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不動產運營管理范文1
（一）成品油銷售企業資產管理的特征
在整個國內石油行業上下游一體化的產業鏈條中，成品油銷售企業處于石油勘探開發、煉化、成品油銷售整個產業鏈的末端，是實現整個行業價值的關鍵所在，是實現成品油收益的最終環節。成品油銷售企業的資產主要表現為以成品油倉儲庫、加油站零售終端等為載體的資產組合，具有空間位置分布廣、管理使用層級多、種類繁多、更新替換頻繁，不同資產更新周期不同步等分散性特征。
在成品油銷售企業的資產管理實踐中，由于管理理念、管理制度和管理工具的缺失，資產管理主要存在以下問題：
第一，資產管理偏重于價值管理，資產實物管理與價值管理脫節，對資產新增到退出各環節監管不到位，造成資產信息缺失，資產動態未及時更新，資產賬實不符；租入資產、低值耐耗品等資產管理由于未建立配套的實物管理規范使得其在實物管理上存在缺位，賬外資產的存在使得資產毀損流失游離于監管之外，極易觸發道德風險。
第二，資產使用和管理脫節，資產使用效率不高，資產達不到最大效能。管理職責不明確，資產管理、使用、鑒定、維修等部門職責劃分不清晰，人員職責不明確，部門間缺乏有效溝通，資產管理缺乏主觀能動性。比如資產購建部門與財務部門溝通不順暢，造成新增資產轉資不及時、不準確；資產使用部門、運營管理部門與財務部門溝通不順暢，資產調撥處置相關處理不及時；運營管理部門、維修管理部門與財務部門之間溝通不順暢，導致資產不能得到及時維修，維修預算資金不能及時到位等，出現資產帶病運行的情況；閑置資產信息缺乏有效披露平臺，資產需求單位更傾向于購建新的資產而不會選擇資產調撥。
第三，信息傳遞不順暢、信息化手段滯后，各職能部門根據自身管理職能開發信息系統，缺乏部門間整體協調，資產購建價值鏈上同時存在多個系統，不但未能大幅提升管理效率，反而增加了員工的工作量，多系統間的協同及員工培訓等大幅增加了管理成本。
第四，固定資產后續支出缺乏科學的統籌規劃，后續支出的決策者和執行者缺乏全局觀念，由于未受績效及決策考核約束，加之管理跨度大、現場勘察困難以及出于安全風險防控考慮，更傾向于采取寬松的成本控制政策，節約成本一般不會作為首要的考慮因素。
（二）成品油銷售企業固定資產后續支出的特點
固定資產的后續支出，是指固定資產在使用過程中發生的更新改造支出、修理費用等。成品油銷售企業固定資產后續支出主要包括對存量固定資產的改造、改擴建、維修維護等。
此外，由于成品油銷售企業實行嚴格的全口徑預算管理模式，資本性支出納入投資計劃管理，收益性支出納入費用預算管理。企業自身管理缺乏規范和有效銜接，出于資本性支出計劃整體平衡的需要，很多規模較小，無法落實下達投資計劃項目存在資本性支出費用化風險。這種情況下，資產運營單位一方面受到嚴格的資本性支出投資計劃的嚴格限制，另一方面面臨著生產經營及安全風險防控的現實要求，?魍車陌肴斯せ?的改造維修項目管理模式造成資本性支出預算與現實需要存在不匹配，此時，由于資本性支出更為嚴格的預算控制，執行者就有了將原本屬于資本性支出的支出項目劃分為收益性支出的沖動。
二、資本性支出與收益性支出劃分的理論探討
根據《企業會計準則第四號―固定資產》第六條和《企業會計準則第四號―固定資產》應用指南的規定，固定資產的更新改造、裝修修理等后續支出，與該固定資產有關的經濟利益很可能流入企業或該固定資產的成本能可靠的計量，如延長了固定資產的使用壽命，或者使產品質量實質性提高、產品成本實質性降低，則應當將后續支出資本化計入固定資產成本，如有被替換的部分，應扣除其賬面價值。不滿足上述規定的后續支出，應當將后續支出費用化在發生時計入當期損益。
對于固定資產的后續支出，稅務上與會計處理上并不一致，而是存在一些差異?！镀髽I所得稅稅前扣除辦法》（國稅發〔2000〕084號）第三十一條規定，納稅人的固定資產修理支出可在發生當期直接扣除。納稅人的固定資產改良支出，如有關固定資產尚未提足折舊，可增加固定資產價值；如有關固定資產已提足折舊，可作為遞延費用，在不短于5年的期間內平均攤銷。
符合下列條件之一的固定資產修理，應視為固定資產改良支出：
“（一）發生的修理支出達到固定資產原值20%以上； （二）經過修理后有關資產的經濟使用壽命延長二年以上； （三）經過修理后的固定資產被用于新的或不同的用途”。
新實施的企業所得稅法，將固定資產的后續支出分為費用化的一般修理支出和資本化的支出，其中資本化的支出又分為固定資產的改建支出及大修理支出。
新稅法將不動產的資本化后續支出視為改建支出，將動產的資本化后續支出視為大修理支出，均作為長期待攤費用，按照規定攤銷準予稅前扣除。
《中華人民共和國企業所得稅法》第十三條規定，在計算應納稅所得額時，企業發生的下列支出，作為長期待攤費用，按照規定攤銷的，準予扣除：
“（一）已足額提取折舊的固定資產的改建支出； （二）租入固定資產的改建支出； （三）固定資產的大修理支出； （四）其他應當作為長期待攤費用的支出”。
對于第（一）項和第（二）項所稱固定資產的改建支出，《企業所得稅法實施條例》第六十八條明確指出，“是指改變房屋或者建筑物結構、延長使用年限等發生的支出”，顯然這是指不動產的改建支出。該條同時規定，對于已經足額提取折舊的不動產固定資產的改建支出，按照固定資產預計尚可使用年限攤銷；對于租入不動產固定資產的改建支出，按照合同約定的剩余租賃期攤銷；對于其他不動產固定資產的改建支出，延長固定資產使用年限的，應當適當延長折舊年限，并相應調整計算折舊。需要注意的是，對于不屬于足額提取折舊的不動產和租入的不動產的資本化后續支出，不作為長期待攤費用，按照實施條例第五十八條規定，要計入資產的計稅基礎，按調整后的計稅基礎計算折舊稅前扣除。
三、資本性支出與收益性支出劃分的實踐探索
在成品油銷售企業的資產管理實踐中，固定資產資本性支出預算受到投資計劃的剛性控制，后續支出決策者不受效益考核約束，加之管理跨度大、現場勘察困難、安全風險防控等因素，成本控制和準確劃分后續支出類型成為次要考慮因素，資本性支出費用化形成賬外資產成為可能。不僅為企業帶來內部資產管理問題，同時增加了企業稅務風險。為有效解決成品油銷售企業固定資產后續支出中資本性支出與收益性支出劃分不準確的管理難題，根本途徑是從固定資產管理特點及存在的問題著手，建立一套完整的資產管理理念與體系，強化基礎管理，借助系統工具，運用條碼技術，強化約束激勵機制，同時建立符合企業自身特征的后續支出定性與定量標準。
（一）強化固定資產基礎管理
從資產購建、資產轉資、資產調撥、資產改造維修、資產處置的資產全生命周期動態跟蹤管理，建立定期與不定期資產盤點制度，保證資產增加及時入賬、資產要素信息完整準確、資產狀態及時更新、資產賬實相符。強化資產購建部門、資產運營管理部門與財務部門的銜接配合，及時準確維護資產增減變動及狀態變更等動態信息，有效推進資產基礎工作，為其他各項資產管理奠定堅實基礎。
（二）打造資產管理信息系統
建立貼合實際、功能齊全、操作簡易、界面友好的項目管理（含固定資產后續支出項目）與資產管理一體化信息共享平臺。通過現代化的信息系統工具，及時掌握資產總體狀況、資產明細等信息，準確記錄資產名稱、規格型號、使用單位、增加日期、保管責任人等要素信息，及?r反映資產改造維修、閑置、待報廢、待處置等信息。通過將資產卡片信息電子化，實現對資產要素信息和狀態信息實時監控。
（三）借助資產編碼與條碼技術
充分利用條碼識別技術，為每項資產建立唯一的資產條碼標簽，粘貼在固定資產明顯位置，通過條碼掃描工具實現資產盤點信息采集操作，系統自動比對資產臺賬信息與盤點采集的資產信息，實現資產盤點信息化。通過條碼技術的應用，為每項資產建立一個資產身份證，成為其他各項資產管理工作的信息識別基礎。
（四）建立有效的約束激勵機制
建立有效的管理約束與激勵機制，將資產管理及決策事項納入績效考核，嚴格開展項目后評價工作，將項目后續支出實施前后相關指標客觀比對，獎優罰劣，激勵相容，有效提升各級資產管理人員的責任感和工作積極性。
（五）制定固定資產后續支出劃分標準
首先，將成品油庫、加油站固定資產按設施設備及位置分區分類，如將加油站房屋建筑物、加油棚、罐區基礎、地坪場地、圍墻、供配電系統等劃分為設施類資產，將加油機、加氣機、油罐、輸油管線、發電機機組、油氣回收系統、液位儀、站級管理系統、視頻監控系統等劃分為設備類資產。
其次，針對不同資產制定不同構成部件的維修改造管理標準。特殊資產制定計量單位和費用支出雙重上限標準，如地坪場地設定面積標準和維修支出雙重標準，資產后續支出發生時套用對應標準，超過相應標準之一的，劃分為資本性支出并履行相關報批手續，未超過相應標準的劃分為收益性支出。
此外，在資產管理上應當按照成本效益原則，依據不同資產管理風險，抓大放小，一類一策，關注重點風險領域。在后續支出項目管理上，應當加強規范管理，有效防范管理風險，在避免預算松弛風險、平衡管理成本前提下，對于不具有計劃性、隨機發生的設備設施資本性支出項目，可嘗試建立資本性支出項目計劃池制度，疏堵結合，適度放權，解決必要的資本性支出項目無計劃預算可用的困局。對于后續支出劃分標準，應當按照稅法和企業會計準則相關規定，結合企業實際，建立企業自身標準，為資本性支出與收益性支出的劃分提供更為清晰的參照標準。
不動產運營管理范文2
社區商業是城市商業空間中的一個重要層次,它是相對于城市中心區商業、區域型商業和鄰里型商業而言的,其在規模大小、提供的商品種類、服務的商圈范圍等方面都介于區域型商業和鄰里型商業之間。
一、 我國社區商業現狀分析
我國社區商業還比較落后,在經營管理方面存在以下問題:
(一)只顧眼前利益,重視銷售、忽視招商和運營
目前我國社區商業存在比較嚴重的重銷售、輕招商、輕運營的現象,原因有多方面,主要在于:①我國金融體系對開發商的支持有限,一般只提供項目開發貸款,要求開發商以銷售回款作為還款保障,以不動產作為抵押和擔保,開發商迫于資金壓力不得不急于銷售;②開發商過去做住宅開發時形成的習慣和思維定勢是以賣為主,一賣了之,不關注后期的招商和運營;③以運營為主的商業地產開發模式已經超出了開發商的經營范圍和核心能力,開發商缺乏這方面的能力,只求短期銷售收益,不想靠長期運營獲得收益。
(二)售價和租金定價過高,嚴重透支行業利益
現在大多數商業地產開發商不論是出售還是出租,定價策略上都是“高價撇脂策略”,提前透支了商鋪投資者和商家未來多年的商業利益,嚴重破壞了商業地產上下游的關系。但是,精明的商家比開發商更具有強烈的成本意識和風險意識,他們不會為開發商盲目買單的。筆者所在城市的一個樓盤,因為底商要價太高不好賣,根據商鋪定價和當地房租平均水平估算投資回報率,根本就不合算,導致該商鋪已經建成三年,至今沒賣完。
(三)開發商招商推廣華而不實
科特勒強調企業的營銷工作要從消費者的需求出發,要認真做好市場細分、目標市場選擇和市場定位,規劃好4P策略。但中國房地產開發商沒有真正重視科特勒的營銷思想,他們最關心的只是銷售,通常把市場推廣認定是營銷工作的全部,不管消費者的真實需求是什么,也不管產品的真實屬性是什么,只通過一個特定的概念對產品進行包裝并通過媒體廣泛宣傳。很多開發商喜歡延用做住宅的方式,請一些廣告公司或房地產商策劃一堆華而不實的招商手冊吸引商家注意,但那些漏洞百出的招商資料根本禁不起商家的理性推敲。
(四)后期運營管理不專業
對于商業地產來講,真正的價值來自于后期的運營管理。有的開發商自己成立個物業管理公司,用物業管理后期的商業運營管理,實際上根本沒有專業的商業運營管理;還有的開發商干脆用商貿公司來代替商業管理公司;極少數開發商成立了商業管理公司,負責后期運營管理,但這種隸屬于開發商的商業管理公司,往往缺乏自己的經營思想和動力,起不到一個商業管理公司應有的作用。
(五)對專業服務機構缺乏應有的尊重
很多社區的商鋪蓋好了卻租不出去,開發商這才找專業服務機構幫他招商賣房,還對專業服務機構開出極端苛刻的條件。某商業地產老板要求營銷咨詢公司幫其策劃銷售商業門面房,但提出極為苛刻的條件,賣出去就給1%的提成,賣不出去就罰款30萬,營銷咨詢公司感覺風險太大,最后談判破裂?？梢?專業服務機構在商業地產這個行業還遠沒得到足夠的尊重。所有為開發商服務的專業機構,包括做市場調查的、做前期營銷策劃的、做房地產銷售的、做廣告的,都處在夾縫中生存的狀態。
二、對社區商業發展的建議
(一)社區商業發展要突出便利性
社區商業“因住而商”,在滿足社區居民一般的居住功能之外,將承載更多更豐富的內容,便利性社區商業將是未來商業發展的一大趨勢。然而,有些社區商業的管理者無視這一發展趨勢,對社區商鋪經營項目硬性規定。某居民小區物業管理公司不讓所轄商鋪從事餐飲行業,擔心會出現餐飲店人多嘈雜影響居民生活的情況。殊不知,小區的居民特別希望自己家附近有一些餐飲小店,能解決他們吃飯的實際問題。其實,社區商業的發展與社區居民的生活息息相關,應該突出便利性,讓社區居民購物、休閑娛樂都方便。
(二)研究社區消費者市場,準確定位
不同社區聚集的居民特征不同,文化背景不同,消費傾向和品味不同,意味著社區消費蘊含著多元化、個性化的色彩。所以,社區商業發展的立足點應該是全面迎合社區消費特點,尋找準確的經營定位,摸索能夠抓住商機的發展模式,滿足社區居民的消費需要。
盲目的進行規劃,忽視消費者市場的真實需要,輕則導致社區商業價值的降低,重則使整個社區商業陷入困境。社區商業錯誤的定位,不僅不能滿足社區居民的消費需要,還會因為社區商業的萎靡而影響整個社區的品牌形象。
對消費者市場的準確把握,能有效地促進社區商業的物業銷售及招商引進。某社區商業樓盤,就是因引進德克士,而成為眾多購房者、商業投資者的關注焦點,而該商樓的宣傳單頁就是把德克士入駐作為最大的亮點。
(三)采用多種經營形式,發展社區商業
社區商業有三種分布狀況:一是雜亂無章地散布;二是連續性地排列成商業街;三是聚集在社區購物中心。社區購物中心是社區居民生活的第二個空間,其內容豐富多彩,既是一站式購物,又集消費、娛樂、休閑為一體。購物中心優勢明顯,是社區商業發展的主要形式。社區超市是社區商業中與居民聯系最緊密的。超市主要是連鎖、自選。生鮮超市取代農貿市場,解決了食品安全問題,優化了社區環境,發展了社區商業。便利店是滿足顧客便利性需求為目的,極具競爭力的社區商業零售業態。多種經營形式共存,將共同促進社區商業的發展。
(四)聘請管理人才或服務機構進行專業的運營管理
不動產運營管理范文3
小區名叫北京太陽城，是目前國內投資較大、開發較早的養老地產項目。
到了2013年，一度困頓的養老地產迎來大爆發，甚至被稱為“元年”。2014年，養老地產將發生什么？誰在主導？
良好的開局
養老地產是以養老為宗旨的地產開發，是一種與旅游地產、文化地產等概念相似的主題性地產項目，采用的是“養老+地產”的復合型開發模式，核心在于適老化設計。
“我們在2000年開發養老地產項目時，國內還是空白。”北京太陽城集團董事局主席朱鳳泊告訴《瞭望東方周刊》。
該項目的成功不僅使得養老地產這一新興概念進入大眾視野，更揭開了中國養老地產發展的序幕。不過，隨后10年，中國養老地產受制于種種因素，一度陷入困境。
真正的轉折點出現在2013年：眾多大投資項目上馬，投資地域也從北上廣等一線城市擴展到二三線城市。據不完全統計，2013年第三季度，全國各地新增養老項目25個，其中不乏160億?200億元的巨額投資項目。
養老地產能在2013年“重生”，很大程度上歸功于市場需求、國家政策以及房地產業現狀三方面的合力。
據民政部統計數據，我國60歲以上老年人口數量已超過2億，占全國總人口的14.9%，且仍將以每年1000萬的規模遞增，預計2020年將達到2.43億，2025年將突破3億。
龐大的老年人群意味著巨大的市場需求。據中國社科院老年研究所測算，目前中國養老市場的商機約4 萬億元人民幣，到2030 年有望增加至13 萬億元。
2013年，國務院出臺《關于加快發展養老服務業的若干意見》（以下簡稱“《意見》”），提出從19個具體方面、45項主要工作任務入手，促進我國養老產業。
“《意見》的出臺不僅為我國養老產業的發展指明了方向，更在政策上提供了明確支持?！?全國房地產經理人聯合會（以下簡稱“全經聯”）養老住區委員會委員、北京吉利大學健康產業學院院長烏丹星對《瞭望東方周刊》表示，國家政策層面的支持就是一劑強心針，給足了市場信心。
另一個現實是國內房地產市場出現疲軟，尋找新的利益洼地、實現轉型升級成為眾多地產商的當務之急。
行業研究公司深圳世聯行地產顧問公司業務發展部總監李亞南對本刊記者說：“2013年被業內稱為養老地產元年，很多政策開始提出和落實、完善，算是有了一個良好的開局?！?/p>
三足鼎立
簡單梳理即可發現，房地產企業自養老地產開發伊始便雄踞要位。不過，隨著國家在市場準入原則上的放寬，其他資本逐步進入養老地產市場，并漸成氣候。
“房地產開發企業、險資、央企基本上形成了中國養老地產‘三足鼎立’的競爭勢態?！睘醯ば钦f。
“已有近30%的品牌房地產開發企業進入了養老地產。”烏丹星介紹說，萬科、保利、遠洋等20余家國內一線房地產開發商都已涉足養老地產項目。
萬科早在2010年就在北京房山竇店試點了養老地產項目“萬科幸福匯”。此外，萬科集團還在北京的歡慶城和青島的萬科城試水養老地產項目。目前，萬科至少有 4 個養老地產項目。
2013年年末，保利地產養老戰略，表示將全產業鏈進入養老產業，打造由機構養老、社區養老和居家養老“三位一體”的中國式養老模式。目前，保利地產在北京、上海、廣州、成都等地已有6個養老地產項目在建。
2013年4月，遠洋地產正式成立養老運營管理公司，創建自有養老品牌“椿萱茂”。同時，其與美國哥倫比亞太平洋公司合作的高級養老護理項目“椿萱茂·凱健”也于2013年開業。
公開信息顯示，目前國內房企預定的養老地產項目已超過百個。假設以每個項目平均投資 3億?5 億元計算，總投資額就可達數百億元。
大舉進入的還有保險業。2010 年 9 月，保監會《保險資金投資不動產暫行辦法》，保險資金正式獲準進入養老地產市場。到2012 年底，保險系企業在養老地產領域的投資已超過 500 億元，其中包括中國人壽、泰康人壽、中國平安等。
2011年 11 月，中國人壽首個養老基地國壽生態健康城在河北廊坊開工，總投資 100 億元。目前，中國人壽在全國范圍內共有6個養老基地。
2012 年 6 月，泰康人壽第一家養老社區在北京昌平開工。2012 年 9 月，中國平安進軍養老產業的首個項目“桐鄉平安養生養老綜合服務社區”啟動，總投資 170 億元。與此同時，泰康也在上海、廣州拿地啟動多個養老項目。
此外，合眾人壽、太平保險集團等公司也都開始嘗試養老地產項目。
“還有一類是致力于醫療和養老領域投資的投資機構，比如國開行等。”李亞南說，投資機構與險資性質一樣，同屬金融機構范疇，且投資更有目的性，也更加謹慎。
第三支進入養老地產的“部隊”就是央企，如中石化、中國水電、魯能集團等。
“雖然央企在養老地產上起步晚于房企和險資，但它們來勢兇猛、大筆出手，未來趕超之勢不可小視?！睘醯ば欠治稣f，央企在未來的養老地產市場將會扮演重要角色。
李亞南認為，除了以上三大主力，養老地產市場還存在另一類參與者—與醫療相關的跨界企業。這類企業多是做養生、健康管理等高級服務的專業公司。在養老地產崛起時，憑借自身在醫療方面的特色優勢參與其中。不過，這類公司目前還未形成規模。
“每一類市場參與者都有優勢和劣勢，無法說哪一類更適合養老地產。”李亞南說，目前多數參與者都在充分利用自身的優勢，而忽視了劣勢。
房產企業的優勢在于取地和項目開發，長于市場營銷；劣勢在于跟政府談判時比較被動。同時，這類企業缺乏資金，也不精于后期的項目運營。
和房產企業正相反，險資和央企在養老地產市場最大的優勢在于穩定的資金池。而資金是養老地產開發的關鍵。
此外，固定的客戶渠道、成熟的營銷團隊也是險資和央企的優勢所在。不過，這兩類市場參與者在劣勢上較為突出。一是在取地和開發上沒有經驗；二是對市場不敏感，無法準確定位市場。
“4+5”模式
隨著市場的升溫，業內對于養老地產開發模式和運營模式的討論也日趨增多。
不過，對于剛起步的中國養老地產市場而言，固定的開發模式尚未成型，更多的嘗試和探索仍在繼續?？傮w來說，國內養老地產的開發模式主要有四種。
第一種是專門開發的綜合性養老社區。這類養老社區通常建在市郊、環境較好，產品類型包含養老住宅、養老公寓、養老護理機構等，可以為各類身體狀況的老人提供持續性生活照護。社區中為老人配有完善的公共服務設施，如老年活動中心、老年醫院、老年大學等。北京太陽城、東方太陽城都是這類代表。
第二種是在新建普通居住區中配套開發養老住宅及相應服務設施。如在社區中配建老年人居住組團、老年公寓、老少戶套型等。這種開發模式使老人能夠居住于“混齡”社區，保持與外界的聯系。同時，老人還可與自己的子女相鄰居住、互相照顧。這類開發模式也被稱為多代親情開發模式。萬科在杭州建設的良渚文化村就是其中的代表。
第三種是結合旅游、養生資源開發的度假型養老社區。這類社區通?？筛鶕陨淼馁Y源特色搭配相應的養生、康復服務，例如農業采摘、溫泉水療等。老人可以在一年當中的某個季節或時段來此居住，是一種具有時令特征的居住形式。目前，這類養老地產項目多集中在海南、云南等具有風景特色資源的地區。
第四種是會員制醫養綜合體。這種模式主要是針對高齡老人、有疾病或者慢性病康復的老人而設計。醫是指中醫、康復醫院、老年病醫院，養是指專門的護理院。在這類社區中，醫和養配套建立、缺一不可。如北京的太申祥和山莊。
此外，目前引起業內關注的還有一種尚無成功實踐的開發模式—醫療投資小鎮。這種開發模式多以當地豐富的醫療設施資源為指引，為前來看病就醫的老人提供暫時性居住服務。這類小區多以租賃為主，主要面向特定的醫療資源需求人群。
在后期的項目運營中，國內養老地產市場也大致存在5種盈利模式。
一是投資商和運營商向開發商定制養老地產項目（養老機構或養老社區），開發商按照要求開發，風險減小，盈利有保障；二是養老地產開發商開發之后賣給有意向的投資商或運營商，獲得一次性收益；三是開發商持有部分物業，以出租方式獲得長期穩定的租金回報，做養老地產的房東；四是開發商在持有部分物業的同時，請運營管理團隊托管，獲取運營管理的部分收益；五是投資商或開發商與運營商形成戰略合作，共同開發養老項目，形成一個利益集團并在項目中發揮自己優勢，獲得收益。
“目前在國內這幾種盈利模式都存在，但都不成熟，都處在摸索階段?！睘醯ば钦f，在發達國家成熟的運營模式中，投資商、開發商、運營商三者在投資、開發和運營方面可以做到相互滲透、相互介入甚至是三者之間不斷轉型。
融資困境與人才缺失
縱觀發達國家的經驗，養老地產的發展大致經歷三個階段：初期的碎片化發展、中期的產業鏈形成和后期的品牌誕生。
產業發展初期是在政府大力引導、鼓勵和支持下，企業開始進入養老地產市場，開發類型、運營模式都存在諸多缺陷。產業發展中期是產業鏈的形成和不斷成熟，軟硬件配置更加合理，運營模式、盈利模式更加清晰。產業發展后期進入品牌階段，資本大舉進入，并購擴張成主線，通過強強聯合，使品牌強化。
目前，中國養老地產正處于初期碎片化發展階段，沒有成熟的運營體系和盈利模式，缺乏足夠的優質產品和運營服務支撐。
“養老地產與上下游的對接尚未完成。地產商還在依賴賣房子；險資雖不賣房，但真正進入良性運營的項目還沒有；大型央企的養老項目還處于初期開發階段。”烏丹星說。
中國養老地產的問題主要集中在兩個環節，前期的投資開發和后期的運營維護。前者最大的問題在于融資，而后者最大的問題在于專業人才的缺乏。
作為產業開發的第一鏈條，資金決定著項目開發的成敗，也成為養老地產發展需跨過的第一道坎?！梆B老地產的投資周期長、成本回收慢，資金要求大，如果沒有長期低成本資金支持就很難持續發展下去。目前養老地產融資渠道并未打開。”烏丹星說。
養老地產本身的市場特性，加上國內的養老地產尚處于起步階段無成熟的開發和運營模式，使得眾多有能力的投資商在這一領域極為謹慎。銀行之外的境內外大型資本基本處于觀望狀態。融資困境使得眾多養老地產項目僅僅停留在口頭上。
項目的后期運營比前期開發更具挑戰性，專業人才的缺乏是最大掣肘：一方面是高端運營人才、高級職業經理人的缺乏，另一方面是專業護工的缺乏。
以養老院為例，目前國內眾多養老院的負責人是醫院的退休院長。這些人雖然有多年的醫院管理經驗，但并不能勝任專業養老機構的管理崗位。問題在于兩者存在定位之差，前者面向大眾群體，后者面向特定老年人群。
專業護工缺乏更為嚴重。目前中國從事養老服務的人員多是從傳統行業跨界而來，真正接受專業教育的護工少之又少。加之，很多養老機構在人員的選擇和任用上標準不一，使得養老服務人員的質量參差不齊。
“隨著養老地產項目的不斷開業，未來幾年人員總量需求將達到 1000 多萬，但目前市場上只有 30 萬左右在一線從事養老服務?！睘醯ば钦f。
除此之外，養老地產市場還存在著諸多問題。如：項目定位不清晰，一味走高端路線，忽視老年人真正需求；市場機制不成熟，營利性、非營利性、公辦、民辦養老項目之間的市場關系和運行機制尚未理清；社會大眾養老觀念尚未轉變等。
體系建設、轉變觀念是關鍵
“養老地產正處于起步階段，這些都是行業性的問題，而非某個開發企業的問題?！毙袠I顧問公司潤土咨詢董事長于貴紅告訴《瞭望東方周刊》。
在她看來，國家政策在解決養老地產問題上起著至關重要的作用?！皣铱梢栽谟玫胤矫娼o予開發商一定的政策支持，也可通過稅收減免或者資金補貼的形式直接扶持運營商?！辈贿^，她也提醒，政府應該對已批準的項目跟蹤審查，以防個別企業打著養老的旗號進行地產開發。
“融資困境是當前養老地產面臨的緊迫問題，而解決這一難題的關鍵在于眾多市場參與主體能否通力合作?！崩顏喣辖o出的建議是，“保險公司出錢，由開發商代建、代集，再整合專業的市場機構和運營機構，形成一個產業鏈條，這是一種比較靠譜的模式?！?/p>
不過，在烏丹星看來，養老地產市場最急需解決的是標準體系建設?！爸袊酿B老地產市場龐大，如果沒有一個市場標準，就會變得雜亂無章。”
標準體系的建設要完全涵蓋養老地產開發的各個環節，從養老項目選址、規劃設計，建筑施工到后期運營，以保證養老項目能夠最大程度契合老年人需求。同時，居家養老設施改造、城市老年公寓、護理之家等應該以何種標準建設和運營管理才能滿足老人需要也應納入標準體系之中。
“沒有這些內容做支撐，養老地產就是一個空殼?！睘醯ば钦f，“眾多開發者仍然用傳統地產思維和地產模式做養老，注定失敗?！?/p>
不可預測的未來
2014年2月18日，全經聯在京《2013中國房地產創新發展報告》（以下簡稱“《報告》”）。
在對2014年養老地產市場的發展展望中，《報告》這樣表述：2014年將是國家養老政策落地的關鍵年，屆時國家還將陸續出臺一系列配套文件。一系列政策的密集落地必將為整個產業的發展創造良好的生存環境，整個行業將會呈現爆發式增長。
《報告》預測，養老地產將與其他產業形成集群，推動區域綜合發展。
一時，“養老地產將迎來黃金春天”的論調似乎成為共識，本刊采訪的多位業內專家和多家行業研究公司均持相同看法。
根據全國老齡辦的調查，目前中國老年人總的服務需求滿足率僅為15.9% ，還有84.1%的老年人服務需求沒有被滿足，這意味著巨大的市場需求。
中商情報網產業研究院研究員鄧思思向《瞭望東方周刊》表示：“在總量巨大的老年人口中，只要有10%人群入住養老社區，就有可能在未來幾年產生至少4500個養老地產項目需求?！?/p>
不過，與業內熱炒養老地產市場形成強烈對比的是，國家相關部門始終保持低調、審慎的態度，并有意為之“降溫”。
2012年7月26日，保監會《關于保險資金投資股權和不動產有關問題的通知》，其中，“防止以養老項目名義建設和銷售商品房”、“防范以自用項目名義投資不動產”這兩條對養老地產市場產生較大影響。
2013年7月9日，民政部關于貫徹落實《養老機構設立許可辦法》和《養老機構管理辦法》的通知，要求各地要仔細甄別養老地產與養老機構，既要保護房地產業參與社會養老服務的積極性，又要防止簡單地把養老地產當成養老機構的現象發生。
2014年2月19日，民政部副部長竇玉沛公開表示，養老地產不會納入養老產業進行管理，也不會享受養老產業具有的相關稅收政策優惠。
不動產運營管理范文4
大資管時代真真切切來到身邊，錢不是問題，花錢反倒成了問題。好的商業模式、好項目、好團隊成為地產大資管時代的關鍵熱詞。投資商之間的項目爭奪已演變成貼身巷戰。
15分鐘談成一單大生意
賽富不動產基金合伙人王戈宏是國內新派白領公寓創始人。由他主導和操盤的天安門北河沿新派白領公寓（CYPA）隆重開業。這是“從來不投房地產”的賽富首席合伙人閆焱所投資的第一個涉“房”項目。位于國貿附近的第二個白領公寓——森德大廈也已完成收購，目前進入設計整改階段。賽富不動產基金收購森德大廈的價格并不高，70年產權，單價為2.2萬元/平方米，而周邊物業的單價已達4萬-5萬元/平方米。未來，賽富不動產計劃在上海、廣州、深圳繼續收購物業。
最讓人稱奇的是，王戈宏說服閆焱投資白領公寓，僅僅用了15分鐘。王戈宏回憶道，2012年4月，他回國創建白領公寓基金。在一個論壇上偶遇閆焱。在短短15分鐘交談之后，閆焱便初步確定了與王戈宏合作的意向。第二次見面時，閆焱帶來了公司整個投資團隊，與其相談甚歡，并讓律師當場起草了合作協議，這一次會晤也僅僅用了15分鐘。
王戈宏的白領公寓模式是受到美國同類產品啟發派生的。王戈宏注意到，2008年次貸危機以來，公寓REITs每年的平均收益率超過40%，遠遠高于REITs全行業平均8%-12%的收益率。這使得公寓REITs的投資人在賺得滿盆后，又加大對新公寓的收購與建造，出租公寓市場越來越繁榮。為簡單驗證一個城市出租公寓的數量，王戈宏從首都華盛頓市區沿著355公路向馬里蘭州驅車行進（這條公路貫穿兩三個重要的商業、辦公和居住區，房利美、萬豪酒店總部、喬治華盛頓大學就在馬路兩旁），僅短短15公里，各種層次的出租公寓就有30多家。
王戈宏假扮成找房子的人，由一家公寓的工作人員帶著參觀。這家公寓有250個房間，管理人員不到10個。公寓REITs都是連鎖經營，在同一個地區，維修人員可以共享，易耗維修品等也可以集中采購、配送，運營成本很低。其最大的成本，就是租戶退租后的公寓翻新成本。
據《丹佛商業評論》報道，王戈宏曾
經求學的城市丹佛（是美國有線電視的中心，第二個高科技基地），2010年公寓REITs的各項收益指標排名全美第一，出租率達94.7% （全美平均92.2%），租金同比增長4.6%（全美平均增長2.5%）。而目前丹佛的平均公寓租金為每單元每月874美元。
再回到我們身邊，如果全國有超過20座城市像北京那樣，施行強有力的限購政策的話，那白領只能租房立家了。但問題是，類似于美國的標準化的連鎖白領公寓產品國內幾乎沒有。
王戈宏由此聯想到，中國白領的家到底會在哪里呢？他的想法得到了閆焱的認可。閆焱認為，中國未來最大的消費群體是白領。讓白領用不到30%的工資，租下最好商圈的住宅，生活、工作、娛樂都在30分鐘生活圈內完成，可以實現幸福地居住。閆焱斷定白領公寓將來是一個非常大的朝陽產業。
在白領公寓商業模式設計上，王戈宏采取了租賃和收購相結合的兩種運作模式：整租下某物業數十年的整體經營權，出租給在周邊寫字樓上班的白領；同時發起賽富不動產基金，對外募集資金后收購核心地段物業，進行改造和精裝修后出租給白領。
王戈宏聲稱，賽富不動產運用REITs的經營結構、管理結構和資產結構運作項目，未來一旦REITs資本市場開放，這些健康的資產就可以上市。
“我們的腳都是沾滿泥的”
嘉實基金總裁趙學軍曾這樣說：“我若不做這個投資，就沒法吃到大資管這塊肉?！本唧w到怎么吃這塊肉？趙學軍不走尋常路。
2012年9月，嘉實基金總裁趙學軍聯合英國高富諾基金管理公司與原漢威資本的核心團隊，獨家組建了一個專注投資于大中華區的私募地產基金管理平臺——嘉實地產投資管理有限公司，原漢威資本創始人和前行政總裁任榮出任嘉實地產的行政總裁。
嘉實地產總部設于香港，該團隊之前管理過4只美元基金，管理資產規模逾35億美元，與華潤、萬科、金融街和國內多家大型商業地產開發企業有多個成功的戰略合作，整體基金年化回報扣除費用后均超過20%，是當時亞洲最大的房地產私募股權基金之一。
一家國有信托機構高管透露：“嘉實和我們信托公司的思路不一樣。我們搶的是銀行的客戶，做債權投資，以量取勝，做大規模，盡可能地占有客戶；嘉實地產則更看重項目的本質，他們每一單都做得很大，時間長，充分享有項目股權所帶來的長期回報?！?/p>
每一單都做得很大、時間長，意味著嘉實地產投資要變身成開發商的角色？如果是這樣，這就要求其團隊成員同時有金融和開發經驗。
嘉實地產基金副總裁陳文杰稱，“嘉實地產專注于投資國內大型零售及商業物業。團隊的成員都有超過12年以上資深地產和金融相關的海內外背景。我們用國外通行的房地產基金操作模式，先募集投資人所承諾的資金，然后在投資期內完成項目儲備、盡調和投資；但最關鍵的，與其他資本市場上的純財務投資人不同，我們采取主動式資產管理的機制，經理人的腳都是沾滿泥的，每個項目都要親自進到工地去看落實情況，從CEO到分析師都要奉行這套準則。”
“團隊的核心競爭力在于對零售商業物業的定位、工程管理和運營管理，過去我們做合資的項目，IRR很難突破18%，但只要是我們持有100%股權的商業項目，透過自身的資產管理及增值服務，項目回報IRR一般都可以超過25%。”陳文杰說。
如何讓腳上都沾滿泥的團隊賣命干活？趙學軍為嘉實地產投資設計的公司股權結構是：嘉實基金占股50%，高富諾及任榮團隊占股共50%。嘉實地產透過嘉實基金在國內的銷售網絡及資本市場的優勢，為房地產基金產品與國內各方資金渠道打造了一個完整的平臺。同時，嘉實地產輔以其本身原有的美元品牌及投資人覆蓋，加上高富諾基金在全球的布局，形成了一個雙幣服務的房地產私募基金公司。
基金做地產，高管團隊下沉到項目中去，通過股權捆綁，形成激勵約束機制?；鶎嵉禺a投資趟出一條資管新路。
夾層基金驅動鼎暉投資
鼎暉投資董事總經理、夾層基金業務負責人胡寧這樣宣稱，“大資管時代的來臨預示金融機構的牌照優勢將逐漸被淡化，牌照紅利時代將來會結束，金融機構最核心的競爭力還是如何為客戶做好資產管理，為他們帶來更安全、更高收益的金融產品?！?/p>
鼎暉的準備工作做得很早。2011年，PE起家的鼎暉投資觀察到，黑石集團、阿波羅等國際大型機構開始向綜合型的另類投資體系發展，尤其重視夾層基金業務。當年8月，鼎暉夾層基金團隊成立，提前應對大資管時代的轉型。
鼎暉董事長吳尚志從平安信托和其他優秀機構招募了資管團隊，團隊帶頭人曾為平安信托累計投資金額300億元，合作對象包括中信、金地、綠城、雅居樂、宋都集團等。
鼎暉夾層基金的募資方式是主動管理型，不是通過銀行理財產品和資金池，而是通過各大銀行代銷，用的是鼎暉夾層基金品牌，并向投資人闡明擬投資的儲備項目。2012年兩只夾層基金就募集了20多億元。
鼎暉夾層基金的資金結構有三層：開發商資金作為劣后級，銀行類金融機構資金是優先級，鼎暉基金則在這兩層資金之間提供夾層股權投資服務。對優先級投資人而言，由于有鼎暉基金和開發商資金做劣后，其資金具有較高的安全系數；同時優先級投資人又為鼎暉夾層基金做了杠桿，提高鼎暉基金的收益。因此，鼎暉夾層基金使安全性和收益都能得到保障。
鼎暉夾層投資的決策機制沿襲了鼎暉投資一貫的穩健決策風格，董事長吳尚志、總裁焦震都是投資委員會的核心成員。
在產品模式上，鼎暉夾層基金通過股權、債權的結合，通過可轉債、優先債、次級債、股權回購、股權分配等手段，實現固定收益類產品、固定+超額收益、股權+回購、危機（DistressHedge）投資等多種產品的投資。
也就是說，鼎暉不但在項目設計中可通過信托、有限合伙、項目股權方面靈活設計結構化安排，實現各類收益與項目進度的匹配，而且可對存在短期經營危機的項目進行投資，或收購資金鏈斷裂的優質項目，退出方式要求開發商回購或按固定高息回購；也可對公開發行的高息危機債券和可轉債金融產品進行投資。
鼎暉夾層基金堅持設計簡單的交易結構，以利于投后的資產管理。例如，GP管理公司的收益不與項目利潤掛鉤，而是與項目銷售價格掛鉤。銷售價格可在網上公開查詢，價格上漲一定范圍，鼎暉的收益就隨之增加一個點。“簡單的交易結構最易于管理，很多基金公司無法避免開發商隱藏利潤的難題，就是交易結構設計的太復雜?！焙鷮幷f。
鼎暉夾層投資與信用團隊于2011年11月對上海項目進行了總規模4億元、一年期的債權投資。該次投資通過信托計劃的方式發行，由鼎暉認購其中的約1.4億元信托份額，另外約2.6億元由鼎暉主導公開募集。募得資金向交易對手100%控股的青浦公司（滿足“432”規定）以信托計劃提供一年期借款。每半年付息，到期還本。
不動產運營管理范文5
“3月回暖之后，大批開發商及二手房東就轉變了以價換量的態度，甚至開始漲價，4月樓市成交明顯下跌說明情況還沒有我們想象的那么樂觀?！边@讓正捂盤的李耀平難免忐忑，害怕樓市回暖再生變數。
上海五一房展會的第一天，參展規模與參觀人數都比2011年房展會時大有改觀，李耀平稍微松了一口氣，“雖然有8折和總價立減20萬這樣的優惠樓盤，但都是針對特價房源，一般都不超過10套，說明上海的開發商對后市看法基本形成一致，不愿再進一步以價換量。”
不過，他更擔心開發商的過于樂觀
幾天之后的統計結果不出所料：4月29日到5月1日，上海新建商品住宅成交價雖然同比上漲了13. 1%，但累計成交417套、4. 84萬平方米，同比卻分別下跌了33. 7%和27. 2%。
“高端一點的購房者，重新進入僵持與觀望?！惫ば新氏热∠滋追?. 5折優惠政策，更加劇了他的擔心。
沒幾天，情況又發生了轉機。21世紀不動產的統計數據顯示，2012年5月前13天上海新建商品住宅成交34. 2萬平方米，較4月份同期提升48. 1%。
最后大賺一筆的機會
數據顯示，進入5月后，上海樓市連續2周的樓市供銷比值皆低于1，即供不應求的狀況再度出現。 5月7日到13日的一周內，上海新建商品住宅合計成交1751套、20. 1萬平方米，環比分別提升34. 3%、31. 1%。
21世紀不動產上海區域分析師黃河滔告訴《望東方周刊》，5月7日到13日，上海出現了一個內環內的新增供應項目，但實際推出房源只有7套，而且預售報價高達6萬～6. 8萬元/平方米，而該樓盤前期房源中的二手房報價只有3. 5萬～4萬元/平方米。
另外，這一周上海推出的10大住宅項目，全都是小體量批次，3萬平米以上的新推項目僅有1個，供應低于1萬平米的項目則多達5個。
“市場的反復變化面前，越來越多的開發商選擇觀望?！崩钜秸f，不過很多開發商的心態與之前有了很大的不同，“越來越多的人相信中國樓市的舊時代正在結束，在北京、上海這樣的大城市的老項目，被看做最后大賺一筆的機會?！?/p>
李耀平說，中國房地產開發的舊體系，正在被一股新思潮所瓦解，而這股新思潮的核心就是：產品為王取代土地為王，房地產開發模式由香港模式向美國模式轉變。
在土地為王的時代，開發商單靠拿地、囤地就能獲得豐厚收益。土地為王時代終結的重要表現，就是土地增值不再是開發商最重要的利潤來源。
推動這一轉變的根本原因，是拿地成本越來越高，囤積土地的獲益空間越來越低，而國家政策的監管也越來越嚴格。
“為什么開發商都說樓市反彈在即，卻沒有人‘抄底’拿地?！鄙虾Ｒ患抑行头康禺a公司董事長王城（化名）告訴《望東方周刊》，開發商近幾年一個明顯感受就是“政府也變精明了?！薄暗胤秸畬ν恋貎r值的把控越來越準確，給開發商預留的空間很有限?！?/p>
2011年以來，全國重點城市經營性土地流標率不斷走高，平均流標率為9. 65%，2011年10月的土地流標率更是創下16. 5%的年度新高。
K8土地網數據顯示，2012年一季度，全國百城土地供應速度明顯放緩，3月總體供應量持續下滑，再創新低。同時，住宅用地成交價格總體水平較高；二三線城市受青睞，小宗地塊頻出頭。
上海日前成交的浦江鎮120- N地塊更是個典型的例子。
該地塊為普通商品房用地，以1. 45億元的底價成交，折合樓板價約為8277元/平方米。在該幅地塊的出讓合同中，規定該地塊必須在12個月內竣工。即使在規劃設計方案批準后如果地上與地下建筑面積之和超過3萬平方米，受讓人可以申請延長竣工時間，經批準后可以將工期適當延長，但最多不超過24個月。
在以往的操作中，有些地塊在轉讓中只明確開工時間，而模糊竣工時間。所以，有些開發商只打下一根樁就算作開工，從容囤地。21世紀不動產上海區域市場研究部羅寅申說，浦江鎮120- N地塊竣工期限措施的出現，或許正是土地市場管理所采取的新方向、新苗頭。
總之，拍得浦江鎮120- N地塊的開發商靠囤地賺錢已經不可能了。
此外，地塊所在的閔行區，還出臺閔房管[2012]70號文規定凡新出讓土地、用于開發建設商品住宅的建設項目，均應按不低于該建設項目住宅建筑總面積5%的比例，配建共有產權保障房，郊區有條件區域的建設項目，應進一步提高配建的比例(閔行區暫定為7%)。商品住宅在預售或者出售之前，房地產開發企業應無償將配建房源移交給區住房保障機構。這就意味著，開發商拿下地塊之后，還要配建7%的經適房最終需無償移交給政府。
“產品為王的時代已經到來?！?上海易居房地產研究院發展研究所副所長楊紅旭告訴《望東方周刊》，開發商的利潤將主要來自于高質量產品的附加值，而不再是土地增值。
日前舉行的“2012中國地產金融創新論壇”上，住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹也表示，隨著國家的房地產政策由強調經濟功能轉向比較強調社會功能，“過去房地產賺錢土地是最主要的。今后開發企業靠什么賺錢呢？靠專業化賺錢。”
“2009年之后拿地的開發商，在土地增值上的收益就已經大大減少了。所以在那之前拿地的上海開發商，更不愿意大幅降價，因為這是最后一批可以賺一筆的土地了，以后再也沒有了?！崩钜秸f，在2009年之后拿地的開發商，并不具有很多降價空間，這是促使更早拿地開發商敢于捂盤的另一個原因。
美國風
由香港模式向美國模式的轉變，在業內也形成了頗有影響力的思潮。
全國房地產經理人聯合會主席楊樂渝以“一個時代的結束，另一個時代的開始”描述中國房地產開發模式的轉變。
目前，中國內地房地產開發普遍采用香港模式，即房地產項目從拿地、開發、銷售到物業管理全部由一家“全能開發商”獨立完成。
楊樂渝說，中國房地產業原來的模式，“只有地、只有房，沒有產?！倍嗄陙恚_發商都是簡單的生產加小費的模式，沒有經營也沒有形成資本的市場?！霸瓉淼纳虡I模式很可憐，形不成市場。要么被業主吃掉，要么被國外的資產運營機構給吃掉，造成了中國經濟的‘高消耗、高資源浪費’的情況。”
從2011年10月到2012年3月，很多城市都出現了樓市交易量下滑，數目巨大的保障房進入市場則代表“中國的房地產進入了雙軌制時代?！秉S金灣投資集團董事長申威告訴《望東方周刊》，中國樓市正從賣方市場轉為買方市場，這在客觀上也讓開發商的核心競爭力由拿地、融資能力，轉為高品質產品開發能力。
向美國模式轉型漸漸成為房地產行業主流思路。美國模式的核心是金融運作，房地產信托基金和投資商成為房地產的主導者，地產開發建造商或者中介商成了圍繞資金的配套環節。
美國的房地產開發中，每一環節通過完成各自的任務獲取利潤，是一條橫向價值鏈，真正的主導者是資本和發達的基金，開發商、建筑商、中介商以及其他環節都屬于圍繞資本的價值鏈環節。
申威說，在美國，融資方式除銀行提供貸款外，還依靠退休基金、不動產信貸等多種金融工具等綜合運用，美國大多數人都可以通過不同方式參與房地產的投資。
美國的房地產投資資金主要以房地產投資信托（REITS）和產業基金的形式存在，目前在美國操作的REITS有300家左右，其中約200家可上市交易，資產總計超過了3000億美元，另外的100多家REITS沒有上市，屬于私募的范疇。
美國的地產模式一個特點是以消費者的需求為中心進行物業的開發、銷售。
目前，行業內對中國房地產業的模式轉型的主要判斷依據，就是私募房地產基金的紛紛出現。
轉型有多難
當然，香港模式也并非如外界批判的那樣一無是處。智盈投資董事總經理董偉海告訴《望東方周刊》，以新鴻基、和記黃埔為代表的香港房地產企業，對內地企業最有借鑒意義的是他們既有自己開發、造好了就銷售的項目，也有很多持有型物業。
“大量優質的持有型物業帶來了良好的租金收入和穩定的現金流，在企業的利潤貢獻率中所占比例也相當高。國內開發商在香港模式上做的最好的要算萬達?！倍瓊ズＵf，香港模式之所以備受詬病，問題還在于內地的開發商沒有學會香港模式的“平衡”。
開發模式的轉變，意味著利益的重新分配。申威說，資金方占據著最重要的地位，他們承擔投資風險，按股權獲取利潤分紅，收益最大，但風險也最大；設計方按面積收取設計費，不同公司收費標準不一樣，從50元/平米到500元/平米不等；建設方收取施工建設費用，利潤率不高，競爭激烈，有時候還承擔了施工墊資風險；銷售方則是按銷售額收取1%到3%不等的傭金，如果是買斷式，有資金投入，利潤率相應提高，但風險也相應提高。
在國內風頭正勁的房地產私募基金，就扮演著美國模式中資金方的角色，其投資年回報率的要求普遍在20%到30%之間，有些甚至更高。這激起了諸多開發商的抵制，因為在過去幾年中，即便號稱暴利行業，開發商的投資年回報率也不過在30%左右。
申威則認為，私募基金回報要求在20%到30%，是和當前全行業資金鏈緊張以及市場風險下的合理報價。很多基金的募資成本就在18%以上。相比民間借貸的高利率，這樣的回報要求還算合理?！皬膰鴥韧饨鹑谑袌霭l展規律來說基金成本一般為銀行借貸成本的1到2倍?！?/p>
中國房地產開發模式的轉變，將是一個長期的過程。至少目前，美國模式所需要的政策、行業配套、人才等方面的基礎仍是空白。
以購物中心這一美國熱門的房地產投資領域為例，眾多房地產產業基金不僅是購物中心的主要投資者，也是擁有者。申威說，在美國除了購物中心投資商、開發商擁有購物中心管理公司外，市場上還有獨立的第三方法人公司來從事商業物業的經營管理，這些管理公司也是購物中心的主要投資者之一。這些管理公司除了投資外，還與開發商進行合作，對購物中心進行科學的運營管理，提供穩定的租金回報。顯然，這樣的產業鏈在中國沒有出現。
不動產運營管理范文6
關鍵詞：場館 對外開放 高校
中圖分類號：G43 文獻標識碼：A 文章編號：1674-098X（2012）12（b）-0-01
場館是高校進行文體教學、訓練、競賽、大型集會、活動等的場所，其管理水平和使用效率直接關系到高校的精神文明建設。嘉興學院是經國家教育部批準組建的省屬普通本科院校，學校擁有3個校區，校園面積1700畝，規劃面積2300畝，校舍建筑面積62萬m2，現有全日制在校學生24000余人，成教在冊學生近萬人，辦學規模中等。近年來，隨著學校教育事業的迅猛發展，學校已有及新建的各種場館規模不斷擴大，場館構成日趨復雜，管理難度越來越大，成本費用開支在不斷攀升，為規范學校的場館管理，在充分滿足教學需要的情況下，能更好地發揮學校各場館的經濟和社會效益，我們通過不斷摸索，自主實踐，對場館的對外開放模式及方法進行了探討，下面介紹如下。
1 我校現有場館的現狀
我?，F有場館的數量和歸口管理、使用部門介紹如下：①校辦：管理若干個個大型報告廳。②體軍部：管理兩個體藝館、兩個健身館、一個學生活動中心及其附帶場地，若干個球類館及三個校區的田徑場、網球場、籃球場、排球場十多個。③團委：管理學校的禮堂若干個。④工會：管理學校的健身房、練歌房和乒乓房若干個。⑤各個二級分院及職能部門：大小各異的的會議室若干個。
2 場館對外開放前后管理存在的問題
（1）場館對外開放前：①場館管理模式老化，人員管理隊伍缺乏與學校迅猛的場館發展速度不協調。②現有的場館沒有系統的對外運營模式，也未能顯現出經濟和社會效益。③隨著各場館建筑物和設備的老化，維護和管理成本會提高，且隨著新校區各場館的相繼落成，管理、維護成本會越來越高。
（2）場館對外開放后：①人員管理尤其是高層次的商業人員和設備維護人員的管理，建筑、設備維護尤其是場館內的高檔設備的使用維護，人流、車流、場次的控制，經濟核算，審批程序的設定等等都帶來了一系列需要解決的問題。②對外進行商業開放與兼顧學校的學術氛圍之間的不協調。③場館對外開放后，其無法在短時間內脫離學?！澳阁w”存活，需要循序漸進，以入敷出，降低成本壓力。
3 場館對外開放的利弊分析
若場館不對外開放，按照我?，F有的歸口管理體制，省去了場館對外開放后的種種問題煩惱，但卻逃不出場館對外開放前的禁錮。另外場館內的各類設備的維護和保養，還有整個場館建筑物的維護保養及水、電、燃氣、油、人員工資等，費用較大，無法適應學校的發展。所以綜合考慮只有對外放開、加強管理，才能“開源節流”，并逐步完善場館管理制度和商業運作模式，以降低學校的場館運作成本壓力。
4 場館對外開放的原則及方法
按照公益性教學為主，對外服務為輔，先內而外的原則實施對外開放。在滿足日常教學和工作的同時，還要兼顧學校的學術氛圍和解決對外放開所帶來的管理難題，如安全性、純商業性、協調性等。（1）統籌指導：這個工作需要協調各部門，在相關的會議上明確由哪個部門（甚至那個工作人）作為第一步工作的協調部門，我校由校辦協調，因為該部門本身具備協調全校各部門的職能。（2）分類負責：即根據使用部門進行分類，按照目前各場、館的使用部門作為負責的主體，這樣分類便于實際操作。如：①校辦：各教學樓附屬的大型報告廳，獨立的報告廳等。②體軍部：校內學生活動中心及其附帶場地，體藝館，健身館、球類館、風雨操場等，以及各校區內的田徑場、網球場、籃球場、排球場等室外場地。③團委：學校的禮堂、會堂。④工會：學校的健身房、練歌房和乒乓房等。⑤大小型會議室：各二級學院和職能部門自行管理。（3）明碼標價：校辦、體軍部、團委、工會所轄的室內廳、場、館，可以根據座次、活動形式、使用時間、校內使用、校外使用、冷暖空調使用等因素來核定價格。而活動配套的服務人員、會場布置等由學校后勤公司安排人員負責。因現在雙休日我校開放的室內外場、館里的人員，非學校師生員工所占比例越來越高，所以我校實行適當收費制，收費標準與成本掛鉤，按實制定。（4）經濟核算：設定一個時點（如某一年），對學校所有的室內外廳、場、館的維護費用，含不動產本身的日常緊急維修費、折舊費用和設備、人員、水、電、汽、油等費用的數據進行查證比較，對每一個場館設定一個相對科學、客觀的核算定額，實行收支兩條線的財務管理模式。經濟核算的過程采取兩步走，即先收費，后核算，這樣既便于場館管理工作的正常開展，又能獲得相對客觀、準確的數據，以便建立科學的總體核算標準。（5）專項維護：在經濟核算的基礎上，確定各類和各個場館維護的專項額定維護費用，該項費用納入學校后勤主管部門每年的預決算。各場館在需要修繕時由歸口部門向學校后勤主管部門申請，并由學校后勤主管部門按照規定程序實施緊急和日常的修繕工作。（6）程序到位：按照公益性教學、工作為主，對外服務為輔，先內而外和誰主管向誰申請的原則，在滿足教學和正常工作所需后，排出日常固定的可運作時間，首先向分類后的負責部門申請，通過后再交由校辦審批，通過后再由主管部門回復申請者繳費，并做好使用協調。其他服務，則由后勤服務公司負責。
5 結語
綜上所述，場館（含室內、室外）作為學校房地產的重要、直觀、實效的組成部分，若實行對外開放并能加以科學的管理和高效合理的使用，場館的經濟和社會效能必將顯現。
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