到惠山泥土粘性強，閑暇之余便捏泥人出售以補貼家用，久而久之形成泥人文化。文獻記載，宋代開始惠山就有泥人，于明清時達至鼎盛?；萆侥嗳艘脖粐椅奈锞至腥胧着鷩壹壏俏镔|文化遺產保護名錄。近年來，多位國家級著名泥塑大師還應邀出訪美國、日本等國進行表演交流，為中外文化交流作出重大貢獻。而經過世代繁衍及演變，目前祠丁雖為數極少，但已成為惠山歷史和祠堂布局、祠堂文化的活字典。
（2）主要業態。
目前該街區空間布局劃分為五大部分：祠堂文化體驗區、惠山博物館聚落、惠山藝術街區、老惠山、新體驗區、水街風情文化休閑區，以全面展現古鎮的歷史文化、藝術傳統、民俗風貌和水鄉風情。具體產品有惠山祠園觀光、祠堂文化研究所及展覽館、中華百家姓氏園、惠山古鎮博物館、名人博物館、私人收藏博物館、遺址博物館、地方手工藝人作坊、當代藝術家工作室、藝術品交易市場、主題茶吧、文藝書店（先鋒書店）、主題餐廳等。
在實地走訪中發現，該街區商業氛圍不濃厚，沒人氣，與前期規劃相差很大，餐飲類和旅游工藝品類等業態缺失嚴重，有游客說這就是典型“鬼城”。這表現在兩個方面：一是，由于原住民已經被搬出，其生活狀態和場景已被忽略或破壞。二是各類經營門店的進入沒有明顯定位，雖進入古鎮的人多，但也只是匆匆而過。
（3）政府相應規劃。
“十二五”期間，要在該街區核心保護區內，以老字號，非遺項目、惠山泥人、錫繡、傳統小吃為主要經營特色，重點建設“惠山古街民間美食一條街”和“惠山泥人一條街”。在風貌協調區內，沿御水道惠山浜，通過垂直的巷道，建設濱水的惠山浜民俗風情水街，與杰能科地塊商業廣場相連，打造一個集商業、旅游、文化、休閑于一體，蘊涵深厚文化氣息的城市休閑娛樂集聚區。要按照旅游休閑化，蘊涵深厚文化氣息的城市休閑娛樂集聚區。要按照旅游休閑化，體驗化，市場化的發展趨勢，大力發展與古鎮主題相協調的高品質、高檔次的特色旅游、休閑、購物、商務等產業。用3～5年時間建成商業面積達50萬平方米以上，年客流量達到2000萬人次左右，年銷售量總額達到20億萬元左右的特色街區。
（4）停車及交通狀況。
惠山古鎮停車場在通惠西路，停車位在200個左右。
公共交通主要有公交途經公交車：4路、10路、15路、16路、43路、56路、75路、76路、89路、98路、139路、158路和216路。
2.3 崇安寺生活步行街區
（1）概況。
崇安寺是滬寧線上四大寺廟之一，另三座分別是上海的城隍廟、南京的夫子廟、蘇州的玄妙觀。崇安寺最初名興寧寺，建于東晉興寧二年（364年），南朝梁武帝時，改名為靜慧寺。北宋太平興國初年（976年），改稱崇安寺。清咸豐、同治年間，崇安寺兩次大火，除大雄寶殿外，大部分建筑被焚毀，留下大片空曠的地方，逐漸演變成了民間雜耍和風味小吃集中之地。解放后經過多年的發展，成為無錫的繁華商業區。
無錫市從2003年開始崇安寺街區的改擴建工程，經過兩年多時間的精心設計施工，無錫崇安寺生活步行街區總建筑面積28萬平方米。2005年10月1號正式對外開放的崇安寺生活步行街區一期建筑面積3.9萬多平方米，分地上地下兩部分，2009年1月份啟動建設的崇安寺生活步行街區二期工程于2011年6月底完工對外開放。街區位于公花園北側，東起新生路，西至中山路，北靠縣前東街，建筑面積達7.39萬平方米，以無錫城市歷史為背景，集商業、文化、旅游、餐飲等功能為一體。
（2）主要業態。
地上以東西橫向排列的商鋪為主體，形成四橫兩縱的格局，重建了山門和皇亭，在原崇安寺大雄寶殿位置建造了崇安閣。地下城中購物公園以400平方米的下沉廣場為中心，形成四橫三縱格局，入駐營業的多是無錫百年老字號、外地風味小吃、洋快餐以及眾多品牌店的加盟，人氣商氣日趨旺盛，商業街每天的人流量都在10萬人次以上，集購物、休閑、餐飲、娛樂、旅游為一體的現代商貿、歷史文化旅游特色街區。目前地上部分入駐品牌餐飲，如王興記、皇亭美食、拱北樓、功德林素菜館和三鳳橋等。服裝品牌連鎖：有如七匹狼、森馬、真維絲、安踏、S?DEER、阿迪達斯、耐克等品牌專賣店。除此之外還有銀行、美容美發等業態，由于地處中山路旁，多家門店經營狀況良好，地下部分80%門店已經關閉。
（3）政府相應規劃。
“十二五”期間，該街區在改造建設中應明確方向，實現歷史與未來，傳統與現代的對接和相融。要通過打造具有‘脈絡’功能的映山河，把散落在中心城區，呈片段性、不連貫性的歷史遺存串接起來，將其打造成最具老無錫印象的特色街區，要進一步增加人性化設施，做到步行300米就有休息區，要依托公花園，民居博覽園、文化產業樓、阿炳紀念館、天韻書社、崇安歷史文獻館等載體，挖掘街區文化底蘊，讓人們在逛街的同時，還能品讀老無錫文化，提高“愉悅指數”，要振興老字號餐飲，大力發展商貿業，文化產業、旅游業、使其發展成為市中心的商核、文核、綠核和都市休閑旅游街區。
（4）停車及交通狀況。
崇安寺生活步行街區地下有停車場，停車位在300個左右。
公共交通主要有公交途經公交車：11路、12路、65路、79路、85路、87路、118路、201路、211路、216路、312路、316路和319路。地鐵一號線在此經過。
3 調查結論與建議
3.1 街區開發力度增大，空間布局日趨合理
“十一五”期間，圍繞建設區域性商貿流通中心，積極實施“13515”工程的發展戰略，作為“商貿服務功能拓展區”的我市商業街建設，取得一定成效。形成了集聚度高、人氣旺、效益好的發展格局。崇安區依據實施“四品”聯動的要求，結合歷史文化街區修復整合老字號特色商鋪，該區的中山路商業街已躋身為全國十條中華商業示范街，崇安寺生活步行街區已成為江南四大特色街之一。南長區以服務不同層次居民的生活和休閑需求為重點，著力打造“百億商街”、“億稅樓宇”，加快建設八條特色街。錫山區按城市化要求，已著手建設全區的7條鎮級商業特色街和1條臺灣寶島風情街。新區東亞國際風情街已開業，坊前的新東坊商業街已形成了商業氛圍，梅村香梅商業街已建成，碩放商業街在規劃建設方案。北塘區已在所屬街道內分別建設以汽車銷售、特色旅游購物、五金機電、電子產品為特色的商業街?；萆絽^依托陽山、玉祁旅游文化正規劃建設8條商業街。濱湖區以將特色街打造成城市“名片”為目標，把城市綜合體、酒店、娛樂等項目融入街區中，正全力打造5條“功能特色街”。截止到2011年底，無錫市、區規劃建設的商業街數量明顯增長，空間布局與結構日趨合理。
3.2 商業街區多樣化，市場特色逐步顯現
“十一五”期間，無錫主要的商業街，不少特色已有所顯現，專業性與綜合性比例為4∶6。中山路、人民路、青石路已成為集餐飲、休閑、娛樂、購物為一體的綜合性商業街；健康路、后西溪共同打造了以服飾、布料為特色的商業一條街；人民西路有以夢之島、百腦匯為核心的電子信息特色街；大成巷步行街已成功實現華麗變身，成為無錫首個創意市集；江海東路、蘇錫路形成了以汽車業為特色的商業街；錫滬路是以建材、裝飾裝潢材料為特色的商業街；南禪寺商業步行街、惠山古鎮歷史文化街、榮巷民族工商旅游文化特色街、小婁巷歷史文化街等集文博旅游為一體，也頗顯地方文化特色。
3.3 拉動消費貢獻明顯，形象地位更加突出
2010年，無錫市實現社會消費品零售總額182579億元，其中，各商業街區實現社會消費品零售總額約748億元，占比為40.97%。據統計，商業街企業產生的稅收增長貢獻已占全市商業零售稅收增長總量的40%以上。商業街已成為拉動消費和推動區域發展的重要力量，并以點帶線、以線帶面、以特色發展輻射全市。目前，湖濱路旅游休閑商業街已成為繼無錫崇安寺、南禪寺后的城市南部重要的休閑消費產業集聚之地。錫滬路建材家居一條街等，通過企業自主發展、引進龍頭企業等手段，已發展成為特色集聚，對全市有較強輻射作用的標志性產業。
3.4 商業旅游互動發展，購物環境日益改善
目前，無錫商業街購物、休閑、旅游功能已基本融為一體。根據旅游城市的特點，特別是市政府提出“打太湖牌，建山水城”的口號后，商旅互動，既有效地集聚了人氣，又形成了鮮明的旅游個性，更好地展示了無錫風貌特色和城市形象。城市基礎設施的加大投入，道路、停車場、環衛和休閑等配套設施的不斷完善，并與商業網點有機地融為一體，成為商業街不可或缺的重要組成部分，商業街的購物環境正日益改善，越變越好。
3.5 調查結論及其建議
（1）商業街定位方面特色不夠。
商業街作為城市商業活動的重要場所和空間載體，必然體現出其綜合性和一定的專業。調查中發現有些商業街在建設、整治改造中存在照搬、照抄現象，未能結合本街的自然、歷史、區位條件而形成自己的特色，往往造成商業街的趨同發展。同時，由于政府在加快商業街發展過程中，因缺乏對商業街的發展進行系統性的規劃建設和管理，進一步導致商業街趨同現象較為突出，商業街發展方向比較盲目，市場定位不明確，特色不明顯。比如，在此次調查中，除了月星家居，第六空間等這些以專售家具軟裝為主的賣場，其余的大部分賣場經營的建材產品，尤其是嘉飾茂居家生活廣場等，無論從品牌，還是產品陳列，甚至到樓層的分布，都出現不少相似的情況，對于消費者來說，大家更愿意信賴一些知名度較高的老牌家居賣場。而其余的家居賣場為了吸引人氣，取得業績，也會推出促銷、打折和返現等活動，希望能夠利用價格優勢將消費者聚集過來，事實上，這些家居賣場由于類型和商品的同質化，要想光靠活動來拉動人氣，是遠遠不能抵擋競爭的，宜家在錫城的熱捧也很好的說明了這一點。同時缺少大型品牌商家和知名龍頭企業帶動，持續宣傳推廣和主題營銷活動不夠，再加上商戶經營方式傳統，管理水平低等，商業街同質化現象十分突出。
（2）規劃與布局不夠合理。
無錫市雖然曾對商業街的發展制定過專業的規劃，但是隨著城市區域功能、整體定位發生變化，規劃的調整跟不上變化。特別是最近五年規劃馬上結束，但上述所調查商業街都沒有按時完成既定任務，而且是與規劃不一致現象比較嚴重，比如惠山古鎮及崇安寺商業步行街。無錫市的商業街主要分布在老城區，布局過于集中，不利于綜合利用城市資源和形成商業街的個性特色，而且對交通組織、基礎設施配套、旅游資源開發等方面亦造成較大壓力。
（3）設施設備尚不配套。
形成一條具有持續競爭力、較高檔次的商業街，除了應具有合理的市場定位、經營特色外，還需具備為商業街服務的軟硬件設施和條件。如綠化、休閑娛樂設施、標牌指示、貨物托管站等，在所調查的商業街中這些方面還不夠完善，從而在一定程度上制約了商業街的發展。所以需要精心設計和完善配套設施，美化環境，精心布置特色商業街綠地、花壇，修剪出各種各樣的形狀和圖案，美化街景；鋪設色彩鮮艷、材質講究的步行道，如由彩磚、麻石板或鵝卵石鋪設而成的道路；增加飲水機、藝術座椅、觀光車、觸模式導視屏、監控系統、公共廁所等，為顧客提供各種方便；增設休閑小廣場、藝術走廊、雕塑、路牌與導向標志、廣告燈箱等，增添街道的趣味。
（4）經營業態與特色銜接不夠。
在所重點調查的商業街中，惠山古鎮歷史文化街區中所涉業態組合不合理，重歷史文化、輕商業類業態，如：餐飲、特色旅游紀念品和住宿等。原住民是古鎮的靈魂之所在，但在古鎮修復時將其全部搬出，這是古鎮沒有活力的重要原因。所以，要根據商業街的發展歷史中根據其特色定位，合理確定業態組合，有效的進行功能分區。
（5）運營管理缺失。
在所調查的錫滬路建材家居商業街的運營模式主要是將店鋪所有權出售，然后交由管理公司統一運營，但以收租為主，承租商戶所經營產品自定，缺少統一規劃。同時缺少大型品牌商家和知名龍頭企業帶動，持續宣傳推廣和主題營銷活動不夠，再加上商戶經營方式傳統，管理水平低等，致使其無法滿足消費者的需求，經濟效益低下。
未來商業街發展趨勢范文4
【關鍵詞】商業綜合體；公共空間；設計探究
前言：隨著我國社會經濟的不斷發展，我國各類建筑空間設計都在蓬勃發展中，并且都有了一定的成績。本研究著重闡述商業綜合體公共空間的類型，指導不同商業綜合體不同設計。
1.商業綜合體的簡單介紹
現代城市商業建筑的發展呈現出日新月異的態勢，百家爭鳴的大體格局。商業綜合體作為一種新興的大型商業建筑類型，在城市發展建設潮流中扮演著越來越重要的角色。商業綜合體作為一種復合型現代城市商業設施，整合了包括零售、餐飲、娛樂、酒店等在內的多種商業功能，滿足了人們消費生活多方面的需求，并日益成為城市公共空間的重要組成部分?，F代商業綜合體的空間形態來源于街道和廣場，一種典型的體現規模效應的產物，其通過統一的開發建設，創造出具有集聚效應的空間載體，從而實現規模上的集約化。大規模的主力店、小型租賃店聚集于一處，給購物者提供了莫大方便，發揮出巨大的規模效應和成本優勢。商業綜合體在形式上不同于傳統意義上的商業街，卻又保持著商業活動所必需的空間環境特征，融合了城市空間與建筑空間的優勢，因此受到公眾的歡迎。街道、廣場、水系等城市元素被引入到建筑內部；區域、路徑、節點、地標、界面這些城市設計要素，也充分地體現在商業設施內部的空間上。城市商業綜合體作為現代城市空間的重要組成部分之一，在一體化建設中更是向綜合化，多功能的方向復合發展。
2.城市商業綜合體公共空間的定義
2.1公共空間的定義
“公共空間” 一般被定義為“由公共權力創建并保持的、供所有市民使用和享受的場所和空間，它包括商業中心、文化中心、博物館、交通樞紐、街道、廣場、居住區戶外場地、公園和體育場地等”。
狹義的公共空間是指那些供城市居民日常生活和社會生活公共使用的室外空間，它包括街道、廣場、居住區戶外場地、公園、體育場地等；廣義的公共空間不僅僅只是地理的概念，更重要的是進入空間的人們，以及展現在空間之上的廣泛參與、交流與互動。公共空間設計是指根據建筑所處環境、功能性質、空間形式和投資標準，運用美學原理、審美法則、物質技術手段，創造一個滿足人們社會生活和社會特征需求、表現人類文明和進步，并制約和影響著人們觀念和行為的特定的公共建筑空間設計環境?？梢娝匆w現出合理的功能價值，又要能反映出地域特征、歷史文脈等文化價值。隨著社會的發展，公共空間設計主要表現為高度現代化、智能化、回歸自然、空間形式統一和空間風格多元化發展的特點，力求創造出現代、高效的公共空間形式。
2.2商業綜合體的公共空間
城市商業綜合體的公共空間在發展趨勢上承擔起更多城市空間的職能，在一定程度上代替了西方傳統的廣場和我國傳統的街道式城市公共空間，其空間范圍與以上定義不同，是指介于城市商業綜合體內部功能空間和城市外部空間之間的過渡空間以及各功能之間的轉換空間，具有很強的開放性和滲透性，是綜合體內最活躍的空間形式。公共空間是城市商業綜合體的核心部分，包含了多種社會公共活動，起到疏散人流、促進人們交流、刺激消費的重要作用，同時承擔起一部分城市空間的職能。城市商業綜合體綜合了多種不同業態，而正是由于各種公共空間的存在，不同業態之間才能相互聯系，有機互補，形成一個高效率的整體。
3.商業綜合體的空間特點分類
3.1街道式空間
街道式空間主要包括室內步行街、室外步行街、連廊，它屬于線性空間，導向性最強，為人流在各功能間的轉換起到重要的作用，按其構成形式可以分為直線型、曲線型、折線型。研究表明：亞洲城市中，線形空間占據了公共空間的主導地位。在城市商業綜合體公共空間的設計中，它往往與點狀的廣場空間和中庭式空間一同構成空間的主軸線，引導人們從空間的一端過渡到另一端去。街道式空間反映在城市商業綜合體的公共空間中主要是指步行街，設計中首先應將它與綜合體內其它公共空間進行整體性設計，讓使用者感受到建筑本身特有的場所氛圍，另外，場所是有限的環境空間，必須被限定后才有意義，例如在我國傳統的商業街道空間中，牌坊起到了組織空間的作用，使街道成為封閉性和內聚性的空間，它是街道空間序列的開端，同時也為人們提供了舒適的步行環境。
3.2廣場式空間
廣場式空間主要包括了外廣場、內廣場，是外向性充分展現的場所類型，常表現出模糊性和不確定性。早期廣場是城市的核心部分，作為街道空間放大為人們提供集會、舉行儀式的場所?，F在廣場的尺度明顯加大，廣場的精神意義逐漸衰退，成為人們流動和展演的場地，場所的空間結構被破壞。廣場式空間根據豎向位置的不同分為地面、地下、空中三個層面與城市環境聯系，其中，地面層是城市商業綜合體最重要的對外出入口，它的合理布置可以高效地引導人員到達綜合體的各個功能空間；地下層、空中層可通過設置下沉廣場或上升的平臺的空間形式使之與城市空間有機融合，一組毫無生氣的、超越人體尺度的空礦空間是不能帶給人們美的享受的。
3.3中庭式空間
中庭式空間主要包括中庭、邊庭、天井、庭院等，其空間可大可小，具有內聚性特點，通常位于綜合體內部重要節點的位置，起著統領空間以及組織各功能空間的重要作用。人們對中心的體驗是與垂直軸密切相關的，在城市商業綜合體重要的中庭式節點空間中，往往上下貫通，將城市商業綜合體的內部結構清晰地展現在人們面前，形成視覺感十分強烈的場所，人們可以從任何位置看到每層建筑空間中發生的活動及整體空間的序列變化，同時，通過自動扶梯、電梯等垂直交通設施的合理布置可以使人們在此空間中快速定位，引導人們方便快捷地到達各個空間層面，使之成為綜合體的功能轉換中心、室內展示中心以及交流中心，是整個建筑空間的部分。
4.商業綜合體公共空間未來發展趨勢
商業綜合體在功能上的復合化和空間上的城市化，使之成為集購物、社交、娛樂和休憩于一體的多功能空間，很大程度上替代了街道、廣場、公園等傳統意義上的城市公共空間。不僅如此，隨著通訊技術和傳播媒體的發展，人們相互交流和獲取信息的方式日益簡化，城市公共空間的傳統功能和優勢遭到削弱。而此時，具有環境優美、溫度適宜、時尚現代、區位優越、標志明顯等因素的商業空間散發獨特吸引力。商業空間已經成為現代城市中公共活動不可缺少的一個部分。
同一城市中不同的消費階層、不同的消費目的也帶來了不同的需求，商業類型的多樣化是與這種消費需求的多樣化相對應的。根據服務半徑和市場定位的不同，社區型、市區型、城郊型商業綜合體都能獲得充分的發展空間。商業綜合體公共空間的未來發展具有良好趨勢。
5.結論
通過本研究的介紹，我們知道商業綜合體公共空間的類型是多種多樣的，可以滿足不同形式的商業類型，在未來的發展前景也很廣闊，我們要充分利用其優點，加快商業發展，創造更好的生活。
參考文獻
[1]曾堅，陳嵐，陳志宏.現代商業建筑的規劃與設計[M].天津：天津大學出版社，2002.
未來商業街發展趨勢范文5
[關鍵詞] 哈爾濱市；流通產業；產業布局；問題；措施
[中圖分類號] F470 [文獻標識碼] A
[文章編號] 1009-6043（2016）12-0005-02
Abstract： Harbin and other 37 cities brought into national circulation node cities in 2015， which would further improve the effect of basis and guiding of Harbin circulation industry and release consumption potential.But there are some problems in the development of Harbin circulation industrynow，including unbalanced commercial network space distribution， unreasonable structure of commercial format， bad shopping environment， incomplete infrastructure facilities， low information level and unreasonable structure of urban and rural circulation. The government should strengthen to coordinate space layout withcity overall layout and road structure， attachgreat importance to the commercial format diversity and commercial space combination， improve the space consumption environment， increase infrastructure construction， develop the e-commerce， establish circulation information platform， strengthen rural commercial support and town-driving-country policy， and promote structural optimization， so as to solve the problems and promote the further development of circulation industry.
Key words： Harbin， circulation industry， industrial layout， problem，measures
一、哈爾濱市流通產業發展存在的問題
（一）商業網點空間布局不均衡
隨著哈爾濱經濟的持續高速增長，居民社會消費品零售總額在呈逐年增長的趨勢。哈爾濱的流通產業也在根據消費者的需求發生著變化，不斷的更新和增設商業網點，增加各種商業業態。但是由于鐵路建設的歷史原因，以及道路交通網及房產開發等原因，導致哈爾濱的商業網點出現了分布不均衡的現狀?？傮w表現為城市中心的商業網點密集，數量較多，但是周邊較少；老城區的網點數量較多，新城區商業網點缺乏；核心的三大區域網點數量較多，郊區周邊網點較少的特點。
從行政區劃上看，幾乎所有的商圈都集中于南崗區、道里區、道外區、香坊區，其余幾個區的商圈發展滯后，只有少數的綜合商場和大型超市，由此可見商業網點空間分布差異很大。隨著哈爾濱市市區以內土地緊張，現在的很多住宅項目多分布松北區及阿城區地域，尤其以松北區居多，有待商業中心在這些區域進行布局。
（二）商業業態結構不合理
1.優化調整商業業態。哈爾濱的零售商業業態體系現在比較完善包括：購物中心、批發市場、百貨店、專賣店、大型超市、家居建材店等。但是新型的商業業態的所占的份額仍然較少，仍以傳統的零售業態為主，餐飲、休閑、娛樂所占份額較少。以中央大街的兩側商業街區為例，近78.8萬平方米的商鋪，其中餐飲企業、娛樂設施所占面積僅為5.3萬平米，其占全部商業設施類項目的6.7%，這一所占比例低于國內成熟商業街區商業業態的配比。
2.零售業態缺乏品牌優勢及特色優勢。哈爾濱市區，尤其是道里商圈的老城區有豐富的歷史文化旅游資源，但現在在定位商業網點時未將其歷史文化與網點規劃相結合。商業網點的建設都是模仿其他成功的商業網點，缺乏自身的特色，業態的構建都是重復的。商業網點在規劃時未充分考慮旅游資源、文化資源、商務資源的結合，盲目的定位定向，缺乏品牌優勢。
（三）購物環境較差及基礎設施不配套
隨著消費水平的提高，人們在購物時越來越重視購物環境的舒適及購物的便利。一些商業中心有針對性的做過幾次改造，購物環境在一定程度上得到了改善，但是目前哈爾濱的商圈從總體上來看購物環境仍然較差，不能符合人們的需要，仍需改善。一些小商販隨意的擺設，讓本就擁擠的街區存在了很大的交通隱患。
首先需要解決的燃眉之急是停車設施的嚴重缺乏，以及預留疏導人流的空間缺乏問題。各商圈主要交叉口的停車位均是飽和狀態，一到節假日人滿為患，大量的車流量已經超出了理論上所能通行的能力。如中央大街商圈附近及秋林商圈等到周末或者節假日人滿為患，都不具備滿足停車的要求。其次是購物環境較差及缺乏休閑場所，如哈西服裝城街區兩側盡是小商小販，人流密集，附近的購物環境可以用臟、亂、差來形容，這根本不是一個倡導綠色城市應有的形象。秋林商圈缺乏休閑的室外及市內場所，人們在購物后只能在馬路上買一些小吃，周別的飯店不能滿足人們龐大的需要，經常出現排隊2小時的現象。在購物后缺少休閑的場所，使購物者產生厭煩心理。
（四）信息化水平較低
流通產業的發展離不開與電子商務的結合，但是目前哈爾濱的流通產業的整體的信息化水平還是較低的。這主要表現在大多數企業的基礎信息化建設還是較低的水平，在供應鏈的優化管理、信息資源的開發利用等方面與現代流通管理還存在很大的差距。
根據商貿流通產業評估報告數據顯示，哈爾濱在開展網絡經營的企業中有75%以上的網站現在仍是閑置未利用狀態，在線銷售和采購的比例也僅僅是17.8%和15.2%，這遠遠的低于全國的平均水平。其滯后的主要原因是哈爾濱缺少自己的龍頭企業，政府的調控作用沒有發揮出來，網絡的基礎設施相對落后及互聯網普及率低及成本偏高也是其影響的因素。
（五）城鄉流通結構不合理
商貿流通業的競爭力與活力不足，縣以下商貿流通業發展較為滯后，無法滿足當地居民的需求。下表是哈爾濱市按城鄉劃分的社會消費品零售總額的情況。從表中可見，在2015年，哈爾濱市社會消費品零售總額為3394.5億元，其中農村消費品市場僅實現340.6億元，占總額的10.04%，這種體現在零售總額上的差距，實質上是城鄉商貿流通業發展差距的反映。也就是說，農村商貿流通業產業空間布局較城鎮嚴重缺乏，受到農村商貿流通業發展的制約，一些農村購買力轉到城鎮實現，導致了農村的零售額占比偏低。由此可見，哈爾濱市城鄉流通業城大鄉小和農村商貿流通業發展滯后的問題較為突出，尤其是農村商貿流通業發展滯后的問題尤為嚴重，亟待解決。
哈爾濱社會消費品零售總額及城鄉分布情況表
資料來源：哈爾濱市國民經濟和社會發展統計公報（2010～2015）。
2010年后第一個括號中為增長，第二個括號為占比。
二、哈爾濱市流通產業發展優化措施
（一）空間布局與城市整體布局相協調與道路結構相配合
城市的商業空間布局是一個復雜的系統工程，需要考慮各種綜合的因素，無論是城市的道路交通結構規劃、土地利用規劃還是整個城市的整體布局，都不是一個獨立的個體，應該將它們作為一個整體來統籌分析。
首先，商業網點的規劃建設與城市的整體發展戰略相結合，讓商業布局的延伸方向與未來城市的發展方向相一致。哈爾濱市未來要走“北越、南拓、中興、強縣”的發展道路，由此可見向北、及周邊發展是哈爾濱的未來發展趨勢，此時就應該在哈爾濱的江北及周邊縣鎮布局商業網點。但是，目前制約江北發展的很大因素就是過江通道狹窄，交通不便利，系統不完善，此時在設計道路交通的時候就考慮利用地鐵線路將城市線路延伸至江北地區，這與城市的整體發展相統一，也與商業布局相得益彰。用交通先行的發展戰略帶動房地產業的開發、商業的開發以及周邊配套設施體系的建設，以完成城市的更新和改造，從而最大程度的發揮地鐵在城市發展中的巨大作用，合理引導城市空間的拓展方向，幫助實現城市的戰略目標。
（二）商業業態要多元化與重視商業空間混合性
每一種商業業態的定位選擇都是有一定的原因，這與其目標顧客的數量、顧客的性質，一個地區的經濟發展與消費層次是分不開的。且其各種業態的優缺點不同，經營及管理方式也是各有差異。零售商在選擇布局一種商業業態時應在考量某個地區的消費潛力，并在經過多次科學論證下，才能確定一個比較適合布局某種業態的區域。不能僅僅是惡意的模仿和追趕，這樣只會形成惡性競爭。要根據各個區域的零售環境，準確恰當的定位零售業態。
零售商在確定一種商業業態時要充分考慮周圍已經存在的商業業態，做到業態間的優勢互補，促進零售業態的融合，更好的滿足消費者的需求。此時就要考慮構建商業綜合體模式。這是一種新型的多業態、復合型、大規模的商業綜合體。其不僅可以提供食品加工業、化工、機電一體化等配套設施，還能滿足人們購物、娛樂、餐飲、文化、商旅等多種需求，提供一站式的服務。哈爾濱在零售業態定位時缺乏大型零售企業的組合，要考慮設計各種組合時更加準確定位其目標顧客，與原有存在的零售企業的目標顧客要相區別，做到相互呼應。
（三）改善空間消費環境與加大基礎設施建設
為了提升哈爾濱的商業中心層次以及服務能力，在很大程度上應改善哈爾濱的購物環境，這是一個至關重要的因素。為了改善哈爾濱商圈的購物環境，提升消費者的休閑價值，主要從兩個方面著手。
第一，提升商圈購物環境的綜合管理能力。商圈綜合管理可能涉及的部門例如：城管、環保、衛生、安全等都應各司其職。城管部門應加強對流動商販的管理，在繁華的商業街區禁止商家的肆意鳴笛及宣傳的商業噪音；環保部門應重點檢查商家在節日促銷方面的慶典儀式，是否存在燃放煙花爆竹問題；衛生部門應確保商業街及大型商業網點的垃圾箱數量充足，且垃圾清理工作及時；安全部門應在節假日安排人員疏導人流，設置安全流動點，提高緊急事故的處理能力。
第二，優化商業中心人性化布局。首先，在規劃商業中心及商業街區時要考慮其建筑風格、建筑形態的優美、風情、獨特的文化內涵。其次，在規劃時要充分考慮消費者的休閑需求，在進行商業布局時，可以規劃設計景觀噴泉、綠地盆栽、座椅等一些便民的設施，提升消費者的生活質量。
（四）大力發展電子商務與建立商貿流通信息平臺
首先應整合哈爾濱全市的商務信息資源，例如：稅務、金融、運輸、檢疫等行業的信息。建立統一的電子商務與信息交換平臺，規范平臺的交易秩序，建立交易規則，創建開放的網絡化平臺。要想加大流通企業的信息化建設，首先需要政府的大力扶持政策，以及政府制定必要的規章制度，做好電子商務的發展規劃，完善其信用認證、電子制度等支持系統。
目前，哈市應積極申請國家對俄電子商務試點，將實體體驗店和倉庫開在俄羅斯，以“中國服務”吸引俄羅斯人；在人才培養方面，應加快培育和引進電子商務專業人員，尤其是商務骨干，在加快平臺建設應著力打造集在線支付、電子認證、、信用評估、物流等各服務為一體的第三方綜合服務。
（五）加大農村商貿扶持力度與以城帶鄉促進結構優化
首先，在基礎設施投資建設與固定資產投入方面，政府更加大對農村的投資，支持其基礎設施建設，為降低商流和物流成本打好基礎。其次應充分利用農村合作社這一創新的組織平臺，組織企業聯合體，通過橫向聯合和聯購分銷提高效率，促進農村商貿流通業結構優化；這也是解決小生產和大市場矛盾的一種有效途徑。
其次應建立商品雙向流通渠道，即農產品從農村流向城鎮，工業品及基礎商品從城鎮流向農村；充分滿足各自的需求，并提高農村的生活水平。在城鎮的商貿流通業延伸到農村時，應與專業合作社、農業大戶、農場做好對接工作，取得他們支持才能事半功倍。農村商業流通渠道不是一日之事，一己之事，需要社會各方面的鼎力支持。對這些農戶，政府要給予政策補助、支持，幫助他們開拓市場，提高效率。
[參 考 文 獻]
[1]張昊鋒.鄭州市商業中心空間布局及優化研究[D].河南大學，2010：55-58
[2]王超.哈爾濱地鐵一號線對沿線商業空間布局的影響研究[D].哈爾濱商業大學，2014：5960
未來商業街發展趨勢范文6
關鍵詞：社區商業布局 沿街線性 組團式 混合式
中圖分類號：TU984 文獻標識碼： A
目前我國城市社區商業空間布局模式，按照坐落形態主要分為沿街線性、組團式和混合式三種。本文從三種模式的布局形態和空間取位以及在運作中的利弊作比較。同時，展示出具有代表意義的現實典型。
一、沿街線性社區商業
（一） 沿街線性社區商業的布局
所謂沿街線形指，商業店鋪順應居住社區的主要人流方向，將商業服務設施結合街道、住宅布置形式密集排列，平面形式按照街的形態展開，整體空間形態呈現出沿街線形水平延伸的生長趨勢。由于這種布局便于處理居民住宅與商業設施的關系，便于處理人流、車流、物流的關系；并且在設計、規劃、建設的實務操作中簡單、明確、易行。
長期以來，我國城市大部分社區商業布局均取這種形式。它被視為常規、實用而傳統的布局形式。比較典型的案例如位于深圳寶安區的桃源居，其社區商業空間沿著社區道路呈線形布置，居住區周邊步行半徑內擁有各種生活服務設施，居住區內部的場所設計可把人們的各種活動融合在一起，營造出一種無處不在的社區鄰里關系。
（二）沿街線性社區商業布局的優缺點
（1）優點
由于線性社區商業主要是利用住宅底層，可以有效利用城市建設用地、節約土地，提高土地利用率，特別是在住宅底層安排商鋪的方式，可以提高建筑的層數和容積率。線性式布局店鋪沿街聚攏，沿街展示面大，空間秩序感強，能起到吸引和引導人流進入的效果。線性商業設施順應道路走向布置并與小區入口廣場結合，或者在小區臨近干道的地方單獨辟地獨立建設，商業店面立面連續，可以形成完整的城市立面，有利于豐富和美化城市環境面貌；同時，沿街線性社區商業一般空間較小，劃分靈活，其整體形態具有很強的規模適應性，從街坊、小區到大型居住區都可根據規模靈活配置，特別符合社區商業要求的便利、人性化的經營特征。
（2）缺點
因受限于建筑空間、樓梯位置、結構形式等方面因素，對空間和規模有要求的商業功能，如綜合超市、銀行等，就不適合設置在“線性”商業空間中。線性社區商業形態規模不適宜過大，大尺度的建筑容易破壞空間界面的連續。線性商業無法形成放大節點式公共空間聚集人流，向更大的商業規模發展，對商業業態的復合式發展不適宜。
線性空間的特點就是“長”，街道由連續的商業店面排列組成，商業平面布置較呆板，社區商業同質化現象嚴重，因而形成單調的商業空間；單一的線形空間很難讓居民在此停留，且社區商業空間中供居民休憩、休閑的設施較少，對社區氛圍的營造效果不佳。
二、組團式社區商業
（一）組團式社區商業的布局
組團式是指一定居住社區范圍內，社區商業設施選擇交通設施和環境條件都良好的獨立地段向街區內縱深方向輻射和滲透，結合社區公共空間集中布置零售業和服務業，形成一定規模，形成居住區中心商業組團。中心商業組團的業態較為綜合，具有相對完整的功能形式，有一定的商業輻射范圍。此外在居住組團中布置少量的必需型商業服務設施，以滿足居民日常生活需求，以此在社區中形成若干組團排列的空間形態模式。中心商業組團的主要表現形式為規模達到6000―1000平方米的大型超市、建筑面積為2―3萬平方米以內的社區購物中心以及由兩組以上的線形商業所組成的團組式社區商業街。
組團式一般是在大型新建社區中統一設計建設的，或是在老社區中根據需求對一個商業樓的擴大改建?！敖M團式”布局模式最典型的例子為蘇州工業園區的鄰里中心規劃，在 70 平方公里的整個工業園區內按住宅區的規劃建成 17 個鄰里中心，1公里左右的半徑輻射范圍擁有一個鄰里中心，每個鄰里中心建設成一個綜合性商貿大廈，組團內一般不設或只設極少的商業服務設施，每個鄰里中心服務 6000 至 8000 戶，2 至 3 萬人口。
（二）組團式社區商業布局的優缺點
（1）優點
中心組團商業通常位于社區商圈的中心位置，它的規模大，功能綜合，輻射范圍廣，空間向心性強，能夠形成中央核心帶動效應；聚集人流甚至吸引相鄰多個社區的居民；空間滲透能力較好，以高度集中的商業運作模式服務社區中各個組團。
中心商業組團由一組商業建筑在獨立地段圍合而成，獨立空間的設計使得社區商業有了內街和內廣場，商業空間新穎，因此有可能充分滿足各類商業服務設施布置的功能要求，一方面改變了傳統住區商業“小而散”的形態，解決了沿街底商與住區居民的矛盾，另外一方面創造了輕松休閑的購物環境，成為社區居民交流娛樂的場所。
（2）缺點
組團式社區商業的建筑尺度和街區規模不易控制，容易造成建筑尺度的失控和街區商業效益的不均衡發展。中心商業組團一般集中于一組建筑中，其開發建設面積較大，在社區建設前期階段，由于消費者數量有限，經營效果欠佳，容易形成閑置，造成浪費。
組團式社區商業雖然核心組團商業地內部所達空間范圍有所擴大，一定范圍內商業數量有所增加，但是仍是相對分散狀態，與消費市場以及相互間的聯系不夠，未形成規模效應；各商業空間的互通性仍較薄弱，商品流向仍呈單向性。
三、混合式社區商業
（一）混合式社區商業的布局
混合式是指社區商業空間在規劃之初就有合理的定位，根據居民需要在業態設置、形式上復合化，是各種布置形式的組合。這類模式包涵一個居于社區中心的主導空間，多條線性軸線以這個“面”狀的主導空間組織并向外延伸，共同構成社區商業服務網絡。其特征是多種業態、形態復合，購物、休閑、娛樂、交往功能空間都有合理的安排，且常常與公園、水體、學校、運動等其它功能空間一體布置。
混合式社區商業業態產生豐富的購物空間，混合式的社區商業形態使社區和城市之間成為一個不可分割的整體。典型案例如重慶魯能新城社區，總體規劃采取街區式規劃設計理念，商業規劃首創中國 BLOCK 商業街區，規劃布局有兩大集中 BLOCK 商業中心，三條 BLOCK 商業帶，形成 2 點 3 帶的商業規劃格局， 形成 “混合型”布局模式。
（二）混合式社區商業布局的優缺點
（1）優點
由于一些大型社區向城市近郊擴展，區域商業配套設施沒有全面規劃，因而為社區商業的發展提供了空間?！盎旌鲜健鄙鐓^商業改變了傳統社區商業的領域邊界與中心感，商業布局表現在空間組合上提供單面底商、商業內街與團組式商業的結合，有利于形成明確的商業服務中心，且不同布局形式業態有所側重，在商業功能、居民的需求互動中尋求最佳商業發展方式。這樣，一方面滿足了居民物質和精神文化生活的多種消費需求，另一方面也為居民提供了多樣化的鄰里交往場所，可以成為居住社區文化和特色的重要體現。同時與城市關系空間界面環境景觀滲透融合，使得城市與社區的關系更加協調。社區居民的交流比較頻繁，提高了對社區的認同感和歸屬感強，是建設可持續發展社區的關鍵性因素。
（2）缺點
混合型社區商業空間多位于城市新區的社區，首先面對的是人氣不夠、入住率低所帶來的生活氛圍不是很濃郁，冷清有余熱鬧不足； 在規劃定位上，常因為過于強調引入業態的特色和高檔，不能滿足居民對基本生活用品的實際需求；同時，由于不受用地的限制，商業廣場、停車場地和綠化草坪的尺度過大，不僅顯得空曠，而且浪費用地，不利于社區容積率的提高，用地顯得不經濟。
根據現有各類模式的運營實踐和未來城市商業分工與布局的發展趨勢可以看出，街區式、組團式社區商業是未來社區商業發展的主導模式。
參考文獻：
[1]徐永祥.社區發展論[M].廣州：華南理工大學出版社，2000.
