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不動產產權管理范文1
關鍵詞: 不動產登記/物權變動/法律行為/事實行為
引 言
新頒布實施的《中華人民共和國物權法》確立了因法律行為引起的不動產物權變動，要以登記作為必備要件。也就是說，因法律行為所引起的不動產物權的設立、變更、消滅、設立負擔，除了作為不動產物權變動的基礎行為——債權行為成立且有效，尚須到不動產登記機關踐行登記程序，不動產物權變動的法律效果方才發生。由此可見，不動產物權變動的登記在不動產物權變動中扮演著不可或缺的角色。鑒于我國不動產登記的傳統和現狀，人們對不動產登記的性質和功用在認識上發生一定的偏差，在登記的理論和實踐層面存在著一些分歧。辨清不動產登記的法律性質，正確認識不動產登記的功用，對我國不動產登記制度的完善，對不動產登記的統一立法，尤其對廣泛存在著的不動產登記的實踐，都具有十分重要的指導作用。
一、不動產登記是民事行為抑或行政行為
鑒于我國不動產登記的現狀，不動產登記由各類不動產的專門行政管理機關進行，比如土地物權變動由土地行政主管部門登記，房產物權變動由房產行政主管部門登記，林木物權變動由林業行政主管部門登記等。由各類不動產的行政主管機關對所管理的不動產進行登記，如若不申請登記，這些不動產或不動產權利不能發生變動。這種登記的現狀往往給人造成錯覺，主體之間就不動產或不動產權利發生變動，尚須相應行政主管機關的登記認可，行政機關的登記行為被看作是一種行政管理行為，這種觀點成為目前學界和實務界的通說。[1]某些行政法學者甚至認為，主管機關的審查登記行為是一種帶有行政職權性質的許可行為。[2]在學界與實務界之所以會出現這種認識，是由我國目前有關不動產登記立法的現狀所決定的。土地管理法、城市房地產管理法都是從對不動產進行行政管理的角度進行立法，不動產登記自然被納入到行政管理的范疇。
主體之間就不動產權利變動達成協議，以使不動產權利發生變動，實現財貨流轉和交易目的。不動產權利具體包括建設用地使用權、房屋所有權等是物權，物權具有支配性和排它性，讓任何第三人知曉該不動產上的權利狀況，有利于該不動產權利的行使和不動產效用的發揮，有利于該不動產的順暢流轉，以建立穩定有序的財產流轉秩序，這種主體之間就不動產或不動產權利發生變動的情況就必須借助一定的可足夠為眾人所知的公示手段彰顯出來。在諸如法國、德國、日本及我國臺灣地區被實踐證明了的最有效的公示手段即為不動產登記，即由一個有足夠公信權威的機構將不動產權利變動情況通過設置專門的薄冊的方式公之示眾，人人皆可以查詢，以知悉不動產上的權屬狀況。我國不動產權利變動情況與這些國家和地區的不動產權利變動情況相通，運作原理相同，所以將不動產權利變動登記看作是主體之間不動產物權變動情況的公示，是促進不動產的利用和實現財產穩定有序流轉的必備手段。登記最主要的功能就是不動產物權權利狀況的公示，登記所產生的法律效果只關乎不動產權利歸屬和變動狀況，登記服務于不動產的高效利用和有序流轉，不動產登記行為應是民法上發生民法效果的行為，所以應屬民事行為。
從上述論證可以看出，不動產登記的民事行為屬性，是由不動產登記的功能所決定的。《物權法》通過之后，確立不動產登記的公示功能具有十分重要的現實意義，不動產登記作為不動產物權變動的公示手段，主要功能即將不動產權屬狀況公之示眾，以利不動產的利用和流轉，任何欲在該不動產上設定權利之第三人即可根據公示出來的權屬狀況做出正確有效的交易決策，而要改變過去那種認為不動產登記是不動產行政管理機關對不動產行使行政管理職權的傳統看法。主體之間就不動產權利變動達到協議之后，只要該協議合法、有效，并按《物權法》和相關法律的規定提供了登記所需的材料，不動產登記機關在審查以后對符合條件的不動產物權變動就必須予以登記，以完成不動產物權變動的公示程序，而不能借對不動產進行行政管理為由對符合條件的不動產物權變動不予登記，這一點在《物權法》中也得到確認。
二、不動產登記是事實行為還是法律行為
對不動產登記的事實行為屬性或是法律行為屬性的探討，是建立在對第一個問題論證的基礎之上，即是以不動產登記行為屬民事行為為探討的前提。事實行為和法律行為同屬法律事實的范疇，都是引起民法效果的原因。但是，事實行為和法律行為引起民法上效果的作用機理不同。法律行為，是以意思表示為要素，因意思表示而發生一定私法效果的法律事實。[3]主體欲要發生的民法上的效果，即民事權利和義務的產生、變更、消滅，受制于主體的意愿，只要該意愿合法、有效，意愿所達成的民法上的效果就會相應地發生，所以因法律行為所引起的民法上效果的發生要貫徹意思自治原則。事實行為則不同，事實行為無需考慮行為人內心意思，事實上有此行為，即產生相應的法律效果，行為人有無取得此種法律效果的意思，在所不問。[4]由此可見，事實行為所產生的法律效果是由法律預先規定好了的，與行為人內心意思無關，不受行為人內心意思的影響。不動產登記是事實行為還是法律行為，就要看不動產登記所要發生的法律效果——不動產物權的設立、變更、設定負擔、消滅，是否取決于不動產登記申請人的效果意思，若是則為法律行為，若否則為事實行為。
不動產登記是法律行為抑或事實行為，必須在物權變動的不同立法模式下考慮。綜觀他國民法理論和實踐，因法律行為引起物權變動，主要有兩種立法模式，一是形式主義，二是意思主義。所謂形式主義，是指物權變動的完成除當事人的意思合致外，尚須登記、交付形式的做成為必要的立法主義。[5]根據物權變動是基于當事人的債權意思還是物權意思的不同，又可將形式主義分為債權形式主義和物權形式主義。債權形式主義要求物權的變動須當事人的債權意思合致，并且要履行登記、交付程序，如瑞士。物權形式主義要求物權的變動須當事人的物權意思合致，債權意思合致只是物權變動的原因，并不決定物權變動效果的發生。物權變動效果取決于物權意思合致，另外尚須踐行登記、交付程序，如德國。在形式主義立法模式下，就不動產物權變動而言，不動產登記是必備要件。意思主義，是指物權變動僅以當事人的意思合致為已足，不以任何形式的作成為必要的立法主義。[6]意思主義中的意思僅指債權意思，也就是說，物權變動效果的發生，僅以當事人債權意思合致為已足，登記、交付的形式要件不是物權變動的必備要件，但為了保護物權變動中的第三人，讓第三人知悉該物權變動的具體情況，意思主義規定登記、交付具有對抗第三人的效力，如法國和日本。不動產登記在不同的物權變動立法模式下顯現出不同的功用，是源于不同立法模式不動產登記性質的不同。
（一）物權形式主義立法模式下不動產登記的法律行為屬性
已如上述，物權形式主義立法模式下，物權變動取決于物權行為，債權行為只是物權變動的原因，不決定物權變動效果的發生。但是物權行為究為何物，登記是否就是一種物權行為，則眾說紛紜。“傳統見解認為，物權的意思表示（包括物權的合意）本身即為物權行為（單獨行為及物權契約），登記或交付則為其生效要件。”[7] 按照法律行為的一般理論，法律行為的核心要素是意思表示，法律行為包括效果意思和意思的表達方式，如口頭形式、書面形式、行為等。如若將物權意思本身等同為物權行為，單純的物權意思表示（物權行為）則不能引起物權變動實際效果的發生。某種物權的實際取得或喪失，端賴于另外的實際履行行為，即動產的交付和不動產的登記。如此一來，單有物權行為不能發生實際的物權變動，而這又與物權行為概念本身相矛盾。為了克服這種矛盾，有關物權行為的傳統見解在維持物權意思即為物權行為的基礎之上，把實際的履行行為——交付和登記看作是物權行為的生效要件，但此種嫁接讓人不免產生牽強附會之感。臺灣著名學者姚瑞光先生在洞悉物權意思即為物權行為的矛盾后指出：“物權行為者，由物權的意思表示與登記或交付相結合而成之要式行為也。……物權的意思表示，與登記或交付相結合，始能成立所謂物權行為。惟有完成此項方式后之物權行為，始能發生物權得喪變更之效力，始能不殘留所謂履行問題，亦即物權行為一經成立，即生效力，不可認為物權行為因意思表示而成立，登記或交付不過其生效要件而已?！盵8]姚先生認為，物權行為是物權意思和實行履行行為——交付、登記的結合，交付、登記也是物權行為的內容，雖然此種觀點克服了物權意思本身即為物權行為的自相矛盾之處，但是關于物權意思和交付、登記之間的關系仍不甚明了，交付、登記的法律屬性仍不明確。
要探究物權行為的本質，弄清楚物權行為和物權意思之間的關系以及交付、登記的法律屬性，必須從物權行為產生的源頭上分析。物權行為理論的創造者德國法儒薩維尼在《當代羅馬法制度》一文中寫道：“私法契約是最復雜最常見的……在所有的法律制度中都可以產生契約，而且它們是最重要的法的形式，首先是在債法中，它們是債產生的最基本的源泉。這些契約人們稱之為債務契約。此外在物權法中它們也同樣廣泛地存在著。交付是一種真正的契約，因為它具備契約概念的全部特征：它包括雙方當事人對占有物和所有權轉移的意思表示……僅將意思表示本身作為一個完整的交付是不足夠的，因此還必須加上物的實際占有取得作為它的外在行為，但這些都不能否認它的本質是契約……?！盵9]法儒薩維尼這段精僻的論述清晰地告訴我們：交付本身即為一法律行為，買賣中的交付，核心要素是當事人轉移動產所有權的意思，但該意思不是法律行為，其必須依附在交付這一有形的外觀之上，物權行為即為交付。
隨著交易規模的擴大和交易種類的多樣化，不動產交易在法理上和交易實踐上逐漸呈現出與動產交付不同的交易狀態，即被后來各國所廣泛確立的不動產交易要以登記作為表標方式。以薩維尼抽象出“交付也是一種真正的契約”同樣的論證出發，由于不動產登記成為不動產交易的常態表征，如理相同，不動產登記也是一種真正的契約，是一種能獨立發生物權變動的法律行為。以薩維尼物權行為理論為立法基礎所采取的物權形式主義立法模式下，就不動產物權變動而言，不動產登記即為一種能獨立發生物權變動的法律行為的觀點明晰可見。
（二）債權形式主義和意思主義立法模式下不動產登記的事實行為屬性
債權形式主義、意思主義立法模式與物權形式主義立法模式，雖然都有債權行為的存在，但債權行為在實際的物權變動中所起的功用不同。意思主義立法模式下，單有債權行為即可引起物權變動，連債權行為的實際履行——交付、登記等都沒有必要。債權形式主義立法模式下，債權行為是引起物權變動的決定因素，但只有當債權行為的實際履行——交付、登記完成后，方才發生物權變動。在這兩種模式下，債權行為對物權變動起著決定作用，債權行為無效、被撤銷，物權變動就無法發生。物權形式主義立法模式下，已如上文所述，債權行為只是物權變動的原因，實際的物權變動取決于物權行為，即使債權行為無效或被撤銷，只要物權行為有效，物權變動就能實際發生。
物權形式主義立法模式下，交付、登記是真正的契約，不動產登記作為法律行為的一種，遵從法律行為成立要件、生效要件等的判斷規則，適用法律行為一般原理。債權形式主義立法模式下，依債權行為達到物權變動的最終目的，端賴于當事人債的實際履行。債的履行完成，即動產完成交付和不動產完成登記可發生多重法律效果：一是當事人之間的債因當事人的實際履行而消失，二是當事人之間所欲達到的目的，就物權變動而言，物權變動的發生即可確定地實現，三是動產交付、不動產登記作為當事人之間物權變動的外觀，對不知交易實情的第三人來說，具有公示權利變動的效果。因此，債權形式主義立法模式下，交付、登記是債的履行行為，該履行行為產生既定的法律效果，是物權變動的必備要件，因而應屬于事實行為。
意思主義立法模式下，就物權變動的法律要件來說，交付、登記并非必需。但從交易習慣和日常生活經驗來看，不完成交付和登記，買方不取得對物的實際占有，物的使用價值無法實現。從另一個角度看，物權是支配權，具有排它性，物權的行使和變動不僅關涉物權人本人的利益，還關涉到該物之上其他權利人、欲取得該物之交易相對人等的利益，關涉交易安全和交易秩序，交付和登記扮演著十分重要的公示功能，并且此種公示功能在復雜的物權變動中尤為重要?；诖耍馑贾髁x立法模式雖不強求不動產物權變動必須辦理不動產登記，但規定未經登記的不動產物權變動不能對抗第三人，這就使得取得不動產物權之當事人如若未辦理登記，其所取得的不動產物權隨時有被他人取得的風險，正是此種風險的反激勵作用，當事人因顧及風險，在絕大多數情況下也不得不辦理登記，這一點從王茵博士的論文中可以清晰地得到印證，意思主義立法模式的典型——法國，于“1855年法就大多數所有權及其他不動產物權的設定、移轉，規定以謄記為第三人對抗要件，顯著地擴大了謄記范圍，幾乎所有的物權變動都要公示?！盵10] 由此可見，意思主義立法模式下，交付、登記作為物權變動對抗第三人的公示要件，法律效果確定，因而也屬于事實行為。
結 論
在我國《物權法》制定過程中，就采取何種物權變動立法模式，是否采用物權行為理論等問題，眾說紛紜。就已實施的《物權法》相關條文內容來看，“不動產物權變動非經登記不發生效力”是一般規定，土地承包經營權自土地承包經營權合同生效時設立，土地承包經營權互換、轉讓的，非經登記不得對抗善意第三人，地役權的設立非經登記不得對抗善意第三人，并且立法上未采用“物權行為”概念。由此可見，我國就不動產物權變動，立法上采取了以債權形式主義為主，兼采意思主義的立法模式。結合上文的論證分析可以看出，在我國，就不動產登記而言，一般情況下，不動產登記是不動產物權變動的生效要件，不動產登記的法律效力，法有明確規定，與當事人的意志無關。特定情況下，不動產登記起著“對抗善意第三人”的公示作用，其法律效力也為法所明文規定。由此可見，在我國，不動產登記的行為屬性應為事實行為。（原載《長春工業大學學報（社會科學版）》2009年第4期）
參考文獻
[1] 田士永.物權行為理論研究[M].北京：中國政法大學出版社，2002.194；王利明.物權法論[M].北京：中國政法大學出版社，1998.50.
[2] 應松年.行政法學新論[M].北京：中國方正出版社，1998.246；行政許可制度存在的問題及立法構想[C].中國政法大學科研處優秀論文選集.北京：中國政法大學出版社，1998.230.
[3] 王澤鑒.民法總則[M].北京：中國政法大學出版社，2001.250.
[4] 趙勇峰，馬瑞娟.對民事法律事實體系的再思考[J].學術交流，2005，（10）。
[5] [6]肖厚國.物權變動研究[M].北京：法律出版社，2002.60.29.
[7] 王澤鑒.民法學說與判例研究[C].北京：中國政法大學出版社，1998.7.
注釋:
[1]田士永.物權行為理論研究[M].北京：中國政法大學出版社，2002.194；王利明.物權法論[M].北京：中國政法大學出版社，1998.50.
[2]應松年.行政法學新論[M].北京：中國方正出版社，1998.246；行政許可制度存在的問題及立法構想[C].中國政法大學科研處優秀論文選集.北京：中國政法大學出版社，1998.230.
[3]王澤鑒.民法總則[M].北京：中國政法大學出版社，2001.250.
[4]趙勇峰，馬瑞娟.對民事法律事實體系的再思考[J].學術交流，2005，（10）。
[5]肖厚國.物權變動研究[M].北京：法律出版社，2002.60.29.
[6]肖厚國.物權變動研究[M].北京：法律出版社，2002.60.29.
[7]王澤鑒.民法學說與判例研究[C].北京：中國政法大學出版社，1998.7.
[8]轉引自王澤鑒.民法學說與判例研究[C].北京：中國政法大學出版社，1998.5.
不動產產權管理范文2
關鍵詞 不動產 同一登記 管理制度
一、實施不動產統一登記管理的意義
（一）維護不動產權利人合法財產權益
原有的不動產登記是由不同部門分散管理的，這很容易造成一些農林、農牧用地界線不清楚、歸屬權不明確，或由于不同部門的登記管理制度與方式不同，導致不動產權利登記存在遺漏、重復等現象，容易產生一些矛盾糾紛，當不動產權利人在進行權利變更時，需要奔走于多個部門。而執行不動產統一登記管理，將明確規定不動產的權利劃分與歸屬，更好地維護當事人的不動產物權，對于登記機關來說，能夠提高辦事效率，保障不動產交易的安全性，從而保護好不動產權利人的合法財產權益。
（二）利于宏觀調控與反腐倡廉
實施不動產統一登記管理便于相關部門掌握全部的不動產基本情況，對國有土地上的集資房、福利房、城市化進程中的鄉鎮房地產與農村的宅基地等進行統一梳理c核實，從而進行詳細的登記，為國家執行不動產宏觀調控提供更加有力的依據，有力地維護了不動產交易秩序與不動產交易市場的穩定性。同時，不動產統一登記管理將有利于政府摸清個人名下的房產登記情況，不動產信息可以通過互聯網進行查詢，這更加有利于監督國家公職人員是否一人擁有多套房產情況，為紀檢委與反貪部門開展反腐倡廉工作提供了更加便捷的渠道。
二、當前我國不動產登記存在的問題
（一）不動產登記機關雜亂
目前為止，我國處于不動產統一登記的初級階段，物權登記機關較多，分管在不同部門中，如農牧業部門負責登記草原、草場，土地管理部門負責土地登記管理工作、房地產機關負責房屋產權登記管理等。由于登記機關分散，工作中也存在一定的弊端，登記權利縱橫交錯，導致其遵循的相關規定不甚明確，各個登記機關之間相互溝通協調比較困難，當事人查閱相關信息的程序也比較繁瑣，甚至當部分登記權利重合時，會增加當事人的負擔，為其造成一定的利益損失或帶來一些糾紛。
（二）不動產登記人員的知識結構有待完善
在不動產登記的過程中，登記審查環節相對較為重要，但是當前狀態下，不動產登記部門較為分散，登記人員所掌握的不動產登記的專業知識面較為狹窄，只能根據以往自身的工作內容進行審查與判斷，其他方面的內容涉獵較少。實行不動產統一登記之后，對登記人員的業務知識面要求較為廣泛，許多人員還無法勝任，導致其在辦理業務過程中，需要不斷地在“摸索中前進”，很難掌握業務辦理工作中的精髓，業務辦理效率低下，錯誤頻發，為統一不動產登記管理工作帶來了一定的麻煩。
（三）不動產統一登記技術有待完善
在不動產統一登記過程中，由于土地類型不同，各部門測量指標、方法不夠統一，其結果轉化與共享仍然存在一定的困難，這使得不動產統一登記管理信息整合工作較為復雜。另外，在信息共享方面，由于以往各不動產登記部門所使用的登記軟件系統不大相同，各部門之間的信息相互轉化比較困難，很難實現不動產信息的資源共享，這為不動產登記與審核的工作人員帶來了許多麻煩，許多不動產信息的整合工作需要手工錄入，這嚴重影響了不動產統一登記工作的效率，也提升了其信息轉化工作中的錯誤率。
三、統一不動產登記制度的完善措施
（一）統一不動產登記機構
一直以來，關于不動產登記歸屬權問題的說法不一，但由于登記機關分散造成的弊端也日益凸顯，統一不動產登記機構已經迫在眉睫。統一不動產登記機構，使不動產權利的劃分更加規范化，使的相關規章制度更加明確，不再存在各個登記機關相互干擾，能夠在一定程度上簡化不動產登記程序，提升不動產登記效率，減少當事人的負擔，確保其產權更加明確、合理，降低不動產糾紛，減少當事人不必要的損失，也為其日后權利變更與查詢信息提供更加方便、高效的途徑。
（二）加強不動產登記人員的培訓工作
實行不動產統一登記，使得不動產登記成為一項服務職責，為了促進其業務的不斷發展，相關部門要不斷提高業務人員的綜合素質，對現有不動產登記人員進行業務培訓，定期辦理培訓班，采取講座與實際相結合的培訓方式，針對不同的不動產登記項目給予相應的技術指導，在原有基礎上拓寬員工的知識層面，提升相關業務人員的綜合業務辦理能力，使其在業務辦理過程中不出紕漏，提升不動產統一登記機構的整體辦事效率，為廣大人民群眾提供更加高效、便捷的服務，為不動產統一登記工作培養出高質量的人才，為其日后的工作奠定良好的基礎。
（三）建立完備的不動產統一登記信息共享平臺
不動產統一登記的主要目的是，便于不動產信息的公式與公信，因此，相關部門要統一規范不動產登記與測量指標，利用互聯網技術對現有的不動產登記平臺進行更新升級，不斷完善不動產數據庫信息，建立起統一的不動產信息資源共享平臺，將不動產的各項信息以數字的形式通過數據庫傳輸到該信息共享平臺中，并設立相應的變更與查詢機制，確保不動產登記機關能夠根據特定條件對該項不動產進行登記、變更與查詢等處理，實現不動產信息的數字化管理，提高不動產登記、變更與查詢工作的效率。
四、結語
實施不動產統一登記管理，不僅能夠維護不動產權利人的合法財產權益，提升不動產登記機關的辦事效率，也有利于國家的宏觀調控，規范不動產交易市場，更有利于政府反腐倡廉工作的進行。
（作者單位為響水縣不動產登記中心）
參考文獻
[1] 馬安勝，姚華軍，袁國華.不動產統一登記的難點與政策建議[J].國土資源科技管理，2015（01）：64-68.
不動產產權管理范文3
本文分別從不動產的自然狀況和權利歸屬兩個角度，梳理不動產登記檔案之間的關聯關系，為不動產統一登記后的數據整合和檔案整理工作提供一些參考。
本文所稱不動產僅指土地、房屋；所稱不動產登記檔案包括實施不動產統一登記以前形成的土地登記檔案和房屋登記檔案（以下簡稱存量登記檔案），以及實施不動產統一登記后形成的不動產登記檔案；從載體形式上區分，包括紙質檔案和電子檔案。
1 不動產登記檔案的關聯性
不動產登記檔案所記錄的內容主要包括兩個方面：一是不動產的自然狀況，二是不動產的權屬狀況。在不動產的自然狀況中，空間位置固定不變，但街道名稱、用途、面積等會發生改變；不動產的權屬變化則更頻繁，如交易、分割、繼承、抵押、查封等。
自然狀況和權屬狀況發生變化后，權利人應當申請相應類型的不動產登記，隨之產生新的不動產登記檔案。先后產生的、各類不動產登記檔案之間，有著不同的關聯關系。
在各類不動產登記檔案中，記錄和反映不動產當前自然狀況、權屬狀況和受限制情況的檔案，屬于現勢檔案；其余的均屬于歷史檔案。部分不需要永久保存的登記檔案，從其轉為歷史檔案的時間算起，達到規定年限后即可按程序銷毀。
2 基于不動產自然狀況的關聯關系
以一套常見的普通商品住房a（以下簡稱住房a）為例，假如a位于××小區1號樓一單元5010室，以a為參照物，相關不動產與a的關聯關系有三類：坐落關聯、相鄰關聯、變化關聯。其中坐落關聯和相鄰關聯可統稱為空間關聯。
2.1 坐落關聯。坐落關聯是不動產之間最基本、最直接的關聯關系。與住房a直接相關的不動產為： ××小?^1號樓（為方便表述，以下稱之為A-1樓）；1號樓所在的宗地（為方便表述，以下稱之為宗地A）。這三者就像父親、兒子和孫子的關系，先有宗地，再有樓幢，然后有房。這三者的登記檔案也有著最緊密的關聯關系：住房a的登記檔案與A-1樓的登記檔案互為關聯卷，A-1樓的登記檔案與宗地A的登記檔案互為關聯卷。如果是獨棟住宅，則只有樓幢與宗地的關聯。
實行不動產統一登記前，土地登記職能在國土資源部門，房屋登記職能在房管部門，相應的登記檔案也分別在兩個部門管理。本來存在緊密業務關聯的兩個登記機構和兩個檔案管理機構之間，實際工作中聯系溝通很少。
實行不動產統一登記后，土地、房屋登記職能整合到一個部門。登記機構在對住房a一類不動產進行登記時，首先要通過查閱原有的登記檔案和地籍圖，明確該不動產的坐落關系，并進行“落宗”，做到房落幢、幢落宗、宗落地，實現每一套房、每一幢樓、每一塊宗地的準確定位。
近兩年的不動產登記工作中常發現部分“有房無地”“房地不照”的情況，即：有的房屋只辦理了房產證，卻沒有辦理土地證，甚至該房屋所占用土地根本就沒有取得土地使用權；有的雖然“兩證”齊全，但房屋登記檔案中記載的土地信息與土地登記檔案中同類登記信息不一致。這種情況導致一部分房屋無法順利“落宗”，這也正是不動產統一登記后很多地市“辦證慢、辦證難”的根本原因。與之相反，部分房屋雖然僅有房產證、沒有土地證，但卻通過查找所在樓幢和所在宗地的登記檔案，確定了自己的“身份信息”，能夠順利“落宗”，辦理不動產登記。
2.2 相鄰關聯。相鄰關聯是不動產之間間接的關聯關系。與住房a相鄰的不動產包括：××小區1號樓上a以外的其他房屋；1號樓所在宗地上的其他樓幢；××小區的其他宗地（該小區占用一塊宗地以上的）。如果把坐落關聯的不動產比作“父、子、孫”，那么相鄰關聯的不動產就像“兄、弟、叔、伯”，他們與“父、子、孫”同處于××小區這個大家庭里。
宗地圖和樓盤表是反映不動產相鄰關系最直觀的圖表，在不動產登記信息管理系統和檔案管理系統中處于各類關聯關系的中樞地位。在不動產登記信息管理系統中，以宗地圖和樓盤表為基礎，分別建立起各類信息數據的準確關聯，從而實現不動產登記信息和電子檔案的快捷查詢。在不動產登記紙質檔案管理中，可以以“地籍區+地籍子區+宗地+樓幢+房”為構架確定分類方案、上架擺放方法，方便手工查找；也可以以“年度+登記類別+流水號”為構架分類、上架，然后再以“地籍區+地籍子區+宗地+樓幢+房”為構架編制檢索工具，提高手工檢索效率。
另外，以住宅小區形式建設的不動產，對小區共有部分享有共有權利?！恫粍赢a登記暫行條例實施細則》第三十六條規定，“辦理房屋所有權首次登記時，申請人應當將建筑區劃內依法屬于業主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房及其占用范圍內的建設用地使用權一并申請登記為業主共有。業主轉讓房屋所有權的，其對共有部分享有的權利依法一并轉讓”。[2]如果要了解住房a對所在小區共有部分享有的權利狀況，僅從住房a的登記檔案中無法查到有關情況，需要查閱與其相鄰不動產××小區1號樓或者其他樓幢的登記檔案。
2.3 變化關聯。自然狀況的變化關聯也是不動產之間重要的關聯關系。不動產自然狀況發生變化或滅失的情況主要有：行政區劃調整；界址、面積變化；街道名稱、門牌號變化；用途改變；翻建、改建、擴建等；拆遷改造滅失等。當不動產的自然狀況發生變化后，依照不動產權利人的申請，不動產登記機構為權利人辦理不動產變更登記，形成新的登記檔案，該案卷與變更前的案卷互為關聯卷。
因申請有誤或登記機構失誤導致不動產自然狀況登記記載與實際情況不一致的，登記機構可以依申請或依職權辦理不動產更正登記，更正登記前后的檔案也互為關聯卷。
3 基于不動產權屬變化的關聯關系
不動產作為當今社會生活中的重要財產，大多數會經歷轉讓、變更、抵押、贈與、繼承、注銷等權屬變化。不動產權屬變化以其所有權或使用權變化為主線，以其所有權或使用權在現勢狀態下發生的其他權屬變化或受限制情況為支線。
不動產權屬變化的主線：不動產所有權或使用權的設立、變更、轉移、更正、注銷等，相應登記（注銷除外）發放不動產權利證書，所產生的登記檔案保管期限一般為永久。
不動產權屬變化的支線：不動產抵押權或地役權的設立、變更、轉移、更正、注銷等，以及查封不動產、對不動產登記內容的異議，相應登記（注銷、查封、異議除外）發放不動產登記證明，所產生的登記檔案保管期限一般為定期。
不動產權屬每發生一次變化就會產生一份新的登記檔案，這些檔案真實記錄了不動產的自然狀況和權屬變化、流轉過程，形成了一個個完整的、上下關聯、左右關聯的信息鏈。
3.1上下關聯（也稱縱向關聯）。上下關聯是不動產權屬主線變化產生的關聯關系，以權利主體或權利內容的改變為特征，呈單線延伸態勢，直到不動產消滅。還以住房a為例，假如權利人張三從某房地產開發公司購得該房并辦理不動產登記后，轉讓給李四，后李四又出售給王五，最后因城市改造，該房屋及其所在樓整體拆除。那么，因住房a權屬變化而產生的不動產登記檔案為：
某房地產開發公司宗地A登記檔案某房地產開發公司××小區1號樓登記檔案權利人張三住房a登記檔案權利人李四住房a登記檔案權利人王五住房a登記檔案權利人王五住房a注銷登記檔案。上述關系鏈中，每相鄰上下兩手檔案互為關聯卷。
在傳統管理方式下，為方便查找，上述檔案被存放在一起，使用一個檔案號；甚至從權利人張三住房a登記檔案開始，之后產生的檔案均要與原檔案合卷。隨著信息技術在不動產登記檔案管理工作中的運用，上述檔案均可以單獨立卷，也可以按其產生的時間先后，編制不同的檔案號、存放于庫房的不同位置，只需要在不動產登記檔案信息管理系統中建立其關聯關系，即可快速查找到其存放位置。有條件的還可以將數字化后的電子檔案導入系統，實現掛接、融合，查詢利用檔案則無需再調取原件。
3.2 左右關聯（也稱橫向關聯）。左右關聯是不動產權屬支線變化產生的關聯關系，可同時存在多個關聯關系，且只能在不動產權利現勢狀態下存在。比如，當住房a的權利人?檎湃?期間：張三以該不動產抵押貸款，辦理了不動產抵押權首次登記，隨后因擔保范圍發生變化又辦理了抵押權變更登記，還清貸款后辦理了抵押權注銷登記，先后產生一組、3卷登記檔案；有利害關系人申請異議登記，到期后該登記失效，產生一組、2卷登記檔案；曾被某法院查封，后又解除查封，先后產生一組、2卷登記檔案。上述關聯關系的產生存在不確定性，或沒有，或一種，或多種，多種可同時存在。相應的，與權利人張三住房a登記檔案存在關聯關系的檔案，或沒有，或一組，或多組n卷。
4 結論
不動產產權管理范文4
【Key words】Concept；Registration of real estate archives information resource；Characteristics；Management
1. 概念
（1）不動產包括土地、海域以及房屋、林木等定著物。不動產登記檔案是不動產登記部門在不動產權屬調查、登記、轉移、變更等工作中形成的真實記錄。
（2）不動產登記檔案信息資源的基本組成包括：不動產登記檔案、不動產登記簿和在不動產登記行為中產生的相關資料。
（3）不動產登記機構依法將不動產權利歸屬和其他法定事項記載于不動產登記簿的行為稱之為不動產登記。
（4）不動產登記檔案信息資源的完整性、準確性、安全性，是審查和確定產權、保障所有權人合法權益的必要條件，也是進行城市規劃和建設必備的基礎材料，它是體現一個城市管理和房地產管理水平的標志，也是城市房屋和土地現狀的縮影。
（5）不動產登記檔案信息資源的重要作用：無論是在國土資源保護、地籍調查、住房保障、法院訴訟、國家稅收，還是在戶籍管理、個人信用等管理等領域都起著不可替代的作用。
2. 特點
2.1憑證性。
（1）專業性要求高。如房屋面積的丈量、土地界限的認定、房地產平面圖的測繪等，都必須由具有專業資質的部門出具報告。
（2）提供可靠的法律依據。在實施產權管理和產權保障時，記錄和管理都是唯一能夠合法證明權利人與房屋土地之間權利關系的原始憑證。
2.2多樣性。 構成多樣，涵蓋了不動產登記的所有形式，由土地、房屋、草原、林地、海域等五大方面構成。形式復雜，傳統與現代相結合（紙質檔案與電子檔案相結合），原始檔案資料以紙質為主，現代電子檔案以圖像文件為主。信息多樣，既含有與地理分布有關的數據，也包括權利屬性、自然狀況等基本信息，可稱得上空間地理信息與屬性綜合信息相融合。
2.3連續性。 房屋土地登記與老百姓日常生活息息相關，現代社會市場經濟的高度發展，也促進了房地產市場的交易劇增。不動產登記檔案體現了房產全部：從土地的劃撥、流轉，房屋的買賣、過戶、繼承，房屋的司法拍賣，一宗土地、一處房產，反映了房屋產權的真實情況。在房地產交易市場中，產權轉移頻繁更替，甚至存在過戶辦理尚未完成而下一次的買賣轉移已促成。因此，不動產登記檔案信息存在動態常規性和連續必然性。
2.4增量性。 由于交易頻繁，不動產登記業務量不斷增加，不動產登記檔案不斷擴容。所以不動產登記檔案既要永久保存又必須要求高質量的保存條件。 以上幾點決定了不動產登記檔案信息資源管理模式要有專業性，復雜多樣性，管理模式要適應于連續性，保障高質量永久保存的管理。
3. 管理模式
2015年3月1日《不動產登記暫行條例》正式實行，不動產統一登記工作在全國展開。《物權法》規定，不動產物權歸屬和內容的根據是不動產登記簿?！恫粍赢a登記暫行條例》規定，不動產登記簿由不動產登記機構永久保存。不動產登記簿損毀、滅失的，不動產登記機構應當依據原有登記資料予以重建。可見，不動產登記工作的原始依據是不動產登記檔案，也是不動產登記工作開展的基礎。因此，不動產登記檔案信息資源管理模式的確定和建立非常重要。不動產登記檔案基本構成：電子檔案和紙質檔案，不動產登記檔案信息資源管理模式包括兩個方面：虛擬管理與物理管理。
3.1虛擬管理模式，是對不動產檔案信息資源中電子檔案信息資源的管理。虛擬管理必須符合對信息平臺建設的要求：建立不動產登記信息管理基礎平臺，實現信息在有關部門間依法依規互通共享，消除孤立信息；推動建立依法公開查詢系統，保證交易安全，保護群眾合法權益。信息管理基礎平臺應當匯集管理行政區劃內的各類不動產檔案信息數據資源，成為登記檔案數據中心，建立統一查詢系統，并按管理層次和登記類別設置查詢權限、對外查詢服務，維護交易安全，保障個人隱私，確保信息數據準確、完整和安全。
3.2物理管理模式：主要指紙質檔案、權籍圖冊的管理。就目前全國各省市不動產登記檔案管理的現狀，面對不動產登記檔案管理問題，如館藏檔案、管理水平、庫房條件、規模、人員狀況等諸多情況，要采取不同的管理模式，符合檔案管理的基本原則，要因地制宜，統一領導、分級管理，維護檔案的完整與安全，便于社會使用。專業性程度較高，分為高度集中式和相對集中式兩種模式。
（1）高度集中式。 確保檔案保管條件符合國家標準，對本行政區劃內土地、房屋等不動產登記結果和原始資料進行集中存放與保管。 高度集中式管理模式的優點：檔案的完整與安全，同時要求高標準的檔案庫房。目前無錫房地產檔案館藏房產檔案約為240萬卷，庫房面積約為1500平方米，密集架總容量約為1600立方米，庫房壓力不小。要豐富館藏，也要優化館藏。如果采用高度集中式，需要科學合理建設庫房甚至新建庫房，相關方案的制定、審批、動工建設等手續需要一定的周期性，相關資金、人員也要及時到位。
（2）相對集中式。 比如房屋等建筑物、構筑物和森林、林木等定著物應當與相應土地、海域登記檔案相關聯，可通過二維碼、物聯網等現代信息技術實現。 相對集中式的管理模式，可在現有庫房管理條件基礎上進行不動產登記檔案管理，可以在不動產登記檔案管理的實踐中尋找其適用性。缺點是庫房管理存在局限性，僅就某一類型的不動產登記檔案進行管理，分散的庫房存在一定的安全隱患，易出紕漏，甚至造成檔案資料遺漏、遺失。
4. 措施
兩種管理模式都應當執行標準化、規范化、一體化、實用化和科學化原則，建設符合標準的現代庫房，從而達到管理規范化、標準化、科學化。
（1）建立各項管理制度，包括歸檔、鑒定與銷毀、庫房管理等，規范檔案管理；
不動產產權管理范文5
本文主要論述了不動產登記的。通過現實案例提出問題，引出相關的規定和在現實中遇到的問題，并進行了思考、提出了自己的一些看法。我國現行相關是怎樣規定不動產登記的效力，在制定物權法時應對不動產登記的效力給予明確，并視不同情況對登記效力給予區分。然后是我國不動產登記效力的現行規定，不動產登記制度主要規定在《城市房地產管理辦法》、《土地管理辦法》及相關法規中，關于不動產登記的效力的規定是較為模糊的，存在不同的理解和解釋，導致不同的法律效果；不動產抵押登記制度的重要意義：不動產抵押登記關系中的一個非常重要的環節就是向不動產登記機關進行登記。通過以上內容論述了不動產登記的效力，重點論述了不動產登記意義、審查以及現實中的問題和思考。最后借鑒外國的立法例子并進行，提出對我國不動產登記效力的立法思考并提出自己的見解。
關鍵詞：不動產、登記、效力
一、 問題的提出
某基層人民法院受理了這樣一起離婚案件。李某男與張某女經人介紹于1999年1月25日結婚，婚后由于雙方性格不和，經常發生爭吵。張某遂于2000年7月27日向法院提出離婚訴訟。雙方均同意離婚，但對其現在居住的房產分割上發生糾紛，不能達成一致意見。該房產原屬李某單位所有，在1999年5月按國家政策進行了房改，向單位繳納了房改購房款25000元，但由于涉及房改戶較多，手續繁雜等原因，至離婚訴訟時仍未辦理完產權過戶手續，尚未取得房屋所有權證書。
原告方張某認為，雖然尚未取得房屋所有權證書，但該房屋的買賣符合國家房改政策，已經經國有資產管理局、市住房制度改革辦公室等政府機構批準，并交納了房改購房款，各種手續齊全合法，僅只等產權產籍管理部門審查后即可取得產權證，應認定該房產為夫妻共有財產進行分割。
被告方李某認為，根據我國法律規定，房屋買賣須經登記后，領取產權證，買賣合同生效，產權方發生轉移?，F在雙方居住房屋尚未完成登記，產權仍未發生轉移，仍應屬單位所有，對于沒有產權的房屋雙方也就無從談分割。在訴訟期間，被告又以生活困難為由，撤回了房改申請，并收回了已經交付的購房款。
這個案件中涉及到一個關鍵的問題就是房屋產權登記的效力，由于房屋產權產籍登記和不動產登記是屬種關系，不動產登記包括房地產權屬登記。也就是不動產登記的效力問題。具體說是如何理解我國現行相關法律是怎樣規定不動產登記的效力，這是理清本案的關鍵。原被告雙方同被告單位達成的房屋買賣合同，在未進行產權產籍轉移登記前，是否生效，如果生效，則訟爭的房屋自然應該屬于共同財產，應該分割。如果不生效，那就不能分割，不能直接受到物權法保護，只能求得債法上的保護，根據《合同法》的規定，可以認為這類合同屬于成立未生效的合同，但合同成立和生效的問題歷來就有不同的學說，有的認為是不可分的，有的認為是可分的，司法操作亦存在困難和不清楚的地方。筆者認為此類問題應在不動產登記制度中給予規定，但我國尚未制定物權法，不動產登記制度屬于物權法范疇，在現行法律中，對不動產登記效力的規定又不盡完備，因此造成司法實踐中的混亂，使此類案件的判決不盡相同。在制定物權法時，應改變這種狀況，對不動產登記的效力給予明確，并視不同情況對登記效力給予區分。
二、 我國不動產登記效力的現行規定
不動產登記制度屬于物權法范疇，我國物權法尚在制定當中，現行民法中尚未采用物權這一概念，僅在《民法通則》等法律中規定了一些“財產所有權”之類的物權性權利。不動產登記制度主要規定在《城市房地產管理法》、《土地管理法》及相關法規中?！斗康禺a管理法》第60條第三款規定，房地產權轉讓或變更時應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或更改土地使用權證書。如果將這一規定中的“應該”理解為房地產轉讓、變更的必要條件，那么從法理上講，我國的房地產登記就是采取的登記要件主義，即不動產權屬的變動不僅要求當事人雙方合意，而且要求必須登記，合意行為和登記行為共同決定轉讓、變更行為是否有效，非經登記不僅不能對抗第三人，而且在當事人之間也不生效力，但是，以上理解在《房地產管理法》中體現的并不充分。我國現行《土地管理法》第12條規定，依法改變土地權屬和用途的，應當辦理土地登記手續。此條規定將原土地管理法中的“依法改變土地的所有權和使用權的，必須辦理土地權屬登記手續”中的“必須”改變成了“應當”。其立法本意反映了對于不動產權屬變更這種民事行為，權利行使一般應有當事人自己來決定，不宜過多使用行政手段干預的基本思想。換言之，并不主張完全的登記要件主義。而更多的反映了登記對抗主義的主張即登記只是對抗第三人的要件，申請登記的權利只有在登記后，權利才能得到法律的保護，但在相對人之間即使未經登記，只要雙方當事人之間達成合意，合同適法，不違反公共利益，那么就當然產生效力，對當事人有約束力。
可以說我國在法的層次上，關于不動產登記的效力的規定是較為模糊的，存在不同的理解和解釋，導致不同的法律效果。比如上文所舉的案例，如果按登記要件主義理解法律，那么房產權屬的轉移尚未完成登記，所有權的變動就沒有生效，房屋所有權仍然屬于被告單位，因此，此時發生的離婚訴訟就不能對房產進行分割；如果按登記對抗主義理解法律，那么雖然尚未完成房產權屬變更登記，但被告單位已同原被告達成房屋買賣協議，且已經過相關部門審查、審批，合同適法，那么該合同對雙方是有效的，該房產已為原被告占有、使用并成為其共同財產，應該進行依法分割。
雖然在法的層面上對登記效力的規定不夠明確，但是在部門規章中卻明顯的主張成立要件主義的立法主張。在原國家土地局1995年頒布，1996年2月1日實施的《土地登記規則》第69條規定：“土地使用者、所有者凡不按規定如期申請初始土地登記的，按照非法占地的處理辦法論處；對凡不按規定如期申請變更土地登記的，除按違法占地處理外，視情節輕重報經縣級以上人民政府批準，注銷土地登記，注銷土地證書。”
三、不動產抵押登記的意義和審查
不動產產權管理范文6
Abstract: The property is attached to land all buildings, structures, real estate and property together constitute the main part. Registration, also known as real estate property ownership registration, is a statutory administrative machine according to the relative's application, the right to enjoy their property and the kind of review the state of real estate recorded in the register books of behavior. Due to historical reasons and theoretical studies of the impact of the situation, China's real estate registration system and the studies need to be strengthened. This close connection with reality, according to the writer in the real estate registration problems encountered on the property registration system was a preliminary study.
關鍵詞： 房產；不動產；房產登記
Key words: estate；real estate；real estate registration
中圖分類號：C916 文獻標識碼：A文章編號：1006-4311（2010）35-0162-02
0引言
房產，是指依附于土地上的各種建筑物、構筑物，與地產一同構成不動產的主要部分，具有不動產的一切特征。它是人類最重要的財富之一，是財產的重要表現形態，也是任何社會的法律制度最為關注的調整對象。房產登記是現代房產制度的基礎，作為明確市場主體產權歸屬及其權利享有狀態內容的房產登記制度，在政府各項職能中居于基礎性地位。在我國大力發展社會主義市場經濟的今天，房產交易對于整個社會經濟的運行影響極大，保證房產交易的安全對于維護經濟秩序、促進社會和諧意義重大。我國的房產登記制度一直由行政機關以行政確認方式明確房產權屬，以保障行政相對人權利義務的實現。從總的情況看，我國房產登記制度仍處在初建階段，有待于規范和完善。
1我國現有的不動產物權登記制度及存在的問題
不動產物權登記是權利人申請將有關申請人的不動產物權之事項，記載于國家指定部門的不動產登記簿，并能供第三人查詢記載的活動。登記故然能起一定的管理效果，但登記本身是公示的方式，它是物權設定和轉移的方法。
我國目前的不動產登記制度具有明顯的行政管理傾向，其制度基礎在于國家干預主義，這與不動產登記立法德國模式的“產權登記制度”極為相似。我國法律規定不動產實體權利的登記范圍包括房屋所有權、土地使用權和不動產抵押權。而廣泛存在的土地租賃權、地役權、承包經營權、地上權、采礦權、空間利用權等諸多不動產權利卻沒有被列入登記范圍。
當前，不動產物權登記有幾個新的發展趨勢：一物之上權利的設置越來越復雜；同一不動產之上可能同時存在著數個物權；越來越多的物權的增加（地上權、使用權）。這就要求不動產程序權利登記制度的建立和規范。
我國至今尚未制定不動產登記法，已制定的法律法規中雖有不少關于不動產物權登記的規范，但這些規范比較零散，主要集中在土地和房地產管理法律、法規之中；這些零散的法律法規相互沖突、不合法理的規定很多，而且在實際工作中缺乏可操作性，因此造成了不少問題。
1.1 目前我國對房地產業務仍然有許多地方實行由房屋與土地兩個部門分管，所以房地產權屬登記一般是土地使用權和房屋所有權登記分別在土地管理機關和房產管理機關進行。而分別登記恰恰違背了法律設立不動產物權登記制度的初衷。一方面造成不動產物權法律基礎的不統一，引起法律法規之間的相互沖突；另一方面，造成了各個登記機關之間職責不清，部門利益相互沖突，甚至產生房屋土地重復抵押的現象。
1.2 由于不動產物權登記立法的不完善，各法律之間在不動產登記問題上的規定相互交叉、沖突以及銜接不夠緊密，加之各個職能部門過于強調本部門利益，造成了不動產物權登記呈現出登記程序不統一、登記機關不統一、登記效力不統一、房產和地產不統一、登記權屬證書不統一的狀況。
1.3 目前我國農村中與房地產有關的經濟交易活動日益頻繁和活躍，登記中城鄉管理不統一的矛盾相對突出。我國農村的房地產登記工作主要由村鎮建設管理部門負責，由于登記機關的不統一就以及村鎮管理部門缺少從事此項工作的專業人員和知識，使城鄉登記管理水平有較大的差距。
2對建立和完善我國不動產物權登記制度的思考
2.1 為了保護第三人利益和財產交付的秩序，應通過不動產物權法定原則使一切權利具有一定效力和長期穩定的財產權利，使財產成為恒產，保護人們的利益期待。西方各國的不動產登記制度都是以本國的民事基本法律為基礎，輔之以不動產登記法，這樣更具有實際操作性。我們應該吸收國外的先進經驗，適時地出臺《不動產登記條例》等有關法規，完善我國的不動產登記制度。
2.2 為了加強農村集體土地房屋的不動產登記管理，減少城鄉登記管理的水平差別，應統一登記機關，實現不動產物權登記規范化、統一化。房地產權屬登記的一個特點是登記機關應當法定。我國《城市房地產管理法》規定了縣級以上地方人民政府房產管理部門為房地產權屬登記機關?！冻鞘蟹康禺a管理法》的適用范圍是在城市規劃區國有土地范圍以內；在城市規劃區外的，只要屬于國有土地，也可以參照執行。目前，在集體土地上進行權屬管理的主要執法依據，是國務院1993年的《村莊和集鎮規劃建設管理條例》。由于該條例不夠完善，造成目前對村鎮房產登記管理有的是市、縣人民政府，也有的是市、縣人民政府建設或房地產行政主管部門。近年來各地設立了開發區、高新產業區，還有一些縣或縣級市撤縣改成了城市的區，一些地方政府由于對權屬登記工作不夠了解，從局部利益出發，允許這些單位自行發證；在建設部控制權屬證書印制后，又指令登記機關委托這些單位自行發證。這種“證”出多門的狀況對權屬登記工作是十分不利的。因為國際上通行的不動產權屬登記的一項原則是“簾幕原則”，即只能透過這一個窗口來了解房地產權屬狀態，政府的登記簿是公眾獲得信息的唯一來源。為保證這種唯一性，就只能由一個機構來管轄不動產的權屬登記，而不能以土地所有權性質的不同對管轄進行區分。
2.3 目前我國建立的各種不動產分別登記，就是將各種不動產登記分散在各個不同的管理部門。如土地登記在土地管理部門，房屋產權登記在建設行政管理部門，林地權登記在森林管理部門等。從行政管理的角度看，這種登記制度似乎并無錯誤。但是，從財產法即從民法、物權法的角度看，這種做法是有爭議的。因為，不動產登記的根本目的并不是行政管理，而是為了完成物權變動、進行物權公示、提供統一的不動產物權的法律基礎。在分別登記的情況下，登記造成的法律基礎不統一，產生理解上概念不清和實際操作中的“相克”。例如，按照我國擔保法，在不動產上設定抵押權時，如果土地上無建筑物，該抵押權的設立在土地部門登記；如果土地上有建筑物，則抵押權的設立在房產部門登記。同樣按照擔保法，在土地權利上設定抵押權時，地上物同時納入抵押；而在地上物上設定抵押權時，土地物權也同時納入抵押。在實踐中，由于土地和房產兩部門的登記資源和信息不能共享，假設一土地上有建筑物，則在房產部門登記設定了抵押權，同時又到土地登記部門設立了土地抵押權；由于土地登記部門設立這個抵押權時未查看該土地上房屋是否已在房產部門登記設立抵押，就會為該物權又設定一個土地抵押權，從而造成土地部分重復抵押的現象。按照擔保法中房屋占用范圍內土地同時抵押的原則，這兩個抵押權的支配范圍是重合的，故它們存在由于登記的原因造成重復抵押，造成權利重復實現。這是分別登記造成的當然后果。分別登記的理論基礎是土地、房屋、森林等不動產的行政管理理論，而不是市場經濟需要的民法物權法原理。
綜上所述，根據筆者在房產登記工作中遇到的問題，本人認為對我國的不動產實行統一登記、統一管理，勢在必行！
參考文獻：
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